プラウド鷺沼テラスってどうですか？

この立地に1億近くは出せませんね。注文住宅建てられるかと。
尻手黒川も近いしね…
プラウドはのれん代が高いのでしょう。

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地元の裕福な人たちが買っていくのかな。。
モデルルームの資料見てたら登録説明会が１週間延期されてたが。

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プラウド宮前平が完売するからこちらの物件どうですか？と野村から連絡もらいました（こちらの物件にはエントリー未）。
ここの販売待ってた人があまりにもここが高かったから宮前平に駆け込んだのかな、と思ってしまいました。
97、98の書き込みにもあるように、やはり宮前平のほうが坂はあっても立地がいいですよね。

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うちは田都沿線で他にいい物件も無かったので、割り切って要望書出しちゃいました。
とは言いつつ、要望書って取り下げたら、かなり引き止められるんですかね？笑

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>>103　坂があるから立地が悪いのに

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>>104 野村さんはしつこいですよ～

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>>105 匿名さん
鷺沼テラス付近は坂がないんですか？
駅徒歩10分だとそれなりに起伏に富む印象なのですが？
平坦10分なら、坂7分よりも楽でしょうね。

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資産価値は、10分より7分が、高いですかね。

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同じ駅かつ同じルートでの比較でしたらそのようになります。
駅が違うか、ルートが違えば必ずしもそうはならないこともあります。

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鷺沼も平坦ではないので、駅距離含めた立地の魅力は宮前平の方があると思いますが、急行停車駅であることを考えれば宮前平より鷺沼の方が坪単価が高くなるのは致し方ないと思います。
ただ、ちょっとそれにしても高すぎやしないか。とゆー印象です。。。

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立地って駅から近いとかもあるけど、スーパーや食事処等の商業施設や病院、銀行、学校等の施設が近くにあるといった利便性もポイントなのでは。
それ考えるとどうなんですかね。

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鷺沼テラス→急行停車駅で田都の中では駅からゆるやかなほう。だけど周囲はコンビニとドラッグストアのみ。尻手黒川や東名が近いが小中学校遠い。

宮前平→各停しか停まらず駅から急坂。だけど坂上にスーパー・コンビニ・ドラッグストア・百均・本屋・パン屋もあり小中学校が近い。

あとは物件自体の魅力でしょうか・・・
鷺沼テラスは広くていいなと思いますが、隣の旗が気になりますね。
宮前平はハセウドなところともう3LDKしか残ってないところですかね。

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>>112 通りがかりさん
宮前平については帰りは宮崎台で降りればほぼ平坦道で行けますね。距離は鷺沼よりややありますが。
あとは単純に値段ですかね。

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旗出してるマンションもその横のマンションにびったりですけどね。笑

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>>114 検討板ユーザーさん
昔やられたからやり返しなんじゃないのかな

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立地の良し悪しは地価で比較判断できる。ピンポイントの地価は実際の売買で変動で変わるが、前面道路の路線価は公的なもので日本中チェックできる。路線価と地価は関係性がある。路線価チェックしてみて。

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まぁ最終的には物件、周辺環境からここに住みたいと思えるかどうかじゃないですかね。
投資目的なら別ですが。

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そうですね
投資目的であれば駅から遠いのが気にかかります

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>>114 検討板ユーザーさん
ご存知でしたら教えてください。
旗を出しているのは、そのマンションの一部の住人さん？
それとも、そのマンション全体、マンションの総意ですか？
後者だと、前者以上に、その後のご近所づきあいが色々大変そうですよね。

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>>119 マンコミュファンさん

近くのものです。旗はマンション全体ですね。
同じ横断幕沢山作って何枚も貼ってるくらいなので。
隣のマンションは西向きメインなんでこのマンションのベランダとお見合いですねw

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南側近くにマンション建って賛成する人はいないと思う。
反対の程度はマンション内で違うと思う。

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3つのマンションが縦に揃い踏み

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旗のせいなのか、このマンションのモデルルームでは、定番の｢建設現地をご案内｣というステップが省かれていました。
代わりにハイヤーに乗せられて、鷺沼エリアを一周し、道中でディアスタやクリオをディスります。笑

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なぜか旗にフォーカスしてますね。
隣の目と鼻の先にマンションできて喜ぶ住人はいない。販売期間において反対の意思表示してるだけ。
入居して何に反対するの？まわりからしたら入居しても旗で反対する理由がわからないし見たことない。工事中で反対旗はときどき見かける

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ディスられると噂のクリオやディアスタとまさに比べて迷っているんですが、ここの一番のメリットって何ですか？まだここのモデルルームは行けてないんです。

