ザタワー＆パークス田園都市溝の口【５】

>>80
79ではないが、このスケジュールは結構タイトだと思いますよ。
内覧会は２ヶ月くらい前からやらないと間に合わないと思いますが。。。

正確でないと言ったのは、内覧会をやっていると言う点についてですよ。

それに、今までに何度か話に出ているようですが、最初から10期までやると
言っている物件ではないですかねぇ。

どういう販売戦略なのかが分かるはずもなし。
当初からの方針で売っているだけではないですかね。
売り出していない物件を売れ残っているという表現も正しいのかどうか。。。

青田買いが普通だと思っていれば、竣工時に買い手が居ないものは残って
いると解釈するのでしょうが。

別に売主が、どうやって売ろうがあまり関係ないかな。
個人的には、一度に売ってもらわない方が、今のところはメリットですけど。

７０さん
非常に読みにくい。
改行をきちんとして。

でも役にたちました。

今月末には、全ての検査が終わるように言ってましたよね？！

外観は完成系になったのですかねぇ。
近所の方、どんなものでしょう？

最初から10期まで、なんて営業の逃げ口上を真に受けてどうするの？
そんなにダラダラと長期間販売を続けて、販売側にどんなメリットがあるの？

戸数が多くて売り裁けないから10期なんてギネス記録の販売してるんですけどね。

経営哲学語りたいなら他でどうぞぉ。

>>87
そういうレベルじゃないんじゃ．．．
10期って言ったら間違いなく竣工後になるだろうからね。
引渡し後に残ってる状態と残ってない状態って話かと。
まぁこればっかりは蓋を開けてみないとわかんないので見守るしかないかと。

竣工前に売らなきゃいけないって、何で決め付けてるのでしょう？
青田買いだけが、売り方じゃないですよ。どっちが得かは売主の判断ですから。

それに、そんなに不安なら購入対象にしなければ良いだけですよ。
外野で騒いでも仕方ないですね。
見守るしかないって、騒いでるのは作意的？！

ま、完売されてないことでメリットもあるので良いのですけど。

当初は低層階希望でしたが、低層階は竣工後に発売ということで、泣く泣く（？）高層階を購入しました。
（今となっては良かったと思ってるけどｗ）
本当かどうかは分かりませんが、低層階だと眺望などMRなどでは分からないことも多いってことで、現物を見てから購入してもらう戦略とか聞きましたよ。

ここは売主のメリットを問う場所ですか？
同じことを何度も書いても同じですよ。

７０の建築士です。
「期分け分譲」「一括分譲」について。

「期分け分譲」「一括分譲」ですが、売主にとっては一括分譲が最も楽で効果的で経済的です。少ない期間に売るわけですから販管費が抑えられます。しかし、一括分譲には大きな欠点があり、一般的には、期分け分譲が多いと思われます。

全戸数１００戸のマンションがあり、一括分譲したところ全戸完売したものの、後日そのうち5戸がキャンセルされたとします。では、この５戸はどのように売るのでしょうか。完売後、営業担当者は別のマンション現場に転勤になっているでしょうし、ＭＲもなくなっています。この５戸を売却するための手間と費用は意外に大きいのです。しかも、完売することを考えて一括分譲したのに、その後に費用が発生すれば、売主からすれば計画外の支出となります（会社経営上もマズイですね）。それだったら、最初から長期間（建築確認後〜引渡し）にわたって販売計画を立てるほうが売主にとって都合がよいのです。その分費用はかさみますが、販売価格に多少上乗せすれば済む話です。買主だって、マンションが一括分譲で売られたことを知っています。なのに、また追加で５戸販売となれば、「キャンセルが出たな」あるいは「売れ残ったな」って感づきます。あまり好ましくはありませんよね。

