リヴァリエB棟ってどうですか？Part3

ﾄﾋﾟ立てありがとうございます!!


明日テレ東で22時からカンブリア宮殿でファームカフェの会社『和郷』が出るみたいですね。
リヴァリエもうつるかな？

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いまは先着受付順で、もう抽選ではないですよね？

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先着順ですか？

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>>1さん
カンブリア宮殿、残念ながら見逃しました。

ファームカフェってけっこうすごいですね。
ただ単に農家直送の野菜を食べられるお店で、たまに行ってもいいかな程度にしか思っていませんでしたが、惣菜、野菜、米まで買えるんですね。

しかも、災害時には米がリヴァリエ住民の非常食になるとか。
いろいろ考えられてるんですね。

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カンブリア宮殿、今夜放送ですよね？

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第1期1次は95戸売れましたね。

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6
95だとこの先かなり厳しいですね。価格の調整が必要だと思います。

リヴァリエは正直外観デザインや共用施設が良いし、駅1分で価格も高くないのでなかなかの物件だと思っています。

ですが、販売結果はイマイチなので、私なりに要因を分析してみました。

まず、立地面は堀之内や競馬場に近いのがマイナスですが、立地はどうしようもなくて価格で調整すればなんとでもなるはすです。
なので、一番の要因は管理費や修繕積立金など維持管理費が高過ぎることだと思います。また、修繕費用が高いタワーマンションなのに、修繕積立金の額がタワー以外のマンションよりも低く設定され不安感募る点も影響しています。
では、なぜ維持管理費が高いのかですかわ、やはりタワーであることがあげられますが、あとは大林最新の制震装置が影響しています。
不便で維持管理費のかかるタワーパーキングを制震装置に利用している為です。

というこててほ、リヴァリエで成功しなかった制震装置は今後消えていく可能性が非常に高いです。

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第1期1次 123戸
第1期2次 12戸

先着28戸

契約数95戸
B棟 残383戸

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95だったんですね。
私が1/95ですが。

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タワーだから普通のマンションより修繕が高いのはわかる。

タワーの中では平均値。
管理費も共用施設や警備やサービス考えたら妥当な値段。

抽選漏れとか考えても95/123戸はまぁまぁじゃない？

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立地も良い方。
近々徒歩圏内に大型商業施設がオープン。
駅前徒歩一分(品川、横浜、羽田あたりは20分以内)。
リヴァリエは線路と川で挟まれた孤立空間だから駅前なのに閑静で人通りが気にならない。
将来近場に高速道路の出入口。
敷地内に認可保育、コンビニ、カフェ、医療モールなど。

とか？

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港町はリヴァリエ出来る前が低底だからね。
これ以上価値が下がる事はない。

リヴァリエが出来る。
競馬場再開発で商業施設。
大師沿線の再開発。

これらで港町が右肩上がりになれば儲け物。

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販売戸数まあまあじゃないでしょうか。

買うなら消費税が上がるまでに契約結んだ方が徳か、損か考えて検討すべきですね。

建築も始まっています。無償でセレクトできるプランがあるのだから、早いうちに決断することが良いのではないでしょうか

決断には勇気がいりますよね。

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A棟に比べて販売ペースはどうなのでしょう？

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A棟より一割くらい遅いペースにはなりそうかな？

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ただA棟の時にない材料として、
競馬場再開発で商業施設が出来るって点を考えたら、
伸びは良いかもね。

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これから半年くらいは様子見かな？

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間取りと色を自分で選びたいと思ったら、半年後だと無理ですよ。

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ファームカフェの和郷園、いまTV東京に出てる！

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港町が幹線の駅では無いことで高所得者層が買わない。
その人たちはムサコ。
よって本来、タワーマンションなど手が出ない低所得者層が買い手となる。
価格が手ごろだけに管理費、修繕積立金の高さが低所得者層にネックとなっている。
だから今一売り上げが悪いようにと思う。
個人的にはムサコのタワーより上がる可能性が高いような気がするが。

