BELISTA西宮北口ってどうですか？

＞３９９さん

塚口。駅の北側ならなお良し。

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塚口は尼崎市。。

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阪急夙川駅→特急も停まる
JR芦屋駅→新快速も停まる

個人的には西北はよいと思います。

尼崎も武庫之荘などは、よい環境ですよ。

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交通のアクセスがいいことは魅力だが価格が高い。

地歴とか学区とかは気にするかしないかだと思います、どこでも住めば都です。

ただし売却時は苦労するかも？

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なんか、この物件の話がなくなってますね。

まあ、議論は煮詰まった感じですかね。

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契約戸数のびないですね。
今後近所に色々新築計画浮上しているので
様子見でしょうか。価格も割高ですし、、。

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西北10分圏内だったら、なんだっていい、っという利便性オンリー追求型には最高の物件すよねえ。わたしは、住環境＆教育環境は、そこそこ重要だと思ってるんで、除外しました。

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>>407
では、そんなあなたが「これだ！」という物件を挙げてくださいな。

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ジオタワーの中古＞＞ベリスタ＞＞パークホームズ

あくまでも個人的意見ですが。

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ここ最低でも66平米で約3800万台しかも東向き
高いですね。半分以上売れていないと聞きました。
今後何物件か最寄で計画ありそうなので
見送った方がいいかな、、、。

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一生で一番高い買い物だから、多少の値引きより理想の間取りを優先すべきかなぁと思います

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>413さん

一生で一番高い買い物は「嫁」では？
理想の××より多少の経済的価値を優先すべきかと・・・。

いやいや、失礼しました。
藤和さん、もう少し安くしてよ。ってことですね。

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それにしても割高マンションですね、藤和さん強気だけど
完売はむづかしそう。

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412
デベさんですな。

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値下げしたら買う売れるでしょうね。

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値下げしたら売れるでしょうね。

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駅近以外のメリットなしやね。この間取り・仕様でこの価格ははっきり言ってボッタクリやな。

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＞420さん
419です、そんなことは分かってます。あの価格帯を打ち出すなら、せめてもう少し仕様のグレードを上げるべきでしょう。あの規模のマンションなら、それなりの設備グレードを投入してもランニングコスト（管理費・修繕）に大して跳ね返らないんと違いますか？

建物・設備はこれまでのBELISTAシリーズと全く変わらないね。

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仕様を多少上げたからってそんなに変わらん筈やって！3800万クラスのマンションならせいぜい原価が2000万位でしょう（もっと安いかもね。別に不動産関係者ではありません）、それがせめてオーブン内臓システムキッチンとディスポーサーを搭載したからって＋何百万にもならない筈。この価格帯で売り出すならせめてディスポーサー位あっても良い規模のマンションだと思いますが（大型マンションなら、ディスポーサーの維持費もたかが知れてます）。

高い割りに狭いんだから、も少し仕様的に考えないと苦しい、って事。ただでさえ西宮はマンション建設ラッシュなんやからね。

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最近の高級マンションでディスポーザー付いてるところってそんなに無いですよ。
環境面や故障などで否定的な見方もありますから。
むしろファミリー向けの大規模マンションが他との差別化を狙って売りにする設備かと。
一時、甲子園口や芦屋、苦楽園の物件巡りしていましたが億ションでも付いていないところは多かったです。
それより高いマンションなら壁材やタイルなど建物自体の質を全体的にあげてほしいものです。

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>423さん
粉もん屋じゃないんだからそんな利益率はありえないでしょう。
建築費だけならそれくらいかも知れませんが、、、土地代は？？？

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売れ残りマンションがアウトレット会社に渡る場合、販売価格の7割で売られるそうです。そう考えると3800万×0.7＝2660万。これで赤字・トントンなんて商売は普通しないでしょう。それに売れ残りは値下げ販売するのが常套手段ですしね。そう考えると高く見積もっても原価2200～2300って考えるのは妥当ではないでしょうか！？

