シティタワー品川 Part15

>不動産が自由に競争をしているならば、例えば不動産業界でダイソーみたいなやりかた
>で、薄利多売をやってトータルで儲ける　業者が出てきても良いと思うのですが

自由競争？なんか阻害することがあるのでしょうか？
○ューザーとかあったじゃないですか。
同地域で周辺相場よりも常に1,000万近く安く販売してた例の会社です。
まさに不動産業界の薄利多売なんじゃないでしょうか。
薄利多売で儲ける業者の作った建物買いますか？
私はそんな建てたら建てっぱなしの会社は御免です。
それならこんな建物でもプライドを持って造った証（シティタワーの冠）を掲げた住友の方が、
よっぽどマシです。

薄利多売をやってトータルで儲ける　←こんな会社本当に出て来ていいですか？

>その通りです。でも、利益追求だけが、企業の義務ではなくて、社会、社員への貢献も義務
>だと思うのですが。製造業では利益追求さえ出来れば良いという方式は許されません。

そうでしょ？
製造業に限りません。大大大前提。もちろん不動産業にも限りません。
どの業界もそれに背を向けた会社が潰れているじゃないですか。
利益の追求だってＣＳＲを無視した話じゃないですから発言に意味を感じません。
当たり前のことを返しますが、その上で利益の追求義務があるわけですよ。

>日本の不動産の場合は利益が高すぎて、持続可能な利益追求の域を超えていると思います。

高すぎれば下がるし、低すぎれば上がるんです。
（あなたの製造業も同じですからね。）
物の価値のトレンドを否定してしまってはなんてお答えしてよいのやら。。。
あなたの迷走はどこに向かおうとしているんでしょうか。。。

あなたの言葉をつかいます。
「良いものを可能な限り安く」
（＝あくまで株主の期待利回り（ハードルレート）を超える利益を得られる前提で）

こう言えば分かりますか？
違う点は其々上述された人がいらっしゃるので省きますが、製造業も不動産業も同じです。
不動産の専門でも製造業の専門でもないけれど、そんなのは私でも分かります。
不満を持たれるのは分かりますが、あなたが製造業に誇りを持つのと同じように、
不動産に誇りを持つ人間もいらっしゃると思うので、軽率な憶測で中傷するのはやめた方がよいと思います。

特に不動産は単純に考えても、例えばマンションならば、
土地を取得して建物を建てて販売するまでに最低２年。
投資を行ううえで経年リスクが非常に大きくその分をリスクのプレミアムとして考慮するのは
むしろ当然のことです。
（売上げ）−（コスト）＝利益
だけじゃないのです。
ディスカウントキャッシュフローという考え方があります。
これに基づいて、将来得られる利益を現在価値に割り戻した時に
株主の求める利益をクリアできるかどうかで投資が判断されます。

薄利多売は行き過ぎでも、新築マンションは庶民ががんばっても手がでない産物になってしまった。ＭＲ行って5〜７千万が当たり前なんておかしいですよ。

むだにハリウッド俳優を宣伝塔にし、豪華なＭＲをつくり、きれいな女性を配置し、度をこす経費をかけて立ててしまった。バブル崩壊のキッカケは確実にありましたね。不動産業界は痛い目を見てこりたのでいやがおうでも手法を変えるでしょう。

本物で適性価格であれば売れる。CTTがよい先例となり、これからは庶民に喜ばれるマンションが続々誕生するでしょう。

もうここ閉じたら？

薄利多売とかありえないだろ。

不動産はスーパーの商品みたいに作れないんだよ。
所有者がいない土地なんかないんだから、土地を売る人がいなければ供給できない。

ここも土地所有者が都だから安く出来ただけでしょ。

都心部の新築マンションは庶民ががんばっても手がでないＭＲ行って5〜７千万が当たり前の産物になってしまいましたが、
千葉の田舎のほうに行けば庶民に手が出るマンションがいくらでも転がっていますよ。

都心部の不動産が庶民ががんばっても手がでないのは江戸時代からずっと同じですから全然おかしくないですよ。

>>816
価格は需要と供給で決まるのが普通のこと？
利益率を高くして、価格を高くしても魅力的な商品であれば
売れるものは売れるわけで、
816の会社の商品は所詮薄利多売になる程度の魅力のないものってことでしょ。

いまここにいる人は、どういう人だろう…

>816さん

800、812です。

どうして「薄利多売」を志向するデベが出てこないかというと
前にも述べましたが、土地に個別性がある以上、
量産効果が出ないというデベロッパー事業の宿命があります。
816さんのおっしゃる「業界の構造」というのは、
なんとなく、「不動産会社が結託して、薄利商品を出さない」
という一種のカルテル的な雰囲気を感じますが、
根源にあるのは、開発を商品にするという宿命だと思います。

>デベにお勤めさん ご説明どうもありがとうございます。

私もデベロッパーの”開発を商品にするという宿命”については納得できるものがあります。
実際、再開発地域などでは、その結果、色々なインフラが整備され、発展の原動力になる事
はまちがいありません。つまり、自分達の利益のみならず、社会貢献もしていますよね。
いわば、ものつくりの原点とも言える”開発”したものを商品としてある適正な利潤をのせて
”販売”する。これは辺りまえの事で、まっとうな商売と言えます。

