ジェイグランシティ西明石タワーウエストってどうですか？

正直今でもめちゃくちゃマンション建設用地の前の道混んでるのにこんなのが建ったらどうなってしまうのか…整備はするけど片側2車線にはならないんでしょ？

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>>17 マンション掲示板さん
確かに車多いですよね。
詳しくはわからないけど、その辺は開発するにあたって市も考えてるだろうし、駅前の道路を整備して車の流れが変わるのでは？と思ってますが（希望的観測）。

それより、価格はどれくらいになるでしょうねぇ？？
何と言っても、それが一番気になります。他と比較したいし、いつ頃わかるんだろ？

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>>17 マンション掲示板さん
片側1車線のままだけでなく、西明石駅南にアクセスするための道が整備されるので
、新たに駅に向かう車の需要が見込まれるので、残念ながら混み具合は良くならないんじゃないかと。

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>>19 マンション検討中さん
それは嫌だな・・・うるさいのは嫌いなんで。
窓閉めてたら二重窓とか複層ガラスなら音はほとんどしないだろうけど、
エアコンより、窓開けたい派だし。洗濯物も外で干したい。
排ガスで汚れるのも嫌だ・・・涙
田舎に住んだことあるけど、洗濯の竿が全然汚れなくてビックリした。
ココは無理か・・・

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まぁでも交通量の少ないところでこれだけの大規模を建てること自体難しいし、ないものねだりということにはなっちゃいますね。
静かな場所で物件を探すとなると、小規模なものしかないでしょう。

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間取りがなんといいますか田の字ばかりですね

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>>22 匿名さん

どことも大体はそうですね。
センターインの方がいいですけど、量産、コスト削減を考えるからでしょうね。一応タワーという位置付け？だけど、内廊下でないから全然マシ。

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価格はどのくらいでしょうかね？6000～8000万くらいと聞いたのですが…

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>>24 匿名さん
そんなわけない
800戸も売るから当初は相当安くなるらしい
といってもシエリア大久保よりは高いみたい

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>>25 eマンションさん
80平米で5000万くらいで購入できそうでしょうか？

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全邸(？)田の字型のThe昭和間取り
総800戸の希少性の無さ(もはや団地)
トランプ関税で揺れる数年以内の世界同時恐慌での不動産価格下落リスクによる中古市場の買い控え激増中

建築資材費が～、人件費が～
あれこれ理由つけてめちゃくちゃ強気で来れても坪200万までじゃないですか。

明石駅、大久保駅に次いで市内3番手エリアと考えたら坪200でも高いすわ。

間取りの凡庸さや隣接するスーパーもイオンモールじゃなくてただのマックスバリュってこと考えても坪180-190万が適正くらいじゃないですかね。

80平米4500-5000万くらいのもんでしょう。
価格発表が楽しみです。

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>>27 評判気になるさん
シエリアも田の字

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>>27 評判気になるさん
坪200万以下原価割れるから無理
人手不足、資材費燃料費Maxの時期の発注だから安くなる要素ないと思う。明石の板マンでは最高額になると予想

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>>27 評判気になるさん

西明石は大久保に次いで、3番手エリアなんですかねえ？
大久保は新快速、快速が停まらないので、昼間だと15分に1本ですよ？
前に1本乗り過ごしてエライ目にあいました・・椅子も少ししかないし。
自分はやっぱり西明石の方がいいですけど。

それに今は確かにイマイチだけど、開発されたらだいぶ変わるんじゃないのかな。

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デベロッパーがいくらで発注したかは買う側からしたら知ったことじゃないでしょう。

トランプ大統領が何しでかすか分からない市況(政権期間中常に世界同時株安のリスクに晒される)かつ日銀は政策金利を上げたい局面、右肩上がりだった不動産市況もいよいよ先行き不明、10年前と違って変動ローンで組めば月々の支払いも5年後には全く分からない状況