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>ディスポーザー付いてるところってそんなに無いですよ。

新築色々見聞きしてきましたが最近高級であるほど付いていないようです。
メンテの大変さ、使ってみた方たちの感想がそれほど便利ではないようです。
においとかもありますし故障も多いそうです。

グレードの低いマンションほど目玉のようにつけて客寄せしているようです。
友人宅にもありますがこれだけはいらないと言っています。

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北口物件の割には、売れ行きが悪い印象ですね。

やっぱり価格のせいでしょうね。

隣の阪急の物件が、2、300万しか変わらないという書き込みがありましたが、
それに関していえば、オーナーの希望価格なので、
価格が変わらないのであれば、
誰だって新築に目がいくはずですから、
実質の資産価値が中古と変わらないということはないと思います。
さすがに阪急の物件も、これだけまわりに新築で増えると、
厳しいと思いますね。

それにしても高いですね。

「北口物件は、即日完売で当たり前」という時代が終わったのでしょうか。
それとも、単にこちらの物件が高いだけでしょうか。

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426さん、知識ないの丸出し…
428さんのおっしゃる通りです。
知識ない方にも判りやすい表現をすると、
ここ２～３年前にデベの倒産ラッシュありましたが、ほんとにマンションの原価がそれほど低ければあのようなことは起きませんよ。
知ったかでの書き込みは、見ているほうも恥ずかしいので書き込みしてしまいました…。

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とある日の新聞記事抜粋です。

原価の内訳はどうなっているのだろうか。「儲けのからくりが面白いほどわかる本」（今村研司と現代不思議調査班著、河出書房新社）という本に、都内の売価4,000万円のマンションの価格の内訳が出ていたので、これについて考えてみる。
　都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円（販売経費を含む）、販売代理業者の手数料が最大240万円（売価の6％）程度、デザイン会社へ30万円（建築費の2％が相場）、が典型的な配分だそうで、合計すると30万円足りないがこれは誤差だ。
　マンションの事業主は1,000万円の中から、チラシの作成・配布、モデルルームの運営などの経費を賄わなければならない。これは、だいたいマンション売価の10％程度かかることが多いらしいが、それでも、マンションが順調に売れると、相当にもうかる。販売に力が入る訳が分かる。もっとも、マンションが売れなかった場合、在庫を抱えながら、経費や金利がかさむことになるので、マンション事業主が一番大きなリスクを取っている。
　マンション事業主と仲介者の取り分がざっと1,200万円、つまり売価の3割あるということは、マンションを買って、ほどなく売りたいと思った場合に、購入前の自分のような顧客がたくさんいればいいが、そうでなければ、業者が買い手になり、その場合の買値はせいぜい売価の7割程度であって、さらに足元を見られる可能性があることが想像できる。人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要があるということだ。

建物+土地価格は意外としないということです。

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だからといっても、すぐに3割引きにしてくれるわけではないわけですから、
検討者とっては、悩ましいわけですよね。

みすみす値下がりする（すでに価格が相場より高め）と、
わかっていては、なかなか手は出せないですけど。

これだけの戸数を残して、先着順になってしまった以上、
たまにイベントをはさみながら、少しずつ販売して、
竣工が近づいたら、徐々に値引きという手法しかないでしょうね。

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>ディスポーザー付いてるところってそんなに無いですよ。

SUUMOで調べたら、それなりにディスポーサーついてるマンションは見つかりました。BELISTA旧居留地なんかも標準でしたよ。同じ西宮市内ではエルグレースやプラウドなど5件ヒットしました。

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ディスポーザーは、ひと昔前は、
かなりの大規模マンションしかありませんでした。

低層階で、戸数が少ないマンション（すなわち高級マンション）には、
装備されていないのが、常識でしたから、
そのことを言っておられるのではないでしょうか？

最近では、中規模マンションにも、
付いているところをみかけるようになりましたので、
ほしい設備のひとつなのでしょうが、
ついてないものはどうしようもないですね。
こればっかりは、後付けは難しいでしょうし。

