スムログ出張所/スムラボ派出所「大阪タワー スムラボ派出所スレ」についてご紹介しています。
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大阪タワー [更新日時] 2023-12-03 13:36:07

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

<スムログ(読者相談)>
https://www.sumu-log.com/archives/author/osakatower/

<スムラボ(個別マンションレビュー)>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/osakatower/

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[管理人より追記:レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[スレ作成日時]2021-01-22 13:16:29

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大阪タワー スムラボ派出所スレ

  1. 123 大阪タワー

    僕が今25歳に帰れたら、これを買うかなと思います。

    3000万円切る値段であれば、税制的に優遇なくても賃貸より負担感少ないですし資産的に心配はないかと思います。
    ふつうに賃貸に出しても月10万円くらいはするでしょうし、5年くらい住んだあと売りに出しても残債を割る可能性は低いかと。

    何より、立地がいい。そのうち駅も近くにできますし、いうことないでしょう。
    一番、靱公園エリアの魅力を享受できる場所だと思います。
    部屋からの眺望は諦めてもアクティブに過ごすのにはもってこいじゃないかな。そういう意味で、極力安い部屋の方がいい気がします。

    エントランスあたりの仕立てもさすがリビオということでなかなかかっこよさそうじゃないですか。

    いいマンションだと思います。

  2. 124 大阪タワー

    ついに、最終期。
    北区で独身、DINKS世帯の新築マンションの中では一番選びやすいマンションだと感じます。

    この立地でこの規模のマンションはなかなか出てこないと思いますし、大阪の中心市街地というのは梅田一強という流れはもう抗えないと考えますので梅田徒歩圏で大きな公園に面して生活のしやすい天満エリアは長期的に見て強いと考えます。

    このマンションの価格帯というのは高いといえば高いものの、今の相場で見れば大きな違和感はありません。

    気になる人は早めにモデルルーム行くのが吉じゃないかなと思います。

  3. 125 大阪タワー

    松屋町にグランドメゾンかー。という意味で少し新鮮な感じがしましたが上本町もなかなか渋いところにありますし、やはり最近変わってきたのかなと。
    松屋町。中心部に近い割に下町風情が残っており、私は好きな街です。
    しかも、商店街に面しているというところでいいですね。生活は楽だと思います。

    最近のグランドメゾンは広めの部屋が多いのはありがたい。ここも最低でも70平米は確保されていて、希少性があります。
    近傍のブランズは比較的コンパクトな間取りが多く苦戦しておりますから差別化のための施作なんでしょうね。

    金額次第ではあるものの、坪300程度で出てくるのであれば悪くない選択かなと思います。
    将来的に、値上がりしていくような場所だとは思えませんが底も固そうなところが魅力ですね。
    例えば、タワマンなら、シエリアタワー堀江だとかと比べるなら、僕ならこっちにするかな。
    ジオタワー堺筋あたりと金額的にはバッティングしてきそうな感じがあるので、その辺と見比べてみるといいと思います。

  4. 126 大阪タワー

    出ましたねー。
    元々、借地であったマンションを再開発で所有権にして建て替え。。。みんな得していていいプロジェクトだなと思います。
    これはいい物件じゃないかなと思います。立地は個人的にはグランドメゾン六甲宮山町よりもこっち。
    何気に高羽・鷹匠校区なんですよねー。響く人は多いでしょうし、お高くなる要素しかないというのは私でも感じる。

    金額的にはアトラス御影山手と一緒くらいかちょっと高いかもしれません。御影山手で平米100万円を超えるくらいでした。

    生活のしやすさでいえば、六甲の方が上でしょう。御影はスーパーがちょっと遠いのと阪急以外の路線が使いにくいところがウィークポイント。
    その分、いいお店も多いですし、環境や雰囲気もいいですが阪急六甲の少し上、つまりアトラス辺りの雰囲気も私は好きです。

    続報を待ちたいです。

  5. 127 大阪タワー

    プレイズ尼崎

    最近、にわかに供給の多いJR尼崎近辺ですが駅の南エリアの物件が多い中、人気のある駅北側の潮江ということで期待されている方も多かったのではないでしょうか。

    確かに街並みはきれいですし、駅からの動線上にキューズモールもあり生活利便性は抜群。
    ただ、駅からの距離自体は駅南のジェイグランやクラッシィ、そしてこれから出てくる住友不動産の物件の方が近い。この辺りは好みがわかれそうです。

    三交不動産のプレイズのいいところはやっぱり玄関の手洗いカウンター。アフターコロナがいよいよ見えてきた昨今でも玄関に手洗いがあればやはり便利ですし、いいアイデアだと思います。
    また、長谷工物件ということもあって、外観の雰囲気が周辺と合わせてあるのも好印象。

    心配なのは金額面で近くのDCグランスクエアの中古物件もけっこう高くなってきていることを思うとここもそれなりにしてしまうのだろうなぁ、と思います。
    どうしても、中古は嫌ということがなければ、中古とも比較検討しながら選ばれることをオススメしたいです。

    1. プレイズ尼崎最近、にわかに供給の多いJR...
  6. 128 大阪タワー

    クラッシィ尼崎GRAND PLACE

    現地を見てきました!!!

