南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

今日現地見てきましたが、パームスやJTBビルも解体はじまってますね。
事故無く解体作業が進みますように。

>>380 匿名さん
ブリリアもよくここで自画自賛しとるがな。C地区の価格に影響する話は無関係ではない。HNを変えていろいろ発言しているようだが、明らかな間違いを指摘したまでよ。

目白通りの千登世小橋からＣ地区方面を撮影してみました。

最近のマンション双六ありきの、新築マンション選びの風潮は
まるで金融商品みたいで、今の含み益がどうとかこうとか
日々の価格変動で疲れませんか？

マンションの含み益どうのうこうのとかすごろくでどうのこうの話って要するに借金で投資をしている話なのよね。
投資って本来は余剰資金でやるものだから。

2010年代の右肩上がりの市況でちょっとした財産を作った人が多いのは事実だけど、横ばいとか下がり相場になった時に終わる買い方してる人が東池袋には大勢いそう。

この価格水準で投資だと利回り的に厳しくないですかね。
これから賃料が上がっていくのですか？

>>385 匿名さん
頭金が1割程度の住宅ローンは、たとえればレバレッジを効かせた株の信用取引やFXです。ただ、価格が急落しても強制ロスカットがない点は、だいぶ違いますね。その時点で時価が残債割れしても売らなければ
良いだけ。

値上がりする前提で買ってる人、の話です。

>>384 ご近所さん
価格変動があるからこそ、その後のマンション戦略を考えられるんでしょうよ。買ったことない人には分からんだろうとは思いますが。。
あと株じゃあるまいしそんな毎日変動しないよ？

>>389 匿名さん
全米とか全世界のインデックス投信の方が日本の不動産より遥かに手堅いよ？

与信ギリギリで上がる前提で買ってる人は借金でギャンブルしてるだけ。
不景気でボーナスカットされたときには自分が持ってるマンションも下がるからね？

そういう人達が中古を買って上がってる東池袋直結の中古は正常な価格なのかなぁ、と思う。
C地区が売りに出されて客観性を問われた時に答えが出ると思っているのでそういう意味でもC地区が楽しみです。

>>390 匿名さん
何に対してその話してんのか全く理解出来ないんだけど、話の流れって普段からちゃんと理解出来てお話出来てます？

あと、ここら辺のタワマン買う層が不動産しか買ってないと思い込んでるのか知らないけど、マンションを購入するような与信がないとそういう発想になるのは分かります。レバレッジ掛けられないと大変ですよね、頑張ってください。

>>391 匿名さん
384さんの話に対しての流れなんですけどね。

マンションすごろくするより手元のお金でインデックス投信買った方が手堅いよ？という話なんですけど。

手元にお金がない人がレバレッジをかけてマンションすごろくとかめちゃくちゃハイリスクですよ？という事が言いたいだけなのですが。

>>392 匿名さん
お手元に大した自己金額がない人が資産形成をするうえで、少なくともこの20年程度で見れば、都心・山手線内側等の好立地にあるマンションは正解だったわけです。

>>393 検討者さん
ええ、自己資金がない人はそうでしょうね。
まさしくレバレッジをかけてリスクを負われて不動産で成功されたわけです。
成功された方は先見の明がおありだったと思います。

ですが、2匹目のどじょうを狙って東池袋に人とお金が群がってる現状を見ると、バブルのように見えます。

数年前に東池袋の中古を検討したけど、結局インデックスファンドを買った＊＊＊の意見ですが、私はその決断は後悔してません。

自己資金を持っているならば手堅い方がいいと思っていますので。

>>394 匿名さん
不動産の魅力としては、普通の使い方であれば、ただ住んでるだけで良いという点や、もろもろの税制優遇策がある点もありますね。この20年で首都圏の不動産市場は「担保価値」から「利用価値」を重視する流れになりました。つまり広々した土地付戸建て→都心の駅チカマンションという人気の傾向です。若い人の共働き志向も影響してます。2000年頃から都心マンションを渡り歩いた人は当初の自己資金が少なくても、かなりの資産を作ったはずです。この先、マンション相場がどうなるかはわかりませんが、わたしはそろそろ手仕舞いして様子見かという感じもします。

