ザ・パークハウス 千代田六番町

>>179 検討板ユーザーさん
>等価交換組に3分の2以上取られてる
そこは全然重要じゃないかな。
値段と間取りと仕様が良ければ普通に買います。

>>179 検討板ユーザーさん
分譲組は買いたくても倍率が上がり過ぎて買えない
という意味なら同意です。

>>179 検討板ユーザーさん

ただでさえ販売戸数が少ないんだから
私が買う分はちゃんと残しておいてよね、
という本音に同意です。

中国系富裕層が都心部のマンションを購入するケースが増えている、という報道を最近よく目にするようになりましたが、実際に番町エリアではここ１年くらいで急に中国語を話すファミリーが増えているように感じます。
東京中華学校が五番町にあるということもあるけれども、おそらく番町小、麹町小、九段小に入学する中国系のお子さんも増えていることでしょう。
そういう方々がバンバンとキャッシュでこのエリアのマンションを買っていく流れは当面続くと私は考えています。そのうち、市ヶ谷の中国飯店や麹町の登龍といった高級中華料理店以外に、ガチ中華の高級中華料理店ができるのではないでしょうか。

マンションは共同住宅。買ってからは管理がすべて。
3分の2以上なら、管理組合の役員をずっと等価交換組にすることもできる。等価交換組に有利な改修をすることもできる。分譲組に費用を多く負担させることもできる。積立金の変更だってできる。本当に何でも出来ます。
せっかく購入するのに、オーナー管理人がいるような所を選ばないよ。

>>185 マンション掲示板さん

だからって、よそ様は買いたいから買うんですよね。
地権者様がどうとかはあまり関係ないです。

六番町×四ツ谷駅×三菱地所レジ

というだけで、日中攻防戦が繰り広げられそうです。

一般的に「元地権者」が4分の1を超える物件は要注意と言われています。管理組合における拒否権を与えてしまうことが理由のようです。
比率が過半数を超えて3分の2となると、なかなかに勇気がいりますね。新規組は「住まわせて頂いている」という覚悟が必要です。

>>186 eマンションさん

実質四ツ谷、市ヶ谷、麹町駅が徒歩5-7分で利用できるのは強いですよね。

>>184 匿名さん
中華学校は台湾の方が通学している学校です。

中国本土に関係ありません

>>190 マンション検討中さん
もはや中国本土の富裕層の多くは、中国本土の制度に基づく教育に興味を持っていないんですよ。猛烈な受験勉強が必要なのにもかかわらず、そのリターンが悪化しているためです。
このため、彼らの教育戦略は、子息を台湾系の中華学校に入れたり、米系のインターに入れたり、日本語で受験させて東京の進学校に入れたりといった具合に、多様化が進んでいます。
彼らからみて物価が安くて市民の民度が高い都心部は、教育環境として世界でもトップクラスの魅力を持っているようです。そうした観点からも、公立小のレベルが高い番町エリアは、今後ますます人気が高まると考えておいた方がよさそうです。
市ヶ谷に中国人富裕層向けの書店ができるそうで、これもそうした流れに沿うものでしょう。

>>191 匿名さん
中華学校は中華人民共和国国籍の方は入学できないはずです。言い換えれば恐らく中華民国国籍を持つ方しか入学できません。
中華学校より麻布台のザブリティッシュスクールの方が人気と思います。
最終的に大学がアメリカのトップしか考えられません、私の従兄弟は高校から国際学校通学しましたので、クラスメイトはほぼ中国の富裕層、みんなアメリカと香港の大学（実家深センなので近いですから）しか考えられません。
日本の進学進路はよくわかりませんが、公立校であれば全英語環境、全外国教員なら富裕層の子供さんが通学可能と思います。

>>187 匿名さん
ブリリア一番町には結構います。

>>134 匿名さん
番町エリアの事を本当に良くご存知の方です。

>>187 匿名さん
番町も最近になって急に中国系が増えてきた、っていうお話。昔からの住民は誰もがそれを実感している。

番町で中国系の方が増えているかどうかという話をしているのであって、湾岸と比べてどうという話はしていない。
だから「湾岸の方が多い」とか言われても、はあそうなんですかとしか言いようがない。
番町で増えている、湾岸はもっと増えている。のかもしれない。それだけ。

検討板がこれでは地権者として不安になりますね。

地権者様、拙者も1部屋住まわせて頂いて良いでしょうか。

予想通りの正式価格、、、、どこも抽選なので当たり前ではある。

おいくらでしたか？

目の前が小学校てうるさいのかな
車の運転出し入れが大変そう

ここは希少性の塊。
六番町、新築、ワイドスパン、高仕様(グランクラス)にもかかわらず、共用部は最低限に必要な各階ゴミ置場と宅配ボックスに留めているので管理費割安。駐車場代も割安。

