ジオタワー南堀江　その２

週末の折込チラシに成約１５０戸突破とでてましたね。非分譲も加えるとそろそろ８０パーセントには届くかな？？

成約数が８割に届くかどうかは分かりませんが、今週中には１０階に届きそうですよｗ

今週から10Ｆ工事ですね。昨日はガラス窓を搬入していたようです。早くなりました。

714です、訂正いたします。昨日でなく、８日（土曜日）でした。

工事は着々と進んでいるようで
これだとスケジュール通りになってくるのかな？
入居がいきなり伸びたりするとものすごく困りますものね（汗）

今の販売は先着順29戸ということ。
入居までにどの程度まで販売が進むかなぁというのがありますかね

完売でしょう。まだ、16か月もあります。

西側となりの古いアパート取り壊し工事してますね。

10階くらいの賃貸マンションできるのかな？

まだまだ完成まで先があるんですよね～　それで29戸だったら大丈夫なんじゃないのん！？なんて思ってしまいます
アパート壊してるんですか、隣の。
何かしらそれなりの高さの物は出来そうな感じではあるのかなぁ。
分譲ってわけじゃないんですよね？

あの敷地ではたぶんワンルームマンションでしょう。

北西角の廃屋とその東側の駐車場を合わせるとかなりの敷地となりますが、
こちらがどうなるかと思います。

北西角の廃屋周辺、何か動きがあるようです。詳細はそのうち判明すると思います。

西側隣の古いアパートと北西角の廃屋とその東側の駐車場にマンションのようなものが建つとしたら、ジオタワーにどんな影響がありそうですか？
階数によって影響が異なるでしょうけど、低層階の西側、東側、北側は将来どうなるか要チェックでしょうか。
計画が出ているとすれば教えてもらえますよね？

ジオの東側は影響は出ないと思いますよ。出るのは西向き、北向きの低層階
となると思います。
西側の物件はせいぜい10Ｆ程度のワンルームと聞いていますが、動きの出て
いる北西角の廃屋とその東側のスペースに何ができるかですよね。（今の
所不明です）。現地をご覧になってください。

北側のやまがそばの古いビルも工事に入りましたね。
取り壊しかな？

となりのモータープールと廃屋一体を合わせると、
ネバーランド西側にかなりの敷地ができますね。

これだけの広さになれば、高層マンションができそうな予感がします。

どこのデベロッパーが介入するのか・・・

モータープールの北側に福田ガレージがありますがそれも入れるとジオの約
1/2の敷地面積です。ジオの1/2の敷地でタワマンが建ちますか。
ドゥーシエのような形であれば可能とは思いますが。マンションなら25Ｆ建て
ぐらいでしょうかね。そうであればジオの北向きはちょっとね。
私は南向きですから関係はないですけど。

よかった〜買わなくて。
知らずに北西買うところだった。

梅田界隈なら仕方ないけど、この場所で隣にタワーとかできたら残念過ぎますね。

>>727
自分の選択や行為を正当化したがる人は潜在的に不満が多いらしいです。お大事に。
タワーが建つとすれば宝船の横の阿弥陀池筋の土地なんかうってつけだろうね。
ちなみにここの成約数は１６０邸超えたそうで既に完売したプランもあるそうです。

10日ほど前には残り３５戸程度とＭＲで聞きましたが、北西角もかなり売れている様子ですね。完売
プランはＧタイプが一番先だと聞きました。それはともかく西、北に10Ｆ建てぐらいのマンションで
も立つと鬱陶しく感じられますね。　ただ夜間はかなり明るくなって安心ですけどね。

ヒヨタワーのＧプランは完売なんですか！？他に完売したプランは御存知ですか？？

ジオタワーの公式ＨＰである程度わかります。詳しくはＭＲでお聞きください。Ｇタイプは完売だとの確認は取れています。

西、北側の動きを見るとＡ，Ｂタイプの低層階（10Ｆぐらいまで）はかなり影響が出そうですね。
西側のビルの跡地は10Ｆ程度のワンルームマンションと聞きましたが、その西側にもワンルーム
が建設中。今、ジオの北側の動きがかなりあるようですが、こちらがどうなるか懸念されます。

北側は夜になるとほんとに暗いので、新しい綺麗なマンションで明るくなると良いのですが。。

皆、周辺環境が変わることは十分に納得して契約しているのでいいんではないでしょうか？

私のように近所住まいでしたらある程度の情報を入手できますが、遠方の人たちだと
情報入手はなかなかできないので、周辺変化には問題ありと思われるかもしれません。
ただ遠方の人たちは、それだけしっかり物件周りの環境を見て判断されているとも思います
が。　だけど地元にいる人でも、西側のビル解体は驚いていた様子でした。
７３３さんの言われる通り北側は夜は暗いので新しい建築物が建てれば明るくなると期待
できますね。　　まあ、この周辺では事件は聞きませんけど、なお安心だということです。

近所の建物の解体は景観が改善されるのでむしろプラスイメージなんじゃないでしょうか？日吉幼稚園の前の古アパートの跡地も１１階立てのマンションが建つ予定です。南堀江４丁目・日吉エリアでの大規模開発は今後無さそうですし、中～小規模の新築物件が増えてもこの物件には余り影響ないでしょうね。ヒヨコの東側の舗装工事も終わってこの辺りはだいぶすっきりしてきました。あとは日吉小学校の北側ブロック塀と歩道の補修ですね。

