グリーンコート レジデンス　契約者専用

259さんのご意見の通りだと思います。
住民がしっかりしないと、管理会社を変えても根本は同じことだと思います。
例えば、管理会社の変更時に（または変更しないでも）、修繕計画の適正化は出来ますが、実行局面で管理会社の言いなり（改修時期、見積もりの丸投げなど）になってしまったら何の意味もありません。

要望書が要望書としてちゃんと機能していない。早くも形骸化しつつあります。これがこのマンションの大きな問題点の一つです。アイリスタ云々というご意見も出ていましたが、260さんのご意見の通り、本来は要望書を提出したら具体的な意見交換が行なわれる様になるべきだと思います。住民全体の利益に関する事であればなおさらです。

でも考えてみれば、この様になってしまうのも当たり前と言えば当たり前。住民全体にとって利益になる要望は、管理会社にとっては売上や利益が減ること。双方の利害は完全に相反するものです。管理会社に完全に抱え込まれていて自立できていない理事会であれば、この様になっても不思議ではありません。
もともと、理事会活動に手間を取られたくないという住民も多いですから。自分たちが何もしなくても済むような管理会社のアドバイスにはすぐ飛びついて、いいように誘導されちゃうのでしょう。
もっと住民の利益のことを考えて活動してほしいです。

マンション管理の問題点のおさらいです。ここがどうあるべきかを今一度良く考えてみましょう！
《以下は、あるマンション管理支援事務所のＨＰから引用》

■問題点：言い値で決まる高い管理費
毎月支払っている管理費は誰が積算しているのでしょうか？
前述の通り管理会社は分譲会社からの一社指定で決まるので、委託費を含む管理費は、管理会社が自由に決めることができます。
管理会社が、まず自社の利益を確保した上で、管理費を積算します。競争の結果算出された適正価格ではないので、言い値で決まる委託費は割高なのです。
また支出の中身を十分検証をしていませんので、無駄や過剰な契約内容が含むこともみられます。

■問題点：マンション分譲業者とのなれあい
アフター補修や販売契約上の諸問題等で、マンション分譲会社と管理組合がトラブルになることがあります。その時に管理会社が分譲会社と組合の間に入って調整役を務めます。
管理会社は、グループ会社または取引業者であるマンション分譲会社の機嫌を損ねぬよう、管理組合・区分所有者の要望に対し逃げ腰の対応をしたり、分譲会社や施工会社の肩を持ったり、顧客であるマンション組合側の利益を守ると言う役割を十分に果たしません。
どっちがお客さんなんだよっと言いたくなりますが、管理会社は、定期的に新しい仕事をくれるお得意先の分譲会社の顔色を伺いながら仕事をしているのが実情です。

■問題点：修繕工事は「おいしい」商売
修繕工事を管理会社主導で進めていませんか？
表面上は競争性をつくろっても、結局は仲の良い協力工事業者に仕事を順番に回す、談合体質から抜けられません。良心的な金額で修繕をしてくれるのであれば良いのですが、現実はむしろその逆。過分な利益を乗せ、相場に比べて割高な見積を提出してきます。
マンションの懐具合を知っている管理会社は、その資産状況をみて工事見積を提示します。その結果、工事費用が高くついたり、必要以上の修繕工事を行なわれてしまったり、貴重な修繕積立金を使いすぎることになります。そもそも資金計画の基になる長期修繕計画も管理会社が作成しているのですから、いかようにでも操作が可能です。

262さん。とても参考になる情報のご提供ありがとうございます。
当たり前と言えば当たり前ですが、全ての問題点がそのままこのマンションに当てはまりますね。
ここだけが例外という事は有りえないですよね。
ここが今のままではダメなことが良くわかります。あらためて思いました。

不具合などが発生した時に問題があるのは、売主の子会社の管理会社だけかと思っていましたが、売主と関係が深い、頻繁に新築マンションの管理の仕事をもらっている管理会社も要注意なのですね。言われてみれば当たり前ですが、これは見逃しがちですね。

262さんの書かれたことを読んでから議事録を見ると、一段と不安になりますね。
LED電球化についてもゴミ置き場についても自転車置き場についても全て完全な管理会社主導ですよね。
管理会社のいいように見積もりを提示されていますよね。
どうしてここまで自覚がないのでしょうか？

