グリーンコート レジデンス　契約者専用

皆さんのご意見と８４７さんが紹介されているＨＰを見ましたよ。
これは早く手を打たないとまずいですね。
まさか今のままでいいなんて住民の人はいませんよね！？

マンションに詳しい友人に聞いてみたら修繕積立金は毎月５千円だと足りなくなるが、１万円積み立てれば通常の修繕には十分だと言っていました。
管理費も高いねという事でした。

ここを買うときに他のとことはいいけど、どうして管理費と修繕積立金がこんなに高いのか？と疑問に思っていました。
今時の新築物件はこんなものかなと自分を納得させていましたがやはり高すぎですよね。

マンション本体では価格も下がってきて利益を出しにくくなったので、管理費や大規模修繕で連結で利益を確保しようとしているデベが多くなったのでしょうね。
どっちにしても住民にとっては関係のない事なので、住民と建物にとって適正な内容にしたいですね。

それに私もオハナの例は確認しましたが、オハナで出来て他で出来ないという事はありませんね。
きっと管理については管理費の削減とサービス内容の向上が同時に実現出来ますよ。

882さん
まずこのままでいいという住民の人はいないでしょうね。
でも、面倒なので先送りしたいという理事の人はどこでもいる可能性はありますね。

また、理事会の運営が管理会社におんぶに抱っこだと、管理会社にうまく仕切られて他の議題を優先させられてこの件は先送りにされる危険性はありますね。誰しも面倒なことは先送りして他の人にお任せしたいという心理は働きますからね
仮に自分が管理会社の営業だったら、間違いなく会社のために出来るだけ先送りするような動きを取るでしょうね。

やはり重要なのは理事の方の自覚と自立ですね。

『修繕積立金の平均相場と適切な時期での見直し』は以下の通りの様です。

◎築年数 専有面積㎡当り平均積立金
５年未満 　　　　　87円/㎡
５年～９年 　　　106円/㎡
１０年～１９年 　139円/㎡
２０年～２９年 　174円/㎡
３０年～３９年 　189円/㎡
４０年～ 　　　　213円/㎡

上記の値からある期間を一定の積立金にすると部屋の広さ当たりで以下の通りになります。
３０年平均　：　136.5円/㎡　　　⇒　80㎡＝11720円、70㎡＝9555円
４０年平均　：　148.875円/㎡　　⇒　80㎡＝11910円、70㎡＝10422円
５０年平均　：　161.7円/㎡　　　⇒　80㎡＝12936円、70㎡＝11319円

何人かの人が指摘されていますが、修繕積立金は月に１万円程度というのが妥当な線ですね。
また、オハナの一定額の設定も妥当な金額であることがわかります。

886に補足です。
ちなみにこの『築年数 専有面積㎡当り平均積立金』はある専門業者が修繕積立金が少ないマンションに対してこの程度は積み立てておくべきという金額を提示をしたものです。
したがって、これが修繕積立金として十分な金額と考えるべきだと思います。

８８３さん・８８６さん　良い情報をありがとうございます。
住民の方の意識が高くなっているようで、いいですね。　

880さん
管理費は積立では無くて使い切り＝管理会社等への支払いですよ。
お間違いなく。

修繕積立金の見直しにはコンサルは必要ない気がしてきました。
今の非常識とも思える割高な先々の計画を一般的な金額に置き換えてしまえば良いと思います。
足元で時間を掛けて細かく修繕計画を立てたところで、実際の大規模修繕の際には建物の状態を診断してから修繕内容を決めることになるので。ただし、大規模修繕の検討を行うときにはコンサルは必須ですね。
その時に運悪くよっぼどの不具合が無い限りは一般的な金額で十分に足りる訳なので、一般的な金額以上を積み立てなければならない理由は無いハズです。

いずれにしても、今の非常識とも思える割高な修繕積立金の計画を早めに一般的なものに置き換えて、先々はその置き換えたものをベースにして考えていくべきでしょうね。とにかくバカ大買い物をベースに検討が行われない様にしておくことが必要です。

