ジオ神戸三宮

売れ行き悪いねぇ～。販売開始から結構経ったのに

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現在はこんな感じです。9000万円の部屋はなかなか売れない気もします…

販売戸数 13戸
価格 5,400万円～9,470万円
最多価格帯 5,600万円台（2戸）・6,800万円台（2戸）
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 52.56m2～78.11m2

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リセール云々とかいう前に１次販売からして売れてないってことじゃないの。嫌になるわ。どうしても住みたいというなら最初は賃貸で入居して暴落が顕著になった頃に買い叩いても遅くないわね。

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三ノ宮駅徒歩圏という利便性に加え、

食洗機やバックセットなど充実した標準設備がとても魅力的ですね。

周辺の商業施設で日常の買い物も便利にこなせそう。

ただ、定借としては強気な価格設定や東側の前建感が気になりました。

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定借で強気価格の設定のためまったく売れていないですね

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三宮駅徒歩圏という抜群の利便性や多彩な間取りが魅力的ですね。ただ、定期借地権でありながら強気な価格設定という点は気になるところ。将来のリセールや資産価値には慎重にならざるを得えないかな。

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このマンション企画した担当者、めっちゃスベッてるわ。
定借ってコスパよくないと売れないんよ。
でも間取りが無駄に金持ち向けなんよ。
そのミスマッチが絶望的。

気をてらわんでも、無難に田の字、羊羹型にしとけばこんな売れないマンションにならなかったのに。

車に例えるならマツダが高級車作って残クレで売ろうとしてるぐらいチグハグ。

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このマンションの最大の問題は、アイランドキッチンというものを、企画者自身が理解していないことに尽きる。
アイランドキッチンが映えるのは、広大なリビングダイニングがあってこそ。
空間に余白があり、キッチンが主張しすぎず、生活動線を邪魔しないから成立する。最低でもLD30畳以上あって初めて意味を持つ。
それを本件のような、専有面積52～78㎡、リビングダイニングも狭小な住戸に無理やり押し込む。これは高級でも先進的でもなく、ただの空間破壊。動線は悪くなり、家具配置は制限され、生活感は隠しようがない。住み始めた瞬間に「邪魔な置物」になるのが目に見えている。
おそらく企画者は、自分でアイランドキッチンを使ったことがないはず。写真やモデルルームだけを見て「カッコいい」「今っぽい」と判断したのだろう。生活のリアリティが完全に欠落している。

南側に浴室を持ってくる間取りも同様。
マンション最大の価値である採光と開放感を、誰も長時間いない風呂に捨てる判断。これは尖っているのではなく、住む人の暮らしを想像していない証拠。

定期借地権という、割り切りと合理性が求められる商品で、なぜここまで独りよがりな設計を詰め込んだのか。
結果として、実需層には使いにくく、本当の金持ちには相手にされず、金持ち気取りだけを想定した、極端に狭い市場に突っ込んでいる。

売れないのは偶然ではない。
最初からズレていた必然の結果。

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この広さの専有面積でアイランドキッチンって珍しい感じがしますが、
それは理由があるからなのかもしれないですね。
自分だったら、壁側のところは棚を置いてふさいでしまうかもしれない。
収納が見ている感じだと確保できないかなと思ったので。
ただそこまでがっつり料理をしない、みたいなライフスタイルだと、あまり気にならないかもしれませんよ。

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定借のメリットの全く無い定借マンションが
売れる訳がないわ。

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いったいどういう感性というかセンスだったらこういう定借のマンションを買うのだろうか？

教えて

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まさかまさかの売れ行きの悪さでしたね。
幸い阪急不動産は儲けまくって体力があるので
しばらくはポツポツ売って
１年経過したあたりからまとめて賃貸にまわすんじゃないのかな？
したがってもう誰も買わない。
だって解体にむかって居住可能年数が減っているのに
最初の売り出しと同じ価格で販売ってわけにいかないでしょう。

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売れ行き悪すぎて一時期販売中止にもなってましたもんね。もう無かったことにするか検討してやっぱり作り切ろうってなって建てたものの新築廃墟みたいな状態になってるんですね

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未販売は何戸くらいあるのでしょう？
立地はやっぱいいですけどね。あと少し価格が安ければ。。

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先着順12戸となっているけれど、これが残りの戸数のすべてというわけではないので、
それなりにあるんじゃないかなーと予想。