みなさん、意見交換会開催の要望書を提出されましたか？

やはり情報共有が全ての基本ですよね。これなくして、うまくいくはずがありません。
‘アイリスタに議事録を掲載しているから見てください’って通知しても、無関心な住民が見るわけ無いですよ。

（１）管理組合の広報活動とは、

管理組合の管理に理解と関心を高める手段としては、広報活動は欠かせない管理組合の業務です。それは広報が「情報の提供」という本質を持っているからです。つまり、マンションの情報・管理組合のの活動内容を直接住民に正しく伝える手段が広報活動です。

（２）管理組合と広報活動

「組合員がマンションの管理に無関心で困る」と嘆く理事会役員、「理事会は何をやっているかわからない」と不満をを抱いている一般組合員・・という話がよくあるのは事実です。

管理組合活動が活発に行なわれない原因のひとつは、居住者の無関心があげられます。組合員にとって最も重要であるはずの総会も、白紙委任状が多く、実際の出席者が少ないというマンションが少なくないにも現実です。また、理事会が一生懸命に頑張っていても、その活動が組合員・居住者に伝わっていないために、理解が不足し、不信感、無関心につながっている場合があります。

これらの問題を解決していくためには、「マンションに関する問題や現状」、「管理組合・理事会の活動」を、組合員・居住者にきめ細かく伝えて、情報を共有し、関心を高めていくことが大切です。その具体的な活動が管理組合の広報活動です。

一人でも多く意見交換会開催等の要望書を提出しましょう!
また、親しい住民がいる方は拡散しましょう!!

意見交換会の要望書だしました。

ネットで見ていたら小平市のHPに「分譲マンション管理アドバイザー制度」というのがあるようですが、
こういうのに相談すると役にたつのでしょうか。

少なくとも独自に動くよりも、トラブルになる危険性が低いかと思うので、
利用してみるのもありのような気がしました。

私は来週半ばに提出する予定です。

管理会社の言いなりではなく、268さんの様に知恵とアイデアを出して行動しようとされる事が重要なのだと思います。

252さんにも意見交換会の要望書の提出にご協力頂ければ助かります。

7月の理事会の議事録がやっと掲載されました。
作成日は7/12？なのに、１ヶ月以上たってやっと掲載されるなんて・・・
ネットを使う一番のメリットは迅速性なのに、これでは全く無意味です。

内容は相変わらずの管理会社への丸投げ。
特に、金額が大きい駐輪場の増設は間違った方向に誘導されなければいいですが・・・

理事会行なってから議事録が掲載されるまでに１ヶ月以上掛かってしまうとチェックする機会を失って、手遅れになってしまう危険性もあります。
作成日が正しいとすると、普通では掲載までにこんなに時間が掛かってしまうことは有り得ないので、チェックされても手遅れにする様にわざと掲載を遅くしているのだろうか？

このマンション管理の仕組みは、住民になるべくマンション管理への関心を持たせないようにして、管理会社に丸投げさせるように仕向けるという点では本当に良く考えられているとつくづく思います。

多くの中間マージンをとっている管理会社が一般的。ここはどうですか？
・管球、清掃用品、事務用品など、中間マージンをとっている
・工事費に20〜50%のバックマージンを載せている

当然、管理会社が決めたやり方に全面的にのっかってしまうと、いいようにマージンを持っていかれて、管理組合は大損をさせられます。
これらを回避するための手立てはただ一つ、でも簡単。
・儀品は組合が直接購入すればいい
・相見積もりを組合独自で取ればいい
改修の見積もりを管理会社経由でしか取っていない管理組合には要注意。これ以外と多いです。

無知な管理組合、遣る気の無い理事長であると、管理会社に我が物顔で牛耳られますからご注意を！
理事以外の住民も管理組合任せにしないで、おかしなところを徹底的に確認して正して行かないとダメですよ。
マンション管理とはこの様なものです。多くの住民が当事者意識を持つことが必要なのです。