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誰しもが欲しい設備の一つなら戸数に関わらず、高級マンションには必ず常備される設備の一つになっているはずですね。
それこそコストなど安いものですから。
今でもそうはなっていないことを考えると、427さんが正しいのでしょうね。
大衆的なマンションほど「ディスポーザーあり！」って打ってる傾向があります。
どうしても欲しい人はそういったファミリー向け大規模マンションを購入されたほうがむしろ物件もお安くていいかも。
まあこの値段を出せる人でそこまでディスポーザーに拘る人はいないでしょうが。

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ディスポーサー自体は安価でも、
処理層にお金がかかるのではないでしょうか。
土地も必要ですし、メンテナンスも必要です。

30万も出せば、戸建でも、
ディスポーサー＋生ゴミ乾燥機の取り付けは可能です。

どちらにしても購入に決め手になるほどの
設備でもありません。

あるから大衆、ないから高級という解釈は、
置いておくにしても、
ディスポーサーがほしければ、
「大規模マンションへ行け」というニュアンスの発言は、
あまり感心しませんね。

特にここは、高級というより、
単に割高というだけの物件ですから、
高級マンションという表現が当てはまるかどうかも疑問ですが。

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ディスポーザーの使用感

ついててよかったという人少ないですよ！

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要はそれなりの価格なんやから、せめて単純仕様だけじゃなくて少しは追加設備入れて、付加価値つけりゃいいのに、って事やね。

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どんな設備が必要かそうではないかは、
その方によって違うと思いますが、
ディスポーサーが付いていることがいまいちだったという話は、
このスレッドで初めて知りました。

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ディスポーザーに関するスレッドが、ここのサイトにも、
何本かあります。

読んでみてはどうでしょうか？

環境に良いか悪いかは別にして、
使用感は、この上なく便利という意見が圧倒的です。

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ディスポーザーの話題で盛り上がってる中恐縮ですが、
検討中さんが言いたいのは、ディスポーザーつけろって話ではなく、

値下げしてくれ！

ってデベに訴えてるんでしょ？
話がそれすぎて気の毒

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竣工まで、半年以上の期間が残ってるいるわけですから、
今の時期に、値下げしてくれっていうのは、土台、無理な相談ではないでしょうか？

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ディスポーザーは必須でしょ。
生ゴミ臭いし。
ここまだ売れ残ってるのかな？
駅で一生懸命チラシ配ってたよ。
割引始まった？

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一般的に竣工前に値下げはしないと思いますよ。

特にここは、もうすぐ三菱地所の住宅部門とくっつくので
資金の心配はゼロですから売り急ぐ理由がないんですよ。

駅でチラシってジオじゃないですか？
他社に駅構内でチラシ配らせますかね？

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ここって、ディスポーザーついてないんですか？

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ディスポーザーちょっと前に流行ったけど、別にいらね。
初めて使った時に感動してすげー！と思ったけどしばらくしたら使わなくなった。
つまるんだよ、あれ。
全マンション住民の生ゴミ成分が流れていくのもイヤ。そういう人多いよ。

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ディスポーサーの使用感についての投稿は、
もうやめませんか。

「こちらのマンションには、ディスポーサーはついていません。」

それでいいのではないでしょうか。

あとから付けられるわけ設備ではないでしょうから、
ディスポーサーについての議論は無駄です。

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広告出しすぎですね。
契約伸びてないのでしょう。
間取りのいい部屋のキャンセルも出てると聞きました。

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>449
何の情報？
キャンセル状況なんて表に出んの？

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＞449
契約検討中の知人がルームに行って聞いてきた
情報です。

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本当ですか！
気に入った間取りがホームページで完売になってたので
あきらめてたのですが、キャンセルなってるかもですね？
一途の望みで確認してみます！

