ジオタワー南堀江　その２

800
その数字はどこからの情報ですか？

物件概要じゃない！

下までガラスだと家具レイアウトが難しくなりますよ。。。
20畳以上あれば問題ないかと思いますが、、、
あと、、、FIX窓だから夏暑いんじゃなくて、開口面積（＝窓の大きさ）が大きく、庇（＝バルコニーも同様）が無いから暑いのです。
FIX窓を採用しているメリットは、手摺や網戸（この物件は下層階になります）など視界を遮る余計なものが無いので、開放感が得られます。なので、この物件はコーナー部分で採用しているのでしょう。
ペアガラス＋Low-eを採用してるこの物件は良心的だと思います。

FIX窓だから....の内容はみんな知っていることですよ。

798さんの様にガラスに種類があることを知らない方は多いです。私も今回この物件を見にＭＲに行って初めて知ったクチですし。住宅の仕様はクルマ同様、興味のある一部の人は良く識っていて吟味できるが、大多数は特に興味も無く知る機会も無いために薦められるがまま買っていくだけ。

>>804
みなさん知ってますか！失礼しました。

私は夏の暑さが苦手なのでLOW-E複層ガラスを使っているのを確認してから契約しています。
特にホテル形式の廊下だから、板マンのように風通しは良くないので尚更です。

完売ですか。そうすると、この検討版は不要となりますね。

戸数も多くキャンセルの可能性もあるので施工までは必要なのでは？

竣工ですね？

まだ完売の告知が公式サイトに出ていないのですが…
残り１戸であるとありますが、それが売れたのでしょうか？
それともその後にキャンセルがあったという事なんでしょうか？？
公式サイトの最終更新日が昨日だったので、これが最新の数字なんじゃないかと思いますよ。

5/31でMR閉鎖するそうです。
多分完売したのでしょうね。

公式HPに3/2更新で先着１戸の募集が出ていました？
完売御礼がアップされていないのは、正式契約がまだなのかな？

一応先着順ですが、もしかしたら抽選かもしれませんね。その場合今週の金曜昼前とかに抽選するので、それまでは完売と出ない筈です。若しくは普通に残１戸。

東洋ゴムのゴム免震装置の問題が発生しましたが、この物件の装置はどこのメーカー
ですかね？　　以前、東洋ゴムのＨＲＬを使用したことがありますが、かなり品質は
良かったですけど、このような不祥事を起こすと取り返しのつかないことになります。

都構想で西区と西成区一緒になるんですか？もしなったらマンションに影響ありますか？

>>817
肩を持つつもりはないが不祥事なんて何処でもやってる
そもそも免震ゴムなんて交換できて当然やから
あかんかったら仕替えたらいいだけの話

>>817
ここはブリジストンだったはず。
現地に装置のミニチュア展示してますよね。

あかんかったら仕替えたら（取り替えたら？）といいますが、工期が相当遅れるはず、
ミニュチュアを展示していますがメーカー名までは表示していませんでした。
都構想は西成のみならず浪速区も入ります。区役所は西成区に設置、遠くなるので困る
ことになると思っていましたが、今の西区役所は支所（出張所）の形で残るとのこと。
西区の名称は、大阪都中央区西南堀江のように残すようです。　ただ西は東西南北を
地名に入れるとややこしくなるので検討中のようです。　　南堀江の名称はそのまま
残すようなので、当物件には影響はほとんどないはずです。

都構想、他のスレに区ごとの独立採算性になるから区ごとにサービスが異なっていって、他の区より税収に占める生活保護費が多くなると他のサービスに影響が出る可能性があるなど書かれていて気になっているのですが将来のマンションの資産性に影響ありますか。

税収は５区の中では中央区が最大といっていましたが、詳しくは維新の会に問い合わせされるのが
ベストです。

820さん、そのメーカー名のソースはどこからですか。ＨＰ、もらった資料にも書かれていなかったと思います。
今も、ＴＶの6ＣＨで大問題視していました。かなり前の耐震偽装のような事件にならなければよいのですが。