本当にここのマンションは、管理会社の意のままという感じだね。
あの管理会社視点での記述だらけの議事録を読んだら、関心が高い住民でさえ関心が失せてしまいそう。
今のところ全てが管理会社の思惑通りだね。

ところで、駐輪場の増設は必要なのかね？
駐輪場の増設なんて慌ててやる必要も無さそうだし、議事録に書かれている金額だったら、それだけのお金を掛けるだけの効果があるのかも甚だ疑問。
１００台にも満たないような増設に１０００万円をはるかに超える金を掛けるなんてありえないだろ。
理想は１台当たり５万円以下。最大でも１０万円だよ。これを大きく超えるようだったら、バカバカしいから止めたほうがいいよ。

見積もりを管理会社経由でしか取ってないみたいだし、このまま進めるのは危険だと思う。
工事費用が高すぎるよ。それに、いったい幾らの管理会社のマージンが載っているのだろうか？！

アイリスタの議事録を見る様に案内が来ました。

271さんが書かれた通りで、理事会の実施から１か月以上たたないと掲載されないのでは意味ないよ。
もっとやるべきことをやってから案内すべきだよ。
今どきのシステムはリアルタイム反映だよね。古いシステムでもせいぜい日バッチ。

あんなお粗末な議事録を見て欲しいと言いう神経も信じられない。
これも271さんが書かれた通りで、管理会社への丸投げをしているだけ。
今年の理事会はあれでいいと思っていると言うことだよね。

やっぱり、前に言われた通りで負の連鎖を断ち切らないと話にならないね。

268さん
いろいろな障害を乗り越えて、如何にに次の段階に進むか？これに掛かっていると思います。
住民にとって非常にメリットある事なのに、本末転倒な話ですけど。
そんなに審査価値0、ゴーストマンション化を望んでいるのでしょうか？

何としても、意見交換会を実現したいですね。
でも、ますますあからさまな妨害工作が行なわれることを事を覚悟しないと駄目でしょうね。

「議事録はアイリスタのものをみて」と連絡がまわったのはは、たぶん下記を要望したからです。

・議事録の紙での配布
・議事録の掲示板への紙での提示
・議事録以外の管理組合ニュースなどの広報活動を新たに開始してほしい
（年間スケジュールやイベントの事前通知、）

明確に回答して欲しい旨を要望していたので、回答は明確に否との回答がきました。

明確にわかるのは前回回答よりよいのだけれど、なぜ否なのかがわからない。
（理由も明確にするようにかいてあったんだけどな）

アイリスタは入るのにひと手間かかる＝関心の薄い人ほど見ない＝管理組合活動への関心と理解が広まらない＝
いろんな決め事の最終決定時にもめる　と思うのだけれど。

また聞いてみる予定です。

白華現象はどのあたりでみられますか？　私の通り道ではあまり見つけられないので教えてください。

277さんのような内容とか、アフターサービスは○年までですとか、初回の改修工事に向けてこんな風に確認していきます
と言うような内容を、管理組合ニュースのような形で流して欲しいんだけれどな～。

278さん
心情をお察しします。

信頼のおけるマンション管理士の見解では、“理事会は住民の要望事項に対して正当なる理由の提示無く、それを拒否してはならない”とのことです。すなわち、否の回答をする時にはその理由を明確に提示しなければならないと言うことです。
もっとも、社会人としては当たり前の最低限のマナーでもありますが。

同様に、話し合い実施の要望についても、正当なる理由無くそれを拒否してはならないとの事です。
この場合の正当なる理由とは以下の２つとの事です。
①明らかに私利私欲に基づく要望であり、住民の利益に反する。
②法律に違反する要望である。
これらの正当な理由無しに、理事会が頑なに話し合に応じない場合は、管理会社との癒着も有りうるとの事です。

ここではあえて詳細は書きませんが、理事会が正当なる理由無しに話し合いに応じない場合は、次のステップの措置も可能との事です。決してそれを望みませんが、止むを得ない場合は、278さんと連名で対応を取りたいと考えています。