たしかに廃屋があるよりは新しい建物が建っている方がいいでしょうね。ただ景観とか
を重要視される方には問題かと。日吉幼稚園の前の件、確認しておきます、初耳です。

日吉地区もこれから数年でかなり景観が変わりますね。（古い建物が多かった）

そうですね。
周辺の古い建物は夜に前を通るとちょっと怖いので、新しい建物が増えて明るくなるのを期待しています！

今年の春、少し北側に進んだ所にある木材会館？？の桜がすごく綺麗でした。建物も新しく綺麗なんで、周辺が明るい感じです。

大阪木材仲買会館ですね、あの建物も竹中が手がけたものですからこの物件を契約した者としては勝手に親近感がわきます。

>>730
>>731
完売プランはＤ・Ｆ・Ｇ・Ｋ・Ｍ・Ｎ・Ｏ・Ｑ・Ｒ・Ｓのようですね。先日オプション締め切りの際にＭＲで聞いたところＧタイプの売れ行きが良かったと言っていました。Ｇタイプはキャンセル待ちも数件あるそうです。

７３７さん、春の木材会館の桜は地元では有名ですが、近く（徒歩３分ぐらい）にある
土佐稲荷神社の夜桜は大阪府ではまだ有名ですよ。入居前後の時期になります。

Iタイプも売り切ってますね。ＭＲから冬休みの案内が来ましたが、２３日から年明け７日まで２週間ですって。

22日現在２９戸の残です。　住環境が良いので売れ行きはは早いですね。

2週間って長いですけど、MRの休みってどこもそんなものなのでしょうか？
ここは売れてるから余裕ってわけではないですよね？

この期間は帰省等で商売にならないからでしょう。確か夏も２週間ぐらいの休みではなかったですか。
これだけ長く休むと休み明けの出勤が大変な苦痛になりますよ。

不動産業界は多忙なので、お盆と正月くらい休んでもバチは当たらないのでは？
業務内容も激務で大変だと聞きますよ。

今現在21戸の残になっていますね。
長期のお休みを挟んでも、売れるペースが早いので決算前に完売するのでは？

もう２１戸の残ですか。１２月２２日では２９戸だったののですが、早いですね。
３月末までには完売かな？

ここまで売れてしまったら、これから購入しようとする人は選択肢があまりなくなって
買いにくいですよね。それでも自分好みの部屋があれば別ですが。

川沿いのサンメゾンの南側、藤田商会の跡地、ワンルームマンションが建てられるとのこと、
民家一戸を隔てた東側空き地もワンルーム。
日吉幼稚園西向かいも同様、当物件西側２か所もワンルーム、多いですね。
ワンルームは家賃が払えずに夜逃げする住人が３割もいるというのに、それでもワンルームですか。

販売ペースがここにきて早くなってきているんでしょうか。
年度内はもしかしたら完売までいけるかもしれないんですね。

この辺りはワンルームの需要も多いんじゃないですか。
多路線利用できるから、勤め人の人には利便性は高いのかも。
故にここみたいな広めの所は逆に珍しい感じがしてきてしまうのかなーという風に
思ったりもしまして。

阿波座ＯＭＰは値上げとか、この物件はない様子ですね。

売れ残りは安くなったりしませんか？

売れ残りはしないと思いますよ。　ＭＲ担当の人は絶対値下げはしないといっていました。
人件費、資材高騰の折、値上げはあっても値下げはないと断言できるのではないですかね。
阿波座の物件でも２月から数％の値上げらしいですよ。

真偽の程は定かではないので保証できませんが、他のスレで当物件の残は１４戸と書かれていました。
売れ行き順調で既契約者としてはうれしい話です。

残り少しでこの時点では値上げも値下げもしないでしょ。
競合してるわけでもないので他所は関係ないと思いますよ。

>>754
１月２６日現在の情報で残１４戸です。その情報は正確ですよ。

やはり住環境、校区、交通の便、生活の便の良い所ですから売れ行きは順調ですね。
あと１３か月で竣工、いろいろと考えておきます。　　ところでこの物件、テレビの
視聴はベイコムのＣＡＴＶの他に屋上にＢＳ、ＣＳのアンテナが設置される計画です
が、各部屋のアンテナ端子に分波器を接続すれば地デジ、ＢＳ、ＣＳ放送は受信でき
ますね。よく重要事項の内容を見ていなかったのですがそのように書かれていました。

他所のスレをのぞき見するのはあまり趣味が良くないですが、阿波座の物件の検討板
この物件とほぼ竣工時期は同じなのに荒れていますね。何か、深い深刻な事情がある
のですかね。

絶対値下げはしない、ですか。
建築費高騰の影響もあるでしょうが、売れ残らない自信もあるんでしょうね。
実際14戸を残すのみですし、早ければ決算前に完売してしまうかもしれませんね。

ドーム球場の近くに今春頃、エディオンが開店するとの情報がありますが、どなたか詳しい情報をお持ちの方
教えていただけませんか。　南堀江の付近には大型電機量販店がなかったので開店すれば助かります。

>>758
なぜあんなに執拗に絡んでくる人がいるのか、ちょっと怖いですよね。
短所について書くにしても、普通に読んでる人さえも不快な気分にさせる書き方をするアンチの人が多い気がします。
ここの残りがあと14戸とか、関係ない周辺情報まで集まってくるから読み応えはあるけど。
とはいえ、そういう人に絡まれやすいという深刻な問題を抱えている物件ですね。