>>824

820です。
定かではないのですが、現地のミニチュア免震ゴムに
BRIDGESTONEマークが刻印されていた気がします。
記憶違いならゴメンなさい。

825さん、８２４です。今確認しましたが、ミニチュア（1/1.6サイズ）免震ゴム本体に
ブリジストンと書かれていました。前面ガラス（プラスチック）が汚れているのと、やや
逆光となっているため、目を凝らして確認しないとだめですね。　　安心しました。
ふと、一昔前の姉歯の耐震偽装事件を思いだしましたね。

東洋ゴムの件、当物件で採用していなくて幸いでしたが、今日のニュースでは発覚してからも
出荷していたとか、悪質ですね。株価暴落かと思いましたがそうでもなし、会社全体からすれば
業績に大きな影響はないと判断したのですか？

FIX窓のことだろうと思いますが過去に出ていました。

FIX窓でも換気用に端っこは開けられるようにはなっていますけどね。バルコニーがないとは？、
全戸あると思いますけど。　　

ジオタワー南堀江、完売です。

とうとう完売ですか。残り少なくなってから結構早いスピードで売れましたね。

総戸数がたった200戸ですからね。

キャンセル待ちも多少いるみたいですね

Ｈ２５年、年末の契約開始から人件費、資材高騰ですのでキャンセル待ちも多いのではないですか。
私のように近所に住んでいる者であれば販売の情報も早く入手できたのでラッキーでしたけどね。

総戸数がたった２００戸？、正しくは２０５戸ですけどね。　　たとえ、数十戸でも立地条件が
悪ければ売れません。　今居住のマンションは即日完売でした。　　マンションも株と同じで
人気で決まります。人気の条件は居住環境、方角、校区、交通の便などですけど、良いマンション
の必須条件ですよね。

私もこのマンションを契約して本当に良かったと思います

しばらく何も考えてなかったのですが、あれ？聞いたことのある管理会社・・・もしや
管理会社の業務品質で住みごこちは変わるし、調べてみたらランキング外。
管理費に見合う分だけの仕事をしないのでは・・・大丈夫なのか一抹の不安がよぎります。

わずか2年経たずに、ジオ天六が見限ったこの管理会社の話は有名ですしね。
ジオ天六の最新スレも見て不安になりました。
大丈夫でしょうか？

>>838
えー
ジオタワー天六の管理組合は総会で管理会社を子会社から変更したの？
管理会社の変更って理事とか大変じゃないの？
無報酬だし理事なんてやりたくないなー

ジオタワー天六の住民者用のスレが参考になります。　住民者の60％が管理会社に
不満があったと書かれています。　

No.839さん　昔、理事しましたけれど報酬制でしたよ。報酬制ができるはずだけど。

2年で管理会社変更する住民と理事のパワーは大変だったと思うわ。しかも、ジオ天六って巨大タワーマンション
で販売元のすぐそばじゃないの？？

でも、管理会社変更の話は昔のマンションでも5年目にあったし、それを短期実現したジオ天六はすごいかも。
管理会社本社の社員らが管理費に見合う分だけ、働かなかったから見限ったのでしょうね。
天六の口コミも見たけれど、管理会社変更先で国内でも有名な会社じゃない。

1年じゃ変更は無理だから、関係者全体が相当の下準備をしているはず。

ここの販売元の口コミも見たら納得できるかもよ。

>>841
マンション購入ハウツー本で読んだけど
事業主の子会社の管理会社から他の大手の管理会社へ変更するだけで平均30%も下がるんだっね

ここも管理組合発足後の理事に頑張って変更して欲しいよ

>>842 そんなハウツー本があるのですか。
最初の理事会が出来るまでが勝負みたい
ですね。その間は管理会社のやりたい放題
ですからね。チャリンチャリン商売しやす
い。真っ先に修繕積立金計画と管理規約は
国のガイドラインに従って見直す、理事会
の理事役割を決める、人手が足りなければ
皆で協力したら、ハウツー本通りになるか
もです。いかがでしょうか

