アトラス加賀についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都板橋区加賀一丁目3356番-151（地番）
交通：都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分
都営地下鉄三田線「板橋区役所前」徒歩10分
JR埼京線「板橋」駅徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.20平米～94.91平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-08-09 21:57:49
加賀エリアの中古マンションが結構売りに出ていますが、本当にこのあたりは需要あるんでしょうか？
https://president.jp/articles/-/27337?page=7
これからじゃないですか？AIさんも太鼓判。板橋、十条、池袋の再開発、学区良い、板橋の中では都心へのアクセス便利だと思います。やはり駅への距離は確かにネックになりますね。
240部屋のうち120は同じ田の字間取りだから、後半は値下げして差別化しそう
値下げはしないと言っていましたよ。かなり順調とのことです。
竣工まで時間もあるし、売れ行きも悪くない。
この状況で値下げするとか、そんなデベ居るわけがない。
期待したくなる気持ちは、分かるけどね。
入居まで1年半もあるのに半分近く売れていて、後半値下げはまず有り得ないでしょうね。
むしろ消費増税分転換するのではないでしょうか。（購入者は減税であまり影響無いですし）
このマンションのプランだと、縦型と横型リビングどちらが良いと思いますか？
南西住戸検討中で、角部屋4LDK等は考えておりません。
>>2504 マンション検討中さん
好みの問題ですが、私は縦型タイプが良いと思いました。
ウォールドアを開け隣の洋室をリビングの一部として使えば、LDKとしてかなり広い空間を感じることが出来るはずです。
アトラス加賀の南西向きであれば、縦型タイプでも早朝を除き一日中光が差し込むはずなので、縦型が良いと思いました。
私は横型の方が明るくていいなと思ったのですが、子供が2人になった時に1人がリビングの部屋になってしまうので諦めました…
ゼネコンオプションの打ち合わせされている方いますが？
どのような内容をオプションでお願いする予定でしょうか？
参考までに教えていただけると嬉しいです。
石神井川の桜がきれいですね。夜桜を楽しんでいる方もたくさんいらっしゃいました。
>>2509 通りがかりさん
ダウンライトはリビングですか？
食器棚私もお願いしたいんですが、そもそも置ける場所が小さいですよね。
1m以下の幅だとあんまりステキな食器棚にならないなーと…
>>2510 マンション検討中さん
ダウンライトはリビングです。ペンダントライトと組み合わせる予定です。
食器棚、本当にスペース狭いですよね。。うちの場合は、狭いからこそ市販のものだとピッタリサイズが探しにくいかなーとか。家電置き場やゴミ箱スペースも追加したかったので、オプションに決めました！
>>2511 通りがかりさん
私もゴミ箱スペースと炊飯器の引き出しつけたいんですけど、両方入る組み合わせの寸法が足りないんですよね。
2511さんはどんな組み合わせですか？
天然石の天板にしましたか？
>>2512 マンション検討中さん
確か、w60で家電スライド、w40でゴミ箱置き場 という寸法だったと思います。
w100の食器棚スペースだったので、何とか両方取り入れられるとのことでした。
その分、食器棚全体の収納量は減りますが、限られたスペースに厳選したものを置けば事足りるかなと考えました。
天板は、天然御影石です。
>>2515 マンション検討中さん
いえいえ、実際の居住予定の方と情報交換出来てこちらもありがたいです。
ゴミ箱は、内覧時に内寸を改めて計測してみてですが、イメージとしては、幅狭のスマートな小さいゴミ箱（高さも低いもの）を２つ置いて一応分別らしきことをしてみるつもりです。
現住居でもそうですが、基本毎日ゴミは捨てるつもりなので、小さくてもこまめに対応すればいいかなと。
あまりにも小さくて不便なようであれば、ゴミ箱スペースはストックものとか、他のものを収納するスペースに変更します！笑
住みながら、最善尽くします。
南南西か東南東で決められません…
前のスレも読みましたが、決めきれず。
中層階希望です。契約された方の決め手を教えてください。
>>2517 マンション検討中さん
私は南南西がいいと思います。
日照時間の長さや、眺望の違いが結構あると思います。
加賀公園側の眺望は低層階だと、春の桜は見えますが、加賀公園の不気味な小屋が見えるだけだったり…
>>2518 匿名さん
2517です。
南南西は道路と公園の粉塵や騒音が少し気になります。
公園も小さいのですぐに住宅街がありますよね。
東南東は緑が深いので眺望は良いのかなと思っています。ただお昼過ぎにはお日様いないのかぁ…という感じですよね。。
>>2519 マンション検討中さん
私はあまり公園近くに住んだことがないのですが、粉塵はやはり発生するものなのでしょうか？何階くらいまで影響あるんですかね？
また、個人的に眺望は最初だけの気がしていて、実際の生活には日照のほうが長い目で見ると必要なのかなと思っています。
>>2520 匿名さん
私も住んだことがなくわかりません。ただ土の山とかもある公園なので何かしたら飛散するのかなーと懸念しています。
眺望についてはごもっともだと思います！
羨望は住んじゃえば的なところありまし、賃貸に出したら値段は一階と二階以上の差くらいでしょう。
モデルルームの接客スペースのモニターで各部屋からの眺望をみせてもらえました。
4階か5階くらいから、板谷公園側の電線、加賀公園側の小屋が視界から消えたような。
うろ覚えですみません。
一部上場企業勤務。20代後半。年収500万。
妻パート。世帯年収620万。
このマンション買えますか？
>>2523マンション検討中さん
羨望はそこそこでよいかと思います。毎日ベランダで外を眺める余裕があれば良いですが、働いているうちは時間が限られると思います。
花見がてら近所のマンションのベランダを見てみてもベンチ置いている家は数軒程度でした。
ただ、価値観は人それぞれです。結局は、自分が好きなとこ住んだら良いかと。
羨望と眺望を取り違えていらっしゃる方がいますね。
ところで周辺の公園に行く子供たちのことや駅から10分の立地を考えると、自転車置き場を拡充して欲しいです。一家に2台あたるかでちょっと不満です
>>2529 匿名さん
2528のものです。
わかりました。
頭金800万くらいしかないのでこのマンションは諦めます。
買える皆様が羨ましいです。医者や弁護士、共働きバリバリ夫婦ばかりなのですかね？
20代の方で、未だ高年収は医者や弁護士などしかいないと思われてるのか…
金融、コンサル、外資、20代で1000万なんて沢山いるのに。
あと一部上場なんて何の肩書きにもならない。低い給与カーブのまま横一列で昇給していき、2000万程度の退職金があるくらいではないか。
ただ、20代で800万貯めれる工夫は素晴らしいと思う。（わたしには無理でした）
取り敢えず、上の方も投稿してる通り、世帯年収1200万あっても（老後の貯蓄や子供の養育費などを考慮しても）ギリかなというのがわたしの感想。
働き方、生活水準、子育て、自己資金、もしもの備えなど要因は様々だと思うので、この手の議論は不毛と思います。
どう生きていくのか自分が考えれば、月の返済限度はある程度見極められるはずなので、誰かの意見は参考にならないと思う。（厳しいかもだけど）
私もそう思う。
ただ、FPに相談すると、たぶん保守的な答えしか返ってこないだろうから、この掲示板で相談するのもアリだとは思う。
真面目に答えてくれる人もいるので、一定の参考にはなるかもしれない。
選ぶ部屋にもよりますが、頭金が無いなら、世帯収入1200万程度だと今後の生活に支障が出る懸念がありますね。
（配偶者が仕事を辞めた場合の収入減も想定した上でライフプラン上問題なければ買えるとは思いますが。）
一方で、公園に囲まれた立地など、将来的にも資産価値が一定残る物件かと思いますので、多少無理してでも買うことについては私は良いと思います。
>>2533
うちは専業主婦世帯で世帯年収1000万もありませんがこちらに決めました。
今は金利が非常に低いので頭金も最低限の10%しか入れません。
一部上場企業なら昇給含めた賃金カーブの予想ができるでしょうし、
20代なら十分な返済計画が立てられるのではないでしょうか。
眺望については加賀公園のリニューアル(史跡公園化計画)が楽しみです。
完成は2024年なのでまだ先の話ですが。
それにしても、板橋区のマンションも随分高くなりましたね。
売残りマンションとして名を馳せたスカイティアラはせいぜい坪単価250万円程度だった。
板橋蓮根などは坪200万円を切っていた。
高くなった分だけ、住宅ローンで背伸びする必要が出てきたのかな。
もし、住宅ローンで無理しようという人は、何かのバッファーを考えておいた方がいい。
たとえば、将来ローンの支払が苦しくなった万一の場合に、頼れる親族がいるとか、奥さんが専業主婦かパートタイムで、いざというときはフルタイムで働くようにできるとか。
加賀地域でアトラスが群を抜いて売り出し価格が高いため、リセール時の価格暴落の不安もありますが、立地環境と設備仕様等が高いので需要があることを期待したいと思います。
今後、不動産価格はまだまだ上がるということは想定されないのでしょうか。
素人感覚ですが、世界的に見ると、日本の不動産は割安なのではないかと思っています。
二期の抽選申し込み状況はどんな感じなのでしょうか？掲示板も落ち着いてきたので売れ行きが気になります。
>>2542 マンション検討中さん
わたしも世界的には割安だと思います。
でも日本の庶民の手に届かないのも事実で、頭打ちかも。
でも世界の都市では既に庶民の手には届かないレベルだからまだ上がるかも。
不動産価格がどうなるかなんて、予想できないですよね…
いや、東京の都心では海外に比べて決して割安な水準とはいえません。
海外と比較するなら、都心のマンション価格で議論した方がよいと思います。
マンション価格はもうこれ以上は上げられないでしょう。消費者がついてこれない。
結果的に、いまマンションを買う人は高値掴みになるが、それは仕方ないと思う。
待っても、劇的に安くなるのは見込み薄だから。
ここで言うのもなんだけど、今は中古を買う方が賢いよね
>>2549 通りがかりさん
誰かが住んでた家、かつ、その方が買った時よりも高い価格でも良い人は中古でいいと思います。
日本人の新築志向は行き過ぎだと言う方も居ますが、それでも、やっぱり日本人は新築がお好きですね。
第二期の状況はどうなのでしょうか？
あまり盛り上がってなさそうですが・・
>>2551 マンション検討中さん
先週土曜日の朝、オプションの打合せでモデルルームに行った時には、重説を聞いている感じのファミリーと、ローン申込をしている人がいました。引き続き動いてるんじゃないでしょうか
メニュープランで3LDK→2LDKに変更した方いますか？下がり壁と袖壁も無くななり、広く使えて良いかなと。デメリットあれば教えて下さい。
私もメニュープラン考えています。
子供が小さいうちは閉めないので、大きくなって部屋が必要になれば壁でも立てれば良いかなと思っています。
住民板でやれよ
二重床二重天井って音は響かないのでしょうか?
