パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

>80

ここ検討板だよ。

竪排水管を除く専有部分の配管は住民が管理、修繕することになってるけど、実家のマンションでは住民任せにしておくとちゃんと修繕しないで水漏れ事故を起して階下に迷惑をかけるのが続出になるかもってことで、専有部分の配管も管理組合で修繕することになった。そのために積立金アップ。

＞81
ほんとだ。すみません。

>79

販売価格に転嫁されててる訳だから、お得というわけじゃないでしょ。

修繕積立といえば、引渡時に集める一時金だけでもペイオフ対象となる一千万円を超える。一つの銀行にまとめて預金だと、破綻したときにはアウト。どうやって管理するかも確認しないと。

>84
元が上乗せされているのは重々承知です。
ただ、積み立てが少ない状態から居住が始まるのが不安だったので。

ラリー不参加の購入者のお金を、ラリー参加者に移してるってだけ。入居後住民同士に禍根を残すやり方してどうしてするんだろう。

遺恨は残さないだろう。スタンプラリー対象の一期契約者は、売れ具合とか見ずに買う判断をしなければならない訳だし、二期以降はもしかしたら値引きもあるのかもしれないと考えると、スタンプラリーはむしろ平等にするための親切なシステムだと思った。
もちろん、三井としては一期で契約させるための作戦だろうけど、たかが10万円。それだけに釣られて買うことを決断する人なんて、まずいない。
最初は5回も通うのは面倒…って思ったけど、なんだかんだですぐ5回になったよ。セミナーとかもオーナースタイリング以外は出たことないけど。

今週のスーモにこちらの物件の蓄電池が紹介されてましたね！蓄電池だから、一定期間毎に交換が必要ですが、その費用は修繕積立金に含まれるんですかね？

蓄電池は寿命が10年なので
10年経ったとき今後継続するかどうするかはその時検討して、継続なら修繕費とは別にお金を徴収、と重説で聞いたような。
今手元に書面がないので違ってたらすみません。

この物件は再来年の3月竣工ですよね？
武蔵小杉のプラウドタワーは同時期竣工ですでに外観が完成しているのに、この物件はまだ1階もできていないようです。
毎日早朝から夜遅くまで作業しているようですが、本当に完成するのでしょうか？
以前、水が出て夜間工事を行っているとの投稿がありましたが、地盤か何か問題があって遅れているのではと気になっています。

＞91
竣工時期は2015.3中旬ですから、2015.1下の武蔵小杉のプラウドとは2.5ヶ月の違いがあります。
更にここは低中層の引渡しは2015.3下ですが上層階の引渡し時期は2015.5下とずらすことが公表されており、工期にあまり余裕が無いのは事実だろうと推測されます。

でもまぁ、基礎工事は終わって3階部分まで進んでいるようなので、
躯体工事はざっくりですが週に１フロア積みあがっていくと考えると、
大体来年の今頃は最上階までは積みあがって下層階から順次内装工事が進捗中というスケジュールだと思います。


週に1フロアというペースは実際にはもう少し速いとと思います。
さくっと検索しただけでも1フロア3日とか4日とか出てきます。
営業日ベースで考えてちょっと余裕を見て週に1フロアって感じかと。
今の住まい＆今の住まいのお向かいのマンションを見てても基礎以降の進捗は早かったですよ。
そんなに厳密に記録とってませんでしたが週に1.5フロアくらいづつ積みあがっていく積み木のようでした。

第一期三次の状況ってどうなんですかね？

蓄電池って１０年ももたないでしょ。会社でサーバーの管理してるけどUPS（無停電電源）のバッテリの保証は２年。あと、蓄電池って充電してる状態だと残量が正しく分からないんで、２年以上経過しているバッテリだと停電のときいきなり落ちてくれたりする。

蓄電池の使用は詳しいことが書いてあるとこを見つけました。
まさにここの事例紹介です。
http://www.itmedia.co.jp/smartjapan/articles/1309/13/news042.html