>>843
役所に合わせると将来は楽だけど
いきなり修繕積立金が2倍にかっちゃうよ
管理費は下がるだろうけど

>>844
修繕積立金も計算に入れて購入したけど、
今が安すぎる。二倍でもいいぐらい。
目先安く売る販売元の戦略でしょう。
もちろん管理費は下げる必要はありますね。

そんなことを言っていれば購入者（ローンを組んだ人）の３割は返済不能で
売却することになりますよ。　管理費、修繕費はローンと同じく毎月の出費、

安くするように検討するのは当たり前の話ですけどね。

>>846
ローンを組む、組まないなしに関係なく管理費を最初からさげる検討さえすれば、管理会社にむだな管理費を払わずに済むのでしょうね。無駄な支出がどこにあるか？皆で探す必要が最初にあるのかも。最初の確認は管理会社とその関係会社でしょうね。少しでも管理会社関連を外すと安くなるのは知られていることですし。その努力をするかしないかで大きく変わるでしょう。

>>842
ハウツー本を知っているなら、最初の理事になっていただきたいですよ。何事も最初が肝心だから。

管理会社が関連会社云々のことは私が初めの頃検討版に書いたので今更という気もしますが、
新たに検討する気になったことは良いことです。とにかく毎月の出費となること、ここは皆さんよく
検討され、意思の疎通を図る良いチャンスじゃないですか。

>>849
確かに良いchanceですね。いいスレになってきました。

住宅ローン減税や固定資産税半額で、安いのが定着すると数年で、これが当たり前だと麻痺してしまいますね。ローンを組む時に５年後以降を想定して、急激な上昇にならないようフラットで計算しましたよ。たしかに積立金が安すぎる。積立金は管理会社に関係ない私達の資産だから。そのために管理費を最初から下げにかかればよい。究極は管理会社変更だろうけど。

共用部分や管理費で安くできる部分がたくさんあるはずですし、何が高くかかるのか最初から皆で細かく見定めることが必要でしょうね。

管理費は高めに設定して、住民苦情が出たら数年後に下げてくることも多い。管理会社を通す発注は10パーセントぐらいピンハネするのは当たり前ですから、全て相見積で管理会社の発注価格と比較も住民公開したら良いのかも。管理費は消えて無くなるから、管理室にも行って管理会社と関連会社の流れを把握することからスタートでしょうね。

この管理費、修繕費についてはローン組、現金組にかかわらずよく検討することが大事ですね。
いい加減な計画で行くとギリシャ、アルゼンチンのように家計はデフォルトだ～。

>>851
管理費は必ず下げられますよ。しかし、管理費が
高すぎるなぁ。皆で見直し検討委員会を初期に作った方がいいのかも。究極的に管理会社変更して管理費下げるなら、私達が生活に慣れる早いうちが得策だよね〜。30%も安くなるなら。
その下げた分を修繕積立金に回して、プラスマイナスゼロ以上スタートでどうでしょう？ 建物が古くなるにつれて修繕積立金が急激に上がるのはおかしいものね。修繕積立金が本当の資産価値だし、企業なら減価償却で安くなるものだから。

852、下３行が意味不明ですが？

修繕積立金は建物が古くなるにしたがって修繕が多くなり当然修繕費は上がってくるもの。
ただ、過去にも書いてあるように管理会社の指定する工事会社に依頼するのではなく、管理

組合が工事会社を指名（第三者の監理会社を入れて、競争入札）すれば相当費用は節減できる。
要するに、管理組合の運営の仕方次第だということです。　また大きな要因ですが、駐車場の