    いや、いいですね!完成した感じを見ると非常によく見えます。大規模マンションのいいところがよく現れていると思います。

    敷地に余裕があって、緑が多い。敷地の外周をしっかりとセットバックできているし、周囲を植栽で離隔を取れていていい雰囲気になっていますよね。
    しかも、駅も近くて便利です。なんと言ってもJR尼崎です。どこに行くのもすごく便利です。
    その上、現実的な金額で買えるというのは非常に大きい!!!コスパという意味でいえば、ここが関西で一番でないかなぁ。

    安心感が持てるポイントでいえば、今後出てくる周辺マンションはここよりも高いでしょうし、規模感もここほどないからこのマンションを魅力的だなと思った人には物足りなく感じるんでないかなぁ。

    気に入った人は早く買うべきです!!!

    1. クラッシィ尼崎GRAND PLACE現地...
  7. 129 大阪タワー

    たぶん、4月29日、GW初日からモデルルームオープン!ということで、断片的に漏れ聞こえてくる情報を記載したいと思います。

    価格は高い、、、のだけど、昨今の大阪のタワマン事情を思うと定借だし目に優しいような錯覚を覚える雰囲気はあるので、よく見なくてはいけません。
    ようするに川沿いで抜け感のある部屋はずいぶんと高い。
    けれど、それがこの物件の最大価値だとも言えるので、モデルルームの話を聞いてしっかりと考えないといけません。地代も出ていないそうなので、それでは本格的な検討は厳しいかな。

    ただ、前にも書きましたがこれが所有権だったときのことを思うとすごい値段で庶民には到底無理だったと思いますので庶民に検討の機会をいただけているだけありがたいと思うほかありません。

    大阪タワーもMRに行けたらまた記事にします。

  8. 130 大阪タワー

    JR尼崎でもほぼ駅ロータリーという好立地!!!
    元々、コインパーキングでした。
    スケール感に乏しいところは残念ですが、案外(失礼)間取りが良さそうなところが好印象です。

    金額次第ではありますがもはや残り少ないクラッシィハウス尼崎は正直、ナロースパンですので同じ専有面積ならこちらの方が間取りはいいでしょう。
    ただ、便利な反面、眺望などは望みにくいのかなと思います。

    ライバル物件はこれから出てくる(ってずっと言っているな)住友不動産物件かとは思いますがこちらの方がコンパクトな間取りが多いでしょうし、たぶんフットプリント的に2LDKなら間取りはこちらの方がいいんじゃないでしょうか。

    JR尼崎はDINKSが住むのにはすごくいい街だと思います。これ以上、交通の便のいい場所もなかなかありません。
    もう少し開発の余地があれば、武蔵小杉になれたのになぁ、とか思いますがこのジェイグランがその利便性をもっとも享受できる立地であるのには間違いありません。

    ここよりJR尼崎で便利なマンションはローレルコートクレヴィア尼崎駅前がありますが現状、中古は出ていません。需要があるのでしょうね。

  9. 131 大阪タワー

    大阪メトロの第二弾物件ですね。

    森ノ宮駅近の中央区ということで聞いただけでお高い感じがします、、、笑
    とはいえ、JR森ノ宮駅の南側、環状線と玉造筋との間なので、言葉で聞くイメージよりは下町っぽい雰囲気の残るエリアです。
    環状線の高架にも近接していますし。

    森ノ宮自体はキューズモールもできて、駅もきれいになって便利になりましたから暮らしやすいでしょう。
    そして何より、大阪公立大学を核とする鉄道基地跡の再開発も予定されているわけですから将来にも十分期待できます。

    間取りは比較的コンパクトなものが多そうな雰囲気ですが65m2のものなんかも使いやすそうな間取りです。

    何となくですけど、価格面では期待できるのではないかなと思っています。
    何しろ、大阪メトロはまだ分譲経験の浅い会社ですし、売れ残ったり失敗は許されないと考えていると思います。
    ということは、比較的お求めやすい価格でのご提供に期待したくなっちゃうよねぇ!!!と。