国土交通省が定める修繕積立金のガイドラインは以下の通りです。

◎１５階以下、建築延べ床面積10000㎡以上の物件の場合
平均値：178円/㎡（135円～220円/㎡）　⇒　80㎡＝14240円、70㎡＝12460円

また、「平成２０年度マンション総合調査」のデータでは修繕積立金の平均値は
156円/㎡　⇒　80㎡＝12480円、70㎡＝10920円

ちなみに、昭和３９年以前のマンションでは190円/㎡となっています。

やはり下記はかなり妥当な金額ですね。

◎築年数 専有面積㎡当り平均積立金
５年未満 　　　　　87円/㎡
５年～９年 　　　106円/㎡
１０年～１９年 　139円/㎡
２０年～２９年 　174円/㎡
３０年～３９年 　189円/㎡
４０年～ 　　　　213円/㎡

８９０さん

コンサルを入れないで３００世帯以上の住民と管理会社を説得できますか？

「面倒だから、大規模修繕が回って来た時の理事に任せてしまおう」に、聞こえますが？？？

892さん
ご意見ありがとうございます。
「面倒だから、大規模修繕が回って来た時の理事に任せてしまおう」という後ろ向きな考え方ではなくて、住民だけでやり切れるのでは？と言うつもりで書きました。
コンサルを入れないで３００世帯以上の住民を説得するのは困難というのはその通りですね。

８９３さん

８９２ですが、「住民だけでやり切れるのでは」という積極的なお考えだったのですね・・・。
なんだか、よい流れになってきているようで、うれしいです。

どこのコンサルも無料のお試し相談というのがありどの程度の削減が出来るのかの概略を確認できるみたいので、まずそれを利用してコンサルの対応を含めて確認してみるのがいいでしょうね。

何を見ても10数年目以降に、ここの様に80㎡程度で約25000円の修繕積立金が必要とな根拠はなさそうですね。
80㎡で月に12000円から高くても15000円というのが修繕積立金の妥当な金額の様ですね。

平均的な金額にするのか？多少余裕を待った金額にするのか？が最終的に住民が判断すべきポイントになるのでしょうね。

皆さん、今の修繕積立金は80㎡で8000円、70㎡で7000円程度ですが、先々の金額を把握されていない方は実際にどのような金額で計画されているかを確認された方が良いですよ。段階的にどんどん高くなりますので・・・

☆これを確認されておかないと先々痛い目にあう事になりますよ！

下記のURLは参考になりますよ！
理事の方には参考にして費用削減を実現してほしいものです。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0026026122008/
－マンション管理の現場に「名ばかり理事長」は、もう要らない－

ここに書き込むより、アイリスタで話すか、
総会で自分の意見を言うべきでは？

なぜ、アイリスタの方にはこういった意見が出ないんでしょうね？

８９８さん

８９８さんは総会で出席されましたか？
総会でこういう話は出ていましたよ。

たまにアイリスタは見ますが、重要な検案は書き込まれていないようですし、
アイリスタを見たことが無い。という住民の方もいらっしゃいますよ。

アイリスタはほとんど使われていないようですね。
これもそれなりの費用が掛かっているので、使用状況をチェックしてリストラの対象にした方がいいですね。

管理費の削減は下記のURLも参考になりますよ。

やはりキーワードは以下の様ですね。
・契約形態の見直し
・発注形態の見直し＝中間マージン・手数料の削除
・競争原理の導入

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0087026012004/

ある専門家の指摘によると、当初の管理費と修繕積立金の合計が約25000円で15年後の合計が45000円というのはかなり気を付けたほうが良いパターンの様ですよ。
管理組合がしっかりと機能していないと大規模修繕でガッポリと持って行かれる危険性があるみたいですよ！！！