先日それぞれ歩いてみたのですが、大通りでいくと実際に徒歩10分で着くのはちょっと厳しいエリアで、他の2つに比べても実際の駅距離は一番遠い割に坪単価は高め。プラウドブランドでリセールが見込めそうなくらい？

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クリオとディアスタ詳しく調べてないから分かりませんが、恐らく設備面は大差ないですよね？
ここの営業の人たちがその2つをディスる理由は主に立地条件だと思います。
ここの南東向きの部屋は目の前が第1種低層
エリアで日照、眺望が確保されているところ。
駅までの道路が他の2つ比べてしっかりしてるところなど。クリオは線路沿いの暗い道、ディアスタはやたら細い道が多いとか。

にしても、単純に土地の仕入れ値が高すぎたんでしょうね。

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中古になったらブランドも何もないですし、単純に駅10分も、坂道をのぼったりくだったりするマンションとしては高いかな。
隣の大反対も、子供がもし同じ学区内で、友達同士なのに、親はどうしてそんな家をかったのってなりそう。

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中古になってこそブランドが活きてくるのです。
と言っても入居したらすぐ中古。これは自動車と同じ。でも物件によっては上がる場合もあるし大きく下がる場合もあります。狙うなら値が大きく下がらない物件がいいね

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>>127 周辺住民さん
もし子供に言われたら、どうして将来隣の敷地にマンションが建つかもしれないところを買ったのかしらねぇ。と言い返すのかな
当時購入された際に重要事項説明があったはず。
将来はわかりませんがと言われて

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>>126 マンション検討中さん
設備面というより建物自体の価格はそれほど差がないと思います。最近どこも大手、準大手ゼネコンが施工しないし旨味がないのかな。価格差は土地代だね。

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微妙ですね。
いまのところ部屋の設計は宮前平のよりも手抜き感はなさそうです。ただ、同様に敷地内際々に建てそうなので低層階は手を出しにくいな。

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>>131 ずっちーなぁ～さん
宮前平で面倒くさがられてた人がこっちにも現れましたか。
なんだかんだ言ってプラウドが好きで気になって仕方ないんですね。

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>>131 ずっちーなぁ～さん
そういうふうに感じる方もいるしそうでない方もいる。

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>>132 匿名さん
名前をあれこれ変えてた人だ

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>>131 ずっちーなぁ～さん
ついにこのスレにも現れましたか！
二度と来ないで下さい！

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>>131 ずっちーなぁ～さん
ちなみにこの方はジオの回し者で有名です

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おぉ　結構、人気者。
いつものように冷静に客観的な意見をアップしていくのでよろしくお願いします。

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>>137 ずっちーなぁ～さん
いえ、特に求めていませんので結構です。
客観的とも思いませんし。

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>>137 ずっちーなぁ～さんの人気に嫉妬

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プラウド宮前平は完売した様です。

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これで販売もここに専念できるね。
ここの価格が後押しして宮前平に流れた人、結構いたりする？

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そんなにいないと思います。
どうしても欲しい人はかなり前から検討しているはずだと思います。

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ここの値段の発表待ちだった人もいるとも思いますけどね。
もちろん、前々から検討してた人かと思いますが。

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そういう購買層がいるとは思いますがかなり少数。
なにせその時はすでにあちらは残り数戸。
希望価格があちらに近ければ誘導があったとは推測します。

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ゆとりニーズを狙ったマンションと思いますが、ここと同じ駅距離のディアスタの方が坪単価は安そうですね。そこは野村プラウドの、のれん代でしょうか。
1番高い部屋でも1億は切ってるようですが、諸費用諸々で1億越えますし、鷺沼でマンションに1億出す人がどれだけいるか？という感じですね。
何が言いたいかと言うと、価格設定が購買層の支払い能力と明らかにミスマッチしてるということです。
今月日経でこんな記事も出てるので苦戦しそう。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO40306900S9A120C1000000

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3LDKは5000万円台もチラホラあるのでまだしも、4LDKは苦戦しそうな気がします。

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いやぁ、どう考えても黄色い旗を掲げている隣のマンションがネックではないでしょうか。下ろさせる強制力は存在するのでしょうか。
権利の過剰主張を抗議するような種類の方が近くに居ると思うだけで生活が心配じゃありませんか。
遠くて、坂があって、車と隣人がうるさい高いマンションに手を出すには市況が悪すぎます。

