物件概要 |
所在地 |
東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1(地番) |
交通 |
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
205戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上4階地下1階 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2009年01月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]日本土地建物販売株式会社 [販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークホームズ千歳烏山ガーデンズコート口コミ掲示板・評判
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870
匿名さん
確かにプラウドはどうでもいいが芦花公園の北側が湿地だという根拠は知りたい。
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871
購入検討中さん
この湿地云々にこだわっているご仁元々は河童で、住み家を埋め立てられたその恨み骨の髄にまで至った挙句の言らしい。まともに受けない方が無難。
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872
匿名さん
プラウドに憧れるのはわかるけど
この話題はもういいんじゃない?
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873
匿名さん
868さんじゃないけど、プラウドのすぐ北のゴルフ練習場とすぐ隣の学校のところは
昔は烏山川が流れて周辺は田んぼだったはずですよ。
グローリオの辺りから繋がっている現在は暗渠の川です。
goo.ne.jpとかで戦後の航空写真を見たら川筋とか田んぼの様子とかわかるんじゃないかな。
昭和40年代に暗渠・遊歩道が整備される前のもう少し下流の方の烏山川の近くの幼稚園に通っていましたが、
大雨が降ると当時ドブ同然だった烏山川が氾濫して周辺が汚水まみれになっていたのを
幼心に覚えています。
まあ、埋立地にすき好んで住もうって人が大勢いるご時世なので
低湿地ごとき屁でもないという考えの人も多いでしょうが。
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874
匿名さん
↑
だからといって蘆花公園北側が多湿地帯にはならない。あえて言えばゴルフ練習場と学校周辺だけがその気がある程度。
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875
匿名さん
プラウドはかなり高そうですね。
しかも1年後完成でしたら割安で実物が見れるパークホームズのほうが優性ですね。
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876
匿名さん
まあ坪300は堅いね。こことじゃ、粕谷は地位が違うよ。
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877
匿名さん
粕谷と上祖師谷の比較よりもプラウドはもともと割高ですからね。
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878
匿名さん
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879
物件比較中さん
世田谷区の条例が改正された場合、
こちらの物件は影響を受けるのでしょうか?
メゾネットタイプ以外の地下住戸があると、
条例に適合しなくなると思うのですが、
M井不動産Rからは何か説明がありましたか??
新しい粕谷のN村物件は、地下住戸がないんですよね・・・。
これに対して、M菱地所の各世田谷物件はアウトですね。
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880
匿名さん
最近の世田谷物件は大半に地下住戸があるので特に問題ないのでは。
大手はなんとかすると思いますよ。
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881
匿名さん
既存不適格になるのは避けられません。
おそらく今度建替えの際には、地下住居が作れなくなる分、一戸あたりの占有面積が小さくなります。
大手はなんとかするというのは余りにも適当すぎるでしょう。
結局何にもしてくれないですよ。
条例施行前なので、需要事項説明の項目には該当しないとか言うのではないですか
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882
匿名さん
881さんに同意です。
法的なことですから、大手とか否かは関係ないですよね。
皆さん同じ状況です。
恐らく数十年先になるであろう建て替えの際には、これ以外にも道路や用途地域など、変わる可能性は全くないとはいえないでしょうね。
しかしながらこの物件については、現行法規は満たしているわけですし、そのために価格も抑え目になっているのですから、むしろ、最後の機会と捉えることもできると思います。
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883
匿名さん
重要事項説明の項目には該当しないということはないです。
3月2日に素案が出ていますからそれ以後には説明義務があります。
既存不適格になることはほぼ確実なので、このことが気に入らなければ
3月2日以降の契約の人は手付放棄せずにキャンセルできる可能性はありますね。
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884
匿名さん
もし条例ができたとしても特に問題ないのでは。
最近のマンションは耐久性が高いから実際に建て替えは発生しない確率のほうが高いですね。
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885
匿名さん
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886
不動産購入勉強中さん
既存不適格になることが確実ということなのに、
今後も今までの価格で販売されるのでしょうか?
今までの価格は、世田谷区の条例をちゃんと満たした物件として
評価された価格のはず。
既契約者の方にしても、
70年後の建て替え前に売却しなければならないかもしれないですし、
そのときにどんな評価がされるのでしょうか?