友人曰く、上下はそれほどでも無いが、左右や自室の音が床下と天井の空間から、壁を伝って響き渡ると言ってます。
友人はマンション購入して引っ越した1ヶ月後に音に悩まされ、体調崩して、買ったばかりの家を売りに出しました。
絶対やめて直床にしなさいよ??と強く言われました。
たまたまじゃないかなぁと思うのですが、どうでしょうね?
二重床か直床かは、音が響くかどうかに直接関係ないはずなのですが。
それよりも、騒音をたてる人が上下階の住人になるかどうかによります。子供が部屋の中で走り回っても親が注意しないような住人だと、騒音に苦しめられます。入居する前はそこまではわからないので、もしそういう住人に当たったら、運が悪いとしか言いようがありません。
なので、引っ越したら問題が解決するとは限りません。引越し先の上下階の住人もやはり騒音をたてるかもしれないので。
もし、騒音に悩ませられているのであれば、まずは管理会社に相談して注意書きを掲示してもらうようにするのがよいです。
それでも改善しない場合は、（騒音元の住人が特定できていれば）直接その住人に騒音を立てないように配慮してほしいと伝えるしかないです。
引越しを考えるのは、それでも改善しない場合の最後の方法ですが、（上記のとおり）それで問題が解決するという保証はありません。
低層階の部屋で良いマンションを探してます。
ここの低層階ってどうなんでしょう?
リビングから建物しか見えない・・・とかは無いでしょうか?
公園の小屋?と言う書き込みが有ったので気になってます。
2?4階辺りを希望。
>>2562 匿名さん
確かに駅からは少し歩きますね。
ただ、大手町方面、池袋新宿方面に一本でいける都内マンションとしては相場より安いぐらいと感じました。周辺環境、確定眺望も考えると。
もう少し色々な物件、市況を見ると分かりますよ。
買わない後悔より買う後悔の方が重い
と一般的には言いますね
加賀はいい地域だけど、石神井川沿いの虫がひどすぎるね、低層階を買うつもりの人は絶対一度歩いた方がいいよ
ゴールデンウィークも終盤に入って暇になったの？
ネガキャンお疲れさま。
現地も見に行ったのですが、駅から多少の距離はあれど、池袋まで2?3キロ圏内にもかかわらず自然豊かであれだけ落ち着いた場所というのは、極めて希少な存在じゃないかと思いました。
普段忙しくしている私にとっては心休まる素敵な場所にあるなと思っています。
建物自体もしっかりしている印象なのに、お値段的には都心部よりかなりリーズナブルで、個人的には買いたい候補上位に入っている物件です。
ネガティブな発言をされる方もありますので、考えかたは人それぞれなんでしょうね。
値段という観点で言えば、築3年ちょっとの近くのプラウド加賀の中古の金額とそんなに変わらないので、この地区の相場から見て無理のある価格設定ではないような気がします。駅からの距離、周りの環境なども反映された上での金額に感じます。ちなみにプラウド加賀は駅から7分以上はかかりそうですが1割以上値上がりしているようですね。
こういう変な書き込みをする人が隣人になったら本当に嫌だな…購入されない（出来ない）ことを切に願います。
資産価値がどうなるかを予測するのは、なかなか難しいですね。ただ、世の中の大きな流れとしては職住近接が続いており、都心近接地への住宅ニーズは根強いものがあるため、価格が大きく下がることは想定しづらいと考えます。
世の中の大きな流れとして駅近職住近接が続いてます。
23区の外周区は徒歩3分以上の物件はやめておいた方が良いでしょう。
資産価値的にはプラウドか加賀レジだと思うけどね。
>>2577 匿名さん
一般的な法則は十分理解していますが、それでも そんな法則を凌駕する環境があると思います。 ただの駅遠物件だと厳しいでしょうが。
不動産は、同じ物件は２つありません、その中でも 分かりやすい法則性を見つけようとした結果が「駅近職住近接」でしょう。あとは、物件を個別で判断する必要があると思います。
駅から遠い物件の契約者の典型的な言い分。
『環境が良いから駅から遠くても構わない』
しかし環境がいいと連呼していた
グランドメゾン新江古田の契約者は流動性ゼロな上に残債割れにも苦しんでいる。
完売には４年はかかる不人気ぶり。
マンションの価値は立地、駅から距離で9割以上が決まる。
グランドメゾンという悪しき例があるんだから
ここの検討者は環境の過大評価で足元救われないようにした方が良いのでは。
公式HPにある再開発、エリアガイドはいつ掲載開始するのでしょう…個人的に板橋の再開発が気になります。
板谷公園って、加賀公園側の滑り台と砂場のある広場も板谷公園の範囲ですよね？そこは文化財じゃなくて建物が建つ恐れとかは無いのでしょうか？
>>2579 匿名さん
駅近職住近接物件は、欲しい人が多いので値段が高いのが最大の欠点だと思います。
おっしゃる通り、購入者が自分の条件に合う物件を個別に判断する必要があると思います。
個人的には大手町までドアツードアで30分程であることが魅力に感じます。
環境が良いのはとても大事なところ。
三方に緑があるのは、貴重ですからね。
ただ、駅10分はとても遠い。
そのわりに金額が高い。
それなら、一戸建の緑豊かなところに買うかな。
マンションなら駅徒歩5~7分にしたいところ。
板橋の都市開発についてまとめられていたのでご参考。
http://m.yu-estate.co.jp/blog/entry-142141/
ますますいい街になるといいですね。
あれ、一期より値段上がってますか？
消費税の分ですかね？
消費税の分と聞いていますよ。
端数も切り上げずにそのままのようです。
こちらは横型リビングばかりですが、流需要が多いということでしょうか？廊下が長い分縦型より狭く感じるのは私だけでしょうか？
1期で結構売れてますし仕様も良いので下げる理由はあまりないですよね。同区内の他の物件が苦戦している中、比較的順調なのではないでしょうか。2期の売れ行きに興味ありますが、まだかな？5月中旬だった気が。
二期は本日抽選のスケジュールですね。
20戸販売予定と聞きました。
あえてペースを落としているようですね。
売れ行きとしてはまずまずといったところでしょうか。
住まいサーフィンの儲かる確率が60％に上がってますね。以前はもっと低かった記憶があります。
無理に超割高のここ買うより↓の指値した方が賢い選択。
1分なら間違いないだろ。
ここは遠すぎるし高過ぎる。
ttps://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_119/pj_91265995/
中古はテンション上がらないし、仕様もなんかなぁ。
個人的な見解で恐縮ですが資産価値も大事だけど、それなら加賀の落ち着いた教育環境を選びたい。戸建も検討したくなるけど、手ごろな値段で広い土地ってあまり見つからなかったよ。野村とか三井の建売良いけど、高いね。
最近この物件の広告が全然ない気がする…
お金ないのかな…
昨日のことになりますが、三田線の車内で額面広告が掲載されていました。
「第1期 100邸 供給御礼！」と謳っています。
ここでモヤモヤが…なぜ「供給」なのか？
広告での訴求力は「完売」の方が高いと思われるが
もしかして、車内広告掲載基準に抵触する…わけないか。
一般論になるが、供給≠完売であることを考えると
実は、本当のところは、キャンセルがある？と思わせる広告でした。
もうひとつモヤモヤ、供給 御礼って誰に御礼してんだろう。
供給はしたけど完売はしてないからだと思いますよ。一期に売り出した部屋でまだ売れてない部屋が数部屋あったかと思います。先着住戸として残っていましたので。
110戸成約御礼だそうです。
100戸から110まで時間かかりましたね。
ゲストルーム、ライブラリールームとか共用設備の情報がないですがないのかな。
アトラス加賀、地権者住戸ないですよね？そこ、管理のこと考えると、のちのち大事かも。
地権者さんいないのは、良いですね。ありがとうございます。
川沿いの虫がひどすぎるね、低層階なら絶対部屋に来るよ
他社に比べて、収納などの細かい仕様に好感です
南南西側の住戸の方が川が遠い分、虫の心配は少なさそうですね。
まぁ向きに関係なく低層階には虫が来ますよ、特にこのマンションは周りに緑が多いですからね。
7F買います！
加賀一丁目あたりの液状化リスクが高いのが気になってます
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/076/attached/attach_76376_...
