プレミスト葛西

駅前のアトラスです。
高層階は電車の音、気になる人にはうるさいです。
私はすぐに慣れましたがベッドルームには防音対策、住んでから、あとからしました。
逆に低層階は東西線自体の防音壁があるため
全く気になりません。あくまでも私個人の感想ですが。
アトラスは現在空きがないのでこちらに入っての確認は出来ないと思い書き込みしました。
ここは空きが出て売り出すとすぐに売れてしまいます。立地のせいでしょう。
ちなみに車の騒音は全く気になりません。静かです。
プレミストとは違いますが高層階の眺望はスカイツリー側、ディズニー側、観覧車側と最高です。
うちもプレミストの買い替えを考えましたが、、、
価格に反してオプションぬきにしてのチープさは否めません。
でも、とにかく立地面はオススメです。
飲食店、２４時間スーパー、コンビニ、銀行
駅超近ドアtoドアの短縮時間 駅前住みはやめられません。

コンビニじゃなくて、スタバでも作ってくれないかな～

コンビニでいいなー。
結局、何が入るの？
セブン？ローソン？

セブンイレブンです。

セブンイレブンですか。
1番好きなコンビニで嬉しい。

私もセブンイレブン大好きですよ。
素人的な考えなのかもしれませんが、立地、外観さえ良ければ、部屋の中はどうにでもなるのかな？と思っています。
オプションで好きなように変える事もできますし、いらない装置が標準で付いて高くなるよりは、自分好みに仕上げていけるのはうれしいなと思っています。
全戸一緒に工事するわけではなくなってくるので、その分割高になるとは思いますが。

立地、外観が良いのはリセールバリューの点から良いことだと思います。住むという点から考えると、お金をかけて幾らでも好きなようにリフォームすればいいという考えもありますが、普通のサラリーマン家庭からすると、この価格帯なら標準仕様でもっと充実した設備が欲しいと考えてしまいます。
価格に対する期待度が高すぎるんでしょうか？予算が潤沢なら、そんなこと気にしなくていいんでしょうけど。

公式で全タイプの間取りが公開されてました。

http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/plan.html

全て3LDKでおおざっぱな価格帯は以下。
上層階の眺望抜ける部屋は一段と高いプレミア価格住戸のようです。

Aタイプ（70.31㎡） 北側角住戸（5000～6000）
Bタイプ（65.361㎡） 中住戸（4500～5500）
Cタイプ（71.40㎡） 中住戸（5000～6000）
Dタイプ（74.64㎡） 南側角住戸（5300～6800）

参考になるかな？

Dの中～上層やA～Cの最上階付近は地元の金持ちの節税対策の購入が多いのかなー。

販売開始が当初予定より伸びてますねー。

価格の割り振りは、東～南のリビング側の道向いの建物より上の眺望抜ける階から数百万あがるようです。
また、Dタイプは南側の11階建てのオープンレジデンシャル葛西より上の階は完全に眺望が抜けるプレミアム住戸ということでさらに数百万上がるようです。
南側の眺望は最高でしょうね！

駅近なら日当たりはどうでもいいという世帯なら、狙い目は低層階ですねー。

しかし、5千万後半以上を余裕で買う層と、低層階をギリギリのローンで買う層でコスト意識が違いそうな気がする。
こればっかりは、入居して管理組合が結成されてみないとわからないなー。

本当に駅の目の前なんですなね。このマンションは建っている位置からして、下の階は遠慮したいところかな。
外の騒音が気になります。人通りの他、車も通行が多いと思いますし、休みの日に自宅に居るのなら、上の階の方が静かでいいのかな？と勝手なことを思っていますが。

