パークシティ武蔵小杉はどうですか？【２】

皆さん仲良くしましょうよ。
購入層の年収の事になるとやはり荒れる原因になるのではないでしょうか？
頭金の金額にもよりますから、年収だけが全てではないと思います。
昨日説明会に行ってきましたが、30代の夫婦が多かった様に思います。
お子様連れはいらっしゃらなかったので、やはり30歳ＤＩＮＫＳ、あとはリタイア後の
ご年配夫婦がターゲットなのではないでしょうか？
ちなみにうちは30歳ＤＩＮＫＳです。

なんか一日たって価格表見てたらやたら高く感じてきました。
そんな気分の方います？

>>365
内廊下なので、廊下側に部屋を持って行けない。
だからどうしてもバルコニー側に部屋を集中させざるを得ない。

LDの両サイドが部屋、というのは動線的に、家具の配置的に使いづらいかなと個人的には思う。

>383さん
確かに安くはないですね。
うちは都内中心に見てきたので、駅近だとこれくらいになってしまうのかなあと
思っています。
ここを検討されてる方は他はどの辺をご検討されているのでしょう？
やはりレジデンス、コスギタワーでしょうか？

都内と小杉３物件を検討しています。
都内も東急沿線しか条件的にだめなので
小杉物件はやはり割安には思えます
とはいえ、上層階の条件の良い部屋は
都内と張り合う価格帯もありますよね
中央、城南地区以外の都内だったら、
都内物件の方が安いかも

説明会にご出席された皆様。
70㎡前後高層での料金はどのくらいでしょうか？
東西南北にかかわらず分かる部屋で結構です。
宜しくお願い致します。

＞387さん
ざっくりですが、南向き30階75.12㎡6000万前後
西向き36階78.49㎡5500万前後となっています。

説明会行ってきました。
かぶるかもしれませんがレポします。
まず、大きな模型を見ながらいかにこれからこの街、物件の評価が上がっていくのかを説明されました。
ここでまず今回はステーションフォレストタワー（低い方）の販売であると聞かされます。
ミッドスカイタワーは何時になることやらわからない。との事でした。
その後、営業さんから詳細の説明。
頂いた価格表には全体の４０パーセントくらいの部屋のざっくりとした価格しか乗っておりません。
高層の角部屋を希望していた私としては途方に暮れてしまいました。
最後に要望住戸を聞かれましたが、価格もわからないままで第三希望まで書かされました。
次に今回の説明会に参加した人のみのモデルルーム事前案内会があり、そこで要望書を提出できると言われました。
価格についての印象は皆高いといわれますが、こんなものでしょう。

４０階超タワーマンション、東横特急駅前、商業施設同時開発、至近に新駅、三井のブランド、妥当な値段だと思います。

1200くらいの年収なら、頑張っても、ローンは4500くらいじゃないときついと思いますよ。
ふだんからあまりお金を使わないタイプなら別ですけど。私は住居だけじゃなく他にもお金使うひとなんで、、

＞388
早速のお返事ありがとうございます。
ＰＣＴかＰＣＭで検討中です。
Ｍ教って言われそうですけど。。。

＞389
＞最後に要望住戸を聞かれましたが、価格もわからないままで第三希望まで書かされました。
うちはまだ金額も分からないし、間取りもご自宅でご覧になられてからでないと
分からないですよね。と営業の方がおっしゃってくれたので、書かずに提出しましたよ。

＞393
そのほうがいいですよ！
城南でもまだいい物件たくさんあります。

４ＬＤＫメインの間取り南東向き９５ｍ２が気になりますが
洋室（３）の蝶々型超変形間取りにひるんでいます。
有効な使い方を教えてくれたらかなり前向き。

>>389
確かにそのファクターだけだと価格はそれほど
かもしれませんね。
ただこれから周辺に5-6本の高層がまだまだ建設されることを
考えると、もちろん希少性なんてあまりないし、供給過多で中古での価値
もそれほど高くならないだろうなって思ってます。
前向き検討中なんですが、もう一つの背の高い方のタワー、駅の向こう側のタワー
東京機械跡地の動向、鹿島のタワー2本等々考えるて、ほんとに資産価値が
価格ほどあるのかの点で考え中です。

急にスレッドが活性化してきましたね。

>363
アドバイスありがとうございます。
私も会社員なので(まったく不動産とは関係ないです)、
MRのような一時需要のために正規社員を持ってくるとは考えていないです。
せいぜいローン計算ソフトの使い方を知っているくらいだし、
それもおぼつかなかった。特に腹は立たないけど、なんだかなぁ。
正しくこちらの意図が営業に上がるかも疑問だったので、収入証明書など、
形に残るグッズを渡しました。
MR訪問までに、なるべく質問を投げかけて、それがバイトでない営業に
エスカレーションされるように努力します。

