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マンション比較中さん
[更新日時] 2022-07-07 21:40:30
アトラス加賀についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:東京都板橋区加賀一丁目3356番-151(地番)
交通:都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分
都営地下鉄三田線「板橋区役所前」徒歩10分
JR埼京線「板橋」駅徒歩14分
間取:3LDK~4LDK
面積:72.20平米~94.91平米
売主:旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:旭化成不動産コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2018-08-09 21:57:49
物件概要 |
所在地 |
東京都板橋区加賀一丁目3356番-151(地番) |
交通 |
都営三田線 「新板橋」駅 徒歩9分 (A1出口) 都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩10分 (A1出口) 埼京線 「板橋」駅 徒歩14分 (西口) 埼京線 「十条」駅 徒歩15分 (南口) 東武東上線 「下板橋」駅 徒歩14分 (北口)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
227戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上15階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2020年07月竣工済み 入居可能時期:2020年11月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]旭化成不動産レジデンス株式会社
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施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
旭化成不動産コミュニティ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
アトラス加賀口コミ掲示板・評判
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1
マンション検討中さん
加賀とはいえ、駅からの距離は結構あるので、強気の価格で出てこなければ、三田線沿線の一馬力サラリーマンには、最後の希望になるかな?
子供が小さい時は良いけど、大きくなると塾に行くのもけっこう遠い(池袋、巣鴨とか王子まで出て行くことになる)ので、そこら辺を、駅からの距離も合わせてどう考えるか。
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2
通りがかりさん
板橋・加賀地域は、板橋区内でも待機児童が多いらしいですね。
確かに、この辺りは大規模マンションが多いのに、保育園が少ないようです。そこにまたこんな大きなマンションが建ってしまう...
駅距離や周囲にスーパーがないことも難点ですが、共働きの保育園児持ちの家庭には、保育園問題も大きな難点です。
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3
通りがかりさん
たしかにこの辺りの保育園は激戦ですね。
ただ、板橋区は待機児童対策よくやってくれている方だと思います。
ここ数年で新しい保育園がどんどん増えています。
そういうことを何も考えずにマンションをつくるディベロッパーにも問題があるのではと思います。
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4
マンション検討中さん
ここの発表をまってました
都心にも近く、自然もあり、治安や生活利便性などの住環境も良さそうだと思っています。
板橋区でそれほど駅近でもないというとこで、坪単価が抑えられていれば広さや部屋数も確保できるのではないかと期待しています。
くれぐれもやりすぎな高級路線でなければと思いますが…
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5
マンション検討中さん
加賀は静かな場所だけど土地低いからなぁ・・・
表記の駅まで坂(または階段)を登っていくことになるから
実感としては少し遠く感じるだろうね。
JR板橋駅となると中山道超えの信号待ちもプラスされますね。
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6
マンション検討中さん
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7
マンション検討中さん
待ってました!
しかし、単価いくらぐらいですかね〜
加賀とはいえ、駅近ではないことや大型分譲であること踏まえて手の届く範囲だと良いなぁ…
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8
マンション検討中さん
プラウドシティ加賀学園通りが売り出しで坪単価220
いまは中古で75平米が6180万~ですね
坪単価270~280ですか
そんなに安くないんだなぁ…
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9
マンション検討中さん
お隣のシティテラス(築5年)が、中古で坪単価250万円ぐらいですね。
ブランドがそれぞれ違いますが、6千万円切るぐらいの設定があると手が出ると思うのですが…厳しいですかね。
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10
匿名さん
都心でこれ以上の贅沢が・・
なんて公式のコピーがあるが
ここ都心じゃないだろ、台地にも乗っかってないし
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11
マンション検討中さん
施工が 長谷工ですけど、オイコス赤羽志茂のようなコストダウンかブリリア大山パークフロントのような仕様を上げるか気になりますね。
専有面積72超&旭化成にとっては意味のある土地なので後者な気がしますが。
となると270〜280以上はしそうですね
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12
匿名さん
私は、大山の仕様なら、坪300くらいだと思います。でもそうすると軒並み6000台半ば〜になりますから、板橋区の駅遠でその値付けで買う人いるの?という疑問も湧きます。
多少は買う人もいるだろうけれど、220戸捌くのは骨が折れることでしょう。
ならば仕様を落とすのか?どういう仕様・価格設定で来るのか見ものですね。
将来資産価値暴落なんてことにならない価格設定をお願いしたいです。
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13
マンション検討中さん
坪300だとさすがに苦戦するんじゃないでしょうか
ここじゃなくていい感じがしますからね
まわりの中古マンションも良さそうですし
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14
匿名さん
アトラスって品質重視で値段が高いイメージ。
多少売れ残っても妥協しない、みたいな。
でも間取りを見ると柱がガッツリ食い込んでたり、94㎡でも浴室が1418だったりと、モロに長谷工っぽい。
仕様が低いのを高く売られたら手が出ない。
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15
匿名さん
このあたりの環境は立地も恵まれているのでそれほど不自由しないイメージです。