あと、UPSの保証2年って私の感覚ではだいぶ短い。
当然そういう製品もたくさんあるんだけど個人用もしくは小規模企業向けかな、って印象で
大規模企業向け・ミッションクリティカル用途とかだと10年保証は結構普通にある。

一応、住居用ということで10年保証のスペックのようだし
繰り返し充放電数から算出しているようなのでそれなりに根拠はあるようです。

あと、重要事項説明の際に え？ と思った点としては
安全性確保のため10年を経過すると自動的に停止するという自爆機能？があるところ。
だましだまし長く使おう、というのはダメらしいです。

停止後の扱い(更新や廃棄)については住宅部会（＝管理組合）の負担となっているので
一応、修繕計画には組み込まれているのかなぁ？と思っていますが誰か確認してくれると嬉しいところ。

突貫工事になりませんように

似たようなのに、太陽電池による共用部電力をまかなうことを謳う近所のマンションも、10年過ぎには交換を迫られるわけで。。。ランニングコストはメリットに見合ってるのか疑問になっちゃいませんかねぇ・・・

プラウドは最上階までできてるんだね、逆にこれから1年以上も何してんだろ

明日から一期三次だね。
また抽選落ちした人が中心かな。

今回は16戸販売ですね。売れ行きはどうなんでしょうね？

350→39→16 ってこと？
おいおい、大丈夫なの？

でも、一期一次販売以降は広告も打ってないし、まだ一応抽選みたいだから、見込み客が集まっている方なんじゃないですか？
年明けに新しいモデルルームができたら、大々的なキャンペーンをして、二期をやるのでは？

>95

長期修繕計画は共用部分だけ。専有部分については各戸もちだから、他も含めて設備の更新やリフォーム費用は考えておかないと。

＞104さん
一般論は分かってますよ。

一般論とは「停止後の扱い(更新や廃棄)については住宅部会（＝管理組合）の負担」というのは明確に違いますね。
専有部設備だけど管理組合負担と明確に決まっているのだから。

じゃぁそれを見込んだ修繕計画になってるのか否か？ってところがポイントなので、その点について一般論ではなく具体的にご存知でしたら情報提供お願いします。

>96

小杉のプラウドタワーで、クラックの入ったプレキャストのコンクリートを使っちゃったってのって恐らく突貫工事だからでしょ。ここの施工も同じ清水。同じことやりかねない。

ほんとだ、1期3次のスケジュール公表されてる。
今回も今日(木曜)スケジュール公表して土曜の午前締め切りって、、、
事前の意向のヒアリングとか競争率フィードバックとか営業トークとかで希望は散らすだろうから
まぁ完全に出来レースだよね。

公表されている情報と手元の1期1次の価格表からすると今回確実に南西角の35～42F住戸が2戸含まれていると思うんだけど、どうだろう？
最多販売価格帯から他の方角の角部屋も含まれてると思われ。。やっぱり角部屋って人気なんだね。
1期2次でどこまで対象住戸に角部屋があったのか分からないんですが低層お見合い角部屋以外はほとんど残りなさそう。

モデルルームに行って直接聞けば分かるような気もするけど
1期1次契約者としてはあんまり今、行く用事もないし順調な売れ行きであることを祈るばかりです。
658住戸中405戸が1ヶ月程度で売れてれば順調だと思うけどね。

>107
南西角は37階と42階が、今回の販売に出ていると思います。

確かに、北側と角部屋は人気ですね。

公式HPの販売住戸一覧で、部屋と価格が見れますよ！
このページって、一期二次のときにはありませんでしたよね？

>110
ありましたよ。

＞110
あ、ほんとですねー。
販売住戸一覧？？？？となってしまい、どこにあるのか分かりませんでしたがやっと分かりました。

今となっては見ることが出来ませんが、一期二次にもあったようです。（個人的に画面キャプチャしてたのでリンク元だけ確認できました）

年明けには、プラウドシティ新川崎とシティタワー武蔵小杉の価格発表がありますよね。両方とも高値だと言われているので、ここに良い効果があるといいなぁ、なんて思います。

