イニシア板橋 桜レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A10085/index.html
所在地：東京都板橋区本町29番地11 他16筆（地番）
交通：都営三田線「板橋区役所前」駅A1出口より徒歩9分
都営三田線「板橋本町」駅A1出口より徒歩8分
山手線「池袋」駅「池袋駅西口」バス停よりバス15分「上宿」バス停下車徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.65m2～146.59m2
売主：株式会社コスモスイニシア セコムホームライフ株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-08-04 15:40:20
川沿いに並んでた家々や区道や木密住宅、それにまだ築20年ちょっとのアークステージ板橋本町まで一括で建て替えるのですね。
東側の首都高がちょっと気になりますが、駅距離や商店街、目の前の石神井川など魅力的です。
駅に無理なく歩けるしスーパー2軒使えるし南側に川と桜並木。浸水リスクに目をつぶれば買いかも知れない。
地元じゃないのでよく分からないのですけど浸水リスクって建物の前の川から来るものなんですか？
ハザードマップを確認しておいた方が良さそうですかね。
デザインでは全貌がまだ出てないですけど、一階はエントランスと駐輪場、二階から住居という感じでしょうか。
横に長いマンションとなるわけですね。
「家族と共に成長する家」の参考プランはなかなか斬新なアイディアだと思いました…。
こういうのどうなんでしょう？？
駅距離はあるが、立地は板橋区の中でも屈指の場所
仲宿、加賀がすぐの立地はすごすぎる
個人的にあえて難をいえば、普段使うスーパーはライフとセーヌしかないこと
個人的にはオーケー、西友の方が好きなので
駅から商店街を通る道のり、駅距離10分未満、バリエーションあるプラン、良いですね。
ハザードマップ的には大丈夫そうですが、液状化が懸念材料でしょうか。
あと川近くなので、虫問題かな‥
間取りが美しいですね。
完全アウトフレーム、広い玄関周り、手洗いカウンター付きトイレ。
これ、かなりな高級路線になりそう。
アトラス加賀より高いかも、
バルコニーの仕切りはしっかり天井まであります。
南側リバービューだし、坪400超えてくる？
70平米までの物件しかないんですかね？物件概要が最近変わったようです。前は140平米とかあって、地権者仕様だったのかな
>>8 匿名さん
さすがに400はないでしょ
立地はいいけど、駅距離8分だし
イニシア桜木町、イニシア大森町、プレミスト志村三丁目、リビオレゾン板橋本町、リビオ成増あたりの価格から推察すれば、坪280?330になると予想するが、どうだろうか？
坪300だと70平米で約7000万
まあこの辺がこの地域のギリギリ価格だと思うよ
これでもかなり高いが、今はどこも高いからね
イニシアはコストカットを最優先にはしませんからね。
>>11 匿名さん
イニシアはそれがいいよね
個人的にはプラウドの次にデザインやコンセプトは好きだね
イニシア桜木町に比べるとスペックは多少落ちるからね
桜レジデンスは多分外廊下だと思うけど、もし内廊下なら坪単価300から350でも全く不思議はない
>>10
たしかに立地的に上限狙いでチャレンジする場所ではない。
鍵になるのは等価交換に応じた元のマンションや戸建ての住民分。
分譲価格を高くし過ぎると地権者の部屋が狭くなる。
安くし過ぎると事業として成り立たない。
想像するに、地権者は割安な低層階を取得、分譲は中層以上がメインになる。（一部大口地権者や資金追加できた地権者は最上階になるかも）
よってアトラス加賀と同水準になると予測。
検討してましたが今回の台風水害をみてしまうと川沿いに住むことを躊躇してしまいます…
>>14
ハザードマップによれば荒川氾濫には強いですが集中豪雨の時は50cm～2mの可能性がありますね。
現実に台風19号では石神井川が氾濫危険水位を超えてしまい、流域は午後～夜までサイレンが鳴りっぱなしでした。