やっぱり値段が高いのがここの場合は効いている気がする。
ジオって高級ラインのマンションなんですよね？
変に安売りするようなことはできないだろうし、
このまま販売していくと思います。

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人が住んでいなさ過ぎて住まれている方が哀れに感じる

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この物件の配棟計画を見て、まず強く感じたのは、敷地条件よりも机上での利益計算が前に出過ぎている、という違和感でした。

南側には高層の既存マンションが至近距離で建っており、本物件の南側リビングから見える景色は、その巨大な建物の壁面が正面に立ちはだかる形になります。空の抜けはほとんどなく、視線は完全に遮られ、日常的に向き合うことになるのは、無機質で逃げ場のない壁の存在です。こちらの暮らしや感情とは無関係に、ただ壁だけが目前に迫り続けるーその感覚は、刑務所の敷地内で高い外壁を前に立ち尽くしたときの、行き止まりのような閉塞感に近いものがあります。

一方で敷地の東側には道路があり、その道路を挟んだ先に生田警察署の建物があります。警察署の建物自体もある程度の高さがあるため、東側だからといって十分な採光が期待できる環境ではありません。ただ、建物が敷地境界線ぎりぎりに迫っているわけではなく、道路幅員も約4m確保されているため、南側のように視界を完全に塞がれる圧迫感は相対的に和らぎます。皮肉なことに、南側には「収容される側」を連想させるような壁が据えられ、東側（道路の向こう）には治安を守る警察署があるーこの配置は、意図せずして象徴的です。

この敷地条件を見れば、全戸南向きのI字型配棟だけが唯一の解だったとは考えにくいと思います。南側に高層建物が迫る敷地東半分の住戸を、東側道路に向けて配置するような配棟も、敷地の読み方として自然に想定される方向性です。全戸南向きという分かりやすい売り文句は使えなくなりますが、少なくともリビング正面に「刑務所の外壁」を思わせる景色を据えた住戸を量産することは避けられます。

それでも現在の配棟が選ばれた理由は、住環境の優劣というより、計算の都合にあったように見えます。建物を一直線に並べれば、構造も設備も単純になり、工事も進めやすい。反対に、建物の形を折れば、柱や梁の配置は複雑になり、設備配管の取り回しも難しくなります。加えて、工事の際には足場をL字型に組む必要が生じ、その分、手間もコストも確実に増えます。結果として、机上で計算される利益率は下がる。つまりこの計画は、「どうすれば住まいとして無理がないか」よりも、「どうすれば計算上の利益が最大に見えるか」を優先して組み立てられた印象を受けます。

もちろん、事業として収支を考えること自体は否定されるものではありません。ただ、その利益は売れて初めて現実になります。住環境が伴わなければ、どれだけ立派な利益計算を並べても、それは紙の上で完結した話です。刑務所の外壁を思わせる景色を前に、エクセル上の数字だけが成立していても、住む側の納得は得られないでしょう。

この配棟を是としたデベロッパーの企画力については、厳しい評価をせざるを得ません。敷地条件をどう読み、どこに目を向けたのかーその判断の結果が、この配棟にそのまま表れているように感じます。

マンションは、南向きというラベルや利益率で評価されるものではなく、実際にそこで過ごす日常がすべてです。これは好みの問題ではありません。検討されている方は、必ず現地で南側の圧迫感と室内から見える景色を自分の目で確認し、そのうえで本当に納得できるかどうかを判断すべきだと思います。

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本当に誰が買っているのか（在庫を抱えているのか）不思議な物件です。
定借物件に転売ヤーが手をだすとも思えず
明かりのともらなさ具合から
日本人が住民票を移して住んでいるとも思えず。
もしかして本当にさっぱり売れていないのかもしれませんね。
誰か登記をとって調べてみてください。（登記は誰でもとれるので）

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どれだけ売れているのかってデベは前面に出さないスタイルのところが多いように感じられます。
というか、登記を取ればわかるのか。
言われてみればそうだけど、思いつかなかった。
でも全戸分、申請するのはさすがにちょっと…汗

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>>491 匿名さん
ネットで簡単にとれますよ。
でもそんなことしなくても私は毎晩ココとプラウドの前を通りますが、
電気ついてる部屋各3部屋ぐらいしかないです。
なので売れてるわけないです。
　

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