スムログ出張所/スムラボ派出所「大阪タワー スムログ出張所スレ」についてご紹介しています。
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大阪タワー [更新日時] 2021-09-18 10:43:47

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/osakatower/

<Twitter>
https://twitter.com/osk_tower



[スレ作成日時]2021-01-22 13:16:29

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大阪タワー スムログ出張所スレ

コメント  

  1. 43 大阪タワー

    以前に辛口なコメントを書いているので、このマンションについては敢えて言及するのを避けていましたが、
    昨今新規に公開されるマンションを見ていると相対的に魅力は増してきている気がするので、レビューします。

    まあ、何はともあれ立地はいいと思います。駅距離は若干あるものの、唯一無二な開放感といい得られるものは大きい。
    戸数も多くないので、小ぶりですが案外遠目からでも目立つのはポジションの成せる技でしょう。

    ウイークポイントはやはり価格と仕様ですが、価格の方は昨今の新築価格の高騰によりだんだんと違和感がなくなってきているのは事実です。
    どこも平米100万円だよね、という時代にあって、特徴のある立地というのはいいことです。

    ただ、繰り返しにはなりますがシエリアのオール電化&床暖房なしが許せる方でないと選べないと思います。
    近傍で万人にオススメしやすいマンションはグランドメゾン上町一丁目タワー、、、というのは間違いないと思います、
    しかし、だんだんと選べる部屋も少なくなってきていることを思うとここもアリです。(GMでオススメしていたBタイプは完売しました。)

    また、上町一丁目のリバーやシティハウス谷町四丁目などと比べるとここもだんだんと輝いてくる気がしています。(特にリバーと比べると、、、)

    今一度、見てみることをお勧めします。

  2. 44 大阪タワー

    数年前でも安いなという感覚でしたので、今のいままで残っているというのが意外です。
    今の相場で見れば、なおさらでしょうか。

    最近、モーレツに増えてきている定期借地のマンションですが、立地をよく見ないとリスクになり得ますから注意してください。
    (何度か言っていますが、中古になると流動性が下がります。使える銀行の数も減りますから。)

    ここの場合も立地としてはお世辞にも強いとは言えません。谷9からもそこそこあります。難波は近いけれど、徒歩圏とは言いにくい。。。
    まあ、言ってしまえば中途半端な場所の借地マンションということで難しいのは間違えないです。

    ただ、それを吹き飛ばすほどのコストパフォーマンスなので、魅力的に思う人も多いはずです。
    とりわけ、価格が高騰している昨今の状況を思えばなおさら。。。

    コスト重視の方は一度、ご覧になってもいいかもしれません!!!

  3. 45 大阪タワー

    阪神間随一の高級住宅街である「阪急御影」すぐの立地です。

    確かに、利便性の高いエリアであるのは間違いないのですが先行物件であった「パークコート御影ザフォレスト」のようなプレミアム感のある立地ではないかな、、、
    (向かいに日昌さんの仕込んでいる用地があり、建設予定地と現地に書いてあり、「エヌヴィ御影ザレジデンス」となるようです。13戸と小ぶりなマンションです。)

    竣工して、しばらく経ちますが完売していないのはやはり値段からでしょうね。
    新築とはいえ、さすがにこの値段では良質な既存物件の多いこのエリアではなかなか積極的に選ぶ気にはなれないというのは事実です。

    個人的にこのエリアなら、住吉本町の中古マンションに目がいきがちです。好きなのは「ザハウス住吉本町」と「住吉本町レジデンス」です。
    現状では売り物件はありませんが、相場観的には8000万円もあれば、そこそこの広さの部屋が手に入るでしょう。

    とはいえ、立地はいいのでここも仮に値下げが得られれば、よい選択になるのではないでしょうか。

    気になる方は資料請求をして、交渉してみてください。余地はある気がします。

  4. 46 大阪タワー

    モデルルームオープンしたので行ってきましたー。

    いや、高いわ!!!ざっくり価格なので本当のところはわかりませんが、平均すると350万ちょいくらいです。

    全体的な感想は以前に書いた通りではありますが、
    間取り集を見ていて気になったGタイプ(85.31m2)で 18F~25F 8000万円後半?9000万円前半ということで諸費用入れたらほぼ1億円。