条件もそれほど悪くないので、このあたりで検討してみたいと思っています。
後は実際に住んで、住みやすいかどうか、ということになりそうです。
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16
匿名さん
加賀地域はスーパーが最寄りないのが痛い。
十条に行くか、仲宿商店街か、新板のライフか。
どこに行くにせよ距離がちょっとある。
加賀地域はマンションが多いのだから
大型スーパー一つできれば利便性はぐっとあがる。
とはいえ、大型商業施設ができない場所だから
静かで緑豊かであるともいえるんだけど。
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17
匿名さん
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18
匿名さん
図面をみるとベランダにスロップシンクが付いてないですね。シティテラス、プラウドにはありますからコストダウン仕様なんですかね。あると便利なのに残念な気がします。
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19
匿名さん
>>16 匿名さん
この辺りに住んでいる方はパルシステムとかコープデリとかをやっている方が多いですね。後は土日にライフでまとめ買い。仕事帰りにちょっとした物を買うなら、まいばすけっと駅からの途上にあります。
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20
匿名さん
>>4 マンション検討中さん
JR板橋まで14分かかるところがこの物件の弱みですね。今のご時世ですから坪単価は270くらいになるんですかね。くれぐれもシティテラスやプラウドと比べてチープな作りにはして欲しくないです。
加賀の中でも環境は良いと思います。南は板谷公園、東は史跡公園、北は石神井川でこれ以上建物が立つことはほぼないですしね。
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21
匿名さん
ファミリー向けマンションなのでスロップシンクがあると良かったですね。
ベランダに奥行きあるので、ガーデニング等にもちょうど良いですし。
こういうのが有るのと無いのでは人気も変わってくるんでしょうか。
間取りを見ました。廊下側の2部屋、WICが引き戸とそうでない扉になってるのはどうしてなんでしょうね。
どうせなら二つとも引き戸採用の方が部屋を大きく使えるような気もしますが。
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22
周辺住民さん
ベランダ側はきれいにアウトフレームにされていますが、廊下側の柱のでっぱりが結構気になりますね。専有面積は確保されているけれど部屋の形状が悪いのは残念。
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23
周辺住民さん
仕様を落としてきているようなので@270と予想します。加賀の物件はどこも駅近ではないのでここも駅距離という点での価格反映はあまり期待できないかもしれないですね。
加賀で駅に近い順にマンションをあげると、加賀レジデンスが十条駅徒歩8分、加賀ガーデンハイツが板橋区役所前徒歩7分ですが、どこも一般的に駅近と言われるレベルにないですね。
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24
周辺住民さん
南に都市公園、東に史跡公園、北は石神井川と周辺環境は抜群で羨ましいです。唯一、気になるのは西側に小さい化学系の工場があることです。シティテラスにも接していますが苦情のような話は聞いたことがありません。
将来的には工場の建物が建て替わるようなことがあるかもしれません。
なお、南、東、北はほぼ永久眺望だと思います。
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25
匿名さん
スーパーが近くに無いのが決定的に痛い 各駅にも絶妙に遠い
「板橋区加賀」って由緒正しき僻地ってイメージ
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26
匿名さん
板橋駅を利用される方は、駅前のマルエツ。新板橋駅を利用される方はライフ板橋店、板橋区役所前駅を利用される方はライフ仲宿店が便利。
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27
匿名さん
>>25 匿名さん
その通りですね。ただそのおかげでそこまで坪単価があげられないと思うんですよね。板橋駅徒歩2分のプラウドシティ池袋本町は中古で軽る〜く@300超えてますからね。
通勤利便性を妥協できる方にはおすすめできます。
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28
匿名さん
26さん
便利というか…買ってからマンションまでが長い…
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29
匿名さん
>>28 匿名さん
そうですね。
その中でも、一番時間が短いのは、新板橋駅利用ですね。
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30
匿名さん
加賀エリアのマンションの中では、新板橋駅に一番近いですよね。
お隣のスミフマンションに住んでる人たちは生活環境をどう感じているのか知りたいです。
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31
匿名さん
3LDK、4LDKのプラン、3つが掲載されていました。
4LDKのF3rの間取りは、洋室1が9.2畳もあって広いです。ウォークインクローゼットも洋室1、2、3にあるので子供部屋にした時も収納力が高いと感じました。部屋の真ん中に洗面、バスルームが位置しているんですが、風水的にはいいんでしょうか。まあ、ルーフバルコニーも含めて間取りの真んなかなので気にしなければいいのかもしれません。
和室は床下収納あり。和室ってほりごたつになる部屋もありますから、正方形か1畳くらいの床下収納でしょうか?規模がどのくらいなのか気になっています。
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32
検討板ユーザーさん
建設現地に看板が出てきましたのでアップします。外観は低層部が茶色系、中高層部は白系ですね。加賀ではこういった色使いをしているマンションはないので、目立つ存在になりそうです。
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33
マンコミュファンさん
加賀ではこれが最後のマンション開発になると思いますから期待しています。
板橋区加賀、知名度は低いけど一度来たらすみ続けたくなる街ですよ!!
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34
匿名さん
>>33
知名度低いし利便性も低い
よろしければ「一度来たら住み続けたくなる街」の理由を教えてください!
もしかして公園(緑)が多いってことだけ?
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35
検討ユーザー
>>34 匿名さん
横から失礼。知名度低いかもしれないが、利便性は決して低くはないと思います。
逆にどこを基準に利便性が低いと言っているのか気になります。
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36
匿名さん
ここの良さを理解してる人が買えばいいだけの話。
わからない人に説いてやる必要はない。
どうせここは瞬間蒸発するから。
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37
匿名さん
>>32 検討板ユーザーさん
現地に建築表示がありましたらお願いします!