期分け分譲の場合、第１期で１０戸売れて、後日２戸キャンセルが出ても（売れ残っても）、その２戸は何もなかったように最初から第２期で販売予定だった部屋とともに販売できるのです。デベの立場に立てば、まともな販売戦略ではないでしょうか。１０期が多いか少ないかは別にして、引渡し直前まで売り続けるということは、それなりにメリットがあるのです。もちろん、引渡し後まで販売が続くのは良くなんですけどね。引渡し後の未売却の部屋の修繕維持費などは売主が管理組合に支払をすることになりますし、いかにも「売れ残り」という感じがしますよね。

７０の建築士です。
「第７期予告物件概要」について。

うちのマンションも少し価格が上昇しているように思います。「第７期予告物件概要」から、６４．４７平米（６５Ａタイプ）が３７５０万円程度、９１．４５平米（９０Ｅタイプ）が６３５０万円程度と推測できます。これを坪当たりで計算すると、６５Ａタイプは１９２万円、９０Ｅタイプは２３０万円となります。６５Ａは西向きしかなかったと思います。９０Ｅは南西向きでしたよね。現在下層階のみ売れ残っているようなので、今回の販売分も下層階のものでしょう。

皆さんも自分の部屋の坪単価と比較してみてください。方角や階数が皆さん違うので一概に比べられませんが、今回の販売単価は皆さんが購入したときよりも多少高く感じないでしょうか。

最多販売価格帯表記から販売戸数が最も多いと推測できる６５Ａで考えますと、この西向き下層階の６５Ａは、以前（１年くらい前）売られていた東向き中層階の部屋の売り出し価格の単価と同程度です。つまり販売単価が上がっているわけです。部屋によっては、下層階の販売価格が中層階より高いネジレ現象が出てきていると思って間違いないでしょう。

マンション用土地購入価格がどんどん上がっています。デベは、路線価の３倍程度で購入せざるを得ないのが常識となってきています。その土地代金やゼネコンへの工事費支払などは銀行借入でまかなうことが多いわけですが、借入金利も上昇しています。デベはその上昇分をマンション購入者に負担してもらうべく販売価格を上げているわけです。７／１９の日経新聞に、長谷工アーベストによるマンション購入者のアンケート記事がありましたが、「ローン金利や地価の上昇によりマンション購入を急いだ人が全体の８割」とのことです。このように需要がある一方で、デベは売り急がず、供給数を減らしていますので、価格は上がる一方というわけです。

マンション販売は青田売りが基本です。つまり、建築確認許可が出た直後に売り出し、購入者と契約するのです。しかし、最近は青田売りをするマンションが減っています。以前は、金曜日の新聞折り込み広告といえばほとんどがマンション広告でしたが、ずいぶん減りましたよね。たまに見つけても、マンション概要だけ掲載されていて、販売価格は未定、販売時期はかなり先なんていう広告もあるくらいです。売主がマンションの広告を出せるのは、その広告の目的が販売か否かに関わらず、開発許可・建築確認許可後になります（宅建業法の規定による）。したがって、販売価格未定と広告に記載のマンションでもいま売ろうと思えば売れるのに、わざと売らないのです。なぜか？　時間が経てば周辺相場も高騰する見込のため、青田売りするより、完成直前に売ったほうが得する公算だからです。また、人気の東京ベイエリアや小杉周辺のマンションについては、駅前開発が終了していないため、周辺が整備されるのを待ってから販売を開始する場合もあります。そのほうが高値で売れますからね。三井不動産が販売する芝浦アイランドのグローヴタワー（４９階建て）は、当初の販売計画を変更し、販売を１年間取りやめましたが、その理由はこういうものでしょう。地価高騰、住宅ローン金利の上昇、消費税増税の見込、ローン減税の縮小など買う側は急ぐ必要があるのですが、その分売る側は余裕なのです。逆に言えば、いまこの時期に急いで青田売りしているようなマンションは、デベとしては売るのに自信がない物件といえるでしょう。

参考になる意見です。こういう書き込みをどんどんお願いします。

>>93
売れ残りもしくはキャンセル住戸を次の回に入れ込むと購入者にはばれますよ。
いままで別物件で外れまくった（残ったところは好みの間取りじゃなかったので却下した）
時に、次回に入れ込むことは無かったです。