マンションの価格があまりに高騰すると
日本もバブル期以来の対策に乗り出す可能性あるよね
中国は既に住宅価格抑制に動いてるし
庶民がマイホームすら買えない状態になると対策が入りそう
何もしなくても住宅ローンの金利が上がるだけでかなりの影響があると思う

ただ、土地や原材料価格が高騰してるから価格を下げられない側面もある
そうなると供給絞るのかな？
国民所得を上げて住宅価格に追いつかせる事が一番だけどそれも難しい

>>396 マンション検討中さん
バブルというのは、都心の土地やマンションが１か月で倍になるというイメージです。大蔵省がかつてバブル潰しで銀行融資の総量規制に動いた局面がそんな状況でしたね。今の東京は不動産バブルと呼ぶには大したことがない。欧米やアジアの大都市と比べて安い。さらに、かつての総量規制により不動産向け融資がストップ→不動産・建設・ノンバンクが資金繰り難等で経営破綻→金融機関の不良債権急増、金融危機→失われた20年、という手痛い教訓がある。政府・日銀が不動産価格の抑制策にやすやすと動くことはありません。東京郊外や千葉、埼玉、神奈川あたりの不動産は相対的に安いわけだから。

>>396 マンション検討中さん
土地は日本の都合だけで動くけど原材料は世界の相場で決まりますので下がらないかもですね。
このまま原材料の高値が続けば都下では新築マンションを建てない時代が来るかもですね。
新築マンションは山手線内側でしか建たない、一部のお金持ちが買う物。になっていくのかもしれません。

利回り2%台になるまで上がると思う？
そこまでいくともう毎月の支払いは賃貸で住んだほうが安くなるけどどうなんだろ
住宅ローンだといずれ自分のものになるから長い目で見たら
利回り2%台でも買ったほうが良いという考え方もあるけど
やっぱり毎月の支払いが多くなると買わないようにも思う

ならないので今が天井だと思う。

常識的に考えたら下がる事はあっても上がる事はない。

>>400 匿名さん
結局は住みたい立地かどうかでしょうね。利回りとかキャピタルゲインとかは予想が付かないので、ひとまず置くとして。住みたい場所、住みたい物件、買える価格なら、Goしとけばいいでしょう。

家賃がそのままなら利回り2%にはならないけど
インフレが来て家賃自体が上がったら
今の賃料に換算するところの利回り2%の価格にはなり得る

これが正解でしょ

>>402 マンション検討中さん
インフレで金利が相当に上がったら不動産や株といったリスク資産の価格は下がる可能性がかなり高いことをご存知でしょうか？　長期金利が上がれば、不動産の期待利回りも上がります。家賃はすぐに大幅に上げることは難しいですから、結局は期待利回りが上がった分、時価はさがることになりますよね。

>>402 マンション検討中さん
現実に過去2－3年で東池袋で起こっていることは賃料が1割上がった間に中古の売買価格は2割以上は上がっています。
さすがにそろそろ危険水域だという話です。

池袋の中でもここまで賃料と中古売買価格の乖離が起こっているのは東池袋駅直結マンションだけです。

何故そういうことが起こるのか？
普通に考えれば、東池袋駅直結マンションは永久に上がり続けると信じている人たちが高くても買うからでしょう。

>>404 匿名さん
それこそC地区の販売が始まれば、東池袋相場は冷やされるのではないでしょうか？　ブリリアは別にして、アウルやエアライズの1億円超の売り出し物件はいくつか売れずに残ってますね。繁忙期の年明けから成約するのか注目しています。

>>405 検討者さん
私はそう思っていますが果たしてどうなりますかね。
なにしろ私は数年前に東池袋直結マンションの中古を買わずに投資信託を買った人間ですのであてにはならないと思います（苦笑）

香港や上海、シンガポール、台北は
何で利回り1%台まで値上がりできたの？

>>407 マンション検討中さん
ご自分で調べて、報告してください。

>>406 匿名さん
東池袋界隈の人口が増えて、副都心線も直結してくれば、、、。再開発とあわせて街の確変ぶりが凄いことになる可能性を秘めています。そう考えると駅直結のマンションは強いですね。個人的には、池袋駅とサンシャインシティを地下道でつなげ、東池袋駅まで歩けるようにして欲しい。