ここに限らず神田川、目黒川なども要注意下線です。
地権者の割合が多すぎます。
外部からの購入者へ販売価格で転化され、相場以上の金額になること必至でしょう。
1番高い部屋で6,500万円、70m2でした。300超えて来ましたね。
物件自体は良いのでせめて5%以内であれば…残念でなりません。下町だから仕方ないのかな。
あと間取りのバリエーションはもう少し欲しかったなと感じます。
たしか最上階の神部屋は地権者さんですね。
A地権者1（プレミアム住戸）
B地権者2
C地権者6 （プレミアム住戸2）
D地権者0
E地権者0
F地権者1
G地権者0
H地権者6
I地権者10 （プレミアム住戸3）
J地権者3
K地権者5 （プレミアム住戸1）
J +K地権者1 （勿論プレミアム住戸）
比較的狭い部屋44平米くらいが地権者多い。
道路から離れると地権者が多い。
最上階打ち抜きI侵食の神部屋は120平米以上予想。桜レジデンスの神様。
>>20 匿名さん
首都高から離れているためです。
ただ地権者の選択階は低層階の割合いが多いと思いました。
ちなみに南側に石神井川があるので開けていますが（そこが売りなのですが）、どの住居からも首都高が見えますので、直に騒音、排ガスの影響はあるものと認識しました。
高速寄りと高速から離れているところで価格差つけるみたい。階より左右。
高速よりは騒音もあるし価格差ないと買えない。地権者多いので全体的に高く、高速寄りの住戸は苦戦すると思う。
一番安い部屋でいくらくらいなんですか？
>>23 マンション検討中さん
3階44.40m2/1LDKで3800万円です。86.36万円/m2
13階70.1m2/3LDKで6500万円です。92.72万円/m2
11階以上はプレミアムフロア、2,3階をサクラフロアとして下層上層の価格差を抑えているとのことでした。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
>>16 匿名さん
石神井川は氾濫危険水位越えたとしても50%程度で、むしろこの台風をこのレベルで乗り切れるという証明になるので、安全性は高そうですがサイレンは鳴るんですね
今後も対策強化するみたいな話をどっかで見たような気がしますので、石神井川は比較的安全な気がしますね
>>26 マンション検討中さん
そうですね、イニシアの方が少しだけ高い坪単価です。アトラスは74m2前後あるし。
しかしながら桜レジデンスは北側洋室もアウトフレームで有効な実際面積ではほぼ同じくらいと見ています。むしろ桜レジデンスの方が広く感じる？商店街に近く2駅使えるので暮らし易さを実感しやすい立地条件であると評価しています。
かなり気になるけど坪300超えは無理だ
部屋の形は良い！凸凹少ない。
価格が載ってますね。周辺相場と比べるとだいぶ高いですよね？
うーん、高い！
駅8分、地権者多数なことを考えれば、坪270?280万が限界かね
それでもかなりの利益が出るはずなのに少し欲張りすぎかな
モデルルームみてきました。
狭いけど間取りが綺麗なので住みやすそうでした。アウトフレームと下がり天井の少なさは開放的で良かったです。
惜しいのは玄関の扉が白で汚れそうですね。現地の空気感と地権者住戸が飲み込める価格設定に落ち着けば、すぐに引き合いがありです。
どこぞのブロガーが書きそうな内容だな
これは強気の価格設定…売れ残り必至ですね。
また他の方が言うように、地権者が多いのと間取りバラバラだから、賃貸も増えて10年後には荒れるんだろうなというのが容易に想像できます。
検討中の者です。
建設現場に行ってみたのですが高速道路の音は大丈夫でしょうか。上の階数を検討しており、高速道路の音は下よりも上の階の方が聞こえるような気がするのですがそのような事はないのでしょうか。ご存知の方いればお願いします。
>>42 マンション検討中さん
私も気になったので測りに行きました。
iPhoneのアプリの簡易的な騒音計の数値ですが高速道路側では信号が青になると70デシベルを超えてました。正直うるさいですね。