    いやいや!!!そんな場所じゃないでしょ!!!だって、新御堂筋の向こうですよ。。。

    低層の2LDKなら5000万円以下の部屋もあるのでありかなとは思いましたが、それでもリセールを期待して買うのは難しいような気がします。

    近傍にレジデンス梅田ローレルタワーという中古タワーもあるので、しっかり比較された上で選択された方がいいでしょうね。

  5. 47 大阪タワー

    ファインレジデンス福島野田The Gardenです。

    最近、人気のある野田での新作です。最近では、ジオが記憶に新しいですね。あとはリバー!残り1邸ということで感慨深いです。
    駅前では何でも揃うし、大阪駅までもすぐ。阪神電車でもJRで大抵のところにすぐ行けるというのが大きなメリットですね。
    また、下町感があるのもむしろメリットでしょう。

    現地は駅から大通り沿いに歩くので、女性や子供も安心です。
    また、隣に大阪ウェストゲートタワー(27F建・2003年築)が建っています。
    もうすぐ20年になるので、比較対象にはなりにくいと考えますが一応チェックした方がいいでしょう。
    他は中古タワーなら駅の反対側ですが、福島ガーデンタワーやシティタワー大阪福島あたりが比較対象になりそうです。

    ◎物件概要
    予定販売価格(税込) 2,700万円台~5,000万円台(100万円単位)
    間取り 1LDK~2LDK
    住居専有面積 34.15㎡~56.44㎡(防災備蓄倉庫面積含)
    バルコニー面積 5.83㎡~10.35㎡
    管理費等 未定
    販売予定時期 2021年8月下旬

    坪300万円はしなさそうですが、それに近しい金額になりそうです。。。高いっすねー。ジオの値段などを思い返すと高いとは思います。
    中古でよければ、上記のタワマンは全て射程圏内に入るであろう金額です。
    ただ、間取りは工夫されている印象で、Aタイプの56m2であれば、こどもがいても小さいうちは何とかなると思いますし1LDKもある程度ツブしはきくと思います。

    他に新築であれば、駅からけっこう歩いたところに南海のヴェリテが分譲中です。こちらは単価は抑えめですが、広いファミリー向けですので価格帯としてはここと似ているかとは思います。
    ただ、野田の北側の川辺りというとけっこう雑然としているイメージですので、ファインの方が駅距離のみならず、周辺環境もいいですね。

  6. 48 大阪タワー

    マンションすごろくさんどころか、のらえもんさんまでレビューされているので便乗して大阪タワーも感想を少し。。。

    一言でいえば、「どーしても新築がいい!安いところがいい!!」って人向けのマンションです。
    私自身は中古でもあまり気にしませんが特に女性なんかは新築に拘る方も多いと思いますし、一定の需要はあるでしょう。実際に、大阪市内で3000万円でファミリーの住める新築マンションってここくらいしかないと思います。

    周りは相当閑散としています。ATCはあるといえばあるけれど、建物自体が閑散としているし便利とはいえないかな、、、マンション選びで、その街自体に魅力を感じなければ選びにくいですよね。そこが許容できる人にはいい物件だと思います。
    とはいえ、中央線で一本で都心には行けます。なので、本町辺りに通勤する人には便利。何しろ、その辺りにあるタワマンなどと比べたら半額以下で買えるわけですから。家にお金をかけるだけが人生だとは思いません。
    同じ中央線でも奈良方面に行った方が成熟した街並みで選びやすいという人もいるでしょうし、逆に開放感のあるこちらの方がいいという方も多いと思います。

    HPを見ていて私が魅力的だと思ったのは専用庭と駐車場の付いた住戸です。この辺りだとさすがに車は欲しくなると思いますし、むしろカーライフを楽しみたいと思います。
    この辺りは道路アクセスはいいので、車があればここは本当に便利。神戸や関空もすぐです。
    マンションの設備使用自体は長谷工の標準的なものとなっています。個人的な不満は床暖房がないことくらい笑