問題はそれを”高値で転売する”みたいな事が行われその度に価格がつりあがって行く構造が
ある事です。　物品の流通でも商社が介入して利潤をとる事がありますが、それらは流通という
仕事をしながら、ほんの少し利潤をのせて行われます。（競争相手がいるので）
また、昔は　製造→卸問屋→小売　と利潤を沢山とっていましたが、直接販売が行われる様になって
利潤が適正化？されています。これらは、競争しているので自然にそうなるのです。

不動産の場合はこれらの流通過程が不透明で、かつ　大きな利益が載せられる様に感じます。
不動産は社会資本ですから、これらの流通の過程で不透明な大きな利益がのって、結果として
高い不動産になるのは社会全体に不利益だと思います。

所で、この話はもうやめにします。

なぜならば、不動産の問題はデベロッパの問題ではなくて、政府の施策の問題だと思う
からです。上記の転売の問題でも、それを禁止、やっても利益が出ない構造にすれば、やる人
はいなくなるでしょう。

今の日本の様に資本主義ではなく地本主義の政策を取っている限りは不動産問題をさけんでも
疲れるだけです。　ただ、高い不動産はやがて日本全体にしっぺ返しをすると感じます。

丁度、現在の米国が物作りを忘れて、金融工学と証する、マルチ商法まがいのサブプライム
証券なる物を考えだし、破綻した様に、高い不動産の構造を維持する事は社会全体の破綻を
まねくと思っています。その前に、ゆるやかに適正な価格（まあ、要するに一旦、値下がり
するという事です）に是正され、流通する構造をつくる事だと思っています。

これは、政府の政策に依存しますが、まあ、金券を配ってごまかそうなんて考えている様
では、まったく期待はできません。かといって、金塊事件の黒幕もいやだし。

以上、大変　ありがとう御座いました。　
非常に参考になるお話を聞けて嬉しかったです。　ｍ＿ｏ＿ｍ

>836さん

800、812、835です。

836さん（たぶんメーカーにお勤めで、見識もある方と思います）などから見て
昨今の不動産業界を見ると、

>問題はそれを”高値で転売する”みたいな事が行われその度に価格がつりあがって行く構造が
>ある事です。　物品の流通でも商社が介入して利潤をとる事がありますが、それらは流通という
>仕事をしながら、ほんの少し利潤をのせて行われます。（競争相手がいるので）

↑この点がもっとも不動産業界の良くない点に見えるのだと思いますが、
この点については、業界に身をおくものとしても、非常に良くない風潮だと思っていました。

今年に入ってから倒産した不動産会社の多くが、この過剰流動ともいえる
「転売」の中で、「最後にババを引いて」金融機関から手を引かれたという感じです。
不動産業界側からすると金融機関の責任云々を言いたくなりますが、
やはり不動産デベロッパーの根源的な存在意義は、
土地を開発して、より良い土地に変え、
元の土地の価値と、開発後の土地の価値の間で、利益を得るというものだと思っています。

私も、いろいろ意見交換できて、有益でした。ありがとうございました。

>問題はそれを”高値で転売する”みたいな事が行われその度に価格がつりあがって行く構造が
>ある事です。　物品の流通でも商社が介入して利潤をとる事がありますが、それらは流通という
>仕事をしながら、ほんの少し利潤をのせて行われます。（競争相手がいるので）

オレもデベだが、オレは全く持って問題と思わない。
というかあなたは問題を書くたびにコロコロ変えて何言いたいんだか分かんない。
〔ほんの少し〕とか〔高値とか〕恣意的解釈になり過ぎて意味が分からない。
市場価値として安いと思えば価格は上げて販売され、
高いと思えば安く販売される。

これを問題と称し

>上記の転売の問題でも、それを禁止、やっても利益が出ない構造にすれば、やる人はいなくなるでしょう。

こんなのことを言ってしまう。
マジなのか？ひどい発想だ。経済のメカニズムをまるで分かっちゃいない。
〔デベにお勤めさん〕賛同してるし・・・。まじでデベなのか？？
大した勉強も必要としない部類のデベさんなんだろうね。
一緒のフィールドで仕事したら絶対に気が合わないわ。。。
真面目に考えなくても抽象論だったり、玉虫論だったり、
恣意的解釈が強すぎたりして矛盾だらけなのが分かるじゃん。
有益か？
物造りとしての街づくり、綺麗ごとで片付かない不動産業界のなかでの街づくりに
信念とプライドを持って日々“創って”いますから、
不動産の一長一短でいい加減な危険思想を評論家の如く罵られたくありません。

土地が資産から資源に概念が変わる時代が来ていると思います。
また、スピルオーバー(集積していることでの波及効果といった意味で使用)が効く東京と、他を同じ尺度で評価するのは限界と思います。
人材も年功序列から年齢によって減価する価値観に変わったように、人口減と共に土地(特に地方)は減価する概念の導入に迫られてくると思います。

たしかにね。838さんの言いたいことも分かる。
奇麗事で片付く世界じゃない不動産と向き合う人にとって、
あまりにも「奇麗事」「絵空事」にしか聞こえない。

ところでシティタワー品川の市場の反応を踏まえて、
都が借地権事業の追加実施を検討しているとか書き込む人が居るけど
本当なの？

↑
『借地権事業の追加実施』＝「絵空事」です。

>>842
sageの意味わかってる？


ところで、CTSのような価格のマンション、作ると相場が下がるし極論言うと不況になる。
売る側の立場でメリットのある人って誰だろう？
いないよなぁ。ってことはこの先出てこないだろうなぁ。

