アトラス加賀についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都板橋区加賀一丁目3356番-151（地番）
交通：都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分
都営地下鉄三田線「板橋区役所前」徒歩10分
JR埼京線「板橋」駅徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.20平米～94.91平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-08-09 21:57:49
加賀とはいえ、駅からの距離は結構あるので、強気の価格で出てこなければ、三田線沿線の一馬力サラリーマンには、最後の希望になるかな？
子供が小さい時は良いけど、大きくなると塾に行くのもけっこう遠い（池袋、巣鴨とか王子まで出て行くことになる）ので、そこら辺を、駅からの距離も合わせてどう考えるか。
板橋･加賀地域は、板橋区内でも待機児童が多いらしいですね。
確かに、この辺りは大規模マンションが多いのに、保育園が少ないようです。そこにまたこんな大きなマンションが建ってしまう...
駅距離や周囲にスーパーがないことも難点ですが、共働きの保育園児持ちの家庭には、保育園問題も大きな難点です。
たしかにこの辺りの保育園は激戦ですね。
ただ、板橋区は待機児童対策よくやってくれている方だと思います。
ここ数年で新しい保育園がどんどん増えています。
そういうことを何も考えずにマンションをつくるディベロッパーにも問題があるのではと思います。
ここの発表をまってました
都心にも近く、自然もあり、治安や生活利便性などの住環境も良さそうだと思っています。
板橋区でそれほど駅近でもないというとこで、坪単価が抑えられていれば広さや部屋数も確保できるのではないかと期待しています。
くれぐれもやりすぎな高級路線でなければと思いますが…
加賀は静かな場所だけど土地低いからなぁ・・・
表記の駅まで坂（または階段）を登っていくことになるから
実感としては少し遠く感じるだろうね。
JR板橋駅となると中山道超えの信号待ちもプラスされますね。
ここずっと待っていました。絶対ほしいです♪
待ってました！
しかし、単価いくらぐらいですかね〜
加賀とはいえ、駅近ではないことや大型分譲であること踏まえて手の届く範囲だと良いなぁ…
プラウドシティ加賀学園通りが売り出しで坪単価220
いまは中古で75平米が6180万～ですね
坪単価270～280ですか
そんなに安くないんだなぁ…
お隣のシティテラス(築5年)が、中古で坪単価250万円ぐらいですね。
ブランドがそれぞれ違いますが、6千万円切るぐらいの設定があると手が出ると思うのですが…厳しいですかね。
都心でこれ以上の贅沢が・・
なんて公式のコピーがあるが
ここ都心じゃないだろ、台地にも乗っかってないし
私は、大山の仕様なら、坪300くらいだと思います。でもそうすると軒並み6000台半ば〜になりますから、板橋区の駅遠でその値付けで買う人いるの？という疑問も湧きます。
多少は買う人もいるだろうけれど、220戸捌くのは骨が折れることでしょう。
ならば仕様を落とすのか？どういう仕様・価格設定で来るのか見ものですね。
将来資産価値暴落なんてことにならない価格設定をお願いしたいです。
坪300だとさすがに苦戦するんじゃないでしょうか
ここじゃなくていい感じがしますからね
まわりの中古マンションも良さそうですし
アトラスって品質重視で値段が高いイメージ。
多少売れ残っても妥協しない、みたいな。
でも間取りを見ると柱がガッツリ食い込んでたり、94㎡でも浴室が1418だったりと、モロに長谷工っぽい。
仕様が低いのを高く売られたら手が出ない。
このあたりの環境は立地も恵まれているのでそれほど不自由しないイメージです。
条件もそれほど悪くないので、このあたりで検討してみたいと思っています。
後は実際に住んで、住みやすいかどうか、ということになりそうです。
加賀地域はスーパーが最寄りないのが痛い。
十条に行くか、仲宿商店街か、新板のライフか。
どこに行くにせよ距離がちょっとある。
加賀地域はマンションが多いのだから
大型スーパー一つできれば利便性はぐっとあがる。
とはいえ、大型商業施設ができない場所だから
静かで緑豊かであるともいえるんだけど。
この辺り良いところですよね。
戦前に分譲された「上御代の台」住宅地の隣ですから、とても落ち着いています。
https://blog.goo.ne.jp/kenmatsu_fs/e/ab6dc1767650449cacc22df6852bfe84
図面をみるとベランダにスロップシンクが付いてないですね。シティテラス、プラウドにはありますからコストダウン仕様なんですかね。あると便利なのに残念な気がします。
>>16 匿名さん
この辺りに住んでいる方はパルシステムとかコープデリとかをやっている方が多いですね。後は土日にライフでまとめ買い。仕事帰りにちょっとした物を買うなら、まいばすけっと駅からの途上にあります。
ファミリー向けマンションなのでスロップシンクがあると良かったですね。
ベランダに奥行きあるので、ガーデニング等にもちょうど良いですし。
こういうのが有るのと無いのでは人気も変わってくるんでしょうか。
間取りを見ました。廊下側の2部屋、WICが引き戸とそうでない扉になってるのはどうしてなんでしょうね。
どうせなら二つとも引き戸採用の方が部屋を大きく使えるような気もしますが。
ベランダ側はきれいにアウトフレームにされていますが、廊下側の柱のでっぱりが結構気になりますね。専有面積は確保されているけれど部屋の形状が悪いのは残念。
仕様を落としてきているようなので@270と予想します。加賀の物件はどこも駅近ではないのでここも駅距離という点での価格反映はあまり期待できないかもしれないですね。
加賀で駅に近い順にマンションをあげると、加賀レジデンスが十条駅徒歩８分、加賀ガーデンハイツが板橋区役所前徒歩７分ですが、どこも一般的に駅近と言われるレベルにないですね。
南に都市公園、東に史跡公園、北は石神井川と周辺環境は抜群で羨ましいです。唯一、気になるのは西側に小さい化学系の工場があることです。シティテラスにも接していますが苦情のような話は聞いたことがありません。
将来的には工場の建物が建て替わるようなことがあるかもしれません。
なお、南、東、北はほぼ永久眺望だと思います。
>>25 匿名さん
その通りですね。ただそのおかげでそこまで坪単価があげられないと思うんですよね。板橋駅徒歩２分のプラウドシティ池袋本町は中古で軽る〜く@300超えてますからね。
通勤利便性を妥協できる方にはおすすめできます。
26さん
便利というか…買ってからマンションまでが長い…
3LDK、4LDKのプラン、3つが掲載されていました。
4LDKのF3rの間取りは、洋室1が9.2畳もあって広いです。ウォークインクローゼットも洋室1、2、3にあるので子供部屋にした時も収納力が高いと感じました。部屋の真ん中に洗面、バスルームが位置しているんですが、風水的にはいいんでしょうか。まあ、ルーフバルコニーも含めて間取りの真んなかなので気にしなければいいのかもしれません。
和室は床下収納あり。和室ってほりごたつになる部屋もありますから、正方形か1畳くらいの床下収納でしょうか？規模がどのくらいなのか気になっています。
建設現地に看板が出てきましたのでアップします。外観は低層部が茶色系、中高層部は白系ですね。加賀ではこういった色使いをしているマンションはないので、目立つ存在になりそうです。
ここの良さを理解してる人が買えばいいだけの話。
わからない人に説いてやる必要はない。
どうせここは瞬間蒸発するから。
>>35
駅遠い、スーパー遠い。言わなくても分かるでしょ。
別にこの物件・場所をsageてるわけじゃないよ。緑が多くていい場所だと思う。
ただ、一般的な感覚ではここを利便性が良い場所とは言わない。むしろ悪い。
駅距離については近くはないけど、徒歩10分なら普通じゃないですかね。バスに乗る距離でもないし。一方で板橋駅徒歩１４分というのはちょっと遠いと感じますね。疲れてる時とかはバスに乗っちゃうかも。
買い物については便利ではないですね・・・。
共働きの家庭では、コープデリ、パルシステム、らでぃっしゅぼーやなどを利用して、土日は自転車でライフなんてご家庭も多いです。
マンションの前にいつもパルシステムのトラックが3台停まっていますよ。笑
現実の徒歩十分なら普通ですけど、
不動産表記の徒歩十分なら大人の足でも10分じゃ無理ですよ。
>>42
新板橋駅なら、急階段上のA1出口より、パークタワー横から中山道を渡ったA3出口のほうが便利ですよ。
（信号待ちの時間はかかりますけど）
出入口自体の距離も近いですし、入ってからホームまでの距離が全然違います。
>>30 匿名さん
隣のスミフに住んでます。このマンションは両親が検討中でわたしたちも気になってます。
もちろん人は選ぶ気がしますが環境はものすごく良いですよ。
うちは小さな子供が2人なのですが近所の公園の選択肢が多くてどれもそれなりの広さ、規模があるのはありがたいです。
全く地縁なくここに来て比較はできませんが物価がとにかく安くて外食でも安く美味しいお店が板橋、区役所周辺に多くあり、購入後に知ったことですが助かってます。
駅近ではないですけど池袋、赤羽、王子、巣鴨にはタクシーで千円ちょっと程度なのでそういう意味でのアクセスは良いと思います。うちはよく下板橋まで徒歩かバスで行って池袋に行きますが。
そのかわり既にでてますがスーパーが近くにないですね。慣れましたが暑い日と雨の日は面倒です。近所に徒歩3分くらいで八百屋と100円ローソン、坂の途中のまいばすけっとがあるのが救いです。加賀周辺のマンションの中ではスーパーに1番近いのでまだ良いのかもと思いますが… 基本は新板橋のライフ使います。
あくまでも価格と周辺の物価、周辺駅へのアクセスなどのバランスで良いと思ってます。お金出せばもっといいところあるかもしれませんが。
>>44 匿名さん
なるほど、そういう経路もあるんですね。新板橋は島式ホームなので朝の大手町方面でも便利でよいですね。A3出口の向かいにA4出口ができたらもっとよいですね。徒歩８分表記になるかな？？
加賀レジが人気でしたよね
下板橋使うと駅の階段なしで池袋まで行けるから良いです。
板橋駅直結でマルエツが隣にあるマンションが2022年度完成予定です。利便性重視ならそちらがおススメです。予想坪単価は所有権なら坪単価410万円、70年定借なら坪単価370万円だそうです。それだけ出せる方が羨ましいです。
https://manmani.net/?p=16775
2022年の竣工予定は遅れそうですけど十条駅前にもタワマン計画があります。
http://www.nskre.co.jp/company/news/2017/05/fc0db347a0fa438c64a0059978...