先日マンションから板橋区役所前駅まで歩いてみました。マンションからは緩い上り坂で、信号待ち含むゆっくりした速度で歩いて10分程度。駅からは下りなので少し早く着くと思います。
徒歩10分圏内で探してますので、許容範囲かなと思ってます。
仲宿商店街は個人商店メインで雑多な感じですね。
この辺りは好みですね
私も南西側7階狙ってます。
私も中層階以上を買うのが賢い選択だと思います。
五十歩百歩
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
将来の修繕積立金のシュミレーションとか見せてもらった人いますか？
聞くの忘れた…
私も中層階以上を検討しているのですが、最上階ってどう思いますか？
固定資産を消耗品とか言ってるw
確かに不動産を消耗品という人は初めて見ました。
>>2630 マンション検討中さん
はっきりと覚えていませんが、オーソドックスで無理のない資金計画・改修計画だったと思います。
タワーマンションなどは将来の大改修（特に外壁など）が相当大変ですが、こちらは板状ですし施工もしやすい立地なので、その点でもとても良いと思いました。変に凝った部材も使ってませんし。
川口のエルザタワーは、12億円掛けて大規模改修したそうですし、いまタワーマンションに住んでいる方は将来苦労しそうです。
不動産市況は完全にピークアウト。
現実に目を背けると痛い目に合う。
駅から遠くてかなり高い。
マンション周辺でも体育館やこども動物公園、加賀公園がリニューアルされるので良い場所ですね。
今スーモに出てる5000万代の部屋ってどうですかね？
比較的安い気がするけど、間取りがビミョーだからかな？
>>2643 評判気になるさん
Aタイプでしょうか？間取りは収納も多いので悪くないと思いますが、方角が北西なのと角部屋なので梁型が結構出てくるのが気にならなければかなりコスパはいいと思います。私は日当たり重視なので南西側で検討しています。
どんどん人口減少してくのがわかってるのに
駅遠物件をこんなに高値で買って大丈夫なのだろうか？
築30年後にローン払い終えても管理修繕費は高くなる一方で
古びた上物しか残らないのに所有するの意味ある？
需給考えると30年後
にわざわざ徒歩10分に住む必要もなくなるぐらい
空き家問題深刻な未来が待っている。
>>2647 匿名さん
直近情勢を踏まえると、外国人の増加による不動産需要の高まりもあると思っています。
この物件の場合、駅から遠めといっても、都心部にはかなり近く、その割に自然環境に恵まれているので個人的にはかなり有力です。
他のスレよりも批判が少ない気もしています。
まぁ価値観は人それぞれなので、駅から近いだけが重要という人はそういう物件を買えばいいということかとも思います。
>>2647 匿名さん
「高くない」と思える人が買うのでは？
（ま、もしくは高くても「買える」と思う人）
無理であれば、もっと都心から離れた賃貸で暮らせば良いと思います。
掲示板を見ていると、こういった環境もとても需要があるように感じます。
駅近最優先の人はこれから再開発で板橋、十条駅にタワマンが立つのでそちらを購入すれば良いと思います。私は子育て環境が最優先なのでこちらを契約予定です。
ホームページ「110邸成約御礼」に変わりましたね。
私たち夫婦は2人ともJRユーザーですけど、こちらの物件を検討しています。これから働き方改革で在宅勤務が増える予定なので、駅近より住環境を一番に考えたいと思っています。
私はオフィスがターミナル駅で商業施設はなんでもあるので、平日は仕事帰りに買い物できるし、休日は緑に癒されそうなのでこちらを検討しています。
仕事場が都会なぶん居住はのどかな方がいいです。
1期100邸からの2期10邸って…
そうだと思います。
一期終わりに二期は20戸予定と営業の方が言っていたので順調なのではないでしょうか。
2658さん、2659さんの言う通りだと思います。
公式HPをずっと注視していますが、
一期は100戸供給で、二期は110戸成約という表記です。
一期は100戸供給でしたが、キャンセル住戸が出て90戸成約。
二期では20戸成約だったので、合計110戸成約ということです。
ちょうど残り半分くらいですか。
竣工前完売はいけるかな？
北区ですが、こちらの図書館もおすすめです。
http://www.g-mark.org/award/describe/35673?token=vfe9elP2hY
[ご本人様からの依頼により、リンクを訂正いました。管理担当]
>>2654 マンション検討中さん
そういう時代ですよね。
在宅勤務、自動運転が当たり前になったら、駅近はあまりメリットないです。時代を超えて変わらないのは環境です。
私はそう考えて、住環境重視です。
もちろん他人の価値観を否定するものではありません。
いろんな意見があるでしょうが、
環境重視の人が一定数いるからこそ、加賀のマンションが次々売れて中古もよい値段で取引されているのだと思います。
板橋駅周辺と十条駅前の再開発が進めば埼京線の地味なイメージも変化して、この沿線全体の評価も変わるでしょう。
擁護の書き込みが微妙に多いのは苦戦の証拠？
業者と契約者の見回りご苦労様。
蓋明けたら駅から遠くて竣工前完売はないと見た。
懸案事項を事業者に聞いてその説明で満足できるんですか。ちなみにモデルの杭打ちの表 間違ってましたよ。単純ミスでしょうがちょっと頼りないデベという印象です
ここは新築であることが最大の強みだと思いますが、中古になった後を考えるとプラウドかレジデンスですよね。
分譲時より高いのは仕方ないんですかね。
私もシティテラス気になったので内見に行ったのですが、内装が一昔前に感じたのと東向きの部屋は午後は暗く感じました。やはり新築がよく感じてしまいます…加賀レジはとても美しい建築だと思います。
>>2675 マンション検討中さん
あと、シティテラスのスカイツリー眺望は、アトラスで見えなくなりますよ。
個人的にはシティテラスの正面玄関が、大規模の割に狭く感じます。
それにしても、築6年で5,700万円で販売中なので、まだまだ加賀も人気地域なんですかね。
プラウドにも5000万代が出てますね。
>>2680 検討板ユーザーさん
東なので下階だと朝日は望めないかもしれないですね。あと、アトラスのAタイプとはお向かいさんになりますよね。距離があるので気にならない人には良いかもしれませんが。私はアトラスの南西側が洗濯物も乾くので良いかなと思っています。
実際マンションに住み始めると眺望ってそこまで重要ではないですよね。ただ、虫とか水害の事を考えてると中層階以上が良いと思います。どちらかというと隣に新しい建物が出来たりする可能性がある方がリスクだと思います。
>>虫とか水害の事を考えてると中層階以上が良いと思います。
私もそう思います。植栽で木々が多いところほど、夏は蚊に刺される被害があります。ベランダに虫が来ないように吊り下げタイプの商品をかけているお宅もちらほら。自分は大丈夫でも、赤ちゃんが虫刺されになったりするんですよね。
板谷公園は他の公園よりも木々が多いような気がしていて、夏は雨の後など蚊が多くなりそうです。腕につけるシリコンの蚊よけを使っていますが、低層階だと網戸の隙間から虫が入ってきそうなんですよね……。つい気になってしまいます。
>>2685 匿名さん
同感です。私も虫が気になるので南西側の棟の木々の少ない滑り台側の中層階以上を検討しています。大差ないかもしれませんが極力避けれれば…という感じです。
>>2638
物件概要に書かれた平米100円程度の修繕積立では大規模修繕は回りません。これは客寄せのために初期設定を安くしているだけで、数年内に倍、できればそれ以上に住民自ら改訂しないと、厳しい状況になるはずです。
また、一戸当たりにすると、タワーの方が費用がかかるとは限りません。
マンションを選ぶときには眺望大切！って思いますが
実際暮らしてしまうと、別に景色って毎日眺めてじっくり味わうというわけでもないですものね。
予算と、あとは日当たりがしっかりしていればそれが一番。
中層階以上でも、結構人にくっついて虫は家の中に入ってきたりしてしまうけれど、
外からフラフラと入ってくるのって少なくなるんですか？
風に乗って来たりとかもなくなってくるのかな？？
個人的には、良い眺望は見なくなるという所は同意です。しかし眺望がなくとも気にならないかというと、今の住まいが 20mは離れてますが隣のマンションで眺望が塞がれていて、外を見るたびに残念でなりません。
公式HPのエリアガイドが開きましたね。
近くに住んでいますが知らなかった情報もあって、興味深く見させていただきました。
https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/kaga/location/index.html/