以上のことを踏まえて、お互いの（住民の）将来の生活のために頑張っていきましょう。

B棟も6階の上がかなり白いよ。
大丈夫かほんとに？
理事の姿が全く見えない。

278さん、282さんへ
要望事項に対してあまりに理不尽な誠意を欠く回答が続くようであれば、第三者を入れた調停も可能です。
その時には、その回答をエビデンスとして使用することができますので、頭に来ても捨てないで取っておいた方がいいですよ。
住民にとっての有益な要望事項や、278さんが書かれたようなあるべきマンション管理についての要望事項に対して、管理会社視点の明らかに誠意の無い回答しかされないようであれば、管理会社との癒着も疑った方がいいでしょう。

２７８さんの言われる通りです。
アイリスタは入るのにひと手間かかる＝関心の薄い人ほど見ない＝管理組合活動への関心と理解が広まらない。

２７８さんの要望事項の・議事録の紙での配布・議事録の掲示板への紙での提示・議事録以外の管理組合ニュースなどの広報活動を新たに開始してほしい （年間スケジュールやイベントの事前通知、）に対応する事は住民にとって有益であって、負の要素は何もないのに不思議ですね。
あのような、アイリスタを見る様にと案内しても、関心の薄い人が継続的に見ることは有りませんからね。

管理会社にとっては、これをやらせない事により、住民になるべく関心を持たせないようにして、理事会を丸抱えするための一番の戦術ですから、何としても理事会には対応させたくないでしょうね。

だから、理由も述べずに一方的な拒否回答をするしか出来ないのでしょう。
この件に対して理由も述べずに拒否を続けるのは住民から考えると不自然ですし、私も社会人としてのマナーに反する行為だと思います。
住民のためですので、対応しない理由について徹底的に追及した方が良いと思います。

「議事録はアイリスタのものをみて」と連絡が来たので、議事録を見たけど全て管理会社に丸投げです。
たぶん、理事さんは丸投げだということを理解出来ていないのだと思います。自立していろいろと検討して、管理会社に指示を出しているのと思っているのだと読み取れます。

全ての議題について、最後は管理会社に指示を出した、要求したという形で終わっています。
全て管理会社を通してのやり取りしかしていないのです。

最後の部分を管理会社に預けて終わってしまうと、その先は管理会社が思うように操作ができます。
管理会社に指示を出せば終わりとなる案件も有りますが、工事や改修については管理会社を通したやり取りだけは絶対に避けなければなりません。
管理会社の一番の利益源は工事や改修の中間マージンやバックマージンですので、何としても自分たち通して発注してもらおうとします。272さんが書かれたように莫大な中間マージンやバックマージン持っていかれますので、しっかりとした理事会は絶対に管理会社を通した発注はしません。

これが当たり前になってしまうと非常に危険なのです。
ここであれば、大規模修繕は億単位の工事になります。へたをすると億単位の無駄な中間マージンやバックマージンを支払わされる事に成りかねないのです。

管理会社は中間マージンやバックマージンを稼ぐために、理事会を丸抱えしたいのです。その為には住民がなるべく無関心でいてくれるのが一番なのです。
逆に、住民はなるべく関心を持たなければならないという事です。
このように考えると、278さんの要望事項は非常に理にかなったものであり、住民のためになるのが分かります。

今回、Ｅ棟とＦ棟だけが補修となっていますが、おかしいですよね？
Ａ・Ｂ・Ｃ棟は、国土交通大学校の方からは確認したのでしょうか？
廊下側はかなり白くなっていますね。
屋上がどうなっているのか早急に確認して欲しいです。
管理費も高くて、欠陥があるようでは資産価値が下がってしまいます。

要望書の回答は管理会社が書いているのでしょうか？

278さん、おかしな話ですね。
「議事録以外の管理組合ニュースなどの広報活動を新たに開始してほしい （年間スケジュールやイベントの事前通知、）に対応する答えは何も無いのですね！？

これは、住民の関心を高めるためには一番重要なことですね。
そもそも、年間スケジュールを立てて、進捗トレースを行なう等のきっちりとした活動が出来ていないことが大きな問題点です。

確かに理想は、紙は使わずにＷｅｂ上での確認だけで済ませることです。ただし、それが有効に機能するのは過半数の住民の意識が高まって、それに相当する住民がアイリスタを自発的に見に行くようになってからです。
アイリスタを見に行くように通知してもほとんど効果が期待できない事は、社会人であればすぐにお分かりだと思います。