>>409 検討者さん
それは嬉しいですね。元南池袋二丁目の民としては、明るい街並みになることを願っています。

日本でも利回り1%台まで上がった事あるでしょ
キャピタルゲインが狙えるならインカムゲインなんて気にせずに
買う人がいるんじゃないの？
ただ、一度バブル崩壊を見てしまってるから
日本ではもうそういう上がり方はしないかもしれない

日本が先陣を切って実験台となったおかけで
アジアの大都市は不動産をこれ以上の高騰も暴落もさせずに
高止まりさせる事に成功したから
日本はさすがにまた暴落させるなんて事はしないと思う

全ての人には当てはまらないけど、今の時代で不動産で儲けるには
経験則で言うと、自分で土地仕入れて収益マンションを建てて1棟物として売る。
このヤリ方なら、今でも原価率50%以下で売り切る事が出来る。
最近の区分マンションの追加購入は、税務対策と保有満足度UPの為だけで
区分マンション双六なんて自己操作不可能だし、利確までの時間が掛り過ぎる。

>>412 周辺住民さん
木造アパート、山手線のちょっと外側で利回りはどれくらいで売るのですか？

>413
木造アパだと、取引時の表面利回りが5%～じゃないと売れないので
RC造1棟マンションしか建てません。この場合、池袋付近で4%程度でも売れます。
又、投資エリアは、地元池袋エリアと都心5区しかやりません。
ちなみに、千代田区に建てたRC造1棟マンションは、先月に3.2%でも売れました。

>>414 周辺住民さん
なるほど。減価率が半分程度だとすると、新築RCで表面8%程度で作ることができるわけですか。エンドはサラリーマン投資家ではなく、富裕層の相続目的やアジアの金持ちあたりでしょうか？

↑減価率× 原価率○　間違えました。

>415
最近の利回りUPの方法は、1Fにコンビニ誘致し、住宅部は2F以上にします
これに、ゼネコン入札での建築費DOWNで表面8%～の開発を可能にしてます。
又、最近のエンドで多いのは、あまり知られてませんが、某大手戸建て業者で
彼らは実利回り確保の為に自らAM部署を立上げて、PMBMも自社で行います。

>>417 周辺住民さん
勢いのある会社ですね。

もはやC地区どころか、マンション購入検討とも関係ないような…
別スレッド立てて、そちらでやっていただきたいです。

>>419 匿名さん
久しぶりに面白い書き込みで、盛り上がってしまいました^^;

すごい値段がついた。池袋はまだバブル中。
ttps://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_97260762/

>>421 匿名さん

笑ってもーた

>>422 匿名さん
上司がチェックしないのかね？

>>423 検討者さん
新人でもない限りは打ち込む数字まではチェックしないのでは？
売主さんは今頃怒ってるかもしれませんが、間違いだという事は誰でもわかると思うので、目立つ分良かったかも知れませんよ？
本当の価格でも多分売れないと思いますがｗｗｗ

>>424 匿名さん
いま見たけど普通の値段。
もしや8億9千万とかだったの？

>>425 匿名さん
8億9950万円。

㎡数や価格は、一桁間違う事はよくある

8000万でも高ぇな！！ってなったけどこんなもんなの？

>>428 マンション検討中さん

あそこは最初から高くて中古もどんどん上がってるよね。個人的には全然魅力感じないけど。あの立地の空気というか暗くて澱んだ雰囲気が生理的に無理なんだわ。あ、あくまで個人的意見ね。あと住んでる人いたらゴメン。

グランドミレーニア、スーパーと薬局とコンビニが目の前にあってけっこう便利ですよ。ただ、名前がね。。。

>>429 匿名さん
私も現地に魅力は感じませんが、今が悪い分将来性的な魅力は感じます。

グランドミレーニア
西武ビル（ダイヤゲート）と池袋駅がデッキ接続したら再評価されそうな立地だとおもいます
あちらは東のつかない池袋駅なので
こちらも東池袋駅に副都心線が通ったらまた評価が変わりますけどね

ブリリアタワー、14900と14500はどれくらいで売れるか楽しみ。

>>433 検討者さん

前にブリリア内見いきましたが高いのもわかったというか、アウル買うならこちらかなという気はしました(アウルもサンシャイン横で便利なのは間違いないですが)。C地区も規模が大きいからデザインや内装は楽しみですね