都は借地権マンションにしなくても、フツーに安い賃貸を作ればいいわけですからね。
ファミリー層を増やしたいのなら。

近隣住民、デベにとっては迷惑極まりない物件。
スミフにとっても売り方が物語っているように触れたくない物件。
CTSは都の失敗PJってことでFAですか？

都の借地権事業はあります。

マンションなら、パークコート神宮前がＰＦＩ方式だからそうですよ。

ただし、地代がものすごく高いです、、もう、ＣＴＳみたいな破壊的な
値段の物件は出ないと思います。

>ところで、CTSのような価格のマンション、作ると相場が下がるし極論言うと不況になる。
>売る側の立場でメリットのある人って誰だろう？
>いないよなぁ。ってことはこの先出てこないだろうなぁ。
なんだかなぁ〜。　ここって売る側の人間しかみてないんだろうな。
ＣＴＳの様な価格のマンションが出てくると好況になるんだよ。わかってないな。
住宅安けりゃ。使える金が増えて消費にまわるだろうが。
ローンばっかりはらってりゃ、銀行←→不動産屋　の間で金が動いてるだけだろうが。

住宅が安けりゃ好況になるのなら、
アメリカは好況に向かってるね。

今時小学生でも言わないようなキテレツ論理w

>ローンばっかりはらってりゃ、銀行←→不動産屋　の間で金が動いてるだけだろうが。

ものすごい○細胞が現れたね。
マンションの掲示板を閲覧して書き込みできただけでも立派なんじゃない？
パチパチパチ。

>住宅が安けりゃ好況になるのなら、
>アメリカは好況に向かってるね。
まあ、ダメリカがいい例だね。銀行←→不動産屋←→証券会社の間で金がぐるぐる回って
ドンドン不動産をあげて結局世界に大迷惑　不動産を右から左、左から右でとんどん
あげる奴は結局　世の中に迷惑ふりまいてるのよ。まあ、ダメリカがその証拠だね。

ダメリカ住宅が安くなったらか、これから不景気をじょじょに脱するよ。まあ、不動産が
安くなりきってからね。

こりゃ重症だ。
嫌味にすら気付いていない…ｗ

協力者住戸が賃貸にでてきてるよ。

>協力者住戸が賃貸にでてきてるよ。
たしか賃貸は入居前から出てたよね。販売はいつから出るんだろう。あと、値段が興味津々。

中古で購入したい

協力者が中古を安く販売するなら、賃貸と同様に入居前から出すでしょ。
今売りに出てないってことは、
住んだことにして3000千万円控除を利用して高く売りたいのは明らか。
855さん、その内出てくる高い中古を買ってあげたら。

>>856
来年、もしくは再来年には協力者住戸の中古が出てくるのは明らかだね。
もちろん、分譲価格よりは高いよ。何しろ分譲価格は周辺の１／２〜１／３だからね。

でも、良く考えてみると、来年、再来年は品川、港南地区が大暴落している時だから、
それ程上乗せは出来ないでしょう。売る方にしてみると取得価格？より高いわけだから
損はない。それより、もっと持ってるとドンドン損になっていく。
なので、分譲時の価格は期待できないものの周辺よりかなり低い価格で入手可能とみる。

所でこの物件を扱うのは何処の業者かな、住友だとあまり低価格は期待できないね〜。

１Fに内覧申込というのがありますが、これは再募集なのでしょうか？？

こっそりやってます。

再募集はないはずだが？
もしそうならば、是非応募したいが、多分２階か３階の医療モール用では？

>１Fに内覧申込というのがありますが、これは再募集なのでしょうか？？
誰か確認して。お願い。電話教えてくれるだけでもいいよ。

>>858さん

再募集ではありません。

今日も通常の内覧確認会やってます。

残念だね。キャンセル物件はないのかな？
あれば再募集だと思うけど、関係者の間でうやむやかな？

ちょっと聞いたところによると、未契約はあと20戸ぐらいだって。

再募集あり？

あるかも。

ないかもしれない。

ドッチ？

キャンセルしてください。
補欠一同

いやです。

もはやネガキャンも効果なし。
ストレートにキャンセルを頼み入れたが、即謝絶。
なんと哀れ！

わかりました。
キャンセルします。

再募集は無理だとしても、五年後にはＣＴＳが低価格で出回るので、ここ品川のタワーが暴落する
な〜んて、予想もあるよね。

現実的な所で、もし来年、再来年に３０００万控除を利用して協力者住戸の中古が出てくるとすると
予想価格は坪単価いくら？

所有権適性価格→＠200万
借地権（×0.8）→＠160万

う〜ん。ちょっと高いかも。今現在で近くのベイクレストが＠２００万前後で出ています。
仕様の悪さからまあ同じくらいだと考えると来年、再来年は１−２割引きでは。

所有権適性価格→＠180万
借地権（×0.8）→＠144万

かな。　これだとまあまあ安いよね。

↑あっ、ベイクレは実売ね。ネットに出ている価格は＠２３０くらいだよ。

ベイクレは170万もありえますね。
CTSは、（ベイクレ170万+立地条件等プラス要素10万）×80％＝やはり坪144万というところか。
それでもCTS新築価格よりは1〜2割は高く売れそうですね。
5年後の相場は何とも言えませんが。

ベイクレとここが同じ値段でも、こちらを買うけどね。所有権でも、立地とか考えるとこちらの方がいいよ。


ベイクレの南や西はありえないから、そんな坪単価で比較されてもね。

はは、分かって書いてるんだとおもう。
ベイクレまともな階層だと坪２６０万くらいのネット表示価格だから。
上の論理で行くと実売　２６０ｘ０．８５＝２２１　
来年、再来年一割引きだと　２２１ｘ０．９０＝１９８　よって

