ザ・パークハウス グラン一番町（予想）

まあ皇居は東側にあり道路を隔てるだけ北側は英国大使館の低層の建築物なので皇居を望む部屋はふんだんにあると思います。半蔵門駅より至近　ここを越える立地のマンションはなかなか新築では出てこないと思われます。

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坪3000-5000？

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一般販売無いのでは？
少なくとも良い部屋は全て縁故で終了でしょう。

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>>4 マンコミュファンさん
白金ザスカイとでは全然格が違うと思いますよ。

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>>3 マンコミュファンさん
ここの総床面積87,000㎡ でこの間発売されたザ・パークハウス グラン三番町26が総床面積16,884㎡でおよそ5倍の広さ　ザ・パークハウス グラン三番町26が総戸数102戸でしたので総戸数500前後じゃないでしょうか、それだけあれば縁故だけでは埋まらないと思うのですか。坪2000万というところでないですか？

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>>7 評判気になるさん
御免　、ドブ川かつ低地の古川沿い　首都高隣接の土地に建つ白金ザスカイと
番町ってだけでも超富裕層の住むステータスのある土地でしかも一番町三番町二番町
一番町と番号が低いほど価値が高い言われている、しかも道路隔て千鳥ヶ淵公園　その奥は半蔵濠、これを越える地格の土地は日本広しとそうそうは出会えないです。
　ここの土地の凄さわからんですかね。

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まあ皇居を借景にして日々の日常生活を送るというのは日本人なら誰もが憧れますよね。

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>>10 名無しさん
でもそう思って白金ザスカイに満足して住めるなら安上がりで幸せじゃないかな。恐らくどう考えてもこれから出来る、一番町1の物件のほうが遙かに高額になるでしょうから。

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>>6 職人さん
26より部屋の大きさは全然違いますと思います。

ここ平均200平米以上かもしれませんね。

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北と西向きは坪2000くらいかな。
南と東はもっと上ですね。
グラン千鳥ヶ淵や桜苑の仲介が表に出てこないように、番町のプレミアムは、普通のマンションとは格が違うんですよね。

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定借だろうから坪1200と予想します

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>>15 坪単価比較中さん
それどこの情報ですか？

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ここが定借でなければ全てアンダーで販売終了でしょう。坪5000万円でも買いたい人は山ほどいると思います。

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>>3 マンコミュファンさん

三菱関係者でしょう

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>>21 匿名さん
定借ではないです。
そう、南東角の上層階は坪5000クラスですが、その値段でも一般人には売ってすら貰えません。国会が近いですし、日本全国の有力者がコネを使って購入します。
このスレは立てるだけ無駄のスレです。

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>>13 マンション検討中さん
三田ガーデンヒルズのPM棟の200平米の部屋は売り出しは17億からでしたから、この立地で200平米以上で皇居の望める部屋でしたら20億はまず下らないでしょうね。そんな払える人は超富裕層の中でも日本人ではそうそういないでしょうね。ますます外国人ばかりになるのでは、もともとイギリス大使館跡地なので英国人とかは購入されないでしょうかね。皇居に近いから皇室関係の人とかはどうでしょうかね。

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100平米以上で皇居ビューで10億以下で買えればいいんですけど。

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直接と言いますなら、こちらの物件は公開販売する可能性は結構低いです。

東急、三菱地所関係者、そして三菱財閥による関係者にアンダーで完売する可能性が高いです。

その後はグランデスクで販売しますなら、簡単に完売しますね。

三菱と縁がない方であれば、購入する可能性が低いです。

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>>26 マンコミュファンさん

同意です。
奴ら武蔵小山の次はここを嵐に来てますね。
困ったもんですよ。

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>>27 マンション検討中さん
グランオーナーでグランデスクも登録していますが、それだけでは全く買える気がしませんね。
もっと強いコネが無いと無理だと思います。
北側低層などの条件の悪いところが数部屋、グランデスクメンバーに回ってきて抽選って感じでしょうね。

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>>30 名無しさん
そうなの？麻布台ヒルズみたいなものだと思えばいいのかな

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>>30 名無しさん
グランデスクの担当へ強烈な購入意志を伝えますならいいと思います。