匿名掲示板では、それぞれの意見が発展しませんよね。
みなさん良い意見を持っているのに勿体無い。

ここに書き込まれていることが、総会で議案になることはまずないので、
アイリスタで意見を出すほうがまだ有意義だと思います。

ただ、私もアイリスタにログインしたことないです…。
メーリングリストぐらいが楽なんだけどなぁ…。

正直、共働きなので、まだ近所付き合いが薄いです。
どんな人が、このマンションにいるのか、両隣ぐらいか、よくすれ違う人ぐらいです。

みなさん、他の住民さんとはどれぐらいお知り合いになれましたか？
住民同士の交流ができるイベントがあれば是非参加したいですね。

ただ、300世帯もあるので、企画するにしろ、大変ですな…。
結局、他力本願の意見です。すいません…。

皆さんで管理費削減と修繕積立金の見直しの要望書を提出するのがいいのではないでしょうか。
３月の総会ではある方がコンサルを使って見直しをすることを既に提案されていますので、多くの方が要望書を提出すれば具体的に動くのではないですか。

ところで904さんはご自分のお部屋の修繕積立金が先々どのように計画されているかを把握されていますか？

886さんの情報（専門業者の提案）　　ここの修繕積み立て計画
５年未満 　　　　　87円/㎡ 　　　 １～５年　100円/㎡
５年～９年 　　　106円/㎡ 　　　　６～10年　180円/㎡
１０年～１９年 　139円/㎡ 　　　　11～14年　260円/㎡
２０年～２９年 　174円/㎡ 　　　　15年～　　300円/㎡
３０年～３９年 　189円/㎡
４０年～ 　　　　213円/㎡

どう考えてもここは高すぎますね！
皆さんはどう思われますか？

907さんの情報に基づいて部屋の広さごとの修繕積立金の支払い累計金額について検証しました。
ここの計画と886さんの情報の支払う金額の差異です。
（一万円未満は切り捨て、ここの一括支払い分を加算）

広さ　　　　２０年　　　３０年　　　４０年　
７０㎡　　２０１万　　３０５万　　３９９万　　　　
７５㎡　　２１５万　　３２７万　　４２７万
８０㎡　　２２９万　　３４９万　　４５６万　　
９０㎡　　２５８万　　３９３万　　５１３万

すなわち、例えば７０㎡の部屋であれば２０年間で２０１万円、９０㎡の部屋であれば４０年間で５１３万円を多く支払う計画になっているという事です。　　

幼稚園くらいのお子さんのいるママさんたちとお子さんたちが
前の公園で楽しそうに遊んでいて、とても微笑ましいです＾＾。
元気良くご挨拶してくれるちびっ子もいて、嬉しくなってしまいます。

我が家は子供が高校生なので、なかなか住民ママさん達との交流が持てなくて残念です。
高校でも、親の役目もなくなって来たような感じです。
越して来てまだ間もないので、なかなか友人も出来ません。
同じような方はいらっしゃいますか？

なんだか脈絡のない文章ですみません。。

ここの修繕積立金の計画は著しく妥当性を欠いているとか考えざるを得ないね。
一般的な金額を大きく上回る原因がここにあるとは思えないからね。

いろいろな専門家の指摘を見ても問題点としてはほとんど同じ指摘をしているし、ここもそのものずばり当てはまるからね。
管理費と合わせて見直しをしないとまずいね。

下記の専門家の指摘も参考になります。

◎マンション新築販売時のパンフレットやインターネットをみると、販売から管理までグループがサポートします。という安心感を与えるような宣伝文句を見かける。

本当にそうなのだろうか？
私はむしろマイナス面の方が目立つような気がする。

なぜマイナス面が目立つか？
一つ目に、委託費が高くて質が悪いサービス
二つ目に、分譲会社の顔色を伺い、管理組合を向いて仕事をしない
三つ目に、瑕疵担保期間及びアフター保証10年間の期間積極的な対応をしないことである。

建物に不具合があった場合には、グループ会社の管理会社であれば、逃げないで分譲会社と橋渡しをしてくれるはず！と思っていたが、実際は管理会社が何も役に立たないと「裏切られた」感を抱く管理組合は多い。
部位によっては最長10年間、売主が行うアフター保証では竣工後2年間はほとんどの部位について不具合を無償で直してもらえる。