仰ってるのがキャンセル住戸の先着で処理って話なら別ですが。。。
どっちにしても売主の戦略なのでなんとも言えませんがちょっとよみづらい戦略ですね。
（わざわざコストがかかっても良いような、なんか意図するところがあるんじゃないかと
　勘ぐる人がでてもおかしくないということで）

94さん

まじめに相手してあげなくて大丈夫ですよ。
定期的に行われる単なる冷やかしですから。
わざわざ、販売戦略を、個別の物件で話すようなことでもないですし。

販売方法より、建築の状況の方が気になるのですけど。。。。
公園等も完成状態になったのですかね。。。

日本記録万歳！

坪単価の話は興味深いですね。

９９さん。公園には遊具が設置されてますよ。外構工事や造園工事は完成しているのでは。あとはクリーニングくらいでしょうか。

購買者には申し訳ないですか購入検討者としてはタワーの競合物件が武蔵小杉
川崎に多くてそれらの物件が再開発超駅近なので比較すると魅力に欠けるのでしょう。
川崎、武蔵小杉はほんと瞬間蒸発物件ばかりのなでここの印象派地味ですよね。
結局いつでも買える感があるのは否めないと思います。

102さん
ありがとう御座います。

時間を作って見に行っても良さそうですね。

103さん

仰る通り、ただ、小杉は先が見えない不安もありますから。
周辺環境が良く分からないまま、数千世帯も一気に増えると考えるとゾッとします。
人の価値観って面白いですね。

数千世帯なんてたいした増加じゃないですよ。人口1万5千人程度の増加は
どうってことないですよ。東横線と横須賀線新駅であと数万人増えても
田園都市線より混みませんよ。田園都市線はパンク寸前だが東横線は
乗り入れも多いしかなり余裕があります。溝口(田園都市線）駅はホーム
に人があふれかえってるじゃないですか。購買検討者はそのへん分かってますよ。

まあまあ〜
時間帯によっては東横線で身長１７５センチの自分も電車の乗り降りで足が中に浮いてバタバタ動かしたこともあり、田園都市線は最近事故やトラブルで遅れが多発してホームに人があふれてたこともありますが・・・みんなが１０６さんと同じ時間に電車に乗っている訳じゃないので・・・
購入をその理由で迷っているのでしたら東横沿線に購入された方が後悔せずに済むんじゃないでしょうか？

106は小杉のタワー購入者？

うーん・・・低層階より中層階が高いのは納得いかないなぁ

逆じゃね？

価値観の違いって言ってあげてるのに、
小杉の方は、わざわざ売り込みにこないといけないほど売れてないのかな？

交通のことだけを言っているのではないのですけどね。
他を批判しても仕方ないし、人それぞれですから、ま、いっか。

低層階って、価格でたのですか？

>>70
７０の建築士さん程の方がこのマンションに決めた理由は何ですが？
同じ購入者として安心しますが...。

買い物の利便性は溝の口が小杉よりいいと思いますがね。

>>96
「わざわざコストが掛かる方を選択する」わけじゃなくて、「予算外のコストが発生する方を選択しない」んだと思います。
会社って予算が全てなところがあります。
コストの大小よりも、年間にこれくらいコストが掛かる＝これくらいの損益になるという予算を立てて、それが予算通り消化できれば、会社として成功です。
もちろんコストは低いに越したことはないし、そのコストに見合うだけ販売価格が高くなるってのはちょっとどうかなとは思いますけど。

>>115
なので「販売に苦戦している」のかどうかは分からないかと。

＞ゲロ混み田都
大井町線乗り入れっていつからでしたっけ？
ちょっとは緩和されないですかね。

売れてないって言っている人が、小杉の方がと比較しているだけでしょう。

購入検討者ということであれば、Ｔ＆Ｐに何らかの価値があると考えていると
いうことでしょう。
小分けにされることで、その価値が下がるということですかね。
小分けにするのは問題があるからって断定しているのですから、問題も理解して
いるということではないですか。
自分にとって問題があるなら購入を止めればいい事ですよ。