使用率（計画では65％）も大事ですよ。　　因みに北西の位置にあるヴィークタワーは契約率
が低く、外貸しのチラシが入っていましたよ。

ヴィークタワー駐車場契約率３０％　。 ジオはいくらですか？

>>854
修繕積立金は早く1平米辺りの単価上げた方が後々困らないんだけどね
築浅てま値上げした有名な事例の記事はこれ

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=7

>>852
ジオタワー天六は阪急の子会社の管理会社の対応とサービスに不満で築2年で管理会社変えたらしいね

ここは変えるなら音頭取る指導者がいるかどうかですよね

>>854
外貸しなら管理組合に税金がかかりますね。
855さんの稼働率30パーセントじゃ、マンション運営していけないっす。初期からみんなでかなりテコ入れしないと。

>>857
ジオタワー天六の話は有名ですね。
指導者云々より理事会と住民が一致団結できる
かではないでしょうかね。
どういう方法で変えたのか知人に聞いてみます。

>>856
東洋経済の素晴らしい記事ですね。
老いも若きも、不動産投機の短期転売目的者も、皆が負担公平性の観点から議論を早くする問題。
朝三暮四にならないよう、早期に長期修繕積み立て金は理事会外も巻き込んで話すべきでしょう。
どうせあてにもならない30年計画を管理会社が出してくるだけだろうし。彼らには収益に関係のない私達の問題ですからね。最初に話し合いましょうよ。
管理費は消えてなくなるけど、修繕積み立て金は私達の財産ですから。管理費が下げることは可能だし。こういう意識のある理事が最初に公募されるなら理事会参加してもいいかな。
皆さんどうかな。

856さん、８５４ですが書いている意味は余計な支出はやめろということです。
理想を言えば収支トントンが最良、積立金が相当余るようではどこかのマンション
のように毎年工事を行うことは目に見えている。それを防ぐためには管理組合がしっ
かりとした組織になることが重要だということ。

ヴィークタワーは駐車場契約率30％のためコンシェルジュは廃止する意向と聞きました。
また、新ナニワ筋に面した小規模のマンションも外貸しです。

コンセルジュは継続利用ですよ。

ヴィークタワーは管理費をめちゃくちゃ安くしてその分をまるまる駐車場代に乗せたので、結果駐車場代がかなり高額になり借りる人が少なくなったのです。
何せあそこの管理費は一般的なタワーの相場の半額ですからね。

コンシェルジュは継続ですか、それは失礼しました。住人の方はあんなものは不要
だといっていましたけどね。
管理費、修繕費は確かに安かったですね、その割には販売価格は無茶、高かった。
一括で修繕費を徴収しようとの考えだったのかな。

コンシェルジュってなんにもすることないやん。
きれいなおねえさんなら植栽かオブジェくらいのいみしかないし。

コンシェルジュって世帯あたりで割ると
費用なんて知れているからね
エントランスにコンシェルジュが
居ると居ないでは大違いだから
廃止なんて考えはありえんよ

コンシェルジュよりもどこかの駅のように猫でも置いておく方が癒しになっていいと
思いますけどね。とは言っても私は猫よりも犬の方が好きだけど。　

質の悪い書き込みは当事者以外が多いからね。８６９が、逆にそのように言われるかもしれないよ。

>>871
ほぼ契約してる人達の書き込みみたいだけどね。
私の様な人間は、少々、管理費が高かろうが、ちゃんと資産維持出来る人達の住むマンションがいいんだよ。
管理会社とは、お互いを信頼し合える関係を構築するべきと言う考え方かな。

高々、数パーセントの管理費を節約する為に、質の悪い管理会社に変えてサービスを劣化させるとかないかな。
結局、タワーマンションの様な大規模な集合住宅、建造物を満足に管理できる会社なんて限られるだろうしね。
管理会社変えた所で、責任の所在が有耶無耶になり、結局、足元見られてたらい回しにされるのがオチ。
200戸程度のマンション管理組合の素人が集まった所で、大した事が出来るとも思わないしね～。