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38
匿名さん
>>35
駅遠い、スーパー遠い。言わなくても分かるでしょ。
別にこの物件・場所をsageてるわけじゃないよ。緑が多くていい場所だと思う。
ただ、一般的な感覚ではここを利便性が良い場所とは言わない。むしろ悪い。
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39
マンコミュファンさん
>>38 匿名さん
利便性で選ぶならプラウドシティ赤羽。赤羽駅徒歩4分でマンション1階、2階がイオンスタイル。プラウドシティ池袋本町。板橋駅徒歩2分。敷地内にマルエツ。
だけど、どっちも坪単価が300超えてますからね。十条駅西口と板橋駅西口のタワマンは便利でしょうけど300後半で売り出すでしょうからね。坪単価300未満で売り出されるマンションにしては利便性は良いと思いますがどうですかね。
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40
通りがかりさん
駅距離については近くはないけど、徒歩10分なら普通じゃないですかね。バスに乗る距離でもないし。一方で板橋駅徒歩14分というのはちょっと遠いと感じますね。疲れてる時とかはバスに乗っちゃうかも。
買い物については便利ではないですね・・・。
共働きの家庭では、コープデリ、パルシステム、らでぃっしゅぼーやなどを利用して、土日は自転車でライフなんてご家庭も多いです。
マンションの前にいつもパルシステムのトラックが3台停まっていますよ。笑
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41
匿名さん
現実の徒歩十分なら普通ですけど、
不動産表記の徒歩十分なら大人の足でも10分じゃ無理ですよ。
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42
通りがかりさん
>>41 匿名さん
検討者の方は実際に現地から歩いてみた方が良いですね。板橋区役所前駅までは坂道だし、新板橋駅までは最後に急階段がありますしね。
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43
検討ユーザー
>>42 通りがかりさん
おっしゃる通りですね。
38さんが言ってる一般的な感覚っていうけどそれも人それぞれ。
現地を見て、駅まで歩いて、周辺を確かめるのが一番。
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44
匿名さん
>>42
新板橋駅なら、急階段上のA1出口より、パークタワー横から中山道を渡ったA3出口のほうが便利ですよ。
(信号待ちの時間はかかりますけど)
出入口自体の距離も近いですし、入ってからホームまでの距離が全然違います。
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45
匿名さん
>>30 匿名さん
隣のスミフに住んでます。このマンションは両親が検討中でわたしたちも気になってます。
もちろん人は選ぶ気がしますが環境はものすごく良いですよ。
うちは小さな子供が2人なのですが近所の公園の選択肢が多くてどれもそれなりの広さ、規模があるのはありがたいです。
全く地縁なくここに来て比較はできませんが物価がとにかく安くて外食でも安く美味しいお店が板橋、区役所周辺に多くあり、購入後に知ったことですが助かってます。
駅近ではないですけど池袋、赤羽、王子、巣鴨にはタクシーで千円ちょっと程度なのでそういう意味でのアクセスは良いと思います。うちはよく下板橋まで徒歩かバスで行って池袋に行きますが。
そのかわり既にでてますがスーパーが近くにないですね。慣れましたが暑い日と雨の日は面倒です。近所に徒歩3分くらいで八百屋と100円ローソン、坂の途中のまいばすけっとがあるのが救いです。加賀周辺のマンションの中ではスーパーに1番近いのでまだ良いのかもと思いますが… 基本は新板橋のライフ使います。
あくまでも価格と周辺の物価、周辺駅へのアクセスなどのバランスで良いと思ってます。お金出せばもっといいところあるかもしれませんが。
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46
通りがかりさん
>>44 匿名さん
なるほど、そういう経路もあるんですね。新板橋は島式ホームなので朝の大手町方面でも便利でよいですね。A3出口の向かいにA4出口ができたらもっとよいですね。徒歩8分表記になるかな??
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47
通りがかりさん
>>45 匿名さん
リアルなコメントありがとうございます。
タクシーは加賀に車庫があるから、わざわざ呼ばなくても割とすぐに拾えるのは便利だと思います。スーパーもおっしゃる通りですね。
私は板橋駅14分とJRまで距離があることからシティテラスは見送ってプラウドを購入しました。
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48
マンション検討中さん
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49
匿名さん
>45
ありがとうございます。
実際にお住まいの方ならではの情報です。
池袋へ行くのに東武線というのは目からウロコでした。
たしかにJRの駅よりも歩きやすい道のりですね。
休日の買い物などに使えそうです。
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50
匿名さん
下板橋使うと駅の階段なしで池袋まで行けるから良いです。
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51
匿名さん
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52
匿名さん
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53
マンション検討中さん
加賀アドレスは板場では別格。
ただ、板橋は板橋…
現状の価格ではどうなるかな?
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54
匿名さん
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55
マンション検討中さん
価格問い合わせしました。
価格は未定で9月中に発表とのことですが、おそらく72平米の部屋が5000万強くらい~と言われましたよ。
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56
匿名さん
え、今の時勢で坪230位!?
パンダ価格だとしてもかなり魅力的ですね〜
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57
匿名さん
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58
匿名さん
それでも周辺のマンションは価格を維持・上げているので、この土地には利便性がネックにならない需要があるんでしょうね。
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59
匿名
>>48
加賀レジデンスは新築分譲時の販売は
苦戦してたよ。
建物自体の評価は高いね。
区内で別格と言うには価格帯も大したことなく、
高級感にあふれるわけでもない。
でも雑多なエリアの多い中で一線を画す感じは
あるかな。
格って言うと上だ下だって話になってしまうし。
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60
マンション検討中さん
>>56 匿名さん
立地がいいから底値がそのくらいと言われました。
でもあくまでも価格未定&公表前なので変わる可能性もあるようです。
スレだと利便性は酷評ですが、販売者さんは立地良しと捉えてるので見学したら何か分かりますかね。
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61
匿名さん
>>59 匿名さん
建物の美しさが際立っていますよね。マンションぽくないというか、美術館みたいにも見えます。
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62
匿名さん
>>60 マンション検討中さん
ぜひ加賀までお越しください。加賀を散策されると街の雰囲気が掴めます。
やはり現地を確かめることによって自分に合うかどうかが分かりますよ。
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63
匿名さん
>>55 マンション検討中さん
このタイミングでよく答えてくれましたね!ありがとうこざいます。
でもそこが客寄せの底値だと、やはり平均は300くらいで、上層の広い部屋は億超えもチラホラ、という価格設定になりそうですねー
仕様が価格に見合えば良いのですが…
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64
匿名さん
>>63 匿名さん
270〜280位じゃないかと思うんですけど、どうてすかね。300では苦戦すると思います。
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65
匿名さん
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66
匿名さん
区役所前のプンレジで290くらい。こちらのマンションは戸数もそれなりにあるからあまり強気にはできないんじゃないかな。とはいえパンダで240、平均で280前後と予想。6000万円くらいが中心のはず。ちなみに去年時点の本町オーベルで240ちょっと。
設備仕様がイマイチわからないけどスロップシンクはなさそうだしコストカットは多少してる。90平米超えの部屋は億だろうね。周辺の築浅中古でも90平米超は億前後いってる。
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67
匿名さん
しでかしちゃった旭化成、施工は長谷工、立地は加賀の中でも人気がない加賀一丁目、駅遠物件、最寄りが利便性が悪い三田線、であること、近隣相場をみれば坪単価250だと思います
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68
匿名さん
>>64 匿名さん
ワタシも280くらいだと希望では思っています。300は戸数さばけないですよね笑
66さんの予想は説得力ありました!