    いずれにせよ、この周辺で検討されている方には外せない物件かと思います。

  10. 132 大阪タワー

    ザパークハウス大阪梅田タワー。

    中津最寄りで一番梅田に近いところになります。阪急線沿いの元々コインパーキングだったところです。ウメキタにも近い場所ですね。

    ここの一番のポイントは物件名に「大阪」と入れているところかな。
    梅田って大阪以外であんまりない地名。例えば、丸の内とかだったら東京だけでなく、名古屋にもあるし、、、という感じでミスリードさせないように入れるというのは理解できるのですが梅田に敢えて大阪って付けるかなぁ!?というね。
    明らかに広域を狙っているように見えます。HPもそんな作りです。投資を呼び込むのでしょう。

    商品として気になるところは土地の小ささ。中津物件ってけっこう規模大きいんですよね。ここの土地の広さは3兄弟で一番戸数の少ないザセントラルマークタワーの半分です。
    3兄弟はどれも商品力高いですからこれらに勝る魅力を生み出そうと思うとなかなか大変じゃないかな。
    そうなるとある程度価格競争力がないと中古でいいや、ってなりますから。
    特に、ブランズと見比べられても勝てる要素はほしい。あれと比べられるのは酷でしょうが、、、

    あと、どうでもいいこと?ですが売主に安田不動産がいるのが気になる。笑
    あんまり見ない顔ぶれですね。以前、パークハウス神戸タワーにはいた記憶がありますが神戸は彼らのお膝元ですがこの立地は不思議な感じがします。(個人的にはこれはポジティブ要素だと思います。いい会社さんだと思います。)
    もう一社のJR西日本プロパティは元々、菱重興産という三菱重工の不動産会社でしたからその関係なのでしょうね。

    注目していきたいと思います!!!

  11. 133 大阪タワー

    思いのほか、反響がありましたので感想文を。

    本文の最後にも書きましたが定期借地権ということも条件の一つの要素でしかありません。
    どうしても譲れない条件だという人もいるのかもしれませんが個人的にはそうは思わないかな。
    定期借地だからできた事業なんだという側面もあろうかと思いますし。

    ただ、リスクである部分は理解した上で選択をすべきだと考えたので、書いたというのが本当のところでディスりと捉えられるのは心外。。。



    本文にも書きましたが正直、私自身はここは自分でも買っていいマンションだと思っています。
    いい立地だと思いますし、気持ちよく住めるだろうなと思える環境であることが一番大きい。
    あと、間取りがいいこと。サッシ高が低いことと床暖房がないことが残念ポイントではありますが。

    資産価値的な観点で考えれば、想定賃料とのバランスが取れていれば何とかなるかなと。ある程度、利回りが取れれば売却も難しくはないでしょう。
    70年後どうするの?問題は社会的な問題はあると思うものの、個人単位で考えれば、個人が保護されるような気がするので深く考えても仕方がないかな。
    だから、自分が払える範囲内に費用が収まっていれば、ちょっとお高いのは事実ですが買ってもいいマンションかなと思います。

  12. 134 大阪タワー

    現地近くに行く用事があったので、見てきました。

    まず、いいところはウメキタへの近さ!!!
    グラングリーンが開業したら、この周りは激変しそうな予感がしました。
    阪急の高架下にもosaka food lab https://www.osakafoodlab.com という施設ができていて、面白そうでした。
    (これは仮設でしょうから、再開発の機会を伺っているんだろうなぁ)

    街の伸び代は中津駅近辺の中でも大きそうな雰囲気ですね。

    デメリットだと感じるのはやはりスケール感で敷地もやっぱり狭いなという印象が強かった。あと、線路の音ですね。すごく近い。
    お隣のサンクタス梅田イノセントの掲示板にも音がきになるとの書き込みもありましたので、きっちりとした対策に期待したいですね!!!

