西新宿三丁目西地区再開発

>>1397 eマンションさん
前のコンサルは再開発は地権者が増床で資金を出して、参加組合員（デベロッパー）なしでもやってもいいので、そもそも地権者が増床制限を作らんでもいいんだとのホントのことを地権者に教えたからじゃないのかな

前のコンサルの佐藤不動産鑑定は地権者に寄り添っていました。
たとえば　評価基準日において時価評価を行い事業的に開発利益が発生すれば地権者に還元する事もある　と言われました。

地価上昇局面で補助金も投入されると、一般的に開発利益の出ない再開発はない。
理事にも開発利益を知らせない　説明しない　　開発利益は違法と説明するデベとは大違いです。

いま、再開発区域内のラ◯オ◯ズマンションが中古で売りに出されてますが、これを買ったら地権者になれて、再開発後に新築の部屋をもらえるのでしょうか？絶対に儲かる気がするのですが、そんなに甘くないですか？

>>1415 eマンションさん

成就したら１．５倍は硬いね
成就したらね

>>1415 eマンションさん
経験から言って、８割くらいの広さにしか権利変換できません。分譲時に坪６００マンを超える相場なら、マイナスにはならないんじゃないかな。

再開発のスケジュールが不確定だと再開発が完了するまでの期間の金利(その現金を他の資産に投資した方が儲かる)を考えると、割高に思えますがどうなんでしょうね。

>>1403 匿名さん
であれば、コンサルに、外部オーナーと内部オーナーが対立したり、転出希望者と権利変換希望者が憎しみ合うよう仕向けるのをやめさせればいいと思うけどな。
内部オーナーだけ増床可能とか、転出者は開発利益還元なしって、ホント呆れるんだけど、、、

>>1409 名無しさん
それって、森ビルの再開発なら当然だよ
あと、三井三菱の三田小山町とか

そもそもデベロッパーの保留床確保のために地権者が保留床単価で増床することが禁止されるなんて、誰が決めようとしてんの？

いや、地権者が保留床単価で増床できる保証なんて、どこかにあるの？
再開発法では、等価交換としか記されてないが。

築４０年超のボロと
最新鋭の高級大規模最高層タワーマンだと
同じ土地に建ってても
１０倍くらい価値が違うよな。

それを８割も還元してくれるんだから
デベに感謝こそすれど、敵対する理由は全く無いわな。

>>1422 評判気になるさん

そう？それだと住んでる高齢者の人だと、全く興味がそそられない話じゃない？

>>1423 口コミ知りたいさん

なんで?

>>1422 評判気になるさん

10倍とか言ってる人、あたま悪そう

なんでここの一番小さい部屋は２５m2なんだろ。資産価値下がるじゃん。最低４０m2とかにした方が資産価値高いのに。

>>1426 匿名さん
過小床基準を最低にするために25㎡なんだと思うよ
他の再開発では、40㎡とか33㎡にしてるから、まぁ、そんな感じなのかなと思う

>>1411 eマンションさん

成就したら１．５倍は硬いね

西新宿三丁目再開発で新しいコンサルがやろうとしてることは、こういうことなんじゃない！

Q なぜ、再開発組合ができて1年半も経つのに、ゼネコンも決めず、価格表を地権者に見せる前に、先に増床制限を決めようとしてるのか。
A 増床制限で地権者は中上層階の部屋を取れないようにしておけば、保留床単価を安くしても、もはや地権者に増床されて保留床が減る心配がないから。

>>1429 匿名さん
準備組合から組合する時に、増床制限の内容は決まめてないといけないんじゃなかったっけな？どうだったかな？

>>1430 eマンションさん

普通は準備組合で価格表も見せるし、仮の増床制限も示して、地権者が気付いて怒れば譲るのか定番の段取りだと思うよ
ここは、あんまりわかってないのか、本当に確信犯でやってるのかのどっちかだね

>>1431 検討板ユーザーさん
とある再開発は、最後の最後まで、価格表は見せてくれなかったよ。

竣工まであと10年とか15年とかかかるとしたら、いくら良い部屋に権利変換されるとはいえ、人生の重要な時間を再開発のゴタゴタに費やすのは無駄に思えてくる。自分は関係者じゃないけど、今の土地で安寧に暮らしたいって気持ちも分かる

>>1433 通りがかりさん

1993年にまちづくり協議会が設立されてから21年もやってるんだね。2031年竣工なら28年かぁ。当時40歳だった人も完成する頃には68歳になってると思うと複雑な気分…