近隣の中古と比べたら共用部分がかなり物足りなくないですか？
防犯の意味でもコンシェルジュくらいは欲しいです。
規模の問題もあって厳しいんでしょうけど。
>>2692 マンション検討中さん
以前現地で確認したところ、板橋駅は余裕有りと言っていました。十条駅は2年待ちと言っていた気がします。
電話で確認すればすぐ教えてくれますよ(^^)
周辺の保育園や幼稚園は空きがあるのでしょうか。来年9月に一気に入居した場合、そのあたりのキャパが足りてるのか非常に気になります。
そんなに心配なら早めに周りの中古を検討してみてはどうでしょう？今なら割と充実してますよ。
保育園はようやく余裕が出てきたと思います。といっても、徒歩圏内の認可は埋まっているかと。小規模、認証なら入れると思いますよ。年度途中からだと、幼稚園探しの方が大変かもしれません。
ちなみに北側の朝鮮学校って気になりますかね？
販売の広告が出て、すぐに売れてなくなるってこと。
ただ、本当に人気の物件は仲介業者に待ち登録してる人の間ではけてしまって表に出てこない。そこまでの人気ではないってこと。
>>2712 マンション検討中さん
某ブロガーがプラウドの中古成約価格を絶賛してましたね。普通は竣工後にそういうコメントをすることはないと思うのですが。何かリベートでもあるんじゃないかと勘ぐってしまいました。
値下げは一切しない強気の営業に驚きました。
今後は加賀にマンションが建つ予定はないので、新築か中古かを選べるのは本当に今だけです。
じっくり検討して、自分が合った物件を買えばいいだけだと思いますよ。
>>2715 マンション検討中さん
まだ入居まで1年3ヶ月もあるので、まず値下げしないでしょうね?。。
既に半分売れちゃってるわけですから。
むしろ4月以降は増税分値上げしたと聞きました。
今の時期から値下げ交渉する人もいるんですね。
そういう人って値下げする事だけに必死になりすぎて、そのうち相手にされなくなり、結局買えなくなるみたいですよ。
もう9階まで建築オプション締切になっているんですね。カラーセレクトとかプランとかこだわりが強い方は早くした方がいいですね。
購入者比率ではファミリー層が多いとききました。マンション内の喧騒が気懸りです。
加賀といっても前田家の下屋敷。
ブランド力には疑問ですが、室内の仕様はいいと思いました。
大手は竣工するまではまず値下げしないよ。
この物件、出足は良かったけどここに来て停滞気味ですね。
この辺は今も緑いっぱいで素敵ですが、これから加賀公園の整備、こども動物園の全面リニューアル、東板橋体育館の全面リニューアル、板橋駅前の再開発と、本当に目白押しですね。
歴史的な部分と近代的な部分が融合された都市に発展するといいですね。
地域で最後の大規模開発ですから期待しています。
ポジティブな意見が多いですね。
たしかに、立地にしては比較的お求め安い価格ですしね。
（それでも、数年前に比べたら高いわけですが）
高層階を7千万円、坪300万円で買えるのは安いのでしょうか？
私は逆に王子新道が少し怖いです。ガードレールが欲しいですね。ガードレール設置すると道が細くなるので塗り分けて工夫しているとは思いますが、注意が必要な道だと思います。
地中化、計画自体はあるんですね。
都内あちこちで徐々に進んできているようですから、このあたりまで早く来てほしいな?って言う感じです、、、
あと確かにガードレール！
交通量とかを思うと
やはりあったほうがいいのだろうなぁって感じます。
心理的にも安心しますよね
二期以降も結構売れてしまってるみたいですね。
確かに、、物理的な距離で都心までこの価格ではもう出てこないかもしれませんね。。
>> 2738
確かに、17年?18年は頭打ち状態でココがピークかと思ってましたが、最近はもう１段
上昇している感じがあります。 オリンピック後待ち組が諦めたら更にもう１段あるかも。
>>2739 検討板ユーザーさん
公式HPで110邸成約となっています。竣工までまだ1年以上あって、あと半分しか残っていないと見るか、
まだ半分も残っていると考えるのか？今のご時世からすると順調に売れている印象ですかね。
もう半分も残ってないんじゃない？
第3期入りましたね。
半年で120邸超成約アピっています。あと100個？早いのか遅いのかはさておき、モデルルームプラン供給会開始ですね。
まだ100戸は残っていると思うので、部屋はじっくり選べると思います。
縦型リビング希望だったら残り少ないよ
公式HPでは残り94戸ってありました。
第3期販売は9月下旬なんですね。
HP、「販売開始から６ヶ月で120邸超成約御礼 」になってます。
来年夏には完売ペース
一部掲載されていない部屋あるのでそこは売れたのかな。モデルルームプランやっと売り出しなんですね。縦型リビング、少ないので人気出そうです。
他もみていますが、板橋以外で6000万円代でとなると厳しい市況ですね。
2749さん
モデルルームは縦リビングではなく、横ですね。いずれにしても、モデルルームタイプは、ギャラリーでのセールストークもし易く、需要の掘り起こしのためにここまで取っておいたのでしょう。山の手内では手が出ない、でも職場の近くが良いって層には他に湾岸エリアくらいしか有力候補がないから、それなりのスピードで売れそう。
ここのマンションの最上階はまだ残っていますか？？
真剣に検討しています。
もとい、横リビの3LDKなら残ってるかも。
>>2752 通りがかりさん
ありがとうございます。
休業中だったので、状況知れて大変ありがたいです。
明日からとのことなので連絡してみます。
残っていればいいのですが…
価格が高いかなと思ってましたが、順調に売れてますね。マンション価格はなかなか下がらないですね。
マンションは家電や自動車と違って同じものはない。
加えて、それらを遥かに上回る価格になっている。
一生に何度もない高額商品の購入。他マンションとの比較や、値引きではなく、値段に見合う価値があるか、本当に欲しいっていう気持ちを優先するのが良いと思う。もちろん、支払いできる範囲でというのが大前提だけど。
オリンピック後は下がる説は怪しくなってきましたね。価格を下げるくらいなら販売戸数を絞るというのが最近の流れみたいですからね。
>>2757 マンション検討中さん
「価格が下がったら買おう」と考えていた層が相当数いるわけで、そういった方達がまた需要を形成するわけですから、仰る通り、私も五輪後に下がるとは考えていません。
他の物件と比べると目に優しい価格ですね。
>>2758 口コミ知りたいさん
その通りです。
五輪後に新築を狙っていた層が高止まりに絶望して、中古に回る。
先に買った人の転売部屋を買っていただく有難い存在です。
いつの世も情報を正しく制する者が強い。
駅徒歩10分という微妙なポジションだけど、価格もそれなりに抑えられていますね。
新築物件は人件費の高騰が価格に乗っているからいずれは崩れるかも。
私は2764さんではないですが、新築マンションの価格を押し上げているのは、建築業界における人件費の高騰が要因の一つであるのは間違いないのではないでしょうか？
ただ、オリンピック後も少子化＋キツイ仕事のイメージがある大工さんは緩やかに減り続けますので、人件費が下がる見込みはなさそうです
>>2766 マンション検討中さん
その通りだと思います。
今後も建築費が中々下がらないのは、建設業界周知の事実です。
人手不足ですから、お金を掛けて作業員を取り合うのは当たり前です。。
その上、「下がるまで待とう」と待っている方もたくさんいらっしゃるはずですから、需給バランスから言っても、マンション価格は簡単には下がらないと思います。
建築業界の人手不足は深刻です。
単に人が足りないというより質の問題です。
絶対数が減ったため日本人の職人はリーダー的立場にされてしまい、外国人の作業員に指示を出して現場を回していきます。
仕事は初心者で言葉も通じにくい、労働習慣も違う人たちを動かすのは大変な仕事だそうで。ますます日本人の職人が減少傾向です。
新築マンションどころか既存の大規模修繕すらおぼつかなくなるのでは？
このような雨になると、石神井川はどうなんでしょうか？
私も気になって調べたら加賀のあたりは余裕だったみたいですよ。王子の方はどうだったのだろう。
>>2772 マンション検討中さん
溝田橋付近もまだ余裕あったようですね。場所は違いますが、目黒駅や西麻布は冠水したようですね。
http://www.river.go.jp/kawabou/ipSuiiKobetu.do?obsrvId=0332900400101&g...
石神井川だと練馬区の稲荷橋付近が際どかったようですね。
http://www.river.go.jp/kawabou/ipSuiiKobetu.do?obsrvId=0332900400025&g...