加賀アドレスは板場では別格。
ただ、板橋は板橋…
現状の価格ではどうなるかな？
価格問い合わせしました。
価格は未定で9月中に発表とのことですが、おそらく72平米の部屋が5000万強くらい～と言われましたよ。
え、今の時勢で坪230位！？
パンダ価格だとしてもかなり魅力的ですね〜
それでも周辺のマンションは価格を維持・上げているので、この土地には利便性がネックにならない需要があるんでしょうね。
>>48
加賀レジデンスは新築分譲時の販売は
苦戦してたよ。
建物自体の評価は高いね。
区内で別格と言うには価格帯も大したことなく、
高級感にあふれるわけでもない。
でも雑多なエリアの多い中で一線を画す感じは
あるかな。
格って言うと上だ下だって話になってしまうし。
>>56 匿名さん
立地がいいから底値がそのくらいと言われました。
でもあくまでも価格未定&公表前なので変わる可能性もあるようです。
スレだと利便性は酷評ですが、販売者さんは立地良しと捉えてるので見学したら何か分かりますかね。
>>55 マンション検討中さん
このタイミングでよく答えてくれましたね！ありがとうこざいます。
でもそこが客寄せの底値だと、やはり平均は300くらいで、上層の広い部屋は億超えもチラホラ、という価格設定になりそうですねー
仕様が価格に見合えば良いのですが…
今の相場で考えれば加賀一丁目だったら260でしょ
区役所前のプンレジで290くらい。こちらのマンションは戸数もそれなりにあるからあまり強気にはできないんじゃないかな。とはいえパンダで240、平均で280前後と予想。6000万円くらいが中心のはず。ちなみに去年時点の本町オーベルで240ちょっと。
設備仕様がイマイチわからないけどスロップシンクはなさそうだしコストカットは多少してる。90平米超えの部屋は億だろうね。周辺の築浅中古でも90平米超は億前後いってる。
>>66 匿名さん
オーベルよりアクセスは良くないと思うので、あまり強気の価格設定だと売れないかもしれないですね
あちらは売れ行きも好調のようなので
価格次第ではあちらに流れてしまうかもしれませんね〜
最近の相場感で言えばブリリア大山パークフロントの坪単価@273が目安になるのかなと思います。6000程度が中心価格ならば売れますね。
比較対象、単純な近さではオーベルですけど、
あちらより安くなる要因はほぼ無いですよね。
ブリリアは地域の特性が異なってて各要素
プラスマイナスありますが、トータルで
いい勝負かなと思いますね。
一番広くて90平米台ですよね。
億は厳しいんじゃないかなあ。むしろ広くすると
坪単価は伸びないのでは？
デベも強気に出られるなら、もっと100平米超の
間取りとか用意したでしょうし。
プラウドの100平米中古が約1億で出てますが、
成約するかなあ？
プラウドが中古で270〜280なので新築プレミアムを乗せて300としたいところだけれど、290でなんとかなるか、ならないか。
この土地は入札されたわけではないから取得価格も割高ではないと思われます。しかしながら建築費は高騰しているわけで価格設定は難しいですね。売れなくて値下げは格好悪いので、その辺は旭化成のマーケティング力に期待したいです。
エリア内で希少な新築なので、中古シティテラスやプラウドシティより安い筈がないですね。
それらの中古より仕様を落としながらも価格は高い、そんな悩ましいプランに着地すると予想。
パンフ届きました！
すみません、、、前言撤回です。
デザイン事務所起用・キッチン天然石天板・ミストサウナ・室内スロップシンク・二重床。。
仕様は高めラインです！m(_ _)m
加賀公園に隣接＆南も永久眺望、石神井川の桜並木、大名屋敷跡の地歴と来て、これで坪300未満なら即売れでは！？
キッチン背面収納、洗濯機上吊り収納、ガラストップコンロ、キッチンカウンター天然石、食洗機、ミストサウナ、スロップシンク、室内物干、ディスポーザー、コンセント付き納戸、床暖房。
シティテラスよりもプラウドよりも仕様は高い！！
買い物不便との話が出ていますが、新板橋のライフまで徒歩７分、便利とは言えないかもしれないけど、不便というまでもない気がします。買い物の利便性は普通くらいかな。
各区は金沢小学校ですよね？？
>>80 匿名さん
通学指定校は金沢小と加賀中です。金沢小はマンション建設を見越した校舎増築が昨年、完了しています。すでに一学年4クラスの学年も多く、一年生は5クラスになるかもしれませんね。
>>81 匿名さん
子供が今、２年生で金沢小に通っていますが、私たちの時は隣接校である、板橋一小、板橋四小、加賀小は選択できませんでした。すでに通学指定校とされている方で定員を満たしていたためです。
アトラスが加賀の価値を上げて行く、そんな気がします。加賀にも@300の時代がやってくるのかな。
やはり坪単価は260平均でしたね ま、そんなもんですね。
平均260と言う人はたまに加賀をネガってる人かな。まぁ信憑性はないんじゃないですかね。どこにもそんな情報はないかと。そのうち分かることとは思いますが今の市況で260はないでしょう。でもさすがに300はないとは思いますよ。
小学校については金沢小、すでに増築後で定員オーバーな気が。
設備のグレードが落ちなくてよかったです。
マンション相場は天井で推移してるし、この場所でも坪単価300以上するのでは？
ある程度の住人の質を確保するためにも320〜330は欲しいところ。
駅近の資産価値説みたいのが流行で、駅近物件の
価格高騰が市場を引っ張ってる感もあります。
加賀は良くも悪くもそういう波から離れた所に
こそ特徴があるような。
山手線圏外駅徒歩10分でその価格帯を出せる
エリアは限られるでしょう。
>>93
現在の相場高騰の原因は資産価値云々ではなく建設資材費高騰、人件費高騰によるもの。
その影響は都心の一等地だろうが板橋だろうが立地の優劣に関係無くどこも一緒。
数年前に坪200台で購入できたような物件が今は300台が当たり前。
残念ながら手頃なマンションを探すには時期が悪いね。
坪単価で住人の質っていっても
坪260と坪300じゃ大差なかろうに…
加賀に住んでる人って、加賀に住んでることをステータスと思っている人が多い印象なんですが何でなんですかね？
ごめんなさい。荒らしたいわけではなく単純な疑問です。
自分の中では、加賀をステータスと思ってる人が多く住みにくそうな地域だな〜という印象です。
>>96 通りがかりさん
私も加賀はよく知らないのですが、藩邸跡なので個人的には何かステータスは感じてしまいます。
一方、この辺を何十年も良く知る知り合いは、え？加賀？どの辺がいいの？と言ってまして、地元の人からすると、さほどステータスではないのかな？とか感じてます。
まあ、ステータスなんて水モノですから笑
図面を見ると共用廊下側の部屋に思いっきり柱食い込んでますが、こうしたプランが多いのでしょうか？
>>96 通りがかりさん
加賀は広大な軍需工場の跡地だけに、学校、公園、分譲マンションが整然と配置されています。下町というか、木密地域となっている周辺とは雰囲気が違います。
ステータス云々ではなくて好みの問題なんだと思います。加賀好きな人は多いですけどね。
>>98
立地のいい方が大幅にあがるんですよね。
だから、工費や人件費以上のプレミアムが
乗っかってるわけですよね。
その代表的なものが駅近の資産価値説みたいな
ものじゃないかという文脈で書いてるのですが。
平均300でこの戸数は売るの大変ですね。
ここのデベはそれはやらないのでは。
歴史的に地位はあるけど、今日現実的には工場-
作業場跡地だったり用途地域が工業系だったりと
いうややちぐはぐなところが、いわゆる歴史的な
邸宅地とは違ってると思われます。
一方でだからこそ大きな敷地にこれだけの規模の
マンションが集積して整った環境を構成してる
とも言えますね。
排他性は少なくとも、マンションのコミュニティ
の一員となれば気にならないかもですね。
周辺旧住民層との意識さみたいなものは出てくる
のかも知れません。
>>105 マンション比較中さん
常盤台とか中台のサンシティとか板橋にはたくさん魅力的な街がありますよね。
良さがわかる人というか、自分に合う街に出会えたら良いですね。
加賀もそのうちの一つだと思います。
他人にとって良い街が自分に合うわけじゃないですもんね。
今日みたいな荒天の日には地下鉄だと帰りを心配しなくて良いですね。志村坂上から高島平までは地上ですが。
>>106
あなたの言う「駅近の資産価値説」がここ数年の相場上昇の原因じゃないでしょ？
駅近・立地のいい物件の資産価値が高いのは今に始まった事じゃなく昔からそうで当然の事。
相場全体が押し上がってるんだから都心駅近以外は上がらないなんて甘い幻想捨てなさいな。
かつては三田線は空いていて通勤も楽だったのが最近は結構混んできていましたが、朗報です。
8両編成化が決定し2021年度に新車投入だそうです。混雑率が120%台に軽減するそうです。
三田線沿線の価値向上が期待できますね。
http://itabashi-times.com/archives/mitasen8plan.html
こんな台風の日に思うのは、帰宅困難者が増える中いかに都心からのアクセスが良いかが痛感させられる日。
この物件ならこんな日も安心だね。
都心から？
勤務地でしょ。
三田線の物件の中でも、意外になかなか個々までの駅近で、
整っている物件は見かけないと思います。
会社勤めはもちろん、買い物にもすぐに行ける環境になっているので、
女性でも安心して生活出来そうな印象があります。
>>113 匿名さん
大手町の駅の位置がやや残念だけど、逆に言えば丸の内に近いとも言える。日比谷を使えば有楽町も利用できる。大手町、丸の内、有楽町まで20分で行けてそこまでマンション価格が高くないこの地域はある意味穴場かなと思います。
駅近を享受するなら加賀アドレスではなく板橋アドレスですね。
パークタワー板橋なんてどうでしょう。
新板橋駅徒歩１分、板橋駅徒歩5分。
大手町まで16分、池袋まで3分、新宿まで9分。
>>120,121
なんかあんた、お恵みを〜って言ってる物乞いみたいだなw
坪300でヒーヒー言うようなお金無い人は天井相場のこの時期に東京でマンション探すの諦めたら？
買えたとしてもどうせいい買い物できないだろ
>>122
なぜ上に立った目線で書き続けているのかはわかりませんが、一連の文脈を読み違えてませんか？
まあたんなる掲示板なのでいいんですけど...
