パークタワー向ヶ丘遊園ってどうですか？

>>440 検討板ユーザーさん
プロミライズ青葉台は第1期で全体の4割以上成約してましたけどね（232/556 ※地権者住戸除く）。規模が大きいほど1期の販売率が低いとは一概には言えませんね。客付き良ければデベとしては売りたいから供給するのが普通ですし。販売スタッフのキャパを超える客付きであれば供給の制限はあるかもしれませんが。

>>440 検討板ユーザーさん
確かに規模が大きい物件ほど第1期の販売率は低くなると思います。
例えば500戸以上の大規模物件の場合と、50戸以下の小規模物件では好不調の販売率を同じ数字を用いるというのは妥当だとは思えません。
あの人気の高い幕張ベイパークのライズゲートタワーですら総戸数761戸に対して第1期販売戸数は161戸と全体の約20％ですが、この数字をもって販売不調とは誰も言いませんよね。ライズゲートタワーは多くの部屋で抽選になるようにあえて販売数を絞っているという見方もできるかもしれませんが、いずれにせよ大規模物件の場合には販売戸数が多いので販売員がこなせる物理的な事務量の制約があり、小規模物件よりは1回の販売率は下がる傾向にあると思います。

>>442 匿名さん
まさにそう思います。抽選の程度で評価するなら分かりますが。
1月からMR案内が始まり、まだ約2年ありますから、さほど人気がなくても駅2分ですし、なんだかんだ売れる気がします。

500戸以上の大規模で第1期に4割以上成約したプロミライズってすごいな

プロミライズ向かいのプラウド青葉台は完売早かったですね

立地・スペック・価格のバランスを総合的に受け入れられないと評価はされないですよね。どんなに好立地でも低スペックで高価格なら選ばれないと思います。早期完売するマンションは総合的なバランスが良いのでしょうね。

登戸タワマンがだいぶ先だからエリアに競合相手はいないわけだし、竣工後も含めて少しずつ売ってく計算かね

いくら徒歩2分とはいえ駅力、街力の低い向ヶ丘遊園なので高いと思いますが、競合が無い中では時間をかければそれなりに売れていくのかもしれませんね。三井も競合がいないのをいいことに購入者の足元を見て吹っ掛けてきているように思ってしまいました。

あれだけ酷評された東陽町も売れたし、販売率がどうとか、プロミライズがどうとか、言ったところて安くもならないし、売れないこともない笑
天下の三井様の物件で売れ残ってる物件は、この世に無いんだよ。

外廊下、各階ゴミ置き場無しだろうと、価格、管理費、修繕費が高かろうと、販売率の進捗が遅かろうと、一部の連中がいくらディスろうが、マンションは立地が8割なわけで、三井ですから2025年末までに売れる見通しでいるんでしょう

マンションスペック云々はともかく、登戸と遊園の再開発が残念な結果になったからなあ…
学生に融資してたローン屋が立ち退いただけまだマシか笑

登戸のタワマンの1~4Fの一部に東急フードショーが入ると地元の方から聞きました。東急不動産、東急、東急電鉄が事業協力者なので自然ですが。遊園南口から登戸タワマンの区画整理を東急系で進めてもらいたいものです。

ここですか？1期で大爆死タワーって。

1期1次で良い部屋を予約出来ました。このマンションを選んだのはとにかく『立地』です。そして川崎市が30年以上の歳月と1,000億円を投下した区画整備事業がもう直ぐ完了するエリアに、三井が建てる『ランドマーク』になるマンションだからです。資産性を重視しているので、細かなスペックやランニングコストを考慮する比率は小さかったです。2026年からスタートする新しい生活を楽しみにしています。

ディスる人間は、心が貧しいというか、駅徒歩2分や免震など良い点は触れず、ネガティブな要素を挙げ連ねるのが好きですからね。
都心には当然劣りますが（都心に興味ない方が多いと思いますが）、不動産としての資産性は悪くないと思いますね。