    1. 現地近くに行く用事があったので、見てきま...
  13. 135 大阪タワー

    ベイシティタワーズ神戸。

    久しぶりに神戸に行く用事があったので、寄ってみました。

    想像より、緑が豊富でよい雰囲気ですね。フェラーリのディーラーがあることもあり、高級感に溢れていました!
    街ができて、雰囲気は様変わりした感じです。

    お高い物件であることは間違いないですが完成後の方がより魅力が伝わる気がしました。だから、住友不動産の販売戦略は正解なのかもしれません。
    とはいえ、最高3億5千万円の価格はなかなかパンチがあるなぁというのは紛れもない事実であります。高いなぁ。
    悪いマンションだとは決して思いませんが今のこの金額が妥当かと言われるとちょっとなぁと思うのは事実です。神戸のタワマン規制による希少性によってその金額が導き出されているような気がしてなりませんから、、、

    また、イースト棟が着工しましたね。

    金額的には今のウエスト棟と大きくは変わらないのではないでしょうか。
    イーストの方が条件が悪くなるけれど、時期補正がかかるので。。。
    ということは、ここに興味が少しでもある人はウエストの検討を一旦、した方がいいと思います。

    立地的に43を南に超えるのはやはり抵抗感がありますがマンションの辺りにも設置されたドコモのシェアサイクルは便利ですね。
    私も帰りに使いましたが三宮駅で乗り捨てできますので、あれで移動する分にはそんなに距離的な抵抗感はありませんでした。

    1. ベイシティタワーズ神戸。久しぶりに神戸に...
  14. 136 大阪タワー

    現地を見がてら、十三に行ってきましたよっ、と。
    マジで13年ぶりくらいの訪問じゃないかな?みたらしは梅田でも食べられるしなぁ。

    街の印象自体は昔と変わらずで駅を出たら商店街のアーケードが広がっていて、されど同じような感じの環状線「天満」ほど人に満ち溢れていることなく何となく大らかな印象をうけます。
    それにしても、大阪梅田からの距離の近さよ。
    久々に行ったJR尼崎でも「近いな!!!」と思ったけれど、それよりもだいぶ近いですねぇ。ラストフロンティア感はありますね。

    いいと思ったのは周りに高い建物がなくて空が広いこと。
    特にこのマンションも淀川サイドは梅田の摩天楼がバンと見えて素敵だろうなぁと思いました。
    この辺の細かい話はまたブログにします。

    最後に価格面ですが、個人的には阪急塚口のプラウドは一つのターゲットかなと思います。
    塚口でだいたい、坪300万くらいでしょうからそれを思うと似たような金額かなとは思います。定借+タワマンという要素でプラマイ0くらいかなと。

    あと、たぶんですが上層階と下層階での金額差は大きい気がしますので、そのあたりの隙間を狙ってお得に書いたい物件ですね。

    1. 現地を見がてら、十三に行ってきましたよっ...
  15. 137 大阪タワー

    出た!!!舞子の海沿いマンション。
    過去にも、ちょこちょこ出てきていましたがすぐ売れてしまっている印象です。
    その中でもビーチの前というポジションで安心感がありますね。永久眺望でしょう。
    このポジションというだけで、相当な希少性ですから中古になったとしても安心感はあると思います。

    このマンションを買う人は地元に明るい方でしょうから、言うまでもないでしょうが懸念点は週末の大渋滞。。。
    大きくなる垂水アウトレットと新しい須磨水族館が完成するとますます2号線の混み具合が増えそうなのが心配です。

    あと、駐車場が9/15台ということで全住戸には付かないというのもこの立地で車がないのはちょっとしんどいような。。。山陽電車の駅からはそんなに遠くなさそうですが、、、
    車がマストな人は早い目にモデルルームに行った方がいいんじゃないかな?と思います。



  16. 138 大阪タワー

    スムラボの記事https://www.sumu-lab.com/archives/80779/
    では金額面をさらっといったので少しだけ補足したいと思います。

    12Fから26Fのスーペリアフロアの中住戸でも平米100万円程度というのはなんとも高いなぁ、、、というのは紛れもない事実なのですが
    維持費のところもなかなかのものでたぶん月平米760円!?くらいというのはけっこう重たい。
    ここより戸数が半分のシエリアタワー中之島より総額が高いのはいかがなものかと思うけれど、昨今の情勢だと致し方のない話かもしれません。
    前に、最新のジオタワーである宝塚南口の価格表を見せてもらったことがありますがあそこでも管理費だけで月平米400円というなかなかのお値段でしたからねぇ。こちらの方がサービス充実ですしね。

    お得目の部屋があるなら積極的に狙いたいマンションです。具体的には視界の抜け感が確保できる70平米で6000万円前半くらいの住戸を希望!!!甘いか、、、
    現実的な目線で考えると、それくらいじゃないと検討難しい気がするんですけどぇ。

    十三の今までの世界観とは別世界なのは理解します。が、それであるなら外部からたくさん人を引っ張ってこないとならないわけで、その吸引力がどこまであるかという話だと思います。