これから検討する方々も、
条例改正前の価値には見ないと思います。
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887
匿名さん
70年後は生きていません。次の世代はタダで相続するのだから文句もないんじゃない? 自分が生きている間、満足できる家だったら、それで十分でしょう。
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888
匿名さん
何にせよ私たちが生きている間の問題ではないですね。
そこに焦点をあてると世田谷物件はほとんど検討外になりますよ。
ちなみに私のマンションにも地下があります。
今後はさらに建築技術も進化し実際に建て替えは発生しないと思います。
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889
購入検討中さん
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890
匿名さん
建て替えが発生しなくなるとゼネコンは生き残れない。
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891
匿名さん
地震、火事、建設会社の施工ミス発覚等が原因で
生きているうちに建て替えが必要になる可能性はあります。
建築技術が進歩しても、容積率はどうにもならないと思います。
売却のときも相手に与える心理的なマイナスポイントはあるでしょうし、
下手をすればそのことで足元を見られかねません。
これから契約する方は生きているうちは問題ないという安易な文句に流されずに、
きちんとリスクを評価することをお勧めします。
あと地下室ありの世田谷在庫物件を保有しているデベは
今回の条例のことでかなり困っているようですよ。
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892
匿名さん
一生住みつづけるならともかく、いずれ売却する可能性があるのなら、今回の条例改正の
影響は大きいです。
建築技術が進歩したから建替えが発生しないなんてあり得ません。
少なくとも中古で購入しようという人にとっては、格好の値下げ要因ですから、マーケットも
そのように動くしかないでしょう。
それより、デベにきちんとした対応を取るよう、要請するべきでは。
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893
匿名さん
881さん、882さんと同意見です。
残念ながら施行された場合は、既存不適格物件となり、資産価値は減少する
ことが予想されます。ただし、最近の世田谷マンションは同じような状況です。
先日世田谷区の素案が公開され、利害関係者や区民に対して意見を求めておりましたが、
砧レジデンスの問題もあり、賛成が大半だと思われます。
※砧も設計は承認されたので、単独地下住戸が存在します。
現在世田谷で売り出し中もしくは建設中の物件は、軒並み既存不適格となります。
なお、単独地下住戸が問題であり、メゾネットタイプの場合は対象外ですが、
1つでも単独地下住戸がある場合は、その建物全体で不適格となります。
建築許可時点では違法ではありませんが、今後建て替えの際に問題となります。
将来的な不安は残りますが、建て替えは数十年先ですし、法改正されている
可能性もあります。(廃案は立案よりも難しいですが・・・)
地下住戸があるおかげで、現在の価格で購入できるため、世田谷に住みたいという
気持ちと天秤をかけて検討すればよいかと思います。
※とりあえず素案への意見はしましたよ。素案はあまりにも融通が利かなさそう
でしたので。
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894
匿名さん
将来の資産価値に影響があるのは残念ですが、みなさんもおっしゃっているように、できれば事業者から説明がほしいですよね。
契約済みもこれからの住戸も同様に。
確実に重要事項説明内容ですよね。
さて、もうすぐ早い人は入居が始まりますね。
提供公園の桜もいい感じになりそうでいいですね。
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895
匿名さん
もう少しで買ってしまいそうだった。
でも、この経済状況の中で買うのはどうなんだろうという思いが、ギリギリで購入にブレーキをかけてくれた。
ここのネガレスの力もあったのかもしれない。今となっては本当にありがたい。前は腹をたてていたけれど。
地下住戸付きはマイナスポイントと思っていたけど、条例ではっきりと不可としてくれるのは良いことだ。
これで私は地下住戸付きを買う事は100%なくなったな。
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896
匿名さん
23区の世田谷区以外の地下有マンションも不適格なのでしょうか?
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897
匿名さん
行政によると思います。
各々で行政確認が必要ですね。
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898
匿名さん
どうもわかりませんが、次に建てるとき地下階がだめならメゾネットにすることなんて簡単ですよ。それにもう一ついいますと手前の道ができると建蔽率を上げることも可能です。つまり地下階をしなくてもそのまま建てることができるはずです。
今は建蔽率40で容積率80を基本として設計されていますが、世田谷区では公道6メートルでは建蔽率50容積率100が可能である。そして16メートルでは低層ではなく中層にまでできるはずで建蔽率60容積率120~200まで可能になってしまいます。
素人同士であれこれ心配するのではなく世田谷区や三井住友に聞いたほうがいいです。みなさんのいう条例の内容がわかりませんが、幅4メートルの中層区域などで地下階を設けることを禁止したいための法律なのかなと思っています。以前土地の分割を禁止したような感じで……
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899
匿名さん
デベさん大変ですね。
でもあなたの言うことは信用できません。
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900
匿名さん
898です。
もしかしてデベって私のことでしょうか?。
私はしがない戸建住人です。
世田谷区役所で「建築の手引き」なるものがあります。貰ってきたらどうですか。
以前補54号の道路計画をここの掲示板の方から拝見させていただきました感想です。
心配な方はぜひとも世田谷区役所に行き、道路の計画などを見て相談したほうがいいと思います。
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901
匿名さん
>>898様
ここは第一種低層住居専用地域で建物高さ制限がある為、用途地域の変更がない限り、地下住宅禁止を前提では建て替えの場合は、住宅数は減少すると思います。
