山手線の駅力を語るスレ Part5

>>66200

ワールドシティタワーズについてはモノレールを鉄道と認めるかどうか微妙ですね。どちらにしても山手線駅の駅としての分析をしているので山手線駅から遠い物件はサンプルにはなりません。あくまで、駅近物件をサンプルとして駅の評価をしており、個別物件の優劣を分析しているわけではないので誤解のなきように。

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追加で言えば、もしモノレール天王洲アイル駅の評価をするなら駅近ですので
サンプルとして採用できるかもしれませんが、あの物件は港区、天王洲アイル駅は
品川区なので天王洲アイル駅の評価が上ブレしてしまう可能性があります。
また、ワールドシティは眺望や設備などマンション独特の強みがあるので、天王洲
アイル駅の評価のサンプルはシーフォートスクエアやラグナタワーのほうが適当でしょう。

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>>66199

クレストプライムタワーは浜松町駅6分ですが大門駅徒歩6分、浜松町駅徒歩6分、芝公園駅徒歩で7分となると複数駅の評価がかぶってしまいます。駅の評価をするためにはできるだけ山手線駅に近い物件を選定したほうがいいと思います。できれば駅直結か数分以内。また完売していない物件はサンプルとして不適当かと。

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ウィ

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番外編　りんかい線　天王洲アイル

シーフォートスクエア　「天王洲アイル」歩7分　95.31㎡　7480万円（坪単価259万円）

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>クレストプライムタワーは浜松町駅6分ですが大門駅徒歩6分、浜松町駅徒歩6分、芝公園駅徒歩で7分となると複数駅の評価がかぶってしまいます。

それを怖がらずに評価する事こそ、マンコミュらしいというものですよ。
侃々諤々やればいいじゃないですか。

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>>66112
若葉の人はセキュリティーレベルを高くしてる人々。
クッキーをデフォルトのまま放置してる人は、利用度がトラッキングされてるから若葉マークが消える。

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築10年を過ぎて築浅プレミアも無い駅徒歩数分のマンションが中古でいくらで流通
しているかは、その駅の評価をある程度正直に反映すると考えています。
住みたい街でもトップクラスの恵比寿はさすがだと思います。これなんかは
サンプルになるでしょうかね。渋谷も高いですね。


渋谷アインス「渋谷駅」徒歩7分　築17年　70.73㎡　1億2500万円（坪583万円）

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>>66200

日経の東京レジデンスマーケットでみると、その表全く違ってるよ。

参考までに、港南４丁目の物件　品川駅に近い方は上がってるね。
どちらにしても、港区の平均以下
こんなの、方角でも価格が異なると思うけど、何がしたいの？


品川シティタワー　　１年前、３年前と比べて上がっている　坪２５５．４万円
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/846

WCT　１年前、３年前と比べても下がっている　坪２８５．３万円
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/843

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>>66209
>WCT　１年前、３年前と比べても下がっている　坪２８５．３万円

ご忠告有難うございます。
品川シティタワーは単にコピペしただけですがＷＣＴの数字が違ってるのは承知しています。
私が見てる資料でも　㎡単価86万円　坪単価287万円　になってます。

でも敢えて今誰でも見られるオープンなサイトの【売出し価格】の一例を記載しておきました。

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>>66209

恵比寿物件色々検索してみたけど、実際にはそこまで高くないね。
グランドメゾン恵比寿の杜もそこまで高くない。坪500万円台。
物件によっては恵比寿でも坪200万円台のものもある。

物件と間取りの選び方次第でどうにでもなる順位だ。

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>>66211
>物件によっては恵比寿でも坪200万円台のものもある。
>物件と間取りの選び方次第でどうにでもなる順位だ。

物件の選び方で変動するのはしょうがないとして
そこに爺さんの知識を足したらどうなんだって事よ。

知識からっぽで、たまた安い恵比寿をピックアップしてしまい
たまたまイレギュラーな部屋を選択して比較しても気づかないのかって。

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恵比寿駅徒歩7分のセーシェル恵比寿は単身者にお勧めだな。坪247万円。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/7907

