レジデンス・ザ・武蔵小杉【4】

>共用施設がないから維持費が安い

タワーの維持費が高いのは，122さんの指摘のとおり，
駐車場や建物の構造によるところが大きいと思います。

ただ，必要のない共用施設に払う維持費はやはり無駄ですし，
管理費や修繕積立金の額は，非タワーのレジの方が少なそうですので，
営業トークが仮に詭弁だとしても，特にまずい事はないと思います。

今月でMR撤去。
MRはマンションに移るそうです。（完成後？）
しばらくはMR無しみたいです。

この物件は立派な超高層マンションなわけですが、
同じ超高層でも形状がタワー型でない、というだけで
なんで修繕費や管理費が安くなるんでしょうか？

タワーでないから安い、という理由がわかりません。

タワーパーキング関係以外で、タワーでないから安い理由を
だれか教えてください。

総戸数が少ないですから、共用施設が少ないことも理由になりません。


修繕に関する訴訟や繕費用値上が非常に多い管理会社ですし
施工も雨漏りマンションで訴えられている業者なので気になっています。

＞＞１２８さん
＞＞修繕に関する訴訟や繕費用値上が非常に多い管理会社ですし
＞＞施工も雨漏りマンションで訴えられている業者なので気になっています。

この部分を詳しく教えてください。値上がりが多い？施工も雨漏りで訴えられている？出来るだけ詳しく教えていただけますか。

128さんではないですが、ググったらこんなのが。このこと？

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const06q2/501580/

>・管理会社の評判がよろしくない？
>・施行業者が手抜き工事による雨漏りマンション建築で訴えられた
>・安価な修繕積立金は、将来積立不足になる安あり

過去ログでも既出ですよね。

私も最初、コスモスさんを批難している管理組合のＨＰや
大豊建設の四国の訴訟は気になりました。

でも、結局、他の有名どころの業者同様のトラブルかかえてるので、
どこも変わらないなと思いました。
結局、こういう不安を完全に取り除くには、マンションは購入せず、
自分で建築士レベルの知識、技術を得て、家を建てるしかないのかもしれません。

＞同じ超高層でも形状がタワー型でない、というだけで
＞なんで修繕費や管理費が安くなるんでしょうか？

レジの修繕積立金や管理費は平均的だと思いますよ。
基本的に建物が高くなるほど、修繕積立金も高くなるのは理解できます。

あくまで、超高層と呼ばれる３０階、４０階クラスの修繕積立金と比べて
相対的に安いというだけです。絶対的に安いわけではありません。

まわりがタワー型なので、「相対的に安い」という意味なのに、
「安い」という言葉だけが一人歩きしているのです。

第一期から今期の間に、管理規約案の変更があり、ペットに関する規定
が緩くなったと聞きました。

具体的には、成長時の体長が50㎝、体重10㎏以内→抱きかかえ
られる程度に、表現が曖昧になったこと。

販売促進のために変えたのだろうけど、これって後々問題に
なるんじゃないかな。

共用部分内では、抱きかかえることが必須とされている
一方で、二匹まで飼育できるので、ぎりぎり抱きかかえ
られる大きさの犬を二匹飼っている場合には、二匹とも
抱きかかえられられないので、規約を守らない人が続出
するかもしれません。

コスギタワーでは、体長50㎝、体重10㎏以内とされていて
かつ、必ず二匹とも抱きかかえなければならない、と強い
口調で販売員が説明していたので、好感が持てました。