懸念は地権者住戸が多量に賃貸される点だが、最低でも坪2.5万円以上の賃料帯だから変な人は入って来ないと思う。

価格は割安割高な部屋が入り混じっているけど、買えるなら買いです。因みに当方も登録します。

等価交換組は全体のどれくらいでしょうか？

>>206 検討板ユーザーさん
総戸数 48戸（募集対象外住戸32戸含む）
販売戸数 14戸
とありますので32戸だと思います。

ニ七通り沿いのNTT案件は賃貸でしょうか。
三菱地所も参画するみたいで、ウェリス千代田六番町を期待してます。坪単価はおそらくミニマムで1400スタート？

>>207 購入経験者さん
それって大手が扱っていい水準なのかな。
見えない部分にかなりの歪みがありそうに思いますが。

>>209 匿名さん

新規購入者が事業費を過分に負担しているという疑念でしょうか？にもかかわらず、購入後は肩身の狭い生活を強いられるという懸念でしょうか？

>>210 eマンションさん
「見えない部分」なので見えないのです。

もし自分が地主だったら、事業化に納得するために、色々と要望を出すでしょう。それが3分の2であれば。。。
「歪み」はどこで解消するかは想像が出来るでしょう。

駐車場設備や共用部は、誰が使って誰が負担するのでしょうか。
例えば新規購入者分の車の割当数は、3分の1になってますか。
建設や維持負担は3分の1のはずです。考えるとキリが無いです。

それでもどうしても住みたい人が買えば良いのです。

>>211 匿名さん

今や都心部人気エリアのマンションは椅子取りゲーム状態ですので、千代田区六番町や港区赤坂1・六本木1や白金台奇数などの鉄板アドレスは一般分譲してもらえるだけでありがとうです。

当然にそれらのマンションはプレミアム価格ですが、資産性は担保しやすいので刹那的な価値しかないタワマン双六を脱出したい方向けです。

駐車場や駐輪場の割当も一般分譲向けに十分確保されていますが、懸念点は地権者住戸の転売価格や賃貸部屋の賃料価格です。一般分譲よりかなり安い賃料価格で募集する傾向があるので、投資家には心配の種でしょう。

賃料決める時は普通は不動産会社の推奨賃料に従いますから、地権者かどうかで違いはでないですよ。

>>213 匿名さん

そうでもないですよ。
例えば三菱地所レジデンスがサブリース契約している場合は竣工時に多量の住戸を埋めるために相場賃料より少しディスカウントしたりします。

その為に当方は投資用で購入しても引き渡しからしばらく募集せずに成約賃料の上昇する具合を見計らうまでは自分がセカンド利用してます。昨今のインフレ相場だと年1割(10%)増とか普通ですしね。

いずれにせよ、たくさんある中で「敢えて選ぶ物件」でもないですね。

いやー買った瞬間含み損でしょここは。
グラン並といくら言われようと現実にグランではないわけで、中古で買う人はそう評価しますよね。規模だって小さいし。
近隣の中古を見れば明らかに割高だと思いますが

>>216 匿名さん

うちの都心タワマンは購入価格の２倍を超えました。
毎日、気分がウキウキです。

早くも牽制しあってます？

やはり高額部屋は転売ヤーより正規デベから新築で購入したいです。内装や設備の保証期間もありますし、何かあれば対応してくれる。
また、番町エリアと三菱地所のコンビはこれからも鉄板。

>>216 匿名さん
同じ意見です。
近隣ならパークコート千代田四番町を選びます。
ここより高いと思いますが。。。

これで坪1500とか正気かよって思うけど、千代田四番町の中層北向で坪1550で出てるので、パッと見違和感は無い。

>>215 マンコミュファンさん
たくさんとはどこでしょうか？

>>219 匿名さん
パークコート千代田四番町、中古だと
26坪弱の２LDKが4憶弱で買えるみたいですよ。

>>222 マンション検討中さん
つまり坪1550ですね。

中古相場かなり上がってますね。抽選当たれば買った瞬間含み益ですよ。

んなわけねーよ
上がってるのは売り出し価格であって成約価格じゃない。売り出しなんていくらでも上げられるから無意味
成約で見れば買った瞬間爆損なことはすぐわかる

等価交換3分の2とかよくわかってない外人が買いそう。

六番町でこの坪単価はかなり割安だと思いますよ。

なるほど。
番町について、等価交換について、よくわかってない外国人になら、上手く売り切れるって戦略か。
戸数も少ないし、良い戦略ですね。
「六番町は全国2位」と言うのも、印象操作としては上手いです。実際には、この場所は番町内では地価が高いところでは無いのですが。

等価交換の住居が多いマンションが良いのか悪いのかなんて、はっきり言えばどうでもいいことだ。なぜなら10年も経てば、どのマンションだってオーナーはどんどん入れ替わっていくからだ。
このマンションにおいても10年後は、等価交換の住居が売却されるケースは多々あるため、結局のところ近隣のマンションと同じような住民構成に落ち着くことになる。
不動産は長期で先をみることが重要であり、新築時の一点だけで考えているとチャンスを逃すことになる。

マイナス金利解除正式決定しましたね。これで金利上昇&不動産価格も落ち着きますね
それでもこの物件に突っ込む人の気がしれないですが、まあここ買うような人はそもそもローンなんか組まないのでしょう。