スムログ出張所/スムラボ派出所「大阪タワー スムラボ派出所スレ」についてご紹介しています。
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大阪タワー [更新日時] 2022-08-16 00:09:21

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

<スムログ(読者相談)>
https://www.sumu-log.com/archives/author/osakatower/

<スムラボ(個別マンションレビュー)>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/osakatower/

<Twitter>
https://twitter.com/osk_tower

[スレ作成日時]2021-01-22 13:16:29

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大阪タワー スムラボ派出所スレ

コメント  

  1. 87 大阪タワー

    いい立地!!!
    何度かここのすぐ側の「芦屋モノリス」へは友人の結婚式などで行ったことあるので、場所はわかっております。
    この辺りは落ち着いていながら、阪神間の阪急上のような坂ばかりで住みにくいということもないし、雰囲気の良い街並みと利便性の両立という意味でいえば阪神間でもベストチョイスかもしれません。
    特筆すべきこととしてはJRも使えるということですかね。JR芦屋は新快速も止まるので相当便利です。しかも、駅南は再開発される予定もあるので今よりもよくなる。
    また、阪神芦屋辺りは有名店も多く、大阪市内でいえば北浜くらいの感じでしょうか。
    どちらもお高い感じはあるので、合う合わないはあるでしょうがこのクラスのマンションに手が届く層であれば問題ないでしょう。
    下手な大阪市内よりもよほど便利だと思います。

    お値段は坪350万くらいかなぁ、、、というのが肌感覚。平米100万円だったら、安いかな。。。
    正直、リセールバリューがそんなに期待できるところではありませんが逆にいうと底は堅いので、中長期で安心した場所に住みたいと思う人にはいい物件になりそうです。

  2. 88 大阪タワー

    ここに食指の動く人ならば、言うことのない好立地。
    南森町エリアの中でも駅近かつ商店街にも近くて便利。学区についても、堀川小学校ということで言うことないでしょう。

    南森町の良さはどこに行くのも便利なこと。関空も天下茶屋でラピート乗ればすぐですし、新大阪へはタクシー乗ったら新御堂筋ですぐ行ける。
    かつ、もう少し東側のエリアような猥雑さはないので安心して暮らせるところもいい点です。

    土地も100坪も無いようなところが少し残念ではあるものの、立地の良さでカバーできているでしょう。
    紅梅町と地名に付いているマンションといえば、5年くらい前にグランドメゾン紅梅町がありましたが一瞬で売れたし、中古でも滅多に見ることもありません。(雰囲気もいいので、これはこれで中古が出たらオススメです。)

    価格はラシュレよりは高いかなぁとは思います。期待を込めて坪350万円。私なら、この立地であれば、条件よりも価格重視で部屋を選びます。

  3. 89 大阪タワー

    この前、用事で神戸へ行く途中に車窓から見ましたが完成して、引き渡しも始まっていたようですね。

    いや、約一年前にレビューはしていたとは思いますが今大阪近辺で常識的な値段で買えるマンションならここ一択かもしれません。

    先言っておきます。このあと、住友不動産やらいろいろな会社がこの周辺で新築マンションを計画しておりますが値段は坪300万円くらいは想定すべきでここよりも絶対に高くなります。

    何度も言っていますが一番のネガティブポイントは「尼崎」という響きだけです。
    駅周りも賃貸マンション含めて住宅が増えているし、どんどん良くなってきている印象です。
    今後予定されるマンションはますます上がっている建設コストを飲む必要があるし、なかなか厳しいことが想定されます。
    そういう意味でも、ここはグレードや価格のバランスが取れていると思います。
    駅としてのJR尼崎の価値はどんどん見直されていくでしょう。