ちょっと気になります。

今月でMR撤去。
本当ですか？
まだ完売していないのに

跡地に何か建つんですか？

>　№135さん
本当です。跡地に何が建つかも決まっていない模様です。

>　№087さん
小杉メール届くようになりました♪ありがとうございます☆

＞134
初期購入者ですが、初期の重要事項説明会の時点で、この話ちゃんと説明されましたよ。

重説で説明するのは法律に定められた義務なので当たり前。

売れてないからといって、売るために規約を緩くする姿勢が疑問だってことでしょ。

>>138
ん？初期から説明してるんなら別に問題ないのでは？

売れてないって書いてありますが、販売も順調みたい
ですよ。ペットについては人それぞれの考え方もあり
ますし、規約でいくら縛っても従わない人は従わない
と思います。入居してからみんな仲良くしてなんでも
言い合えるマンションにしていけばいいと思いません
か？またその規約が駄目だと思うのであればここを購
入リストからはずすのもしょうがないとおもいますね。

134さん
大きくならないって言われて買った子犬が５０ｃｍ超えたら、手放さなきゃならないの？
人間で言えば１８０ｃｍ・体重１００ｋｇまでですって言われたって、子供の時には
どこまで身長が伸びるか分からない。

はじめの設定のままだった方が後々トラブルになる可能性があるから、少し曖昧さを加えた
のでは？
絶対出てきますよ。
「あなたの犬５１ｃｍだから規約違反です！」
「え？でもチワワですよ？」
「いえ、規則は規則です。飼ってはいけません」
こんな些細でくだらないトラブルが起こってもいいんですかね？
人間関係が悪くなりそう。

>>134

私も137さんと同様、初期に説明受けてます。また「成長時の体長が50㎝、体重10㎏以内→抱きかかえられる程度」と変更になって理由も、いくら成犬時と規定しても届け出た時点で満たしていた犬が成長して若干50cmを超えるという可能性があります。規約で測るというのは実際には難しいことが予想されるため、より現実的に「抱きかかえられる程度」に変更したと聞きました。
溝の口の某マンション見学と同時期で同じ説明だったので印象が強く、よく憶えています。

コスギタワーの説明の方が良く判って好感が持てたというのは、仕方ないかもしれませんが。

私も重要事項説明会のときに話を聞きましたが、エレベータや廊下などで歩かせることをしてはいけないから「抱きかかえられる程度」になったという話でした。
すごく納得しましたけど、購入者のみなさんちがいました？
一緒に乗ったエレベータで犬が歩いているのはちょっと怖いので少し安心したんですけど。

↑です。
すいません。よく読まずにカキコしてしまいました。
２匹なので問題にしてるんですね。

重要事項説明でわんちゃんはケ−ジにいれるか
抱きかかえることと書いてありますね。あとエ
レベ−タに乗るときは一緒に乗る人に断ってか
ら乗ることって書いてありましたよ。
だから一匹であろうと二匹であろうとちゃんと
した規則があるから問題ないと思いますが。

「抱きかかえられる程度」はそのままで十分だと思います。
たとえ二匹飼う方がいらっしゃるなら、それは二匹とも抱きかかえてください、ってことでしょう。
一匹ずつなら抱きかかえられるが、二匹いるから抱きかかえられられない、なんてのは屁理屈ですよ。
重説の場でも、妻と自分（男性）では抱きかかえられる大きさも違ってくるのでは？と言ってる人がいたけど
ご主人に合わせてペットを飼ったとして、奥様はペットを散歩などに連れて行くことはないのかな？と疑問に思いました。
「そんな屁理屈を言う人、同じマンションに住んで欲しくないな〜。」と思います。

>>128
私も同感です。
営業の方の説明を受けても腑に落ちませんでした。

営業の方をかなり突き詰めたのですが、結局のところ
本体価格については
他の物件と比較して高額になった土地代金と広告宣伝費を、
専有部分の仕様をある程度落とすことによって吸収し、ソコソコの値段に抑えたようです。

修繕費、管理費についても営業政策的に常識の範囲内での最安値を設定しており、
将来不測の事態が発生した場合（落書き消しなど）、物価が上昇した場合は対応できない可能性が高いようですね。