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なんでtvに？

また取材かなにか？

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半年くらいはまだ色とか間取り変更出来なかったっけ？

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>7
DFSを採用した「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー」は記録的な売れ行きでしたよ。

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>20
タワー＝高級と勘違いしてない？
タワーであろうとなかろうと場所でしょ。
タワーだから高級ではない。便利な場所だから高いんじゃない？

武蔵小杉は仮にタワーでなくても高いでしょ。
たくさんの路線があり交通の便がいいからね。

それに本当の高所得者なら都内買うんじゃない？
リヴァリエは大師線とはいえ低所得者は買えないでしょ。4000万〜6000万の物件ですよ。

リヴァリエを選んでる人はタワーだから選んでるワケじゃないと思いますよ。もちろんタワー希望の人もいるだろうけど。
駅から近い、川崎まですぐ、都内まででやすい、景色などなどいろいろな理由で選んでるんじゃないかな？

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ここ買う人は中流家庭が多いだろうね。

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君には買えないかな？

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>26
ﾁﾐもねw

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>24
あなたの言うとおり、タワーマンションは別に高級でも何でもない。
非常に交通の便が良いところにはタワーしか建てるしか土地が残っていないから結果的に高いだけ。
（ムサコの周りに普通のマンション建てる余地は無いよな）

港町は違う。別にタワーを建てる必然性がない。
わざわざ維持費の高いマンションを作ってしまったわけだ。
　
そこが問題かなって思っている。

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>28
そうですね。
おっしゃる通りタワーではない普通の15階建てくらいのマンションのほうが価格も維持費も抑えられてかなり売れるでしょうね。

タワーにしたのは景色を考えたからでしょうかね？

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私が武蔵小杉よりこちらがいいと思った理由は、まわりに自然が残ってるからかな。
職場が都心でビルだらけの景色なんで。

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休みの朝に釣りや川沿いをランニングしてみたい。
実際、本当にするかどうかはわからないけどw

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確かに中流家庭位の方が多い気はしますが、そこも魅力の１つかもと考えています。
北と南の眺望などのバランスがほどよくて、高層階と低層階、南向きと北向きの差をさほど感じなくていいですしね。
価格も角部屋やプレミアムを除けば値ごろ感はあると思いますので、もう少し販売が伸びてもいい気がするのですが。
１期１次で１００戸に届いていないのは全体のマンション販売が伸びているのにやや厳しいですね。
眺望に、支線とはいえ駅前のアクセスのよさ、商業施設の整備などメリットをうまくＰＲしてほしいですね。
私はここに決めようと、今、最終検討中です。

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>32
わかります。
リヴァリエは程よい感じでいいんですよね。
高過ぎず安過ぎずね。

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内廊下はステキです

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タワーは高級ではないのは当然で、
寧ろ低級とまでは言いませんが、
地価の高い立地で如何に庶民に手が出る価格で
販売できるかを考えた末の
行政の結論で進められた形態でしょう

タワーでなければ都心の湾岸に
１億程度の金で住宅は変えませんからね。


維持費が高いのは
共用部を充実させ加えて室内化した為に生じる様々な経費のせいです。
決してタワーであるという形態からくる理由ではないと思います。

初期のタワーマンションや
公共の賃貸タワーマンションではそんなに維持費は掛からないです。
（但し、危険ですし、魅力的でもないのはご存じの通りです）


このマンションが圧倒的的な人気にならない理由は、
態々他の地域から移り住むまでの動機に掛ける
川崎駅の東側（川崎区）という地域のイメージと
決して高いとは思いませんが、
絶対的な価格としてはやはり飛び付くほどの値段ではないという事。
そして、占有部の価格に対し、維持管理費が高いという事。