間取りごとのチェックポイント
・玄関はAとDはクランクで良いが、BとCはリビング丸見えでプライバシー性が低くなる。
・A～Cは下駄箱に分電盤、マルチメディア機器を設置するので下駄箱が狭い。
　Dは室内の収納に設置のため、下駄箱をフルに使える。
・BとCはエレベーターに隣接しているので外廊下のプライバシー性が低くなる。
・また、エレベーターの振動や音も気になる。
　Bは収納と浴室で緩和されるので多少ましだがCはメイン寝室の真横なのが気がかり。
・A～Cは外廊下側の洋室のエアコン設置スペースが外廊下側に配置される。これは田の字である以上止む無し。
・A～Cは田の字間取りなので、リビングまでの廊下が長い。
・ただし、浴室の入り口は廊下に面しており、リビングインではないので、プライバシー性は保たれる。
・部屋やリビングの形はバルコニー側はアウトフレームで良いが、外廊下側の洋室内に大きな柱が入ってる。
　敷地に余裕があるんだし、外廊下をもう少し広げて柱を外に出す配慮があってもよかった。
　その影響で外廊下側の室内の窓側に低い下がり天井ができている。
・A,B,CではLDの扉をキッチン横に配置しているので、本来廊下のデッドスペース部分がLDの帖数に入っている。
　よってLDの実質帖数は2帖ぐらい減る。
・A,C,Dは横長LDで採光よし。
・BはLDをそのまま使うのは狭い。よくありがちだが、あまりに狭いのでここだけLDではなくLDK表示にされている。
　キッチンの分（3帖程度）を引くと9帖程度。
　キッチン横の廊下分（2帖程度）を引くとLDは実質7帖程度。洋室2の壁を解放して、実質2LDKとして使うことになるだろう。
　販売上、低価格3LDKにしたほうがファミリー層に受けるのだろうか。
・Dは全室窓に面しているが、A～Cは中洋室あり。最低限の仕様（エアコン用の冷媒管）は備えているが、通風面ではマイナスか。
・Aは角住戸なので、中洋室にせず壁際で窓設置でもよかったが、線路真向いということで断念したと思われる。
　そのかわり、Aにはキッチン、浴室に窓をつけている。
　Dも角住戸なので、浴室に窓をつけれたと思うが、そうなっていないのは残念。
・浴室はすべて1418で良い。
・A,C,Dは洗面室のドアは引き戸だが、Bだけ内開きのドアになっており、洗面台に立つ人に干渉する。
　洗面台が廊下の真横に配置されているBこそ引き戸にしてほしかった。少しだけ配置ずらせばそうできるのにね。
・収納はA,Cは普通。Bは廊下収納が充実。Dは大きいウォークインクローゼットあり。
・窓は線路の騒音を考慮して全て2重サッシ。
　ただ、Dのリビング窓だけは通常のペアガラス。線路に平行で、騒音の影響が小さいと考えられるため。
・バルコニーの戸境はコンクリでなくボード。
　A,B間、C,D間のボードは、厚みのあるボードで、かつバルコニー手摺外側に少し出っ張っており、プライバシー性は高目。
　一方、B,C間は薄いボード一枚。手摺側から隣が覗けてしまいそう。
　上と下も隙間が空くと思うので、音の面からもプライバシー性が低くなると予想される。
　ただ、最近は都心の物件でもそのような仕様が多いので、安めの中住戸である以上そこは割り切るしかない。
・店舗用室外機スペースは外廊下側に配置されるので、A～Cの外廊下側の部屋は多少影響あるかもしれない。
　店舗はコンビニとの噂なので、24時間稼働し続けると思われる。
　なお、店舗は入店する業者が購入するようで、かなり前から確定していたとのこと。
　管理組合の運営はどうなるのか？

総合すると、Dが一番良い。高いのも納得。
Aはまあまあ良い。線路に一番近いことを気にしないならあり。
B,Cはマイナスポイントが多いが、価格帯からしょうがないか。
Bのほうが価格が抑えめな分割安感あり。

