プレサンス ロジェ 甲子園口ベスティアってどうですか？

間取り、見ました。

60㎡台の間取りで、3LDKと2LDK。
これ、3LDKは狭いと思ってしまうので、どちらかというと2LDKがいいのかなと思いました。

Dタイプだと洋室6畳、3.4畳（リビング横）、納戸（5畳）です。
サービスルームの方が広いので迷うところですよね。
洋室2はリビング横なのでウォールドアの部分を開けて使ってもいいわけなので便利かなと思いました。

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間取りは3LDKと2LDKなので2LDKの方が居室面積がゆったりしているのかと思えば、2LDK+サービスルームで実質3LDKになるんですね。
でも正直サービスルームと洋室の違いがわかっておりませんが何か明確な違いがあるのでしょうか？

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サービスルームは確か採光が少ないんじゃありませんでしたっけ。
自信がないので調べてみましたが、
『建築基準法では、居室は、住宅の場合、窓の大きさは床面積の7分の1以上なければならないとされているが、その基準を満たさない部屋を「サービスルーム」と称する。』
だそうです。

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サービスルームは、採光や換気に関する条件が不十分な、一定以上の広さを持つスペースのことですよね。
でも、普通の部屋にはないプラス面もあるようです。
陽当たりに弱い洋服や書籍などの保管庫として使用できます。
一長一短ですが、どうりようはしたかによるでしょうね。

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サービスルームの利点は保管庫として活用可能という事ですか。
通風性がよろしくないとそれも難しい気がしますが実例が知りたいところですが、みなさんはサービスルームをどのように活用されているのでしょう。

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他のデベのマンションのモデルルームに行ったときには、サービスルームに当たる部屋でも
普通に子供部屋として設定したりしていて、居室として使っていましたよ。
あまり難しく考えなくてもいいのでは。

通気性にかんしては、マンションの場合は24時間強制換気もついているし、そこまで気にしなくとも
自然に換気されているかと。

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サービスルームについては、いろんな考え方あるかと思います。
永住するのであれば、普通の部屋として考えれば問題ないですよね。
ただ、甲子園口から徒歩10分以内のマンションので、
リセールはしやすい立地ではあるのかなと思います。
そうしたとき、1部屋サービスルームとなると、
価格は下がってしまうでしょうから迷う気持ちもわからなくはないかな。

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価格は下がるんですか？
同じ広さで３LDKと２LDK+Sって結局は同じように感じられるのだけど、
大きな違いって出るものなんですか？
その時の状況になって見ないとわからないところはありますが。

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売り物件となった時に3LDKで探している人にとっては検索結果にすら出てこないので候補に上がらなくなります。

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中古物件になったら、サービスルームがあれば価格は下がる可能性はありますね。
ただ、サービスルームは「納戸」扱いとなるため、
床面積（固定資産税計算）には含まれない場合があり、コスト面でのメリットがあると聞いたことがあります。
デメリットばかりではなさそうですよね。

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サービスルームが固定資産税計算に含まれない可能性があるんですか。
ここの場合はどうなるんだろう。
訊いてみないとですね。
単なる物置扱いにする人は少ないと思いますが、日当たりが良くない以上、
何かしらメリットはほしいところ！

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検索してみたら確かにそうだった。
居室認定されずに物置扱いになるから、そもそも固定資産計算時に床面積に含まれないんだそうです。
ただ単に日当たりが悪い部屋っていう、デメリットみたいな印象しかなかった。
まあ、日当たりはいいに越したことはないけれど、
悪いことばかりじゃないんだぞということですな。

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サービスルームは納戸扱いでしたか。
日当たりが悪いから、これまでサービスルームある部屋は避けていました。

固定資産税の対象外なら、税金を払う時に安くなるわけでありがたい…

気になるのは、2LDK＋Sだと、3部屋あるのに2LDK検索している人にしか見つけてもらえないことですよね。
売る時にデメリットありそう…

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甲子園口駅徒歩8分の好立地は魅力ですが、
45㎡～65㎡台と全体的にコンパクトな間取りなんですよね。
固定資産税の計算で有利になる可能性はあっても、リセールのことを考えると悩ましいかな。

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二人暮らしから三人暮らし向けって感じでしょうかねぇ。
今は世帯の人数がどんどん少なくなっていく傾向にあるのでリセール考えたら
悪くないんじゃないですかね？

固定資産税なんか難しい。
居室認定されないことでどれくらい安くなるんですか？

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物件概要を見ていて気が付いたんですが、セットバックしている分って市の方に寄付するようですね。
寄付をする、ということは
このマンション前の道が拡張工事の予定などあったりするということなんでしょうか。
道幅がかなり狭いので、広がることはいいことだと思いますが、
工事の間は大変そうだなぁ。

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計画道路があるのか、確認した方がいいですね。
仮にあるとするならば、交通量がどれくらいになるのかは知りたいし、
子供がいる方の場合は、エントランス出てすぐ車が目の前をはしている状態は心配だと思います。
どういうことなのかは契約前に調べた方がいいのかも。

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40～65㎡台のコンパクトな間取りが中心で、少人数世帯なら無駄なく快適に暮らせそう。
最新の設備にも期待が高まりますが、
サービスルーム付きのプランは、将来のリセール時に苦労してしまうかな。
前面道路の拡張計画の噂と道幅の狭さといった懸念点もありますね。

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サービスルームのプランは1部屋少なく文字列だけだと見えてしまうので、なんとなく不利な感じはしますよね。
まあ、間取り図を多くの人は見るとは思うので、大丈夫だと思いたいですが。

道路拡張計画ってあるんですか？
物件概要を見る限りでは、南側はセットバックみたいな感じになるのかなと思ったんですが
デザインのページを見るとメインエントランス側もセットバック的な要素があるなぁ・・・。

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私も道路拡張計画の話はググってみたんですがよくわからなかった。モデルルームで営業さんに確認するとかしないとならないだろうな。
実際、拡張があったとすると、かなり影響を受けると思うので。
どういうところでそもそも確認をすればいいのかっていうのが、私はわかっていないので
探し方が悪いのかもしれないです。すみません。

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