760です。エディオンの件についてはどうやら間違った情報のようです。　私もそれなりに
検索したのですか、そのような事実はないようです。

阿波座のスレで作成されたようです。
↓
２０１５年販売中の大阪市タワーマンション比較【中南部限定】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/552889/

>>761
てかここの検討者や契約者がその人ですよね 笑
ここでも契約者の方があちらを見てるのは754や758を見ても明らかですから。

私は両方比較してますのでどちらも見てますが、明らかに南堀江の方だろな〜ってわかる書き込みです。

>>764
ですよね。私はここの契約者達の自転車の件で揉めてる過去スレの方が萎えます。
検討スレならまだしも契約者同士で既に揉めるって‥‥

過去の自転車の件は外部の嫌がらせだとの認識です。

立地が良いのは間違いない

>>766
私も見ましたが、あれはどう見ても内部ですね。

どうして内部の人と言えるか、お尋ねしたいですね。（自転車持ち込み反対は内部ですけどね。）

外部の嫌がらせが多いのは事実、過去にあった分厚い契約書の色を示せ
と言ったにもかかわらず、返事のなかった偽契約者がいましたからね。

外部の嫌がらせってどういうこと？と思って契約者スレ見てきましたけど、あの流れは仕方ないですよ。
契約書の色を言えとか、知ってても言いたくないです。
外部の人間が書いているとは邪推せずに読みましたが、これから住むところにこんな気難しい人たちがいるなんて、もう関わり合いたくないと思って返事しなかったんだろうと解釈しました。
書き込んだ人はきっともう掲示板なんか見てないんじゃないでしょうか。

嫌がらせの肝腎の部分は削除されています。
不動産関係者の人が言っていましたが、他の不動産関係の人の嫌がらせが多いらしいですよ。

いや、自転車の件は外部でも嫌がらせでもないでしょ。

771さんに同じくあの言い方はひどいな〜と感じましたね。

以前住んでたタワーも自転車持ち込みで揉めてた。
総会で禁止になって、この掲示板にボロクソ書いてた人いたな。

たしかに酷かったですね。あんな自分勝手な人が内部外部を問わず居るということ自体
信じられないような内容でした。ただ、自転車持ち込み派は自ら自分の首を絞めたとい
うことは間違いないでしょう。自転車持ち込みの件は、管理組合で持ち込みの可否を決
めればよいことではありませんか。

774さん、７７５ですが、つまり外部の人が入ってたということですね。

>>776
この掲示板ってこの掲示板の別のマンションスレって意味では？？
すぐ外部のせいにしたがりますね。

契約者版ということぐらいは認識していますよ。

>>778
違います。
ジオタワーのスレではなくて別のマンションのスレでってこと。その住まれてたマンションの掲示板ってこと。
774さんの書き込みはそういう意味では？

７７４です。誤解させてしまいごめんなさい。
別のマンションのスレの話です。
前のタワーが都心過ぎたのでこちらを検討してます。
自転車問題はどこでもあるんだなぁと思った次第です。
煽るつもりとかはないので、すいません。

７７８です。成る程、わかりました。失礼いたしました。宜しく検討してください。
残りが少なくなってきているらしいですよ。
ただ自転車の問題はあちこちである様子です。後は管理組合総会での判断です。

最近ある中古不動産会社のオーナーから聞いた話ですが、FIX窓は夏場、大変な暑さらしい
ですね。南東角部屋で夏の電気代が６万円にもなったとか、それでしたら、南西角部屋はど
れ位になるのですかね。　まあ、エアコンもその人によって使い方も異なるので一概には言
えないとは思いますが。　とにかくFIXは暑いらしいですね。

複層ガラスか単板ガラス、またはそれぞれの断熱性能が変っているので、はめ殺しか開閉かで断熱性能が変るものではないね。
仮に同じ設定温度に対するエアコン代といっても間取りや壁の断熱性能、エアコン自体の性能によっても変ってくるので何ともいえない。

今のFIX窓でもかなり暑いと聞いています。知り合いの人が子供夫婦のため、当物件の95㎡程度の部屋を
検討していましたが、FIXのため断念したといっていました。FIXはまともに日が入りますからネ。
私の購入部屋は当然FIXではありません。

子供のためにそんな広い部屋買うの？うらやましい〜

>>784
今のＦＩＸがどうかじゃなくって、そもそも使われているガラスの性能が色々違う。例えばLow-E複層ガラス（断熱タイプ）は太陽熱を透過させ室内の熱は逃がさないし、Low-E複層ガラス（遮熱タイプ）は逆に太陽光線を半分にカットする。ＦＩＸ窓に限らず使われてるガラスの性能と用途次第。

95㎡でも5500万円程度、ある程度の年齢になればそれくらいの現金は出せるものです。
FIX窓は断熱云々はともかく、どんなものですかね。賛否両論ってとこですか。入居後
分かることです。