システム関連の仕事を経験したことがありますが、その経験からアイリスタを評価すると、ほとんど利用価値が無いシステムだと評価せざるを得ません。
使いなさいと言わないと使われないシステムというのは、利用者にとってメリットが無いシステムなのです。
うちの会社では、システム開発者はこの事を肝に銘じてシステム開発に取り組んでいます。そうしないとシステム開発の承認が出ませんので。

・議事録を作成してから反映されるまで1ヶ月以上掛かる。これはシステムとしては問題外です。この点では欠陥システムに等しいですね。実際にはこれはシステムそのものの問題というよりは、人の運用も含めた仕組み全体の問題だと考えられます。私の推測では、外部委託しているかなり古いアーキテクチャによって作られたシステムだと思われます。
過去の議事録の確認が出来るなんて案内されていましたが、過去の議事録を参照する必然性があるのは、何か問題が発生した時に、過去のやり取りや決定事項を確認する事が必要になった時くらいです。ましてや、関心が低い住民が、過去に何があったんだろうなんて考えて確認するはずもありませんし、その必然性もありません。
すなわち、全く意味（効果）が無い、単なるジェスチャーに過ぎない案内なのです。
議事録は最新のものがより早く確認出来ないとシステムとしては意味がありません。

・利用する必然性があるアプリケーションが無い。
　せめて、各施設予約くらいは出来ないと話しになりません。これが出来ないのはシステムの仕様の低さが原因でしょう。
　出来れば、理事が随時各種検討を行えるような、バーチャル理事会的なアプリケーションが欲しいですね。

現時点では、アイリスタは過去の議事録を保管するストレージとしての使い道くらいですね。

議事録を作成して反映するのに1ヶ月以上かかるのは、有り得ないと思います。住民が見ることが出来ない間に、住民にとって不利益な事が成される可能性があります。それを狙ってのことかと勘ぐりたくなります。

住民も意識を高めて欲しいものです。ローンを払い終えても、毎月高額な修繕積立金・管理費を払い続けることになりますよ。築3年で白華現象が多数みられるマンションに、払い続けるのは悲しいでしょう。

友人の住むマンションは築15年ですが、特に不具合はないそうです。ここはいろいろ有り過ぎでしょう・・・。

今のアイリスタは住民が使うメリットは無いに等しいです。
アイリスタの利用を押し付けるのは管理会社の都合以外は考えられません。

アイリスタはバージョンアップの予定は無いのでしょうか？
利用を推奨されるのであれば、運用の改善とアプリケーションの充実を行なってからにすべきです。

最低でも、理事会は議事録の作成日から掲載までが短縮されるまでは、紙での配布を行なうべきです。
仮に２９２さんが書かれ通り外部委託システムであったとしても、作成から掲載まで３日程度での対応は十分可能なはずです。それさえ出来ないということであれば、有償で利用する価値は無いと考えます。

理事会にはこの様な、ビジネス的な検証／判断も求められます。
結果として、管理会社の見解をそのままの住民へ丸投げしたことにしかなっていなかったらお話になりません。

理事会は、２７８さんに理事会の考え方を正々堂々と回答してあげて下さい。
２７８さんもあきらめずに、理事会に拒否理由の提示を求めて下さい。理事会には拒否理由の提示義務があります。
その上で、この様なマンション管理に関する重要事項については、２７８さん（要望者）のご提案と理事会の考えのどちらがより住民にとってメリットが有るかということを議論すべきです。そうしないと、何の進歩も改善もありません。

このスレを読んで興味があったので、議事録を読んでみました。
指摘されている通りの見事なまでの管理会社への丸投げです。
このままだと全ての工事を管理会社経由でオーダーしそうです。
管理会社に手数料を払うのは、金を捨てるのと同じです。
管理会社を経由するだけで、軽く２、３割は高くなります。
管理会社にボランティアするのは止めて欲しいです。

それともう一つ怖いのは、不具合も系列会社の管理会社に全面依存して、
売主の意のままにされること。
今回の白華現象は尋常ではないです。あっちもこっちも白いところだらけです。
せめてこれくらいは自覚をもってちゃんと対応して下さい。