所有権適性価格→＠198万
借地権（×0.8 →＠158万

＞879
まあ、これくらいが適正相場なのかもしれませんね。
価格的にも安すぎず、高すぎずという印象です。

借地マンションは、

所有権価格（×0.8〜0.7）
ですね。

当初の東京都の想定価格である坪単価140万円も、所有権適性価格（＠200万）の（×0.7）ではないかと。

適正相場＝決まってる価格
ではないからね。

中古物件は
方角や階数で、買い手が納得する価格で買われるだけ。

販売価格を知ってると、中々納得出来ない気がする。

中古だと年数減ってるしね…。

買う方は納得しなければ買わなければ良い。
売る方も納得しなけりゃ売らないだろうし。

まあ、その時の市況次第って所ですかね。来年、再来年だとその後どんどん下がるのが見える又は
下がる様に見えるから将来売るつもりの人はあせるよね。その場合は今議論されてる様な価格だと
売り手も納得して売るでしょ。とりあえず儲かるからね。人間は強欲な動物だから右肩上がりの時
はなかなか売ろうとしない、まって居ればもっと上がると思うからね。逆の時はあせって売るよね。

>借地マンションは、
>所有権価格（×0.8〜0.7）
>ですね。
借地マンションの評価は正確には定まっていないみたいだか、一般論として郊外では低く、都内では
高いらしい。　郊外だとｘ０．６なんて場合もあるらしい。ここは品川なので、不動産屋はｘ０．８
はいけると言っているらしい。（あと７２年あるので）

全部5年後の話。

いくらごちゃごちゃ言ってもあなたが登録した部屋には
もう誰かが住んでます。ご愁傷様。

五年後のことは誰もわからない。一、二年後のことがわかっていれば
つぎつぎとデベも破綻してない。

↑
必死だけど、後悔してる？

>>888 >>889
なんか、無理に５年後の話にしたい見たいだね。８７３の話を読めば、協力者住戸の中古の話だと
言うのは直ぐわかる。まあ、わざと５年後の話にして、この掲示板が上位に上がってきてみんなの
話題になるのをさけたいのかな？

逆に５年後にＣＴＳの売りが急に増えるのは期待できないんじゃない。実際　住民票もうつして
住んでいる事が条件だしね。まあ、不動産関係者が多いとうわさがあるけど、実需で住んでいる
人が殆どだと思うからね。

事業協力者は住んでいたわけではなく、店舗をもって営業していた人
たちだから廃業して賃貸業に転換するという人もいるから賃貸の制限
がないのはわかるが、売却も縛りないんだろうか？

このタワーマンションは１００年間建てかえ不要と云われています。
契約書にも７２年後に必ず返却しなければならないとは明記されていないようなので
一般の定期借地権よりも所有者には資産性が高いと思われます。

また、今回の売り出しは一般の人たちにほとんど認知されていなかったので、５年後のほうが
話題になるでしょうね。
但し、今回は広告等がされていなかったので応募できなかった購入希望者も多く、不平等感があることは否めないですね。

う〜ん。それは分からないけど。逆に制限かける方が難しくないですか。賃貸だけＯＫっていうのも
なんか変。

>但し、今回は広告等がされていなかったので応募できなかった購入希望者も多く、不平等感があることは否めないですね。
それが、住友不動産のねらいだから、狙い通りという事ですね。話題にしたくなかったみたい。
住友だい〜〜〜〜嫌い。

>>893

Q3契約期間の更新、延長はできるのでしょうか？また、期間が満了した時に、建物の買取り請求はできますか？
A3契約期間が満了になった後の更新、建物の建替えによる契約期間の延長はできません。
また、土地所有者に対して、期間が満了した時点で建物の買取りを請求することもできません。

７０年後か７２年後に、改めて質問すれば？

30年後にはスラム化している可能性も十分あるでしょう
でも、それまでの期間、安いコストで利便性のある暮らしが手に入るので、購入メリットは十分にあると思います。
5年後も大人気ですよ。多分

まだ40年も借りれる余裕を残してのスラム化はないでしょう。
しかもその頃はリニアの始発駅徒歩圏ですよ。

協力者の中には住んでた人もいます。
が、優先分譲なので店舗の他、賃貸用で購入してる方がほとんどなので中古で売り出されるものは少ないと思いますよ。需要がなければ売り出しも勿論あると思いますが。


皆さん、住居は近くに持ってる方がほとんどなので。

定借の事を書かれていたかたがいましたが、重説にも７０年後、その時の情勢にもより検討の余地あり、みたいな事が記載されてます。７０年後の話なので聞き流してましたが、、よく読んでみようと思います。

周辺マンションがかなり値下がりしてますが結果として定借で失敗したなと思う人はいますか？

>>893
「５年後の方が話題になるでしょうね」

それはないww

先週、ＮＨＫでマンション老朽化の番組やってましたが、分譲も３０年たてばがたがきますよ。建て直しで又分譲買うくらいのお金かかるなら、安くて広い定借キャッシュで購入、後貯金して何十年後に新築を買うという人もかなりいると思います。私もそうです。

年取ればそんな広くなくてもいいので、そこそこのは買えると思います。

また、家賃収入で生活していこうと思ってないので、２５階以上で、陽当たりも良い広い部屋で１５万くらいなら築１０〜１５年くらいでも借り手はあるんじゃないかな？と思います。