ＬＯＷ－Ｅ複層のＦＩＸでしょ？？冬場でもほぼ結露しないはずだから良い選択だと思う。

冬場は良いとして、問題は夏場ではないですか？

コーナーのFIX窓は確か遮熱タイプだったと思います。夏の熱さはだいぶ緩和される筈ですよ。

せっかくの角部屋も腰まで壁なのが残念。

リビング以外はＬＯＷ－Ｅ複層で２メーターサッシの引き窓だったと思います。こちらは腰まで壁じゃなくて残念ですね！

７９１さん、仰る通りです。もったいないですね。そのため私は角部屋は購入
しませんでした。

７９３さんはどちらのタイプを購入されたんですか？

793ですが、ここでプライベートなことを書く事はできません。

>>791
ほんと残念ですよね！
下まで窓だったら買ってたのになぁ。

こちらの掲示板を読むまでLow-E複層ガラスについて
知らなかったので調べましたが、ガラスとガラスの間に
特殊金属膜がコーティングされていて、断熱性能と
遮熱性能が期待できるものなのですね。
こちらのようなタワーマンションでは非常に有効だと感じます。

タワーに限らず日本の住戸は結露対策と断熱・遮熱を疎かにすると最悪健康被害にも至りますから、投資用でない場合はじっくりと設備や仕様を吟味して検討した方が良いと思います。特に高層階になると引き戸の換気なんて現実的に難しくなりますから。あとはサッシの遮音等級も知っておかれると良いです。因みにこの物件ではＴ１、Ｔ２を採用してるとのことです。

残すところ４戸、タイプはＢ・Ｃだけみたいですね。３月には完売しそうです。

800
その数字はどこからの情報ですか？

物件概要じゃない！

下までガラスだと家具レイアウトが難しくなりますよ。。。
20畳以上あれば問題ないかと思いますが、、、
あと、、、FIX窓だから夏暑いんじゃなくて、開口面積（＝窓の大きさ）が大きく、庇（＝バルコニーも同様）が無いから暑いのです。
FIX窓を採用しているメリットは、手摺や網戸（この物件は下層階になります）など視界を遮る余計なものが無いので、開放感が得られます。なので、この物件はコーナー部分で採用しているのでしょう。
ペアガラス＋Low-eを採用してるこの物件は良心的だと思います。

FIX窓だから....の内容はみんな知っていることですよ。

798さんの様にガラスに種類があることを知らない方は多いです。私も今回この物件を見にＭＲに行って初めて知ったクチですし。住宅の仕様はクルマ同様、興味のある一部の人は良く識っていて吟味できるが、大多数は特に興味も無く知る機会も無いために薦められるがまま買っていくだけ。

>>804
みなさん知ってますか！失礼しました。

私は夏の暑さが苦手なのでLOW-E複層ガラスを使っているのを確認してから契約しています。
特にホテル形式の廊下だから、板マンのように風通しは良くないので尚更です。

完売ですか。そうすると、この検討版は不要となりますね。

戸数も多くキャンセルの可能性もあるので施工までは必要なのでは？

竣工ですね？

まだ完売の告知が公式サイトに出ていないのですが…
残り１戸であるとありますが、それが売れたのでしょうか？
それともその後にキャンセルがあったという事なんでしょうか？？
公式サイトの最終更新日が昨日だったので、これが最新の数字なんじゃないかと思いますよ。

5/31でMR閉鎖するそうです。
多分完売したのでしょうね。

公式HPに3/2更新で先着１戸の募集が出ていました？
完売御礼がアップされていないのは、正式契約がまだなのかな？

一応先着順ですが、もしかしたら抽選かもしれませんね。その場合今週の金曜昼前とかに抽選するので、それまでは完売と出ない筈です。若しくは普通に残１戸。

東洋ゴムのゴム免震装置の問題が発生しましたが、この物件の装置はどこのメーカー
ですかね？　　以前、東洋ゴムのＨＲＬを使用したことがありますが、かなり品質は
良かったですけど、このような不祥事を起こすと取り返しのつかないことになります。

都構想で西区と西成区一緒になるんですか？もしなったらマンションに影響ありますか？

>>817
肩を持つつもりはないが不祥事なんて何処でもやってる
そもそも免震ゴムなんて交換できて当然やから
あかんかったら仕替えたらいいだけの話

>>817
ここはブリジストンだったはず。
現地に装置のミニチュア展示してますよね。

あかんかったら仕替えたら（取り替えたら？）といいますが、工期が相当遅れるはず、
ミニュチュアを展示していますがメーカー名までは表示していませんでした。
都構想は西成のみならず浪速区も入ります。区役所は西成区に設置、遠くなるので困る
ことになると思っていましたが、今の西区役所は支所（出張所）の形で残るとのこと。
西区の名称は、大阪都中央区西南堀江のように残すようです。　ただ西は東西南北を
地名に入れるとややこしくなるので検討中のようです。　　南堀江の名称はそのまま
残すようなので、当物件には影響はほとんどないはずです。

都構想、他のスレに区ごとの独立採算性になるから区ごとにサービスが異なっていって、他の区より税収に占める生活保護費が多くなると他のサービスに影響が出る可能性があるなど書かれていて気になっているのですが将来のマンションの資産性に影響ありますか。

税収は５区の中では中央区が最大といっていましたが、詳しくは維新の会に問い合わせされるのが
ベストです。

820さん、そのメーカー名のソースはどこからですか。ＨＰ、もらった資料にも書かれていなかったと思います。
今も、ＴＶの6ＣＨで大問題視していました。かなり前の耐震偽装のような事件にならなければよいのですが。

>>824

820です。
定かではないのですが、現地のミニチュア免震ゴムに
BRIDGESTONEマークが刻印されていた気がします。
記憶違いならゴメンなさい。

825さん、８２４です。今確認しましたが、ミニチュア（1/1.6サイズ）免震ゴム本体に
ブリジストンと書かれていました。前面ガラス（プラスチック）が汚れているのと、やや
逆光となっているため、目を凝らして確認しないとだめですね。　　安心しました。
ふと、一昔前の姉歯の耐震偽装事件を思いだしましたね。