地元の方で、住んでるエリアのマンションの価格がプライドの拠り所なのですか？
我々の予想、そんなにおかしなものでは無いと思いますが。
大手町発4路線の記事がありましたのでご参考まで
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_tokyojohodo/20180425-9000...
東十条と王子神谷最寄りのガーデンズ東京王子の最終期は坪単価が270でした。
ひとつの目安になるかなと思います。
加賀100万石の藩邸跡地で設備仕様もハイグレードだから坪単価300万は行くと思います。
せめて330万付近の価格設定で藩邸跡地としてある程度の品位を保って欲しい。
その為に可能な限りグレードを上げてもらって構わない。
ここは板橋区のただの一町域ではなく希少で別格の場所。
ここに建つマンションが庶民的なマンションになるのは勿体ないです。
安いマンションが欲しければ他の場所を買えばよい。
まぁ無いとは思いますが。。
坪400のようなKY価格だとそうなるかも知れませんね。
藩邸といっても下屋敷なので江戸のはずれですから、そこら辺も考えて妥当な値付けをして欲しいですよね。
藩邸跡地とか正直なんの価値にもならない
そんなものどうでもいい
希少で別格の場所って 苦笑
江戸城のおえらいさんが鷹狩りにきて飛鳥山で遊んだ単に当時の大宮みたいな
レベルの場なのに
加賀の近くに10年住んでいましたが、庭や建物の佇まいが美しい資生堂の美容専門学校を中心に周囲のマンションも含めて、このエリアは板橋区の中でも突出して特別な景観と雰囲気があります。購入を検討される方であればぜひ現地を見てください。一年以上前に私は都心のマンションを購入しましたが、もし今ならば購入を真剣に考えていたでしょうね。
>>131 マンション検討中さん
まあ、そこまでたいそうなものではないかと思います。プラウドが@243そこから10%上昇で@270、20%上昇で290。高くて290だと思いますがどうですかね。
ももレジさんもこのエリアのマンションは別格だと言っています。
https://www.sumu-log.com/archives/7188/
この写真はマンションだけですが、その周辺の雰囲気は行って見ないとわからないでしょう。
この物件のエントランスの写真を見ても@３００超えは十分あると思いますね。
加賀の魅力は整然とした街並みが緑と調和していることだと思います。
学校は保育園、幼稚園、小学校、中学校、高校、専門学校、大学。
公共施設は、体育館、プール、図書館、庭球場、少年野球場、こども動物園。
公園は東板橋公園、加賀西公園、板谷公園、加賀第二公園、加賀公園。
病院は帝京大学付属病院。
こういう施設が同じ町内に全部あるのはとても便利ですよ。
地震や豪雨災害のリスクという点も考慮すると、ここは海抜20m以上で武蔵野台地上であることはメリットだと思います。
南は板谷公園、東は史跡公園、北は石神井川に隣接、なかなかない環境ですね。
>>135
場所の来歴によって守られる街並み・景観というものは間違いなくありますけどね。
ここがそのいい例です。
価値がわからない人が入ってくるには勿体ない場所です。
その為にはある程度の価格が必要ですね。
例えばこのGタイプは廊下側がアウトフレームではないので、室内に梁がかかります。部屋の2〜3割くらいは下がり天井になりそう。
間取りはいまいちなのが多いね。
共用廊下側は基本的にインフレームですし、L1タイプの1616の風呂も一般的じゃない
（こっちのほうがいいって人もいると思うけど）
スパンも狭くて、ざっくり見た感じでは6mに見える。
あんまりお金をかけずに、ちょっとでも安くしようとしているように見えますね。
坪単価280とかだと苦戦しそうですし・・・
ナロースパンで廊下側インフレームのリビングin洗面なんて、ダメ間取りの典型ですよ。
トイレと寝室が壁一枚だと、遮音は難しいでしょうか？
用足し音の漏れはあるでしょうね。
壁１枚ですから・・・
加賀に住んでますが、ここが｢別格｣とか｢希少｣とか思ったことないですねー。板橋区内の一つの町にしかすぎません。実際、｢私、加賀に住んでるんですっ☆｣なんて思ってる人いるのかなぁ…いたとしたら、｢で？｣と私は思います。
朝鮮学校が近くにあるおかげで、年に数回、街宣車が騒いでます。そんなところです。
大規模マンションが多い割には保育園が少ないから、保育園入園は激戦です。
帝京大学病院があるので、救急車がよく通ります。気になる人は気になるかもです。
まぁそうですよね
加賀がどうこうとかは、売り主側の価格を上げる（もしくら価格に納得感を出させる）ための言い訳みたいなもんですよ
所詮板橋
所詮駅近ではない
ただ周辺が公園で地質も良さそう
それだけのことですよ
程よい利便性、程よい価格、それが加賀の良いところだと思います。駅まで歩くけど電車に乗れば10分で新宿。駅近が良いなら加賀はやめた方が良いただそれだけ。
プレミスト志村三丁目の最多価格帯が坪265位らしいですね
今ってそんなに高いのかな？
江古田が坪300ぐらいで絶賛売れ残りでしょ？
ここは江古田ほど条件は良くないから、
坪280を超えてきたらかなり長期戦になりそうだけどね。
>260
平均で280超えなら苦戦だと思いますよ。
今のトレンドとは大幅に離れていますし・・・
野村のプラウドシティですら苦戦してましたから、
280なら長期戦覚悟の値付けでしょう。
平均面積はこちらが広いので、280万でも中心
価格帯が6000万を大きく超えますよね。
志村は面積を抑えめにして単価を稼いでる感じも
あるかもしれません。
駅遠とはいえ環境いいし、加賀では当分マンション計画無いからから坪300でも瞬殺でしょ。
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙ってます。
専業主婦世帯＆クルマ持ちには、駅遠の立地やスーパーが遠いのはネックになりませんね。
志村三丁目はランドスケープが微妙で、眺望や閑静さにもかなりのハンデがありそうです。アトラスのライバルにはならない気がしてきました。。
坪単価はともかく、部屋が広めなので、総額はそれなりに高くなりますよね。7000万とかバンバン超えてきたら、庶民には手が出にくいですね。
かといって非庶民が230世帯も存在するかと言うと、それも疑問です。
そして、富裕層が投資で買うマンションでもない。
よい物件ですが、値付けは難しそうですねー
２ＬＤＫなどのコンパクトな間取りを一切
作らないというのは、DINKSや投資的需要が
無いことを見越してのことでしょうね。
それは住む側にとってはプラスにもなること
ですが、販売側としては、限られた需要層に
多数を売り込まないといけないので厳しそう
です。
70㎡から90㎡台とかなり限られたレンジなの
で、価格づけもかなりのっぺりした感じに
なりそうなんですが、どうなんでしょう。
ここの土地は野口研究所から相対で仕入れているから高値でつかんだということは無いと思います。建築費は高いんでしょうがそこは長谷工なんとか抑えられれば260でも利益は出るんじゃないかと思いますが、どうでしょうか。
坪300でも瞬殺
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙って
→笑えました！
事前案内会の11月が待ちきれないです！！
坪260とか感覚ズレ過ぎw
そんなんじゃ一生マンション買えないな
260とか280とか、ある程度経験上の判断材料
があってのことだと思いますよ。
いくつかのマンションを検討して、購入した
経験を踏まえてのことだと...