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相手のマンション敷地内に設置でしたら撤去させるのは無理ですね。今、マンション工事中につき建物は施工会社の物。相手に文句を言えるのは発注者か施工会社か販売代理。住戸申込者はまだ引き渡されてないので第三者。
完成引き渡し後にはなくなりますよ。

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>>147 ずっちーなぁ～さん
だから、
今、幟を出している隣のマンションは、その建物建設中にそのまた隣のマンションから同じように幟で意思表示がありました。年月経ってもリピートするようです。やられたからやり返すのかしら。

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>>145 匿名さん
販売の坪単価は建物住戸と区分所有に応じた土地の価格の合算。このあたりの2018年の公示価格は土橋4-3-6が坪131万5702円。駅から同じ距離のところにあるあたりは有馬1-15-6で坪103万4710円。そのものズバリの土地価格ではありません。もちろん公示価格ですので実際の売買価格とは違いますが目安になります。土地の価格差かなりありますね。

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>>150 匿名さん
それぞれのマンションがある地域の公示価格までお調べになるとは、よほど本マンションをポジティブにとらえたいとお見受けします。関係者の方でしょうか。

計算してみました。
1坪を3.3平米として、ご教示いただきました公示価格を敷地面積で掛けて、それぞれのマンションの総戸数で割った数字です。公示価格で見る1戸あたりの平均価値と言えます。
敷地面積と、総戸数は不動産サイトのスーモから引っ張りました。

プラウド鷺沼テラス
敷地面積:2259.8平方メートル
総戸数:55戸
公示価格:131.5万円
1戸あたりの平均金額:1637.2万円

ディアスタ鷺沼
敷地面積:4366.11平方メートル
総戸数:83戸
公示価格:103.4万円
1戸あたりの平均金額:1648.2万円

ディアスタ鷺沼の方が1戸あたりの金額は高くなりました。
150さんの仰るとおり、土地の購入金額は公示価格とは違いますが、公示価格を参考にするとディアスタ鷺沼の方が1戸あたりの価値が高いという計算になりますね。とても参考になりました。
私はディアスタの回し者ではないので悪しからず。

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旗の有無ではなくてね、旗を掲げるメンタリティの方が隣人というね・・・
だって、皆さん、そんなことしますか？
何かあった時にそういう風に考えてしまうというかね。住み始めてからの懸念がありませんか。

最終的にどうやったら降ろすのでしょうか。ご存知の方、教えてください。お金？

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住み始めたら降ろす。以上。

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>>151 匿名さん
お疲れさまでした。
私も時間があれば計算しようか思っていました。
この計算結果ですが
大きな誤解を生じることです。
土橋の公示地点はすぐお隣さんの土地価格。
有馬は地図での直線距離は近いのですが道路が複雑でGoogleマップで徒歩7分の戸建住宅が建ち並ぶエリアです。
参考までに公示価格と関係性がある路線価で前面道路の価格での比較の方がより土地の比較検討できますよ。さてどう出ますか？路線価からの換算率はネットに出ていますのでお調べください。
私、関係者ではありませんよ。
少しばかり不動産、土地、建設の知識があるだけです。
あと、あちらはGoogleマップの航空写真で造成工事中の写真です。なにかと造成に費用がかかっているのですかね費用は建設費に合算でしよ。

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特定の住人だけがしているのではなくマンション住人の大多数の意見を反映しての行動と思います。
将来の読みを間違えたのを何かにぶつけているのかもしれません。相手の立場だったら同じ意見で行動しているかも。そりゃあ今まで眺望、日照に全く問題なかった日々がある時を境に激変すれば行動したくなる気持ちはわかる。

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案の定、ずっちーさんが荒らしててワロタ

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対応が組織的にフォメーションを組んでいますね

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だったら掲げる意味は全くないですよね。費用が掛かって財政と評判を落とすだけ。メリットがないと組合の合意が取れないと思います。
隣人に恨み辛みを持たれて、このご時世ですから、犯罪に巻き込まれないとも限らない。
そして、そんなの関係ないから、と切り捨てて住み始める方のメンタリティ。連鎖の原因はそこにありそうな気がします。

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>>154 匿名さん
では、私も含めて誤解しないために数字で示していただけますか？

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>>158 ずっちーなぁ～さん
そう思うのならそれでいいのです。
ところで3か月前に兄弟マンションで似たようなお名前でいくつも駆除された方ですか？

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その前の道の路線価だったら有馬1のあのあたりの方が高いですけど、ディアスタは公道に直接面してないから奥行補正？がかかって同じくらい？
よくわからないですが、プラウドは割高ってことなんですかね。