>>453 マンコミュファンさん

セールスは計画通りに進捗しているそうです。ご心配ご無用です！

>>454 匿名さん
同じくです。駅前ランドマークと周辺の将来に期待して決めました。

>>457 マンコミュファンさん
私も同じくです！
これからが楽しみですね！

立地で良い点としては、小規模駅なのでダッシュすれば玄関から1～2分でホームに立てるところかな
都内の駅は直結とか徒歩1分とか言ってもその後延々と地下に潜っていったりするので
未知数な点としては区画整理の将来が読めないので、微妙な感じになると従来どおり南口優位が揺らがない感じになりそうなところ
いずれにせよ住みたい人が買う物件で、投資目的で買う物件じゃない

住戸価格はもちろん、中途半端な規模のタワマン（板状を25階建てにしパークタワーと名乗っているだけ）ゆえ管理費・修繕費が割高なので、自己居住用に物件、エリアを気に入った新築派向けですね

区画整理の長い経緯を知るわけではないですが、個人的には北口の区画整理は良い感じに向かっているように感じました。南口はプラウド向ヶ丘遊園併設のクロス向ヶ丘が4月オープンですけど微妙な感じですし。ちなみに向ヶ丘遊園跡地の工事が再開したようですね。

住むなら南口より北口の方がいい気がする、区役所もあるし、南口はキャバクラとか安い居酒屋多いから、大学生の飲み会ばかりなイメージありますよ。

小杉ならまだしも、登戸や遊園で資産性が～～と言われても沿線民なら？？？？？？ってリアクションするでしょ。
あと南武線沿線の印象が悪すぎる。

資産性を重視するなら都内の方が間違いはないでしょうね。
ただし、このエリアが良い人にとっては、登戸～新百合ヶ丘あたりの中では強いのでは。

外廊下、各階ゴミ置き場なし
これが辛いね

>>465 マンコミュファンさん
辛い方は、内廊下、各階ゴミ置き場のあるマンションをご検討ください。

このエリアで探していてパークタワーに無いのが辛い、ということであれば、登戸のタワマンを待ってみれば？
内廊下は何とも言えないですが、38階建てなので各階ゴミ置き場はあるでしょう。

>>467 マンション検討中さん

登戸タワマンが建つ頃には、遊園駅南口のライフが入ってるビルもマンションの計画が出てくると思いますよ。

>>468 匿名さん
ライフのビルは古いですが、建て替え計画があるのですね。南口はかなり雑多な雰囲気なので、462じゃないですが、遊園なら北口の方が良いような。

>>467
アセス通りなら総戸数448、内廊下で各階ゴミ置き場、防災倉庫あり。
1フロア14戸x住戸階数って計算だから若干増減する場合もあり。

でもまあ、１期で50戸しか売れてないって大爆死じゃないか。
1期は待ってました層がいたり、人気間取りなどを投入して販売数伸びるはずなのに。

資産性に疑問符つくよね、やっぱ。

>>471 eマンションさん
首都圏では近年稀に見る駅直タワマン？の失敗事例になりますね。

向ヶ丘遊園・登戸は郊外なのに商業がなさすぎるんですよね…
地主がどうのってのを読みましたが…

調布、溝の口、武蔵小杉あたりとはえらい違いです

居住地周辺に何を求めるかによるでしょうけど、ヨーカドー、ユニクロ、スタバや大型商業施設などは無いですね。区画整理でチェーン系でない新しい個人店は増えていますが。

登戸遊園はよく分からん個人経営店が多すぎるんだよなぁ。
美味しい店もあるけど、メジャー店が少なくてバランスが悪い。

プラウドとメインターゲットが金のある地元層でかぶった(あっちが吸い上げて枯渇してた)のがあると思うよ。プラウドがそろそろ販売終わるからこれから伸びていくかと。

プラウドとメインターゲットが金のある地元層でかぶった(あっちが吸い上げて枯渇してた)のがあると思うよ。プラウドがそろそろ販売終わるからこれから伸びていくかと。

区画整理で新築ビルラッシュなので目新しさはないですが、週明け着工の向ヶ丘遊園駅前ビルはちょっとおしゃれなデザインですね
http://www.dan-ss.co.jp/project/630-%EF%BC%88%E4%BB%AE%E7%A7%B0%EF%BC%...