なければ子供などに住まわせてもよいですね。


なので、失敗したとはこれっぽっちも思ってないです。

今のマンションは３０年ではガタはきませんね。
あくまでも番組で取り上げてたマンションの例です。

>協力者の中には住んでた人もいます。
>が、優先分譲なので店舗の他、賃貸用で購入してる方がほとんどなので中古で売り出されるものは少ないと思いますよ。需要がなければ売り出しも勿論あると思いますが。
まあ、期待はあんまりしていませんが、いずれにしても品川地域はこのＣＴＳの価格動向が一つの指標になるだろう。住友不動産を初め不動産業界の人は勤めて無視する様に振舞っているが、事実は事実。
色々な場合に引き合いに出されて、不動産を下げる方向に働くだろう。

とっ言っている尻から反論が直ぐでてくると思うが（笑）

30年前の建物は、現在の物と比べ構造が弱い。
当たり前の事ですが。

ところで、このマンションの「事業協力者」ってどういう人なんですかね。
もともと都営住宅だから、住戸を区分所有していた人はいないはずですよね。
商店部分を所有していたとかそんな人なのかな？

都の職員用とか。

土地は東京都のものですが、店舗の権利を買っていたひとが協力者です。当時で数千万円と聞いています。

なんかみんな不動産が下落し続けるって思い込んでるね。
経済情勢の悪化に起因して下落するのは分かるけど、
私は以前のバブルのような崩壊とまではいかないと思う。
買える人が1人もおらず、ストップ安状態が続いたかつてのバブルとは違い、

①収益還元の価値が土地に根付いたこと、②所得の格差がはっきりとしたこと、
この点で欲しいと思う人や買うことの出来る人がいる水準で取引は成立しているから、
皆さんが根拠無く下がると思っているほど下がるとは思えない。

この物件は特に買いたくても買い逃した人が多いために、
物議がでるのだろうが、正直このスレッドの数が需要を物語っているのだから、
そこの議論はもういいのではないかと。

安い、安いと言われていたシティータワー品川だが、どうやら此処に来て、品川駅から１０分前後の湾岸地域の標準価格になりそうな気配である。

本日現在で近くのパークタワー品川（品川１３分　築３年）の１３Ｆ角部屋、坪単価１９３万程度
の呈示価格で売られている。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT5oi0jp6

現経の経済状況での呈示価格である事を考えると実売は９０％の１７４万程度の可能性はあるのではないか。一方　坪単価１２０万のシティタワー品川は７２年とはいえ貸借物件であると事を考慮すると最大に評価を与えても土地付きの８０％であるので土地付き１５０万程度相当となる。
依然１５％前後の価格の開きはあるものの、来年になれば下がって来るのは明らかである。

どうやら、巷でいわれている　ＣＴＳはパンドラの箱をあけてしまった　は本当かも知れない。

>>911

この物件分譲時価格とほぼ同じだね。とはいえ賃貸中だから普通の住宅ローンは
組めません。現金で買えるなら買ってもいいと思う。家賃３３万取れるならそれこそ
シティタワー品川に住んで部屋が空くのを待っていればいいと思います。

オーナーチェンジでしょ。
すぐに住める物件の情報ください。

港南で比較的安いのはタワーフェイスかな。食肉市場目の前だけど東側なら
運河沿いでビューも抜けていてなかなかよいよ。駅からも近いしね
とはいっても港南は安いのがメリットだったからわざわざ分譲価格より高い
金と仲介手数料払って中古にする意味あまりない気がします。
中古買うなら高輪のほうがいいよ。

結構駅から遠いのに家賃33万も取れるんですね！
表面8%は魅力ありますね。

パークタワーって、下水処理場の前でしょ。
住みたくはないな。

９１４さん
高輪のほうがいいのは誰でもわかるけど、築浅のタワーとか高くてとても手がでないでしょう。

高輪だって、品川エリアの値下がりに寄与してるんじゃなかったですか？
チャレンジ中古価格はやり過ぎだったから。

>>916

シティタワー品川よりはパークタワーでしょ！？

駅から遠い同士なら、
バス停が真ん前にあるマンションの方がマシ。スーパーも付いてるし。

>>913

こういうのどうですか？
２００４年竣工なので、独身もしくはＤＩＮＫＳで入居して狭くなり
ＣＴ品川に当選して住み替えで売却ってのが結構ある気がします。

駅から激しく遠いですが坪２００万切ってます。

＞921
CTSへの住み替えだとしたら、
キャッシュもしくはローンですでに決済しているわけだから、売り急ぐ必要はないよ。

>911さん

この住戸、新築時分譲価格のままで出していますね。
最初から賃貸に出しているとすれば、
３年間で、約1000万円稼いで、売り抜けって感じですかね。

まあ、実際にはその価格では到底、制約しないでしょう。2割も引けば結局、利益全部吐き出しでしょ。　多分、気が気じゃないと思うよ。

ここは竹中工務店だっけ？
大阪でやっちゃったね

>竹中工務店
大阪で何やったの?