西、北側で一番条件悪い物件でも欲しいなぁ、チャンスありますかな

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北側はイギリス大使館が借景できて建物も低いので武道館方面の皇居が一望できて景色は悪くないと思いますよ、南側も公園になってるので日当たりも良好、良くないのは西側でしょうね。一番狙いは東南の角部屋。

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ちなみに
物件名 ザ・パークハウス　グラン　千鳥ヶ淵
住所 東京都千代田区三番町２－１
交通 / 駅徒歩 半蔵門線 半蔵門駅 徒歩7分
南北線 市ヶ谷駅 徒歩13分
有楽町線 麹町駅 徒歩12分
東西線 九段下駅 徒歩13分
※ 当該物件の最寄駅(路線)、バス停、およびそこまでの徒歩所要時間です
構造 鉄筋コンクリート造
規模 地上14階地下2階建
間取り 2LDK～3LDK
専有面積 72.26㎡～127.76㎡
総戸数 69戸


あの伝説のザ・パークハウス　グラン　千鳥ヶ淵の専有面積が72.26㎡～127.76㎡程度でしたので、同じデベロッパーが作るのだから成功体験もあるだろうし同程度の広さで攻めて来るんじゃないですか。

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https://www.mec-r.com/news/2013/2013_0917.pdf

「ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」
最高倍率13倍・平均倍率5.09倍で全戸即日登録申込完売
最高価格5.42億円の住戸を含む販売総戸数全22戸に登録申込
「全住戸より南東面に皇居の森を望む都心の稀少立地」「最高水準の住まい」にご評価 「ザ・パークハウス グラン」シリーズ全物件好

あの時も　販売方法は登録抽選方式だったので同じと予想できるけど
73戸(事業者協力住戸51戸含む)で実際売り出されたのは22戸だったようですね。

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引渡優先順位
〇三菱創業家一族とその関係者
〇日本の名門家
〇三菱重工歴代社長、会長ほか
〇三菱との取引会社創業家一族ほか
〇三菱地所との有力取引法人・個人

以上で西向き含め完売確実

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>>34 職人さん
すいませんこれ違ってますね。
物件名 ザ・パークハウス　グラン　千鳥ヶ淵
専有面積　72.26m2~179.17m2
総戸数　73戸(事業者協力住戸51戸含む)

が正解

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>>36 匿名さん
まぁ買えんわな。
独占批判を回避するために、北側1割位は売り出すかもしれないけど、出来レースかな。

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>>36 匿名さん
三井レジデンシャルや森ビルは公表しないで売った新築物件はあるけど。三菱地所レジデンスの新築マンションでそのように一般販売しないで内々で売ったことあるんですか？

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>>40 マンコミュファンさん
白金ザスカイ　あそこ夏になると脇を流れる川の水が腐って匂いがたまらんでしょう。
おまけにゲリラ豪雨があるとその水が溢れそうになるし。
ここではなく三田小山の開発予定のマンションが値段や格から言って白金ザスカイのライバル比較対象になると思うよ。

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>>39 職人さん

パークハウスグラン南青山、パークハウスグラン南青山四丁目は、アンダー販売だったと思います。

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>>36 匿名さん
〇三菱創業家一族とその関係者
〇日本の名門家
〇三菱重工歴代社長、会長ほか
〇三菱との取引会社創業家一族ほか
ここまでの方々は既に先祖代々からの立派なお屋敷などに長年住んでられるのでいまさら買いたいとは思わないでしょう
〇三菱地所との有力取引法人・個人
これだけはあり得る。

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白金も番町もかなり値上がりしていますからね。

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一番上がったのは勝どきですね。

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完全アンダーだと、麻布台ヒルズ方式ですか。

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仮に一般発売あるとして、東向き中住戸皇居ビュー120平米(36坪)で10億と予想。

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白金も勝どきも有明もかなり値上がりしている。

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>>50 通りがかりさん

120m2のような狭い部屋は東向きにはありません。

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>>52 匿名さん
そうなんですか？
覚えておきます。
三菱関係者ですか？