    気になる人は悪いことは言わないから早くモデルルームに行きましょう。

  4. 90 匿名さん

    この辺りも小規模マンションが増えてきましたね。

    ここのポジションは希少ですし、何と言ってもこの建て込んでいる地域で天満宮ビュー(しかも南向き)というのは何者にも変え難いものでしょう。
    天満宮も賑やかなのは正月の三が日程度でしょうから特段問題ではないでしょう。
    むしろ、享受できるメリットの方が圧倒的に多いはずです。

    惜しまれるのは比較的狭い間取りしかないことですが、立地や昨今の単価を考えると致し方ないのかなと思います。
    と思えば、マリモのソルティアというのはコンパクト向けのシリーズでしたね。それであれば、50平米のお部屋があるのは頑張ってくれた方なのかもしれません。

    環境的にも住みやすいところですし、いいマンションだと思います。

  5. 91 大阪タワー

    泣いても笑っても最後ですね。

    先般、スムログで書いた「工事費がますます上がりますよ」という話はこういうマンションと出会うことができなくなってしまう、という意味です。

    現状、8000万円をマンション選びにかけることのできる人にとってはやはりここのEタイプはやはりとてもいいと思います。
    問題は本当に駅距離だけしかないかなと思います。

    高い買い物ですから、満足感の得られる結果にしてほしいと切に願います。
    そういう意味でも、ここの8000万円という金額は決して安くはありませんが価値のあるものです。

    すごろくさんも大阪タワーも手放しで褒められる物件はそう多くはありませんが、これはその一つです。

    まだ、見ていない人には後悔してほしくないので、見ていただければと思います。

  6. 92 大阪タワー

    この辺りも小規模マンションが増えてきましたね。

    ここのポジションは希少ですし、何と言ってもこの建て込んでいる地域で天満宮ビュー(しかも南向き)というのは何者にも変え難いものでしょう。
    天満宮も賑やかなのは正月の三が日程度でしょうから特段問題ではないでしょう。
    むしろ、享受できるメリットの方が圧倒的に多いはずです。

    惜しまれるのは比較的狭い間取りしかないことですが、立地や昨今の単価を考えると致し方ないのかなと思います。
    と思えば、マリモのソルティアというのはコンパクト向けのシリーズでしたね。それであれば、50平米のお部屋があるのは頑張ってくれた方なのかもしれません。

    環境的にも住みやすいところですし、いいマンションだと思います。

  7. 93 大阪タワー

    にわかに供給の多いエリアに新たな新築が出ました。
    ここは難しい場所ですねぇ。。。
    立地的には駅から遠く、ライバル物件はタワーばかりで規模感も薄い。ちょっと弱いのは事実かな。

    そうなると金額かスペックで勝負となるところですが大阪ガス都市開発の物件というところで期待したかったガス乾燥機の乾太くんの導入は無さそうというのが非常に残念です。

    もろに競合するリバーガーデンはスペックや戦略的な価格など、手強そうなのでこちらもいい物件になるといいなと思います。

    周辺を検討される方は見比べることができるのは大いにメリットかなと思います。

  8. 94 匿名さん

    これはすごい場所ですね。
    JR高槻は線路の北側の方が街並みが整備されており、いい街並みですが南の方が伸び代はある気がします。
    松坂屋やグリーンプラザも古い感じがするのでそのうち変わりそうな雰囲気はありますから将来的な展望は明るいでしょう。
    再開発されるかは知りませんが今よりは将来は良くなるかなと。

    5年以上前のミューズフロントが坪250万円くらいだったと思うので、そこから思えばこの物件が平米100万円程度ならばそんなに割高感はないのかなと思います。

    同じ新快速停車駅の尼崎などもこれからどんどん高くなると聞きますので、高槻のこのポジションでこのくらいの値段なら一見の価値はあります。

  9. 95 大阪タワー

    スムラボに当マンションのことを書きました。
    https://www.sumu-lab.com/archives/44545/

    内容的に褒めている感じになっていませんがトータルで見たらいいマンションだと思います。
    結局、アマテラスにいくら出せるのか?というところが判断だとは思うものの、近傍物件に比べて割高感はないため、選択しやすいのではないでしょうか。
    運用面などで文句は言いつつも、アマテラスの存在はリセールバリューを含め価値のあるものだと思います。

