ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

餅つき名人さんいわく
誰も幸せになれない物件だから
現地まで見に行ったのに
レビュー書くのやめたと言わしめる物件。
うーん

>>1747 匿名さん
城南の足立区って…（苦笑）

このペースだと販売開始から完売まで5年以上かかりますね。
都内最安値に近い物件なのになんで売れないの？
駅力なくても安いし5階以上に住めば水害無いのに。

>>1753 匿名さん

その「完売まで5年以上かかる」という根拠は何ですか？
販売開始からこれまでの販売個数の推移が分かる情報をお持ちなのであれば、是非開示して頂けないでしょうか？

「5階以上に住めば水害無い」は部屋への浸水という直接的な被害が無いということでだと思います。しかし1Fの電気室が浸水すれば電気が使えなくなり、水道が使えない、トイレが使えない、エレベーターが使えない等、間接的な被害はあると考えるべきだと思います。

>都内最安値に近い物件

大手のデべ（しかも3社）でも最安値にしないと売れないと判断した物件ですからね。
それでも仕様と立地を考えたら相対的に割高と思う人が多いのではないでしょうか？
まあ、プラウド六郷土手と同じです。
ただ絶対、都内＆大手＆新築が良いって人は一定数いるので、5年も売れ残ることはないと思います。今買わなきゃいけない人は、本当に同情します。ここまで仕様と価格のバランスが悪い時期って過去なかったと思うので。

＞5階以上に住めば水害無い
浸水で直接的に被害が出なくても、そのマンション自体の資産価値は相当毀損すると思いますよ。トイレ使えないのは本当につらいと思います。

少し前に六郷のプラウドのネタ出して荒らす比較中さんと最近ネガレスばかりして荒らす匿名さんいい加減にしてほしい。
購入者はこの物件のデメリット等は充分解った上で契約してると思います。
まぁ荒らす方々は都内最安？物件すら購入出来ない様な方なのでしょうね。

だからさあ、みんなが酷評しているのはマンションそのものなのであって購入者個人ではない。マンションについてあれこれ批評するのって匿名掲示板なんだから普通なことだよね。いちいち頭に湯気立てて個人攻撃するくらいなら、とっとと住民スレを立ち上げて移行してほしい。購入者による感情的な個人攻撃こそ荒らしの元凶だと思う。

>>1757 マンション検討中さん

でたー（うんざり）

https://ampmedia.jp/2020/08/19/anatec/
ＡＮＡが下丸子のオリンピックに隣接する研修センターを長谷工に売却。
敷地は広いです。数年後、大規模マンションになるんでしょうね。

>>1759
宗教施設の裏か・・・安いかもね、多摩川ビューでもないだろうし

>>1757
でたでた。
こいつこれしか言わねえな。

23区内でトップクラスで売れない物件の特徴。
物件の弱点を弄られる書き込み増え始める。
契約者がポジ書き込みで応戦。
ネガが物件の酷評を被せてくる。
契約者の掲示板監視が激しくなる。
ネガが物件の弱点を更に追い討ちする。
契約者がネガの個人攻撃を始める。
ネガは愚直に物件のみの短所をあげつらう。
契約者が個人攻撃を加速させる。
板が荒れて契約者の書き込み含めて一斉に削除され双方がアクセス禁止になる。
暫くたって若葉マークで物件の酷評が再開。
若葉マークの契約者から擁護発言が書き込まれる。
若葉マークのネガの物件弄りが再度加熱する。
若葉マークの契約者がネガの個人攻撃が始まる。
若葉マークのネガが愚直に物件の短所を書き込む。

どの不人気物件でも完売で板が閉鎖されるまで
契約者VSイジリー　の応酬が永遠と続く！
そして板には検討者はいなくなる。

優良物件を購入できる目利きがないと
新築物件を買っても嫌な思いをするので
わかりやすく弄られそうなダメ物件は購入見送りが望ましい。

>>1762
長々とご苦労なことですが、
検討していないのなら、あなたはここに書き込む資格すらありませんからね。
荒らしはやめていただきたい。

>>1758 通りがかりさん
>>1761 匿名さん
購入者の皆さん、巡回お疲れ様です。

誰もそんなに真剣に見てないですよ(^^;)