東洋ゴムの件、当物件で採用していなくて幸いでしたが、今日のニュースでは発覚してからも
出荷していたとか、悪質ですね。株価暴落かと思いましたがそうでもなし、会社全体からすれば
業績に大きな影響はないと判断したのですか？

FIX窓のことだろうと思いますが過去に出ていました。

FIX窓でも換気用に端っこは開けられるようにはなっていますけどね。バルコニーがないとは？、
全戸あると思いますけど。　　

ジオタワー南堀江、完売です。

とうとう完売ですか。残り少なくなってから結構早いスピードで売れましたね。

総戸数がたった200戸ですからね。

キャンセル待ちも多少いるみたいですね

Ｈ２５年、年末の契約開始から人件費、資材高騰ですのでキャンセル待ちも多いのではないですか。
私のように近所に住んでいる者であれば販売の情報も早く入手できたのでラッキーでしたけどね。

総戸数がたった２００戸？、正しくは２０５戸ですけどね。　　たとえ、数十戸でも立地条件が
悪ければ売れません。　今居住のマンションは即日完売でした。　　マンションも株と同じで
人気で決まります。人気の条件は居住環境、方角、校区、交通の便などですけど、良いマンション
の必須条件ですよね。

私もこのマンションを契約して本当に良かったと思います

しばらく何も考えてなかったのですが、あれ？聞いたことのある管理会社・・・もしや
管理会社の業務品質で住みごこちは変わるし、調べてみたらランキング外。
管理費に見合う分だけの仕事をしないのでは・・・大丈夫なのか一抹の不安がよぎります。

わずか2年経たずに、ジオ天六が見限ったこの管理会社の話は有名ですしね。
ジオ天六の最新スレも見て不安になりました。
大丈夫でしょうか？

>>838
えー
ジオタワー天六の管理組合は総会で管理会社を子会社から変更したの？
管理会社の変更って理事とか大変じゃないの？
無報酬だし理事なんてやりたくないなー

ジオタワー天六の住民者用のスレが参考になります。　住民者の60％が管理会社に
不満があったと書かれています。　

No.839さん　昔、理事しましたけれど報酬制でしたよ。報酬制ができるはずだけど。

2年で管理会社変更する住民と理事のパワーは大変だったと思うわ。しかも、ジオ天六って巨大タワーマンション
で販売元のすぐそばじゃないの？？

でも、管理会社変更の話は昔のマンションでも5年目にあったし、それを短期実現したジオ天六はすごいかも。
管理会社本社の社員らが管理費に見合う分だけ、働かなかったから見限ったのでしょうね。
天六の口コミも見たけれど、管理会社変更先で国内でも有名な会社じゃない。

1年じゃ変更は無理だから、関係者全体が相当の下準備をしているはず。

ここの販売元の口コミも見たら納得できるかもよ。

>>841
マンション購入ハウツー本で読んだけど
事業主の子会社の管理会社から他の大手の管理会社へ変更するだけで平均30%も下がるんだっね

ここも管理組合発足後の理事に頑張って変更して欲しいよ

>>842 そんなハウツー本があるのですか。
最初の理事会が出来るまでが勝負みたい
ですね。その間は管理会社のやりたい放題
ですからね。チャリンチャリン商売しやす
い。真っ先に修繕積立金計画と管理規約は
国のガイドラインに従って見直す、理事会
の理事役割を決める、人手が足りなければ
皆で協力したら、ハウツー本通りになるか
もです。いかがでしょうか

>>843
役所に合わせると将来は楽だけど
いきなり修繕積立金が2倍にかっちゃうよ
管理費は下がるだろうけど

>>844
修繕積立金も計算に入れて購入したけど、
今が安すぎる。二倍でもいいぐらい。
目先安く売る販売元の戦略でしょう。
もちろん管理費は下げる必要はありますね。

そんなことを言っていれば購入者（ローンを組んだ人）の３割は返済不能で
売却することになりますよ。　管理費、修繕費はローンと同じく毎月の出費、

安くするように検討するのは当たり前の話ですけどね。

>>846
ローンを組む、組まないなしに関係なく管理費を最初からさげる検討さえすれば、管理会社にむだな管理費を払わずに済むのでしょうね。無駄な支出がどこにあるか？皆で探す必要が最初にあるのかも。最初の確認は管理会社とその関係会社でしょうね。少しでも管理会社関連を外すと安くなるのは知られていることですし。その努力をするかしないかで大きく変わるでしょう。

>>842
ハウツー本を知っているなら、最初の理事になっていただきたいですよ。何事も最初が肝心だから。

管理会社が関連会社云々のことは私が初めの頃検討版に書いたので今更という気もしますが、
新たに検討する気になったことは良いことです。とにかく毎月の出費となること、ここは皆さんよく
検討され、意思の疎通を図る良いチャンスじゃないですか。

>>849
確かに良いchanceですね。いいスレになってきました。

住宅ローン減税や固定資産税半額で、安いのが定着すると数年で、これが当たり前だと麻痺してしまいますね。ローンを組む時に５年後以降を想定して、急激な上昇にならないようフラットで計算しましたよ。たしかに積立金が安すぎる。積立金は管理会社に関係ない私達の資産だから。そのために管理費を最初から下げにかかればよい。究極は管理会社変更だろうけど。