  10. 96 大阪タワー

    スムラボに当マンションのことを書きました。
    https://www.sumu-lab.com/archives/44545/

    値段が高いのは言うまでもないのですが、都心部でありながら気持ちの良い生活の送れるこの立地はなかなか無いですからそれだけでも充分価値があると思っています。
    特に中央区、西区あたりの都心部で景色が文句なしに素晴らしいマンションというのは多くはありません。
    また、このマンションの共用部、二階のラウンジはなかなか使いやすそうです。
    多くのタワーマンションでは高層階にこのような施設がありますが日常動線から離れていると行くのが面倒になって使わなくなってしまうことが多いですがここは使いやすい場所にあるのでいいと思います。

    現地を見て気になったのがごみ庫の運用。ボックスなどの設置がなく、そのまま置いていくスタイルは将来的な管理面で少し不安がありますね。
    逆に不満になるところはその程度かなと思います。総じていいマンションですね。

  11. 98 大阪タワー

    現地調査に行ってきました。

    、、、これは人気出ますね。有利な条件で買えるように早めに動かれることを強くオススメいたします。
    すぐそばにシエリア箕面船場というマンションが築浅であって、未入居中古で販売されていますがそこそこ高い。
    そして、ここがそれよりも安いなんていうことは有り得ないのでしょう。

    とにかく、街並みはきれいで整備されているし、北大阪急行の新駅からデッキで直結ということもありめちゃくちゃ便利。
    新しい街なので、全体的にきれいという印象が強い。これは千里中央あたりと比較すると大きな差。
    もちろん、現状で比べたら千里中央のが便利なのは間違いないのですがこちらにはその分、伸びしろがある気がします。
    もう少し飲食店などが増えたら嬉しいですね!!!

    気になるとしたら距離感。
    新駅から梅田まで22分。けっこう長く感じるはずです。とはいえ、御堂筋線ですので、下手な大阪市内よりはほよど便利という絶妙な感じですかね。

    価格帯を考えると、千里中央の中古タワーより高いだろうし、平米100万くらいなら妥当か安いくらい。
    個人的な感覚ですが、近隣はそんなに大きな建物のあるエリアではないので、高層階へ行くことへのアドバンテージは少ないかなと。
    それなら、コストパフォーマンスの高い部屋を早いうちに買っておくのが正解じゃないかなと思います。

    ここより、より新駅に近い位置に住友商事のタワーマンションができるという話はありますが現時点では駐車場であり具体的な話がないということですので、あるとしてもしばらくかかるのかなぁと。
    そうであれば、ここを見送って待つ理由はないと思います。
    こういった立地を選ぶポイントは駅ができる前に買えるという点です。街ができてしまってから買うのでは遅いと思います。お得に買いたいのなら、今のうちです。

    価格次第ですが、いいマンションになると思います。

    興味のある人は7月4日からはじまる事前案内会には是非とも参加しておいた方がいいです。
    倍率優遇などが受けられることもありますので、今回があるかどうかはわかりませんが、、、

    1. 現地調査に行ってきました。 、、、これは...
  12. 99 大阪タワー

    スムラボの記事にしました。
    https://www.sumu-lab.com/archives/48768/

    やはり、立地の良さは抜群ですし、現地の雰囲気の良さもなかなかのものでした。

    あとは価格ですがプレミストでそこまで非常識な価格の物件というのはあまり記憶にないです。
    ライバルのグランドメゾンはこの手の物件の数も多いですし、慣れている分価格もそれなりな印象があります。

    仕様的にも心配はいらないでしょう。是非、モデルルームに足を運んでしっかりと吟味したい物件です。

  13. 100 大阪タワー

    スムラボ更新しました。
    https://www.sumu-lab.com/archives/48768/

    金額的なところですが、スムラボをあげたあと「もうちょっと高くなるんでないの?」という声は聞こえてきます。
    (根本的にこういった不動産会社の人も見ているところに価格の想像を書くときは安めに書くようにしています。)