>>926
建設途中の５０階建てマンションの柱が折れてしまった。

そ、そ、それって　手抜き工事じゃ....まあ、竹中ならありそうな話だね。

亀レスだけど、高輪全然さがってないじゃん。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn324.htm

大阪のはオリックス物件。
オリックス物件って、みなとみらいや千葉市などで色々起こしたからね。

>>930
どちらも設計・施工・監理が竹中工務店です。
以前、真偽はともかくとして下記の怪しい記事が話題になりましたね。
http://www.jrcl.net/web/frame051219d.html

関西と関東では大きく違うのであれば良いのですが。

＞929
東京カンテイの調査は「売り希望価格」を基準としていて、
実際の成約価格は反映されていない。
そしてさらにデータが古い。
7月以降、市場は大きく変化しているよね。

はずれたものです。

911さん紹介の事例とか考えると、
港南の中古物件が結構安くなってきますかね。

当初騒いだほど割安でないと思って
湾岸の中古物件を、気をつけてみていきたいと思います。

いろいろ探してますが、安くはなってないですよ。

低層階は安く見えますが、冷静に考えるとまだまだ高いです。

新築、中古両方で検討してるけど、この地区は意外と物件少ない。

というか、売れない物件はずっと残ってて、売れるのはすぐなくなる。

タワーだから、同じ建物でも眺望とかで違いが出るのだろう。眺望ないのに勘違いで、高層階と同じ単価とかにしてるのは、いつまでも売れない感じだ。

まあ、後、半年で目だって下がってくるでしょう。
それと、この年末が山の不動産業(不動産に限りませんが..)がいっぱいあるので
気持ちが段々あせってくるので、その内　なだれを打ってさがってくるかと。

東京カンテイ調査は売り希望価格であるがゆえに、
実際の成約価格が反映しないのは過去データでも同じ事。
売れもしないチャレンジ売り希望価格までデータに反映していた。

その売れもしないチャレンジ価格を現実的な売り希望価格に下げたところで、
「割安」にはならないって事。

シティタワー高輪でしたら売れ残りまだまだあります

今年の春に下がる、
９月に下がる、
秋に下がる、
来年に下がる、
と下がる下がるの掛け声だけは去年から続いてますね。

で、実際に下がって来ていますよね。これから上がるって話がない限りさがるんだから
いいんじゃない。

いや、下がるじゃなくて暴落・投げ売りがあるって毎回決算期に言ってるなぁ。
なのにこんなに徐々に、この程度の下げでは嘘つきと言われてもしょうがないねぇ。

そ〜かなぁ。この程度って、どの程度なのかな。たとえば5000万のマンション
一割を10%とみるか、500万と見るかで　違うんじゃない。
普通の人は500万ためるのに一年か二年掛かる。
それに、売る方はなかなか 500万も負けないよね。

それに、倒産した物件のマンションは2-3割引きで売られるよね。
それを暴落と言うかどうかは微妙だけどね。将来の価値の目減りは2-3割じゃ
ないからね。

ちなみに、下がっているのにぜんぜん下がらないと言っている人は嘘つき
と言われてもしょうがないよね。　って同じ論理だと思わない。

1年後には再び上がる。来春までの築浅中古の投売りを狙うべき

>1年後には再び上がる。

まあ、来年の景気次第だと思うけど、米国は10年はだめだと言われているけど、ヨーロッパが案外
早く立ち直る可能性がある。もともと、震源はアメリカだし。だから、ドル預金じゃなくて、ユーロ
預金が良いよ。　関係ないか。　でも、さすがに、一年後はまだきびしいんじゃないかな。

逆だよ。アメリカよりヨーロッパの方が深刻だよ。

なんかここ賃貸ででてるんだけど。
いいんだっけ？

事業協力者

契約してしまえば何でもあり

事業協力者は賃貸だけじゃなくて、売りも良いはずだから、来年から(今年だと税金の関係でおいしくないので)売りも出始めるよ。早く占いと、元値を割るかも知れないから結構早めにでてくるとお思われます。

元値以下で売る人はいないのでは？

元値以下で売るおひとよしなら、税金問題で来年まで待つ意味無し。
高く売りたいからこそ来年でしょ。

そう、3000万控除を付けるには一応住まないとね。でも、二年も三年も待つとドンドン下がるから
一年目に出ると思われます。

本当に売りに出るのか？

協力者の住戸は条件いいし、数少ないし、出たとしても安売りはしないな。

ここは、ほぼ所有権のようなものだから１０年後に買ってもいいのでは・・

安くなるかもね。

普通の分譲マンションは確かに老朽化すれば、自分達の管理組合が指揮して解体だな。
解体するかしないかで住民がモメるのは確実だが。

私は死んで、子供も早々に出て行く予定なので、解体のことなんて知らん。

ここは７０年後だもんな。
契約者の大部分はこの世にいない時期だな。
子も出て行ってるだろうし、孫の心配などする必要はないし。

買いたい人はあまり焦らないほうがいいね。
５年後に安くなるか高くなるかなんて、わからないんだから・・

この物件は、新築価格は激安で、お買い得物件でしたが、
５年後の中古価格は、立地、仕様、定借である点などを総合的に反映した、
そのときの市場価格が改めて評価されますから、
この物件がとりたててお買い得物件になることはありえません。

「しょぼいし港南だし定借だから激安になるはずだ」と主張する人もいるかもしれませんが、
これは、それらの悪条件が反映された市場価格になるという意味ですから、
悪条件を考慮すれば、決して「お買い得」にはならないということです。