共用部分や管理費で安くできる部分がたくさんあるはずですし、何が高くかかるのか最初から皆で細かく見定めることが必要でしょうね。

管理費は高めに設定して、住民苦情が出たら数年後に下げてくることも多い。管理会社を通す発注は10パーセントぐらいピンハネするのは当たり前ですから、全て相見積で管理会社の発注価格と比較も住民公開したら良いのかも。管理費は消えて無くなるから、管理室にも行って管理会社と関連会社の流れを把握することからスタートでしょうね。

この管理費、修繕費についてはローン組、現金組にかかわらずよく検討することが大事ですね。
いい加減な計画で行くとギリシャ、アルゼンチンのように家計はデフォルトだ～。

>>851
管理費は必ず下げられますよ。しかし、管理費が
高すぎるなぁ。皆で見直し検討委員会を初期に作った方がいいのかも。究極的に管理会社変更して管理費下げるなら、私達が生活に慣れる早いうちが得策だよね〜。30%も安くなるなら。
その下げた分を修繕積立金に回して、プラスマイナスゼロ以上スタートでどうでしょう？ 建物が古くなるにつれて修繕積立金が急激に上がるのはおかしいものね。修繕積立金が本当の資産価値だし、企業なら減価償却で安くなるものだから。

852、下３行が意味不明ですが？

修繕積立金は建物が古くなるにしたがって修繕が多くなり当然修繕費は上がってくるもの。
ただ、過去にも書いてあるように管理会社の指定する工事会社に依頼するのではなく、管理

組合が工事会社を指名（第三者の監理会社を入れて、競争入札）すれば相当費用は節減できる。
要するに、管理組合の運営の仕方次第だということです。　また大きな要因ですが、駐車場の

使用率（計画では65％）も大事ですよ。　　因みに北西の位置にあるヴィークタワーは契約率
が低く、外貸しのチラシが入っていましたよ。

ヴィークタワー駐車場契約率３０％　。 ジオはいくらですか？

>>854
修繕積立金は早く1平米辺りの単価上げた方が後々困らないんだけどね
築浅てま値上げした有名な事例の記事はこれ

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=7

>>852
ジオタワー天六は阪急の子会社の管理会社の対応とサービスに不満で築2年で管理会社変えたらしいね

ここは変えるなら音頭取る指導者がいるかどうかですよね

>>854
外貸しなら管理組合に税金がかかりますね。
855さんの稼働率30パーセントじゃ、マンション運営していけないっす。初期からみんなでかなりテコ入れしないと。

>>857
ジオタワー天六の話は有名ですね。
指導者云々より理事会と住民が一致団結できる
かではないでしょうかね。
どういう方法で変えたのか知人に聞いてみます。

>>856
東洋経済の素晴らしい記事ですね。
老いも若きも、不動産投機の短期転売目的者も、皆が負担公平性の観点から議論を早くする問題。
朝三暮四にならないよう、早期に長期修繕積み立て金は理事会外も巻き込んで話すべきでしょう。
どうせあてにもならない30年計画を管理会社が出してくるだけだろうし。彼らには収益に関係のない私達の問題ですからね。最初に話し合いましょうよ。
管理費は消えてなくなるけど、修繕積み立て金は私達の財産ですから。管理費が下げることは可能だし。こういう意識のある理事が最初に公募されるなら理事会参加してもいいかな。
皆さんどうかな。

856さん、８５４ですが書いている意味は余計な支出はやめろということです。
理想を言えば収支トントンが最良、積立金が相当余るようではどこかのマンション
のように毎年工事を行うことは目に見えている。それを防ぐためには管理組合がしっ
かりとした組織になることが重要だということ。

ヴィークタワーは駐車場契約率30％のためコンシェルジュは廃止する意向と聞きました。
また、新ナニワ筋に面した小規模のマンションも外貸しです。

コンセルジュは継続利用ですよ。

ヴィークタワーは管理費をめちゃくちゃ安くしてその分をまるまる駐車場代に乗せたので、結果駐車場代がかなり高額になり借りる人が少なくなったのです。
何せあそこの管理費は一般的なタワーの相場の半額ですからね。

コンシェルジュは継続ですか、それは失礼しました。住人の方はあんなものは不要
だといっていましたけどね。
管理費、修繕費は確かに安かったですね、その割には販売価格は無茶、高かった。
一括で修繕費を徴収しようとの考えだったのかな。

コンシェルジュってなんにもすることないやん。
きれいなおねえさんなら植栽かオブジェくらいのいみしかないし。

コンシェルジュって世帯あたりで割ると
費用なんて知れているからね
エントランスにコンシェルジュが
居ると居ないでは大違いだから
廃止なんて考えはありえんよ

コンシェルジュよりもどこかの駅のように猫でも置いておく方が癒しになっていいと
思いますけどね。とは言っても私は猫よりも犬の方が好きだけど。　

質の悪い書き込みは当事者以外が多いからね。８６９が、逆にそのように言われるかもしれないよ。

>>871
ほぼ契約してる人達の書き込みみたいだけどね。
私の様な人間は、少々、管理費が高かろうが、ちゃんと資産維持出来る人達の住むマンションがいいんだよ。
管理会社とは、お互いを信頼し合える関係を構築するべきと言う考え方かな。