>>1764
荒らしさん、巡回お疲れ様です。

>>1751 匿名さん

みんな、しあわせになーれ
　 ∧＿∧　
（｡･ω･｡)つ━☆・*。
⊂　　 ノ 　　　・゜+.
　しーＪ　　　°。+ *´¨)
　　　　　　　　　.・ ´，.・*´¨) ，.・*¨)
　　　　　　　　　　(，.・´ (，.・'* ☆

この物件の徒歩7分以内で
スーパー
ドラッグストア
コンビニ
飲食店(チェーン店可)
はそれぞれ何軒ありますか？

往復で15分以内であれば
買い物袋持っての移動も何とか耐えられると思うので参考にしたいです。

>>1766 匿名さん
ネガはネガネタを投下してるだけで、ピーピー騒いで荒らしてるのは既契約者なんだよなぁ…。

>>1768 匿名さん

【公式】サイトの「ロケーション」にある「商業施設」のページを見れば、地図や徒歩何分の情報もあるので、ある程度は把握できると思います。

https://www.mecsumai.com/tamagawa378/location/

今週モデルルーム行って見たいな

飛び込みでも行けるんですかね

ご存知の方居られますか

>1770
ご丁寧にリンクありがとうございます。
西友は9分で少し遠いけど
オーケーが7分ならありですね。
マツキヨ3分はグッド！
飲食店は難しそうですね。
予算と通勤時間の関係でここを見つけたのですが土地勘がないので助かりました。
百貨店はどこに行くのが一番近いですかね。
たまにはデパ地下も楽しみたいですよね。

物件が駅から遠いのと水害だけは心配ですが総合的には許容範囲かもです。

>>1771 通りがかりさん

コロナ禍で今は完全予約制だったかと。来場予約のページを見ると今週末は既に満席。キャンセルで空きが出れば見学できるかも知れないので、モデルルームに電話で聞いてみるのが良いのでは？

>>1769
その書き込みが荒らしなので、
もうここに来ないで下さい。

>>1772 匿名さん

【公式】サイトには載っていませんが、国道1号線の矢口三丁目交差点に「スギ薬局 多摩川大橋店」がオープンしています。

飲食店は商店街か国道沿いですかね。国道沿いに「華屋与兵衛」という和食系のファミレス、寿司の「築地日本海」があります。

デパ地下なら蒲田駅の「東急プラザ蒲田」か「グランデュオ蒲田」、川崎駅の「ラゾーナ川崎」か「アトレ川崎」あたりだと思います。

>1775
ご近所さんの情報こそ掲示板ならではです！
公式ホームページ以外の情報が貴重です。
ありがとうございます。
国道沿いの飲食店まで歩いて何分ぐらいですか？
デパ地下とついでに嗜好品もと思うので
規模の大きい百貨店も利用したいとなると
日本橋三越とか銀座松屋まで行かないとありませんかね？

妻の実家に近い赤羽志茂とこちらで夫婦間で争いになってますがこちらの方が断然に買い物や生活が便利そうですね。

>>1776 匿名さん

「華屋与兵衛」までは6分、「築地日本海」までは9分（Google Mapのルート検索より）。

日本橋や銀座が圏内であれば日本橋の「高島屋」、東京駅の「大丸」、横浜の「そごう」や「高島屋」もありだと思います。

「妻の実家に近い」は強敵ですね。色々な条件を加味してご検討下さい。

今週モデルルーム行って見たいな

飛び込みでも行けるんですかね

ご存知の方居られますか

>>1776 匿名さん
国道（新しくできたスギ薬局の前）からラゾーナ川崎行きのバスが出ているので、デパートとは行きませんがお買い物はある程度楽しみやすいと思います。