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69
評判気になるさん
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70
通りがかりさん
>>66 匿名さん
オーベルよりアクセスは良くないと思うので、あまり強気の価格設定だと売れないかもしれないですね
あちらは売れ行きも好調のようなので
価格次第ではあちらに流れてしまうかもしれませんね〜
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71
匿名さん
最近の相場感で言えばブリリア大山パークフロントの坪単価@273が目安になるのかなと思います。6000程度が中心価格ならば売れますね。
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72
匿名
比較対象、単純な近さではオーベルですけど、
あちらより安くなる要因はほぼ無いですよね。
ブリリアは地域の特性が異なってて各要素
プラスマイナスありますが、トータルで
いい勝負かなと思いますね。
一番広くて90平米台ですよね。
億は厳しいんじゃないかなあ。むしろ広くすると
坪単価は伸びないのでは?
デベも強気に出られるなら、もっと100平米超の
間取りとか用意したでしょうし。
プラウドの100平米中古が約1億で出てますが、
成約するかなあ?
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73
匿名さん
プラウドが中古で270〜280なので新築プレミアムを乗せて300としたいところだけれど、290でなんとかなるか、ならないか。
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74
匿名さん
この土地は入札されたわけではないから取得価格も割高ではないと思われます。しかしながら建築費は高騰しているわけで価格設定は難しいですね。売れなくて値下げは格好悪いので、その辺は旭化成のマーケティング力に期待したいです。
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75
匿名さん
エリア内で希少な新築なので、中古シティテラスやプラウドシティより安い筈がないですね。
それらの中古より仕様を落としながらも価格は高い、そんな悩ましいプランに着地すると予想。
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76
75匿名さん
パンフ届きました!
すみません、、、前言撤回です。
デザイン事務所起用・キッチン天然石天板・ミストサウナ・室内スロップシンク・二重床。。
仕様は高めラインです!m(_ _)m
加賀公園に隣接&南も永久眺望、石神井川の桜並木、大名屋敷跡の地歴と来て、これで坪300未満なら即売れでは!?
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77
匿名さん
キッチン背面収納、洗濯機上吊り収納、ガラストップコンロ、キッチンカウンター天然石、食洗機、ミストサウナ、スロップシンク、室内物干、ディスポーザー、コンセント付き納戸、床暖房。
シティテラスよりもプラウドよりも仕様は高い!!
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78
匿名さん
>>76 75匿名さん
ありがちなコストカットは見受けられないですね。加賀の価値をさらに高めてくれる物件になりそうですね。旭化成に拍手です。
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79
匿名さん
買い物不便との話が出ていますが、新板橋のライフまで徒歩7分、便利とは言えないかもしれないけど、不便というまでもない気がします。買い物の利便性は普通くらいかな。
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80
匿名さん
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81
匿名さん
>>80 匿名さん
そこですよねー 物件ほぼ目の前の中学校が第五中でそこの学区は全部四小。場合によってはここは四小かもしれないですね。
四小もよい学校と聞いてます。
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82
匿名さん
>>80 匿名さん
通学指定校は金沢小と加賀中です。金沢小はマンション建設を見越した校舎増築が昨年、完了しています。すでに一学年4クラスの学年も多く、一年生は5クラスになるかもしれませんね。
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83
匿名さん
>>81 匿名さん
子供が今、2年生で金沢小に通っていますが、私たちの時は隣接校である、板橋一小、板橋四小、加賀小は選択できませんでした。すでに通学指定校とされている方で定員を満たしていたためです。
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84
匿名さん
>>72 匿名さん
たしかに。100超えの部屋がないという点は見落としていました。てっきり上層階は100超えが相当数なのかと…
最大で90台までなら億はそうそう出ないかもですね。
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85
匿名さん
アトラスが加賀の価値を上げて行く、そんな気がします。加賀にも@300の時代がやってくるのかな。
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86
匿名さん
-
87
匿名さん
>>86 匿名さん
ありがとうございます!
高さ44.62mなので階高は3m弱ですね。リビングの天井高をどれだけ確保できるか楽しみです。
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88
匿名さん
やはり坪単価は260平均でしたね ま、そんなもんですね。
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89
匿名さん
>>88 匿名さん
260とはどこからの情報ですか?
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90
匿名さん
平均260と言う人はたまに加賀をネガってる人かな。まぁ信憑性はないんじゃないですかね。どこにもそんな情報はないかと。そのうち分かることとは思いますが今の市況で260はないでしょう。でもさすがに300はないとは思いますよ。
小学校については金沢小、すでに増築後で定員オーバーな気が。
-
91
匿名さん
>>90 匿名さん
増築棟の完成により、現在21クラスのところ24クラスまでは普通教室を確保済みです。
アトラス加賀が加わっても問題ないですよ。
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92
匿名さん
設備のグレードが落ちなくてよかったです。
マンション相場は天井で推移してるし、この場所でも坪単価300以上するのでは?