新築時の売主アフター無償保証の対象になるのは専有部分だけではない。当然管理組合が管理する共用部分が含まれる。本来共用部分の適切な助言はプロである管理会社は行わなければならない。一級建築士等技術者がいる管理会社も多い。しかし、この適切な助言がなかなか得られないのである。

管理費・修繕積立金に関する書き込みがたくさん書き込まれていますね。
今回の理事の方は大変かと思いますが、理事長さんを信頼して応援したいと思います。
理事の方も住人に協力を求め、また私が理事になった時には、理事経験者や皆さんに助けていただけたらと思います。
お互い協力し合って、理事になることが負担にならないように助け合ってがんばりましょう！！！

913さん
その通りですね。
今年の理事長さんを信頼して応援するしかないですね！

すみません、913は912さんの間違いです。

９０８さん

わかりやすい説明ありがとうございました。
うちは後３０年以上は住むつもりですから、
このままだと３０年後は、４００万近く余分に支払ったことになってしまうのですね。
４０万なら何とかなるけど、４００万は大きいです。
４００万あれば、子どもの教育費にかけられますね。
２０代の若夫婦であれば、マンションの買い替えの頭金になりますよね・・・・。

915さんの書かれた通りですね。
30年で約400万円とはめちゃくちゃ大きいですよね。

修繕金が足らなくなるのは困りますが、市場相場以上に過剰な積立てをしても、結果として不必要な修繕など行って無駄な費用を使う事になるだけですからね。
我が家も限られたお金は有効に使いたいです。

駐輪場の自転車、本当に困りましたね。全く出せません。

他の場所に移そうにも、また再契約しなければいけないんですよね。

私の置いている場所は、１階部分の左側がもうぐちゃぐちゃになっています。

なんであんなに、詰め込むんだろうか？

９１７さん

我が家も自転車の出し入れが大変です。
下段も大変だけど、上段はもっと大変ですよ。
下段の自転車がぎっしり詰まっていて、自転車を下ろす時に、
どうしても下の自転車にぶつかってしまうんです。
駐輪場の設計が悪いですよね？
もっとゆとりある設計ができなかったのかな？
レンタサイクルの台数を減らすとかしてくれれば、少しは違うかな？
シールは新しい物に貼りかえることになるでしょうが、
場所を変えてもらったらどうですか？

917さん、918さん
ほんと自転車置き場は困ったものですね。
特に上側は問題外という感じですね。

個人的には管理費を削減してその１年分位をつぎこんで、上側は改良した方がいいと思っています。
手前に引き出して通路の所に直接出せるタイプに変更したら出しやすくなりますし、出すときに下の自転車とぶるかることもなくなりますよね。
そうすれば、下にあるのを上に移しても良いという人も出るでしょうし、下も少し余裕ができると思います。

管理費を適正化して削減すればこの様な事にも有効活用できますよね。

入居前は上側は当然手前に引き出せるものかと思っていました。
ここまで詰め込むのだったら当然その程度の考慮はするべきですよね！
使い勝手のことは何も考えずに駐輪台数を稼ぐことだけを考えたという感じですね。

すみません、先週の１６日だったと思うのですが、
いつものように洗濯を終え、リビングに戻ると
向かいのマンションの屋上に男性がいて、（恐らく目が合った。。）
本当にびっくりしました！

怖くなって、すぐにカーテンを閉めたのですが、
２時間以上いたらしく、その男性は黄色いヘルメッをつけていたものの、
工事点検のような感じはなく、ただ屋上をうろうろするだけ・・・。
手元で何かいじっているようにも見えました。（携帯？スマホ？）