>>477 口コミ知りたいさん

なんで伸びるの？あなたの言ってることが正しいなら、地元の需要をプラウドが食い尽くし、もうメインの買い手はいないことになる。後は、細細と広域からの集客で売るしかないことになるけど？

>>479 マンション検討中さん
477ではないですが、売れようが売れなかろうがいいじゃないですか。ここの良いとこ悪いとこを議論するならまだしも、人の揚げ足を取ったり、重箱の隅をつついて、何か良いことありますかね。
掲示板は日常の不満やストレスを発散するかのごとく、強く当たる人がいますけど、論破して満足するんですかね。

>>480 マンション掲示板さん

日常の不満やストレスを発散するのでは無く、イソップ童話の【酸っぱい葡萄】のキツネの様に自分を正当化したいだけだと思いますよ！

このマンションは、
・駅近に魅力感じる
・現在開発中地区で発展を想定する人（武蔵小杉とかも10年前は郊外のくせに高過ぎと文句多かった。（武蔵小杉みたいになるとはいってない））
・内廊下とかこだわらない人
・ハザード目つぶれる人
が購入するもので、それらの要因がそもそも当てはまらない人、再開発がしょぼく終わると推定する人は購入対象から外すだけ。

そもそも購入対象から外れてる物件に対していつまでも自分の貴重な時間を費やして人気がーとか資産性がーとかネチネチ言ってる人は、気になってるのに買えない人か、売れ行き悪いと都合が良い人のどちらか

>>482 匿名さん
向ヶ丘遊園駅まで徒歩2分という以外には魅力がないと言っているのと同じだと思いました。向ヶ丘遊園駅周りの今後の発展にどこまで期待するかだと思いますが、大化けする可能性がありますかね。
尚、購入検討から外した人が外した理由を発信することも普通にあると思います。

武蔵小杉のような大化けはしないでしょうね。そもそもここを検討している人は、そんなことは分かっているので、そこまでの発展を期待していないかと。

川崎市で2010年以降最大規模の区画整理で、行政として力を入れているといったところでしょう。

ただのマンション好きの立場から言わせてもらうと
資産価値の点から言えば購入して間違いないと思いますよ。
野村のマンションと価格が変わらないならこちら一択です。
私は色々なタイミング的に縁がないので購入者でも検討者でもありません。

間違いない大きな理由として駅のランドマークになることです。
これから開発の進む開けっ広げな駅前にドン！と建つわけです。
駅を降りた人が皆、多かれ少なかれ見上げるわけです。
一定層から憧れの存在になることは間違いないわけですよ。
こう書くと戸建派からはどうとか本質と逸れた話に派生しそうですが。

マンション自体の中身は中古になるとほとんど関係ありません。
繰り返しになりますが住み心地がどうとかじゃなく資産価値の点でですよ。
具体的に一つ例を挙げると私自身みなとみらいの新築に住んでいたことがあります。
そこで外廊下だ内廊下だと掲示板で論争になりましたが売却時にはその影響による
価格差は全くと言ってありません。
もちろん内廊下でなければという人もいます。ただマンションは9割立地です。
外廊下でも気にしない一人（むしろそちらの方が多い）に売れるなら問題ないのです。
立地だけはそうはいきません。
みなとみらい駅近タワマンに住みたい人はみなとみらい駅徒歩15分の戸部物件は検索すらしませんので土俵にあがりません。