260では来ないと思います。
過去の状況を見ても・・・
ただ、今の東京で駅徒歩10分の200戸オーバー物件で280なら長期戦になるでしょう。
ある程度覚悟してるのでは？？
正直、このがっかり仕様で280なら加賀の他の中古のほうがいいような気がします。
＞正直、このがっかり仕様
仕様は未公表ですよね？
間取り的にはかなり良好だと思いますけど。
一部のプランが田の字や洗面所入口のリビングインというのを気にする人かな？全てがそうという訳ではないですが。
廊下側インフレーム、バルコニーのスロップシンク無しは普通グレードという感じですかね。プラウドシティ加賀と似てるかも。
既存プラウドシティやシティテラスも当時としては高めでした。今は当時より相場が上がっているので、坪300は現実味があります。希少性があるので、都内だけでなく埼玉まで集客できれば数はこなせますね。
早く完売したブリリア大山パークフロントが参考になるのではないでしょうか。
価格は251から310までの間でした。
それぞれの特徴は対照的で、
好みは二分されるでしょうしね。
>>184 匿名さん
ブリリア大山パークフロントが@273ということからすると@280くらいが妥当ですかね。
公園隣接で環境が良いところが似てますね。
史跡公園がこれから整備されますからさらに環境が良くなりそうですね。
>>181 匿名さん
完全なアウトフレームはガーデンズ東京王子が実現してましたね。直床だったけど。
完全なアウトフレームを実現してたら、それこそ300超えるでしょうね。
そんな物件今時なかなかないですからね。
300を挟む価格展開はありそうですね。
それで平均が270から280で。
デベの規模やカラー、これまでの公表内容から
見て、あまり強気には来ないのかなと。
まあ驚きの展開もあるかもしれませんが。
>>185 匿名さん
確かにそうですが、スロップシンクはバルコニーでないとガーデニングに使えないのでイマイチです。洗面所や浴室には最初から水道があるので、そこにスロップシンクは無駄とすら思います。
ここは三方を公園と石神井川に接しているロケーションがなんといっても売りでしょうね。敷地形状も四角形でとてもよいです。
駅から距離があるのは加賀ならどこでもそうなので受け入れなければならないですね。
まあでも、ベランダまで行かなくても靴とかぞうきんを洗えるというのもよいような。
まぁ、そうまでしてもスロップシンク有りのグレード・価格として売りたいのでしょうね。
260万円／坪を超えたらプラウド、シティテラスを中古で買いますね。ブランド的にも。
駅まで坂道・遠い、デメリットも結構有ります。
ファミリー向けなのは有難いですが、それだけ売る対象も少ない中で200戸以上販売しなければならないのは苦戦するでしょう。
ここだけに限らず荒川超えると一気に値段下がりますね。やはり、川の存在は大きいのか。笑
>186
ブリリア大山はもっと駅が近かったでしょう？
今の御時世駅距離の影響が大きいから、それより高い値付だと苦労すると思いますよ。
あと、ここの間取りがイケてないのは
中住戸のL1、G1タイプで
ほぼ柱が1本入ってしまっているところ。
ホームページに掲載する比較的マシな間取りでこれでは、
ほかも期待が持てないと思います。
柱半分はよくある間取りですが、この柱で面積を消費する度合いはひどい。
加えて言うなら、風呂もあまり良くないですね。
謎の1616仕様だったり、面積のあるF3rの間取りで70平米で普通に使われる1418だったり・・・
スロップシンクと浴室面積がトレードオフだと
ちょっと謎ですね。
設備正面は細かくは明らかになってませんが、
バルコニーにつくタイプの腰高のものなのか、
床面に合わせた高さのシンクなのか。
どういう使用スタイルをデベが提案してくるの
かは興味ありますが。
緑多くて子育てしやすそうで気になってます
比較的リーズナブルな価格設定だと嬉しいですが、昨今のマンション相場を考えると厳しいですかね、、、
>>200 マンション検討中さん
普通に超えるのではないかな。
プラウドは新築時平均250位。
その後、1割地価上昇&建築コスト2割上昇。単純計算ならプラウドの15%増しな、285万。共用施設があまりないことを差し引いても280万位でしょうね。
新宿まで通勤することを考えると、板橋駅から電車で9分直通です。板橋駅まで徒歩14分。電車の待ち時間が2,3分、新宿駅から会社まで数分。
会社が駅直結だったら30分で着きます。駅から歩いてもドアツードアで40分です。
電車で20分プラス徒歩5分の方がいいような。
板橋駅を日常使いするのはきつそうだなあ。
夏の暑いときに板橋駅まで歩いたら大汗かくでしょうね。
ソライエ成増、成増駅徒歩１１分。坪単価280。これが今の相場ならば。ここは300が妥当になるな。
今の相場じゃなかったんだよ...
>>220 匿名さん
ソライエ成増は稀にみる大苦戦でとっても有名ですよ（笑）全然入居していないという噂です。つまり値段設定が高すぎた。
先の入居者がいる手前表面価格は変えられませんから、それはもう全然売れてません。
それに1〜2年前と比べ若干ですが市況も落ち着いてますから、いま300万円でアトラスが出て来たら大苦戦するでしょうね。
お隣のシティやプラウドと比べても当然の結果になります。
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
その価格帯は区内エリアでは当面お目にかかれな
いかも知れませんね。検討範囲を外れるので現地見たことはありませんが。
成増は現地見ました。
悪くはないですが、やっぱマーケットの目はシビ
アですね。
成増は売主が鉄道なんで、マンションひとつ売れ
なくてもビクともしないでしょうが、一般のデベ
は、かさにかかってうっかり間違えると危ない。
帰宅時に買い物をするには区役所前で降りる方が断然便利です。
八百屋やスーパーはそちら側に集中しています。
物価も安いので日常の生活圏は区役所前になるでしょう。
売り主もそこのところを考えていているのではないでしょうか。
確かに売る側としてはそうですよね。
少しでも大手町側への近さをアピールするのが
普通な気がしますが、なぜでしょうね。
加賀というと、区役所前または十条のイメージが
あるのかも知れません。それに沿ったとか？
新板橋駅は最短ルートだと民家やビルの間の細い階段を登る必要がありますよね。大勢が往来するような道ではなさそうです。
それに駅徒歩9分は平面距離で算出なので、急な階段では厳しいという意見が噴出するのは見えています。駅入口も寂しいし、想定客層にマイナス印象を与えるよりは、最初から比較的にぎわいがあってフラットな区役所前にフォーカスするというデベの作戦では？
ライフ仲宿店までは、新板橋駅からは区役所前まで一駅以上歩く必要があり、
そのあと戻らなくてはなりません。
また、板橋区役所で降りると帰宅時に体育館や図書館に最短で寄ることができます。
購入検討者の方は地図と現場をよく歩いて見て検討してください。
ライフ板橋店は新板橋駅からアトラスまでの最短ルートから1〜2分迂回する形ですね。
ライフ経由の帰宅は850m/徒歩11分なので、距離で見ると区役所前からの徒歩10分より少し遠くなりそうです。
通りに出るまで道がせまい、夜は暗くて人通りがない、で子供にはあまり使って欲しくないかも。
>>242 匿名さん
特定のお店の話だと、販売から入居までに移転や閉店もありえるものです。売主は現地を調べ尽くして、ライフ板橋店だけでは他のデメリットをカバーできないと判断したのでしょう。
もちろん、実際にどの駅を使うかは購入者の自由です。新板橋を使いたい人にはそれで良いのでは。
検討者が調べたり見に来るに当たって、
区役所側から見てくれた方がアピールしやすい
ということかも知れませんね。
人気の路線が付近にあると多少遠くてもそちらの最寄りを前面に出してくるケースがあります。
西新宿が最寄りなのに新宿駅徒歩●分とか。
公式HPにデザインが載っています。板谷公園に面したメインエントランスがカッコ良い。
なかなかよいですね。
南も東も抜けが良いのはこのマンションの利点
ですね。
これで100平米の間取りがないのは、プラウドの
苦戦やコストの上昇が足枷なんでしょうかね。
もうすこし市況が落ち着いていたら、価格は
低く、間取りは広くなっていたかも知れません
ね。
公式サイトはポップに明るく「ONE KAGA TOKYO」ですか。大名屋敷の重厚なイメージではなくて、思ったよりカジュアル路線だと思いました。
