西新宿三丁目西地区再開発

>>1242 ＬM西新宿地権者さん
しかし事業費が50%増の3000億になった場合、組合がデベに売る保留床の床単価は坪600万円に上げないと、これまで地権者に提示した条件がキープできない状況だけど、このあとどんな展開になるんだろうー

今からここの部屋を買ったら儲かるんですか

儲かるので、反対派の地権者全員から高値で買い上げてください。

>>1246 ＬM西新宿地権者さん
地権者の増床は組合取得の保留床の転売と考えれば、法108条の定めにより、特別な理由がなければ認められないとの法律解釈になると、新しく来たコンサルが丁寧に説明してくれてるよ
とにかく、再開発は生活再建目的で外部居住の投資家を儲けさせるための事業ではないので、現状面積以上の増床は認められないらしいす

>>1253 口コミ知りたいさん

新しく来たコンサルはうまく立ち回ってますか？

>>1254 通りがかりさん

従前資産評価に開発利益が加味されない理由や地権者による現状面積以上の増床が認められない理由について、都市再開発法の条文を引用して、うまく理事会役員を誘導してますよ。

>>1255 マンション掲示板さん

既に入り込んでる増床狙いの業者から反発は無い？

>>1256 通りがかりさん
業者はよくわかってるから、権利変換後に保留床をデベから転売してもらう線でナシをつけんじゃない
全員同意の権利変換になるだろうから

>>1257 マンション検討中さん
ナイナイ

>>1253 口コミ知りたいさん
法108条第1項「第一種市街地再開発事業により施行者が取得した施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地は、次に掲げる場合を除き、公募により賃貸し、又は譲渡しなければならない。
この場合において、施行者は、賃貸又は譲渡後の施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地が当該第一種市街地再開発事業の目的に適合して利用されるよう十分に配慮しなければならない。」とあります。　　
これがどうして「法108条の定めにより、特別な理由がなければ認められないとの法律解釈になる」と解釈できるのか疑問です。

>>1259 ＬM西新宿地権者さん
増床や特別分譲を組合取得の保留床の転売と定義すれば、この条文を適用できるんですよ。
新しく来たコンサルがその辺りをよく説明してくれますよ。

西麻布や赤坂七でも同じ説明で理事会通ってますから、西新宿で通らないことはないと思います。

なので組合ルールとしては現状面積以上の増床禁止となるので、あとはどうやってその制限をかいくぐるかが頭の使いどころになるかと、、

>>1253 口コミ知りたいさん
「再開発は生活再建目的で外部居住の投資家を儲けさせるための事業ではない」
確かに大幅な増床は行政の立場からもその様なチェックもある様です。

ただ還元率や増床基準の数値は個別再開発事業によって異なります。西麻布三丁目再開発（参加組合員は野村・ケン）では従前面積の1.2倍でした。今回のコンサルの動き・言動から理事会役員に増床不可と洗脳・刷り込みして、最終的に地権者の要望もあるのでという理由から1.2倍に着地させる戦術かと推測します。

特に戸建地権者は従前床面積が大きいので、同じ従後床面積を確保したら管理費・修繕積立金が高額で生活再建ができません。それもあって別途部屋を取得してその賃料で支払いを担保するスキームを推奨するでしょう。結果的に少々の増床を認めなくては---。

>>1254 通りがかりさん
コンサル「都市設計連合」は書き込みから見るにうまく立ち回っているのでしょう。

ちなみにニュー新橋ビル再開発準備組合（デべは野村・ＮＴＴ都市開発）のメインコンサルは都市設計連合です。なので野村の意向を受けて地権者対応するのは当たり前です。
資本の論理からは彼らも逆らえません。もう笑うしかありません（汗）

連投しましたが、これが世の中の現実です。　　　格言ー長い物には巻かれろ?

戸建てだと面積あたりの従前価値は低くなったりしないの？どうせ接道もろくにしてない木造のボロ屋でしょ。

>>1263 通りがかりさん

もちろん低いよ
再開発で容積率880%になるので一種（容積率100%あたり）坪300万として、坪2640万になる土地であるが故に坪500万の現状評価でまずは追い出せないかとの話になるのが再開発でしょ

>>1264 通りがかりさん

嫌な言い方するなｗどの道土地まとめて幹線に接道させて価値を高めないと八方塞がりなんだから、しゃーナシやろｗ

>>1265 eマンションさん
再開発による容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味すれば坪2640万だけど、加味しなければ坪500万だという現実を法律で坪500万だと定められていると高齢の組合役員に思い込ませることができるかどうかが、新しいコンサルの役割のようだよ
不動コンのコンサルは地権者側について、開発利益を加味するような答弁を組合設立総会でした直後にいなくなったみたいだし

>>1266 さん


＞開発利益を加味すれば坪2640万だけど、加味しなければ坪500万だという現実

上記の通り説明すりゃ良いんじゃないの？笑

地権者への還元率が低いのなら地上げと一緒ではないだろうか。

>>1267 マンション掲示板さん
その通り多くの転出予定地権者から、「売り急ぐ高齢者地権者を安い評価で追い出そうとしてる」とのツッコミが入るので、

新しいコンサルは以下のように、組合役員が思い込むよう誘導できるかどうかが腕の見せ所という感じ。

都市再開発法80条の条文とH28年京橋西再開発の高裁判例から判断すると、「従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味すると違法」

さらに、それでもだめなら、上記の法律解釈の意見書を鑑定士や弁護士に作らせて、組合役員に見せれば、肩書に弱い素人役員は簡単に落とせるかと。