ある程度の住人の質を確保するためにも320〜330は欲しいところ。
-
93
匿名
駅近の資産価値説みたいのが流行で、駅近物件の
価格高騰が市場を引っ張ってる感もあります。
加賀は良くも悪くもそういう波から離れた所に
こそ特徴があるような。
山手線圏外駅徒歩10分でその価格帯を出せる
エリアは限られるでしょう。
-
94
匿名さん
>>93
現在の相場高騰の原因は資産価値云々ではなく建設資材費高騰、人件費高騰によるもの。
その影響は都心の一等地だろうが板橋だろうが立地の優劣に関係無くどこも一緒。
数年前に坪200台で購入できたような物件が今は300台が当たり前。
残念ながら手頃なマンションを探すには時期が悪いね。
-
95
マンション検討中さん
坪単価で住人の質っていっても
坪260と坪300じゃ大差なかろうに…
-
96
通りがかりさん
加賀に住んでる人って、加賀に住んでることをステータスと思っている人が多い印象なんですが何でなんですかね?
ごめんなさい。荒らしたいわけではなく単純な疑問です。
自分の中では、加賀をステータスと思ってる人が多く住みにくそうな地域だな〜という印象です。
-
97
匿名
>>94
資材と人件費の上昇は、板橋区でも港区でも
同じですよね。
それなら単純化すれば、これまで坪200だった
とこは250に、400だったとこは450になると
思われるのですが、
都心部駅近の値上がり幅は、それで説明のつく
範囲を超えてるように見えます。
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98
匿名さん
>>97
立地のいいほう、もともと坪単価高いほうが上げ幅大きいに決まってんじゃん笑 何もわかってないね〜
このご時勢、
ここだって腐っても東京23区内の最寄駅から10分圏内、
確実に坪300以上するから安心しな。
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99
匿名さん
>>96 通りがかりさん
私も加賀はよく知らないのですが、藩邸跡なので個人的には何かステータスは感じてしまいます。
一方、この辺を何十年も良く知る知り合いは、え?加賀?どの辺がいいの?と言ってまして、地元の人からすると、さほどステータスではないのかな?とか感じてます。
まあ、ステータスなんて水モノですから笑
-
100
匿名さん
図面を見ると共用廊下側の部屋に思いっきり柱食い込んでますが、こうしたプランが多いのでしょうか?
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101
匿名さん
>>99 匿名さん
地位(じぐらい)が高いといのは履歴から言われていることですね。
ただ、普段生活している中では意識しないですね。
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102
匿名さん
>>96 通りがかりさん
加賀は広大な軍需工場の跡地だけに、学校、公園、分譲マンションが整然と配置されています。下町というか、木密地域となっている周辺とは雰囲気が違います。
ステータス云々ではなくて好みの問題なんだと思います。加賀好きな人は多いですけどね。
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103
匿名さん
>>93 匿名さん
旭化成に期待したいですが、今の市況では竣工前完売はそもそも考えていない可能性もあり、価格も高めに来るかもしれないですね。
周辺での競合物件もないし。
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104
マンション検討中さん
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105
マンション比較中さん
>>96 通りがかりさん
同感です。
このスレでも「加賀の良さがわかる人だけが買えばいい」なんて誰か言ってましたね。
排他的というか閉鎖的というか。
所詮同じ板橋区なのに周囲より格上だと思ってる感じがある。
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106
匿名
>>98
立地のいい方が大幅にあがるんですよね。
だから、工費や人件費以上のプレミアムが
乗っかってるわけですよね。
その代表的なものが駅近の資産価値説みたいな
ものじゃないかという文脈で書いてるのですが。
平均300でこの戸数は売るの大変ですね。
ここのデベはそれはやらないのでは。
-
107
匿名
歴史的に地位はあるけど、今日現実的には工場-
作業場跡地だったり用途地域が工業系だったりと
いうややちぐはぐなところが、いわゆる歴史的な
邸宅地とは違ってると思われます。
一方でだからこそ大きな敷地にこれだけの規模の
マンションが集積して整った環境を構成してる
とも言えますね。
排他性は少なくとも、マンションのコミュニティ
の一員となれば気にならないかもですね。
周辺旧住民層との意識さみたいなものは出てくる
のかも知れません。
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108
匿名さん
>>105 マンション比較中さん
常盤台とか中台のサンシティとか板橋にはたくさん魅力的な街がありますよね。
良さがわかる人というか、自分に合う街に出会えたら良いですね。
加賀もそのうちの一つだと思います。
他人にとって良い街が自分に合うわけじゃないですもんね。
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109
匿名さん
今日みたいな荒天の日には地下鉄だと帰りを心配しなくて良いですね。志村坂上から高島平までは地上ですが。
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110
匿名さん
>>106
あなたの言う「駅近の資産価値説」がここ数年の相場上昇の原因じゃないでしょ?
駅近・立地のいい物件の資産価値が高いのは今に始まった事じゃなく昔からそうで当然の事。
相場全体が押し上がってるんだから都心駅近以外は上がらないなんて甘い幻想捨てなさいな。
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111
匿名さん
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112
マンション検討中さん
こんな台風の日に思うのは、帰宅困難者が増える中いかに都心からのアクセスが良いかが痛感させられる日。
この物件ならこんな日も安心だね。
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113
匿名さん
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114
匿名さん
三田線の物件の中でも、意外になかなか個々までの駅近で、
整っている物件は見かけないと思います。
会社勤めはもちろん、買い物にもすぐに行ける環境になっているので、
女性でも安心して生活出来そうな印象があります。
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115
通りがかりさん
>>114 匿名さん
駅近?