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＞気に入った間取りがホームページで完売になってたので

そんなに気に入った部屋ありましたか？早速お聞きになってみれば？


＞それだけでも、こちらのマンションがかなり売れ残ってることが想像できます。

サクラでバラつけてることも販売デベが当然のようにやる策ですよね。
出だしたときはみんな注目しましたがその後どんどん近くに新築出だしたし
今後も駅南周辺は新築マンション計画予定浮上しているので様子見てる方
多いのでは、、。

設備、施工、間取りなどどれみても割高は同感しております。
かなり強気で値段だしたので年内～年始値下げのうわさもありますよ。

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＞453
「第1期で売り出した住戸のなかで」１つだけ花がついてなかったんでしょう？

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453です。

「「第1期で売り出した住戸のなかで、１つだけ花がついてなかった」のであれば、

「第1期即日完売」の表示が出るはずです。

販売期ごとに、出してもよい表示です。

第1期だけでも、8割以上売れたなら、その表示は出してもよいことになっているので、
バラがダミーだったということがわかります。

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ﾀﾞﾐｰ７０％。
成約２０％。
検討中１０％ぐらいじゃないの？

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成約率、成約数に関して、
容易にわかるものではありません。

最大の企業秘密を外へ漏らすことはありませんから。

建物ができあがるまでは、具体的な未成約数を掴むことは、まず不可能です。

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みなさんお仕事お疲れ様です

値下げ希望の方で待ってる方が多くいらっしゃるようですね。

周辺物件も色々ありますし、価格が出揃うまで待ちたいところですが、
フラット35Sや優遇税制をフルに活用したければ
あまり悠長にもしていられない。

悩ましいです。

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税制は延長される可能性もありますし、
あまりそういう話にあおられる必要はないと思います。

税制目当てで、高値を掴んでは、目もあてられません。

おっしゃる通り、まわりの価格発表待ちなのでしょうが、
こちらの物件より、高い価格をぶつけてくるはずもありません。

むしろこちらの販売状況を確認後の発表なので、
慎重な値付けをしてくるはずです。

結果として、相対的な割高感が強調されてしまう可能性が高いですね。

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もう一個スレが、なんで？

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まわりと比べてもずいぶん割高ですね。

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本当にほしい住戸が完売と知らされ、別の住戸を契約した場合
実はほしい方が空いてる事実しったら文句いえるんですか？

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そもそも確かめようがないよね。

せっかくの購入検討者をみすみす逃がすような戦略をデベが取ると思う？
煽り効果より明らかに検討外にされる
マイナスの方が大きいと思う。

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立地；　駅近く最高！
環境；　現在は整備されて駅までは綺麗。周辺地域に難あり。
学区；　西宮市内では最低レベル。

ここにご家族で住まれる場合、せめて中学校以降は私学を検討されたほうがベターかなと思います。
駅に近く、ニシキタに住みたい！という人には良いかと思います。
三宮や梅田で15-20分程度、伊丹や関空へは高速バスで行けますから。唯一少しだけ不便なのは新幹線へのアクセスかと思います。

価格は結構高いです。実際に見に行きましたので、頭金を結構お持ちの方であればいけるかと思いますが。。
そこそこの広さを求めるとすぐに6千万近く、もしくは超えてきます。

まあ、 転勤族の方には地域の歴史等よりも、賃貸物件としての有用性も重要かと思います。その面では
バッチリではないでしょうか。

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残戸半分以上ありますが売れ行き止まっているようですね。
ポスターはりまくっているしチラシ増刷増刷ですね。

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お盆過ぎて確認しましたが、、！？

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webサイトを見ると、ちゃんと更新されていないみたいですね。
間取りのページに不整合情報があります。

実態を知りたかったら、モデルルームを含む複数（3つ以上？）の情報源がないとダメかも。

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↑
デベ営業マン頑張れ～

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472はあっちこっちの板にこれ書いてるね。
エルグレースでも発見。

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471
そうそう、自分でちゃんと調べないとね。

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475さん、いい加減、そのネタ飽きたんですけど。

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便利ですよね。パチンコ店にも行けます。やっぱり便利ですよね。