販売については、当初の売主の想定と比較して、かなり苦戦しているとのことです。
毎週毎週住宅情報誌に宣伝を打って、分譲も時間をかけて少しずつ売り出さざざるを得なくなっている、とのことです。

苦戦の要因については、やはりこの物件の環境、と言っていましたね・・・

なるほどね。
そういうこともあるでしょうね。
でも営業の言う事は信じちゃいかんと言う意見もあるなか、鵜呑みにするのも
いかがなものかと。。。

まぁ金額的に妥当ではないと考える人は買わなければいいと言うことですね。
結局。

金持って買える人は環境・仕様うんぬんではなくて、気に入れば買っちゃいますし。
金持ってない人はどこに妥協点を見出すかでしょうね。

私は後者ですが・・・^_^;

＞同じ超高層でも形状がタワー型でない、というだけで
＞なんで修繕費や管理費が安くなるんでしょうか？

私も疑問に思い調べてみたところ、板状だから、タワーだからという理由は
特に見つかりませんでした。

しいてあげるなら、年に数回100万円程度かけて行う窓拭きがない
といったところでしょうか。。。

その他外壁修繕時の足場代等も考えられますが、板状だからというより
24階だからってカンジですね。

>147
販売については、当初の売主の想定と比較して、かなり苦戦しているとのことです。
毎週毎週住宅情報誌に宣伝を打って、分譲も時間をかけて少しずつ売り出さざざるを得なくなっている、とのことです
1期はすべて完売なのに、どうして少しずつ売っていくんでしょうか？
もっと販売戸数増やせば早く売れるのでは？

＞147
販売については、当初の売主の想定と比較して、かなり苦戦しているとのことです。
毎週毎週住宅情報誌に宣伝を打って、分譲も時間をかけて少しずつ売り出さざざるを得なくなっている、とのことです。
第１期はすべて完売なのに、なぜ少しずつ販売するのでしょう？
もっと販売戸数を増やせば早く売れるのではないでしょうか？

かなり苦戦してるといいますが、この間はすごい賑わいでしたよ。
あと毎週毎週住宅情報誌にだしていると書いてますが、自分毎号
載ってるかなぁ〜って楽しみにしてみてますが、毎週は載ってない
ですよ。どうしてこんな簡単なことも確認しないで書くんだろうな
って思いますね。

修繕費や管理費で自分が気になったのは、やっぱりタワ−パ-キング
の保守管理量や、将来機械を入れ替える時の費用が莫大なんじゃな
いでしょうか。落書きがあったときに対応できるような費用計上を
他の物件はやっているのでしょうか？そういう比較もちゃんと書いて
欲しいって思いますね。

>>151
>第１期はすべて完売なのに、なぜ少しずつ販売するのでしょう？
>もっと販売戸数を増やせば早く売れるのではないでしょうか？

どこのマンションでも一緒ですが、
要望書を頼りにして、多少倍率がつくように売ってるからでしょうね。
まあ、善戦してる方だと思いますが、そのくらいの要望書しかとれていない
のでしょう。

個人的な意見ですが、
この値段出すなら、絶対三井の方をお勧めしますけどね。

三井のマンションも良いですね。
でも価格が本当に同レベルだと思いますか？
小さめの７０㎡台は高目の設定ですが、９０㎡超の物件は明らかにレジの方が
割安感があります。
・・・あ、三井に比べてですよ。相対的に安いと言うことではないです。

三井の物件はシンボル的な意味からはとても理想に近いかもしれません。
けど最上階９０㎡超が６０００万円台では同じもの三井では買えませんもん。
（三井の最上階４０階超との比較ではなく、同じ階数で見ても買えないっす）

けど私が購入した一番の理由は間取り変更の自由さです。
タワーでは出来なかった間取りがレジでは出来ましたので。

たしかに三井の方が高いが、
間取りによってはたいして変わらないところもあれば、
154さんのように違いが大きい間取りもありますよね。
割安だと思えるところを上手く選べればいいですね。