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もし抽選販売になるとしたら、傾向として竣工2年前だから28年6月頃でしょうね
その数ヶ月前に広告がでる、お得意様にはその1年前に声が掛かるって感じではないかしら。

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>>41 ご近所さん
最近は下水幹線が整備されてるから古川が臭うことは無いですよ。都心の下水は品川駅の海の方まで運ばれてそこで放流されている。

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まあ古川に清流が流れているそうでないなど番町の物件には全く関係なく、どうでも良いことなのですが、以前ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス&タワーの購入を検討して現地に見学に行った時川が汚いのと臭いのと高速の高架があって昼間でも薄暗いのでここはちょっと住むにはなあ～と思って辞めました。あれから大して年数経ってません。白金ザスカイも似たような立地ですよね。高架の高速道路沿いや都心の河川がお好みならなら選んで住まわれたらいいんじゃないですか、蓼食う虫も好き好きですから、否定しません。

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https://www.kencorp.co.jp/housing/properties/134426/2008080391/?
utm_source=facebook&utm_medium=cpc&utm_campaign=rent&utm_content=dynamic&utm_id=23854263377500509_v2_s03&utm_term=120208934602170510

出た！

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三菱地所に問い合わせした、ようやく建築開始の許可がでたところで、まだアンダーで売るかどうかも決まっていないそうです。　

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>>13 マンション検討中さん

確かここは200戸程の様ですから、延べ面積から計算すると、平均平均200平米以上と思います。殆どがアンダーで契約されるのでしょうね。

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こちらに関連記事が有りました。

https://news.yahoo.co.jp/expert/articles/7cc1f692ff4590243dd954786846a...

「安くても50億円以上。広さによっては100億円以上」ですって。富豪で無い方はお引き取り下さい。

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ここのすごいけど、麻布永坂町の三菱地所もすごい立地
２つとも麻布台ヒルズを超えるな
坪単価４０００くらい行きそう

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>>65 マンコミュファンさん
そんな古川沿いより、城南高台ブランドアドレスのパークシティ武蔵小山ザタワーっていう、超人気の瞬間蒸発マンションがいいって聞いたけど

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四番町のモデルルーム

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戸数書いてないけど外観図的には、西側4*14東側3*14
北南わからんけど同じぐらいのスパンだとして角部屋抜いたら3*14*2
で182戸ぐらいかね。
200戸だとしても一部屋辺り共有部分含んで435㎡ですか・・・

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>>64 マンション検討中さん
永坂町は、現地を散歩がてら見に行ったけど、確かにすごい立地だった。

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>>66 さん
>>パークシティ武蔵小山ザタワーっていう、超人気の瞬間蒸発マンション
人気マンションはすごいんですね。
こういったマンションは、不動産営業さんに口利きしてもらう感じでしょうか。

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>>56 職人さん
今は下水幹線が整備されてるから都内の下水は全て港南にある下水処理場まだ運ばれてそこで運河に放流されている。古川はかなり綺麗になりましたよ。

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ストリートビュー見ています。
閑静な住宅街といった感じ。お店屋さんはあまりないのかもしれませんが、すごくいい雰囲気でした。

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>>54 職人さん

無知ですみません。ローンを組む場合は28年6月くらいに仮審査で30年6月の引き渡し時に実行という感じなんでしょうか？

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>>74 マンション掲示板さん
年月日は分かりませんが、販売開始の段階で、ローン審査を通っていないと申し込みをすることが出来ません。

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>>75 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。おそらく全てアンダー販売だと思いますがチャンスあればいいですね。東、北、南、西の順で単価高そうですね。

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>>76 口コミ知りたいさん
単価も高いでしょうが、東側は大きい部屋んlみでグロスもかなりになるでしょう。
東川皇居ビューは、最低でも100平米6、7億位からかな。

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四番町のno4の横、PC千代田四番町の向かいに三菱地所Rが建築中の4階建鉄骨は、ここのモデルルームで間違いないですよね。

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アンダーが勝つ不公平な世界は、株も債券も同じ。
私募債、PEにアクセスできるかでぜんぜん違うからね