近所に大きなレストランは少ない気がしますが、矢口渡や武蔵新田の商店街には味のあるお店がありますし、蒲田に行けば有名な餃子屋さんがいくつかあり
ます！

あとはマンションに無料のレンタサイクルがあるので、近所の買い物には使えると思います。

>>1779 匿名さん

ニイハオ、歓迎（ホアンヨン）、金春（コンパル）など、餃子で有名な店が多いですね。羽根付き餃子は蒲田から始まったとか。

他にも蒲田はとんかつの店も有名で、檍（あおき）、丸一などに行列ができます。私はソースではなく塩を付けて初めてとんかつを食べたのは丸一でした。最近は蒲田ではなく池上にある燕楽が私のお気に入りです。

>>1780 ご近所さん

金春、本当に美味しかったです！！
（ただ…1品の量が多くていろいろ頼むと大変です）

羽田に向かう前に
乗り換えの悪さを利用しての
腹ごしらえでした。

用のない人もいらっしゃるかもしれませんが、
蒲田はユザワヤもあって
ハンドメイドをする方にも何かと便利だと思います。

>>1781 通りがかりさん

ユザワヤで思い出しました。

そろそろドレスアップオプションの販売会ですよね。ユザワヤにはオーダーカーテンがあります。結構安く作ってくれるみたいです。
https://www.yuzawaya.co.jp/42128.html

>>1780 ご近所さん
全て制覇しましたが私は歓迎が一番好きでした！
蒲田でとんかつが有名とは知りませんでした。情報ありがとございましす。池上のお店もチェックしてみます。

とんかつ檍はほんとに美味しいですよね。
隣にある、檍がやっているカツカレー屋さんも美味しいですよ。

リバーテラスでバルコニーに設置されている給湯器の下部にカバーが設置されていました。ごちゃごちゃしていた配管類が隠れて、スッキリした印象です。

以前ニワトリが話題になっていましたが、マンション西側の道路を通ったときにその姿を目撃しました。白い羽に黒い顔だったので、烏骨鶏（うこっけい）でしょうか。鳴き声がどの程度かは分かりませんでした。

>>1744

>洪水リスクはかなり高く、多摩川の氾濫時には３ｍの高さまで浸水するリスク

多摩川下流域では、これまで大規模なマンション（都営住宅含む）建設に合わせて
高規格堤防（スーパー堤防）を整備してきたのに、ここは対象外で周辺に比べて
水害リスクが高くなっている。
大手3社JVなのに、なぜスーパー堤防化しなかったのか理由を聞いた人いますか？

https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index061.html

スーパー堤防化された例
・ガス橋付近
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00200.html
・下流の都営住宅
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00198.html
・対岸の競馬場前
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00186.html

他にもありますが、スーパー堤防化されたマンションはハザードマップでも空白になってます。
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/chiiki/bousai/suigai/hazardmap....

>>1786 買い替え検討中さん

本当の理由は分かりませんが、もしこのマンションの土地をスーパー堤防化したらどうなるか考えてみました。

・スーパー堤防化するには堤防の高さと同じレベルまで土地をかさ上げする
・このマンションの敷地周辺には住宅が隣接しており、目の前に高い壁（崖）ができることになれば反対されそう

スーパー堤防化された例のところは大体周辺住宅との間に道路や空間があり、圧迫感を与えないようなところだと思いました。

多摩川氾濫したら、川沿いのマンションは一蓮托生だと思っていたら大間違いですね。
スーパー堤防の上に建っているマンションと、そうでないマンションの受ける被害は大きく異なることが容易に想像できます。多摩川沿いのメジャーなマンションで、スーパー堤防の上に建ってないマンションって、もしかしてココだけ？

川にも洪水のエネルギーを強く受ける場所があるようですね。こちらが安全だとは思いませんが、地形をみているとこの辺りは緩やかなカーブの内側のようなので、カーブの外側ほど流れのエネルギーが強くないのかもしれません。スーパー堤防化された辺りは水のエネルギーが強そうに見えます。素人の想像ですけれども、、

多摩川沿いと言うことですので、ホームレスの方のブルーシートがリバーテラスからだと見えはしませんか？川崎側も含めて。
現地をご存知の方、教えていただけるとありがたいです。

>>1790 マンション検討中さん

大田区側のブルーシートハウスは主に川沿いにある樹木の陰に建てられています。夏場の今の時期は樹木の葉や雑草が生い茂り、見えづらいと思います（全く見えないとは言えません）。冬場になると目立つようになるかも知れませんね。