高々、数パーセントの管理費を節約する為に、質の悪い管理会社に変えてサービスを劣化させるとかないかな。
結局、タワーマンションの様な大規模な集合住宅、建造物を満足に管理できる会社なんて限られるだろうしね。
管理会社変えた所で、責任の所在が有耶無耶になり、結局、足元見られてたらい回しにされるのがオチ。
200戸程度のマンション管理組合の素人が集まった所で、大した事が出来るとも思わないしね～。

分かってないですね。無駄な出費をなくすのは当たり前、それを検討してなぜ住民の
質が悪いのか問いたいね。　私はローンなしだけど、それでも毎月の出費（特に意味

のない出費）は抑えるようにしますけど。　我々の積立金は慈善事業に使うものでは
ないことを良く認識すること。

「ほぼ契約している人達」でも契約書の入っている分厚いファイルの色を言えない人もいますからね。

>>875
まだそんなこと言ってるの！？いい加減やめてくれ。
870とか明らか契約者だろうけど、一緒の所に住むと思うと萎える。

って書くとまたお前どこどこの人だろとか言われるんでしょうね‥。

876,　だったらファイルの色は？

８７６の返事がない所を見ると結局はスレ荒らしだということ。まだ悪質な荒らしが入ってきているという
ことです。　同業者か、単なる嫌がらせ、嫉みの類でしょう。

「一緒の所に住むと思うと萎える」？　冗談じゃないよ！　、今はどこに住んでいるのかとこちらが聞きたい。

>>876
物件と一緒。なりすましの不法侵入には毅然とした対応をしていきますよ！それが住民の良識ってもんです。

>>874さん
同感です。まずは私達の良識が大切ですね。
200世帯以内ぐらいが一致団結して一番まとまりやすい。共通認識はいかに資産価値のある住みやすい住処にするか、が大切ですよね。
話を元に戻していきましょう。

>>873さん
私の様なから、長谷コミュではなく、今の管理会社の書き込みが疑われますね。住民になる方ならたかが数パーセントの管理費とは書かない。その数パーセントの集まりと中間マージンを左団扇で狙うのが管理会社でしょ。ですが、今は放置しましょう。仮に長谷コミュの方なら、規模も実績も上ですしね。

信頼や信頼関係を築くに値するか、担当者能力があるかは、きっと直ぐに分かります。派遣されてくる管理人やコンシェルジュからもしっかり話を聞くことが大切ですね。

>>857
ジオタワー天六の話を知人に聞いてみました。
マンションのコンサルタントを入れて、上位10社ぐらいと今の管理会社で相見積したそうです。また、住民管理会社説明会の点数評価の前に、理事会経験者と非経験者に分けて、住民満足度アンケートも掲示板に貼ってあったそうです。その経験者の満足度が非経験者よりかなり低く、また、説明会でも歴然のプレゼン力と管理費価格の差があった、資料の見やすさも全く違ったと言っていました。ちなみに、管理人とコンシェルジュ評価は高かったそうです。
理事会を住民参加型にして、専門家を入れて最初の二年以内で共通認識をもつことが大切みたいですね。

880さん、872さんの管理会社の件は私もそのように感じました。
「200戸程度のマンション管理組合の素人」？　もし素人だったらどういうことかな？
素人でもやり方がいくらでもあるということは過去のレスにも書かれています。
タワマンの管理ができる管理会社はそこそこありますからね！

>>882さん
素人なら世間の標準つまり社会の基準でやればいいですね。200戸程度とバカにしていますよ。素人の方がコスパも考えるので、賛同が得られやすいですよ。
>>881さん
コンサルタントを雇うのはナイスな情報ですね。常に管理組合側に立ってくれますから、私達はスムーズな管理組合の立ち上げのためにも、最初からしばらくの間、初期必要経費と捉えてもいいと感じました。掲示板で販売元や管理会社らの満足度評価を理事会経験者と非経験者で分けて、常に掲示板公開するのも住民一体となる上手なやり方ですね。見習う点があります。

素人なりに各ジオ情報を集めて、管理費に見合う分だけ働いているか、毎月掲示板にアンケート結果にさらすのが一番分かりやすいですね。

最初の理事会と応援部隊発足がここの管理組合経営の成功の鍵なのかも。

皆様いかがでしょう？

他所のマンションのお話なんで、どうでもいいんだけど・・・。
もう少し管理会社を変える事自体のリスクを考えるべきだとは思うけどね。
どこの馬の骨か解らんマンションコンサルタントの情報を信用出来るのなら、どうぞとは思うけど。
しかし、キナ臭いスレだね～。ここは。

884が余程きな臭いと皆さん思われませんか？

この物件はすでに完売済み、８８４のように物件比較中の人物が入ってくるのは、かなり
おかしな事ではありませんか。　スレ荒らしと思われても仕方ないね！

>>74 設備の割に管理費高すぎです。スーモ見て思いました。場所は気に入っているので、管理会社への委託管理費は半額以下にして欲しいです。
どうやったら半額以下になるでしょう？一緒に考えたいです。

この管理費で管理会社が甘えて仕事しなかったら、管理会社変更して安くしてもらいたい。ジオって単なるブランド名でしょ？ブランド名よりも中身で見極めたいですし、品も質も普通ですから。仮に他に変わってもマンション名が変わるわけではないし。