>366さん
おっしゃる通り、それもあると思います。
実際、価格帯が本当にぼんやりしているんだもん、いやになってしまいます。
ですので、欲しいタイプと予算ははっきり伝えました。

まあ、これから長丁場なので、最終的にはここがダメでも他があるさと
踏んで平日の生活にストレスがかからないようにします。

ちなみに皆さんに質問です。私は共用施設と場所が魅力でこの物件を選んだので
比較的低層階にするつもりです。そういう人って多いのでしょうか？
(高値の花の最上階には、エレベータで1分と聞いて、うんざりしました
最もそんなお金はないですが)

あ、そうだ。最上階の付近に展望温泉がありますよ。このマンション！
外に出るテラスもある。生活の場は低層階で、非日常は高層階で、という
使い分けをしたいです。(もっとも買えたらですが)

>30代なかばで年収1500万ですが、
>「頭金少ない（1500万程度）なので、
>買える物件は6500万程度」といわれました
５０００万の借入だと２％としても利子だけで１００万だよね。
もう少し頭金ないと厳しいんじゃないかな？
確かにここはいいけど、高いね〜。

↑大丈夫、買えますよ！きっと。
私の私見ですが、初土日の説明会のわりには
熱気がなかったので人気があるのか心配になってしまった
ぐらいですから。

>>397 あ、そうだ。最上階の付近に展望温泉がありますよ。このマンション！
本当ですか？露天風呂があるととたんに管理費修繕費が高くなるので、私はかえっていらないかも…
物件自体の値段は思ったより安いというか、普通でした。（ただし方角によって大差あり？）
でもここは本当に管理費と修繕費が心配です。戸数が多いとはいえ
駐車場の値段を見るとかなり高めですし…。
リビングが狭いですが多分オプションで間取り変更できますよね？
そのオプション価格も気になります。分からない事だらけ。

皆さんどんどん萎えてください。
倍率が下がってとても嬉しいです。
でもミッドスカイタワー待ちの自分としてはフォレストは早めに片付いてほしい。

＞402
ＭＳＴだと眺望的にはやっぱ東狙いですかぁ？
それとも？？

>398
一般的に年収1500万円で借入金5000万円が苦しいわけないでしょ。
ネガキャンですか？

＞403
私はSFTの南でまず勝負します。

<<400
私のくだらん考えなのですが、例えば９０Ｍ２を再開発地域内他物件で6500万程度
で買う場合と三井で7500万円でかって10年で中古で売る場合仮に下落率を20％として
（三井の方が1000万高と感じたから）他物件が5200万で三井が6000万となるのかなって。三井を買える人(6000万出せる人）がいなそうなきがしてます。将来金利上昇するとほとんどのサラリーマンがせいぜい4000万程度しか借り入れできないとすると4000万から5000万程度の物件ならなんとか売れそうだけど、それ以上だと買い手がつきにくくならないか考えてます。私は7000万ぐらいまで頭金含めて買えるのですが将来金利上昇時にサラリーマンの購買力のＭＡＸが4000から5000万ぐらいになることを考えると6000万程度の物件にしとこうかなって考えてます。三井ブランドというより、三井だけでこの2本ともう1本立ちそうなので売れ行きには注視する必要がありそうだし、ここがあまり売れなくて他の2本が安く設定されるのも嫌なので人気度は重要だと考えてます。
遠いとはいえ、ケープだってグローブよりすごく安くなってるみたいだし。

すいません　ＭＳＴ、ＳＦＴとは何でしょうか？

私は５０階以上のお部屋に憧れますので、ＭＳＴの南東で勝負ですね。

昨日説明会行って来た者です。ここが本命ですが、説明会終了後すぐそばでコスギタワーのちらし
配りしてたので、ついでにコスタのMR行って来ました。私が東横線、旦那が横須賀線使用なので、
コスタは候補になかった(東横の駅まで遠い←贅沢ですか??)のですが、正直三井の間取りを見て
コスタの第二期または第三期に心動いています。

同じような方、いらっしゃいますか???