ただの工事作業なら良いのですが、皆さん気をつけてくださいね。

921さん
向かいのマンションとはＤ棟の向かいのマンションという事ですよね。

９２２さん。

本当に工事点検だったのなら良いのですが、
作業員もその１人だけでした。

ただ、外界からの視線などには十分気をつけたほうが良いと思います。

この掲示板、契約者以外も閲覧している可能性があるので
詳しく、棟などは書けません。すみません。

９２３さん

管理人さんへは報告済みですよね？
もし、まだでしたらお願いしますね・・・。

向かいのマンションが本当に工事点検だったとしたら？

作業員の方がたまたま、点検の合間に休憩していた可能性もありますよね。

個々でカーテンを開けっ放しにしないように、気をつければ良いと思います。

やはり、管理費と修繕積立金の見直しは合わせて考えるべきの様ですね！

下記をご参照ください。

修繕積立金を見直す前に
修繕積立金改定・値上げの理由が大切な資産であるマンションを長期間維持するためとは言え、家計を圧迫することはどこの家庭も嫌なはず。

修繕積立金を見直す前に、まずは、管理費の支出に無駄がないかチェックしましょう！支出を見直すことにより、余った管理費を修繕積立金にまわせば、値上げの幅を抑えることができます。
切り詰められることは、とことん節約するべきです。

・修繕積立金を見直す前に、まずは、管理費の支出に無駄がないかチェックします
・管理費の支出で大きなウェイトを占めるのが、管理会社に支払う管理委託費です。特に分譲会社系列の管理会社は、価格競争のない「言い値」で管理費が決まるので、金額が割高です
・支出を見直すことにより、余った管理費を修繕積立金にまわせば、修繕積立金値上げの幅を抑えることができます

絶対に下記のＨＰを一度見られた方がいいですよ！

http://www.11kanri.com/mondaiten.html

問題点として以下の４点が指摘されています。
問題点①ぬるま湯につかった企業体質
問題点②言い値で決まる高い管理費
問題点③マンション分譲業者とのなれあい
問題点④修繕工事は「おいしい」商売

皆さんが指摘されているここの実情に対して全て当てはまっていますよね。
もっとも、住民が何も意識をせずに管理会社におんぶに抱っこで、何の対策をしていない最近のマンションはどこにも当てはまるのでしょうけどね！
一時期は修繕積立金が少なすぎる（月に5000円以下など）というのが問題になっていましたが、今や全く逆の状況になっていますね。

デベもマンション単体では十分利益が取れなくなったので、大規模修繕や管理費などの手数料で連結で利益を稼ごうという戦略なんでしょうね。
住民にとってはほんと迷惑な話なので早急に見直しをしましょう！

９０７さんの情報は何を見れば確認できますか？
お手数ですが教えていただけますか？

９０７さんの情報で計算すると修繕積立金は毎月
７０㎡の部屋で６年目以降で12600円、１１年目以降で18200円、１５年目以降で21000円
７５㎡の部屋で６年目以降で13500円、１１年目以降で19500円、１５年目以降で22500円
８０㎡の部屋で６年目以降で14400円、１１年目以降で20800円、１５年目以降で24000円
９０㎡の部屋で６年目以降で16200円、１１年目以降で23400円、１５年目以降で27000円
となりますね。

これに加えて高い管理費も払わなければならないと思うとぞっとします。
だから９０８さんが書かれている通り、今のままだと４００万円も５００万円も余計に支払う羽目になるのですね。とんでもない話ですね。

928さん
管理規約の一番後ろに載っていますよ。

自転車駐輪場、違法駐車がありますね。
スペースが空いていて、自転車が駐輪されていなくても、
とりあえず、先に家族の台数分を契約、確保しておいて
後から自転車を購入する、人もいますよね。
我が家は３台分、契約しているんですが、
我が家の契約スペースに見知らぬ人の自転車が駐輪されていて、びっくりしました。。

９３０さんへ

「自分の契約スペースに見知らぬ人の自転車が駐輪してあった」　とのことですが、
どのように対処されたのか教えてください。
本当にひどい話ですね。
駐輪場のお金を払わず、他人が契約したスペースに入れるなんて・・・・・。
要望書を出されたらいいと思いました。