売れてないって、売る側にしてみれば大変でしょうが、買う側にしてみれば、
安く買える可能性があるわけですからメリットでもありますけど。
売れてる、売れてないでしか、価値を判断できないってこと？！

交通の便が悪くないですか等々なら理解もできますが。。。。
売れてる売れてないを議論したがるのは、何を基準に購入検討しているの！？
安く叩き売ってくれれば購入できるのにと言っているのかなぁ。

しかし、どこでも同じような売れてる売れてないで煽っているのがいますね。

自分にとってのメリット／デメリットをしっかり見極めて購入しましょう。

今でも、少しだけ大井町は田園都市線に乗り入れているのですが、
二子玉川−溝の口の複々線化がＨ１７なので、大井町線の本格的な乗り入れは来年から
ではないですかね。

70さん、大変参考になりました。
時期的に煽りも多いようですが、レスもちゃんといれて頂き、感謝しております。

>>116さん
大井町線乗り入れは２００７年度からだそうです。
便利になりますね。

http://www.tokyu.co.jp/contents_index/railway/for_the_better_tokyu/ftb...

前出の建築士です。１１３さんの方のご質問に答えますと、私たちがこのマンションを選んだのは、溝の口周辺が好きということです。今もこの近辺に住んでおります。下町の雰囲気が大好きです。買物は本当に便利です。小さな商店もスーパーマーケットもたくさんあります。物価も安いですよ。あと、輪舞曲（ロンド）のロケ場所となりましたが、溝の口には朝鮮半島の方が多いですよね。だから、おいしくて安い焼肉屋が多いです。焼鳥屋も多いですし、お酒好きな人は、仕事帰りに寄り道が多くなるような街です。このごちゃごちゃした雰囲気がいいのです。田園都市線沿線といえば、閑静な住宅街のイメージですが、溝の口は全く違います。

小杉と溝の口で迷われる方がいるのでしょうか。ごちゃごちゃした下町の雰囲気が好きな私には、小杉という選択肢は最初からありませんでしたが。客観的に見て、小杉の良いところは、交通の便が今後よくなる点ですよね。だから、今後地価が上がるでしょうし、賃貸に出せば高賃料を期待できるでしょう。また、新しい町なので、お子様がいらっしゃって、転勤の多い方にも向いていると思います。ただし、開発中のエリアですので、開発計画予定などを入手して、５年くらい先の開発後の街の様子を想像してから買われるのが良いかと思います。２００５年３月末に策定された川崎再生フロンティアプランなどをご参考にしてみてはいかがですか。溝の口の抱える問題点も書かれていますよ。
http://www.city.kawasaki.jp/20/20kityo/home/sougoukeikaku/index.html

>122
それって、オレは臭いものが好きなんだ、って言ってるのと同じなんじゃないの。

>124
いいじゃん、それで。

＞１２４

だから何？
人それぞれじゃん・・・

>>124
というか何故>>122から「臭いもの」を連想するのかが不思議です。

まー、まー、ほっておきましょう。
煽りの相手したって有意義なネタになるわけではないですし。。。。

ここって意外と近辺の方で購入されている方が居られるみたいですね。
この辺だと車って必需品なのですかね？
それともあっても使わなくなってしまいような感じなのでしょうか？
車で行かないといけないようなショッピングモール等々もないのかなぁ
と思っているのですが。

３０年以上溝ノ口〜新城間に住んでいますが、レジャーで必要としないのであれば、十分に車無しでも生活出来ると思いますよ。
ちなみに私は所有していますが・・・

車はあったら便利でしょうね。夜間の緊急時になかなかタクシーも捕まらないのが
現状です。

>>123さん

部屋の大きさの割りに開口部が広くて明るいのじゃないかなぁと思いますけど。
人それぞれ、ライフスタイルも違うでしょうけど、独身(結婚してても子供が
居ない)なら買いだったかなと思ってますけど。

子供を作らないって決心もできなかったので。。。。