詳しい分析ありがとうございます
自分でもわかっていた部分がありましたが
こうやって書き出されてみるとそれぞれの間取りのメリットデメリットがよく判ってきますよね

店舗ってテナントではなくて買い取りみたいな感じなんですか。
管理組合にも関わってくるのでしょう。

チラシ掲載の間取りが変わりましたね。
AタイプとCタイプの間取りに変わり、Dタイプが外されました。販売がプッシュしたい（比較的人気がない）間取りなんでしょう。

高いが条件のいいDタイプと、一番狭く条件は良くないが収納性が高くて安いBタイプに人気が集まってるようです。

申し込み登録も来週末には始まるようですが、AタイプとCタイプだと抽選になる確率は低いかもしれませんね。

113ですが、Webで公開の間取り図についても、Dタイプのみ未公開になったようです。プレミスト葛西さんのホームページだけでなく、スーモなどのサイトでも全てA～Cタイプだけ公開に変わりました。
条件のいいDタイプと比べられると売りにくいんでしょうか。見込み客がほぼ付いたので外した可能性もありますね。

販売の戦略はあると思いますが、一度全ての間取り図を掲載したあとに、意図的に一番良いDタイプを外すのは、選択の幅をコントロールされているようで検討者としては何だかなあって感じがします。

安すぎるな〜。もっと高くていいんじゃないかな。

葛西でこの値段は高すぎでしょ。
これならもっと都心寄りに案件ありますよ。

時期的に値段が上がってきてる感はあるけど、ここは葛西の他のマンションに比べて、ちょっと割高だよね。
都心寄りも選択肢の1つだし、もっと好条件探すのもありだし、室内のオプション充実させるのもありだし。
ただ、全体的に消費税駆け込みもあって、選択出来る案件も減ってるのも事実。材料費や人出不足も言われてるから、これからはこうした割高のマンション増えるんだろうな。

申し込み前に少しは値下げするでしょ！

第一期での値下げはないと思います。
２月の段階で、半分以上の部屋は見込み客がついたようなことを言ってましたし、まずは当初の価格設定のまま販売開始すると思います。
プレミストさんは、立地のいい土地をかなり高値で落札し、コスト回収の為当初は強気の価格で売り出すというやり方をよくするようです。竣工間際まで残ったら割引するみたいです。
ここも駅近で、割高でもいい部屋をおさえたい検討者が多数いるようですので、まずは強気の価格で押してくると思います。

駅前は結構、朝などは通勤の人で混み合うでしょうね。
以前、知人が住んでいるので遊びに行っていましたが、駅から少し離れたエリアは戸建てが多く、自動車で行動する方が多かった。
治安がよくなくて、自動車をよく荒らされるとこぼしていました。

超駅前にこだわるなら、プレミスト側がいいよね。ちょっとしたことですが、駅中央口からみて、環7はさんで向こう側より断然良いです。
駅近なら、今ならプラウドかルネサンスですかね。
プラウドの方がルネサンスより随分近い。
周辺環境や他条件も加味すると、それぞれ一長一短。
ただ、葛西も値上がったよね。大手デベが建て始めたせいか、オリンピックのせいかよくわかりませんが。。。

モデルルームで、ローンシミュレーションと共に固定資産税の試算を提示されましたが、一番広い74㎡の部屋で13万ちょいでした。駅前なのに以外と安いんですね。

固定資産税13万は安いですね。
私は1月ごろに、同地区のプラウドとルネサンスで固定資産税想定額聞きましたが、プラウドで27万、ルネサンスで17万。プラウドは商業地域、ルネサンスは住居地域で路線価など差はあるのでしょうけど。
それにしても差がありますね。何処かに注意書きはありませんでしたか？

122です。
ローンシミュレーション資料確認したら、日割り額と書いてありました。確か3月末引き渡し予定なので、4月～12月分なのでしょうか。1年分だと17.6万位ですね。それでも20万いかないのは安いと感じます。

123です。
おそらく、第1種住居地域・近隣商業地域であることと、それ以上に56戸あるので、1戸あたりではその位なのかも。
プラウド29戸、ルネサンス24戸でした。やはり戸数も大事ですね。

なるほど、用途地域と戸数でかなり差が出るんですね。

あのー、プレミストの固定資産税はもっと高いですよ。
124さん、ローン試算書の固定資産税（初年度日割り分）は減免措置込みの額です。
当初5年間は半額となりますが、6年目以降は倍になります。