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パチンコ店よりも芸術文化センターよりも便利なのは、同じ距離感の業務スーパーではないでしょうか？

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温泉もあるよ！銭湯だけどね。

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売れないようですね、、。チラシまきすぎですね、、、、。

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ＭＲで残り戸数確認しましたが、順調に売れていますね。購入検討中の方は480さんの言葉を鵜呑みにしていると欲しい部屋がなくなるのでは。

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471サラリーマンです。探りを入れました。
とはいっても、結論は業界素人の推測ですから承知願います。

・2/3は契約済みである。
・規模からして残り1/3がしんどいはずであるが、マネジメントサイドは大丈夫と見ている。
・よって販促テコ入れはない。いまのところはジワジワ売れればよい。
・マネジメントの読みでは、竣工後の現物確認ニーズが少なからずあり、それで一掃できると。
　（じつはサラリーマンもそういうタイプ）

ここからはサラリーマンの読みですが（根拠は現在の売れ筋のみ）、

・マネジメントの読みは外れ、特殊条件が重なった住戸は竣工後に値引きを余儀なくされる。
・まあ、でも当面販促費を投入しないのだから、充分な利益が出る。

ちなみに、サラリーマンのターゲットは・・・・値引きを待たずして撃ち抜かれました。
・・・・・ぐっすん。

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西北の駅に貼ってたポスターも無くなりましたね。

私もMRで確認しましたが、間取りによって結構人気に差があって、
ほとんど売れてる間取りと、半分以上残っている間取りがあります。

サラリーマンさんの推測に納得感持ちました。

私はどうしても欲しい間取りがあって、契約しちゃいましたが。

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近くにトヨタできますね。

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なんだかんだ言っても完売しそうですね。

482さんの推測は妙に納得、楽しんで読ませて頂きました。

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>
西北の駅に貼ってたポスターも無くなりましたね。
場所変えて色々貼ってますよ！

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なんだかんだと言われてたけど、既に１５９戸中約１３０戸成約。もうすぐ完売しそうですね！

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あと２割ですか。
もうすぐとは思えないけど、半年後の竣工までに大方は売れそうですね。

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やはりBELISTAブランドは健在やな!!

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BELISTAブランドは健在じゃなく

場所です！ブランドではないです

でもいい物件には間違いないです

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場所を射止めるのもブランド次第でしょ!!

という事はやはりBELISTAブランド！

勉強になったね

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トヨタ2箇所建設はじまりそうです。
山幹沿いトヨタの横マンション立ちますよ。

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竣工時には三菱地所の住宅部門と統合してるんだから、
BELISTAじゃなくて、パークハウス西宮北口にすりゃもっと売れると思うけど。

>492
山幹沿い、しかもガーデンズ渋滞エリアに入ってますね。
厳しいでしょうね。

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トヨタ2箇所、スーパー、病院、フルノ、マンション、、、

近くは建設ラッシュですね。

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ますます西北が便利になり、資産価値もアップするんでしょうねえ〜

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2月竣工で、現在約85%契約済みなら順調ということなんでしょうか。
当初はすぐ完売かと思っていましたが、最近の阪神間の販売状況はそんな短期間で完売する物件はほとんどないようですし。

個人的には坪単価では若干強気かなと思っていたんですが、売れ行きから考えると価格設定がいいとこついてるんでしょうね。
西宮だと私学前提になるかと思いますが、将来的な学費とローン返済の負担にちょっと躊躇しています。

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491
西北はともかくベリスタにブランドは無いよ…。

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時代は変わってきてますよ。
シティタワーは地に落ちてますし。

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西宮北口の総合的な開発はあとはどのようなものがあるのでしょうか、ご存知の方いらっしゃいますか？
もう少し近くにスーパーがあると良いのですが・・・。

ベリスタは西と南が微妙ですが、駅に向かってはかなり雰囲気良いですね。
ただ両度公園がちょっと夜はさびしいですね。

キリンの社宅もどうなるのでしょうか・・・。

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