300さん
理事さんは丸投げしようと思ってやっているのではないと思います。
どういうことが丸投げになるのかを良くお分かりになっていないのだと思います。

鳩の糞害については比較的良く対応しているなと感じていましたが、議事録を読むと完全に管理会社主導ですね。これについては管理会社は良くやってくれていると評価してもいいと思います。
ただし、今の様に丸投げだと不具合対応、改修対応や住民にとって有益であるが管理会社の利益が減る様な改善については大きな弊害となります。
今回の重大不具合への対応と278さんのご提案に対する回答なんかはその典型です。
どちらも仕掛中ですので、これからしっかりとした対応をしていただくことを期待します。

正直、普通の会社で普通に仕事をしていれば、今の状況はあるべからざるものである事が一目瞭然だと思います。会社で言えば、従業員数が極めて少ない零細企業であれば、この様なやり方でも通用するとは思います。通常の会社では情報共有をして、関係者の意識を高めるために278さんの様に考えられるのが普通です。278さんが偉いのは、実際に行動を起こされているところです。見習いたいものです。

また、何名かが意見されています様に、アイリスタは今の仕様とパフォーマンスでは利用価値はほとんどありません。今は、システムを利用して仕事をすることが当たり前ですので、これも一目瞭然であるはずです。
「お客へ有償で提供するにはちょっと・・・」というのが偽らざる本音です。
この様なシステムの必要性は今後ますます高くなると思われますので、伊藤忠さんはバージョンアップかリニューアルを真剣にお考えになった方がいいと思います。

いろいろと書かれていますが、結局のところ、良いお考えをお持ちの方が理事に立候補されて、ご自分で対応されるのが一番だと思います。
今年の理事の方も残り半年程度ですので、今から大きく変わることは難しいと思います。
良いお考えをお持ちの方は是非、理事に立候補して頑張ってください。
278さんとか、301さんは適任だと思います。

３０２さんに賛同します。
良い考え方を必ずしも他人が正しく理解できるとは限りません。
今年の理事さんにしても仕事が忙しくて、今まで通りやるのが精一杯という方もいらっしゃるかも知れません。
ある意味、他人任せにされずに、ご自分でやられるのか一番だと思います。

３０３さん

どういう意味でしょう？
良い意見を投稿してくださっている方に対して、「他人任せにせずに・・・・」とおっしゃっているのですか？

３０４さん、誤解を与えてすみません。
他人は当てにはなりませんよ、ご自分でやられるのが一番確実ですよという意味で書きました。
良いご意見を投稿してくださっている方には頑張って欲しいです。

改善はしっかりとした考えを持った方が理事になったら、その時には対応が出来ると思いますが、不具合だけはすぐに対応しないと大変なことになりますよね。
理事さん達はどうお考えなのですか？
ここにお書きいただく必要はありませんが、全部の世帯に状況説明と今後の対応について理事会から正式に通知すべきしょ。売主からの通知しか来ていないなんておかしいですよ。
まさか、このマンションの資産価値がどうなろうが知ったこっちゃないというお考えではありませんよね？
これって、要望書が出たからやるとか、出なかったからやらなかっというレベルの話ではないですよ。

今日から12日までが補修工事となっています。理事の方々、どうするんですか？
要望書を出しても返事、遅いしな～！！

系列管理会社に理事会が丸抱えされると不具合が起きた時は最悪ですね。
自分達のマンションなんだから、もっと真剣に考えて欲しい。

アイリスタを見るようにという案内き書かれていることにはさすがに笑ろうた。
過去の議事録を確認することも出来るなんて書かれていたが、その様なニーズがどれだけあんの？という事。
ほとんど無いメリットを無理やりメリットとして書かなければならないことが、このシステムの実態を物語っている。
掲載に１ヶ月以上掛かるなんて、システムとしてはお粗末すぎる。
議事録や広報などを配布していない現状では、議事録についての最大のニーズは即時性。
ただし、即時性を求めるのは関心が高い住民のみ。
即掲載されるようになったところで、結局のところは関心が無い住民は見ない。
こんな子供だましが通用するとでも思ってるの？　
それとも本当にお分かりになっていない！？