だったら他にたくさんあるでしょう(笑)
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116
匿名さん
>>112 マンション検討中さん
天候に左右されないのは地下鉄のメリットですね。
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117
匿名さん
>>113 匿名さん
大手町の駅の位置がやや残念だけど、逆に言えば丸の内に近いとも言える。日比谷を使えば有楽町も利用できる。大手町、丸の内、有楽町まで20分で行けてそこまでマンション価格が高くないこの地域はある意味穴場かなと思います。
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118
匿名さん
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119
匿名さん
駅近を享受するなら加賀アドレスではなく板橋アドレスですね。
パークタワー板橋なんてどうでしょう。
新板橋駅徒歩1分、板橋駅徒歩5分。
大手町まで16分、池袋まで3分、新宿まで9分。
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120
匿名
>>110
都心や駅近ほどは上がらなそうだから、
プラウドの時より相応に上がるとして、
まあだいたいここは280平均くらいてはないですかね?
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121
匿名さん
>>120 匿名さん
280期待です。仕様もプラウドより高いし。
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122
匿名さん
>>120,121
なんかあんた、お恵みを〜って言ってる物乞いみたいだなw
坪300でヒーヒー言うようなお金無い人は天井相場のこの時期に東京でマンション探すの諦めたら?
買えたとしてもどうせいい買い物できないだろ
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123
マンション検討中さん
>>122 匿名さん
そういう抽象的なコメントはいらないです。
あなたは、港区のタワマンいくつも所有してんの?
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124
匿名
>>122
なぜ上に立った目線で書き続けているのかはわかりませんが、一連の文脈を読み違えてませんか?
まあたんなる掲示板なのでいいんですけど...
地元の方で、住んでるエリアのマンションの価格がプライドの拠り所なのですか?
我々の予想、そんなにおかしなものでは無いと思いますが。
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125
匿名さん
-
126
匿名さん
>>122 匿名さん
でもやっぱり城東とか城北を価格面で選ぶ人もいるわけなので価格面は大切かなと。
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127
匿名さん
東十条と王子神谷最寄りのガーデンズ東京王子の最終期は坪単価が270でした。
ひとつの目安になるかなと思います。
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128
匿名さん
お隣のシティテラスの購入者は6割が板橋区とその周辺区の在住だったそうです。ここも地元の実需層が中心になるでしょうからそこまで高くならないと思うんですけどね。
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129
匿名さん
>>85 匿名さん
アーキサイトメビウスデザイン監修
二層吹き抜けエントランスホール
二つのラウンジ
@300の時代が来たのではないでしょうか。
デザインも素敵な感じですので。
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130
匿名さん
>>129 匿名さん
確かに二層吹き抜けエントランスホールは素敵ですよね。
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131
マンション検討中さん
加賀100万石の藩邸跡地で設備仕様もハイグレードだから坪単価300万は行くと思います。
せめて330万付近の価格設定で藩邸跡地としてある程度の品位を保って欲しい。
その為に可能な限りグレードを上げてもらって構わない。
ここは板橋区のただの一町域ではなく希少で別格の場所。
ここに建つマンションが庶民的なマンションになるのは勿体ないです。
安いマンションが欲しければ他の場所を買えばよい。
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132
匿名さん
>>131 マンション検討中さん
板橋区でも300だろうが330だろうが、仕様や需要に見合う適正価格であれば良いと思います。
問題は、適正価格でない場合230戸が捌けず、叩き売りが始まることです。最近の売れ残り新築は、初回から値下げをオファーあれますからねー…
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133
匿名さん
まぁ無いとは思いますが。。
坪400のようなKY価格だとそうなるかも知れませんね。
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134
マンション検討中さん
藩邸といっても下屋敷なので江戸のはずれですから、そこら辺も考えて妥当な値付けをして欲しいですよね。
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135
マンション検討中さん
藩邸跡地とか正直なんの価値にもならない
そんなものどうでもいい
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136
匿名さん
希少で別格の場所って 苦笑
江戸城のおえらいさんが鷹狩りにきて飛鳥山で遊んだ単に当時の大宮みたいな
レベルの場なのに
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137
匿名さん
加賀の近くに10年住んでいましたが、庭や建物の佇まいが美しい資生堂の美容専門学校を中心に周囲のマンションも含めて、このエリアは板橋区の中でも突出して特別な景観と雰囲気があります。購入を検討される方であればぜひ現地を見てください。一年以上前に私は都心のマンションを購入しましたが、もし今ならば購入を真剣に考えていたでしょうね。
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138
匿名さん
>>131 マンション検討中さん
まあ、そこまでたいそうなものではないかと思います。プラウドが@243そこから10%上昇で@270、20%上昇で290。高くて290だと思いますがどうですかね。
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139
匿名さん
>>137 匿名さん
資生堂と加賀レジデンスは本当に特別な雰囲気を醸し出していますよね。現地を見た後に真剣に購入を考えた方多いと思います。
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140
匿名さん
>>132 匿名さん
値下げはやめて欲しいですよね。
みっともない。
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141
匿名さん
-
142
匿名さん
加賀の魅力は整然とした街並みが緑と調和していることだと思います。
学校は保育園、幼稚園、小学校、中学校、高校、専門学校、大学。
公共施設は、体育館、プール、図書館、庭球場、少年野球場、こども動物園。
公園は東板橋公園、加賀西公園、板谷公園、加賀第二公園、加賀公園。
病院は帝京大学付属病院。
こういう施設が同じ町内に全部あるのはとても便利ですよ。
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143
匿名さん
>>141 匿名さん
エントランスがカッコイイですね。高級感あります。
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144
匿名さん
地震や豪雨災害のリスクという点も考慮すると、ここは海抜20m以上で武蔵野台地上であることはメリットだと思います。
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145
匿名さん
南は板谷公園、東は史跡公園、北は石神井川に隣接、なかなかない環境ですね。
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146
マンション検討中さん
>>135
場所の来歴によって守られる街並み・景観というものは間違いなくありますけどね。
ここがそのいい例です。
価値がわからない人が入ってくるには勿体ない場所です。
その為にはある程度の価格が必要ですね。
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147
匿名さん
長谷工は二重床だとリビング天井が250未満だったり寝室の下がり天井が激しい話があるので、そこだけ心配ですね。
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148
匿名さん
例えばこのGタイプは廊下側がアウトフレームではないので、室内に梁がかかります。部屋の2〜3割くらいは下がり天井になりそう。
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-
149
匿名さん
間取りはいまいちなのが多いね。
共用廊下側は基本的にインフレームですし、L1タイプの1616の風呂も一般的じゃない
(こっちのほうがいいって人もいると思うけど)
スパンも狭くて、ざっくり見た感じでは6mに見える。
あんまりお金をかけずに、ちょっとでも安くしようとしているように見えますね。
坪単価280とかだと苦戦しそうですし・・・
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150
匿名さん
ナロースパンで廊下側インフレームのリビングin洗面なんて、ダメ間取りの典型ですよ。
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151
匿名さん
トイレと寝室が壁一枚だと、遮音は難しいでしょうか?
