有明のマンション事情 part2

住みたい

写真は、オリゾンの最上階のＥＶホール。
目の前が解放テラスなので、内廊下の他フロアと印象違います。
ラブシャッフルではプールとバーラウンジとエントランスがたびたび登場しましたね。

埋立地住まいでセレブだの、プチセレブだの、、、
勘違いもはなはだしい。



少なくとも、ひとつ位、大使館を誘致してみなよ。

有名な公的機関って有明清掃工場くらいでしょ。

今話題の住まいサーフィンから、有明と近隣の東雲・豊洲のタワーマンションの相場を一覧にしてみました。
値段的に見ても、有明と東雲の中古マンション価格帯はほぼ同一でこうなると「どっちが好きか」の好みですね。
有明に安く住みたいならHMとGG、東雲に安く住みたいならWコンは変わらずです。
値段とグレード、共有施設と維持費のバランスからいくとWコンが最強かも。

有明内で見わたすと、CTAのサンプル数が少ないので参考値とみなしても、各マンションの値付けは
(CTA≧)BMA＞＞HM≧GGの順になっており、Yahooの不動産価格をざっと見ても不自然ではないですね。
今後入ってくるBASはBMAとイコールになるのか、下になるのか、はてまた上の評価（厳しいか??）になるのか注目です。
現在のBMA想定坪単価は241万円。これはBASでいうと20～25Fくらいの値段ですか。
あと、お台場近くに建つ東建＆住友はどうなるんでしょうか・・・そろそろ詳報が出てもいいころです。AGCも。

最近の有明トピックとしては
・HMの東側に新しく賃貸マンションができたことにより、HMは東西を賃貸マンションで挟まれる形となりました。
　（しかしあの新しいマンション、誰が住むんだろう？）ただどちらも低いので障害にはなりませんし、
　CTAとGGのように隣接タワマンができる可能性がなくなったので朗報といえるかもしれません。
・有明5マンションの管理組合から共同で土日のみ運行の丸の内南口行き都バスの
　平日運行＆増便＆経路変更のお願いが出されました。
　個人的には平日運行や増便はともかく、経路変更はできるのかな～。。。
　あの経路は完全に豊洲新市場が前提の経路だし。
・本日豊洲新市場の土壌浄化作業の説明会が催された模様。
　仕事で行けなかったのですがどなたか詳細知りませんか？

630です。
なかなか寝付けなかったので、議論の肥やしにでもなれば、と有明地区ＭＳ比較表を作ってみました。
もし「これは違うぞ！」「この項目もあったらいいんじゃない？」というのがありましたら
ご指摘いただければ修正いたします。僕が有明ＭＳ探していた時期から少し経っているんで
最新データでない＆勘違いしている点があると思います。
ちなみに業者ではありません。不動産とまったく関係ない業界の普通のサラリーマンです。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

650です。
・廊下記述を修正
・ショップ情報を追加
・物件メリットデメリット部分を追記

駅距離ですが、作っていてこちらもあれ？とは思いました。
CTA公式サイト（http://www.ct-ariake.com/index.html）に
ゆりかもめ「有明テニスの森」駅から徒歩10分
東京臨海高速鉄道りんかい線「東雲」駅から徒歩12分
東京臨海高速鉄道りんかい線「国際展示場」駅から徒歩15分と書いてます。

ガレリアグランデは、公式サイトが消滅していますが
http://www.axel-home.com/000264.html
http://mansion-pedia.jp/mansion/%E3%82%AC%E3%83%AC%E3%83%AA%E3%82%A2%E...
どちらのサイトもテニスの森7分表示です。
Yahoo不動産も同じ表記なので、これでよいかと思います。

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652です。
・プールを修正
・その他共有施設を追加
スラブ厚はＧＧ・ＨＭがわからなかったので項に入れていません。どなたかご存知でしたら教えてください。

>>658
有明ＭＳはすべて個性的なので、新築だけで探すのは損です。
また、同じマンション内でも方角によりだいぶ眺望、ひいては価値が違います。
既存マンションも含めて比べて総合的にここがいい、って物件が見つかるといいですね。

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ファイル添付を忘れてました。

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>677
ボイド厚については断面図の画像があります。BMA、BAS、CTAだけですが、どなたかHM、GGの画像持っていませんか？
とりあえずBMAから。ボイド厚200mm～230mm。グラスウール入り。

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BAS。
ボイド厚220mm～240mm。グラスウール無し。ボイドから天井の空気層が異常に狭いのが気になります。

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CTA。
ボイド（中空スラブ）厚220mm～265mm。グラスウール入り。一応床＋天井の全体厚さの最小値は700mmと表示されています。