加賀のあたりの石神井川（アトラスの少し上流ですが）
全然大丈夫でしたよ！
ここ3～4年、石神井川を眼下にしていますが、
心配になるような水位になったのを見たことありません。
石神井川は川底までかなり掘り下げているので、あまり心配していません。
3期の販売状況はどうなのでしょうね？
半分くらいは残っていますか？竣工まであと1年ですが、売り切れるでしょうか。
来夏まで残っているかは、誰もわからないけど、まぁある程度人気になる条件が揃っている部屋は残ってないと考えるのが普通だね
1期と2期を足してまだ6割完売にも届いてないから、竣工前完売できるか微妙なところ。
三期売り出し数が一桁だったら先行きは厳しいだろう。
竣工後なら値引きの可能性ありますかね？
ティッシュ配り再開をお知らせします。
あれだけ同じような間取りばかりですから、出す駒無くなったら一気に潮引いたというような状況かな
近くに朝鮮学校ありますね…
半年で120戸ならまあまあじゃないかなと思います。
ティッシュはずっと配ってますよー。
だいぶ前に液状化について、心配される声があったと思うので、もうすでに解消済みかもしれませんが、担当営業の人からの話を書きますね。
建設前に、調査計画書(提示されました)を作成した上で、土の状況を掘り起こして調査したところ、液状化の心配のない土だったそうです。国の調査では液状化の可能性あるというところもあるので、絶対ではありませんが、可能性は低いとのことでした。
プレミスト志村三丁目と比較検討中です。子育環境として、金沢小学校は民間学童がキッズデュオの送迎しか無く、キッズスイミングも自転車圏に無いのが懸念です。共働きの方は公立学童に入れているのでしょうか？
逆にプレミスト側のほうがカバーされてるようですが、子育て世帯に人気なのは加賀エリアでしょうか？
東板橋体育館は水泳教室ありませんか？
大人クラスだけでしょうか？
再来年度の大規模改修後に色々なプログラムが増えてると良いですね！
キッズスイミングなら十条のoasisが良いですよ。
板橋駅に新しくできる駅ビルに入るジェクサー、プールあったら教室もあるはず
第３期２０戸販売ですね。これは多いのか少ないのか、どうなんでしょうか。
>>2792 マンション検討中さん
まだ入居までちょうど1年あります。
順調と言っていいでしょう。消費税もしっかり転嫁して、価格自体も落とさず、売主的にベストなペースで小出しにしていると言えます。
プール情報ありがとうございました。東板橋は大人教室のみでしたが、改装予定なら期待ですね！十条オアシス、土日は朝早い時間帯なので週末も有効につかえそうです！…民間学童は今後に期待しておきます。
液状化について書かれている方がいらっしゃったようで…ありがとうございました。
ボーリング調査をすればわかることですし、そもそもマンション建てるときってボーリング調査はされていると思うので
大丈夫かどうかっていうのはデベ側からはわかることですものね。
マンションの場合は何れにせよ支持基盤まで杭打ちしているので、
建物としては大丈夫なんですが。
最近どうなんでしょうね？
モデルルームは盛況なんでしょうか？
当マンション検討中のものです。
先週末モデルルーム行きましたが、15時ごろで4組ほどいました。
私もここも含めて色々検討中です。
ここは、もう少し様子見ようかと思ってます。
140戸成約だそうです。
今週の台風の周囲環境watchしていきましょう。
石神井川の浅瀬とはいえ、
確認しといたほうが良いですもんね、
石神井川大丈夫ですか？
ここって石神井川近いのにハザードマップで浸水可能性問題ないになってるのは何故ですか？浅瀬だから？
石神井川、がっつり耐えてくれましたね。
9時くらいに見に行きましたが、水位も高くなく穏やかでした。
この台風で全く問題なかったのは安心材料です。
隣町のものですが、避難準備は出ていましたよね？
ハザードマップで浸水エリアでなかったのでびっくりしました。でも何にも問題なかったのであれば安心です。やはりこういった災害が増えるとマンションの方が安心かなと思いますね。
石神井川は深くまで掘りさげているなと思っていましたが、大雨の時には心強いですね。
150戸成約、残り77戸だそうです。
今日、久しぶりに現地行った。ちゃんと数えなかったけど8-9階くらいまで形が出来てたし、窓も入っていた。石神井川、台風でどれくらい水位上がったかは分からなかったけど、マンション北西にある下に降りるスペースの草が全然倒れても汚れてもなかった。
入居まで11ヶ月もあります。
竣工完売出来そうなペースです。
第4期分譲は30戸。ここに来てペースが上がってきているみたいですね。
私はこちらを見送りました。隣の中古すみふマンションとの価格差が経年を考慮しても大きかったからです。ただこちらも設備は素晴らしいので悪いとは思いません。一つの意見です。
いよいよ終盤に入ってきましたね。
最近にしてはかなりいい勢いですね。
（売主側にとって）余裕があれば、残り数十戸の段階で値上げするかもしれませんね。
どの間取り、方向が人気なのかなあ？
部屋の仕切りや広さ重視するならG1 G2がおすすめ。4LならMかな。横長モデルルームパターンなら3人家族で開放的に使える。田の字が多いので、そうそう差はないですがモデルルームでシミュレーションしてみてください。
東側は公園から先も抜け感があります。中層階以上はスカイツリーが見えます。西側は日当たりが良く公園のお子さんの見守りには安心で、エントランスやゴミ捨て場近い。北向きやシティーテラス向きも値段が安い割に広いお得なかんじ。
全方位悪くないので、生活環境〉駅距離。
>>2821 マンション検討中さん
人気の間取り方向は分かりませんが、個人的には南東側高層階が気になります。圧倒的な抜け感と、数年後に整備される予定の現加賀公園を含む史跡公園の眺望は期待してしまいます。真正面スカイツリーですし、春には眼下に石神井川沿いの満開の桜を臨めるなんていいですよね。南西側の日中の日当たりも捨てがたいですが、南東側は晴れていれば毎朝朝日が拝めますしね。
板橋駅、板橋区役所前駅からの距離も殆ど同じグランフィーネ加賀が、築23年にも関わらず6,000万円で売り出されています。（74.5m2、ルーフバルコー付き）
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_119/pj_91967277/?kbn=2&b...
築23年も経つのに6,000万とは凄いですね。
加賀はそれほど人気ということでしょうか。
資産価値に期待しても良いですかね。
私は日当たり重視なので南南西推しです！東南東の眺望も捨てがたいけど、共有テラスから拝めますね。縦型リビングの間取りを2LDKとして使うのが、リビングが開放感あって良いなと思います。
2821です。お礼が遅くなりました。
皆さまご意見ありがとうございました！
それぞれ良さがあって悩みますね。
参考にさせていただきます！
上のグランフィーネは強気なんですよ。同様の条件の部屋が4800万で出したら割と早く売れましたが、ここはまだ残ってる
2822さんのコメント、同意。
だけどGとかMって残り少ないはず
南南西側の東角部屋がすごく条件いいですね。
東側の眺望も見えますし、部屋も広いし人気がありそうです。
ルーバルは個人的にはあまり魅力を感じてませんが、あると開放感があっていいんですかね。
モデルへの来場者は1600組以上だそうです。
そこそこ人気があるみたいですね。
>>2830 マンション検討中さん
南南東の東角部屋は4期に売り出している2階がラスト一部屋だったと思います。だいぶ選べる範囲が狭まってきた感じですね。待っていれば値下げもあるかと思っていたのですが無理そうですかね。いよいよどうするか悩みどころです。
いい部屋は先に売れていって、残ってるのは条件の悪い部屋だよね
残り物に福があるとは言うけどマンションに限ってはこの諺は当てはまらない
まだ70戸もあるの？
販売開始してから何ヶ月だっけ？
販売期重ねてこんなに残ってるのはヤバイよ
今はここみたいに売れ行きが芳しくない物件が多いけど、
条件のいい物件なら1部屋、2部屋残して販売開始して間もなく大方埋まってる
〉〉2841
同意。竣工前に完売って、売り手側からみたらミスプライスレスつて事。
>>2841 検討板ユーザーさん
同意。発売開始当初営業さんから聞いたのは、竣工後も少しの間販売は継続する販売計画とのこと。(今の状況からすると計画変更になっているかもしれませんが。)順調以上の売れ行きと言っていいのではないでしょうか。
小石川なんか3回の売出し全て即日完売よ。引き渡し約2年前で。
三方向を公園、川、研究者とほぼ永久眺望にあり、マンションの設備や仕様、コンセプトや規模などトータル評価をしても、この加賀エリアではNo. 1のマンションになりそうです。駅徒歩10分も、緩やかな坂になっていますがそこまで苦ではないと感じました。板橋区役所前までの道なりが狭いので、拡張はできなくとも、車道と歩道間に植栽を配置して整備されると、安全で良いなと思いました。
行政で気になった点は1つ、建物のすぐ近くに私立保育園はありますが、ここのエリア周辺には認可保育園が1つだけで少なすぎますね。