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恵比寿はポッとでの街じゃないしルームシェアから超高級住宅まで懐深いわな

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>>66210

どうでも良いんだけど、タワマンはどこでも向きや階によってめちゃくちゃ値段が違うから、
どこの物件でも○○は坪いくらだと書いてる書き込みもサイトも信用できない。

wctも不動産サイトによっても坪280万くらいの表示から360万くらいの表示まで色々だが、
最近1年のWCT成約事例の成約価格一覧グラフを貼っとくからそれ見たら？

だいたい最低が坪280万くらいで最高が坪360くらいだから最低を表示してるサイトと最高を
表示してるサイトがあるのかもな。

俺としては値段よりも成約件数が1つのマンションで1年で60件近いのが驚きだわ。
まあ、規模的にも3棟あるから3つのマンションと見なきゃいけないのかもしれないが。

https://wangantower.com/wp-content/uploads/wct_souba1807_01-550x413.jp...

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>>66211 匿名さん

グランドメゾンはもう売りないよ。
恵比寿は新陳代謝が良いね。

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>>66215
>wctも不動産サイトによっても坪280万くらいの表示から360万くらいの表示まで色々だが、
>最近1年のWCT成約事例の成約価格一覧グラフを貼っとくからそれ見たら？

承知してる
織り込み済

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>>66215
>俺としては値段よりも成約件数が1つのマンションで1年で60件近いのが驚きだわ。

前にもちょっと書いた事あるんだけど、
賃貸含めて十年で（延べ）住民入れ替わりするのが東京って思っていいよ。

飲食の原価（材料費）は30％、卸の仕入れ値は60％
こういうのと同じようにざっくり東京のマンションは10年で1回転って覚えておけばいいよ。

その上で各地、各社、各店、各人、各物件事情によってプラスマイナスしていけばいいんだよ。

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>>66218

ちょっと計算合わなくないか？
たとえば1200戸のマンションが年間120戸成約するためには毎月10戸成約。

売出しから成約までの期間が平均3ヶ月で売れてるとしても常時30戸は
売りに出て、毎月10戸売れて10戸新しい売り物が出てこないと計算が成立
しない。

しかし1200戸に対して30戸だと2.5％になるが、どのマンションも常時
2.5％も売りにでてるか？

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66219の計算で売り出した分が3ヶ月で全部売れる前提でその計算になる。でも実際は
新規売り出しに対して3割売れたら優秀。仮に3割だとすると、必要な売り出し件数は
3倍以上大きくなる。実際は、よく売れる中古マンションで10年くらいだと入れ替わり
は総戸数の3割から4割だろう。

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>>66219
地方のマンションだと完売したらなかなか売りに出ないとかもあるじゃん？
でも東京って安いのも超高級のも売りに出るし、賃貸に出るのよ。

3億、5億の物件って地方の感覚だと実需だろ、よほどの理由なけりゃ永住だろって思いがちでしょ。
でも東京だとそそんな事もないのよ。

>賃貸含めて十年で（延べ）住民入れ替わり

賃貸含めて10年で（延べ）ってのはオーナーチェンジ、賃貸入れ替わり込みの話ね

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>>66216


まだあるじゃん。

https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0001575/?utm_source=yahoo&utm...

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>>66221

それなら分かるわ。同じ部屋で何回も売買されたり賃貸に出されて住人が何回も変わったりで10年で延べが全戸数くらいになるのはね。

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正味では分譲時に買った人は10年経っても7割くらいは残ってるだろ。残りの3割が3回転
位してる感じだな。

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東京の分譲マンションは185万部屋ある。レインズデータだと2017年の都内の
中古売買成立は19353件、1％ちょっとだね。

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>>66224
>正味では分譲時に買った人は10年経っても7割くらいは残ってるだろ。

