アルファグランデ小岩スカイファーストについて

83さん

90㎡の部屋は、
南西角部屋が 6300万くらいから7000万円 (下層階～26階)。
それより上は、 間取りも広くなって、億の値段。

南東角部屋は 6000万前半から、7000万円手前(下層階～19階)。
20階から25階あたりまでは、地域優先の方が購入済でした。

南東と南西で、階数を6つ落とすと同じ値段になるイメージです。
南東＞南西

南東の方が人気なのは、花火が見えるからと営業の方は言ってました。
でも、西日以外に、南西の部屋に何かネックがあるのかもと勘ぐってしまいます。

階数や値段など、ざっくりと覚えてきたため、
正確な数字ではないので ごめんなさい。
参考になれば。

予定価格ですけど、価格下がらないかなー。
MRは、賑わっているように感じました。

西側は近い将来別のタワマンが建つ予定で、超至近でお見合いになる可能性を感じてるからじゃないでしょうか。
スターツの資料では少し離れた所に建設計画があるという絵になっていると思いますが、実際にはもっと近くなる案も生きているようです。このあたりは江戸川区のHPを見れば、区画整理事業組合の最新の議事録で確認できます。

仕様で悪い点を挙げると、食洗機なし、大理石なし、管理費とは別にメンテ費用がかかりかつ邪魔くさい独立型ディスポーザーなどかなと思います。

西日暮里、錦糸町などの再開発と比較して、何が決定的に違うか。
それは一にも二にも、乗り入れ路線の有無です。
小岩はご存知のとおり乗り入れなし、かつ快速否停車駅です。
単なる駅前再開発というのは、全然珍しいものではないんですよね。
例えば平井なんかも駅前って再開発済みだとおもうけど、それで資産家価値がどれだけ上がったのかは疑問です。
しかも小岩の場合は、本当にスターツの言うとおりに再開発できるかどうかは、まだ分からん状況な訳で。
土地の収用も全然進んでないみたいですしね？
計画どおりに進むかどうか全く分からないのに、価格だけ先取りしちゃった印象があります。

何だかネガティブなことばっかりになってしまいましたが、もし参考になれば。

85さん
86さん

ありがとうございます♪
大変参考になりました。
確かに絵を見ると西側の方が近そうですね。
再検討します！

86さん

参考になるご意見ありがとうございます！
反応が早くて、嬉しいです。

＞南西方面の件

西側タワーマンション、やっぱりお見合い状態のリスク回避なんですね。
いまのところ、真横は 4階建ての商店テナント施設って
スターツさんは言ってましたが 確定とは言えないというのが
私も、不安に感じました。 地域の方は、よく知ってるから先に南東の部屋を押さえたのかな～とか。

＞再開発の件

議事録があるんですね！知りませんでした。
探してみます。

そうかー。複数路線の駅かあ～、、、。
空港バスは便利だけど、弱いですよね。

市川や、篠崎、一之江？！くらいの雰囲気でしょうか。
それだと、微妙だなー。
平井もいい駅ですけど、うーーーーん、、、。

新小岩のように、何年後に完成と分かっている再開発の方がいい気がしてきました。

同じ下町の再開発、タワーマンションの比較として８月にアトラスタワー曳舟のモデルルームに行きました！

「PROJECT　NOTES」と言う資料をもらいましたがこれがとても再開発タワーマンションの参考になりました！
この資料手に入れる価値ありです。

アトラスタワー北千住　竣工2004年４月　総戸数160戸　徒歩３分
周辺の坪単価169万/ 坪
アトラスタワー北千住の平均坪単価209万円/坪　2002年販売開始約２ヶ月で完売。
他、５つの駅近再開発タワーマンションの事例が載ってました。

アトラスタワー曳舟も再開発タワー４棟目ですが、
2007年２月竣工のマーク　ゼロワン曳舟タワー　平均坪単価180－184
2009年11月竣工　イーストコア曳舟　　聞き逃しました。
2012年９月竣工のマークスフロントタワー曳舟　平均坪単価234
2015年秋竣工予定　アトラスタワー曳舟　　　　平均坪単価264（８月時点）と　営業さんに聞きました。

曳舟はスカイツリー効果もあり上がっているみたいです。

何千万もする買い物なので、納得して購入するために勉強して賭けでアルファグランデにしました。
8月上旬の予定価格で教えてもらっていた価格より希望の間取りの正式価格が200万値上がりしていて躊躇しましたが昨年より色々モデルルームをみてタワーマンションの坪単価も見てきたので踏み切りました。
それでも坪単価が曳舟よりは安かったので。。
実家も小岩で生まれも育ちも小岩なので。。
収納が少なすぎたり我々DINKSに不要の共同施設が多いのもネックですが。。

