パークハウス用賀三条通り

説明会初日、、、行ってまいりました。
ならすと平均で坪420-430万円程度ですか？（ちゃんと計算してませんが）総戸数の約1/4は地下の物件にもかかわらず。

は？

、、、、、、（えーっと）

という感じですね。内外装ともに特にプレミアム感もないですし。
いわゆる城南のファミリー向けレベルです。

三井や住友と比べて地価が弱い時期にマンション用地の取得に及び腰だったということが
先週の日経にもでてましたが、そういうこともあって、こういった数少ない土地の売買差益をとれそうな物件で思いっきりマージンとろうということですかね。

初日に行ったというのは、勿論期待を込めてだったのですが、、、もうコンタクトしないと思います。
この間用賀で売り出したマスターフォートもまだ複数の売れ残り住戸を複数抱えているのに、三菱さんは、

用賀の（少なくとも短期的には）新築マンションの供給過多状態と
三菱ブランドの剥落にお気づきではないのかなと。

振り出しに戻る、、、か。

前物件に売れ残り住居がある場合

一、反省して、新物件の価格を抑え目に出す
二、新物件では前物件での収益も含めて取り戻すために、更に無謀な値付けをする

の二種類の対策法があるとすると、今回は、どうも二のようですね。

迷ったけど、行かないで良かった。駅近の低層だからそれなりの値段はつけてくると思ってたけど、予想以上ですね。迷った理由は値づけよりも、場所です。一見良さそうですが、環八・東名（２４６も近い）にすぐ隣接している場所ですから、呼吸器系に難のある方は用心なさった方がいい。以前このすぐ近くに住んでいましたが、喘息になっていたお子さんが結構いました。うちはまったく問題ありませんでしたので人によるとは思いますが、それなりの値段を出して長年住むのにはやや不安ありですね。

連休中に、会員様限定の「正式価格発表会へのお誘い」がきていました（苦笑い）
価格を知るためだけにまた出かけなきゃならいのかい？
またもったいぶって会員限定とか。
売主は自分をナニサマだと思っているのでしょうか？

買い手置き去りの三菱傲慢商法どうにかなりませんかねぇ？

そもそも、この土地に三菱が低層マンション建てて、利益出そうと思った瞬間から
割高な物件になってしまうのは見えていた気がする。
一階と呼んでいるのは完全な地下。二階も、厳密には0.8階くらい（グランドレベルより、
ややもぐった感じ）これであの価格じゃ、買った瞬間に含み損30%って感じでは？
売れ行きが楽しみです。

いらかみちでしょ

瓦も甍も「いらか」でしょ

まぁ、ここは相当販売苦しむと思うよ。
せめて建物のグレードが高ければ、金の余ってる連中が
買うかもしれないけど。
この価格とグレードのバランスだと実需はなさそう。
施工会社もいまいちだし。

ああ、今日明日第一期の販売じゃなかったかな。

南無〜

なんか、ズルズル発売日が延びてませんか？
この相場上昇局面より更に過熱して
しまった売主の身勝手な値付けが、早くも
破綻をきたしております。

さーどーするんでしょうね？
会員さま限定の内緒の価格変更電話でも
待ちますか！？

売れた部屋あるんでしょうか？

>>19

私は、ここの値付けを見て、新築を諦めて中古マンション（100平米超）
買っちゃいましたから、今更値下げされても買いません。買えません。

賃貸に回したって、いいとこ坪1.2万とかでしょ。分譲価格坪500万じゃ
表面利回りでも3%割ってんじゃない！アリエナーイデース！

実質、建物の寿命内に回収不可能です。というか、ずーっと赤。節税にしか
使えない&売ったら多大なるキャピタル・ロスでまた大節税？！

そんなに課税所得ないよ（笑）

で、誰か買いましたか？
三菱さん、売れましたか？

>>24　25

まじですか？
先週の債券と株の相場ご覧になりましたか？
金利が世界中で上がりました。日本の長期金利も大きく跳ねました。
あおりで、不動産株が急落。
REIT指数も（バブってたから当然ですが）すとっーんと下がりました。