加賀は30年度の都市景観大賞で特別賞を受賞しています。
http://www.mlit.go.jp/common/001235817.pdf
駅近物件はもちろん魅力的です。でもそれとは別の魅力が加賀にはありますよー！
モデルルームはどこにできるんでしょうかね。
オーベル板橋本町が残り２邸だそうです。価格も目に優しいですし、アトラスを検討される方はオーベルのモデルを訪ねてみると参考になる事があると思います。
消費税増税前のオーベルがこの価格。
増税後に竣工するアトラスは、増税分を考慮した価格であるべき。そういう意味でも大山と同価格だと厳しい。
そもそも増税したら不動産市況なんて下落する。
>>255 匿名さん
ここの土地は入札じゃないですからね。建築費は変わらないけど、土地が適正価格で仕入れられている可能性が高いのであまり価格で無理をする必要はないと思われます。@280くらいできて、周辺の実需買換層を根こそぎ持っていく作戦じゃないかと思います。
物件概要によると会員組織の方を対象に優先分譲をするとの記載があります。第1期でも申し込めない部屋があるってことですね。
ちょっと残念。
ここの魅力はなんと言っても三方を公園と石神井川に接している事だと思います。
ここは敷地形状も良いので南西向きと南東向きになりますが、南西向きは板谷公園の緑を、南西向きは加賀公園の緑と石神井川の緑と春は桜を楽しむことができます。
どの住戸を選んでもほぼ確定眺望というのも魅力ですね。
誤植がありましたので訂正します。
ここの魅力はなんと言っても三方を公園と石神井川に接している事だと思います。
ここは敷地形状も良いので南西向きと南東向きになりますが、南西向きは板谷公園の緑を、南東向きは加賀公園の緑と石神井川の緑と春は桜を楽しむことができます。
どの住戸を選んでもほぼ確定眺望というのも魅力ですね
駐車場が８７台と戸数の半分を大きく下回っていて、これだと足らない気がしますがどうなんでしょうね。
お隣のシティテラスは385戸に対して駐車場194台。設置率約50％。空き区画あり。
こちらは227戸に対して87台。設置率38％。
かなり堅めにみてるのでしょう。
車のローン、駐車場代、保険費用、ガス代（充電費用）などを合わせると、毎月3～4万円分タクシーに乗れますからね。加賀は深夜でも5分以内でタクシー来てくれますし。
シェアカーなどの普及を想定すると、このくらいの数でいいと感じます。
ここみたいに駅から遠いなら駐車場は余るぐらいでないと後々困るよ。
中古で売りとか賃貸にに出しても駐車場がないから話がまとまらないことは多い。
目先の維持費なんて小銭だから、いっぱい作ってくれないと資産価値が下がるんですが・・・
維持費なんて小銭ですよ。
駐車場がないことでリセールとか賃貸がしにくい方がこのあたりの立地では死活問題です。
そもそも、板橋の中では地位が高くて古い価値観の人も多いので車がないっていうことはありえないと思いますよ。
東上線、埼京線の駅前立地ならこのぐらいの駐車場率でも足りるんですけどね。
ここは徒歩数分圏内にタイムズカーシェアが四ヶ所ほどありますね。土日しか乗らない家庭ならカーシェアも便利に使える場所だと思います。流しのタクシーも多くて便利です。
>>267 匿名さん
修繕積立金の計画が狂ってしまうのであまり空きが多いのは好ましくないと思います。修繕積立金の値上げは総会で決議が必要になるので簡単なことではないです。
数分歩けば駐車場はいくらでもあります。
>269
数分歩くことを前提にする人にしかリセールできないってことですよね。
やっぱり資産価値的には大きなマイナスなように感じます。
加賀が安かったシティハウスのころはともかく、
野村のプラウドでは駐車場が満車との書き込みもありましたし、
このぐらいの相場でここを買う人にとっては駐車場ナシはきついと思います。
そんな中で駐車場が少ないと、リセールの相手は収入レベルが落ちる人になっちゃうわけで・・・厳しいですよね。
私は、駐車場利用予定です。
駐車場が利用できないと困りますが、機械式って事故や老朽化による鯖が付着するのが心配です。
この天井相場で購入するんだから高値掴みは確実なわけで、
今年〜来年にマンション購入する人はリセールの事はあまり考えてないのでは？
リセールする頃には相場は今よりも相当落ちてるだろうから
おそらく結構な赤字になりますよね。
>>273
需要と供給バランス取れてるかなぁ？
ここ1年あたりに販売された23区の新築マンションで2割、3割空き部屋の物件結構ありますよ。
当然だけど規模が大きくなるほど顕著。
オリンピックまではこの高値相場維持でそれ以降は確実に下がるんじゃないかなぁ。
あくまでも個人的所見ですが今が天井相場だと思います。
>>275 マンション比較中さん
売れる物件とそうでない物件がはっきりしてきた感じはしますね。近隣だと、ガーデンズ東京王子864邸、ブリリア大山パークフロント135邸、オーベル板橋本町92邸など駅近とは言えないまでも徒歩圏内の物件は竣工よりだいぶ前に完売または完売見込みになっています。
ガーデンズ東京王子のカームコート157戸は気づいたら完売してたみたいな感じでした。北区で最寄りが東十条と王子神谷という地味な場所@270でです。この価格帯のニーズは根強いものがあるのではないかと思います。
シティテラスを売り出した時は高い高いと言われてましたけど、プラウドはもっと高かったわけです。自分が欲しいと思う時に買うのが一番良いのではないかと思います。
板橋駅まで徒歩１４分は遠いなぁと思います。電車に乗れば新宿まで１０分かからないのは魅力だけど。悩むけどほかに候補となる物件がなかなかない。板橋駅前と十条駅前のタワマンは高くて手が出ないし。
>>275 マンション比較中さん
オリンピック以降に価格下がる説もだいぶ怪しくなってきたようですよ。大手ゼネコンはオリンピック以降の受注も抱えているとの報道もありましたし。建設作業員の減少、高齢化も気になるところです。
>275
今売れ残ってるところはあっても、値下げして売り切ろうとしたり、バルクで業者に売ったりするところはないですよね。
城北地域だと、江古田・成増なんかはかなりの売れ残りですが、売り主は別に半値でも叩き売ってて言う感じじゃないです（1割程度は下げるようですが・・・）
ということは、現時点で需給ギャップがあっても、中期的には解消されるという見方が主流になってるんでしょう。
少なくとも今の価格よりも大きく下がったところが均衡点だとは思われませんね。
どこまでネタ、煽りかは分からないですけど駐車場についてはそれなりの規模のマンションで設置率50%、全部埋まってるところが本当にあるなら知りたいですね。
駐車場はシティテラスもプラウドも新築時からずっと余ってます。
ここの設置率38%は間違いなく適切。本当に心配してる人がいるなら安心して大丈夫です。一昔前ならかなり少ないですけど場所にもよりますが最近は30%あたりも多い。もちろん埼玉方面は100%とか未だにありますが。
実際モデルルーム行った時に聞くと良いけど駐車場稼働は8割程度で計算しているはずなのでそれ以下だと修繕費にインパクト出ますね。このくらいならそれも大丈夫でしょ。
大規模緩和が終わればマンション検討者の購買力は間違いなく落ち込むので、リセールバリューに響きます。それが何年後かは分かりませんが、この物件を手放す検討をする頃には、間違いなく出口を迎えているでしょうね。
>>286 匿名さん
下がる時はいずれ来るでしょうね。ただ、大規模緩和の終了がマイナス金利の解消を指すなら影響は非常に軽微だと思います。
加えて多少金融引き締めを行なったところで、カネ余りの状況は変わらないです。
リーマンショックのような経済危機があれば一時的に下がることはあると思いますが。
空き家が800万戸もあるのに何故、新築を作るのかなどとの話が出ることがありますが、単純な話で今の購入者のニーズを全く満たしていないからです。木密地域の築50年とか60年の狭小戸建が空いても入居したい人が限られてしまうのです。
高島平や多摩ニュータウンの空き家が増えるのも同じ理由です。
リセールの時に困るのは残債割れだと思います。
10年後にいくらぐらいで売れるかはプラウドやシティテラスの中古価格が参考になります。
板谷公園と加賀公園と石神井川に三方が接している立地は23区では希少だと思います。
しかも加賀公園は史跡公園として整備されることが決定しています。
他に比較できる物件がないのは当然という気もします。
297みたいな内容、何回も見た気がする...