で、坪200万を目立って超えた値付けできますかね？

例えばもし坪250万なら80平米で約6000万

楽観的に見積もって変動金利2%で将来済んだとして

・ローンの支払いだけで月20万
・管理費修繕費が合計で平米300円として80平米で月2.4万
・駐車場、駐輪場、インターネット使用料、固定資産税

合計すれば月々実費で25万程度でしょうか。
年間300万円です。

共働き世帯年収1000万円で手取りが約750万円

300÷750×100=40%

"手取り"の40%が住居費ですか。

失礼ながら明石マンション実需層にこの6000万の支払いに安易耐えられる層がそんなに多数おられます？

明石市でそれだけの世帯年収がある方々の中で、あくまで全国的には郊外エリアの明石で注文住宅を検討せずに西明石にマンションを選択するんです？(掲示板なのでこの点については是非該当する地元の方のご意見を伺ってみたいです)。

タワマンならまだしも形状からしてコンニャク立てて置いたんかというような、まさにコテコテのThe板状ですよ？

出だし不調で出鼻をくじかれたらこのエリア全体の価値にも影響出かねない規模の売出しで坪200を優に超えるような強気の値付けは相当難しいのではと思いますけどね。

不思議なのが直近の数件の書き込みを見てると皆さんそんなに高値で売ってほしいのですか？

私にはデベロッパー関係者や周辺住民の方のご意見かなと
お見受けいたしました。

私はぜひ限界価格の安値から販売開始してこのプロジェクトを盛り上げて欲しいという希望で一杯です。

先着順では購入意欲が削がれるのでぜひ抽選住戸が多数出るような値付けになってほしいと思います！

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長々書いてるけど、安く買いたいだけでわろた

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>>32 検討板ユーザーさん
そりゃそうでしょ！笑
私は購入に真剣なのです。ポジショントークになりますよ。
嘘の見立てを書いたつもりも無いですが。

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>>31 口コミ知りたいさん
自己資金10%としてローン借り入れは5400万円
変動金利0.5%、35年返済、ボーナスなし、元利均等で計算したら月の支払いは、約14万円
固定資産税まで含めても月20万円は切る価格かなと。
ここで悩ましいのは建築後のリセール推移ですね。

大都市圏だと主要駅の徒歩3分の大規模マンションとなると月々の負担であるていど背伸びしてでも、物件価格が上がりまくるから結局ペイ出来てしまう。つまり相対的には一戸建てを買う方がリセール価格が下がり続けることで損をするというのがセオリーです。

最近は価格構造の波が地方都市にも来ていて軒並み高い値付けがされていますが、入居後に高値推移してくれるのか？
してくれるなら全然買いでしょうしダダ下がりするなら無しということでしょう。

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Ｘ 価格構造
◯ 価格高騰

失礼

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>>34 匿名さん
仰っているシュミレーションの計算自体はその通りかと思いますが、まず自己資金10%(つまりは購入時の手付金を頭金としてそのまま払込)用意できる世帯そんなに沢山おられますか？(手付金用意できないとそもそも買えないのですが、その手付金を変動金利0.5%の世界線で頭金にするのですか？)

グロス6000万として
売主が弱気で無ければ手付金10%設定

引き渡し2年後に対し契約時点でポーンっと600万現金一括の支払いがそもそも全員必須(大変失礼ですが初めてマンション購入する方、手付金の存在すら知らない方も多い。頭金と勘違いしていたり、手付金もフルローンに含められると勘違いしてる方も多数おられる。)

変動金利0.5%というシュミレーションは本物件の引渡時(2027年夏秋)にその金利でローン実行してくれそうな銀行があれば嫌味ではなく是非教えていただきたいです。是非その銀行からお借りしたいので。

今後も日本が相対的に低金利で推移するという持論の方を頭ごなしに否定するつもりはありませんが、資産形成はある程度悲観的なシナリオを考えておかなければならないと思いますので変動金利0.5%想定は流石に無理があるように感じます。

後半の部分の記載はおっしゃる通りかと思いました。

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