プレミストの試算だと、部屋の広さに応じて本来は年に31万弱～35万強の固定資産税となるようです。
124さんのケースだと、本来の固定資産税額は35万強です。
建物の償却分や地価の上下で若干の変動はあるものの、マンションの建物価値の減少自体は非常に緩やかなので、5年後以降もそんなに変わらないと思います。

私もローン試算書を見たとき想像より安いと思い、本当に駅近でこの額なのか何度も確認しました。
営業さんからはこの額で間違いないと回答がありましたが、減免措置のことは一切説明はありませんでした。
もしやと思い、こちらから減免措置込みの金額か確認したら、言い辛そうにその通りとの回答がありました。
その後すぐにフォローがあり、試算額は多目に見積りしており実際はもっと安くなるとのことでした。
また、固定資産税が高いのは悪いことではなく、資産価値が非常に高く良いマンションである証拠なので逆に安心してくださいと謎のフォローもありましたよ。

123さん、プラウドの固定資産税額は減免措置を考えない1年分の試算額との説明でしたよ。
減免措置込みで安く見せると後でそれを知ったお客さんが騙されたと感じるので、高くても試算した全額を正直に見せているとのことでした。そこから半額の減免措置と引き渡し日からの日割り分が入るので、実際に諸費用で清算する額はもっと少なくなるとの説明でした。また、プラウドでもプレミストと同じく多目に見積りしていると言ってました。
減免措置込みで安く記載してそのことを説明しないのは、大手では通常ありえないと思う、、、とも、ちくりと言ってましたけどね。

ルネサンスは減免措置を考えず1年分で計算して17万との試算だったのでしょうか？
減免措置ありで17万ですと、本来は倍の32万となりますし、3月末入居の日割りで17万だと本来は23万弱となります。

プラウド葛西スレの250～270あたりで固定資産税について議論されていましたが、大雑把にいうと土地の評価額の按分（地価×敷地面積÷戸数）＋建物評価額の按分（建物評価額÷戸数）です。（正確には戸数ではないですがそこは割愛）
土地の分は上記按分+小規模住宅用地の特例で1/6の減額を考えるとたいした差はありませんし、建物分はルネサンスは耐震等級2を取得しているので建物価値は逆に高いような気がします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/362389/res/250-270

もし正味で17万であれば、どこで差がでてるのか興味がありますね。

122,124です。ほんとに30万越えるんですか？かなり高いですねえ。
毎月3万の上乗せは、永住を考えるとためらいが出てきそうです。う～ん。

駅近マンションを買うにあたり、月30万前後の固定資産税を負担と感じるなら購入はやめておいたほうが無難です。駅近の割高価格のローン＋維持費＋固定資産税で首が回らなくなる可能性が高いと思われるので。
価格は割高でも駅近は資産性が高いからとギリギリのローン組むのが一番危ないですよ。万が一収入が減ったときのリスクがでかすぎます。

これはプレミストに限らず、どこの駅近物件でも同じことです。もちろん、駅遠物件や郊外物件よりは賃貸、売却はしやすいですが、高額ローンを組むリスクヘッジとしては弱いです。
繰り返しになりますが、資産価値という言葉を過大評価しローンを頑張って組むのは危ないですよ。
かなり余裕を持って買えて維持できる人でないと厳しいと思います。

なお、駅近物件では最悪賃貸でローン支払できるから大丈夫との営業トークをされますが、家賃想定額はそのまま手元に残りませんので注意が必要です。営業さんは家賃想定額ベースの表面利回りの説明しかしませんが、現実には実質利回りを考える必要があります。
実際の賃貸収入は、（家賃＋管理費の想定額）― （賃貸仲介手数料＋家賃にかかる所得税・住民税＋維持費（管理費＋修繕積立金）＋固定資産税）　= 正味の賃貸収入　となります。さらに、家賃は年々下がりますし、室内設備が壊れた時の修繕費や修繕積立金の一時金、入居者が変わる際の壁紙の張り替えなどのリフォーム、賃貸募集の費用、部屋が空いた期間の収入減などを考えると、現実には利回りはぐーんと低くなる傾向にあります。