うん、南向きと東向き、全部の部屋が公園ビューで永久保証。
これはなかなかないと思う。
極端に条件が悪い部屋（北向きとか日照ナシとか）があると中古で安く買い叩かれて変な住民が入ってくるけど、ここはその心配が少ない。
ここは南東向きと南西向きの配棟でその前が公園ですからね。
加賀地域の南東端に立地しているので、中層階以上は眺望も期待できそうですね。
加賀マンションは上層階でも他のマンションで眺望が遮られるケースが多いから。
目の前が公園だからビューや陽当たりが永久保証と思って買ったら、公園がとり潰されて戸建てになった友人を知っているので永久保証とは言えないかと…
新しくできる公園だし、さすがに数十年は大丈夫なんでしょうけど
昔公園の隣に住んだことあるけど、夏は夜中にガキが花火したり、たむろったりしてうるさいし、虫も多いし、良いことばかりでもないような。
>>305 マンション検討中さん
加賀公園は国指定史跡公園に指定させれているので変わることはないでしょう。
板谷公園は区の登録文化財になっています。
史跡や文化財を壊すことはないですから、そこは安心してよいと思いますよ。
抜けが確保されるイコール遠くから見ると室内が丸見えです。遮るものがないですから。
お隣のシティテラス、バルコニーの手摺りのガラスが透明なのもあり、8階くらいまでは全ての住戸が丸見えです。
皆さんはどう対処しますか？
>>308
ここの完成予想図見た？ お隣みたいにはならないよ。
＞抜けが確保されるイコール遠くから見ると室内が丸見えです。遮るものがないですから。
いちいちケチをつけないといられない性格みたいですね。
中庭の完成予想CG、皆さんどう思われてるんですか…もっといい使い方あるんじゃないかなと
そうですね。100mも離れればプライバシーが気になるほど家の中まで見えないですよ。
昼は屋内は暗いし、夜はリビングの照明の色がわかる程度。
方角は板橋4丁目方面、滝野川方面になるんだけど、高い建物ないです。
これも他の加賀のマンションにはない良いところです。現地を見れば外からの視線の問題がない事が分かりますよ。
眺望と言えば、昨日はあいにくの天気でしたが北区花火会が開催されプラウドからもよく見えました。アトラスからもよく見えると思いますよ！！
旭化成のマーケティングでは、三方が自然に囲まれている、加賀アドレス、ほぼ全邸が南向きの３つがターゲットであるファミリー層が魅力に感じるということですね。
単身者やディンクスで利便性重視だけど価格は抑えたいという方は、オープンレジデンシア板橋パークフロントなんて良いんじゃないでしょうか。板橋役所前駅徒歩４分で駅近と堂々と言える距離です。残り2邸だそうですが。
今日は、高島平〜西台間の倒木の影響で新板橋での折り返しだったようですね。
オープンレジデンシア板橋は、板橋駅徒歩４分、新板橋駅徒歩５分、下板橋駅徒歩４分。3駅3路線が使える立地は魅力ですね。利便性重視ならこちら良いですね。
プンレジか・・笑
このブランドの物件は絶対に買いたくないが立地は確かにここよりはいいな
オープンレジデンシア板橋パークフロントの方は完売となってます。
板谷公園から現地
加賀公園から
北側の石神井川の加賀橋から
加賀橋から物件反対側（西側）のシティテラス加賀
>>330 マンション検討中さん
北は石神井川なんで三方とも確定眺望です。板谷公園と加賀公園の先は低層住宅街が続いているので、背の高いマンションを建てられるようなまとまった土地はありません。
現状では中山道沿いのパークタワー板橋21階、板橋ビュータワー30階が南東方面に見えますが、現地から700から800m以上は離れていると思います。
価格は気になるところですね。購入検討者は城北地区の在住者が中心になるわけで、あまり高い設定にはしないんじゃないかと予想してますがどうでしょうかね。
あの戸建て群、オープンハウスだったんですか～
｢73号線の予定地ですが、計画は頓挫してますから、立ち退きなんてことにはなりませんよ〜｣
とでも言われて買ってるのかな？
｢数年後には道路になるのでどくことになります｣なんて言われたら、買おうと思いませんから...
いくらぐらいだったか知りませんけど。
いずれにせよオープン〜関連は色々とひどい
気をつけたほうがいいですよ
幸いあちらは北区十条台なので、ああいう家を買う方たちと同じ学区にはなりません。
F3rタイプの間取りよいですね。南東側は加賀公園、北側は石神井の桜を楽しめますね。
洋室3の柱の出っ張りは残念ですが、それでも魅力的なプランだと思います。
>>337 通りがかりさん
上十条の土地取得率は8%だそうで、道路完成まで後、20年くらいかかりそうです。その後に家政大学の区間に着手するとしたら、20年は住めそうですけどね。計画は進んでますよ、蟻の歩みかもしれませんが。
サプエントランスに車寄せがあるのは便利だし格好よいですね。ただ、敢えていうなら屋根がないのが残念。
和光ならこのあたりと通勤は変わらないことが多いと思いますよ。
yahooで調べたところ、ザ・パークハウス和光市（和光市徒歩8分）なら
・to新宿
from和光市→27分+徒歩8分＝35分
from加賀→10分+徒歩14分＝24分
・to東京
from和光市→35分+徒歩8分=42分
from加賀→30分+9分（新板橋から大手町経由徒歩）=39分
さほど変わりません。
埼玉は浦和まで行くと相当遠いですが、東京寄りの和光・川口あたりなら駅徒歩次第では都内よりも通勤は楽です。
余談ですが、多摩地区が不人気になってるのはそのことに多くの人が気付いたからなんですよね
バブルのころは便利な埼玉より不便な東京多摩地区でしたから・・・
>>348 匿名さん
通勤利便性なら浦和の方がよいですよ。東京、新宿にそれぞれ25分程度です。上野東京ライン、湘南新宿ラインともダイヤ乱れや運転見合せが他の路線と比べて多いのがたまにキズですが。ただ、浦和駅周辺はたかいですよね。
今住んでいるマンションが二重床なのですが、とにかく音が響いて..
住みかえも考えています。良さそうなら2020年まで待ってみたいです。
施工が長谷工という事は、直床になるのでしょうか？
意外にも直床の方が響かないと聞いたこともあるのですが
どうなのでしょうか？
ここは夫婦で通勤先が大手町と新宿というようなケースで便利な立地ですね。地味な三田線だけど大手町に直通は最大のメリットですね。
中古でよいならプラウドシティ池袋本町、パークタワー板橋の方が駅近のメリットをフルに享受できるのでそちらの選択もありだと思います。但し、難点はどちらも売り物があまりないという事です。
中古ならプラウドシティ赤羽もいいね。赤羽駅まで徒歩４分マンション1.2階はイオンスタイル。西友も近くにあり商店街も充実。通勤利便性と生活利便性を追求するならこっちだわ。
>>356
>中古ならプラウドシティ赤羽もいいね。赤羽駅まで徒歩４分マンション1.2階はイオンスタイル。
プラウドシティ赤羽の店舗は１階だけですね。
お隣のイオンフードスタイル（＝ダイエー）は３階建てですが。
以前にも同様の間違い書き込みがありましたので訂正しておきます。
>>352 匿名さん
私もその辺が調べても全然わからなくて困ってます。実家マンションは直床で響かない。今のマンションは二重なのに響く。かといって販売員に尋ねても、口を揃えて「こういう構造だから大丈夫。」
なにを見れば実感としての響きに近いのか素人には判断が難しい…
二重床の空間に吸音材入れなきゃ、そりゃ響きますよ。
要はコストカット。
>>361 匿名さん
おっしゃる通りで構造の問題よりも人の問題のように感じます。どういう人が住むかは購入時にはわからないからこれは運ですね。
最上階に住むというのがわかりやすい解決策ですが。
本当、価格次第ですよね。
最安250万〜280万くらいで来ますでしょうか。。
先日現地まで歩いてみましたがやはり区役所前からも徒歩10分なので結構あります。
駅からの帰りは下りなので良いですが、駅に向かう時は長い坂を結構上りますよね。。
周りの環境は静かで良さそうですが、西側（シティテラス側）と東側には古くあまり綺麗だない建物も有りました。。
近くにスーパーもないので、その辺りもどうなのかと。。
坂下のプレミスト志村三丁目がそのくらいですから、ここはどうでしょうか。
プラウドの中古相場でもそのくらいですからねぇ…
もしここがそのくらいならプレミストは爆死確定ですね。
プレミスト志村三丁目は@265ということなので、１０%増しの@290と予想します。
72.6㎡で6380万円。
オーベルは@230〜250でしたね。
アトラスよりも駅近で道中フラットなのを踏まえるとかなりお買い得だったんでしょうか。
ここも優しい設定だといいのですが
価格については１１月の事前案内会まで情報はなさそうですね。他に良い物件も出て来なそうなので、個人的には高くても欲しいです。
>>366
最安、ということであれば、そのレンジには入るんじゃないでしょうか？
極端に条件の悪い住戸がなさそうなので、あまり
レンジは広くない気はしますが。
それとも上層階にかなり価格を乗っけてきますかね。
由緒正しい価格になりそう
創業者が設立した研究所跡地ですから、旭化成としても力が入っていると思います。研究所は隣接地に新たに建て替えられていますから、研究所の方達も気にはしているでしょう。
研究所時代の鬱蒼とした緑は姿を変えましたが、これからどんな姿を見せてくれるのか楽しみです。
会員限定案内会に行った友人の話ですが、価格は高そうです。詳細は不明ですが、示された予定価格が坪290くらいとか。
参りました…庶民には厳しい価格
サクッと売れそうな感じがします。この辺りのマンションは今でも売れ行き順調なんですよ。
オーベル板橋本町もブリリア大山パークフロントも竣工半年以上前の完売でした。
お手軽な値段ではないと思いますが、個人的には待ちに待った物件なので買います。
個人的にはちょい高い気もしますが...