    あと、IRや万博で街が激変するか?ですが、過度な期待は禁物だと思います。
    まず、予定地の夢洲とは別の島ですので距離があることと、これでこのエリアの人口が増えるのかは未知数だということです。
    ただ、マイナスに働くことはないと思います。主に、今まで工業的な用途で使われていた大阪の港湾が人のために使われる場所になる。これ自体は歓迎すべきことです。
    景観はよくなるだろうし、仮にIRで働く人用の社宅などができるのであればいい効果が見込まれます。
    ただ、住民になっても毎日、カジノに行くことはなさそうですし。直接的な恩恵は少ないかなとは思います。
    この辺の関係性はユニバーサルシティ周りのマンションを思い出しますね。(ユニバーサルシティのマンションって実は結構あるんですよね。)
    「現状でも問題ないけれど、さらに良くなったらラッキー」くらいの気分でいた方が無難じゃないかなと思います。
    就労者が増えれば、賃貸需要が増える可能性は上がります。資産的にも安心感がでますね。

    なお、コスモスクエア駅には近鉄不動産のタワーマンションが建っています。金額的には、ここより少し安いくらいの相場です。
    新築がいい人であれば、迷わずこちらですね。築年数を考えると、こっちの方が有利な気もします。

    結論、立地が全てですので、わかりやすい物件です。立地が気に入っている方からしたら、非常にいいマンションだと思います!!!

  7. 49 大阪タワー

    メリケンパークの方に行ったので、写真を共有します。
    神戸ポートミュージアムはほぼほぼ出来ている雰囲気でした。秋の開業には間に合いそうです。

    工事現場を対岸から見ていて思いますが、やはり開放感は何者にも変えがたく素晴らしいものがあります。
    関西の海辺で工業的な用途でなく、リゾートっぽい雰囲気が楽しめるところもなかなか無いのは事実です。ここくらい
    スムログを書いてからもマーケットは注視していますが、ハーバーランドタワーの中古もドンピシャな方角では出てきませんね。

    ただ、ハーバーランドに行くのはやはり少し遠いです。大回りしないといけないですから。
    都市型ロープウェイの建設が決まるといいのですけど、どうなのでしょうか。
    横浜の方をyoutuberの方が乗られた動画を見つけましたので共有します。


    また、お値段は相変わらずのようですから、難しいですね。西向きは住友不動産の「梅田ガーデンレジデンス」と大差ないお値段ということのようです。

    [画像アップロード中です、画像が表示されない場合はページをリロードしてください]

  8. 50 大阪タワー

    HPを見ていて気になりました。価格的には一般的なファミリー層の手が出る新築マンションとしては良さそうです。

    芦屋の南側は近年、供給の多いエリアで関電不動産開発なども分譲しています。

    周りには公的機関やスーパーもあるし、何より阪神間では珍しいフラットな地形という魅力があります。
    ただ、立地的な最大の難点はやはり駅まで行くのに43を超えないといけないということです。逆にいえば、それだけだとも言えます。
    阪神間というのは非常にはっきりしていてネガ要素がない=すごく高い、ただそうでないところはそんなに高くはならない。
    ネガというのは山手でとても急勾配であったり、ぢくらいがイマイチであったり、阪急の支線に乗り継がなくてはいけなかったりなどいろいろあります。
    その点、ここは43の下ということだけであって、許容できる範囲なのではないかと思います。
    例えば、超高級住宅街で名高い「芦屋平田町」なんかも、条件は変わりません。(平田町に住む人が阪神電車に乗るかは知りませんが)

    マンションとしては常識的にまとまっている印象です。土間のある間取りはよくできているなと感じます。設備も複層ガラス、床暖房、ディスポーザーなどはしっかりついていますし、バルコニーが広いこともメリットです。残念なのは天井が低い(2,400mm)ことくらいですが、これは高度規制によるところが大きいので、仕方がない部分でしょうか。