私は、ここは中層階はいいですけど、高層階は高いなと
感じました。

レジはあらゆる面で満足して購入しました。
満足しないと家なんて買えませんよね。
パークもコスタも見ました。
間取りとか、修繕費とか、すべてひっくるめてレジが勝っていました。
私にとってですけどね。
三井は東急に近いので魅力ですけど、
こっちにも駅できますよー。

内覧会が楽しみで仕方がありません。

この物件は、鉄道や駅前広場や１階店舗など様々な騒音要因がありながら、２重サッシは一部住戸のみであったり
エレベーターが４基とも各階止まりだったり、各住戸の中柱から外廊下にかけての床スラブの厚は約200mmとなっているなど、露骨なコスト削減が見て取れる設備・仕様です。

また、騒音面で言えば、新幹線と近接にもかかわらず、外壁面の内装間仕切りはＧＬ工法が採用されており防音・防カビの面で非常に不利な仕様になっています。

売りの一つである自走式駐車場にしても、駐車場からマンションへのアクセスが悪いだけでなく、店舗用の駐車場と動線が錯綜するので不安が残ります。

近隣の超高層物件と比較すれば、価格そのものは抑えめに見受けられますが、建物・専有部分の設備仕様を考慮にいれると、立地を勘案しても割高で、買い得感はありません。

157さんの書き込みは前にここにリンクが貼ってあった
ところの部分的にうつしてますね。

一階が店舗で広場があって駅に近いっていうのは三井の
マンションにも当てはまると思いますよ。三井のマンシ
ョンはすべて２重サッシでしょうか？新幹線等の音は
確かに不安ですが、車の通る音も結構うるさいものです
よ。それに２重サッシは使い勝手が悪いような気が個人
的にします。

自分は専門家ではないので是非このＧＬ工法というもの
についてもっと詳しく説明していただけませんでしょう
か？またこの工法は今のマンションではどの程度使われ
ているのかものよかったら教えて欲しいです。

スラブ厚は確かに書いてあるとおりのようですが、ＬＬ
-40を確保しているので、音については問題ないと思わ
れます。武蔵小杉の物件は多分すべて土地の購入に多額
に費用をよしているんではないでしょうか。建物の強度
やＬＬ−４０を確保していて音の問題もないんですから
いいほうだと思います。

自走式の駐車場からマンションへは、ちゃんと各階から
エレベ−タ−ホ-ルへいけますからアクセスは悪くないと
おもいますよ。

専有部分については自分としては武蔵小杉の物件ではいい
ほうだとおもいますよ。具体的に専有部分のどこがよくな
いのか書いて欲しいと思います。そうでなければただの悪
意のある書き込みにしか思えません。

レジが最近好調なんで嫌がらせしてるのかな？って思いま
した。

>158

>157さんは、この物件のネガティブなポイントを具体的に指摘されています。

一方で、>158さんは「三井も同じ」であるとか「詳しく説明してください」と誤魔化し
挙句の果てに「自分としてはいいほうだと思う」と主観でしか反論できない。
スラブ厚にしても「各住戸の中柱から外廊下にかけての床スラブの厚」という具体的な指摘に対して
LL-40 という別のポイントを持ち出して、「問題ないと思われる」とごまかしています。

そればかりか「悪意のある書き込みにしか見えない」などと、相手を一方的に悪人扱いしています。

しかも、何の根拠も示さずに「好調だから」と実際は（他の物件と比較して）苦戦しているのに
うその書き込みをし、相手にたいして「嫌がらせ」とまで言っています、

購入を検討する立場としては、ネガティブ情報も>157さんのように具体的であれば大歓迎ですし
これをもとに営業担当者に質問することができます。

しかし、「いいほうだと思う」としか言えず、反論に具体性も根拠もなく、ただネガティブ情報を「悪意」「いやがらせかな？」としかいえない>158さんのような書き込みは、購入検討者にとっては非常に迷惑です。