管理会社関係者？、私もそのように疑ったけど、仮にそうだとしたら自ら墓穴
を掘ったことになったね。自業自得ってとこですか。

以前に私は書いたが管理費はかなり高め（管理会社の利益増）、修繕費は安め
（居住者が不利益）である事は事実である。

是正するには入居後、管理組合をしっかりとした組織にしてよく検討することが
重要と思いますけどね。ここ最近、ローン破綻が多いことを皆さんよく理解する
ことですね。

そんな事、契約する前から解ってるでしょうに....。
この物件は、場所や立地も良くも無く、仕様も良くも無い、全てが2流、3流のマンション。
1流なのは、ジオと竹中のブランドだけ。

規模も200戸程度でタワーとしては微妙な戸数で、スケールメリットを活かすには少し難しい。
結果、管理費が高くなってるんだろうけど、管理費だけじゃなく修繕積立金も15年後には大きく跳ね上がってるだろうね。

まぁ、完売してしまえば目立たないし話題にもならないマンションであるのは間違いないと思う。
その上、管理組合が揉めてて上手く行ってないとなれば資産価値として怪しいねって話。

565戸完売すればスケールメリット活かせますから頑張って！！でも完売しなければバブル期のリゾートマンションよろしく負の遺産認定されるから大変ですね！！

892,しつこいな、いい加減うんざりするよ。すでに素性は割れている。質の悪いスレ荒らしは止めること。

どこの馬の骨か解らん会社や脱税で挙げられている会社やより、
ジオの名前が残ればよいということですな。
究極、別にジオって名前でなくてもよいけど。
それで満足です。管理組合さえしっかりさせていけば十分。

管理会社、管理組合の問題についてはこのスレを見ている方たちは少しは関心を
持ったことと思いますが、今後のマンション管理運営に積極的に参加されることを

期待したいですね。　私はこの物件が３回目の購入となりますが、つくづく管理
が重要だということを知りましたね。

892, あんたの見識が二流、三流ではないか？　物件比較中？、ここはすでに完売済みの物件、
比較する意味はすでにないだろう。　単なる荒らしとしか思えないけど。

相当厄介な施工元とダッグを組んだ管理会社であることは流れから分かった。
さて、ここからどうするかみんなで考えよう！

この管理会社が管理中枢なのだから、派遣の管理人とコンシンリュジュと一体に
なって、公開のの場にさらし、仕事振りの結果は即掲示板へ。

担当者の業務携帯番号は全戸に知らせてもよいかもね。

>>898
施工元＝販売元＝管理会社って図式ですね。
管理組合成功の鍵は管理会社担当者を懸命に働かせること。管理費に見合わなければ、理事会と総会で1年目処にやめてもらいましょ。下準備からスタートですね。

施工元＝販売元ではないですが、販売元＝管理会社です。ただ、施工元と販売グループはよくくっついていますね。

今、一番問題なのは管理会社と販売元が一体関係にあること。

ある方に聞いたら、問題があってもたらいまわしにされたり、
対応が社会の常識より遅く、その常識が通じないことも。

どれぐらいの対応日数がかかるのか、責任所在を明らかにして住民公開してほしいです。

ジオ宝塚は管理ががたがたで、ジオグランデ梅田はトップが契約継続させて下さいと頭下げに来たそうです。
どうも高値で管理をがたがたにするのがお得意なようですね。

>>902
ハゲタカの餌食とは管理会社と販売元ですかね。餌食にはさせませんよ。
管理組合が一体になって管理会社を比較すれば、総崩れになることはジオ天六のスレで確認できましたし。

いつまでもあると思わないほうがよい、ブランド頼りと業務怠慢と底浅会社の歴史

>>902
物件比較中さん！ここは阿波座じゃないですよって先生に何度も言われてるでしょ！！何度いったら判るの？？皆さん本当にゴメンなさいね～～

悪質なスレ荒らしは消え去るのみ、と思っていたら削除されました！。契約者スレでも管理会社、
修繕費等の問題、書かれていますね。入居まで約８か月、検討時間はまだたっぷりあります。

>>906さん
悪質な管理会社が疑わしい？書き込みスレは残っていますよ。
削除された記載も印刷して残してあります。
掲示板掲示したら読んだ住民はどう思うでしょうね？

＞入居まで約８か月、検討時間はまだたっぷりあります。
管理費と管理会社を住民が議論して当たり前ですね。

あなたが管理会社なら削除依頼時間に費やすぐらいなら仕事を全うにしてね。

９０６ですが、最後の一行はどういう意味ですか。ご返答願いたい！　私はれっきとした契約済みの者です。
なにか、勘違いしているのではないですか？

>>908さん
申し訳ありません。

関係会社を非難しているスレがほとんど削除されていたり、いなかったり、関係会社が
書きこんだと思われるスレも削除されていました。このようにして混乱させるのでしょうね。

8か月もあると検討どころか、関係会社に不利な検討内容まで削除されると思ったのです。
契約者版で皆で検討しませんか。レスがスキップされても誰かが記載フォローすればいいですよね。
その方がスムーズな管理組合や理事会運営が可能になります。

了解です、わざわざありがとうございました。　「関係会社に不利な検討内容まで削除される」は
どうでしょうかね。管理人が削除しますか？他のスレではあまり削除されてなかったように思いま

したけど。　仮に不利な内容が書かれても、その内容は管理会社の営業方針そのものですから仕方
ないのではないですか。我々が書いた内容が管理会社に不利であるかどうかはともかく、我々が財
産を守るために検討している内容ですからそれは良いかと思いますけどね。