なので、中古を狙っている人は、この物件にこだわることなく、
選択の目を他の物件にも広げるのが賢明です。

962に同意。
5年後に、このマンションを買ったら隣人で苦労しそうだ。

>>962氏の内容と、隣人で苦労するかどうかはほとんど無関係の問題と思うが。

今から５年後にならなきゃ、ここに限らず
中古マンションでさえ買えない人たちの会話か。

ひょっとして、ここの新築価格ぐらいの予算の人達でしょうか？

いろいろネガキャンはられてますが入居者はこんな感じです。

引越前の私は品川エリア賃貸で月２5万支払いあったので、子供が生まれたのを機に品川エリアでマンション購入検討しており
CTS当選！。他の検討していた品川エリアマンションは６０００万はしてたので頭金２０００万用意してました。

この物件は３０００万内だったので１０００万頭金で２０００万弱を２％弱で借り入れました
よって現状管理費など込で大体月１０万のキャッシュアウトになってます。

こんな感じで港南エリアでは徒歩１０分程度で前の賃貸より立地は良くなりましたし
毎月１５万支出を削減＆余った頭金１０００万の運用で月５万位収益入っているので
月２０万位収入が増えた感じです。（６０００万の買ってたら金利も余分にあったのでよりお得！）

転売を考えた不動産マーケットは崩壊状態な訳ですから、私は「自分の家」を買っただけなんです。
浮いたお金でユーロの安いヨーロッパへ旅行でも行ってきます。貯金も勿論ですが。
なので５年後の値段なんて関係ないです（笑）これが本音です！

>>967
さんみたいなのを「物件との相性ばっちし」とでも言うんでしょうね。
本当に当選おめでとうございます。

そうなんだよね。当たった人、改めておめでとう。　

"浮いたお金でユーロの安いヨーロッパへ旅行でも行ってきます。"

やっぱり話を聞くと、安い住宅は消費を活発にする。って実感するよね。
政権も高い不動産維持する政策じゃなくて、住宅を安くする政策をとらないとね。
そうすりゃ、支持率も戻るのにね。まあ、金権くばるのに、さらに金を使ってる様じゃ、
所詮、アキバだけの支持か。　　　

おっと失礼、金権じゃなくて金券でした。　まあ、どっちも配ってるのかな。

最近都心のマンションもずいぶん値下がりしてきましたね

理由が不況だから喜ばしくないけど

ここ外れてから色々探しましたがようやく落ち着きそうです

港南80平米築10年以内が4000万切って来たら買いかなぁ

>969
ここに紛れて、
私説の特定政党批判はやめてね。

〉965
ここなら、誰でも買えるだろ？他の港南地区の中古よりずっと安いんだから。他の中古買えない運がいい人たちが住めてってだけの話だ。
まぁ、しょぼい仕様だがな…

なんだかんだ言って、港南人気あるね〜！

港南ではなく、安いのが人気。

＞975
港南で安いから人気なんでしょ。

港南より芝浦の方が良いな

＞977
どうしても湾岸なんだ（笑

＞976

青山や高輪で安ければ、そのほうが人気になるでしょう。

>>977
最寄駅の田町駅と品川駅とでは雲泥の差だよｗ

>>980
田町のほうが便利ですよ。
TSUTAYAや区の主要施設なども向こうにあるし。
そもそも、品川は駅舎が無駄にでかいだけで
あまり利便性は高くないと思うんだけど。
たとえば、とりあえずホームに出て、山の手か京浜東北のどちらか
来たほうに乗るっていうのができないのが痛い。
田町や東京駅ではできるんだがなぁ...。

＞＞９８１
頭悪すぎ！！何処の田舎者？
どう考えても品川駅の方が便利に決まってるだろ！！
東海道山陽新幹線、東海道線、総武快速横須賀線、京急線も使える
くだらん投稿するな！！

慶応があるので、安い定食屋もあるし、981の通り、田町のほうが便利。でも丸の内に勤めるとすいた東海道線に乗って通勤できる快適性には代え難い。山手線と京浜東北線も1分待つかどうかだし。

田町の方が便利。これ常識。

新幹線のこと言う人いるけど、毎日の様に新幹線使っている人そんなにいるの？

１週間に一回ぐらいなら、山手線で移動してから乗ってもたいして変わらない気が…それよりも駅が大き過ぎる方が不便だと思う。

日常の買い物は品川はここ数年でずいぶん便利になったよ。
スーパーではクイーンズ伊勢丹、Ｗｉｎｇ高輪、成城石井、カルディ
パン屋はオーバカナル、ポール、アンデルセン、ポンパドール
ワインはエノテカもあるしね。本屋も高輪口に一店、駅ナカは２店舗
港南口にはでかいのが２店舗ある。
あとプリンスのシネコンはよく行くよ。レイトショーは１２００円な
ので平日家で食事をしてからよく行きます。

ないものはレンタルビデオ屋、電球、トイレットペーパーなどの日用品
の安い店くらいかな。

品川ＶＳ田町はこんな感じかな。

スーパー　クイーンズ伊勢丹、Ｗｉｎｇ高輪　ＶＳ　大丸ピーコック、ハナマサ
書店　くまざわ書店　ＶＳ　虎ノ門書房
映画　プリンスシネマ　ＶＳ　ツタヤ
ワイン　エノテカ　ＶＳ　ル・ヴァン・ヴィヴァン
ラーメン　ラーメン二郎品川店　ＶＳ　ラーメン二郎三田本店

品達もあるでよ

通勤の利便性なら、巨大なターミナル駅より、
チャッコイ駅の方が良いかもね。

港南口は会社の数がハンパじゃないからね。

ソニー、キャノン、PHILIPPS、東洋水産・・

朝のラッシュには圧倒される。年寄りには住みにくい街かも。

でも夜景はさすがに綺麗だけど。

年寄りがなんでラッシュアワーにＪＲ駅に行かなきゃならないの？
歳を取ったらもっと優雅に暮らせば。
たとえラッシュアワーでも、新幹線で旅行に行くには入口が近くだしね。羽田は天王洲だし。