分かってないですね。無駄な出費をなくすのは当たり前、それを検討してなぜ住民の
質が悪いのか問いたいね。　私はローンなしだけど、それでも毎月の出費（特に意味

のない出費）は抑えるようにしますけど。　我々の積立金は慈善事業に使うものでは
ないことを良く認識すること。

「ほぼ契約している人達」でも契約書の入っている分厚いファイルの色を言えない人もいますからね。

>>875
まだそんなこと言ってるの！？いい加減やめてくれ。
870とか明らか契約者だろうけど、一緒の所に住むと思うと萎える。

って書くとまたお前どこどこの人だろとか言われるんでしょうね‥。

876,　だったらファイルの色は？

８７６の返事がない所を見ると結局はスレ荒らしだということ。まだ悪質な荒らしが入ってきているという
ことです。　同業者か、単なる嫌がらせ、嫉みの類でしょう。

「一緒の所に住むと思うと萎える」？　冗談じゃないよ！　、今はどこに住んでいるのかとこちらが聞きたい。

>>876
物件と一緒。なりすましの不法侵入には毅然とした対応をしていきますよ！それが住民の良識ってもんです。

>>874さん
同感です。まずは私達の良識が大切ですね。
200世帯以内ぐらいが一致団結して一番まとまりやすい。共通認識はいかに資産価値のある住みやすい住処にするか、が大切ですよね。
話を元に戻していきましょう。

>>873さん
私の様なから、長谷コミュではなく、今の管理会社の書き込みが疑われますね。住民になる方ならたかが数パーセントの管理費とは書かない。その数パーセントの集まりと中間マージンを左団扇で狙うのが管理会社でしょ。ですが、今は放置しましょう。仮に長谷コミュの方なら、規模も実績も上ですしね。

信頼や信頼関係を築くに値するか、担当者能力があるかは、きっと直ぐに分かります。派遣されてくる管理人やコンシェルジュからもしっかり話を聞くことが大切ですね。

>>857
ジオタワー天六の話を知人に聞いてみました。
マンションのコンサルタントを入れて、上位10社ぐらいと今の管理会社で相見積したそうです。また、住民管理会社説明会の点数評価の前に、理事会経験者と非経験者に分けて、住民満足度アンケートも掲示板に貼ってあったそうです。その経験者の満足度が非経験者よりかなり低く、また、説明会でも歴然のプレゼン力と管理費価格の差があった、資料の見やすさも全く違ったと言っていました。ちなみに、管理人とコンシェルジュ評価は高かったそうです。
理事会を住民参加型にして、専門家を入れて最初の二年以内で共通認識をもつことが大切みたいですね。

880さん、872さんの管理会社の件は私もそのように感じました。
「200戸程度のマンション管理組合の素人」？　もし素人だったらどういうことかな？
素人でもやり方がいくらでもあるということは過去のレスにも書かれています。
タワマンの管理ができる管理会社はそこそこありますからね！

>>882さん
素人なら世間の標準つまり社会の基準でやればいいですね。200戸程度とバカにしていますよ。素人の方がコスパも考えるので、賛同が得られやすいですよ。
>>881さん
コンサルタントを雇うのはナイスな情報ですね。常に管理組合側に立ってくれますから、私達はスムーズな管理組合の立ち上げのためにも、最初からしばらくの間、初期必要経費と捉えてもいいと感じました。掲示板で販売元や管理会社らの満足度評価を理事会経験者と非経験者で分けて、常に掲示板公開するのも住民一体となる上手なやり方ですね。見習う点があります。