スターツと共同ではありますが施工が最大手の１つである「大成建設」であるのも決めてでした。
小岩の街にも再開発でユニクロや大戸屋が来るといいなぁ。

正式価格はいつ出る予定ですか？？？

営業さんが、江戸川区から補助金が出てるからこの金額で収まってるんですよ〜的なことを聞いたのですが、本当でしょうか。
お役所が私企業に対してわざわざそんなことするのでしょうか。。。
江戸川区の予算を見れば分かるのかな。。。

91さん

再開発の場合は行政から補助金がでるようです。場所もいいため、また失敗したくないからか、行政も関与するようですね。
反面、勝手に財産の変更や処分ができないとのことです。

江戸川区からの補助金が出てるから、スターツが儲かり過ぎないよう公の首都圏不燃公社を入れたのでしょうね。再開発で首都圏不燃公社が入ることはよくあることですから。再開発でタワーでこの価格設定は安過ぎです。スターツは不燃公社がいるから価格上げたくても上げられないのでしょう。
近隣には、同レベルの比較できるマンションがないから、ここは買いですよ。

そうなんですね！

でも購入者にとっては変な話ですよね。。。
補助金が出てるのに逆にこんな立派な値段になるなんて。
相場よりもずっと高いという話ですし。

不燃公社の話にしても、どちらかというとスターツさんの都合であって、
購入者にとってはコストをかさ増しするだけの存在ですし。

いずれにせよ皆さんありがとうございました！

管理費高いですね。
最初からこれだと、10年後は•••
無駄な共用施設が多いのもありますが、エレベーターの保守費とかも相当かかりそう。
居住階へのエレベーターが3機、その他実は自転車置き場等々へも3、4機もあるようです。
永住なんてできるのかなぁ。
皆さんどう思われますか？

　　９３さん


再開発でタワーでこの価格は安過ぎ？
近隣に比較できるマンションがない？ここは買い？
何を根拠に言っているのかさっぱり私には、わかりません。
ぜんぜん安過ぎではないでしょう？この金額なら都心でも買えます。
再開発が進むのも、相当先の話です。
そりゃそうでしょ？小岩でタワー作るなんて、冒険みたいなものです。
比較できないものが、なぜ買いなのでしょう？
１年位前なら小岩駅３分の７０㎡の新築マンションが３，５００万円
で買えたエリアですよ？

今後の再開発が不透明なことを考えれば、価格は小岩にしては高いでしょう。
管理費については最初から高いですが、上がり幅は少なかったですよ。修繕積み立て金についても同様です。ただ、免震ということもあり、その分修繕積み立て基金が高いですが。

言えてる。今出てる管理費は駐車場60台が埋まることが前提となってるだろうから、これが埋まらなかったら早速値上げになるんじゃないかな。駅前、しかも老人多しだと埋まらない可能性は低くないですね。

億ション住戸はさておき、大量の6000万越え住戸は全部捌けるのかね？
竣工後にバーゲンセールとかやめてくれよ。
早めに契約した人間がバカを見るなんてことないように。
50戸完売とか誇らしげにいってるが、消費税アップ前の駆け込みで地権者住戸含めて50戸「しか」売れなかったというのが実はスターツさんの本音では？

この物件のチラシが投函されてましたよ。
95さんと同感。管理費等はどう上昇するか不確定ですからね。
ここって立体駐車場ですよね。駅近だから車持ってなくてもアホな維持額負担しなきゃならないのがなあ。
フラワーロードの郵便局跡に建設予定のマンションの様子見ます。そこも1階はスーパーみたいだし。

平均84平米以上かつ免震のマンションは首都圏免震でここだけ、という看板はいつ下ろすんだろ？
億を超える部屋はそのうち90平米とかに分割せざるを得ないでしょ。
でもそれには建築確認取り直しになるのかなぁ？
詳しい人教えて下さい。

(立体)駐車場＝車を持っていない人の負担が増える...と限りません。
うちのマンションの場合、立体駐車場ですけど、駐車場維持費以上の駐車料金がかかってます。維持費以上の収入は当然修繕等の用途に使われます。
駐車場利用者が修繕金の一部を負担している形です。この場合、駐車料金に頼りすぎていると、駐車場に空きが出ると管理費値上げ等につながってしまいます。

管理費等について、チラシレベルの判断しかできませんが、最初から高めだと、その後の計画でゆっくり上昇となっていても、色々と問題も出てきて、上乗せが出てくる可能性も。このあたりは修繕計画等を見てみないと分かりませんが。

西側から富士山が見える、これは一つの売りですが、もし至近距離でタワーマンションができたら、話にならないですよね。議事録を読みましたが、どのように読み取ればよいが、詳しい人がいれば、教えて下さい。

今週10月29日号　首都圏版スーモの35ページに注目の「マンション研究」に見開き４ページに渡り
アルファグランデ小岩が特集で出ていました～
(ﾟoﾟ;;