いやいや10年で3割じゃなくて最初の1年で多く出るし、3年で3割位は出てるよ。

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>>66215

平均すると320万くらいだろね。感覚的にはそんなもんだわ。低層なら坪280万、
高層なら360万、そんなもんだろう。
分譲時は芝浦港南なんてコスモポリスもキャピタルマークタワーも坪200万で
買えたんだよな。

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>>66226

もしそうだとすると1000戸の大規模タワーで年100戸は入れ替わる。3年間、毎週、毎週売買約2件。出て行く人、入ってくる人で引越し作業は2倍の毎週4件の引越し作業がいつもあるという計算になる。

2000戸級の超大規模だと、毎週8件の引越し作業で、さらに賃貸に出している部屋の引越しもあるとなるとマンション内は毎日毎日、引越し作業だらけ。そう考えると多すぎないか？

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>>66213 匿名さん

恵比寿って安いんだね。

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そんなこと言うとまた恵比寿さんが怒り始めますよ。
ちゃんと高い物件を選んであげなくちゃ。

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>>66224 匿名さん
そして6割以上は永住でしょうね。分譲マンションはそんなもんです。

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年に総戸数の5%の部屋が売買され、10年で約半数(重複があるので、確率的には43%)の部屋のオーナーが変わるくらいがタワマンでは普通でしょう。
よって、2,000戸の物件で年に60戸(3%)が取引されたのは別に驚くべき話ではないし、むしろ少ないくらい。

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分譲は10年で全部入れ替わるとか、アホなこと言ってるやつがいるなあ。。。

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>>66232

そうすると、誰かが言ってたようにオーナーがどんどん高齢化していくということも無いですね。

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>>66137

これみると、山手線内側が特段、値上がり率が高いわけでも無いっすね。
山手線内側は価値が下がりにくいことは否定しないけど、最初から
分譲価格に織り込み済みということだろうね。

分譲のあとから利便性なんかが見直されてきた山手線駅とか山手線外側
が値上がりしてる感じ。

逆に立地的にアレなのに高過ぎるんじゃね？みたいに感じる人が多い
マンションはリセール価値の維持は厳しいかもね。
　

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データソースはここね

https://www.kantei.ne.jp/report/96RV_shuto.pdf

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>>66233 匿名さん

都心はそんなもんですよ

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値上がりの話ばかりでみんな貧乏なの？
そんな細かいこと気にせず好きな場所住めばいいじゃん

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>>66238 匿名さん

俺もそう思う。
リセールなんて曖昧なものを気にして家を決めるより
家族の生活に合う家を買うほうがいいね。

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貧乏な人に貧乏って言うのは失礼
首都圏に実家がある人はかりでないし、生い立ちが不幸で貯金の桁数数えることでしか喜び感じられない人もいるからね
人生経験が貧しく消費が下手くそでアクティビティや友人との関係に楽しさが見出せない人も

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まさに貧乏生活中に付き貯金の桁数数えるほど金持ちになってみたい

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俺に言わせりゃ23区に家族で住める分譲マンション買えるだけで社会全体からみりゃ
相当な富裕層だわ。まして都心なんて。。。

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間違いないね

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このスレでリアルにマンション買って住んでると分かるのは某物件の人だけ。

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そいつだけがいかれてるという悲しいお知らせ　

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品川駅高輪口徒歩5分圏内は建築スペースの関係上、築30～50年クラスの物件が大半だが、築50年近くてもマンションの価格上昇がすさまじい。
3年で坪230万円上昇。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/26443

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>>66246 匿名さん

凄いですね。規模なんて全く関係ないことが良く分かる物件。

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山手線内側にしとけって言われるはずだわね

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＞66246

同じ部屋が多重に計上されているだけじゃないかな？

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>>66249
高輪側駅徒歩5分圏内物件とは言え、築47年で坪518万って凄いな
港南だと新築でもここまでいかないよね

