有明のマンション事情 part2

>>768
それもそうですね。
・CTAメリット項追加
・BMA駐車場を○→△に変更。最安の駐車場は空いておらず、空きもヒトケタなので。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>823さん
資料のアップありがとうございました。

有明マンション比較表を更新しました。
・CTAの駐車場空きを？から○に変更
・HMのスラブ厚を追記
・注釈を一部整理

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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今日青空があまりにも綺麗なので写真UPします。
毎日の空の変化を家中とこからでも感じられて本当に癒されます。

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富士山が綺麗に見えます。（デジタル4倍ズームですが、実際に見ると体感距離はちょうど同じ感じです）

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豊洲運河方面です。
微妙にツインタワーがかぶっていて、スカイツリーはちょっとしか見えません。T_T
実際に見るとダイレクトウィンドウのお陰で視界いっぱい景色が広がるので、もっと臨場感があって迫力満点です。

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有明マンション比較表を更新しました。
・プール項修正


CTA在住(?)さん、写真のアップありがとうございました。
最近、めっきり冷え込んできたのか景色が遠くはっきり見えるようになってきました。
今日は雲ひとつない青空だったので、絶好のシャッターチャンス日和でしたね。

>>836さん
>ゲストルームは3室あるんですか？
仲介業者のページのみで確認していて、私も現物は見たことがないのです。
GGに住んでいないので確認できていません、どなたか知っている方はいらっしゃいますか？

>>843さん
いつのまにか出来上がっていたよいう感じですね。
将来的にこんなイメージになるらしいです。
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/toyosu.html
建設中のオフィスビルの南側に建つ44階建マンション建設計画も公表されてますが
個人的にはスカイツリー方面の邪魔になるんで東電さんもう建てないで～
といいたいところです。

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>>857さん
基礎杭長さ項を建物概要に追加しました。
CTAはたしか70m程度だったように記憶していましたが、正確な数字は
ネットに転がっておらず不明です、どなたか教えてください。

>>860さん
オフィスビルです。その後、150mのツインタワーマンションが南側にできるはずです。
昭和大学豊洲病院の移転地は豊洲シエルタワーの南側です。
この病院の隣に豊洲西小学校が開校予定で、有明地区の新1年生は有明小か豊洲西小の
2択になりそうです。

比較表を更新しました。
・杭基礎長を追加
・コンビニを修正
・物件デメリットのHM分誤字を修正

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>>900さん
CTAのメリット項を「金食い虫な共有施設が無いので将来の修繕楽」と変更しておきます。
しかし、オリゾン・ガレリアと比べると共有施設が無い割りに管理費は安くない印象ですね。
修繕積立金は破格の@45で確かに安いのですが、将来これで大丈夫なのか不安なところです。

たしかに施設利用料も一覧に入れるといいかもしれません。検討します。
CTAの施設利用料を教えてください。

>>905さん
不動産屋のチラシでは、物件単体でしか情報を得られず、
またフォーマットが統一されていないため、複数に渡っての比較検討は難しいですよ。
（普通、検討者は地区内のマンションを一応検討しますよね？）
メリット・デメリット挙げたこういう表があれば、有明に住むことを検討している人に
とって有益な情報になると思ってます。
なにしろ、ここは「検討板」ですからね。

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913さん
個別に回答しますね。
-修繕積立金総額
意味がありません。各マンションによって必要な積立額が違いますし、
築年数が経てば貯まってくる性格のものだからです。
○年後に○円貯めなければならず、充足率は○%といった数字は出せるかもしれませんが
各マンションで、一時金を徴収するor修繕積立金を上げるなどの方策があり
比較がなかなか難しいように思えます。

-固定資産税額
-都市計画税額
（各部屋の広さ+共有施設均等分割）計算によって税額は変わりますので
一概に金額がこれといった指標はありません。
（共有施設均等分割が分からない。y=ax+bのb分が分からないという感じです）
BAS,CTA,BMAは新築減免分があるので、現状では比較できません。

-最新の長期修繕計画に基づく基準面積当たりの各年の修繕積立金額
-理事会議事録(懸案事項)
各マンションの長期修繕計画表と議事録を入手しないといけないのですが
私は不動産業ではなく、趣味の一環としてこの表を作っているので
わざわざ買う気も無いのに不動産屋に行くのは気が引けます。
すべての資料を提供していただければ理事会懸案事項などは
まとめて、表に反映させます。

-専有部分の詳細仕様
占有部仕様比較表は載っていますが、他にどんな比較項目がありますか？
比較表に載せたいと思います。

>>935さん
オリゾンの一時金等の項目は修正したほうが良いでしょうか？

比較表を更新しました。
・建物概要と維持費等を分割

今後入れる予定項目
・駐車場代
・共有施設利用料金
・写真？

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比較表を更新しました。
・駐車場料金項追加

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>>956さん

掲示されてました。

今日は、台場まで花火を見に行ってきました。
冬の花火っていいもんですね。台場は今まで見たことがないほどの混雑でした。
レインボー花火は恒例にして欲しいです。



>>959さん
ありがとうございます。現地の看板ですね。



920さんの収益還元表の考えを取り入れて、表面利回りを中に入れました。
・維持費等の項目追加

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>>974さん
>肝心の「戸数」が載ってなかった。
間違えて、消してしまいました。
修正しました(汗）

>>963さん
この表はあくまで現時点で有明に住むことを検討している方向けです。
BMAの新築価格から換算した値ではありません。
また、北西南西向きが賃料が高いのは分かりますが、
特に北東向き中古は他に比べて割安な価格で出ることが多く、
むしろ収益率はよくなる傾向にあります。
BMAは方角よりも階層によって賃料の差が出るようです。

参考までにBMAの中古坪単価と賃料坪単価を出します。
　坪単価 坪単価乖離率 賃料坪単価 賃料坪単価乖離率
東 (北東/南東 含) 244 ▲8.1 13,425 ＋1.9
西 (北西/南西 含) 277 ＋5.1 12,421 ▲6.0
南 (南東/南西 含) 254 ▲3.8 13,515 ＋2.6
北 (北東/北西 含) 278 ＋5.2 12,318 ▲6.9
（ペリエジャパンさんからデータを拝借しています。）


>>920さん
>タワーの場合500円必要となります。
すこし高額かなと考えますが、根拠はありますか？


私は楽観的に考えていると書きましたが、気にする必要はないとは書いていませんよ。
表面利回りはおっしゃるとおりですので削除します。

>個々の物件の状況をよく調べると同時に、余裕のある資金計画を立てて判断して頂きたいと思います。
私も同感です。一応、それとなくヒントは書いているつもりです。


比較表を修正しました。
・表面利回りデータ削除
・戸数追加
・管理会社追加

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