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あれれ
あちらの敷地に面している道路の路線価がないよ

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こちらはメイン道路と側道があり、かつ角地
角地加算があるのかな
メインの路線価が32万/m2=105.78万/坪
公示価格105.78÷0.8=132.22万円/坪
接道距離補正があるので少し減るが角地の側道加算が接道補正により少し増えるのでほぼプラスマイナス0
お隣さんの土地の公示価格とほぼ同じ。
ですが土地売買するのであれば角地の容積率加算があるので土地利用価値がお隣さんよりこちらの方が高い。
鷺沼のむこうのところは設定がありません。しかしまわりの路線価から予想すると接道の価格21.5万/m2だね
こちらの2/3だよ

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>>161 匿名さん
その前の前って関係なくない？それに前の前もこちらより低いですよ

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向こうは私道なんだね。
となると路線価は3割補正されるし比べる意味ないってことですね。向こうの前の前は30万で、21.5万の予想はどこからきてるのかわからんけど、相当回り道になる戸建エリアから出してるのかな？

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なるほど！
ディアスタのほうが立地が良いということですね！
でも、この物件は「鷺沼のプラウドにすんでいます」と言える権利が欲しいか、という事でしょ。立地も価格も隣人環境も合理的な理由付けは・・・あ、建物の造りと部屋の広さは最近のマンションとしてはがんばっていますね。
部屋数くらいのニーズはあるでしょ。
隣のマンションの黄色い旗くらいしか懸念材料はないね。

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>>165 匿名さん
調べたところ川崎市認定路線図で敷地北側は一般市道で西側が私道でしたよ。また、敷地北側道路、西側道路共に路線価未指定の道路ですが特定路線価申請をすれば路線価を設定してくれますが概ね近隣の状況の5%減。申請をしなくても特段問題はなく逆に10から40％の節税効果があるようですので申請しない状況で今に至っていると想像します。
どちらにしてもプラウド鷺沼テラスには関係ないですね

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>>166 ずっちーなぁ～さん
少なくとも土地評価はこのマンションの方が約1.5倍は高いのですがそれ以外にあちらより立地が良いと思う根拠はなんでしょうか？
ところでお名前が逆の方は別の方でしょうか

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暇なんで先日、完売御礼となりました宮前平の同じマンションブランドとの比較をしてみました。
宮前平の敷地に接している道路のうち最も高い路線価は平米28.5万円で坪94.2万円。敷地面積を坪単位にし総戸数で割り、先ほどの坪単価をかけると1222万円。
これは路線価からの数値なので公示価格に読みかえると住戸平均で1戸あたり1527万円。
一方、ここの敷地に接している道路のうち最も高い路線価は平米32万円で坪105.7万円。敷地面積を坪単位にし総戸数で割り、先ほどの坪単価をかけると1313万円。これを公示価格に読みかえると住戸平均で1戸あたり1641万円。
つまり土地価格では平均的な住戸面積の住戸ではここが114万円ほど高く出ました。
あくまで公的な価格を特定の条件下での比較ですので実際の売買価格と相違があると思います。
住戸あたりの建物だけの価格は建物全体の坪単価に影響を受けますが同じマンションブランドですので住戸に占める販売管理費などの割合などは同じと思いますのでどちらもそれほどの差はないと考えられます。
こちらの方が住戸面積が大きいタイプが多いのでパッと見、割高に感じるのでしょう。
もう宮前平は選択の余地がないですがここが割高とは思いません。
ノムの関係者ではありません。証券にはお世話になっています。

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まぁ路線価とか公示価格とかあるんだろうけど宮前区民の主観としては
宮前平＞土橋＞有馬

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>>170 匿名さん
宮前平も土橋も有馬も場所によるね
主観ではなく具体の根拠がないと人により答えは違ってきます

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どれ位で完売出来るかお手並み拝見ですね。
宮前平は予想以上に完売早かったから、ひょっとするとここも早期完売出来るかも？

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土地価格も高いし住戸も大きめなので同じではないですがそこそこではないでしょうか

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>>171 匿名さん
宮前平と土橋は確かに場所によりますね。
有馬はワンランク以上ダウンの印象

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>>174 匿名さん

まぁ場所はプラウド宮前平、鷺沼テラス、ディアスタ鷺沼の所在地での比較、印象ってことになるかな。

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>>175 匿名さん
印象にかわりましたね。
小台も入れなくては公平になりませんよ

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>>175 匿名さん
所在地で言えば、個人的にはプラウド宮前平≒プラウド鷺沼テラスかな。学区や周辺環境鑑みて。
ディアスタは宮前平中学校区じゃないよね？