が原因でしょう。


住人を選ぶ物件だと思います。
誰にでも進められる物件ではないですが、
条件が合う人にとってはとてもよい物件だと思いますよ。

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湾岸のマンションが一億？
そりゃ一億超える物件もあるだろうけど一億もしない物件のほうが多いと思うけど。
湾岸だと安いと四千万円代からあるよね。

湾岸って一億出すほど住むには良い場所だと思えないですけどね。
景色の良い上階を別宅に持つなら素敵ですが。

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>35
36ですがリヴァリエが圧倒的な人気にならない理由はおっしゃる通りでしょうね。

まあA棟もなんだかんだであと18戸らしいですし圧倒的な人気にならなくてもまずまずな感じなんじゃない？

京急さんってそんな感じだよね(笑)

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都心で一億って安いと思いますよ。
タワーが出来る前はにはそんな物件は無かった。
４０００～５０００万なんて尚更無かった。

タワーは本来安いマンションの形であるという事を
言いたかっただけで、
湾岸で一億を否定されても、
それはその通りでしょうが、
論旨とはあまり関係ないのではないでしょうか。

私もタワーが出来るまでに
山手線の内側に住む可能性を考えたことは無かったですが、
タワーでやっと検討の範囲内に入った次第です。

貧乏人ですいません。

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>38
都心で一億で安いと言われても場所によるでしょ。都心もいろいろですから。

私は湾岸一億出すまでの場所ではない思うと言ってるだけですが。
湾岸のマンションに一億なんて安いと思いません。あくまで私の意見です。

例えを出すならもう少しわかりやすく正しい情報でお願いします。


貧乏人ですみませんと言われても(笑)
山手線の内側？
ここと全く関係ないしなんで山手線の内側の話が出てくるの？

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ちょっと違うと思います。
タワーマンションが建てられるかどうかは都市計画で定められた容積率によるわけで、土地が高いからタワーマンションにするというようなものではありません。
容積率の高い土地は土地価格も高くなりますので、容積率を無駄にしないよう、高い建物が建てられます。
東京湾岸の埋立地やみなとみらいにタワーマンションが多いのは、何も土地が元々高かったわけでも不足していたわけでもないでしょう。
ここも同様に、都市計画で高い建物を建てられるようにしてもらえたからタワーマンションになったのだと思います。

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>38
39ですがあなたの言いたいことはわかってますよ。
あまり関係ないこと突っ込んでごめんなさい。

タワーだから本来なら買えない場所でも買えるようになったってことですよね。

リヴァリエが圧倒的な人気にならない理由や言いたいことはおっしゃる通りだと思いますよ。

あなたの検討しているタワーなんとなくわかりました。
うちも迷いました。

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ここをタワーマンションにしたのは正解だと思うよ。
土地面積からしてタワーにしなくても1500戸いけたんじゃないかな。でも余裕もって間に道路通したのは景観的にもいい感じ。駅前再開発を意識したんじゃないかな。
ここはモデルルームにあんまり人は来ない見たいだけど、来た人の購入率は高いって聞いた。

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神奈川版のSUMOの特集に競馬場商業施設のことが記事になってたね。割りと注目されてるんだな。

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まぁ商業施設が出来ることによって、
住みたいと思い始めましたがねｗ

それまではそこまで注目はしてませんでした。

2年後の商業施設OPENは楽しみです。

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容積率についてはおっしゃる通りですが、
その容積率を緩和したのは行政です。
タワーにとって厄介なのは日影規制だったり
北側斜線規制だったりします。
行政が緩和しなければ本来建たない代物です。

何故行政がタワー建設を誘導するかと言えば、
安い住戸を供給するためです。

勿論個別に事情があって、本件については北側が川という
事で斜線規制は気にする必要がなかった事が大きいと思います。

とはいえ羽田空港の規制は受けて居ますが。

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こちらの角部屋を検討中です。
北と南ですごく迷いますね。
北なら多摩川。南なら日差し。
普通なら南なんでしょうが、多摩川眺望をこれだけ迫力で見られるはここだけですからねぇ。
夏休みの宿題にします。。。