    ただ、いくら阪神芦屋至近のスーパー併設マンションとはいえこれ以上高くなるのなら中古も含めていろいろと見た方がいいような気がします。

    ここの最大の魅力は絶妙な立地という点に尽きると思っております。
    芦屋でピカピカの一等地であったら、なかなか買えないものになっていたところが微妙に外れている要素が重なっているからこそ、なんとか手が届きそうな雰囲気になっているという。
    感覚でいえば、たまたまバリュー株を見つけたようなそんな物件じゃないですかね。

    ただ、だからこそ、部屋選びは慎重にならないといけないのかなと思っています。
    仮に、ここの最高額住戸とプレミスト芦屋の安価な住戸が被っていたらプレミストを選ぶべきでここを上手に買う方法は全ての選択肢の中からきっちりと見極めることに他ならないと思います。

    早いところ資料請求をして、スタンバイしておきましょう。

  14. 101 大阪タワー

    大阪タワーといいます。沖縄はコロナ前には観光客として頻繁に訪れておりました。
    気になる立地のマンションでしたので、感想を綴りたいなと思います。

    まず、関西と沖縄ですが10年ほど前にピーチやジェットスターのようなLCCが発達して以降、心の距離は相当近づいたと思っています。
    関西空港は遠いと不評なところも多いですが大阪市内からだと場所にもよりますが1時間程度でふつうに行けてしまいます。
    伊丹空港は鉄道のアクセスが微妙なので、その点関空の方がお手軽な感じすらします。
    月一回くらいの滞在を志すのであれば、沖縄にセカンドハウスを持つというのも案外違和感なくできそう。
    ただ、セカンドハウスを持つことを検討する場合、個人的に一番気になるのが資産価値です。
    いわゆる負動産になってしまうような物件であれば、買っても仕方がないと思いますがここは資産性という意味でも期待できるのではないかと感じました。
    案外、恩納村のオンザビーチの物件だけでなく、市内の物件も高値で取引されているんですよね。リュークスタワーとかすごく高いですもん。

    まず、那覇は古い街であることもあり中心部の範囲というのはとても限られています。
    しかも、ここは首里ということで世界遺産の規制がかかっているような伝統の残る地域です。
    建築的にもここも赤瓦を使用したデザインになっております。
    この辺りは徹底されていて、例えばこのマンションの指定学区でもある城西小学校は京都駅や梅田スカイビルなどを設計した原広司先生ですがそれらの作風とは違い非常にバナキュラーな形となっています。

    本物件の最大の価値はこのような場所にこの規模のPJが成立しているという点ですよね。
    気になるのが土地も決して安い場所でもないこともあり、思い切り高級路線に振っていること。
    オーバーヘッドシャワーが標準なんて聞いたことがなく、基本的にセカンドハウスニーズを取りに来ているのでしょうけれど。

    この周りの懸念点は坂ばかりでやたらと道が細いこと。もっとも、これは那覇全体の問題ともいえますが特にこの辺はひどい印象があります。
    那覇の場合、交通の便が多少悪くとも内地に比べて、タクシーは異常に安いのであまり気にせずに使えるのはいいところですが渋滞はどうにもならないですね。

    買うのであれば、できればルーフバルコニーの住戸がほしいです。その希少性は資産価値に大きな貢献をするでしょう。

  15. 102 大阪タワー

    43.05平米、2500万円~という表記には惹かれますね!!
    以前はよく見た、ありがちな広告でしたが最近少なくなりましたね。
    パンダ部屋でない他の住戸なら3000万円はしない程度でしょうか。