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>>66250

そのうち詳しい人が正しいデータを貼ってくれるよ
売り出しベースではなく、契約ベースのものを

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泉岳寺のパークコートもスゴイ値上がり。

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あそこは例の宗教施設が目の前にベタ付きだから
イヤだなあ

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有明のシティタワーで山手線沿線には、ろくな街がないですって。世間知らずにも程がある(笑)

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これからの伸びしろは有明に有利でしょ。

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>>66255 匿名さん

また江東区か。
坪300万でもいらん。

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港南も含めて湾岸は坪200が適正な価格

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品川新駅事業計画概要　住民説明会

新駅と芝浦中央公園シーズンテラスをつなぐデッキは幅１１ｍの歩道とのこと。
各ビルの商業施設は延べ床面積13万㎡になるそうです。
2021年着工、2024年の暫定まちびらきではこの図にある１－４街区が完成しており
それ以降に6街区には商業施設のみのビルが増設されるようです。
　

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誰か豊洲のタワマンを坪200万で売ってください！

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新駅エリアの３－４街区の２棟のビルは４街区の２棟のビルの低層部分は一体となり
6階部分まで述べ床１３万㎡の商業施設になるようです。丸の内Kitteの商業施設が
10000㎡ですから、その１３倍規模。大規模SC並みの規模の商業施設ができることに
なりそうですね。

今回の住民説明の範囲外になりますが、次期開発の６街区＋図の右のほうにある京急
の品川駅街区地区も商業施設になる予定です。トータルしてすごい規模のショッピング
エリアが一気に増えることになりそうです。
　

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66260 匿名さん
品川駅より新駅の方が楽しみですね。分譲マンションも多数できるようですし盛り上がりそうです

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住みたい街ランキングは新駅が獲得しそうです。恵比寿と競いそうです

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１３万㎡。。。加えて京急品川駅街区地区＋西武高輪再開発＋京急グース跡地再開発。
あわせると豊洲のららぽーとを超える規模のものが山手線駅直結で出来るのか。

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>>66258 匿名さん
サウスゲートスレに投稿された説明会資料の画像をトリミングして、盗用してんじゃねーよ。

本当に初心者マークの港南さんは信用出来ないヤツだな。

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>>66263 匿名さん
10年以内なら期待したいです。

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>>66265

図にある各建物やその他のものは2024年の暫定まちびらき時には完成している
ようですよ。10年はかからないでしょう。

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いままでは建物の配置図だけでしたが今回はかなり具体的になってますね。

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港南4がドンドン取り残されそうで心配です

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前からここで教えて貰ってた通りだよな

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少しは田町レベルに近づけそうか

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新駅ができると品川駅のメリットはリニアと新幹線くらいですな。対象者が少なそう

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>>66270

それを言うなら東京駅エリアに近づけそうか？でしょう。東京ミッドタウン日比谷で延べ床16万㎡、新駅商業フロアは13万㎡、さらに加わる区域６の商業に特化したビルや京急や西武の商業施設も加えるとどのくらいの規模になるか分かりませんが、品川駅から新駅にかけての間は巨大なショッピングタウンになっていきそうです。

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>>66272 匿名さん
楽しみですね

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＞新駅ができると品川駅のメリットはリニアと新幹線くらいですな。対象者が少なそう


それはそれで別に話がありますからね。2つのエリアは連続してつながってゆくことになるので回遊性も高まるでしょう。それぞれの開発に途切れや境界が無い形になっていくと思いますよ。

　

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>>66274 匿名さん
JRは力を入れるのはまず新駅のほうですね。リニアは東海なのでJRでも他社になるみたいです。

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>>66275

？？この品川駅エリアの国交省の開発の事業協力者はJR東海ではなくJR東日本ですよ。
JR東日本と西武プロパティーズと京浜急行電鉄の3社共同事業です。

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>>66274 匿名さん
田町まで繋がるといいですね。新駅に期待が大きいのは分かります

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>>66276 匿名さん
だからなかなか進まないんですね。年1回部長級で話し合うだけでは前進がないように思います