既に潮目は変わっていると思います。
下期に不動産があがるんなんて信じてる人はデベにももうあまり
いないと思います。

この物件は完全にしこったと思います。
3月に売っとけば先高感で売れたものを。

私は個人的には2月に強いシグナルが出てたと思います。
日銀の二回目の利上げに続いて、それまで上昇していた
不動産株がピークを打った。
3月下旬発表の公示地価も、期待されたほど強い数字でなかった
こともあって、不動産株の戻りはなかった。
基本ここで、更に強気になる材料はなくなりました。

決定的だったのは、5月に出た東京カンテイの4月の中古マンション
データで、首都圏で10%近い下落を記録したとき。
月次データでぶれやすく、単なる足踏みではとの声もありますが、
せいぜい上昇率の鈍化くらいと見ていた私は二桁近い下げで
一瞬目が点でした。

人口減、高齢化、マンション・ストックの増大などの
需給が緩んでいく構造的事実に目を向ければ、団塊ジュニアの
住宅ニーズと超低金利という特殊事情で上がっていた、この1年
くらいがむしろ特別であったように感じます。

私も、価格が更に上がっていくシナリオはもう後ろ盾を
失ってしまったように思います。

まだまだ金利が上がるから買え、とはよく聞く言葉ですが、
一旦上がり始めてしまえば、実はどちらかと言うと、苦しむのは
今実際に売り物を手にしていて資金負担増を恐れる売り手ですし。

金利上昇-->物件マージン悪化
-->業績不振-->株価下落

これが株式市場参加者が2分でたどり着く結論。


金利上昇-->よしよし買い手が焦って買い出すかも
-->あれ？物件動かない。もう少し待とう--->
あら、自分の金利コスト上がってた-->なんと、A社が抜け駆けして
値下げした--->やや、B社も値下げした、やばいか？
--->もうどう考えても不良在庫だ--->物件投売り・減益決算
-->役員平謝り

これが一流デベロッパー社内のスピード感。


市場は、トレンドが大きく変わる前に、4月の中古物件の
値下がりのように、見過ごしてしまいそうなサインをいくつか
出すんです。
それを、単なるボラと見落とすか、ややっ？とキャッチできるかが、
後追いで負ける人間と、すばやく立ち回って益をもって
去れる人間を分けるのです。

ちなみに当然前月比じゃなくて、前年同月比で下げたのですよ。
そんな大事なことが分かってないのはまずいですよ。
データは丹念に読み込まないと。データ自体は誰でも見られる。
それを読めるかが鍵。

やはり、午前中の前場、前日（先週金曜）の米市場堅調を受けて
東京の株も全体としては戻したけど、金曜日に下落率一位の不動産
株は、今日も戻らないね。重い重い。

終わりの始まりがはっきりしだした。

湾岸のタワマンの板と比べて、寂しすぎますね。ここは。
多分、経験の浅い一次取得者層相手のタワマンと、ここでは
購買層のおつむの出来いや、情報力の差があるということ
なんでしょうね。
或いはやっぱり世田谷と都心では人気の開きが拡大してると
いうことか、、、、、

岡本レジデンスの人気はどうだろう？
僕はあそこまで「枯れる」気はないけど。

だめだこのスレ、、、、、

>逆に、高値つかみリスクが高まった感じ。

「感じ」というレベルはすでに超えてますよね。
私としては、「ほぼ確定的」です。

だって、家賃上がってないもの。利回りから言っても、全く正当化できませんよ。

地価だって、もう完全に上げの足を止めちゃって、売れ残ってる売り地、戸建の価格変更が目立つこのごろですもの。

やっぱり丸の内にAクラスオフィスビルたくさん持ってて、家賃上がられてる会社だと、つい同じ感じで用賀のレジも考えちゃったんだろうけど、、、、

きみ子供ですか？（こどもの人、ごめんなさい）っていうのが正直な印象。

焦んなくて本当によかった。

周りアパートだらけだし。