    価格帯としてはプラウド阪急塚口より随分安いし、クラッシイハウス尼崎よりも安いくらいです。芦屋で尼崎よりも安く買えるのであれば、魅力的に思える人も多いと思います。

  9. 53 大阪タワー

    やっと、MRを訪問できましたので、少しだけ感想をまとめたいと思います。

    ・価格
    1LDK 37m2 5800万円からということで、絶妙な金額だと思います。手が届かないことはないけれど、これでなんぼほど家賃が取れるのか?と考えると投資としては厳しいものがあります。
    あと、壮大な共用分を思うと、低層(オーシャン)でも相当な管理費でしょう。
    あと気になったのが上層にも案外狭い間取りがあり、1億円超くらいの予算感の人からすると悩ましい選択ですね。できることなら、上に行きたいところです。
    ・仕様
    明らかに高いです。近年の大阪のマンションでは圧倒的でしょう。階高にも余裕があるし、設備はオーシャンでもそれなりのものが入っています。
    上層階の天井高は圧巻。。。もう、ここまで行くなら、フォーシーズンズレジデンスで良かったのでは?と率直に思います。フォーシーズンズのフットネス会員の優先権を与えるような暮らしを想定するのなら、そっちの方がベターだった気がします。
    また、8.5億円の妥当性について語る知見は生憎ございませんが価値のある空間になっていると感じました。
    最近見たMRの王様住戸で素晴らしかったのはプレミストタワー靱本町でしたが、それを凌駕する空間になっていました。(値段も違いますが。)
    ・間取り
    やっぱり、一番気になるのはほぼバルコニーがない点です。専有部の窓すら、開放制限があるというのはどうなのかなぁ、、、?ビジネスホテルじゃああるまいし。。。
    また、やはり全体的にスパンは足りておらず、狭めの部屋の間取りは厳しいです。そういった意味では、梅田ガーデンレジデンスのような真四角の方が有利。
    また、「廊下までフローリングでなくハイグレードな、、」っていうのは若干詭弁で、それは玄関をしっかり設けられなかったからでしょうといいたくなります。
    あと、70m2以下の間取りは1317のUBというのはダメです!狭い!!
    ・管理費
    共用部も壮大でこのマンションを維持するのにどれだけの人が働くのだろう?というのが率直な疑問。
    今回は提示はありませんでしたが、ものすごく高いというのは間違いありません。
    だって、窓拭きも全部やってもらわないといけないのですよ!?
    何が言いたいかというと、ギリギリ何とかローン組めるかな!?という人には向かないということです。


    印象としては、スムログに書いた時点と変わりません。お買い得だな、と思える部分があるのは事実ですがご自身のライフスタイルとあえば、というのが条件になると思います。
    建物も共用部も立派で美しいし、価格も案外現実的というのは紛れもない事実だとは思います。ただ、私含めてタワーマンションに住んでいても共用部を常に使い倒せているかというとそうでない人も多いと思います。
    それだと勿体ないようなマンションなのは事実。逆にホームパーティを定期的にされるような人にはいいと思います。使ってなんぼの素敵なものがあります。
    繰り返しになりますが、人を選ぶなぁ、、、という印象がすごく強い物件です。魅力に感じられる人はGO!しても問題ないかなと考えます。

  10. 54 大阪タワー

    久々の北野坂物件です。数年前にシエリアがありましたがサクッと売れたように記憶しております。
    最近、近隣の商業施設は空き区画も目立ってきて少し寂しい雰囲気になってきているエリアではありますがそれでも神戸らしい雰囲気に包まれており魅力的な街並みであると思います。
    また、三宮近辺の高額物件(ワコーレ旧居留地、ベイシティタワー)と比較してもこちらの方が周辺環境としても優れていると思います。北野坂近辺には名店が多いので、その辺りの距離感もいいですよね。三宮の北側で食事をして家に帰るというシチュエーションになると、ここなら歩いて普通に帰れますがベイシティとなるとタクシーに乗りたくなります。タクシーに乗るなら三宮に拘らず、六甲や御影でもいいんじゃないの?と思うわけです。
    「大阪まで通勤しんどくね?」とお思いの方もいると思いますが、案外いけますよ。余裕があれば、新幹線通勤をするといいと思います。
    立地としての最大の難点は坂ですが、行きは下りなのでそんなに苦にはならないと思います。