予想値の上限って感じですかね。
たしかにブリリアとか早々に完売で、
逆に言えばもうちょっと高くても竣工前完売
できたくらいかも知れないですからね。
高くても買う人はいるからね、手が届かない人は諦めるしかないよ
そうやって一定レベル以上の富裕層で住民団が形成されるのもマンションの価値になる
平均坪300で唸ってる人は今の時期に買ってもいい買い物できないでしょ
数年後相場が下落するのに賭けるか都外で探したほうがいい
坪250とか言ってた人は和光とか所沢に行ったほうがいいよ。
事前案内会の招待状が届きました。
グランドラウンジ、板谷公園からの外観、石神井川沿いのオープンテラスなどとても良いですね。
シティテラスよりも良いものになるかもしれないと感じました。
やっぱり新築では比較できる物件が見当たりません。シティテラスの中古も悪くない気もしますね。
私は290でも買えますが、板橋を290で買うことには資産価値下落リスクを強く覚えますね。資産価値下落しても構わない人向けの価格だと言えます
>>388 匿名さん
最近の購買動向からすると、従来の城北とか城東のイメージはそんなに気にしなくても良いと思います。最近の若い人はイメージよりも通勤利便性などの実利を重視する傾向にあります。
世田谷よりも東陽町みたいな感じ。
板橋というと高島平とか成増とかそういうイメージだもんなぁ。
ここ販売するときは消費税10%ですよねー？
前回の時と同様に消費税の駆け込みもあるんでしょうね。1月から販売開始だから良いタイミングですね。
板橋駅前プラウド見てきました。
プラウド池袋本町では、線路からの騒音が問題になってましたが、こっちのほうがはるかに線路に近いです。
高さが 130mって、本当でしょうか？ 板橋区は60mまでしか認められてない（中山道の沿線のみ）はずなんですが・・・。外観にしても、相当違和感があります。
便利には違いないですが、どうも良くわかりません。
板橋駅前は、緑もないし、散歩できるような街ではないですね。そのほうがいい、という人もいるんでしょうが・・・
>>396 匿名さん
計画の詳細はこちらが参考になると思います。
http://north-tokyo.blog.jp/archives/12277903.html
騒音のことを言われると駅前のタワマンはどこも同じですね。もっともタワマンだから窓を開けることもなくて静かな気がしますが。
駅前タワマンは利便性が良くてどこも人気であることは確かです。
>398
見てきました。
相当強引ですね。高度制限は廃止とか書いてありました。
広場の整備って、そんなのない。敷地目一杯、建物が
たつようです。
ここにこんなのっぽの建物が建ったら、周囲の建物が貧弱に見えますよ。
景観が台無しですね。
まあ、別に私が怒るようなことでもないですが・・・・。プラウド池袋本町
の住民は面白くないでしょうね。
70年の定期所有権だそうです。下駄履きマンションですが、定期借地権なら
どうせ建て替えしないわけで、これでいいのかもしれません。買い物は、
近くのマルエツか、この階下になるんでしょうね。マルエツ潰れるかも・・・
区の事業にしては、環境を無視しているような気がします。ここの住民には
関係ない話かもしれませんが。
定期借地権なのは、土地が高いから、ということと、愛着がわきそうもない
土地だというのもあるのだろうと思います。
他にもっといいところないですかね。便利さしかない、というのは寂しい。
>>400=396 さんへ
再開発ってそういうものですよ。
公共施設などを整備する代わりに高さや容積率の制限が緩和されるのです。
アナタの好き嫌いに関係なく2つの再開発は実現しますので悪しからず。
400匿名さんの恨み節が酷いな
野村絡みで嫌な事でもあったの？
読んでてあなたの根暗な性格が垣間見えて気分悪くなる
この物件は駅から程よく離れた落ち着いた住宅街ですから駅前の喧騒が苦手という人にもおススメできます。
＞公共施設などを整備する代わりに高さや容積率の制限が緩和されるのです。
いや、だから、公共施設なんてどこにもないんですよ。
敷地目一杯建ててるので・・・・・。
＞400匿名さんの恨み節が酷いな
そう言われると困りますが、
板橋区は平成２７年に、高層ビルに対して大幅な高度制限を設定しました。
このため、板橋区の既存の一定の高さのマンションは、建て替えができなくなりました。
いわゆる既存不適格になってしまったのです。建て替えを控えているサンシティなんか
が該当します。
新しい高層マンションも建てられません。
ある程度の高さのマンションでないと、値段が高くなってしまいます。
アトラス加賀は、この制度変更の前に申請出したんですかね？制度変更後
であれば、中層マンションしか建てられないはず。値段も上がると思います。
区の土地だけ、高度制限をはずす、というのはおかしいと私は思います。
最近のマンションはほとんどが高層でしょう。
困るのはそういうマンションを買った板橋区の住民ですよ。
かなりの人数になると思います。
405さん、参考になります。
びっくりして見てきました。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/067/attached/attach_67635_...
アトラス加賀のあたりは高度制限が35mのようですね。
既存不適格かどうか、業者に確認したいと思います。
こちら、廊下側がアウトフレームでないのとてもが残念ですね。。
長谷工さんと共同してコスト削減を図っているんですね。。
でもまぁ、それだけコストを意識してファミリー層に販売したいのでしょう。
目の肥えた人はちゃんと気がつくでしょうに。。
>>405 匿名さん
加賀一・二丁目は都市計画法に規定される地区計画が定められていますので適用除外です。
地区計画に定められている高度は45mです。
悪気はないのかもしれませんが、誤った情報でスレを見られている皆さんを不安にしないでくださいね。
現地見てきました！やっぱり加賀は静謐感あふれる、落ち着いたいい場所ですね。石神井川の遊歩道の雰囲気の良さ、水の透明度の高さにもビックリ！帝京まで行くとドトールやKFCなど、意外と賑わってるスポットもあったりして好印象でした。
ただ、アドレスは正真正銘の加賀ですけど、ロケーションは加賀というより殆ど板橋四丁目であることにも気が付きました。Center of 加賀じゃなくて、Edge of 加賀。駅からの行き帰りの経路も含めて『加賀のエクスクルーシブ感』じゃなくて『板橋のゴチャゴチャ感』強め。
価格にあまりにも「加賀プレミアム」が乗っかってると「ええーっ？」ってなっちゃいそう。
まぁでも加賀アドレスに違いないからそういう価格にしたんだろうね
ここは学区金沢小学校なんですよね。
学区再編とならないといいけど…
ここは9月入居ですよね？
現在、城西エリアに住んでおり購入を検討しているのですが、2020年4月から幼稚園入園予定の子供がおり、入居時期が合わず悩んでおります…
同じようなお悩みを持つご家庭もいらっしゃるのではないかと思うのですが、皆さんどうされるのでしょうか？
それ、私も不思議でした。
幼稚園、小学校中学校...などは、まぁ転園転校すればいいんでしょうけど、
保育園は…？と。
4月入園でさえあぶれるこの地域で、
年度途中なんて絶対無理ですからね。
>>416 通りがかりさん
そうですよね。保育園だと無理ですよね。
幼稚園も4月に入園して、入園金や制服代がかかるのに、半年で転園してまた転園先で同じ費用がかかりますよね。
もしかして売主さんは、元々この地域に住む人をターゲットにしているのでしょうかね。
まだ聞いてません。
大丈夫、というコメントがついたので、大丈夫かなと安心してたんですが、
違うんですか？
ご自分でも確認したほうがいいと思います。
ここに、正しいことが書かれているとは限りません。
一言聞くだけでしょう。社員の名前、内容をメモしてあれば、
後から責任問えますよ。
「後から責任を問う」とは何だか穏やかな話ではないですね…
仮にマンションに開発制限や高度制限がかかってる場合は、必ず重説で説明されますので、「知らないで買ってしまった！」ということはあり得ませんし、事前に知りたいのであれば、モデルルームに出かけて商談する際に、営業マンに確認すればいいだけの話のような。
>>424 検討板ユーザーさん
引き渡し時に引っ越してしまい、保育園などは城西まで送り迎えする手もあります。
時間をかけて送り迎えをするか、半年分の家賃をローンととともに払うか、どちらかの選択です。最近は3月引き渡しの物件が減ってきているので、引き渡しと入居がずれることによるコストは必要経費と割り切った方が楽だと思いますよ。
月のローンが15万円とすれば半年で90万円。うーん安くはないど。9月に引き渡しだからどうしようもないわ。
板橋区役所前駅からだと狭い王子新道を抜けてくることになりますが、マンション近くまでくると、東板橋体育館、シティテラス、野口研究所、アトラスと整然とした建物、セットバックされた広い歩道が続きます。
google earthで眺望のイメージを掴んでみました。まず、南東方向。
続いて南方向
最後に、南西方向。
隣のシティテラスの窓位置から推測するに、だいたい現地７階〜8階からの高さに相当すると思われます。
・中層階でも、眺望は抜けてて見晴らしは良い
・目の前の板谷公園の緑が目に優しい
・窓から見えるのは、加賀の緑あふれるゆったりとした情景ではなく、板橋の雑然とした街並み
といったところでしょうか。
他力本願な方が散見されるスレですね