  17. 139 大阪タワー

    周りの高騰を考えると再びこのマンションにスポットライトが当たってきているような気がするのは私だけでしょうか。

    当初はいくらなんでも高すぎると思っていた1LDK37平米4600万円などは値上がりもないので、今やお得な感じもします。間取りはいいから一人暮らしにはいいよなぁ。

    また、3LDKも新築はなかなか高くなってきています。今や広ければ、坪単価が薄まるという考えではないのでしょうね。

    そういう意味でみても、このマンションは全体的なバランスがいいですし、今一度見てみることをお勧めしたいです。

  18. 140 大阪タワー

    あれ?尼崎で大阪ガス都市の計画なんて、あったかしら?と思ったら、なかなかの立地ですね。
    昔、ダウンタウンの松本人志と高須光聖の放送室というラジオがありましたがまんまその世界観です。(Youtubeにはあると思うので聞いてみてね!)

    尼崎は競合の多い場所であります。ついにはじまったシティハウス、ジェイグラン、駅北の三交不動産、、、
    タワマンとはいえ、サンクチュアリになるのかなと期待した十三があの強気価格だったから、それを思えばまだまだ尼崎は優しい街なので期待感が高まります。

    ただ、これらのライバルに伍して戦うためには明確な価格差がないと厳しいだろうなぁ。
    この立地でのZEB-readyは顧客への訴求力がどれだけあるのだろうか。

    特にコンパクトな間取りについてはジェイグランとの比較は避けられず、金額的に頑張ってほしいところですし、検討される際は見比べてみてもらいたいところです。

  19. 141 大阪タワー

    立地は素晴らしいけれど、定借か、、、なのではあるのですがタワマンが建つことのない神戸は板状マンションの商品的な魅力が相対的に上がるのでそこまでディスアドバンテージにならんのじゃないかなぁ。
    八幡神社の横のパークハウスはさくっと売れた記憶がありますし、直近ではシエリア神戸元町も完売しております。シエリアが坪260万くらいでしたかね。
    一般論でいえば、駅距離はあるものの、こちらの方がシエリアよりは立地的には恵まれていると言えそうです。

    ということを考えると、相場観的には平米100万円くらいはすでに織り込み済みと言えそうです。

    中古に目を向けると、この辺りはNHKの斜向かいのワコーレや、トアロードのパークハウス、県庁前のプラウドタワーなど良質な物件がたくさんあるので、見比べるのはマストです。ちなみに、私の個人的な趣味でいえば、パークハウスが特にいいと思います。

    あとは旧山口銀行にプラウドが建つとかなんとかという話は気になるところですが完全所有権だとすると金額的にはとんでもないことになりそうですね。

  20. 142 大阪タワー

    なにが、87平米7000万だよ、、、
    ふつうに1億円してるじゃん、、、大阪タワー!ふざけるな!!!
    って、言われても仕方がないくらいピント外れた想定で本当に申し訳なく思います。しかし、角部屋とはいえ下で坪370万円とは、、、少し前に売っていたプレミスト阪神芦屋とあんまり差がない、、、

    ここのいいところは小規模でも共用部がとても充実しており、エントランス周りのシェアリングパスはなかなかいいアイデアだと思いました。
    決してタワマンのような広い面積があるわけではないですが毎日使う場所ですので、こういった場所があるのは便利でしょうし、ランドリーまであるのはとても嬉しいところです。
    この辺りの充実は新築マンションならではですので、メリットですよね。

    完成物件になりましたので、気がかりとなる線路との距離などもしっかりと現地を確認した上で購入できるのは大きなメリットですね。

    阪神間でも最近発表されているマンションは南の方が多いですから、金額に納得できる方にはいい選択なのではないでしょうか。

  21. by 管理担当
    こちらは閉鎖されました。

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8,300万円

1LDK

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6,200万円~9,000万円

1LDK+2S、2LDK+S、3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

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東京都足立区西保木間二丁目

3,598万円~6,198万円

3LDK

57.10平米~80.20平米

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未定

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2LDK~3LDK

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1DK~3LDK

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ジオ南砂町

東京都江東区東砂七丁目

6,700万円~7,400万円

2LDK+S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

67.80平米

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アトラスシティ千歳烏山グランスイート

東京都世田谷区給田三丁目

8,098万円~9,498万円

2LDK~3LDK

64.23平米~72.20平米

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シティハウス竹ノ塚

東京都足立区竹の塚6丁目

6,000万円~6,900万円

1LDK+2S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

68.35平米~75.06平米

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パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン

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