共用施設に展望温泉があるとのことですが、他にどんな共用施設があるのかご存知の方が
いましたら、教えて下さい。

76弱の部屋で修繕積立金が５３万くらい。
やはり、周りと比べると一寸高めですね。

資金計算の金利を1.375％でしてくれるのは
２年先を考えると現実味は感じられません。

向きとか階数にもよるんでしょうがレジと
あまり変わらない部屋も見受けられます。
だったら、こっちだよな。

＞409さん
411です。コスタはせっかくのタワーなのに外廊下というのが
引っかかりませんか？
ペアガラスでないのも結露を考えると
気持ちがしぼみました。
タワーにこだわらなければまだレジのほうが
魅力的です。でも、せっかくここまで待ったので
三井が欲しいです。

>406
金利上昇をどのようにお考えでしょうか？
どうも金利だけ上昇し、そのほかは何も変わらないとお考えのように感じます。

以下はあくまで一般論で、格差が拡大し多様性が増している現状で、
一般論がどれほどの意味があるかは疑問ですし、その意味で406さんのお考えの方が
コンサバで安全ではあるのですが・・・

金利が上昇する　＝　成長率が大きくなる　or　物価が上昇する
であることを考えると、サラリーマンの給料は上昇するはずです。
物価上昇（給料上昇）するのがコンセンサスだとすると銀行の貸付限度額は、
現在の考え方とは異なってくると思います。

また、経済成長率が巡航速度に落ち着いた場合、現在のような金利の先高感がなくなり
長期固定で借入れるインセンティブが低下し、変動での借入れが一般化する可能性もあります。
その場合、変動金利がどの程度に落ち着くかが問題ですが、
現在のフラット35と同程度の可能性も十分に考えられます。
10年後の長期金利のエコノミスト予想平均が先週の日経に出てましたが、3.5％だそうです。
これが正しいとすると、短プラは3.5％よりは低く、これと連動する変動金利も
あまり高くないと考えられるからです。

以上から、サラリーマンが借り入れられる限度額はむしろ今より上昇することも
考えられますがいかがでしょうか？

>412さん
409です。ご意見ありがとうございます。レジも見ました。確かにコスタはペアガラスでない
ですね。研究不足です、すみません。タワーには全くこだわっていないのですが、レジは
なんとなく造りが安っぽい気がしました。コスタは間取りがすごく魅力的に感じられた
のです。とにかく三井のMRを早く見たいです。

金利1.375％でされたんですか？不親切というか、無茶ですね…。
私は最初に3,7で、と申し出ましたのでそれだけしか見てませんが。
ただ、公庫は使うつもりはありません。
７割を頭金、返済は10年でできる範囲で考えてます。
修繕積み立て金はかなり高いですよね。
同じ広さでコスギタワー30万くらいだった気が。レジデンスは25万程度だったかな？

正直、今は確かに収入は多いですが先の保証がない仕事なので
将来の管理費修繕費を考えると迷うところです。
今払えても先で払えない場合、やはり売却も考慮に入れて物件を考える。
そうすると406さんの言う事は一理あると思います。

>412
同感です。
ここはオール電化、内廊下、ペアガラス等々揃っていて
東横駅にも近いので満足してます。私はこれ以上求める
ものはありません。正直これだけ条件がそろってるマンション
てあまりないと思ってます。東横線でこれだけ駅から近い物件はなかなか
見たことないです。

今日行ってきました。コスタのときはなかなか価格表が出なかったけど、こっちは価格表から説明しだしたのはちょっと引きました。部屋プランも配置もみてないのに。それにこんだけ時期をひっぱっておきながらフォレストタワーしかまだ出さないのは詐欺だと思いました。（スカイタワーは秋からだとさ）

あと、眺望について。駅のすぐ隣に2棟遅れて建ちますが、こいつのおかげで西側の眺望は台無しです。（富士山は最上階に上ってもどの部屋からも見えない）南側はコスタなどで遮られペケ。東か北しか見込みがありませんが、（都内の夜景が見える）北は60m2の狭い1LDKしかなく、（多摩川が開ける）東は80m2の3LDKで6000万円台と予算オーバ。フォレストタワーは選択肢から完全に消えました。

とりあえずモデルルーム優先見学の予約はしときましたが、質感とか見るだけにしてそのあとスルーしようと思います。管理費は70m2のとこで26000円、駐車場は立体で19000円と出ていました。コスタの装備がしょぼくなければそっちにしたんだがなぁ。