ここは低層階でも良い条件ですよね。
すると、低層から高層まで大きな価格差は無い
感じになるのかな？
階層であまり差がないと、高層階からバカ売れ→低層階ばかり売れ残り、となるので、価格差は設けてくると予想。1F上がる毎に60万〜70万円差で、1Fと15Fで1,000万円くらい差が付くようなイメージじゃないでしょうか。
>>431 マンション検討中さん
雑然とした街並みも遠くから見ると情景に溶け込んでいい感じの風景になるかもしれませんよ。でもまあ、緑を楽しみたいなら2階とか3階もありだなと思います。
それにしてもどの方面も抜け感がありますね。さすが加賀最前列！！
今日、現地を通りかかりましたが基礎工事の真っ最中でした。
価格について、まもなく公表かと思います。
坪単価290万〜と予想致しますが、みなさんいかがでしょうか？
11/3からの事前案内会が楽しみですね。いよいよ全貌が明らかになるのか。
いろんな意味で価格オープンが楽しみ。
高くても売れる。他に選択肢がない。
中古を選ぶ選択はあるけどね。
隣のシティテラスは、新築当時70平米5100万円だったから、ここが坪290だったらほぼ同じ買い物で＋1200万か。買うのが3年違うだけで、子供3人分の4年間の大学授業料(私立文系)、はたまたメルセデスCクラス3台分相当の差。
マンション価格もそろそろ天井だろうし、最高値圏でわざわざ手を出すのはアホらしい。だけど他に目ぼしい物件はないし、あと4〜5年待って家賃相当分以上にマンション価格が値下がりする保証もなし。やはりここで買うしかないのか…(苦悩)。旭化成レジデンスに罪はないけど、いやー、時代が悪いわ…。
３年前からずっとマンション価格は天井って言われ続けてますよね
>>450 マンション検討中さん
高くなってますからね。数年前と比べたらちょっとビックリしますよね。これから先の価格はわからないから、欲しいと思ったときが買い時と思って思い切るんでしょうね。
ここは加賀の中でも立地がよいのが強み。敷地形状が四角形で配棟計画も理想的。
将来的な物件価格がどうなるかわかりませんが
住んでよかったと思えるマンションになる予感がビンビンします。
そうそう、買う本人が満足ならそれでいいんですよね。人によっては阿鼻叫喚の金額となろうとも。
>>455 マンション検討中さん
「加賀の中でも立地が良い」というのは、どの辺りを評価してそう思われたのでしょうか？
アドレスは加賀で、学区も加賀ですけど、ロケーションも駅までの動線も、ほとんど板橋四丁目だなぁ、と個人的には感じたので。
(煽ってるように聞こえたら申し訳ありません)
加賀のとある公園へ一度子供を連れて遊びにいきましたが、駅近ではないものの緑が多く雰囲気も良く（学区も良く）て非常に魅力を感じました。
みなさんが投稿されてる様に買い物の不便さは否めないかな、と思っています。
ただ、やはり気になるのは価格帯ですかね。
お手頃な価格なら即決ですが、昨今の高騰具合の価格帯なら、周辺の中古を選んじゃいそうです…
（同じ感覚のひと多そうな気がします）
>>457 検討板ユーザーさん
1.ロケーション
①板谷公園、加賀公園、石神井隣接
2.眺望
①低層階であらば周辺の緑が、5階以上なら周辺に遮る建物がないため眺望がよいです。
加賀の他のマンションは、高層階でも加賀の別のマンションが眺望を遮るケースがほとんどです。
3.買物
ライフ板橋店まで徒歩７分
他のマンションなら10分はかかります。
4.動線
板橋区役所前駅をメイン使いにするのであれば、王子新道を歩くことになります。アトラス加賀→野口研究所→保育園→高齢者住宅→東板橋体育館とここまではセットバックされた歩道もあって加賀を感じられると思います。
道路の反対側は加賀ではないので、板橋の古い町並みが目に入るのは避けられませんね。
ただ、加賀レジデンスやプラウドも結局は上十条の木密地域を通って駅に行くんでどこもこんなもんかなと。
5.その他
動線まで含めて環境を考えると、湾岸のタワマンの方が良いと思います。来年5月から晴海のオリンピック選手村を販売するようですから、そこを、狙うのもよいかもしれませんね。
現地見てきました
加賀地区にはいると閑静な感じはするものの
駅から加賀地区までの道のりは道幅も狭く、交通量も多いのがネックですね
周りの環境として公園や緑に囲まれているのは事実なものの、想像していたよりも狭く（といってもその辺の公園よりよっぽどひろい）、また管理が行き届いていない感じは否めませんでした。
石神井川側は道もボコボコで狭く、堀も深いのでリバーサイド的なロケーションではなかったです
それでも展望としては確保できるのはよさそうですが
プラウドと加賀レジは出来がいいですからね～
今は中古の出物が少ないから、強気の坪単価でも成立してるのではないかと。ここで一気に新築が220戸も供給されたら、さすがのプラウドも@300はキープできないのでは…
スレ見ていると、デベが「高くても仕方ないよね」キャンペーン投稿してる気が…
ただ、高めの中古物件に流れるひと達も掻っ攫うくらいの魅力的な価格帯だと嬉しいですねー
そんなうまくいくわけないさー
>>465 通りがかりさん
加賀レジデンスは頭ふたつみっつ抜けていると思います。壁式免震構造。天井高いっぱいの2.5mフルハイトサッシュ。柱・梁・袖壁などの出っ張りなし。美しい外観。
間違いなく加賀のflagshipです。
坪単価@290という情報がありましたが、いよいよ明日、はっきりしますね。楽しみ。
これだけの立地と設備なら坪290でも完成前に完売するのは間違いない物件です。
第一期販売の好調さからさらに坪が上がる懸念さえありますね。
ディスポーザー完備、大理石キッチン天板など、公開されてる設備仕様は高め。水栓はどこのメーカー？トイレはタンクレス？床は二重床なの？共用廊下側の格子はルーバー面格子？などなど、公開されてない部分の細かい仕様が気になります。
これ、全ての部分が高仕様だったら、かなりお値段高くなりそうだけど、、、
今日から楽しみ。
でも290なら私は撤退。
将来の暴落リスクを受け入れられない。過去の価格推移から、板橋では間違いなく高値掴み。
中古が坪250〜280位のエリアで新築を同水準で売るはずがない。
290～と考えるのが普通では？
>>475 匿名さん
わたしも同じ感覚ですね。
加賀というロケーションには魅力を感じますが、個人的には高級仕様でなくても全然オーケー。
正直これからマンションの空室は増える一方で賃貸を選んだり、中古をリノベーションしたりする時代。
住戸に多額のお金を割くよりも、旅行や子供と過ごす事にお金を使っていきたいと考えています。
モデルルーム事前案内会に参加しますので、是非いい回答を期待したいところです。
みなさん価格どうでした？
絶妙な値付けをしてきましたね～！
けど十条と板橋の再開発等を考慮したら、まだ買いだと思います。@300超えたら厳しいと思ってました。
売る側からしたら絶妙なところでしょうが買う側からしたら微妙なところですね…
ちなみに公表された坪単価は低層、高層どちらでしょうか？全体平均的なところですかね？
高いと言う人も一部にいますが加賀という立地を考えたら普通に完売するでしょうね。
共用施設が魅力的ではないですね。
あの庭園いらないから、ちょっとしたカフェとかゲストルームとか作ればよかったのに。
うーん、その価格帯なら撤収します。
なんだかなぁ、ちょっと残念です。
標準装備がかなり高仕様でした。
特にキッチンが素敵で魅力的です。
でも価格がなぁ〜。
最安値でも2階、北寄り5800万です。
あとはやはり6千越え(低層階)
とっても素敵でしたが
庶民の我が家は残念ながら見送りですねー…
>>484
完売はするんでしょうが、どれくらいかかるでしょうね。
多少条件が悪くても一段安い部屋がなくて、
低層から見ても早々に6000万オーバーとなると
220戸はそれなりに時間かかるかも。
売れ残りを狙います笑
その価格じゃ即完売は無理でしょう。
本日、モデルルーム行ってきました。
価格は強気でした。そして、駐車場がまさかの横幅1850とのことで…それが残念で。新しいマンションで立体駐車場のパレット幅1850ってどうなんでしょうか。
>>494 マンション検討中さん
メルセデスEクラスが全幅1850、トヨタ・アルファードも全幅1850、マツダCX-8が全幅1840、という事を考えたら、世の中の大半の車が収容できそうな気がしますが。それより重要なのは収容可能な高さのような気がします！
ミニバンやSUVも大丈夫な高さでした？
>>490
どこの住戸でも環境は悪くない、間取りの広さはだいたい似たようなところにまとまっている、
ということで、もし売れ残りがあればそれはまさに福、でしょうね。
売り切れなら別にいいと割り切るなら、その考え方もありかもしれません。
>>495
海外の潮流に沿ってだんだん普通車の幅が広く
なってきてるんですよね。
数年前なら1800でも大概は収まったと思うんですが。
特別高級とかでなくても、現行ボルボとか、
トヨタの新型ＲＡＶ４あたりは
1850でもはみ出してくるのでは。
>>497 匿名さん
調べてみたら、今度のRAV4は全幅1855なんですね…！
1990年代には、こんなに全高が高いミニバンが普及するとは想像できませんでしたし、10-20年スパンで考えたら、今後もっと幅が広がる可能性はありますね。
価格が高いと言って今回は見送りと言った皆さんは、どういう物件に流れるのでしょうか？
それでしたら、少し前のオーべルで勝負すべきだったのでは？それとも、埼玉川口ですか？