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いい感じに荒れてしまいましたねぇ（汗）

議論が活発になったり、参考になればいいなーとは思っているんですが、荒れる原因は作りたくありませんね。
さて、比較表に追記しました。

・建物概要と占有部等概要に分割
・ＢＭＡ共有施設を追加
・スラブ厚／グラスウール／耐震設計／売主など追記

>>684さん
ＢＭＡには天井カセットがあって、ＢＡＳにはないからです。
ＢＡＳは天井カセット設置分を天井高に回しているのです。

>>687さん
地盤は一概に言いづらいのでこういう表にはしずらいんですよ。
簡単に言えば有明地区はお台場に近いほど地盤がよく、東雲に近くなるほど悪くなります。
http://blog.livedoor.jp/geologistyouna202/archives/1153855.html
ＢＭＡ、ＢＡＳが建っている場所は有明地区の中では沖積層が薄く、
東雲地区や東雲に近い有明あたりはブ厚い70mほどの厚さになります。
昔、「有明は東雲豊洲より地盤はマシ（ＧＧ・ＣＴＡ除く）」とどこかの掲示板で書き込みましたが、
一応根拠はあるんです。
ただ、ＣＴＡは今回の震災ではほぼ無傷でした。他マンションはどうなったかというと、、、
それは各マンションの実際の住民さんの登場を待つしかないですね。

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まぁまぁ、みなさんそうカッカしないで。
ネガティブもひとつの情報ですよ。

私はこの一連の作業で、有明の個性的なマンションのポジショニングの整理と、
もし有明地区に住みたい人がいるなら参考になる資料を作りたいな、と思っています。
私一人ではこの作業はできませんので、ネガポジも資料の充実に役立つなら歓迎しますよ。
掲示板は荒れてほしくないけど。

>>ご近所さん
私よりもCTAにお詳しいようなので、75文字以内でポジティブとネガティブ面をまとめていただければ
比較表に反映しますよ。ちょっと表現が攻撃的すぎると思いますが、CTAの現状についてはよくわかります。
できれば他のマンション、HMやGGについてもコメントをお願いできませんか？
充実してくれば各マンションの方角表を作れると思います。

CTAの方角についてまとめます。
・西角>北角＞北西>>>北東≧南東（ただし西角はＧＧと一部お見合い）
・高層にいけばいくほどDWの利点が際立つ

CTAの北西眺望についてはだれも文句がつけられませんね。
現状、低層階でも北西方向は空き地ですので相当開放感があります。有明の夜景が好きならここ以上はありません。
角部屋以外に南西向き住戸ってありましたっけ？
南東方向ですが、中層階以上は、海とゲートブリッジが見えて気持ちがいいはずですよ。
北東方向もおっしゃるとおり千葉方向ですが、
ディズニーランドの花火・葛西臨海公園観覧車・海・東雲方向のＭＳ郡夜景などなど
が見えて寂しい感じはしないはずです。



私が持っているＣＴＡ唯一の写真は南東15F前後くらいの部屋の写真です。
ちょっと奥から撮ってますがもうすこし窓の近くに立てばより開放的な景色で気持ちが
いい景色が楽しめると思いますよ。
これを見て個人的に感じたのは、これより低層ではDWの利点があまりないな、
CTAに住むならやっぱり高層階がいいなということくらいでしょうか。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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CTA北東方向をGoogleEarthでシミュレーションしてみました。
だいたい25階前後です。
上にいけばいくほど都営東雲アパートがきにならなくなります。

実はCTAは第3期あたりで一度検討したんですよね。何度かMRにもお邪魔しました。
第1期の販売時はそもそもマンションを探していなかったので
アンテナにひっかかりませんでした。少し悔しかった。
当時、CTAは既に値上げした後で、眺望的に美味しい北西中層階は全滅。
そろそろ発売になるBASの方が周りの環境含めると私には魅力的には感じました。

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そうですね、私もご近所さんの書き込みは攻撃的すぎると思います。
実際に住んでいる人もいるのですから、医療大学の学生が～あたりの書き込みを見て
冷静になれない住民さんもいると思います。

書き込みから推察するに住友さんにあまりいい感情を抱いていない？
でも、住民の方に責任はありません。近所の住民ですし、何かあったら助け合わなければならない存在です。
書き込みはもう少しソフトに願いたいです。


実は比較表に「物件デメリット」を書くか最初迷いました。
（…といいつつ割とノリノリで書いてますが）
すべての物件には住民が住んでいるからです。
しかし、比較検討にはメリットデメリットが必要です。
この掲示板が荒れることは望んでいないので、冷静にお願いします。

CTA以外、特にHMとGGの情報をお待ちしてます。
・スラブ厚
・グラスウールの有無
・ごみフロア別収集（裏が取れていない）

カーシェアや自転車レンタルってどこか導入してましたっけ？
HMあたりが自転車レンタルしていると聞いたことがあります。

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>>ご近所さん
いえ、勉強になりました。ありがとうございます。

つまりCTAは、上階の眺望を共有できないタワマンということですね。
北西ラウンジは有料貸切制ですから、有明以外にもよくあるタワマンラウンジのように
気軽にいつでもってわけにはいかないですね。