森ビルや三菱地所や東急からアンダーの誘いのない人は、ＭＲの予約合戦に参加するという流れか。最近はわざとＭＲ予約取りづらくして煽ってる感があるから、余計たちが悪いね。

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>>78 マンション検討中さん

どうなんでしょうね一切明らかにしてませんがそうなんですか？販売時期も未定とか。。。

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>>80 マンション検討中さん
医療も芸術も教育も縁談もみんなそうでしょう。トップ層しかアクセスできない領域は昔から数多あるよ。

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価格が50億以上の物件に、住宅ローンの心配している人が理解できんのだけど、47億現金で3億ローンみたいな資金計画ってこと？

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>>77 匿名さん

最低でも250平米、価格は50億からやで。皇居ビューはさらにお高い。

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>>85 口コミ知りたいさん

またぁー、吹かすんだからぁ。

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現地見に行きました、塀で囲われた隙間から覗いてみましたが、まだ基礎も立っておらず整地だけの状態でした。

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>>87 購入経験者さん
2030年竣工ですから。
販売もまだまだ先でしょう。

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写真も撮ったので揚げようと思いましたが画像の投稿が出来なくなっていて残念です。

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写真投稿できるようになってますね今こんな感じです。

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>>90 職人さん
まだまだ基礎も出来てません。

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周辺の中古マンションを買い漁ります。

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番町で三菱地所レジ物件を数件持っていますが、多少強めに見たとしても、
西側2000、東側3500で、北側と南側は2500とすると、平均すると3000は切る水準ではないかと思います(平均2600から2800など)

三菱地所の思考からは、
1 東側以外は、グラン千鳥ヶ淵などのような皇居ビューの特別感はないこと
2 そうなると、東側以外は、ある程度の実需を想定した価格付しかできないこと(max2000ー2500)
3 一方で、東側は、競合は港区の高額物件となるため、坪3000以上も狙えること

　　　　　　　　東側以外　　　東側
100平米(30坪) 6ー8億円　　設定なし
130平米(40坪) 8ー10億円　　　12ー16億円
160平米(50坪) 10ー13億円　　15ー20億円
200平米(60坪) 設定なし　　　18ー24億円
300平米(90坪) 設定なし　　　30ー40億円

これくらいだと、ある程度の実需ニーズもありそうで幽霊マンションにはならず、かつ番町エリアのトップマンションとしてのステータスも確保できるのではないでしょうか

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>>93 マンション掲示板さん
東側が欲しいですが、購入できるルート確保が困難です。

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三菱地所の販売員の方にはっきり言われた、ここはアンダーで販売する予定だとさ。

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ここの分譲時には周辺相場も相当高くなってそう。

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>>95 匿名さん
要はアンダー側に行けば問題なし。

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グランデスクに登録してる程度だとアンダーの打診は来ない、、かな？
番町のグランから住み替えたいですね。

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>>98 匿名さん
同じステータスですが、厳しいと思います。
三菱グループや大手ゼネコン役員とか、与党親族とかそういう感じだと推測します。
特に国会が近いので、地方選出議員は手を回してくる可能性が高いと思っています。

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三菱地所の超高級物件はインナー販売に完全に舵を切っている。麻布永坂町も完全インナーだとさ。

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麻布永坂町計画は問い合わせたら賃貸になるそうですよ。

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本当にこんなところ分譲するんですかね。目先の利益目線では売った方が儲かるかもしれませんが、長い目で見たときにこの土地は手放さないほうがいい気もします。自社で持っておいて賃貸にするか、せめて土地だけでも留保して定借として売った方がよくないですか。

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>>55 eマンションさん
いや、夏場に古川沿いの交番のあたりの橋を渡った時は十分臭ってたよ
あのちょろちょろ川の水はドブみたいだからね

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>>105 匿名さん
がめついスミフだったら確実に定借だったろうね
品が良い三菱は、持っててもこんな開発しづらい土地は高く売れる時に売り切って清々したいんじゃないかな

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>>108 マンション掲示板さん
品が良かったらここに御所が見える高さのマンションを建てないと思いますけど。堅い職業＋ここを変える財力の人物って結構限られるので、本当に身元の堅い人だけで捌き切れるんですかね。　天皇陛下の御住まいの近くにどこの馬の骨ともわからない成金が所有者として入るくらいなら、せめて三菱が審査でコントロールできるように賃貸にしてほしいです。