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>>66277

田町まではつながりません。距離がありすぎて無理です。新駅は港南のシーズンテラスの位置に近いことからも分かるように第二品川駅と言っても良いくらいの位置ですね。一方、田町までは１２００ｍもありますから構想さえありません。田町がつながるのは札の辻再開発まででしょう。

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>>66278

進まないのではなく、最初から2020年までは工事は始まらない。
2020年のオリンピック終了後に着工と決まってます。

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>それを言うなら東京駅エリアに近づけそうか？

東京駅は既存のものがあるから、田町に近づけるかどうかで問題ない。


何もない品川より何もない新駅なんだからちょろっと出来た位じゃ地元民にすら影響力ないんだよ

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＞年1回部長級で話し合うだけでは前進がないように思います


部長級が年1回の話し合いって、それでは100年経ってもなんにも出来ないでしょう。
なんで、部長級が年1回しか話し合っていないと分かるの？関係者ですか？

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＞何もない品川より何もない新駅なんだからちょろっと出来た位じゃ地元民にすら影響力ないんだよ


ずいぶんと悔しそうですね。

　

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＞何もない品川より

なんも無い品川って言うからには品川にないものが10個くらいすぐに思いつくんだろうけど
何が無いと言うのかな？と聞くと返事が無いのが低レベル。

　

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＞ちょろっと出来た位じゃ


ちょろっとねえ。。。

　

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品川より新駅に期待している人多いです。名称が決まったら注目されそう

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＞東京ミッドタウン日比谷で延べ床16万㎡、新駅商業フロアは13万㎡

日比谷ミッドタウンは35階建てのオフィス入れた全体で18万㎡、うち商業は低層6フロア、
品川駅4区域は商業だけで13万㎡

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>>66279 匿名さん
田町の再開発が札の辻まで繋がったら新駅まで繋がるんですけど。

新駅の方は森ビルの再開発で札の辻まで延びるのは確定なので。

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>>66286

名称が決まったらその話題を中心に、ほぼ完成した新駅やその周囲の再開発だけではなく
リニア新駅の工事や西口再開発も大々的に取り上げられるでしょう。

ニュースの出だしは間違いなく「東京品川に建設されていた新駅の名称が決まりました」
となり、品川がより印象付けられることになるのは間違いないですね。

新駅は間違いなく品川エリアとしてリニアや西口開発が進む品川駅と一体で発展していく
ことになるでしょう

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＞札の辻まで繋がったら新駅まで繋がるんですけど。


札の辻と新駅エリアは少し離れてますが、シーズンテラスと新駅エリアみないに
デッキとかで結ぶ話とかありましたっけ？

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泉岳寺駅の上部の東京都の再開発は新駅再開発エリアとつながるでしょうね。

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品川エリアという単語は使われなくなるでしょう。
新駅が中心になるので高輪エリアです。

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物理的にちょっと無理そうですね。。。

　

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>ちょろっとねえ。。。


「ちょろっと」でも気を使ってるほう

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新駅ができてもエリアの中心はリニアが発着する品川駅ですよ。新駅の乗降人員は想定11万人、109万人が乗降する品川駅には遠く及びません。商業施設の中心を新駅の横ではなく品川駅寄りの位置にもってきたのもそのせいですね。

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>>66295
ってことは新駅は何もない品川より格下ですし都民には期待薄ですね

港南住民は相当期待して待ってるんですか？

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＞「ちょろっと」でも気を使ってるほう


へえ。
だとすると六本木ヒルズなんてのは
屁みたいなもんですなあ。
　

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いろんな買い物施設が増えるのは便利になるでしょうね。東京ミッドタウンの低層階
のような形になっていくんでしょう。

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[スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

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>>66290 匿名さん
再開発地域の第1街区の最も田町寄りのお隣が森ビルの再開発地域
森ビルの再開発地域はスミフの札の辻再開発地域の目の前。

新駅周辺部に注目が集まっているので目立たないけど
札の辻周辺部も様変わりする。

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