>>1434 匿名さん
当時は70階超のオフィスビル中心の計画で、三菱や旭化成が頑張ってたけど、合意形成が進まず一旦頓挫。

事業協力者を入れ替えてここまできたけど、事業費3000億を引き受けるゼネコンが見つからず迷走。

とりあえず、新しいコンサルは、いろいろ理屈をつけて、地権者を低層階に押し込むルール作りに奔走。

といった感じじゃないすかね

>>1421 匿名さん
あんた本気でそう言ってんの？
再開発での資金調達は地権者からの増床負担金と参加組合員（デベロッパー）からの保留床処分金だよ

もっと言えば、地権者の増床負担金で事業費が賄いきれないから参加組合員の保留床処分金で賄うわけでしょ

寝言は寝てから言ってくださいね。

今はどこの再開発も苦労してるみたいね。建築費が高いから、地権者が納得いく権利変換計画に出来ないみたいね。

デベロッパーは絶好調だけど。辛いのは建設会社

>>1438 匿名さん

再開発に振り回される地権者もなかなか辛いですね

振り回されるて。
デベにおんぶに抱っこしてりゃ勝手に１億儲かるんだぞ。
全く辛くないしむしろ幸運だろ。

>>1440 通りがかりさん
スラム街を再開発でピカピカの街に作り替えて価値を上げるのは誰なのか冷静に考えればわかることだと思うがね
評価が安いとか、デベの買値が安いとか、増床を禁止するなとか、どの口が言ってんのかと言いたいね
地権者は黙って、トラックの荷台に乗ってれば、ラッキーするんだから、グズグズ文句を言ってんじゃねーよって感じかな

>>1441 口コミ知りたいさん
増床する権利はある程度は地権者に認められるべきだと思うよ。あとは特になんもないね。

>>1440口コミしりたいさん
どこがスラム街なんかな？
具体的に言ってみな
地権者は真面目に　ここで生活をしている。
新しいマンションなんか要らないんだわ。
野村等は地権者のためでもなく、再開発の名前を借りた　自分達の儲け仕事なんだわ。


デベはこの再開発でいくら儲かるか　言ってみな。
どうしても再開発がやりたいなら　それなりの数字持ってきな？
評価が安い　
デベの買値が安い　
増し床を禁止するな→地権者が満足する回答
を持ってきな

過去組合設立に同意したのは　わずか70数%
権利変換計画認可には行政は地権者全員（５４０名）の９０%以上
まあ数字的な改善が見られない限り　あと10年でも無理か

外野が　わかったような事言うなよ
ク△の付いた顔洗って出直しな！
このく△がき　く△デヘ　

>>1444マンション掲示板さん
回答になってないぜ

いくら儲かるのですか？　が質問だわ
計算もできないのか　このウスのろ

１５００億円ですか？２０００億円ですか？
これが商道徳上の適正利益ですか？
計算してから　板に書き込みな

小学校卒業してるんだろう

>>1446マンション掲示板さん
計算もできねぇパカか？
一人前に人に指図すんな　このウスのろ

>>1444マンション掲示板さん
1億円儲かる　とあるが根拠出してくれるかな？
実需で再開発マンションで生活する　投資で売却も考えていない。
わずかな区分所有しかない状況で　どうして1億円儲かるんだ。

オメェ　説明してみろや！

アットホムでも売物件あるが、買いなよ。
買う金ないか？
1億円儲かるんだろう

>>1450 マンション掲示板さん
狭小区分所有の地権者だが　お前はなんだ。
立場明らかにして　みろや。
できねぇか笑
デべか？
外野ならエラソに言うな。

こりや荒らしさん、煽るの下手過ぎん？頭がわるいのがよく分かる。恥ずかしいやつだな。

>>1434 匿名さん

>>1450 匿名さん
デベロッパーが安い保留床の買値で再開発を進めようとするのは、コンペがないのでやむを得ない面もあるな

なので、組合役員は過剰にデベロッパーに流れる開発利益を地権者が取り返せるように、デベと同じ床単価で地権者が増床できるようにしておくだけでいいんだよ

コンサルや鑑定士に誘導されて、地権者の現状面積以上の増床を禁止するなんて、地権者の恨みを買うだけでいいことないと思うけどね

この間で地権者をイナゴとか雑魚とか　パカとか言っていた　ク△兄ちゃん　なりすましでも活躍されてたけど　削除されてまっせ。

この板は議論する部分なんで、２度と来ない方がよろしいんじゃないですかね。

社会でも会社でも相手にされず、こんな板で
ウサ晴らしているようじゃ　余りにも可哀想すぎますわ。

人をぱかにしたような　荒らしはやめなはれ。　アンタの為に言ってます。

>>1441 口コミ知りたいさん

スラム街とはひどい言いようですね

地権者による増床の可否を巡り、熱いコメントが交わされてますが、ひとつ伺います。
2年前の説明会で弁護士が「地権者の増床負担金はデベへの保留床処分金同様に再開発組合の資金調達手段の一つだ」だとコメントしていた気がします。
だとすると、最近、他の再開発で多発してる権利変換後の工事代金アップによる事業費増加分の負担は、デベロッパーだけでなく、増床する地権者もその負担を負うことになるのでしょうか？

>>1457 匿名さん
当然でしょう。
地権者は再開発組合の組合員。お客様でなく再開発の当事者ですから。
デベが主導するとはいえ地権者も主体ですよ。

>>1457 匿名さん
考え方としてはその通りです。
実際には、増加しても地権者に負担させることは無いようにすると、別の再開発で聞いたことはあります。

>>1459 eマンションさん
ありがとうございます。
再開発組合が増床負担金や保留床処分金で建築費等の事業費を調達する仕組みから考えると、増床する地権者はデベロッパーと同じ立ち位置でリスクをとる必要があるが、事前の協議でそのリスクを抑えることもできるということなんですね。