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>>107 マンション検討中さん

古川って雨が少ないと水がよどんでて流れが悪いのが原因だと思います。
目黒川も同じ。運河や海に出ちゃえば何でもないんですけど。

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こんなとこやめて、
最強の 白金高輪ザスカイ にしとき？

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>>109 匿名さん
過去にザ　パークハウスグラン千鳥ヶ淵を作ったぐらいだから、ここだって同じようにやるんでないでしょうか。

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>>112 匿名さん

残念ながら、こちらのマンションは黒い箱状の建物になります。鹿島建設らしい柱梁のラインを強調した可もなく不可もないデザインです。その代わりにオール平面駐車場であったり、ジムやプールも付帯する予定ですが、300㎡超のような部屋はなかったと思います。

ザパークハウスグラン千鳥ヶ淵は竹中工務店でしたので、陰影のある凛とした唯一無二のマンションになりました。間取りも文句のつけようがないくらい素晴らしいですから、クラスなどの模様替えや設備機器の入替はあるものの大幅なリノベーションなどする必要がないと思います。

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追伸
順梁のRCラーメン構造で免震です。
敷地周囲は緑地帯の公開空地を設けていますが、魅力的な外構デザインになるかは不明です。

番町エリアは賃料が安価なために投資投機マネーの運用向きとは言えません。いわゆるアップサイド余地も含めて三菱地所へ献上するような価格帯になると思いますので、スリーダイヤと番町、そして皇室とともにあるような本物の資産家しか保有してはいけないマンションになると思います。

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今日斜めのビルの最上階から見たら，基礎が終わったみたいですね。

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今日前を歩いてすごいところにマンションできるなって思ってここに辿り着きました。
えぐいですね。立地が。マジで。
ちょうど搬出で扉開いてたんで覗いたら地下へのスロープできてたんで地下駐車場作ってますね。
英国大使館の敷地だったんですから、まあ天上人の棲家ですね。
パークハウスグラン千鳥ヶ淵の前も歩いたら一階にフツーに最新のロールスロイス停まってました。。。
でもそこ以上の場所ですね。ここは。

白金ザスカイと比較してる人いたけど黙った方がいいですよ　次元が違いますよ、この場所
私他県の不動産業者ですが昔から半蔵門のダイヤモンドホテルが定宿でして、東京は皆さんほど詳しく無いけど地価がこんなになる前からこのエリアの雰囲気好きで泊まってました。デザイン否定してる人いるけど　一番町練り歩きましたけど、格子デザインが番町のトラッドデザインなんだと思いますよ、高台のマンション素敵なの多かったですね。ここも蔵屋敷の格子窓モチーフで品がよくでかつモダンで素敵です。私は到底手が出ませんが　違いがわかる人に買って欲しいですね。

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皇居ビュー住戸は当然神として、北向きは英国大使館だし、南の半蔵門公園も意味わからんくらいおしゃれだし、西向きですら道路幅そこそこあって、中層階から抜けてくる。
この辺は他の"番町エリア"とは正直レベルが違う。

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116の追伸です。
また開いてたんで入り口の警備員さんに基礎の上にあの建ててる３階建てなんすか？って聞いたら鹿島さんが近くのマンション借りてたんだけど全部引き払って工事用に家建てて住み込むそうです。
気合いの入れ方半端ないですね。低層マンションくらいデカかったんでまだ地下工事やってるんで工程的に変だなって思ったらでした。
鹿島の監督さん曰く東京で一番高いマンションになるだろうと言ってたと。
まあそういう事です。

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>>116 マンション掲示板さん

セキスイの九段坂病院跡地がそろそろ販売開始してるようだけど、ここはまだ？

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＞＞116 マンション掲示板さん
このマンションの一番高い部屋を買う人は、「天下を取った」という気持ちになれるのかもしれませんね。
三田ガーデンヒルズも、ここのロケーションと比べてしまうと、チョロいものだと感じてしまいます。

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