>>433 検討者さん
両方満額でしょう。

>>435 匿名さん
満額ですか。凄いですね。

珍しく複数部屋でてるからちょっと割引入るかも？でも先日の部屋が1.5億超で初日満額複数申込とすると今回のがお買い得にみえてしまう不思議

>>437 マンコミュファンさん

実際のところ今回の方がお得だと思うので満額で決まると思います。

BRT池袋、去年までは表市場に出る前に、業者が仕入れてたけど
今春以降、表市場に出始めた今の価格は、業者は既にアッパー超え判断してると思う

>>439 買い替え検討中さん
コロナ禍直後に70平米が11000万円くらいで出ていた。いま思えば、買いだったなぁw

>>439 買い替え検討中さん
C地区が売りに出たらプチ暴落するのは確実ですからね。長い期間もつのは危険でしょう。

BRT池袋 2015年築、コレまで池袋の不動の王者として君臨したが
C地区が完成する2025年には、その王座をC地区ツインズに渡すのか？
だとすると、その動きはC地区売出し告知の2023年には出始めるだろう

>>439 買い替え検討中さん
どうやったらBRTって訳せるの？
BRT＝Bus Rapid Transit＝真っ赤な「池バス」のことかと思ったよ。

池袋NO.1マンションはマルイ跡地の池袋駅直結マンションになりますよ。
C地区がNO.1と呼ばれることはないでしょう。

マルイ跡地がマンションになるソースは？
それがないならただの妄言。

>>445 マンション検討中さん

ただの予想です。でも多分あたると思いますよ。

今までならオフィスもホテルも需要が戻らないから
マルイ跡地はタワマンという説にも信憑性があったんだけど
ここ最近は都内は結構人混みが戻ってるからなぁ。
どうなるか微妙。
オフィスやホテルの需要が戻ってしまうとタワマンにならない。
マルイ取壊しが去年ならタワマンだったのにね。残念。
となりそうな予感がしなくもない。

>>447 マンション検討中さん
オフィスやホテルだと直結に特別感がないですから。
地下通路で直結！に特別な価値を持たせられるのはタワマンだけです。

さらに
ホテルならば海外からの需要が必要なので、都内だけじゃなくて全世界的に収束が見えてこないとゴーサインは出しづらいでしょう。

オフィスは周辺の再開発計画と丸被りすぎて明らかに供給過多です。

低層商業施設、高層タワマンの予想が当たる確率はかなり高いと思うけどなぁ。

>>448 匿名さん

俺もタワマンになってほしいけど
仮にタワマンになったとしても分譲するかどうかという
もう一つのハードルがあるんだよな
賃貸専用でもおかしくない立地だから。
地権者もいなそうで地権者住居の中古にも期待できなそう

>>449 マンション検討中さん
おっしゃる通りで賃貸専用タワマンの可能性も高そうですね。
分譲する最大のメリットはクヤクション方式（＝建て替え費用不要）ですが、この低金利で事業者からしてみれば建て替え費用も借りやすいですもんね。

>>450 匿名さん
確かに分譲タワマンという話もかなり出てますね。

>>451 検討者さん

分譲タワマンとの話が出てるって
どこで出てるんですか？

丸井跡がタワマンのはずないだろ。駅前五叉路角地なのに。
商業＆オフィスビルか、商業＆ホテルだよ。

>>453 匿名さん
このオフィス空室率で？

C地区の仕様と立地、導線見る限りブリリアのがいい気がするけどなー。隈研吾は賛否あれど区役所上の災害強さは揺るがない気がする。まあ1.5億もお金ないけど。

>>454 検討者さん

このオフィス空室率にくわえて５叉路向かい側の再開発はすでにオフィスで確定。
西口再開発の3棟のうち1棟も既にオフィスで確定です。
オフィスはまずないと思います。

丸井跡地が分譲タワマンなんて妄想以外に聞いたことないわｗ
あそこの地主がどこか知って書いてるのかな？絶対知らないで願望で書いてるだけでしょ？もういいよそういう根拠の薄い予想にもならない妄想は。