    近所に和田興産の物件ができますが、比較にはならんでしょうね。どっちがいいという話ではなくて、対象が違います。

    価格帯的にはほぼ1億円を超えてくることは容易に予想できるのですが、1LDKも少しありますのでその辺りはお財布と要相談。。。(1LDKで選ぶなら、圧倒的にBです。)
    ただ、シエリアもそうでしたが立地的には高額住戸の多いところですから単価的な割高感さえなければ、良い選択と思います。

    個人的に気になるのは、Dタイプ。広々としていて、無駄が少なくて良い間取りだと思います。若干、収納が足りないかなという感じはしますがそこは造作家具で対応できます。面積的な余裕は心の余裕に直結しますネ。
    確かに海辺物件に比べると、開放感は足りません。上でも抜け感は乏しいかな。海は見えないでしょうね。。。そこに重きを置かれる方はベイシティへどうぞ。

    大阪市内のタワマンで1億円くらいの部屋を検討している方達には本当に一度、こういう物件を見ていただきたいと思います。梅田ガーデンレジデンスの1.1億円?もええですが、こういう世界もあるということを認識するのは悪いことではありません。低層グランドメゾンということで、仕様も良いと思います。過去の御影、夙川、芦屋などの物件はどれも素晴らしかったです。今の芦屋大原町も近傍物件よりも引き合いがあると聞いています。繰り返しになりますが、関西のグランドメゾンはどれも別格に素晴らしいです。

    神戸&低層&グランドメゾン&16戸ということで、サクッと売れると思うので、興味ある方は早めに検討されることをオススメします。知らぬ間に終わる可能性が高いです。

  11. 55 大阪タワー

    見てきました!

    ざっくり、感想を述べたいと思います。
    ・場所はいいと思います。案外、中央大通りからの引きもあるので、そんなに音も気にならないと思います。悪くないでしょう。ライフも近いので利便性高いです。
    ・ゲーティッドガーデンは雰囲気良さそう。はじめ外構計画を見た時には不思議な感じでしたが、ロビーからの眺めはいいと思います。ただ、それでも外構は寂しいと思うのでできればブランズタワー梅田northのように、サンクンガーデンにするような工夫があればよかったと思いました。
    ・とはいえ、所有者の満足度は直結すると思います。

    ・すごく残念なのは、仕様!!!なんで、2LDKはUB1317なの!?なんで、あんなトイレなの!?!?なんで、トーヨーキッチンでないの!?!?!?泣
    ・評価?できるのはモデルルームでも忠実に再現してあるので、入居するタイミングで「えっ、、、」とはならないこと。
    ・集中購買で調達すれば、UBの1317を1418にしても高くて10万円変わるか?ってくらいの価格差にしかならないはずです。そこを妥協するとか有り得ません!トイレも文句言いたいけれど、ローシルエットに買い替えても3、40万くらいで済む話なので、この坪単価からしたらノイズですから無視します。
    ・間取りもイマイチなんですよね。廊下がすごく長いかorリビングイン、の二択で悩むことになります。
    ・個人的に買うなら、CMタイプ(北東角)の極力上。でも、平米100万円しそう。それなら、もうちょっと頑張ったらシティタワー大阪本町も見えてくるから本町行きたくなる。

    ・販売員のおにーさん曰く、本町周辺の新築(プレミスト、ブランズ、ここ)はほとんど値段変わらないとのこと。(本当か???)
    ・ただし、ここはゲーティッドガーデンの特殊性から管理費は他より高くなると思っておいてください、と言われました。何だかなぁ、、、という感じ。(これがそんなにするなら、GM新梅田の公開空地とか大変なことになるのでは、、、)

    価格に関しては確かに他よりも目に優しい感じでしたが、総合的にきちんと見極めたいと思います。

  12. 56 大阪タワー

    雑多な環境ではあるものの、すごく便利な場所だと思います。
    質実剛健というか、観光地のような華やかさがあるわけではないものの住めば非常に過ごしやすい場所だと思います!
    だって、現実的に考えて烏丸や河原町の駅からこの距離感の新築マンションを手に入れるのは相当厳しいはずです。

    デザイン監修に京都大学の岸和郎先生がいらっしゃるということで、エスコンの気合の入れ方もなかなか期待できそうです。
    岸和郎先生といえば、大阪の靱公園の前にGLASHAUSというガラス張りの賃貸マンションがありますがあれも相当カッコいい。期待したいですね。
    そもそも、日本エスコンのマンションはけっこうデザインが優れたものが多い気がします。