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>>175 匿名さん

土地に限れば宮前平、テラス、ディアスタの順かな。
宮前平、テラスは宮前平中学区だけどテラスからはちょっと通学距離あるし。後はスーパー等の商業施設が揃ってるかどうか。
ディアスタは有馬中学区では。

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皆さんかどうかわかりませんが
ここの板で宮前平、ディアスタだけにフォーカスしているのがちょい違和感
何かの力があるのかな？
学区というあたりどうなのかな
宮前区の中学受験率知ってますか？

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>>178 通りがかりさん
今都内の賃貸で宮前区や青葉区、都筑区あたりの物件を検討中です。
都内だとスーパーなどの商業施設が揃っているかどうかで判断しませんよ。川崎ではコープやネットスーパー、アマゾン、産直利用が少ないのかしら

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>>179 匿名さん
知りません。ご教示下さい。

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詳しくはWebで！

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>>181 匿名さん
鷺沼の塾通りと言われているところご存知じゃないですか？このあたりの教育熱は高いですよ

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>>183 匿名さん
昔、学樹舎やタップがあった辺りの通りですか？

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>>184 匿名さん
今でも中学高校大学受験の塾で10校はあるんじゃないかな？明日散歩がてら通ってみるよ

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隣の宮前平やたまプラには大手の進学塾が複数あり志望校の難易度に対応するクラスがあります。そこに挟まれた鷺沼は小クラスで生徒のレベルに応じたきめ細やかな指導するらしいと聞いたけど。この3駅で塾の棲み分けができてるのかな。

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上に名前出てるけど、昔存在した学樹舎なんかは鷺沼に特進クラスを置いて、毎年、結構な数の生徒を早慶以上の中学・高校に輩出していたね。
鷺沼にも関わらず、特進クラスはやはり宮前平中学の生徒がダントツ多かった。有馬も数は多かったが真ん中?下位クラス。今はどうだか知らないけど。

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>>179 匿名さん

よく見たら小台でクリオの新築、売れ残ってますね。
これも検討に入れてあげないと。

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反対されてるマンションを買った人というレッテルをはられたくないので検討やめます。

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>>188 マンション検討中さん

さらに、テラスと比べたらかなりお安いクオスも残ってますよ！
ここも検討に入れてあげないと。笑

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>>179 匿名さん
クリオとクオスも入れてくれってさ(笑)

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>>187 通りがかりさん
それは数人のできる生徒を特待生として授業料無料で囲い込みしたから。塾の広告塔として合格実績を稼いだがそ例外の生徒が思うように集まらず撤退したんだよね。ビジネスモデルとして安易だったということ。高校受験塾は公立中学生が相手。
私立は中高一貫が多いよ。それだけに苦戦したのでしょう

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>>189 周辺住民さん
そういう方も中にはいるでしょう。
反対されて苦戦するようでしたら逆に好機と考える方もいる。

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中学受験はこの辺りだとクラスの半分以上は私立行くんでじゃないですかね？
駅から近い学校であれば、あるほどその傾向は強いです。
ちなみに、プラウド鷺沼テラス、クリオ鷺沼マスターテラスは土橋小、ディスタは鷺小、クオスは西有小かしら？
私自身中学受験した（させられた？）クチなので分かりますが、環境より本人の勉強する意思と遺伝子が100倍重要ですね。

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>>191 匿名さん
ここが気に入っている人で予算的にギリギリですとこれらも検討すると思います。
そうでなければ検討エリアを拡げるでしょう

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>>187 通りがかりさん
鷺沼校の生徒さんだけの合格実績じゃないんじゃないの？塾全体の数だったりして

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>>189 周辺住民さん
人の噂も75日という諺がありますよ

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>>191 匿名さん

そりゃ入れてもいいけど、50戸以下の小規模物件なのに後に出た3倍戸数のプラウド宮前平に先を越され、しかも完成在庫って時点でお察しでは。

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>>194 匿名さん
土橋小、富士見台小、鷺沼小、宮前平小、犬蔵小、宮崎台小の中でも中学受験する割合はかなり違いますよ。受験する場合は学区をお調べの上、検討ください。たしか宮前区で3割程度が私立中学に進学している資料を見たことがあります。
数年前は2/1はクラスによっては6割ぐらいが休んでいましたよ。

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宮前区の西端に立地していますので隣接する青葉区も条件が合えば視野に入り検討すると思います。
青葉区では大規模、中規模の物件が新たに動き出していますので悩みどころです。
蓋を開けてみればアレっとなることもありますので価格帯と運ですかね。

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