物件自体は魅力的に思いますが、間取りはなんとかならないかな〜というのが
率直な感想です。

特に、正方形に近い形状のリビングや、窓のない「洋室」には困ってしまいます。

窓のない部屋の扉を引き戸にして、「洋室」と堂々と表示している感性がなんとも
言えません。結構奥まっているので、光は全く差さないですよね、きっと。

建築基準法はクリアしているのかもしれませんが、「納戸」と表示した方が良心的
ですよね。

値段がそれ相応に高いので、70平米の3LDKを検討していますが、窓がない部屋が
ネックとなっています。

その代わり、他の部屋はベランダに面しており、ワイドスパンなのは大きなメリット
です。

但し、窓を開けても内廊下なので通風はまったく期待できませんね。
まあ、高層タワーなので基本的には「窓を開けない」という発想なのでしょうが。。。

全熱交換型の換気システムが採用されているのはすばらしいですね。

間取りについての詳細な情報と価格がわからないのは非常にストレスです。

窓があっても、東横線ホームからまる見えで開けられないって
部屋もあるんじゃない？

>>417
うっひゃぁ〜管理費たけぇ〜
きっと修繕積立金もコスタよりたけぇだろうな
説明会キャンセルするかも

ネガキャン大歓迎。
どんどん倍率減らしてくださいね。

>>418
間取り図にある”窓の無い”「洋室」は「DEN」か「納戸」が本来の表記だと思います。
それとLDで通路にしかならないような箇所も面積に含まれているので無駄な空間が多いような気がします。
それとキッチンの食器棚が破線で記されていますが、基本込みでなくて、この値段？と訝っています。
MRが公開されると明らかにされるでしょうが、次の別件MR担当者に聞いたら、入ってないですねとズバリ言われました。２０年前の公団みたいに自前で揃えるんであれば鬱になります。

あの〜すいません　ＭＳＴ、ＳＦＴとは何でしょうか？

>>420
タワー1棟あたりの戸数はからすると
単純に考えてもこっちのほうが高いでしょううね。
これで安かったら逆に不安。

>>423
２棟立つタワーの名前ですよ。
　ＭＳＴ：ステーションフォレストタワー
　ＳＦＴ：ミッドスカイタワー

ココに載ってます。
http://www.31sumai.com/yahoo/A5021

＞425さん
逆じゃないですか？

>425さん＞426さん
教えてくださってありがとうございます。

タワー自体ではどっちが価値が高いんだろ？
単純に考えると高さが高い方がいいのかなって思うけど
どなたか見識を聞かせてください。

【内廊下のメリット・デメリット】

◎：高級感
内廊下は風雨の影響を受けないため、仕上げ素材の選択肢が広く、高級感を演出することが出来ます。
住戸玄関廻りの素材や照明等も、耐候性を気にせずに選択できることもデザインの幅を拡げます。
一般的には床はタイルカーペット（汚れたところのみ取り替え可能）、壁・天井：ビニルクロス等であり、
仕上げ自体のコストは防水などを考慮に入れると外廊下と大差はなく。むしろ安価になる場合も多い。

○：快適性
屋内なので空調が可能です。
内廊下なら、エントランスホール→エレベーター→廊下→自住戸エントランスまで四季を通じて快適性が保たれます。


×：安全性
防災計画上では外廊下（解放廊下）は最も安全性が高く評価されます。排煙性能に優れているからです。
建物の火災での死因は煙による有毒ガス中毒が最も多いので、排煙性能を重視しているのです。
内廊下にする場合は、自然排煙設備（即ち窓）か機械排煙設備を設けなければなりません。
廊下には可燃物が無いから安心かというとそうではありません。住戸内の火災により発生した煙が圧力差（火災室は高圧となる）で
扉の隙間を通って廊下に漏れてくるのです。
最新のタワーマンションの中には火災時に廊下を加圧して煙の漏れを防ぐ設備（加圧防煙システム）を付けているものもあります（非常にまれです）。

×：煙突効果
なじみの薄い言葉ですが、タワーマンションのエレベーターや階段などの縦シャフトには下から上へ空気が上昇し、
上層階では気圧が高く、低層階では気圧が低くなります。
内廊下はエレベーターや階段と屋内でつながっているのですから、ドアの隙間を通じてこの気圧の影響を受けます。
この気圧変動をコントロール可能な空調システムを備えていないと、例えば高層階では、階段室や自住戸の扉が開けづらい、
自宅の窓を開けると玄関扉から音がする（自住戸の窓が煙突の出口になっているのです）等の現象が起こります。


。

>417
管理費は70m2のとこで26000円、駐車場は立体で19000円と出ていました。

管理費だけで、この値段ですか？
修繕積立金を含んだ価格ですか？

これで車のローンを組んで、駐車場を借りて、住宅ローンを払って、、、

うーん、、、

やっぱり予算オーバーかな。70m2台なら大丈夫だけど、ちょっと間取りが気に入りませんでした。
80m2台のは、いい感じでしたが…。多少は下がるだろうけど、無理はしないかな。後ろ髪抜けるくらい引かれますが。
DINKSじゃないと無理なんかな。