将来、建て替えで現在と同じ住宅数を確保するには、現在世田谷区から出ている地下住居規制素案の特例による許可を適用するしかないかなと感じてます。
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902
匿名さん
898です
現建蔽率40→50
現容積率80→100
そして規模が大きいので緩和措置が適用されますのでこれを上回ると思います。
高さと言うことですが高さはそのままで横に広がり、緑地面積が減少と言うことですね。
私の予測ですと成城通り(16メートル)など参考にしますと2種低層もしくは低層が外れる(東京テラスのような)かもしれません。
つまり建蔽率60容積率120あたりになると思います。
それにしても立替は60年後以降でしょうか。そのころには外環もでき成城通りから吉祥寺通りをつなぐことも考えられます。
あくまで私も素人ですので、役所や販売の人に聞いたほうがいいのでは。
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903
匿名さん
898さん貴重なご意見ありがとうございます。
勉強になりました。
いろいろ迷っていたのですが、先のことはわからないですね。
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904
匿名さん
なんか地下について色々言われていますが
実際には建て替えなんて起きないでしょう。
それを言っていると現在も既存不適格物件なんて
星の数程あるのに問題になっていませんし。
もうすぐパート4ですか。注目物件ですね。
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905
匿名さん
建て替えはおきないかもしれませんが
売却するときに同じものが立てられないと聞いたら買うほうは購入意欲がそがれると思いますが。
それと既存不適格物件が増えると既存適格物件の価値が相対的にあがるでしょうね。
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906
匿名さん
マンションの建て替えを、まだ日本の社会が本格的に経験していないですからね。
前に建て替え決議の要件緩和の法改正があった時に、若干話題になりましたか。
これから建て替えが大きく社会問題化するような事があれば、既存適格と不適格では大きな評価の違いが出てくることになりますね。
資産価値の点では、新耐震・旧耐震くらいの重要な分かれ目になっている可能性があります。
購入を見送った人はラッキーでしたね。
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907
匿名さん
>>905
他物件ですが、条例が変わって同じような条件の建物は二度と建てることのできない希少性の高い物件で
すって営業が説明してたのを思い出しました。既存不適格という言葉をそのとき知りました。
条例が決まったら、転売するときに既存不適格であることを説明しなければならないから、不利になるで
しょうね。
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908
匿名さん
今日デベさんから電話がきて本件について説明されました。
あくまでも今後の地下住戸に対しての規制で既存地下物件については特例が認められる可能性があるようですね。
しかも今後の物件地下を作れないことにより新築時から割高になりますね。
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909
匿名さん
>>908
本当に既存物件には適応されないなら朗報ですね。
ただ営業の話を鵜呑みにせずに自分できちんと確認することをお勧めします。
地下室ありマンションが作られるようになってそれを価格に反映させたことはないのに、
逆に条例を逆手にとって地下室なしマンションだと割高になるって変な話ですね。
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910
匿名さん
地下住戸のないプラウド蘆花公園はかなり割高らしいです。
逆に今後はここのようなテラスが広い物件は希少性があるし
割安で良いかもしれませんね。
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911
購入検討中さん
プラウド蘆花公園の間取図を見ると分かりますが、従来とはやや異なるタイプの半地下住戸付きです。
いずれにせよ将来の建替時には「1階+地下1階」のメゾネット住戸にすれば条例はクリアできるでしょう。
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912
匿名さん
建て替え時には「1階+地下1階」のメゾネット住戸でクリア出来るなんて大嘘ですよ。
それをやれば、地下住居の人が得をしますが(建て替え後、地上階が手に入る)、地上階の人が損をします(建て替え後は半分地下室になる可能性がある)。
建て替え総会は紛糾し、決議がまとまることはないでしょう。
大丈夫とか平気で言う営業は本当に無責任ですね。
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913
匿名さん
心配症の方がいらっしゃるようですが、私も楽観的に考えています。
価値に差が生じるとしたらその分現金精算する方法もあります。メゾネットは選択肢の1つにすぎません。そもそも地下階に住戸を作らない前提なら、駐車場・トランクルーム・集会室・管理人室などの共用施設を地下階に集約すれば良く、建て替え時の条例・都市計画法・建築基準法を踏まえベストな選択肢をとればよいのです。それがマンション全体の価値を維持・向上させる目的であれば、総会も紛糾などしないと考えます。
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914
匿名さん
実際建て替えなんて起きないでしょ。
くだらないですよ。
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915
匿名さん
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916
匿名さん
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917
匿名さん
今から何十年後の心配してても仕方ないですね。
その時には緩和の条例ができたり、違う規制条例ができたりしますから。
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918
匿名さん
でも買換えの可能性がある人は、止めといた方がいいってことですか?
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919
匿名さん
50年以上先のことはどうでもいいなら、定借が最高だよね。
根本の所に、建て替えできますよ、永続性がありますよ、てのがあって初めて価格なりの価値をもつはず。
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