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たしかにここの眺望と駅近、そしてこの価格はすばらしいね。

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Ｃ棟は着工を延期することになったようですね。
確かにＢ棟が完売とはいかなくても、ある程度販売を終えてから次に進んだ方がいいでしょうね。

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B棟も延期してましたね。

まぁ妥当な判断じゃないでしょうかね？

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延期情報は聞いてませんが。

何情報ですか？

そしてどれくらいの延期なんでしょうか？

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確か1年延期になったはずです。
モデルルーム見に行ったときに営業の方が話していたと記憶しています。
既に書かれていますが、B棟に集中するということだったと思います。

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とりあえずB棟が完売する見込みが出来ないとね。

C棟は商業施設出来てからの着工でも遅くないと思うし。

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商業施設の様子みてから価格出せるね。
時期次第だけどC棟はかなり値上げしてくることも考えられる。

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生コン、鋼材高騰してますから。落ち着いてからたてるんじゃないの？

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商業施設の事もあるし、

C棟も候補に入れておこうかと思ったけど

一番駅から遠くなるのに値上げして高くなってたら最悪だ。。

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さすがにＣ棟までは待てないね。この夏休みで結論だすかなぁ。

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C棟も一緒に作って完成物件として販売する方がいいのにね。単純に施工が遅れてるんじゃない。

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57
売れる数に合わせて建てるんですよ。
千葉県のプラウド船橋は、3と5街区を大林組が全く同時に建設してました。
すぐ完売なったので、4街区も大林が同時に建設しています。

売れるなら、A,B.C全て同時に建設することもあったんですよ。

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現にA棟がまだ売れ残ってんのに、同時に作ればよかったとかありえない。

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京急は売り方が下手だけど、港町駅をリヴァリエ側に向けて上りエスカレーターをリヴァリエ側に付けていたり、C棟北東の鉄塔の土地を用途も考えずに買い取ってくれていたりするのは京急ならではでいいなと思う。
住民のポストが欲しいという要望に対して、港駅のリヴァリエ側にポストを作ることになったようだし。

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テレビの通販でよくやってますね。
あれもつけちゃうこれもつけちゃう、それで値段はビックリの＊＊＊円！
もう、なりふり構わずですか？

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意味不明

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やはり失速してきたか。。。所詮は港町だからね、、、

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>Ｃ棟は着工を延期することになったようですね。
>Ｃ棟は着工を延期するの？
>Ｃ棟は着工を延期したら！

意味は明瞭だと思うが。

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マンションのデザインが古くさいのにこれから２棟も建てるなんて

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また無理矢理なへばりつきネガが出てきましたねw
ネガの材料が毎回毎回無理矢理過ぎて笑える。

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きっと低所得者の嫌がらせでしょうね(^O^)v

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さかき大先生にほめられたんだろ。
しっかり売りなよ。
売れ残ったら、先生の面目丸つぶれじゃないか。

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物件自体はいいと思いますし、営業さんに頑張ってもらうしかありませんね。

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本格的な宣伝から売出までの期間が短く、確実に即日完売する売り方をしていない販売スタイルなだけ

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確かにデザインは古くて面白味ないけどその分安いからよしとします。

66,68はここの住人？
発言がネガより痛いのでやめた方がよいですよ

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ここはデザインがスマートでいいですね。川辺の景色とマッチしていると思います。
この場所に妙に凝ったデザインのビルが建ったらそれこそ笑いものです。

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66、68ではないけど無理矢理なネガのほうが見ていて痛いわ。
別にデザイン古くさくないし。

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デザインに面白みとかいらないよね。普通で十分。

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デザインはシンプルで良いのではないでしょうか。

トリプルタワーが出来たら注文されますよ。ここ。

羽田空港へ着陸時、飛行機から見えるかも

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タワーの西日の影響は凄いです。 午後はブラインドは閉めっぱなしとなるかもしれません。