    あとは値段でしょうか。スムラボのkyoto1192さんによると、近傍の「イーグルコート四条烏丸west」が坪300万円とのことですので、そこから10%ちょいアップくらいであれば、適正な範囲内かなという気がします。
    土地の評価は難しいところではあるものの、若干レジェイドが上。あとは岸和郎代が乗っかっているはずなので、それくらいになるのでは?と思います。大幅に超えてくるようなら、「イーグルコートにしといたら良かった!!!」となりそうです。

    府外のセカンドハウス需要に響く場所なのかと言われると少し疑問ですが、サクッと売れる気がします。希少性があるのは確かですから。


  13. 57 大阪タワー

    久々の弁天町物件です。
    便利だとは思うものの、ヨソ者にはハードルのある地域(イメージです)であるが故、駅前の新築タワーでもそこまで値がはらないのではないかという気がします。
    とりわけ、広告の見出しの55m2・3900万円はセンセーショナルですね。5年前を思い出す。坪230万円!!!
    最近ではほとんどお目にかかることも無くなった値段です。。。(悲しい)

    ただ、広告を見ていると弁天町というより、west coastというイメージを前面に押し出している印象です。万博・IRで街が様変わりする!とどこかのコスモスクエアのマンションと同じような雰囲気です。
    大阪の湾岸地域といっても、東京の湾岸と言われるところとは随分雰囲気が違うので注意が必要です。
    個人的には「より良い方向に向かっていくとは思うものの、周辺が一変するほどの効果があるかと言われると懐疑的」というのが意見になります。
    結局は通過地点になってしまうだけではないかと思います。とはいえ、鉄道の延伸などで利便性は向上するのは間違いないです。
    無論、京阪中之島線の延伸なども噂されていますからそれなりに気合の入ったプロジェクトとなっていると考えます。

    ただ、弁天町は元々便利な場所ですからねー。環状線で大阪まですぐですから。
    現に駅前タワーのクロスタワーなどはけっこういい値段で取引されている印象があります。

    それを考えるとこの物件もそこそこしそうです。一応、予想として全体で坪290万円と予想しておきます。若干甘い気がしますが、期待も込めて!

  14. 58 大阪タワー

    モデルルーム公開されていますね!

    メリットは何と言っても御堂筋線「大国町」徒歩2分という近さでしょう。
    もちろん、難波も徒歩圏です。
    あと、もう一つの大きなメリットは市場が近いことでしょうか。スーパー銭湯も目の前です。

    上記のように、生活利便施設自体は多く住んでみればいいところ、、、だとは思います。とはいえ、決して人気のある駅ではありません。
    はっきり言って、「学区がなぁ」とか考えてしまう人には向かないでしょう。

    だからこそ、逆にメリットがある気がしております。当マンションの魅力は絶妙な立地と住友不動産物件でありながら、JVのマイナーであることにあると思います。
    主導権自体はサンヨーホームズにあるものの、クオリティは住友不動産物件のものになっているのではないかな、と。サンヨーホームズもふつうのデベロッパーであれば、竣工完売を目指したいはずです。天王寺のような値段にはならないといいなと切に願います笑

    興味が少しでも湧いた方は一度、お寿司でも食べにいくついでに現地をしっかり見てみることをお勧めします。抵抗感のない方にはオススメできる物件だと思います。平均が100万円/m2以下で出てきたら、面白いと思います。

  15. 59 大阪タワー

    シエリアタワー大阪福島。
    駅から近いけれども、線路にも近いのが最大のデメリットでしょうか。
    ここは東海道本線に接していますので、夜中も貨物列車が通ります。ただ、音の影響はJRの摩耶シティなどと比較すれば、幾分かはマシでしょう。
    体感ですが電車自体が大阪駅に近づくのでゆっくりになっている気もします。

    デザインもいいですね。ただ、バルコニーが少ないのが残念。線路が近いからなのか?
    タイプによってはサービスバルコニーしかない部屋もあるのが要注意です。バルコニーはあった方がいいと思います。
    無くても許されそうなのはそれこそブリリアタワー堂島のようなスペシャルな物件でしょう。そういう意味で言えば、ここは庶民的な物件です。