家賃でローン返せると言われたら、営業さんには上記の実質利回りで計算してもらってください。実際の賃貸収入はかなり少なく試算されるため、いい顔はしないと思いますし、そんなに心配する必要はないとはぐらかされがちですが、将来のリスクを考えると妥協は禁物です。例えばプレミストだと6年目からは維持費と固定資産税だけで月5万～6万程度はかかる見込みです。ここからさらに税金と手数料引くと、20万ぐらいの家賃想定でも結局10万前半ぐらいの手取りになる可能性が高いです。他の駅近物件でも同じことです。

最悪売りに出す場合も、当然税金がかかるので、売却額がそのまま手元に残るわけではありません。売却時の3000万の控除も、住宅ローン減税とは併用できないという注意点もあります。

長々と書きましたが、資産価値というふわっとした言葉に流されず、自分の返済能力に応じて適切な判断をするのが肝要です。

130です。
＞駅近マンションを買うにあたり、月30万前後の固定資産税を負担と感じるなら購入はやめておいたほうが無難です。
これは月3万の誤りです。月30万はありえない額ですね。

販売開始予定がまたまた延びましたね。４月中旬に変更のようです。予定価格が強気すぎて思ったより売れてないんでしょうか？
ひょっとして価格の見直しがあるのかしら。それだと嬉しいのですけど。

123です。
プラウドもルネサンスも本来想定の固定資産税だと思います。ルネサンスは耐震等級2級で多少安くなるという話もあったと記憶しています。
それにしてもプレミストの営業マンはちょっと問題ありですね。ちゃんと説明してもらわないと、予算ぎりぎりで組むと大変なことになりかねないですよね。

固定資産税で盛り上がってるところ横やり入れて申し訳ないですが、
私も前向きに検討しており、イベントの税務相談で確認しましたが、平成28年度で固定資産税と
都市計画税と合わせて16万から17万の見込みだったと思います。【減免措置あり】
5年目以降は、単純に倍になるのではなく固定資産税の建物部分が倍になるので、
たしか＋9万ぐらいの予定見込みでした。
年数が経てば評価額も下がるらしいので、30万という金額は到底超えないと思います。

上に記述がある長文を書かれてる方は、正確な知識がないのに批判されるのはどうかと思いますよ。

一連の流れを見ていると、プレミストの営業さんが初年度の額だけで説明しているのが一番の問題だと感じました。プラウドやルネサンスのように本来の額を示して、そこから日割りや減額で初年度幾らになると説明するのがあるべき姿だと思います。
私も６年目以降の額を聞きましたが、単純に倍ではないので大丈夫と言うだけで、本来の額はきちんと説明して頂けませんでした。粘って聞けば教えていただけたのかもしれません。ですが、税務相談に行った方だけでなく、検討者全員に営業さんが正確に伝えるべき情報だと思います。
将来の返済計画にも影響しますので、営業さんは維持費用を少なく見せるのにこだわらずきちんと説明してほしいですね。

固定資産税については、葛西駅前でもそんなに高くはありません。
建設敷地の斜め前にある20階建のマンションを所有していますが、6年目て約1.3倍弱の金額で請求がきました。

70平米なら初年度10万円、6年目以降13万円、実際にはその程度ではないかと思います。
うちは60平米もないので、11万円弱です。

新築購入時は不動産会社も固定資産税評価額がわからないので、かなり多目の概算費用を検討者に伝えますが、それは誠意があると思います。

しかしあまり多額に税金を見積もると、マンション自体の予算や、広さの条件を下げざるを得なくて、結果的にそんなに税金が掛からないのなら、もっと希望に近いものを購入したのに、という後悔するリスクがあると、購入して感じました。
難しいですよね。

販売時期が延びてるのは、見込み客が少ないんでしょうか。それとも、プラウドやルネサンスなどの競合が売り切るのを待って、割高感を少しでも感じなくするためか、はたまたこれから出てくる割高案件に紛れさせて割高感を薄める戦略の可能性もありますね｡
へんな引き伸ばしせずにまずは今の見込み客に第一期で売って欲しいなあ。