    立花は渋い場所ではありますが駅前でなんでも揃う立地ですし、大阪までもすぐなのでいい場所だと思います。
    このくらいの価格であれば、就職して数年の若い人がとりあえず買っておくのにはもってこいではないかなと。
    価格の安さは正義です。和田興産のマンションはいわゆるメジャーセブンと言われる財閥大手の物件に比べて維持管理費用も安いですから毎月の負担感は少ないと思います。

    一方、ファミリーからするとどうでしょう。
    そこまで安い値段ではなさそうですが5000万円以下で買えるのでいい気がしますね
    JR尼崎のクラッシィハウスよりは少し安いくらいの金額です。どちらが本命であるにせよ、見比べてみた方がいいです。
    70平米の間取りの良さでは断然、ワコーレの勝ちですね。廊下側アウトポールでワイドスパン。むしろ、これ以上いい間取りあるかな???ってくらいいいですね。

  16. 103 大阪タワー

    資料を拝見しましたので、感想を打ちます。

    価格表のぱっと見の印象は非常に練られた金額であるということ。
    価格が開示されている住戸では6F坪280万円からあります。
    平米100万円あたりを基準として、条件によって+ーをしたような印象です。
    だから、価格が比較的出ている高層階の22Fでも平米100万円を切っている住戸はあります。

    聞いた話だと「金額はこれからきめます」とのこと。けれど、まじまじと見ているとしっかりと考えられている気がします。
    角部屋が必ずしも値段が高いわけではなく、横列同士で比較して値段が高いなと感じても図面を確認すると「なるほどなぁ」と思うことが多かったです。
    (この辺りは自分で詳細を確認してから改めてブログにしたいなぁ、と思っています)
    例えば、私がスムログ でもいいなと書いた85平米の中住戸は隣の南西角よりも値段が高かったりと、一般的なセオリーよりも間取りの良さに重きを置いている印象です。

    ともかく、一旦、話を聞いてみないことには始まりませんね。

  17. 104 大阪タワー

    価格は出たみたいです。
    平均坪270万円程度とのこと。
    定期借地であることを鑑みても絶妙だなと思いました。所有権なら、坪340万円くらいするのかなというイメージです。
    ただ、地代を含めた維持費が高い!60平米程度で最初から月5万円くらいでした。。。
    とりわけ管理費が高く、「戸数が少ない割に内廊下でタワーマンションのような暮らしを送るためにはこれくらいは、、、」と言われましたがタワマンよりも随分と高いから気になるんだよなぁ。。。
    内廊下でごみ庫もあり、タワーマンション並みのサービスが受けられるというところ確かには大きなメリットです、
    ただ、同じ管理会社で戸数も大差ない「シエリアタワー上町台パークタワー」なんかはタワーマンションなのにも関わらずここよりも随分安いので、この辺のところはどうしてこうなるのか不思議です。

    とはいえ、コンパクトな間取りだと3000万円程度で買える部屋も多くあり、この辺はシングルの人には魅力的に映るでしょう。
    ぶっちゃけ、このご時世、予算3000万円で探したら中古でも広めなワンルームが関の山という悲しい現実があります。

    (こういうことを言うと怒られるかもですが、)特に若い女性にはいいかなと思います。
    定借の売却できないリスクをどう考えるかですが女性の方がリスクを軽減できるかなと思うからです。
    将来、結婚して生活ステージが変わったとしても、売らずに済ませられる可能性が高い。(=新居のローンは旦那に組んでもらえばいい)
    立地的に賃貸需要には不安のないところですから、定借でも安心して持っておけるでしょう。
    賃貸で回したら、概ねトントンか少し利益が出るくらいでは回るかな?という金額帯ですので悪くないと思います。

    そのうち、新駅もすぐ近くにできますしね!!!