流石にサッシや窓はグレードの高いものを使っていると思いたい。マンションの前の遊歩道綺麗になると良いね。近隣住民の植栽は引っこ抜くのかな。無法地帯と化していたな。
なんか価格下がったみたいですね。
駅から距離があるから当然かなとは思うけど、それでも割高感が否めない。
もっと価格下がったら検討の一つに入るけど、遠くて狭くて高いって1L希望の人しか買わなそう
>>45 マンション検討中さん
そりゃあの価格じゃ売れないでしょう。
元々の設定がおかしいから1期目検討者の評判を見て早期に是正したんでしょう。これは良いこと。
私は是正前の価格が高い、設備仕様がチープ、地権者割合が多い。以上3つを理由に検討をやめようと思います。早めに売れるといいですけど、是正前から10?15%は下げないと難しいと思います。
>>46 マンション検討中さん
私も地権者割合が多いのは懸念材料に感じています。
提示された価格表を見ても中山道、首都高から遠い西側に地権者住戸が集中していることから、東側はよっぽど騒音が気になるのでしょうね。
地権者が西側に集中している価格表を見てから、騒音はあまり気になりませんよと言われても全く信用できませんね。
近い未来車も静かになり快適に暮らせる日が来ると良いですね。
その頃は地権者がうるさくなりそうですので、バランス取れるね。修繕とかもめたら手に負えない、票数。地権者様に住ませていただく感覚が大事。
>>50 マンション検討中さん
地権者の割合が多いこともそうですが、1LDKの割合いが多いのも気になります。
ファミリーが長く住まう住宅として適しているのか？を考えた時に、将来の大規模修繕で意見の食い違いが生じることも当然了承した上で契約されることをお勧めします。
また価値観が違う方が同じ住居に住むことは言うまでもありませんね。
9時頃にランニングした時に通りかかったので。
南向きではありますが川向かいのマンションの影響で陰になるみたいですね。
正式価格出てお求めやすくなりましたか？
この土地は谷地になってますね。川の氾濫も、大雨時の雨水が此処に集中して来るね
その辺の事は説明されてますか？
2月8日に第1期1次として35戸が分譲開始され、その後引き続いて第1期2次5戸が完売となり、2月22日から第1期3次22戸が追加販売された。
全152戸のうち一般分譲対象外住戸は36戸なので、分譲戸数は116戸。既に半分以上の62戸が販売開始されたことになる。
順調やん。完全なアウトフレームは素晴らしいよ。オプションサービスだし、コスモスおしゃれだし。
概要で金額見て驚きました。この立地、仕様なら周辺のアトラスかクレスト買うでしょ。せめてもう少し金額も安くなるかと思ってましたが地権者いるから価格もそこまで下げる事出来なかったのかな。
地元板橋のプロレス団体に「イニシア板橋マン」なるものが登場(公認)
アトラスとクレストの周りスーパーとか全く無し。まだイニシアの方が生活面では便利
3軒見た中でイニシアが完全なアウトフレームで収納が一番広かったな。
イニシア、アトラス、クレストと特色がはっきりしていて、板橋の加賀仲宿本町で検討している人にとっては好みに応じて選べる良いタイミングですね。帯に短し襷に長しとも言えますが。。
イニシアは商店街アプローチですし間取りも良くて陽当たりも眺望もいいですし、首都高・17号や賃貸に出される地権者住戸が気にならなければとても良いと思います。
仕様は申し分ないのですが不確定要素がありますよね。賃貸に出すには駅から遠く、住むとなると管理上のネックが出てくる可能性がネガティブ要素。あとは高速や幹線道路が気になるかは、竣工してみないとわかりませんね。
修繕積立金、30年固定とかにしたら多少ネック解消できそうです。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
ホームページに板橋図書館（約280m／徒歩4分）って書いてあるのですが、どこの図書館なんでしょう？
画像は氷川図書館（約750m／10分）のもので寿司。
また、いたばしボローニャ子ども絵本館も移転するようなので引渡しの頃にはないでしょうし、何となくミスリードする情報が見受けられて不信感を抱きますね。
売れてるみたいですね。