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152
匿名さん
用足し音の漏れはあるでしょうね。
壁1枚ですから・・・
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153
通りがかりさん
加賀に住んでますが、ここが「別格」とか「希少」とか思ったことないですねー。板橋区内の一つの町にしかすぎません。実際、「私、加賀に住んでるんですっ☆」なんて思ってる人いるのかなぁ…いたとしたら、「で?」と私は思います。
朝鮮学校が近くにあるおかげで、年に数回、街宣車が騒いでます。そんなところです。
大規模マンションが多い割には保育園が少ないから、保育園入園は激戦です。
帝京大学病院があるので、救急車がよく通ります。気になる人は気になるかもです。
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154
マンション検討中さん
まぁそうですよね
加賀がどうこうとかは、売り主側の価格を上げる(もしくら価格に納得感を出させる)ための言い訳みたいなもんですよ
所詮板橋
所詮駅近ではない
ただ周辺が公園で地質も良さそう
それだけのことですよ
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155
匿名さん
程よい利便性、程よい価格、それが加賀の良いところだと思います。駅まで歩くけど電車に乗れば10分で新宿。駅近が良いなら加賀はやめた方が良いただそれだけ。
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156
あ
プレミスト志村三丁目の最多価格帯が坪265位らしいですね
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157
匿名さん
>>156 あさん
プレミストは環八の外側ですが、こちらは環七の内側なのでもっと高くなりそうですねぇ。。
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158
匿名さん
今ってそんなに高いのかな?
江古田が坪300ぐらいで絶賛売れ残りでしょ?
ここは江古田ほど条件は良くないから、
坪280を超えてきたらかなり長期戦になりそうだけどね。
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159
匿名さん
>>157 匿名さん
志村三丁目は坂の下ですからだいぶお安いのが相場ですね。
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160
匿名さん
>>158 匿名さん
280ならサクッと売れそうですね。でも最近のトレンドは竣工前完売にはこだわらないみたいですから300あるかもしれませんね。
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161
匿名さん
>>154 マンション検討中さん
加賀を検討する人達は板橋に住んでる人が中心だから所詮板橋とかは思っていないと思います。ただ、地元板橋で良さそうな所を探しているんだと思います。
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162
匿名さん
>260
平均で280超えなら苦戦だと思いますよ。
今のトレンドとは大幅に離れていますし・・・
野村のプラウドシティですら苦戦してましたから、
280なら長期戦覚悟の値付けでしょう。
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163
匿名
平均面積はこちらが広いので、280万でも中心
価格帯が6000万を大きく超えますよね。
志村は面積を抑えめにして単価を稼いでる感じも
あるかもしれません。
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164
周辺住民さん
駅遠とはいえ環境いいし、加賀では当分マンション計画無いからから坪300でも瞬殺でしょ。
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙ってます。
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165
匿名さん
専業主婦世帯&クルマ持ちには、駅遠の立地やスーパーが遠いのはネックになりませんね。
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166
匿名さん
志村三丁目はランドスケープが微妙で、眺望や閑静さにもかなりのハンデがありそうです。アトラスのライバルにはならない気がしてきました。。
-
167
匿名さん
坪単価はともかく、部屋が広めなので、総額はそれなりに高くなりますよね。7000万とかバンバン超えてきたら、庶民には手が出にくいですね。
かといって非庶民が230世帯も存在するかと言うと、それも疑問です。
そして、富裕層が投資で買うマンションでもない。
よい物件ですが、値付けは難しそうですねー
-
168
匿名
2LDKなどのコンパクトな間取りを一切
作らないというのは、DINKSや投資的需要が
無いことを見越してのことでしょうね。
それは住む側にとってはプラスにもなること
ですが、販売側としては、限られた需要層に
多数を売り込まないといけないので厳しそう
です。
70㎡から90㎡台とかなり限られたレンジなの
で、価格づけもかなりのっぺりした感じに
なりそうなんですが、どうなんでしょう。
-
169
匿名さん
>>167 匿名さん
最多価格が6,000というところが相場なんじゃないですかね。
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170
匿名さん
ここの土地は野口研究所から相対で仕入れているから高値でつかんだということは無いと思います。建築費は高いんでしょうがそこは長谷工なんとか抑えられれば260でも利益は出るんじゃないかと思いますが、どうでしょうか。
-
171
匿名さん
長谷工、低コスト路線だとデザイン事務所は起用しないですからねー。
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172
通りがかりさん
坪300でも瞬殺
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙って
→笑えました!