    価格的には坪300万円くらいのものもけっこうあるようですから、今の市況で見れば、競争力はあるでしょう。福島自体は今後も伸びていくエリアだと思いますし、実際に住んだら便利だと思います。正直、近所のウエリスタワーやブランズよりは選びやすいかなと思います。
    当然、シエリアであるということを受け入れた上でですが、、、笑

  16. 60 大阪タワー

    ツイッターのDMで読者の方から情報をいただきましたので、共有します!!!

    管理費・修繕積立金が判明いたしました。
    ocean(ホテルの下):管理費400円/平米、修繕積立金170円/平米
    ホテルの上:管理費500円/平米、修繕積立金170円/平米
    [例]ocean70m2:39,900円

    ということで、関西マンションすごろくさんと大阪タワーの座談会で大阪タワーが予想していた金額よりも安かったようです。
    https://www.sumu-lab.com/archives/15724/

    まずは一安心といったところでしょうか。
    ただ、決して安いということはなく、グランフロント大阪オーナーズタワーよりも全然高いですし、それこそ巨大な共用施設で有名なブリリアマーレ有明よりも高い水準であることには変わりありませんが。

    私もお話を聞けたら、スムログで記事にします。

  17. 61 大阪タワー

    御堂筋線駅近物件なので人気があるに決まっているのですが、便利で人気な「江坂駅」ですから尚更です。

    このエリアは土地も最近高い印象がありますし、新大阪が以前よりきれいになってきて開発が進んでいますからより住みやすくなっていく予感がしますね。
    引き続き、人気エリアでしょう。

    さて、本物件ですが、新御堂筋から一本中に入っているので、住環境としては悪くないのではと思います。ただ、現地はよく確認した方がいいですね。

    間取りは、1LDK37m2とコンパクトなものもありますが、ちょっと厳しい印象がありますが値段も3000万円くらいとお安めですし、近傍で似たような賃貸を借りても10万円くらいはするでしょうからそれを考えてもアリといえば、アリだとは思います。いわゆる「住みながら投資」ですね。
    でも、それをするなら2LDKの3999万円のやつがいいですね。安いと思うくらい。
    フルローンで借りて、仮に10年住んだら残債は3000万円程度です。その時点で売却しても残債が残ることはないでしょう。ふつうに考えれば、住み替え先の頭金になるかな?くらいのお金が手元に残るはずです。

    江坂付近の賃貸で消耗している若者は、これなら買ってもいいと思いますよ!

    (しかし、5年くらい前だったらこれくらいの価格でふつうに市内のタワマン変えてたんだけどな、、、実体験とし買えるうちに買っとこうよ!!!とは思います。)

  18. 62 大阪タワー

    この前、靱公園あたりを散歩していて、そういえばこのマンションについて今まで触れていなかったなと思い出しました。
    そういうこともありますよね、、、笑

    現地、外観は完成している感じでした。存在感ありますね!オン・ザ・パークはダテじゃありません。超希少なポジションです。

    そのため、当初は高いという感覚はありましたが、もはや当たり前になってきましたね。そこまで違和感はない水準かなと思います。
    特筆すべきは間取りの良さ。HPに乗っている間取りはどれもいいと思います。
    残念なのは梁下の下がり天井がけっこう大きいところ。タイプによっては洋室の半分がCH=2,100mmというものもあるのが残念ですね。
    2,100って建築基準法上の最小限の高さですからね。高級タワーマンションにふさわしい高さではありません笑

    自分が欲しいのはGタイプですかね。
    リビングインが2室というのはどうなの?ですがこの間取りであれば、私はあまり気になりません。それ以外は特に問題なしでしょう。動線はシンプルにまとまっているし、使いやすいと思います。