駅からは少し離れますが、商店街があるのはやっぱりいいですね。外出自粛で再認識しました。
生活利便や間取りの良さを考えると人気なのも分かる気がします。
こちらあまり書き込みないですが結構売れてるんでしょうか？
トレンドが駅近狭小から駅程々広めにシフトしてきた感じがしますね
利便性のわりにお値段が手ごろですね。
一気に売れてしまいそうです。
騒音の関係で、この物件あまり人気ないかな
首都高、国道17号線の影響をどう考えるか、でしょうね。
ここは少し内に入っていてグローリオも壁になってくれるので、少しマシな気がします。
ただマンションエントランスへのアプローチやバルコニーからも首都高の料金所が間近に見えてますし、ここにしていいのかって二の足を踏ませるだけの存在感がありますね。
しかも旧中山道沿いの条件のよいお部屋は地権者住戸が多くて残念ですし。。
>>70 マンション検討中さん
こちらのマンションはお見送りでしょうか？
ここ以外にどこを考えるでしょうか。
うちはすごく悩んでいます。
ちなみに、ここの販売はけっこう進んでいるみたいです。
>>71 匿名さん
私は1期のときに旧中山道側の3LDKを決める寸前まで行ったのですが、やはり首都高と17号の懸念から見送りました。我が家の場合は、多少不便でも静かで落ち着いた環境がいいよねってなったんです。
後から変えられない要素としては、ディスポーザーがなかったのも見送りポイントでした。
見送ってはしまいましたが、商店街アプローチの生活利便性の高さやアウトフレームなどの間取りの良さなど良い面もたくさんあって少し未練はあります。「板橋」が目の前で愛着を持てる住まいになっただろうなって今でも思います。
大きな買い物だからすごく迷いますよね。新築の青田売りだと買った後も住むまでが長くて結構うじうじするので、納得行くまでとことん検討した方がいいですよ。
加賀エリアは中古もたくさん流通しますし、きっと良い物件に巡り合えると思います。
＞＞74 マンション検討中さん
見送って正解だと思いますよ！
私も見送りました。理由は同じで現地を見に行った時、首都高と17号の音が思っていた以上に大きくて、
こんな騒々しいところで暮らすのは嫌だな！って思いました。
恐らく窓を開けてたらテレビの音は聞こえづらいレベルだと思います。
あと、友人が江戸川の近くに住んでいるんですけど、
川の近くはすごく虫が多いって言ってました。
蚊とかゴキブリとか・・・
住んでみないと分からないけど、水辺は多いのかもしれませんね。
こちらに決めました。騒音は気にならなかったです。
今住んでいるところも大通りに面しているから、気にならないタイプなのかも。
虫は分からないですが上階のほうなので、そちらも気にしていません。
>>76 購入経験者さん
私もこちらにしようと思ってます。
騒音はあまり気にならないタイプなので全く気になりませんでした。
むしろ高速が見えそうなので楽しみなくらいです。
人によるんでしょうね。。
この前、案内受けてきました。
多少盛っていたとしても、かなり売れててびっくりしました。
他のお客さんも多かった。
もっと早く行けばよかったと少し後悔しています。。。
買い物環境はイニシア、駅近はクレスト、周辺環境はアトラスって感じかな？
いつの間にか1LDKと3LDKだけになってしまいましたね。
消えてますね。
売れてるんですね。こちらの掲示板は盛り上がっていないので全然売れてないのかと思ってました。
今日モデルルームの前を歩いて通りましたが、数組お客さんがいました。
残り住戸はは良くない住戸ばかりですね。先着順の住戸も販売してない住戸も、間取りと日当たりが悪そうです。
ここのマンションが気に入ってまして購入検討いるのですが、
南向きが始めてで憧れていたのですが、
このマンションコミュニティ（マン質問）のレスにて、
南向きの事に関していくつかレスがありまして、
南向きは酷く夏は地獄で、紫外線も酷くて、肌に凄く悪いとか、
南向きが良くない事が沢山書かれているんですが、
なんかあんな悪い事が書いてあるのを見てしまうと評価が気になります、
本当でしょうか？なんか不安になってしまいまして…