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173
匿名さん
>>172 通りがかりさん
まあ、ジョークでしょうね。
-
174
匿名さん
-
175
匿名さん
坪260とか感覚ズレ過ぎw
そんなんじゃ一生マンション買えないな
-
176
匿名
260とか280とか、ある程度経験上の判断材料
があってのことだと思いますよ。
いくつかのマンションを検討して、購入した
経験を踏まえてのことだと...
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177
評判気になるさん
>>170 匿名さん
志村三丁目で265だからどうでしょうね
-
178
匿名さん
260では来ないと思います。
過去の状況を見ても・・・
ただ、今の東京で駅徒歩10分の200戸オーバー物件で280なら長期戦になるでしょう。
ある程度覚悟してるのでは??
正直、このがっかり仕様で280なら加賀の他の中古のほうがいいような気がします。
-
179
匿名さん
>>177 評判気になるさん
志村が不当に高いだけで、結局売れ残り必至、ということもあります。歴史的に見れば、板橋区で265は異常値です。将来の価格暴落が不安です。
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180
匿名さん
>正直、このがっかり仕様
仕様は未公表ですよね?
間取り的にはかなり良好だと思いますけど。
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181
匿名さん
一部のプランが田の字や洗面所入口のリビングインというのを気にする人かな?全てがそうという訳ではないですが。
廊下側インフレーム、バルコニーのスロップシンク無しは普通グレードという感じですかね。プラウドシティ加賀と似てるかも。
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182
匿名さん
旭化成は300を挟んだ価格差をつけると予想します。
ももレジさんがサイトで説明されている価格のひずみ、つまりパンダ部屋は早いもの勝ちですかね。
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183
匿名さん
既存プラウドシティやシティテラスも当時としては高めでした。今は当時より相場が上がっているので、坪300は現実味があります。希少性があるので、都内だけでなく埼玉まで集客できれば数はこなせますね。
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184
匿名さん
早く完売したブリリア大山パークフロントが参考になるのではないでしょうか。
価格は251から310までの間でした。
それぞれの特徴は対照的で、
好みは二分されるでしょうしね。
-
185
匿名さん
>>181 匿名さん
スロップシンクは洗面所についてるんですよ。
結構珍しいと思います。
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186
匿名さん
>>184 匿名さん
ブリリア大山パークフロントが@273ということからすると@280くらいが妥当ですかね。
公園隣接で環境が良いところが似てますね。
史跡公園がこれから整備されますからさらに環境が良くなりそうですね。
-
187
匿名さん
>>181 匿名さん
完全なアウトフレームはガーデンズ東京王子が実現してましたね。直床だったけど。
完全なアウトフレームを実現してたら、それこそ300超えるでしょうね。
そんな物件今時なかなかないですからね。
-
188
匿名さん
>>179 匿名さん
でも北区とか23区辺縁部が全体的にあがってますからね。過去の常識は通用しないのかもしれませんよ。
-
189
匿名さん
>>183 匿名さん
この辺りのマンションを買ってる人は板橋に住んでる人が当然一番多いんですけど、北区、練馬区、豊島区から引っ越してくる人も結構います。さいたまの人もいると思いますけど少数派かなと思います。
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190
匿名
300を挟む価格展開はありそうですね。
それで平均が270から280で。
デベの規模やカラー、これまでの公表内容から
見て、あまり強気には来ないのかなと。
まあ驚きの展開もあるかもしれませんが。
-
191
匿名
>>190
埼玉の人は線路で繋がってる埼京線、東上線の
ほうが馴染みがあって選びやすそうですよね。
三田線は高島平で行き止まってるし、池袋には
出られないですし。
いま和光市に新築が出て来てますし、あちらなら
有楽町線副都心線も使えますからね。
-
192
匿名さん
>>191 匿名さん
戸田公園なら価格が安い。武蔵浦和なら値段は高いけど、駅前再開発の整った街並みと通勤快速の利便もありますからね。
埼玉都民って新宿に通ってる人多いと思いますから埼京線は外せないかな。
-
193
匿名さん
>>185 匿名さん
確かにそうですが、スロップシンクはバルコニーでないとガーデニングに使えないのでイマイチです。洗面所や浴室には最初から水道があるので、そこにスロップシンクは無駄とすら思います。
-
194
匿名さん
ここは三方を公園と石神井川に接しているロケーションがなんといっても売りでしょうね。敷地形状も四角形でとてもよいです。
駅から距離があるのは加賀ならどこでもそうなので受け入れなければならないですね。
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195
匿名さん
>>193 匿名さん
ベランダにつけるよりコストが安いということなんですかね?
-
196
匿名さん
まあでも、ベランダまで行かなくても靴とかぞうきんを洗えるというのもよいような。
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197
匿名さん
>>195 匿名さん
ですね。水周りを局所化できるように単純なコスト削減か、あるいは階高3mゆえに天井裏に水道管を通すスペースを取れなかったのかも知れません。
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198
匿名さん
>>196 匿名さん
専有部のスペースが本来の収納などではなく、バルコニーでも構わないスロップシンクに消費されると考えると、やはり微妙と思ってしまいます。
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199
匿名さん
まぁ、そうまでしてもスロップシンク有りのグレード・価格として売りたいのでしょうね。
-
200
マンション検討中さん
260万円/坪を超えたらプラウド、シティテラスを中古で買いますね。ブランド的にも。
駅まで坂道・遠い、デメリットも結構有ります。
ファミリー向けなのは有難いですが、それだけ売る対象も少ない中で200戸以上販売しなければならないのは苦戦するでしょう。
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