    値段は高いといえば高いのですが、昨今の近傍の相場を考えると違和感はそこまでありませんがすごろくするというよりは永住向きですね。

    とにかく、都心で稀有な立地であることは間違いありません。今一度、検討してみたい物件です。

  19. 63 大阪タワー

    スムログ を若干追記しました。
    https://www.sumu-log.com/archives/26900/

    店舗は保育園のようですね。総合マンションギャラリーの話がどうなったのか?とか詳しいことは追々追記します。

    本町辺りもローレル堺筋やブランズ本町など徐々に増えてきましたが、やはりここの優位性は強いなという印象を持っています。

    スムログ を書いた時点からでも値上がりしていると思いますが、今でも魅力的に見えたら買っておいた方がいいですよ、というのができるアドバイスですね。

    スミフの過去の傾向からすると竣工してから、さらに価格を上げる傾向があるので今がラストチャンスだとも言えます。

  20. 64 大阪タワー

    読者の方から、価格情報いただきましたので、共有します。

    A 67.88平米 12F 6700万円
          27F 7800万円
    B 58平米 12F 6000万円
         27F 6600万円
    C 67.75平米 12F 7000万円

    うーん、、、ちょっと高いかなという印象は否定できませんが御堂筋線徒歩2分と思えば妥当な水準かなぁ???
    ただ、新築タワーでここより安いのは弁天町くらい?
    プラウドタワー豊崎の方が安いけれど、利便性は雲泥の差だしなぁ。

    ただ、地元の方からすると、高いという印象が強いでしょうね。特に、立地的に地元の方でないと選びにくい立地だと思うので。
    御堂筋駅近マンションと思えば、穴場であるのは間違いありません。純粋な居住環境という意味では、例えば中津なんかよりもこっちの方が住みやすいような気がします。

    子育て終わられたご夫婦などには最適なマンションかなと思います。

  21. by 管理担当
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ブリシア浅草III

東京都台東区東浅草2丁目

3,798万円~5,998万円

1LDK+S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

43.06平米~65.25平米

3戸/総戸数 30戸

ルフォン ザ・タワー大塚

東京都豊島区南大塚三丁目

7,650万円~1億240万円

2LDK・3LDK

53.78平米~71.16平米

5戸/総戸数 146戸

ピアース戸越公園

東京都品川区豊町4丁目

未定

1LDK~3LDK

30.64平米~53.03平米

未定/総戸数 31戸

ジオ東日暮里

東京都荒川区東日暮里2丁目

3,190万円~6,190万円

1LDK~2LDK+S ※Sはサービスルーム(納戸)です。

30.06平米~61.37平米

5戸/総戸数 31戸

ザ・パークハウス 石神井公園テラス

東京都練馬区石神井町2丁目

未定

2LDK・3LDK

67.45平米~81.56平米

未定/総戸数 86戸

ブランズ代々木参宮橋

東京都渋谷区代々木三丁目

9,390万円~1億7,380万円

2LDK~3LDK

63.55平米~89.14平米

3戸/総戸数 53戸

Brillia(ブリリア) Tower 有明 MID CROSS

東京都江東区有明1丁目

5,000万円台予定~1億400万円台予定

1LDK~3LDK

44.48平米~84.09平米

未定/総戸数 300戸

パークコート千代田一番町

東京都千代田区一番町6-4他

未定

2LDK~3LDK

60.10平米~134.02平米

未定/総戸数 97戸

ガーデンクロス東京王子

東京都北区堀船2丁目

未定

3LDK

66.94平米~72.16平米

未定/総戸数 300戸

プラウド新虎通り

東京都港区新橋四丁目

9,890万円~1億2,890万円

1LDK~2LDK

45.60平米~65.21平米

4戸/総戸数 76戸

オープンレジデンシア北参道ザ・ハウス

東京都渋谷区千駄ヶ谷二丁目

未定

1LDK~3LDK

32.30平米~89.19平米

未定/総戸数 37戸

TOKYO EDENCE PROJECT

東京都江戸川区中央1丁目

未定

3LDK・4LDK

65.49平米~78.66平米

未定/総戸数 122戸

レーベン立石 DUNAMIS

東京都葛飾区東立石三丁目

未定

2LDK・3LDK

54.53平米~81.22平米

未定/総戸数 38戸

プラウド山王二丁目

東京都大田区山王二丁目

未定

1LDK~3LDK

40.87平米~111.63平米

未定/総戸数 23戸

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