>>486 匿名さん
説得力のある説明ありがとうございます。

>野村のマンションと価格が変わらないなら
平均でみると階数が違いすぎるので、5階南西向き中住戸で見ると坪単価395万程度で同じですね。

長文過ぎます。読む気が薄れます。

ほとんど中身ないのにこれだけの長文にしたてる能力は特筆ものだと思われます

駅前に建つだけで資産性云々はさすがに素人やろ

資産価値の観点から言うとタワマンってだけど資産性が維持できるって、郊外にまでタワマンが乱立する状況で持続するかのってところかな。

駅距離がすべてであれば直結の柿生タワマンが資産性に期待できるってこと？

ここは駅近であって直結ではない。

柿生のタワマン情報出てこないですね。
三井？住不？野村？東建？三菱？

>503

再開発組合の事業協力者としてフジタが入ってるから、グループ会社の大和ハウスと読んでるけど。地区計画が制定されたころの計画ではもう建ってる時期、何が起こってるのか。

そもそも柿生の区画整理ってやる気あるの？

>505

再開発前提でバス停移して、都市計画道路も進めちゃってるから、再開発組合の事情でとん挫なら市には費用の返還請求してもらわないと。

ここを検討するなら、もうすぐ野村が登戸駅徒歩2分で分譲を始めるから、待ってみては。
15階建て55戸だから、少ないかもね。

ここは、用地の仕入れが高すぎて設備を落としつつ、価格を上げなければならなかったが、
今後はどうなるかしら。

>>507 マンション検討中さん
場所はどこになりますか？

私も駅近など資産価値は認めますが、何より行政、土地所有者、デベロッパー、小田急などが組んだ向ヶ丘遊園再開発計画こそが鍵ではないでしょうか。武蔵小杉のように団地化した街は衰退が待ってます。地の利とセンス、向ヶ丘遊園は期待できます。

>>510 匿名さん
発展の仕方、方向性が小杉とはまた異なりそうですよね。どちらが良い・悪いでなくそれぞれに特色があって良いと思いますし、そうあるべきかなと。
個人的には大きいSCとかはそこまで求めないかな。
登戸に長く住んでいますが、ほど良い発展の仕方をすると思います。

今んとこ、2号線は微妙な感じ
他方で多摩区役所向かう通りはいい感じになってる
全体としては悪くないと思う
あとは遊園地跡地の止まってる計画と市民ミュージアム移転、中和ビルの建て替えがどうなるか

>>512 口コミ知りたいさん
>遊園地跡地の止まってる計画
工事再開していると聞きましたけど

登戸のプラウドの方が、地権者もこんなにはいないし、商業や全体の管理などもないので、無駄な管理費は発生しない可能性が高いので、ここを検討しつつ、もう少しでHPなんかも出てくるから、待った方がよいのでは？

>>509 匿名さん
鈴木産婦人科跡地です。立地抜群ですね

登戸の野村不動産プラウドはこちらですね
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10090994
パークタワー向ヶ丘遊園とエリア的には被るとはいえ、区画整理の雰囲気などから個人的にはバッティングしないかな
シティテラス登戸を検討している人からすれば間違いない気がしますが

>>515 匿名さん

本当にいってる？笑
三方囲まれてるし、プラウド遊園が坪単390なら駅力勝り、駅徒歩2分の坪単価いくらになるの…
PT遊園が良いとは言わないけど、登戸の区画整理のセンスのなさから登戸選ぶのもなかなかな気がしますが笑

プラウド登戸 (仮)は、占有面積調整するでしょうし、駅近はいいですけど、ファミリー受けしなさそうな立地なので、1LDK/2LDKメインの方が他と差別化も出来て良さそうかな
余計なお世話でしょうけど

裏にプラウドフラットがあるから同じく賃貸じゃないの？

>>518 マンション検討中さん

最高すぎる笑
そこ買うなら登戸タワー買うだろ

賃貸なら納得ですね

分譲するみたいよ。

これだけタワマンとしては低スペックでありながら周辺住戸と価格差があるなら人気でないよね。。
マンマニは何を持っていい物件と評価したのか分からん。郊外の駅徒歩2分がそんなにいいか？

総評として良いと言っているのは、駅前立地と区画整理ですかね。皆さんご存じの通り、スペックは全く評価されたものではないですね。立地が8割、9割の不動産としての評価でしょうか。
このエリアで検討しており、1次取得ではなく待てるのであれば、登戸のタワマンを待った方が良いかもしれませんね。