とはいえ、最近は対処の方法もありますので、 寧ろ明るいし、冬暖かいし良いという
方もいらっしゃるとは思いますので北側より西側をと選択される方を否定はしません。

リヴァリエの場合、 単純に北角は一番川面に近いという利点もあり、これも人気だった理由ではないでしょうか。

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MR跡地は、C棟の後、どうなるのだろう
マンションあたり建つかも

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JR川崎と京急川崎は気にならない程度の距離でした。 乗り換えはそこまで不便ではなさそう。
地下街があるので雨の日も濡れずにってのは良かった。
京急でも横浜、品川は行きやすそうだったのでなおよい。

港町駅はリヴァリエの徒歩1分はすごいですね。あれは便利すぎます。

高速道路も大師入口というのが近くにあるらしく、さらに羽田空港も近い立地でした。

数年のうちにリヴァリエの目の前にも首都高の地下からの出入り口が出来るらしく、それを利用すると湾岸線や横浜などに出安く便利そうでした。 （都内方面は湾岸線に出た後に途中羽田線経由が便利そうでした。）

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それにしても北角の高層階だけは瞬間蒸発だったな。うちも要請出そうとしたけど、営業に誘導されてムリだったので諦めたよ。第二期に期待かね、ここは？

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ちなみにここの管理費と修繕費ですが他のタワマンと比較したものってありますか？

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北角部屋人気ですよね。。。
A棟の角部屋で一番早く完売した角じゃなかったでしたっけ？
あれは早かった。

日当たりは良くないけど、
ほぼ一生北側は景観が保障されますからね。
何よりも安かったし。

私も同様な考えで低、中層階が好みですね。

勿論上層の窓際から見える景色も最高だと思います。

人それぞれ考え方や好みも変わってくるでしょうねー。

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>81
管理費
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/res/586

A棟とB棟の違いは消費税率でしょう。

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修繕積立金の上昇カーブはマンションごと様々だけど総額は他のタワーマンションと同程度だよ。

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更に過去ログより

エクラスタワー 管理費291円/月・平米、 修繕積立金150円/月・平米
パークシティ武蔵小杉 管理費302円/月・ 平米、修繕積立金120円/月・平米
サンクタス川崎 管理費253円/月・平米、 修繕積立金88円/月・平米
リヴァリエ 管理費270円/月・平米、修繕 積立金65円/月・平米

パークホームズ川崎大師 管理費223円/月 ・平米、修繕積立金90円/月・平米
ラグゼコート 管理費143円/月・平米、修 繕積立金90円/月・平米
オールパークス 管理費183円/月・平米、 修繕積立金85円/月・平米
ルネ追浜 管理費169円/月・平米、修繕積 立金81円/月・平米

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↑A棟の管理費は途中で見直されて下がったので、上のリンク先のほうが正しいと思います。

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管理費は有明シティタワーよりもかなり高いですよ。

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修繕費は良いとして、問題は管理費だね。

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>87
>83のリンク先見て。
シティータワーのほうが高いから。
確かめたければ物件概要で確認できますよ。

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お金に余裕のある人しか検討しないでしょ。

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http://www.nomu.com/mansion/1235681/

これを見ると有明のほうが断然安いんですが。。。

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ここと有明を比較して何になるの？

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88平米で有明の管理費が１万８千円か。
リヴァリエは86平米で２万３千円くらい。
なぜこんなに高いのか。
有明はプールとかバーとかいらんものがいっぱいついているからもっと高いと思っていたのに。。。

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確かにこれは聞き捨てならないな。

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管理費高いなあ

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有明より管理費が高いなんてあり得ない。
ピンサロ側のミッドはいまいちだしなぁ

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京急サービスって住民板でイケてないって書かれてますが、
それが管理費高い原因ですか？

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管理費高い

なんで？

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川崎のタワマンは管理費25000-30000円ってところばっかりだよね。

24時間警備やコンシェルジュとかあるからかな！？

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