    ライバルやアウルかリビオレゾン。価格重視ならアウル、スケール感なども重視するならリビオ、どっちも重視したいならこちらって選択になるのかなと思いました。

  18. 105 大阪タワー

    北野坂、住吉本町、に続く三つ目の低層高級グランドメゾンです。

    立地は阪急六甲のすぐということで便利ではあるものの、若干ごちゃっとしたところ。
    けれど、周りのお店の雰囲気はけっこういいですよね。阪急六甲は買い物施設などはあまりありませんが六甲道まで行けばいくらでもあります。
    冷静な立地の評価でいえば、ワコーレ六甲楠丘町の方が若干上かな、、、駅距離はこっちの方が近いのですが総合的に便利なのは楠丘町というのが評価になるかなと。
    どちらも高羽鷹匠校区ということで、気にされる方にはいいと思います。

    価格は住吉本町と変わらないくらいじゃないですかね?ワコーレよりは高いかと思いますがそれはグランドメゾンのクオリティ代ということで。。。

  19. 106 大阪タワー

    現地を見に行ってきました。

    箕面船場新駅からも近いと思いますが表示の2分で行けるのかな、、、???
    ブリリアタワーが徒歩3分の表示なのに、それより近い、、、のか?
    阪大キャンパスくらいから歩くと5分くらいあるような気がしました。(これは感想です)

    周りは再開発エリアではないから昔からの街並みで、ブリリアの辺りとは印象が変わる気がします。
    やはり、中央区の船場辺りと同じで週末は繊維問屋さん周りは買い物に来る人たちで賑わっています。
    この辺りも古い建物が多いので駅を契機にいろいろ変わっていくのかなぁという気がします。

    箕面市は規制(人口密度規制)があるため、狭い面積の住戸ができないから一戸辺りの面積がここの場合も広いですね。
    ティピカルプランのBタイプも広い割に無駄がなく、贅沢に広々と暮らせそう。というか、こんなところに住みたいなと思わせられる魅力があります。
    最低110平米ということで他の間取りもキッチリとしているのじゃないかなと思います。

    価格帯としては安いとは思えないですが、じゃあ全部1億円超えるのか?となるとそんなこともないんじゃないか、という気もしますので、最低8000万円代とかから始まるとブリリアよりもいいかなと思う人も多くなるんじゃないか?という期待感があります。
    規制のおかげもあり、今時珍しい計画です。
    特に、ブリリアが気になる方はこちらも見てみることをお勧めします。

    1. 現地を見に行ってきました。箕面船場新駅か...
  20. 107 大阪タワー

    静かなる人気マンションです。
    もう最終期ということでこのエリアで探している人は早めに選びたいです。坪270万円程度というところでグロスの面積が抑えめであることもあり、手が届きやすい価格帯です。

    エリアとしては福島区の玉川で僕らの感覚だと、大阪福島タワーの裏という感じの場所です。
    下町の感覚が強いのとどの駅からも微妙に遠いので、うーん、、、となりそうですが平面的な移動はしやすいエリアですから自転車なんかで移動する分には便利。
    LUUPのポートなんかがマンションにあればいうことないのでしょうね、、、

    あと、特筆すべき点としては間取りの良さ。
    面積が抑えめの割にはスパンがしっかりと取れていてすごくきれいな間取りです。特に廊下側もアウトポール(柱が部屋に干渉していない)というのも素晴らしいし、玄関に小さな手洗いがあるというのも面白いですね。
    手洗いが玄関にあるマンションは拙い記憶を辿ると「グランドメゾン靱公園」くらいしか覚えておりませんが時代の反映としてはこれから増えてくるのでしょうか?
    一定のニーズはあると思うものの現在の工事費が厳しい世相を考えると難しいでしょうね。うーん、、、

    いずれにせよ、大阪市の北のエリアで5000万円程度でDINKSくらいがふつうに暮らせる新築マンションがほしいというニーズには的確に答えられるマンションです。新築にこだわりのある方はいいと思います。

    一番強力なライバル物件は大阪福島タワーの中古かな。。。私なら、本気で悩むと思います。

  21. by 管理担当
    こちらは閉鎖されました。

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