何かアドバイスなどありましたら教えて頂けますでしょうか。
宜しくお願いします <(_ _)>
南向きは夏暑いという面はありますが、冬は暖房がいらずだったり
メリットデメリットはあります。
南向きのマンションはどこでもそうだと思います。
今、南向きのマンションに住んでいます｡
夏は日が高いので、南向きという方向に関係なく、どこでも暑いと思います。
冬は、暖かくて快適です。
東向き、西向きのマンションにも住んだ事がありますが、今の南向きのマンションが一番気に入っています。
北向きのマンションには住んだ事がないので、わかりませんが。。。
私は、これからも南向きのマンションに住みたいと考えています。
>>92 検討板ユーザーさん
南向きってことは寝室は北側ですよね？
そっちの部屋は寒かったり結露とか大丈夫でしょうか？
換気できればいいのですが、環七側だと空気も悪そうだし、赤ちゃんや子供がいるので、その辺りが心配です。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
[NO.95と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
第3期の販売が始まりましたね
>>98 マンション検討中さん
私は見送りました。
現地を娘と見に行きましたが、首都高と17号の音がうるさかったです。
物件自体は大きな道路に面していないのでちょっと期待していたのですが、交通量が多いので仕方ないですね。
娘にも反対され別の物件を探しています。
あと、駅から離れているのだからもう少し静かな環境がいいと思いました。
やはり、安いなりの理由がありますね。
公式とsuumoがHタイプだけになりましたが完売近いんでしょうか。割と順調に売れてるようです。
>>89 マンション検討中さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665929/
これですよね、ただの妬みですよ。
北向きは、寒くて暗くて体調崩しますからね。
それは北向きの方は南向きにもちろん嫉妬しますよ、
事実、北向きは日陰と同じですからね、一年中ですよ。
自作自演の南向き悪口書いてるだけで、
ストレス発散してるんでしょうけど、
意味ないですね。
外観がだいぶ出来上がったようです。
残り1邸のようですね。
竣工前完売あるかもしれません。
>>89 マンション検討中さん
南向きに住んでます。
今の分譲マンションはバルコニーがおくゆき2mくらいありますよね？
うちはそのくらいありますが、それだと夏の日差しは部屋には入りませんよ。
夏の太陽は高い位置にありますから。
冬は奥まで日が入ります。
夏は北側の窓を開けると風が抜けますから涼しい。
つまり夏は涼しく冬は暖かい。
西向きが最悪。
日没まで日差しが部屋に入るから夏は灼熱だし、午前中は日が当たらないから冬は洗濯物が1日では乾きません。
>>103
結構良い評価がされてますね。
エントランスやお花見テラス、デザインについては評判良いんでしょうか。
>>104を見たらほぼ完成してるようですし、もう少し近くに行けばテラス部分が見られるようになってますか？
敷地配置のイラストだと格子っぽくなっているので、この辺も注目ですね。
とはいえ、あと残り一戸で2LDKなので住む人を選んじゃうかと思いますが…。
一戸キャンセル出てるようです。
2LDKですが。
おー。
1LDKの賃貸が出ていますね。
12万代で管理費8000円だそうです。
やはり地権者住戸の1LDKがたくさん賃貸募集に出てますね。
不動通り商店街のプレミスト板橋も賃貸になりましたし、加賀のマンション群とは住民属性も異なるんでしょうね。
仲宿商店街の野村も賃貸になるかもしれないですね。
もう賃貸は空きがないのでしょうか。。。
『桜並木が眼前 コスモスイニシア「桜レジデンス」が竣工・完売』
2021/05/20(木) RBA
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/6061-2021-05-20-06-31-45