>158さんのような、ネガティブ情報はとにかく悪意と決め付けたり
いい加減な情報で問題点をごまかして物件のすばらしさしか書き込もうとしないような人こそ
「荒らし」か、それより悪質なものになりかねませんね。

２重床でベタスラブなら２０ｃｍは平均的な仕様じゃない？

＞159さん

スラブ厚は厚ければ厚いほどいいんでしょうか？
自分はそうは思いませんでした。200mmというの
は標準的な厚さだと思います。厚さは標準的であ
るならば問題となるのは音だと思ったのでＬＬ-
40を確保してると書きました。

ＧＬ工法についてはどのような工法のため防音や
防カビにすぐれてないのか、自分としても知りた
いので教えてほしいと書きましたが、駄目でしょ
うか？

何の根拠も示さずといいますが、販売が苦戦して
るという根拠を示してますでしょうか？自分はこ
の間ＭＲへ行ったときに好調に販売がすすんでお
り、残っている部屋も大分少なくなってきたから
好調だと思ったのでこのような書き込みをしまし
た。

ネガティブということではなく、一方的なものの
書き方になんでだろう？って思ったので書き込み
をしました。もし気に障ったのであれば申し訳あ
りません。

160さんのおっしゃるとおり、ベタスラブは180-200標準ですよ。
ボイドスラブに必要なスラブ厚とは異なります。
コスト削減とは全く関係ありません。

外壁のＧＬ工法は問題ありませんよ。
問題があると言われているのは、戸境壁ですね。

ご指摘の点は的外れかと思いますよ。

普通のスラブ２００ｍｍ、ボイドスラブ２８０−３００ｍｍくらいが標準ですかね。
リビングのボイドスラブは少々薄いかな。

>>161
．．．スラブ厚はどちらかというとLHの方では？

マイナス情報が間違った情報なら正せばいいのに。。。
真実を隠しても意味が無い。
マイナスポイントがあってもそれを補うプラスポイントが見出せたから選んだはずなのにね。
購入者がそのマイナスポイントを追及しないのもおかしな話だね。
普通はこれだけ高額な買い物なんだから不安材料はあがった時点で自分で調べないと不安に
なると思うけどやんないのかな？

＞モデルルームは閉鎖でなくて移設でしょ。

本当に検討者の方で、情報のアンテナ立てていますか？
ＭＲは閉鎖して、冬に建物が完成したら、現地販売するんですよ。

＞専有部分の仕様があまり良くなく、

ですから、仕様があまり良くないって根拠を書いてくださいよ。
１５７さんの指摘は的外ればかりでしたよ。

＞環境が悪いこと

これは駅近だから騒音などが心配という点ですよね。
購入者はこれらは理解した上で、利便性を重視して決断しているんですよ。

＞単純に比較すれば、この物件は「苦戦」しています。

普通苦戦というのは、完成後も残っている物件などを言います。
確かにコスギタワーの方が売れ行きは早いですが、
現状の売れ行きで何が問題なのでしょうか？
マンションは少しでも早く売るのが良いマンションなのですか？

もうちょっと妥当性のある発言してください。

>166さん

モデルル−ムが閑散としていれば普通は苦戦してると
おもいませんか？またそれとは別に価格表をもらいま
したので、全体でどの程度売れているのかを把握して
の発言です。徐々にですが、確実に売れていますので
苦戦と苦戦というのもどうかと思い書き込みをしまし
た。

スラブですが、みなとみらいのフォレシスを見たときは
３００ｍｍって書いてあったような。。。過剰ってことかな。。。

＞１７１さん

ボイドスラブであれば、２８０ｍｍ、ベタスラブであれば、２００ｍｍあれば
合格ラインだと言われます。
天井高などが犠牲になっていなければ、
スラブ厚が厚い方が防音性は基本的に高まりますので、良いかと思います。