保育園ですが、このエリア周辺とはどの辺までを指しているかわかりませんが、少なくとも近くに4園ほどありますよ。
私は仲宿や板橋駅の方までなら通える範囲なので20園くらい希望を出す予定です。
2850を投稿したものです。
書き忘れましたが、もちろん認可保育園です。ほとんど私立保育園で小規模保育園も含みますが。
>>2844 マンション検討中さん
アレ、不思議で仕方ありません。駅直結は理解しますが、専有部分のクオリティが低すぎて。柱は室内に食い込み、窓側には広大な下がり天井の圧迫感、東側は大通りの排ガス、西側は住友ビルとお見合い、唯一南側の角部屋はといえば地権者でほば押さえられてるマンション。
利便性は高くても生活の室はかなり低い。なるほど投資用かと思ったのですが、周辺相場ともかけ離れている。
ただ、駅チカの破壊力だけはよく理解できました。
どちらもいい公園ですよね！
このマンションからだと北区中央公園は歩いて10分位、
清水坂公園は20分ちょっと。
それと東板橋こども動物園は10分位、
赤羽自然観察公園はちょっと遠いけど30分位。
こちらもいい公園ですよ！
足元にも公園や川がある上に、ちょっと足を延ばすだけで
こんなにもたくさん公園に恵まれているのは都内でも
なかなか稀有な立地だと思います。
イニシア桜と板橋本町プロジェクトを見たのち、アトラス加賀のショールームへ行ってきました。
正直な感想、こんなにレベルが違うのか...と妻と閉口したほど優雅で洗礼された雰囲気を感じました。
モデルルームを見て気になったのことは3つ。
1.支柱の出っ張りで洋室2つはかなり少し狭い
2.スライドドアが少ないこと
3.収納が小さい（モデルルームがその作りだったから？）
イニシア本命にしてましたが、アトラス加賀を本気で検討したいと思いました。
ちなみにAタイプの間取りがとても好きですが北西向きで決心つきません。日当たり、湿気以外に懸念することは何があるのでしょうか？
>>2856 マンション検討中さん
Aの間取りいいですね。
Aの真下がゴミ置き場だったかもしれません。
ニオイがするわけではないので、気にしなくても良いでしょうけど。
間違ってるかもしれませんので、営業さんに聞いてみて下さい。
そろそろ完売？
>>2856 マンション検討中さん
Aタイプ、SICもあっていいですよね。
角部屋なので、天井が低いところがあるかも？入居したときにイメージの齟齬がないよう、図面の天井高をよく見ておくとよいかなと思いました。
>>2857 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。営業に確認してみます。
3面採光角部屋は評価できますが、ベランダの梁だけがワイドスパンの開放感を阻害するかなと思ってます。北側に開放感というのもおかしな話ですが…
収納が多いのと玄関から中が見えないとこが良いですよね。
>>2859 名無しさん
天井高ですね、ありがとうございます。
モデルルームでは分からないところ教えていただき助かります。
SICいいですよね、他に小さいながらも収納数がいたるところにあるの割と好きです。
縦型ではJタイプも良いなと思います。LDK＋洋室が広く、洗面所へもキッチンから直接アクセス出来るのが良いなと。
毎日のことなので、洗面所の扉が引き戸なのもポイント高いです。ほとんどの間取り開き戸ですよね…
かなり前にモデルルームに行ったのでまだ残ってるのでしょうか…
>>2862 マンション検討中さん
先週日曜の段階ではモデルルームはL1タイプ（横型リビング）でした。
縦型の魅力は動線もあるのですね！また引き戸は使い勝手かなり高いと思います。なぜ開き戸にするのか？疑問ですよね...
私は横型リビング思考でしたが、他に縦型の魅力をご教示頂けますと助かります。
>>2863 名無しさん
私も縦と横かなり悩みました。
縦型を選んだのは、同じ畳数でもLDK＋洋室の有効面積が縦型の方が大きいので単純に広く使えると思ったからです。
横型はどうしても中心の廊下が長くなってしまうのでその分有効スペースが減ってしまいますよね。
あと家具の配置はだいたい決まってしまいますよね。
あとは子供が二人生まれた場合にリビング側の洋室を寝室として使用する可能性があるので窓がある方を選びました。
私は食事の時に座るダイニングより、子供が一日中遊ぶスペースが快適な方が良いかなと思いました。
もちろん横型はとてもオシャレですし、キッチンもダイニングも明るく素敵だと思います。
好みやライフスタイルによりますよね。
このマンションの間取りでは縦長が人気なのですね。私はリビングつなぎの部屋を、独立した部屋とせずリビングの延長として使うつもりなので横長を選択しました。記録をみると一期で4ldk の上層階から売れたようですね。
この規模で、地権者がいないところが良いと思います。そのおかげか大きく価格差のない設定になっていると感じました。入居が楽しみです。
>>2864 マンション検討中さん
なるほど！言われてみると縦型の方が良い気がしてきました。特に窓のある部屋というのは大きいですね。
営業さんも縦型が人気と言ってました。
もう一度家族でどちらが合うのか？相談してみます。ありがとうございます。
>>2865 匿名さん
地権者がいないところ、とても良いですね。
イニシア桜レジデンスは28%が地権者割り当てと聞いて少し身構えてしまいます...駅距離も同じですし。
家族構成で使い方が変わるので将来を見据えた生活スタイルの想定ができると良いですね。
上層階は8割ほど埋まってました。特にルーフバルコニーは完売です。
地権者物件について参照
https://www.sumu-log.com/archives/8012/?utm_source=adwords&utm_medium=...
桜レジデンスは完全アウトフレームで部屋の活用がしやすい一方、高速から離れた部屋は地権者多いのでやはり騒音気になるのでしょうね。
順調に売れているみたいですね。
>>2869 検討板ユーザーさん
どうでしょうか？4期目は伸び悩み、5期の販売も遅れているのかしら？
今日、辺りを歩いてみました。
2面公園に面したと豪語している加賀、板谷共にさびれた公園でした。特に加賀公園は酷く、加賀藩前田屋敷がなんちゃらと言ってる割に...あまりに貧相な公園。ムービーで綺麗に映し出された映像にあるステンドグラスのような石碑は、実際にはくすんでおり何の歴史観も感じなかったです。公園にいる方もあまり...子供を連れて遊びに行くところではないですね。加賀2丁目あたり？加賀レジデンス辺りは良い雰囲気でした。期待しただけに現場を見て正直がっかりでした。
徒歩3分ほどの板橋体育館も結構さびれていて利用者もあまり...多分利用はしないですね。
遺跡公園なんかよりスーパーでも作ったほうがよっぽど暮らしやすいと感じました。
ちなみにB棟南東側は12階まで建設が進んでいましたよ。
確かに、特に加賀公園の廃墟？みたいな建物は気になりました…あれは何とかならないのか
>2870
現在さびれているからこそ？、加賀公園は史跡公園に、東板橋体育館は丸1年かけて今後全面リニューアル予定ですよ！
2つの計画がホームページ上で詳細見れますので是非見てみてください。わくわくしますよ。
捉え方は人それぞれですよね。確かに板谷公園も加賀公園もオシャレな公園ではないですね。
ですが、文化財（史跡）だからこそ今後建物が建つ可能性は低く永久眺望が得られると思います。
今後、史跡公園、体育館、こども動物園、池袋、十条、板橋駅と開発が進むのでこの辺りの価値も下がることはないのかなと前向きに検討しています。
加賀公園は寂しい感じですよね。古臭い外回りの塀直して上の広場芝生にしてくれれば子供連れていけるかな。
加賀公園のリニューアルが楽しみですね！
新しくなれば、グッと雰囲気も良くなりそうですね！
>>2877 検討板ユーザーさん
改修による期待感はありますね。
今後、周辺の整備もやって欲しいです。
仲宿商店街の出口（イニシア桜レジデンス付近）まで石神井川沿いを歩きましたが、メンテナンスが必要だと感じました。川沿いには春には綺麗な桜が咲きますが、その両端の歩道のタイルは桜の根が盛り出しデコボコです。また景観もそれほど良くというものではありませんでした。
先日十条駅周辺を見てきましたが、
西口は30年前と変わってないなと感じました。再開発は根強い地元の反対で進んでいないのではと感じましたが…
仲宿商店街と十条銀座は昔ながらの商店街ですね。大型スーパーとかできないかな
十条駅西口の再開発は動き始めていますよ。
三井住友銀行は移転。みずほも一月に移転します。飲食店も移転し始めています。
東板橋公園は改修中。
東板橋体育館は来年から改修予定。
加賀公園は史跡公園として整備予定。
金沢小は特別教室棟の新築と体育館、普通教室の改修が完了。
首都圏のマンション販売が相当減速してきているとの報道があったらましたが、ここはどうなんでしょうかね。
それから、電柱地中化も早期に実現して欲しいですね。
区役所前駅からマンションまでの道、電柱が無くなれば景観も良くなりますし、道幅が広がるので安心して歩行できるようになります。