このマンションの良いところは、駅2分の立地、角地で周りの建物からある程度距離がある、エントランスの高級感、高層階の眺望、平置き駐車場、管理費はまずまずといった所でしょうか。
悪いところは、価格が葛西相場よりかなり割高、線路横の騒音、東電の鉄塔の高圧線、建物の仕様の低さ（天井高が2.40M～2.45Mと低い、梁がでかく下がり天井が大きい、一部バルコニーがぺラボー）、東向が中心、田の字間取り、外廊下、一階が下駄履きでコンビニ、長谷工物件（一定の品質は確保されるがどこでコストダウンされるかわからない）といった所でしょうか。

西葛西のガーデンズ、レジデントプレイスと比べてどちらが買いでしょうか？あえてこちらを買う強力な動機は何でしょうかね？

利便性はいいですね。葛西は知人が住んでいますが、治安が悪いと言われました。外人による置き引きや車上狙いがあるそうです。
戸建てなので車が無防備な状態になっていたのが原因だと思いますが。
マンションはセキュリティなどがあるので、その点は安心。

アトラスは駅前だけど固定資産税高くないとの話ですが、こちらより戸数多くとれてるのと敷地が少ないのも影響してるのでは。こちらは駐車場の分敷地が広いですし。路線価はアトラスの土地が高いのにアトラスの方が固定資産税安いことからわかるように、各種条件がほぼ同一の物件でないと、あまり比較する意味はないと思います。

下駄履きマンションで1階がコンビニはデメリットですか？
と言うか、1階に入る店舗はコンビニだったんですね。公式に何も出ていないので初めて知りましたが
24時間営業の店が入っていれば夜中に必要なものを部屋着で買いに行けて便利だな、、、と感じてしまいました。
セブンイレブンだったら朝から100円コーヒーが買えますね(^^)

コンビニは人によってメリットデメリットの感じ方は違いますが、一般的にはデメリットとされていますね。
コンビニよく使う人や周辺住民にはメリットでしょう。
デメリットは、24時間人が来るので夜中うるさい、マナー悪い買い物客の捨てたゴミが周りに散乱する、夜中に配送車が来てうるさい、空調の室外機の騒音、生ゴミの保管をしっかりしないとゴキブリなどの害虫が発生する ゴキブリは排水管から上階に侵入するので一階が飲食やコンビニなど調理をする店舗は危ない、などかな。

コンビニと公表されたわけではないですが、近隣の方?の書き込みで、周辺住民にセブンイレブンが出店するとのお知らせがあったとのこと。
また、営業さんに、１月頃にコンビニか？と聞くと、その可能性はありますとの答えでした。なお飲食や事務所、保育園、雑貨屋などか？には、それはないと明言してました。
最近では、まだ何が入るかは明かせないが、コンビニだったら便利だし災害時に飲食物を確保しやすいですよー、デメリットではなくメリットですよー、などのポジトークをしてるので、ほぼコンビニで確定だと思いますね。
ただ震災時に報道されてたように、コンビニは在庫を持たないので、震災起こったら周辺住民が殺到してすぐ物なくなると思うんだけどね。

騒音のデメリットに関しては、大きく影響うけるのは南側の部屋の低層～中層階でしょうね。店舗と店舗の積み降ろし用駐車場の位置から考えてですが。

すぐそばに24時間営業スーパーのワイズマートがあるので、コンビニのメリットあまりないと思うんだけど。
セブンイレブンのプライベートブランドがお目当ての人には嬉しいかもね。

駅近はいいですけど、電磁波はどうしても気になるし、葛西でこの値段出すならもっといいとこ買えると思います。

あと1割引だったら適正かな～

まあ土地の入札額が半端なく高かったらしいのでしょうがないですよ。マンションの金額はエリアの相場でなく、コストの積み上げですから。ここは庶民は買うなということでしょう。

販売開始がまたまた延期されるようですねえ。
今度は4月下旬ですか。何度目の正直になるんでしょうかねえ。
高すぎ低仕様で見込み客が集まらず、GWで一気に集客を狙っているのかしら。
当初販売予定は1月中旬だった気がするんですが、なにをどうしたら３ヶ月以上も販売延期になるんだろう？