低スペックと言われるけど湾岸や小杉のようにライバルになるタワマンが乱立するような地域でもないので外廊下や各階ゴミ捨て場も近隣の他物件より差別化ができないだけで特段劣っているという評価にもならないよね。

登戸のタワマンに関しては仮にフルスペックだったとすれば坪500、これからの市況によっては600超えになって登戸にこの金額有りえねー、遊園買わなかったのは機会損失だったとなる未来もありますね。
少なくともここ十数年の市況はそうでしたから。

>>523 通りがかりさん
タワマンと見なすと低スペックですね。
現在、竣工後販売中のプラウド向ケ丘遊園の平均坪単価が380万で、こちらは420万だったかと思いますが、それらをそのまま比較しているのであれば、階数が異なることを考慮しないと少々短絡的なので、階数合わせするとほぼ同じですね。5階南西向き中住戸で坪390万ぐらいかと。その上で、スペックは劣りますね。
ただし、向ヶ丘遊園駅徒歩2分・登戸駅徒歩8分、区画整理される向ヶ丘遊園駅北口正面に立地、このご時世を踏まえると、こんなもんではないですかね。
フルスペックで坪450万だと、周辺需要とミスマッチしそうですし。

駅徒歩2分はかなり良いでしょう。
郊外といっても新宿、渋谷方面のアクセスは抜群の立地。変な都内よりましまし。

小田急沿線から渋谷のアクセスが良いとは思えないな。シモキタ乗り換えも地下化で時間掛かるようになったし、そもそも井の頭の混雑も限界。

川崎・横浜エリアで都内のどの主要駅にも便利な駅はなかなか無いでしょう。武蔵小杉ぐらい？
田園都市線や東横線・目黒線の田園調布～日吉ですら、行先によって利便性に一長一短あります。
渋谷にこだわる場合は東急沿線の方が良いと思いますが、急行以上の停車駅で駅徒歩7分以内 (下北沢駅の乗換が約5分+駅徒歩2分から)となると、なかなか限られてきますね。

>>515 匿名さん
有り難うございました。前向きに検討します

>>529 検討板ユーザーさん

東京駅～渋谷より所要時間短いけどアクセス悪いのか（笑）

遊園、登戸はほぼ都内の立地で便利だしまだ買いやすい。皆んなが気づき始めたらおしまい。

>>532 どうして急に東京駅が出てくるのが理解できない

神奈川県と東京都で行政の違いはありますが、狛江など中途半端な都内よりは良いですね

どこに重きを置くかですが、中途半端な都内より全然便利です。これからの再開発含めて楽しみです。

どうも誤解があるようです。
タワーマンションの仕様としては充分過ぎると思います。華美な仕様は将来維持管理に費用がかかります。内廊下、カラオケルーム、噴水などはその最たるものです。そもそも低スペックなら事業協力者が入居するはずがない。

>>534 マンション掲示板さん
東京の実質的な中心である大丸有からのアクセスより登戸からのアクセスのほうがいいんだから、小田急沿線からのアクセスが悪いとは言わないだろ。

>>537 さん

>>537 匿名さん
どうも誤解があるようです。
タワーマンションの仕様としては最低限のものさえもないのです。あらゆる設備を排除しても70平米でランニングコストが4万を越えるので、困ってるのです。しかも、修繕は毎年１割もあがるのです。
修繕積立基金も商業と住宅で倍かかるのです。
そもそも、商業施設に何が入るのか全部決まってないのに関わらずです。
そもそも、事業協力者は床を分け与えられているので、スペック関係あらへん、はずがない。

>>539 匿名さん
25階建てで内廊下でないマンションは少なからずありますが、各階ゴミ置き場がないのは珍しいとは思います。
ただ、最低限の設備がなく、管理費・修繕費が高いことに困っているのであれば、無理にここにこだわる必要はないのでは？
費用は個人の問題で解決しますが、設備は変わりませんので。
プラウド向ケ丘遊園がまだ若干残ってますし、登戸にもタワマンやプラウドができますよ。