>107
一期二次分が全部売れていたとしても 340+39 でまだ379戸じゃないの？
今回の16戸が全部売れたしても 395戸かな。
これからチラシ打ってもそんなに新しい人が集まるとは思えないが。
やはり二期から値引きかな。

一期二次は一期の落選者救済目的の販売だけど、三次は新規客への小出し販売でしょ。

二期として売り出すにはまとまった見込み客が集まってないってこと。

契約者にとっては冷や冷やだろうね。完成在庫になったら、入居者にもデメリットがあるわけだし。

一期三次も落選者のため。
角部屋の売り出しが多いのはそのため。

救済のための販売で落選者出してるのなら三井のやり方に問題があるね。その救済の三次でも落とす人作り出すのかな。そして、エンドレスに続くだったりして。

＞114
一期一次は350戸でしょ。
過去の書き込みで誰かが言ってたのを信じるとそのうち10戸は登録見送りで先着順住戸になっていたようだけど2,3日で残り5戸になっていたとのこと。
107の計算の405戸でも114の計算の395戸でも誰かが書いてたことを信じて400戸でもいいよ。約400戸ってことでだいたい同じ。

実際どうなのかわかんない情報で妄想を繰り広げるのって話題としては盛り上がるね。
ここの過去スレッドみても坪単価300だの武蔵小杉より高いだのこんなんじゃ売れないだのと根拠無しの不毛な議論が繰り広げられていたのと同じ。
実際はぜんぜん違ったし。

第一期一次の先着順がまだ残っているとしたら、公式HPに載せるものじゃないの？

坪単価300をネタとしてスルーしてない人がいたとは

年末のいまの時期に二期とか始めても連休で業務止まるから大々的にしてないだけでは?
今週の首都圏版スーモにも広告載ってなかったですし。
なんだかんだで年が明けたらさっさと売ってしまう気がします。

ネタとしてスルーしなきゃいけない程度の不確かな情報の方が盛り上がるってこと
売れてない、売れ残るってのもネタだといいね

一期の結果は、概ね予想通り。
駅近の不動産の場合は一期の結果が資産価値に比例する場合が多い。
主に評価できるのは駅に近いのと最新の設備。
価格は新川崎の現状を考えるとほぼ適切と判断できる。
都市計画的には短期での上昇はないと思われるが
長期的には貨物線跡地の計画次第だが、可能性は残っている。
南武線沿いの価値で考えれば川崎、武蔵小杉、武蔵溝ノ口などに
短期投資が集まっているがオリンピック誘致以降は高止まり感もでてきて
そろそろ短期売り抜けがやりにくくなってきた。
極端な例では豊洲もそうだが、
本来の投資物件の価値はそこに住む住民の総意で作られるのが理想。
川崎市の行政と鉄道会社の思惑に左右されるが
地域住民の暮らし向上に役立つ不動産が一番価値が高い。
その意味でもＪＲの利便性（駅ビル）ができたとき、価値は変るが
投資家として先を読むのが難しい物件でもある。
但し狭い部屋では賃貸物件としての価値は高いと判断した。

カシマダモール（？）の入居状況はなにかニュース有りますか？

>124
要するに買ってから心配になってきたってこと？

ディスる以外の話題もなく平和だな

ツインタワーから見た建設地です。
左が新川崎、右が鹿島田方面です。
検討の参考にでもしてください。

>128
写真ありがとうございます。
なんか形がハッキリわかりますね。
これで、何階部分になるのでしょうか？

何時頃の写真でしょう？エクラスの南東部屋みたいに午前中はほぼ日陰になるんでしょうか？