訂正させて欲しいのですが、私は「携帯で撮ったものが酷い」と言ってませんよ。
また、「覗く」という行為は外から中を見ることです。
2010年まだ建設中だった販売住戸の写真をアップしたところで、何が犯罪的なのでしょうか？
私がアップした写真は、何階どの部屋から写したかは記載していません。

比較表を更新しました。
・CTA物件デメリット項

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>>731さん
CTAに限らず他のマンションのメリットデメリットを上げていただければ追加いたしますよ。
ご近所さんの、他のマンションは屋上やラウンジなどがあり眺望を共有できるという指摘は
一理あると考え追加しました。それ以外はいちゃもんレベルだったので情報に加えていません。

さて、@165で有明のマンションが買えるかどうかが話題に出ていますが、
結論から言うと買えませんけどそれに近い価格のマンションはあります。
湾岸タワー専門マンション図鑑さんから現在有明で売り出し中のマンションを
一覧にしてみました（専任専属媒介契約を除く）。

ガレリアグランデの4階南西71.39m²で3,680万は坪単価170万円なので
かなり近い価格です。ガレリアは３階部分は共有施設階なので下への響きを
気にする必要ない部屋となっています。
（ただし、これは賃貸中でオーナーチェンジ物件なので買っても住めませんorz）


この一覧の中で他に私がこれはお得！かなと思う部屋は
どちらもガレリアグランデですが

15階 南西 2LDK 80.14m² 4,360万 @180万
ガレリアの南西向き低層階は、高速道路とお見合いになるのですが、15階であれば
被りません。日当たりは遮るものなし。レインボーブリッジが見える部屋です。

11階 南東 3LDK 89.69m² 4,980万 @184万
南東表記ですが角部屋です。広さの割りに2LDKだったりしますが、リビングからの眺望はよいはずです。
BAS新築で5000万円以下だとお買い得だった中層階は全滅しているのでなので70平米を切るくらいになりますが
中古でよければ角部屋・内廊下・ビューバス・90平米近い部屋が購入できます。
ぶっちゃけ、この部屋見に行ってみたいです。

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比較表を更新しました。
・スラブ厚は一般的なベースグレードの厚さと記載
・ＣＴＡ物件デメリット記載を変更

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>>757
スカイタワー在住さんありがとうございます。
老婆心ながら申し上げれば駐車場は少し値下げしても埋める事を最優先に考えたほうがいいと思います。

洗車スペースは考えていませんでした。備え付けの無いがないタワマンがあれば、
共有施設の比較項をひとつ増やせますね。
EV項は、ちょっと追加するか考慮中です。というのも、戸数や形状が違えば必要なEV数も違うからです。
数が多すぎたまたは少なすぎた大外れなマンションは無いはずです。あったらデメリット項に追加します。


比較表を更新しました。
・共有施設に車寄せを追加
・BASデメリットにエスカレーター無しを追加


今後、この比較表の更新が少なくなってくれば、暇を見つけて
有明をマクロでみた交通手段と生活利便施設一覧表、
あとマクロでみる東湾岸マンション群のまとめでもしようかなーっと思ってます。
有明と比較対象になる地域は
台場・豊洲・東雲・晴海くらいでしょうか。勝どき・辰巳も入りますか。
汐留や港南は比較対象にならないでしょうから、東湾岸ということで。

考えてみると、町名（台場と晴海と勝どきは区が違いますが。）が違うだけでだいぶ性格が変わります。
私は、これらの地域すべて比較した上で価格/交通/雰囲気で有明を選んだのですが、これから有明に
住むことを考慮される方は近隣地域と比較してから検討したほうが良いと思っているからです。
周りと比較することで、有明の優位性（まぁ劣位性も）目立ちます。

引き続き、みなさんからの情報や訂正をお待ちしています。特に
・ガレリアグランデとオリゾンマーレのスラブ厚/グラスウールの有無
・追加すべき項目と情報
・訂正項目
を募集します！

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>>762
比較表を更新しました。
・オリゾンマーレ　吸音材有
・CTA共有施設追加


さて、、本日東湾岸タワーマンション一覧を作ってみました。
勝どき・晴海あたりを作成してて途中で力尽きました。。。。
（これ以上やったら売りモンにならないかな？？）
共同編集ONにしたのでどなたか手伝っていただけませんか？
http://maps.google.com/maps/ms?ie=UTF&msa=0&msid=
202593009838959086087.0004b16f7734a96ceafe9

価格帯の色は坪単価で
～301 青
300～251 赤
250～201 黄緑
200～150 水色

竣工前マンション：吹き出し黒点付
竣工後マンション：吹き出し黒点無
中古マンション：押しピン
売り出し前（物件名確定）：家マーク
計画段階（未着工or物件名未確定）：旗マーク
となっています。

基本条項は
住まいサ～フィンさん
https://www.sumai-surfin.com/index.php
マンション図鑑さん
http://mansion-pedia.jp/
アクセルホームさん
http://www.axel-home.com/
あたりからの情報をマージしています。

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