素人なりに各ジオ情報を集めて、管理費に見合う分だけ働いているか、毎月掲示板にアンケート結果にさらすのが一番分かりやすいですね。

最初の理事会と応援部隊発足がここの管理組合経営の成功の鍵なのかも。

皆様いかがでしょう？

他所のマンションのお話なんで、どうでもいいんだけど・・・。
もう少し管理会社を変える事自体のリスクを考えるべきだとは思うけどね。
どこの馬の骨か解らんマンションコンサルタントの情報を信用出来るのなら、どうぞとは思うけど。
しかし、キナ臭いスレだね～。ここは。

884が余程きな臭いと皆さん思われませんか？

この物件はすでに完売済み、８８４のように物件比較中の人物が入ってくるのは、かなり
おかしな事ではありませんか。　スレ荒らしと思われても仕方ないね！

>>74 設備の割に管理費高すぎです。スーモ見て思いました。場所は気に入っているので、管理会社への委託管理費は半額以下にして欲しいです。
どうやったら半額以下になるでしょう？一緒に考えたいです。

この管理費で管理会社が甘えて仕事しなかったら、管理会社変更して安くしてもらいたい。ジオって単なるブランド名でしょ？ブランド名よりも中身で見極めたいですし、品も質も普通ですから。仮に他に変わってもマンション名が変わるわけではないし。

管理会社関係者？、私もそのように疑ったけど、仮にそうだとしたら自ら墓穴
を掘ったことになったね。自業自得ってとこですか。

以前に私は書いたが管理費はかなり高め（管理会社の利益増）、修繕費は安め
（居住者が不利益）である事は事実である。

是正するには入居後、管理組合をしっかりとした組織にしてよく検討することが
重要と思いますけどね。ここ最近、ローン破綻が多いことを皆さんよく理解する
ことですね。

そんな事、契約する前から解ってるでしょうに....。
この物件は、場所や立地も良くも無く、仕様も良くも無い、全てが2流、3流のマンション。
1流なのは、ジオと竹中のブランドだけ。

規模も200戸程度でタワーとしては微妙な戸数で、スケールメリットを活かすには少し難しい。
結果、管理費が高くなってるんだろうけど、管理費だけじゃなく修繕積立金も15年後には大きく跳ね上がってるだろうね。

まぁ、完売してしまえば目立たないし話題にもならないマンションであるのは間違いないと思う。
その上、管理組合が揉めてて上手く行ってないとなれば資産価値として怪しいねって話。

565戸完売すればスケールメリット活かせますから頑張って！！でも完売しなければバブル期のリゾートマンションよろしく負の遺産認定されるから大変ですね！！

892,しつこいな、いい加減うんざりするよ。すでに素性は割れている。質の悪いスレ荒らしは止めること。

どこの馬の骨か解らん会社や脱税で挙げられている会社やより、
ジオの名前が残ればよいということですな。
究極、別にジオって名前でなくてもよいけど。
それで満足です。管理組合さえしっかりさせていけば十分。

管理会社、管理組合の問題についてはこのスレを見ている方たちは少しは関心を
持ったことと思いますが、今後のマンション管理運営に積極的に参加されることを

期待したいですね。　私はこの物件が３回目の購入となりますが、つくづく管理
が重要だということを知りましたね。

892, あんたの見識が二流、三流ではないか？　物件比較中？、ここはすでに完売済みの物件、
比較する意味はすでにないだろう。　単なる荒らしとしか思えないけど。

相当厄介な施工元とダッグを組んだ管理会社であることは流れから分かった。
さて、ここからどうするかみんなで考えよう！

この管理会社が管理中枢なのだから、派遣の管理人とコンシンリュジュと一体に
なって、公開のの場にさらし、仕事振りの結果は即掲示板へ。

担当者の業務携帯番号は全戸に知らせてもよいかもね。

>>898
施工元＝販売元＝管理会社って図式ですね。
管理組合成功の鍵は管理会社担当者を懸命に働かせること。管理費に見合わなければ、理事会と総会で1年目処にやめてもらいましょ。下準備からスタートですね。

施工元＝販売元ではないですが、販売元＝管理会社です。ただ、施工元と販売グループはよくくっついていますね。