品川駅の朝のラッシュはすごいらしいね。あの広い通路が駅から港南口の方に歩く人であふれて、逆の方向には歩き憎いと周辺住民?から苦情がでるくらいらしい。そうはいっても朝のラッシュ時だけだし歩けない程ではないけどね。

バブルのころ勤務先が田町だったけど夕方になると
ジュリアナ東京に向かうボディコンのおねいちゃんが駅から出てきて
若かった私には刺激が強かったですハイ

港南口周辺の夜景は綺麗だと思う。
特にインターシティーのラグビーボール型のやつ。
昼間も良いが、夜景も良いね、変なネオンも無いし。

田町だって会社はたくさんあるよ。

ＮＥＣ、三菱自動車、長谷工、森永製菓・・・

三菱自工は昔品川だったけど、業績不振で田町に戻ってきたのだよ。
田町は長距離列車がない代わりに地下鉄が二本あるのがまあ便利だね。
あとちぃばすの始発だから港区内での移動（青山、六本木方面）には
品川より多少利便性が高いね。

ここ、シティタワー品川に
芝浦の住民が田町駅を盛んに書き込む不思議。

まあ、まあ、どちらもいい駅だとみんな言ってる訳だし、別にけなしている訳じゃないから、いいんじゃない。

品川駅より３倍近く時間のかかる田町駅は使わんだろう。

こちらに母が入居しました。
遺族年金暮らしでローンが組めないので、キャッシュですぐに買える値段というのが魅力的ということで、数倍の倍率でしたが、なんとか当選したようです。
その他の条件としては、駅まで歩いて行ける程度の利便性。
買い物の利便性。空港や医療機関へのアクセス。
価格が安かった為、物件そのものへの期待はあまりなかったようですが、母曰く、実際に入居してみると住み心地も眺望もなかなかのようです。
実は私の事情で現在は別居しておりますが、それまで数年前に分乗された品川界隈の物件にいっしょに住んでおりました。
ですから、以下周囲の平均的物件住まいの経験もあっての感想です。

引越しから約１ヶ月。先日初めて母の元を訪れました。
まだ多くの住戸が引越し真っ最中でマンション中養生だらけでしたが、価格が段違いに異なる元の物件と比較しても、数年の違いでマンションの仕様や合理性は格段に進歩するものなのだなと感じるくらいには良いマンションでした。
仕様が特に豪華になっていると思いませんが、狭いスペースでお金をかけずに最大限の合理性を追求しているように思いました。
広さ以外は（ひと回り狭い物件がターゲットだったので当然ですが）それ程見劣りもしません。
コンシェルジュに居たお姉さん２人も感じよかったですよ。
ロビーラウンジは、以前のところと比較するといまいち地味かな？
住居階のフロアは半内廊下でホテルっぽい感じもあり雰囲気も悪くありません。

あくまでも近隣の所有権マンションとの比較になりますが、コストパフォーマンスの観点からは素晴らしく良いマンションだと思いました。
入居済の皆様、これから入居予定の皆様、実家に寄った際にはすれ違うこともあるかと思いますが、今後ともどうぞ宜しくお願い致します。

品川と田町、知名度だってどちらが有名だかわかるだろ
９８９ビッグターミナルは不便だって！！へ〜じゃ〜東京、上野、渋谷、新宿、池袋も
不便なんだ！！笑っちゃうね！！

品川から田町に通う者だけど、総合的に便利なのは田町。
でも住むのは品川…って感じかなぁ。
品川駅の混雑と改札口のなさには閉口させられますが。

品川駅の前は大崎駅近くのマンションに住んでいたが、
毎日の通勤なら、チャッコイ駅の方がスムーズに電車に乗れて便利ということ。

＞1001
もっと文脈を読め。

理想のチャッコイ駅は私的には五反田です。（２年前まで住んでました）
ただ、あの風俗街は子供には見せたくない…

もう1000超えたし、ここ終わりでいいでしょ
まさか、Part16作らないよね

田町なんてここに来る前知らなかったよｗ

芝浦住民はお呼びでないって事

確かに夜景は高輪口より比較にならないくらい綺麗ですね。

海好きとか眺望重視なら絶対、港南口でしょ。

ここシティタワー品川の掲示板でどうして田町が出てくるんだ！！！
いくら知名度無いからってでしゃばり過ぎだ！！！
迷惑！！他でやってくれ！！！

通勤便利や住み易さを希望なら、中途半端な田町よりも城東に住めば。
スーパーも便利だよ。
と、豊洲住民あたりが言い出しそう。

又、芝浦のヴの人が（他が上手くいくと我慢ならない奴）、
住民版から出て来たのだろうよ
比較、自慢は自分のマンションだけでやってくれ。

だれか Part16作って、　シティタワー品川は永久に不滅です。
伝説の物件なんだから、まだまだ続くよ。　よろしく。

日暮里駅前タワーいいな

住民板では一昨日まで哀れな自爆霊が徘徊していましたが、
管理人さんによって除霊されました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48392/res/91-91

南無阿弥陀仏・・・

出たっ！ 自爆霊！
成仏せよ。

シティタワー品川

>>1012

定借ですからぁ～残念。