それより意固地になって未だに立退反対してるあの2軒はどうなるのかね、真ん中の家は折れたけど。
周りも解体工事始まって煩いだろうにｗ

西口の超一等地を分譲することなどまずないと思うけどね

>>457 匿名さん

こないだ、BSに移動した「噂の現場」でやってましたね。
ごね得は許しちゃいけないと思います。

池袋は北口駅前に何故か活用されない謎の広大な駐車場があるだろ？
東口にもキリン堂薬局という一等地なのに何故か活用されない謎の空き家がある。
マルイ跡地も一等地なのに何故か活用されない謎の敷地になるだろうね。
我々庶民には知ることができない闇があるんだよ。池袋には。

>>459 匿名さん
構想当初、とある党の区議が反対行動起こしてたから、それのゴネ絡みが続いてるのかも。

税金投入して公共性のない再開発やめろって主張だったけど、防災機能向上、保健所移転、保育施設誘致、大学施設誘致、スーパー空白地域の充足などなど枚挙に頭がない。何より区外からの流入が見込めることで、消滅可能性都市への対策や住民税の増加など豊島区にとって公共的意義のあるプロジェクト。
あんな狭い路地の戸建にこだわっても、自分の住んでる豊島区の発展を自分たちで阻害してるだけなんだよなぁ。

南池袋二丁目の再開発なんて昨日今日出てきた話じゃ無くて
2004年のしゃれ街指定による街区再編まで遡る話
そんな状況下で豪邸建てたかなんか知らんけど、移りたくないって居座られてもな

>>462 ご近所さん

賃貸マンション建てた人もいたね。
たんまり補償金もらったんだろうな。

仮にゴネまくってC地区のどっかに入居したとしてもゴネ得でいい部屋あてがってもらったとかで絶対後ろ指指されるよね
誰かなんて近所の人が確実に知ってるわけだから

>>464 匿名さん
権利変換手続きなんてとっくに終わってるから現時点では転出しかないでしょ
特区指定までされてるこの規模の開発で1、2軒のために工期延長なんてする訳がないので、来春までに行政代執行なり強制執行になるだけのこと

同じく粘ってるお米屋さんの新店舗の建築看板が東通りに出てますね。
あれが出来るまで立ち退かないつもりなんでしょうかね？

え？まだ退居粘ってる人がいるんですか？

ブリリアが売れてステアリが出ましたね?

>>467 マンション検討中さん
豊島区役所の東口真正面の路地に入っていったら、工事の囲いしていなくて、黄色い横断幕掲げてる家があるからすぐ分かりますよ

C地区のペントハウス最高坪単価は1,000万いきますかね？
ステアリの最高が809万なので、すみふなら軽くそこは越してくるでしょうし、今の激上げ相場なら有り得る？

いきそうですね。たしかブリリアの最上階が40坪とかだった気がするのでそうすると4億...。でもステアリが3億超えてた気もするのでそんなもんですかね。住友は野村側との比較で空気読んでくれないのかなー

>>468 名無しさん
14500ですか？

ステアリ最上階最大㎡が、130.06㎡で新築時31400万(坪796万)だから
仮に今の上げ相場が続いても、C地区の最上階プレミアは坪1000万がMAXでしょ

とか皆が予想しながらそれを軽く超えてくるのがすみふ…

マンマニさんによるとステアリ売り出しの頃より東池袋の相場も一割程度上がってるらしいので、ステアリの最高坪単価を今の相場に引き直して880万と考えると、すみふなら1,000万余裕で超えそうですよね。
3年前の相場でシティタワー所沢、高層階角部屋で坪570万とかで売り出しちゃうような企業ですし。

>>472 検討者さん

14500の部屋です。売れるまで早かったですね(成約は知りません)

こういう話を読むと東池袋のタワマン街って別格な住民層になりそうだね。
ショップや飲食店もそれに見合ったレベルが増えれば池袋駅周辺とは一線を画す特別な地域になりそう。
副都心線の駅が待ち遠しいよ。

>>476 評判気になるさん
やや値引きがあったみたいね。

中古は価格更新の文字が目立つようになりましたね。
上昇トレンドは終わりですかね？
西口のブリリアの価格が出ると東口にも影響でますかね？

>>479 匿名さん
単純にこの閑散期で一気に出しすぎなんですよ。
今後もめぼしい新築ないですし、中期的に見ればまだまだトレンド継続かと。
東池袋エリア、特にここ狙ってる人は西口光文社は興味ないでしょうし。