候補路線に選ばれると良いのですが。。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_oshirase/094/094820.html
加賀公園、改修されても小屋は撤去されないらしいね。改修後のイメージ図にも残ってるし笑
小屋の件ですが私も心配だったので以前区役所に確認したところ、あそこに建っている建物は全て戦時中？から使われているもので史跡になるようで、撤去や大きな改修は出来ないようです。
三階建て？の建物は展示室にするそうで、それなりに全体的に塗装等で綺麗にして集客を見込みたいと話していました。
ゲートの中は24時間誰でも入れるようにはしないと行っていましたよ。
板橋区もそれなりのお金を払って史跡公園化するのですから、人が集まるように整備すると思います。
小学校などの社会科見学で使われそうですよね。
だいぶ前に確認したので、今聞けばもう少し詳細を教えてくれるかもしれません。
小屋っていう言い方したら区の人見たら悲しみそう。歴史的建造物ね。
HPで間取りを見てるんですが、3面彩光希望。となるとAかNタイプ（まだ残ってるかは分かりませんが、、）しかないのでしょうか？Nタイプの間取りが割と好きなんですが日当たりとリビングの開放感がどの程度か気になります、、。
今週末モデルルームに行く予定です！
先週モデルルーム訪問してきました。３面彩光のAもNは両方残っていました。角部屋の4LDKだとB、K、Mが1戸ずつまだあります。
3LDKですとまだ上層階が選べるようです。
南東、南西にいろいろな間取りがあって悩みます。私はキッチン2wayのBがいいなと思いました。
公園や体育館の整備は決定していますが、この辺りの電柱が地中化すると、景観もさらに良くなると思いました。区民への電柱についてのパブリックアンケートは2019年2月に締め切られているようですね。ここが入っていることを願います。
誰がどう見ても台風で吹き飛ばされそうなボロ小屋でしょ。なくていいものはなくていいと主張しないと、何も変わらないと思います。あれがあるべき姿と本当に思うなら別ですが…
>>2891 評判気になるさん
歴史的建造物をぼろ小屋…
むしろ今回の史跡指定を利用しないと公園の整備の予算が下りないので、あの暗い公園のままでしたし、公園としての価値は、史跡公園となるより低いものだと思いますよ。
なお、国内でも近代建造物が史跡として指定されるのは珍しいらしいそうですよ。
この史跡化に伴う公園のざっくりとした紹介を魅力発信板橋ナビでされてるので参考にどうぞ。
>>2889 マンション検討中さん
Nタイプ詳しく見ていないですが、角部屋なのでハリが出るようです。
Aタイプは1.9、2.1、2.2m高さで天井は凸凹してかなり圧迫感がありそうです。開放感という意味では期待できそうにありません。
日当たりについてはそれほど悲観するほどではありませんが、この辺りは感覚ですのでご自身で現場見られることをお勧めします。
>>2892 匿名さん
ここにも史跡公園のことが書いてあります。
議事録の中にはこのマンションのことにも触れられていますよ。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/085/085647.html
ここのお部屋ってエアコンは天井埋め込みのカセットエアコンに変更できるか、ご存知の方いらっしゃいますか？
埋め込みはオプションでは、多分無理です。お気持ちは痛いほどわかりますが。無理やりすると逆に圧迫間がでると思うのですお勧めできません。
いくら部屋をオシャレにしても後付けエアコンと配管で台無しだからなー
数千万っていう買い物なんだから全社全部の物件で埋込みエアコンを標準にしてほしいもんだ
11階まで建ち上がってきています。
天カセはメンテが大変。壊れた場合、容易に交換もできない。
そんなに頻繁に故障する物でもないでしょ
修理代だって何十万とかかるわけでもない
少ない可能性を心配するより恒常的に圧迫感が無い方がいい
近隣のマンションでは、加賀レジデンスが
天井カセット形仕様になっています。
天カセを設置する場合、天井裏に電源と配管を確保する必要があります。
また、水漏れ防止の為ドレンポンプの設置も必要です。
二重床・二重天井になっているので、
天井裏のスペースが確保できれば、できないことはないと思いますが、工事費用や故障時の対応、費用を考えると通常のルームエアコンが一般的です。
天カセ・エアコンは率直に言って、どうでもいいです。
確かに、高級マンションには天カセが普通だと考えている人が多いけど、メンテナンスの費用がバカになりません。こわれたら、交換に数十万円かかるそうです。
最近は壁掛けエアコンもスリムでお洒落になってきているし、天カセにこだわる必要はないと思います。
もちろん、人それぞれなので、天カセにこだわることを否定するものではありません。
残り、どのくらいの戸数が残っているでしょうか？
平均坪単価300未満のこの安いマンションで天カセエアコンは逆に恥ずかしいかと、、、、
>>2908 eマンションさん
もう60戸は残っていないようです。引き渡し時期まであと１０ヶ月もあるのに、既に全体の3／4近くが売れてしまっているようです。最近出てきたイニシア板橋桜レジデンスと迷っているいんのですが、迷っているうちに無くなってしまうのでは心配になってきました。
思っていた以上に早いペースで販売が進んでいるように見受けられます。
設備や仕様のわりには、値段が高すぎないっていうのが
一つのキーポイントとなっているのでしょうか。
普通に暮らしやすいというのもありますし、全体的に人気になる要素が多めなのは頷けるかも。
2週連続ティッシュ配ってましたね、ご苦労様です
似たような70の間取りしか残って無ければ苦労するよね
>>2915 検討板ユーザーさん
ずっと前から定期的にティッシュ配りについて書き込んでいませんか？
値下げ待ちとのことですが、諦めて次を探す方が建設的ではないでしょうか…
出遅れた感あるけどモデルルーム行ってきた。
竣工前完売は無理かもしれないけど、それなりに良いものを現実的な価格で売ってるからか、そこそこ売れてる印象。
ところで地盤の話がないけど、加賀一丁目は谷底低地2なんだが、皆さん気にされてますか？
>>2917 マンション検討中さん
地盤は、谷底低地と記載あるサイト、ローム台地と記載あるサイト分かれていますよね。
厳密には、武蔵野台地の中の谷底低地なのでは？あまり詳しくなく、的外れでしたらすいません。
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/642626/
>>2917 マンション検討中さん
回答になってるかは分かりませんが、過去の書き込みで地盤の調査(地盤なのか土なのか)はされてて、液状化リスクは低いと報告があります。
谷底低地だと地盤が柔らかいという話ありますけど、液状化リスク低いのであれば危険も低くなるんではないでしょうか？
他のマンションも3.11を乗り越えてきてるでしょうし。
なお営業さんから聞いた余談ですが、東京は空襲により爆弾投下され今も不発弾が埋まってる可能性あるそうですが、マンション建築の際にはチェックして撤去しなければならないそうで、もちろん、このアトラス加賀も確認、撤去済だそうです。
そういう点も大きなマンションは安心ですね。
>>2917 マンション検討中さん
http://j-jis.com/data/tokyo/detail2/%E6%9D%BF%E6%A9%8B%E5%8C%BA/%E5%8A...
東京都市整備局が公表しているデータを見たのですが、たしかに谷底低地2とありますね。
ただ、地域危険度としては東京都内でもかなり低い順位なので、全体としてはむしろ他の地域よりも安全性は高いのかなと考えてます。
加賀一丁目の標高は約20mです。
江戸時代には池もあったところではあります。
標高20mって調べてみたら台地なのね 標高的には問題なさそう
池とは言っても石神井川などの配水を利用した大きな池を中心に、周囲に園路を巡らせ、築山（加賀公園に現在残っていますね）や立石、滝などを各所に配した、池泉回遊式庭園として展開していたようです。ようは金沢の兼六園のようなものですね。東京で例えると六義園や浜離宮恩賜庭園などがありますね。
明治の地図を見てみると、田と書いている少し黄色が濃い箇所が江戸時代の頃の池の箇所かと思われますね(形も江戸の池の形に似てます)
で、アトラスが建てられる場所はその少し上の畑の場所で、池からは少し離れてそうですね。
>>2923 を書き込んだ者です。
>>2924 さんの書き込みを見てちょっと深掘りしてみました。
大きな池が人の手によって造られたのは、築山の南側です。
つまりはアトラスの建てられる場所は元の池ではないのではないかと思われます。
築山が画像の中央に見えますね。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/063/images/img_63578_1_1.j...