リバーテラス正面の川崎側の河原はパブリックゴルフ場になっているので、ブルーシートハウスはなさそうです。もう少し上流（矢口ポンプ所の対岸）付近の茂みにはあるようですが、こちらは余り気にならないと思われます。

ただ今後、治水の一環として河原の樹木を伐採する計画があるようなので、ブルーシートハウスは建てづらい環境になると思われます。
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000768744.pdf

今週末、ドレスアップオプション（DOP）販売会に行く予定です。どのような心構えで臨むのが良いでしょうか？

過去スレを読むと、自分で手配する方が安価にできる、DOPなら入居時に即利用可能といった点は理解しているつもりです。今回は実物（サンプル）を見たり、とりあえず見積だけもらって価格感をつかみ、即決はしないつもりです。

他に何か注意した方が良いこと、確認すべきことなどがあればアドバイスを頂けないでしょうか？

>>1789

>スーパー堤防化された辺り

https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00186.html

カーブの内側（>>1789の写真で競馬練習場側）でも、スーパー堤防化されているわけだが・・・

因みに台風で増水すると、去年の台風19号より規模が小さくても競馬練習場は冠水します。（例：2017年台風21号。ガス橋周辺は土手まで水位上がってます）

＞ブルーシートハウス

以前は矢口ポンプ場の水門の下流から、このマンションの正面くらいまで、ブルーシートハウスが隙間もないくらいぎっしり建ってました（大田区側）。2017年の台風21号で激減し、昨年の台風19号でさらに減りましたので、今は気にならないと思います。絶対復活しないという保証はないですが、1791さんが書かれている理由もその一つです。

>>1793 周辺住民さん

大きな地図で見ると、
その辺りもカーブの外かも？と思いました。
これが道だとして車で猛スピードで走ったとき
Gがかかりそうな所というイメージでしょうか。
素人なので、分からないですけども…(^^;)


アプリ（正確か分からないですけどもね）で
高さを見ると、ご指摘の場所６mですね！
ただ周りが３mと低そうです。
なんだかこの辺りに理由があるのかな？と
思ったりします。

また堤防の内側は氾濫しても
仕方ないゾーンとして
利用されているのでしょうね。
土手まで水位が上がっている痕跡は
実際目にしました。

素人が匿名で語る安直な考えなので、
詳しく知りたい方は京浜河川事務所に
お聞きになってみてはいかがでしょうか(^^)

>>1793 周辺住民さん

堤防の一番上のことを「天端（てんぱ）」と言うらしいのですが、スーパー堤防以外のところではこの天端の幅を見るとその堤防の強さ（壊れにくさ）を感じるような気がします。

例えばザ・ガーデンズ大田多摩川前の天端の幅はサイクリングロードの幅しかありません。これでは堤防の強度は心配に思えます。
https://goo.gl/maps/6KTJBaEhJQbMt5Az9

ところが西六郷1丁目から3丁目付近の天端の幅は片側1車線の道路とその両側に広い歩道があり、かなりの幅があります。水が強く当たるカーブの外側なので強化されているように思えます。
https://goo.gl/maps/dhh33Txd5jVs5pVQ7

堤防が壊れないようにスーパー堤防化するのが理想ですが、川沿いに民家が密集している都市部では難しいような気がします。上記のように危険が想定される場所で堤防を強化したり、越水させない治水（ダムを活用して流量を急増させない、川底の掘削や河原の樹木の伐採で水の流れを良くする）にも期待したいです。

堤防決壊の心配する前に越水した時の浸水被害を心配したほうが良い。スーパー堤防化されているガス橋周辺のマンションは、仮に越水した場合でも傾斜の上にあるマンションの浸水被害は少ないことが期待できる。ここは傾斜がなく低地なので、越水したら浸水は避けられない。

家族全員テンパですが、、、、

プラウドシティ六郷土手の中古と比較するならこっちの方がいいかな
京急各駅よりは多摩川線の方がいい

プラウドシティ六郷土手はさすがに比較対象ではないでしょ
あそこ眺望０だし