有明のマンション事情 part2

有意義な資料をさっそく活用しようと思ったら、肝心の「戸数」が載ってなかった。

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>>960さん
投資家が表面利回りで判断をすることはありません。意味の無い数字なので私も必要ないと思います。
それはともかく、タワーの大規模修繕事例があまり無いので深く考えなくてよいとの事ですが、タワーマンションを適正に維持するのに必要な修繕積立金額は、通常のマンションの約2倍程度と言われています。通常のマンションが平米あたり250円必要であれば、タワーの場合500円必要となります。平米500円という数字に比べて、現状の積立金額はどうでしょうか？駐車場の稼働率が良い場合や、管理費の合理化により余剰分が修繕積立金に繰り入れられている場合等は、まだ状況は良いかも知れません。ただ有明の中にも、計画に少し疑問を感じざるを得ないマンションもあり、私は楽観できないような気がします。特にこれからローンを組んで初めてのマンション購入を検討されていらっしゃる若い方などは、個々の物件の状況をよく調べると同時に、余裕のある資金計画を立てて判断して頂きたいと思います。

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野良さん
自分が住んでいるからといってBMAを贔屓目に書くのはおかしいよ。31階以下は有明で最低の仕様でしょう。有明唯一の外廊下だし。窓空きの団地のようなエレベーターだし。外観も団地のよう。それに室内仕様も最低レベル。タンク付きのトイレなんて久しぶりに見たよ。スケルトンリフォーム前提なら比較表なんか作っても意味ないじゃん。築5年も経ってないのにスケルトンリフォームする人なんてそんなにいないよ。それにスパ？ただの銭湯じゃん。一階の店舗もダサいし。

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スパ＝銭湯？
良さを知らないというのは可哀そう。
露天風呂も、サウナも景色も最高なんだけどな。（笑）

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>>974さん
>肝心の「戸数」が載ってなかった。
間違えて、消してしまいました。
修正しました(汗）

>>963さん
この表はあくまで現時点で有明に住むことを検討している方向けです。
BMAの新築価格から換算した値ではありません。
また、北西南西向きが賃料が高いのは分かりますが、
特に北東向き中古は他に比べて割安な価格で出ることが多く、
むしろ収益率はよくなる傾向にあります。
BMAは方角よりも階層によって賃料の差が出るようです。

参考までにBMAの中古坪単価と賃料坪単価を出します。
　坪単価 坪単価乖離率 賃料坪単価 賃料坪単価乖離率
東 (北東/南東 含) 244 ▲8.1 13,425 ＋1.9
西 (北西/南西 含) 277 ＋5.1 12,421 ▲6.0
南 (南東/南西 含) 254 ▲3.8 13,515 ＋2.6
北 (北東/北西 含) 278 ＋5.2 12,318 ▲6.9
（ペリエジャパンさんからデータを拝借しています。）


>>920さん
>タワーの場合500円必要となります。
すこし高額かなと考えますが、根拠はありますか？


私は楽観的に考えていると書きましたが、気にする必要はないとは書いていませんよ。
表面利回りはおっしゃるとおりですので削除します。

>個々の物件の状況をよく調べると同時に、余裕のある資金計画を立てて判断して頂きたいと思います。
私も同感です。一応、それとなくヒントは書いているつもりです。


比較表を修正しました。
・表面利回りデータ削除
・戸数追加
・管理会社追加

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>>976さん
BMAのデメリット点として
「外廊下で天井は低い。共有施設を除けばごく普通のマンション仕様。
25Fまでそびえるマンション内パーキングがあり、圧迫感がある。管理費@350は都内トップクラス。」
と書いてありますが、修正するべき点があれば修正します。
専有部の仕様は比較表どおり、ガレリアとオリゾンが一番ですね。

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野良えもんさんは、ＢＭＡ住民なんですか？？

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>>978
公衆浴場である事に変わりはないでしょう。私はどちらの住民でもありませんが、すべての面でスカイタワーより上という事は無いとおもいます。どちらも見ましたが、ブリリアマーレよりスカイタワーの方が小さ目だけどセンスが良かった。少なくともエレベーターに窓は空いていませんでしたよ。エレベーターホールもブリリアマーレより綺麗でしたし。

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そう思うのは分譲会社の影響ですね。マーレの売れ残りがまだあった時、マーレを売り切りたいために「隣にできるのは廉価版ですよ」というような発言が目立ちました。信じているのは現住民だけ。

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有明で床がビニールじゃないマンションを分譲して欲しい

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フローリングは安いよ

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989
デバイスによっては改行無しの方が読みやすい。

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