上記URLを携帯で見ると、現加賀公園の築山が画像の中央に見えるには、携帯の画面を横にしないと分からないようです。
ちょっと分かりずらいかもですが、携帯画面を横にして画面を拡大してもらえますと確認できると思います。
>>2927 さん
ありがとうございます。災害が起こると周辺も被害になるんじゃないかとそこまで不安ではなかったのですが、2927さんの資料で安心できました。
危険度の評価なんてあるんですね。
震源地がこのあたりの直下型が起こると怖いですけど、そうなったらもう仕方ない。
地震がたくさん起こるようになって、マンション側も配慮しているのかもしれないですね。
加賀公園のあたりはちょっと暗い感じでしたが、アトラスが出来たら良い雰囲気になると期待しています。
2020年オリンピックの年にできるのも後々記念になりそうで良いと思います。
ここが完成すれば、しばらく加賀にあたらしいマンションはできないでしょうから静かに暮らせますね。
明けましておめでとうございます。
販売も新年から始まってるようですが、残りは何戸くらい残っているのでしょうか？
ご存知の方はいますか？
6000万以内で適正価格でこの広さを都内で買えるのは、ないよ。条件書くとキリがないけど、恵まれているよ。
角部屋はもう完売でしょうか？
公式HPの物件概要ページが、最近更新されてないので、気になります。
先着順住戸の販売個数が32→27に更新されましたね。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
マンションギャラリー行ってきましたが大盛況でしたよ！あと2割ほどしか残ってないので部屋も選びづらくなってきました。。
本日、営業さんから聞きましたが、売れ行きは非常に順調で、4LDKは完売だそうです
予定としては完成後も販売継続する計画だそうで、逆に完成前に売れてしまうのは販売側からすると値付けが安かったということで、あまり良くないそうです
アトラス加賀に関しては完成後もしばらく値下げはなさそうな感じでした
残り２割だったら、竣工前完売しそうだけど
どうでしょう？
値下げしてまで、早く売らなきゃいけない理由はないですね。
>>2945 マンション検討中さん
色々と他の物件も見て来ましたが、竣工後だと結構値引きの提案がありました。ここもそれを期待して様子見てましたが、値引きなさそうですね。諦めるかどうするか決めないと。
学区よし、周辺環境よし、都心アクセスよしで駅徒歩だけ△ですが徒歩10分でも大丈夫な人だったらバランスのとれた良いマンションだと思う
個人的には旭化成の創業跡地という安心感が決め手かな
H L1が階数が選べます。あと半年以上残してのあと2割。竣工後残っていてもわずかでしょう。
値引きしないよ、普通。自分ならしない。
値引きが欲しければ他を当たった方が良い気がするので、以下がおすすめ。
ファインシティ武蔵野富士見
リビオタワー小田急相模原レジデンス
海老名 ザ・レジデンス
メイツガーデンズ三郷中央フロントコート
プレイズ春日部
シャリエ柏たなかステーションヴィラ
全て300万から400万引き。
大企業はすごいよ。たしか、3月が期末だから売りたいとは思う。
周りにスーパーも買物施設もなくて暗い公園があるだけの駅から10分も離れたマンションの価値が常に保たれるかというとわからないですけどね。
売主が大手である安心感はありますが。
体育館の改修工事始まりましたね。ちょっと工期が長いけど、その分キレイになりそうで楽しみです。
板橋区史跡公園のパブコメが出されていますよ
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_oshirase/101/101655.html
駅から１０分の環境でも周りの中古の価格調べてごらん？築年数若いものは、維持もしくは上がってるよ。
今後は誰にもわからないけど、結局竣工後の住民管理が大事。
竣工が2020年7月。入居は9月下旬。現在は第4期6次。大規模マンションなので、第何期まであるのか…。
>>周りの中古の価格
これはこのあたりの資産価値が高いということですか？それともオリンピック景気で値上がりしているんでしょうか。
普通は入居すると価値が下がると言われています。
でも、値上がりしているなら価値がある土地なんでしょうね。
資産価値が高いというより近隣のマンションは安い時期に売り出しているから今の市況に合わせて価格をあげても売れたのかと思います。
板橋駅、十条駅が再開発中ですのでその後の恩恵はあるかもしれません。また、周りの体育館や子供動物園動物園もリニューアルしていますし、子育て需要はあるのではないでしょうか。
あと何期あるかはわかりませんが50戸でおわりです。
ただまぁ、最近の中古相場は間違いなく下がってきてるよ。
売れないから値段下げるしかないもんね。今時期に不動産屋に唆されて背伸びした買い替えした人はマジで悲惨かと。
新築についても
こちらから何もいわなくても勝手に2?3は値引くって言ってきてるし。マンション需要が減退してるのは確実だなって感じるよ。オリンピック影響も更にくるでしょうし、どうなることやら
2956さんのリンクの中に、史跡公園内に飲食店や売店の新設を検討って書いてあって、セブンなどのコンビニができてくれないかなぁと期待してしまう。笑
>>2960 通りがかりさん
すみません、東京の中古価格が下がってきているというのはどこのデータにありましたでしょうか。
調べてみたのですが該当するようなデータがうまく見つけられず…、よければ教えていただけたら嬉しいです。
>>2960 通りがかりさん
2割3割言わずに下げるとか、そもそも売れてないか、値付けを間違えたマンションでないとやらなさそうですが
ちなみにどちらのマンションですか？
東京カンテイの最新データでは、東京での中古価格は上昇傾向とありました。
https://www.kantei.ne.jp/report/c2019.pdf
https://www.kantei.ne.jp/report/c201912.pdf
新築に手が出ないから中古の流れでこれからはさらに値段が上がると思います。中古で立地の良いところが安く買えるなら良いですが、その可能性はかなり低いのではないでしょうか。業者の次に一般人の競争相手が増えていくわけなので。切迫した事情のある売主以外、値引きを持ちかける買い手に売らなくてもちょっと待てば売れるかなと思います。
スムログさんの受け売りがほとんどで恐縮です。
大規模で2.3百？割？引いてくれる新築もありますし、戸建てでオープンハウスあたりでしたら結構値段引きしてくれますよ。
モデルルームを見てきました。ここか、シティテラス加賀の中古、プラウドシティ加賀学園の中古で迷っています…悩ましい
シティテラスは高い高いと言われていましたが、プラウドはもっと高い価格で売られ、アトラスはさらに高い価格で売られてますね。
23区のマンション価格が上がっているので、致し方ないと思いますが、ここまで上がるとは思っていませんでした。
今よりも安く買えた物件を高い値段出して買うのも悔しいんですよねー。。
新築ならここ、中古でもいいならシティ、プラウドですね。
１０年経ったらシティ、プラウドには中古市場で勝てないでしょう・・
シティテラスの中古出てますね。
物件価格で約1,000万円の差なのでローン減税と仲介手数料を考慮すると予算面でも両者の差はそれほどなく、6年型落ちで陽当たりや眺望面がイマイチなシティテラスはちょっと選び辛いんですよね。
シティテラス、プラウドって当初なんぼやったん？
アトラスより10%以上安かったんかな？
もともと安かったはず。プラウド シティは 坪単価250万くらいと記憶しています。ネットに出てるので検索してみてください。
中古なら加賀レジデンスかな。
シティテラスは東向き西向きがほとんどで陽当たりに難あり。
住民層も落ち着かない感じで自分的にはナシだな。プラウドか加賀レジがいい。
市況の上昇からアトラス加賀はこのエリアで新築時の坪単価で一番高いマンションになったのでしょうか。
立地的にエリア内で一番良いポジションに建つマンションの一つなので単純に割高とは言い切れないですが、中古になった瞬間に加賀レジ、プラウドシティ、シティテラス、グランアルト、グランフィーネ、プライマージュなどと競うことになってどこまで資産性を維持できるか。
この時期にマンション購入しないといけない人たちはみんな苦しい選択を余儀なくされますね。
ほんとそれ。
つい5年前と大違いだよね。
1000万は違う。全部誰も喜んで無いオリンピックのせいね。
でもまぁ、一番悲惨なのは、見切り発車で買い替えしたものの、未だに売れなくてローンだけ二重に抱えてる人かな。人生詰むレベルの悲惨さw
>>2979 マンション検討中さん
隣のシティテラスと比べると南東、南西向きが中心で加賀公園と板谷公園という確定眺望が魅力的だと思います。
加賀には珍しく眺望が良いマンションです。
先着順住戸の販売戸数が27→19に更新されましたね。
>>2982 マンコミュファンさん
約1ヶ月で成約件数8件ですか...あと5ヶ月あるからまあまあ順調ですね。
検討中の方も多数いるでしょうから、竣工前には人気の無さそうな低層階が2,3件が残るくらいにはなりそうかな。家具付き、値引きで販売すれば売り切れるか！
南東と南西ってどっちがおすすめですか？
南東はほぼ東で南西はほぼ南だから日照面ではやっぱり南西でしょうか。
眺望は南東の方がグリーンビュー（春は桜並木ビュー）ですよね。
>>2984 マンション検討中さん
日照面で選ぶならやはり南西でしょう。
でも、個人的には私は西日が好きでないので、東寄りの向きの方がいいかな。
南東で日照面で若干ハンデがあったとしても前に遮るものがないから明るさは確保できるのでは？
あと、なんといっても加賀公園はこれから史跡公園として(美しく？)整備されるので、目の前の整備された公園、そして桜並木の眺望は他ではなかなか得られるものではないと思います。中層階以上だったら正面にスカイツリーが見えるはずですしね。
悩んだすえ徒歩3分ののクラストフィーネににしました。
>>2987 マンション検討中さん
ここは駅から遠いもんね。毎日のことだから。
頑張れば板橋や下板橋まで歩けるみたいだけど、まぁ歩かないよね。確か板橋駅まではバスがあったか。
クラストは池袋までバスで行けるけど車がバンバン通る幹線道路沿い。アトラスは公園前の落ち着いた環境で駅から遠い。住んだらお互いが羨むかな笑
これだけ特長がはっきりわかれてると完全に好みの問題だから羨むことはないかな。自信をもって好きな方を選べばいい
このマンションは整備予定の史跡公園が不確定要素ですね。
今のひっそりとした環境の方が好みの人も多いはず。
行政から資料が出ていて方向性は示されているものの、果たしてどの程度実現できるのか、どの程度変わるのか、今ははっきりはわからないので悩みます。
イニシアは首都高と地権者、クラストフィーネは環七と住環境がネックになってます。。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
近くに住んでます。
普通に住宅地です。繁華街ではないので夜は静かですが、住宅地であればどこもこのくらい静かだと思います。夜も街灯もちゃんとあるし、周りは人が住んでいる住宅ばかりなので、そんな怖いところではないと思います。もし夜も賑やかな場所がいいのならここは適していないと思います。
[削除されたレスへの返信のため、一部削除しました。管理担当]
加賀公園の外周の歩道が整備されもっと街灯を増やしたりすれば、夜も安心出来るようになるのですが、公園の改修に期待ですね。
