パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

眠い。。

>>1497 匿名さん
ちなみに、立てるのはレスじゃなくてスレな。
違い分かる？

>>1497
JR駅よりも地下鉄駅が最寄りのこの物件が、JR駅に直結あるいは至近の物件よりも価値が低いような表現をされてしまうと、必ずしもそうではないと反論したくなっちゃいますね。

まあかなり脱線気味で、JR原理主義者との話もうまく噛み合っていないようなので、自重します。

もうやめとけw

文京区に住む良さを知る人ならば抵抗なく買えるけどね。

繁華街に隣接したところに住みたい人には抵抗があるかもなあ。

後楽園から駅直通なら良かったのになぁ

まあ後楽園に行く地下からのパスは設けられるようなので、実質的な駅直通みたいな感じだけどね。パスモなら南街区地下から丸ノ内線ホームまで5分もかからないと思うけどなあ

５０㎡前後のタイプ無いのか　需要ないのかね　４３はさすがに狭い　というか収納がＮＧ　

ここ、モデルルームどこになるんだ？興味あるから観てみたい。なぜ白山通り沿いのタワータイプになったのか訊きたい。他のタイプの選択肢無かったんかな。

スレッドとレスポンスな。

MRは来年あたりかな...

パーコーだからなあ、安いはずもないが...
売り出されたら周辺の賃料相場や中古市場の相場に大きな影響を与えるんじゃないかな

不動産市場は思うより、落ち込んでますので、デベさんも強気になれないと思う。

坪650きるなら勝負しよっと

54㎡の1LDKがほしい。

春日で坪600超えるなんて狂ってる…
500くらいが関の山でしょうに

ですよね。

>>1516 マンション検討中さん

坪500は絶対にあり得ないですね。ムサコのパークシティですら坪470ですから。パークコート仕様も含めて2割増程度の坪560くらいからでしょうね。

坪単価1000万くらいで宜しくお願いします。






近くに住んでるわが家の資産価値も釣られて上がるので。

むしろ売れないようになるのでは、、、（ぼそっ

日本人高値でも買ってくれるからいいですよね
是非坪単価650以上で売り出して欲しい

匿名の自称事情通のなんちゃって価格予想大会はもうこの辺でよくね？笑

事情通じゃないけど、坪650くらいなら欲しいなぁっていう、ただの感想。

そんなカリカリしないノン。

そうそう、高いと思わせておいたほうが倍率は下がるんだし、
みんなハッピーだと思うけどね。

いや絶対安い方がいいに決まってるべや
高値で得するのはベンダーと地権者くらいだべ

５０～５５㎡を希望

安く買って高く売る。
これ最強。
坪400でOK

>>1527
もし自分が売るんだったら600で売れるものを400では売らないよ
ブローカーの売りが竣工前にパカパカ出てきたり売り出し直後に完売するような値付けをしたらクビになる時代

価格が安すぎると本当に欲しい人が買えなくなってしまうし、誰もが安いことを望んでいるわけではない

高値を望むような資金力ある人なら抽選にまず勝てると思いますが。
坪100違えば数千万円も浮きます。
その浮いた分を頭金に入れられる訳ですしね。

まあこればっかりは売り手と買い手のせめぎ合いで自然と決まるものだしね。

利益率が５０%とかあればいくらでも値下げできるだろうけど、１０％とか数％とかいうレベルだとそうそう値下げもできないわけで...そんな間尺にあわないものを作るぐらいなら売らないほうがいいということになりはしないかね。今の値段で売れなくなればその分供給が減るのでますます買いたい人の受難は続くんだろうな。

>>1506: 匿名さん　
> 後楽園から駅直通なら良かったのになぁ

南北線の後楽園駅なら、このマンションから徒歩30秒で8番出口に行けます。そこから地下が深いのは難点ですけど。

丸ノ内線の後楽園駅までは3通りの行き方がありますね。まず「駅直結」であれば、春日駅経由となり、雨の日も傘は不要ですが、動線がＺの字のようになっており、長いです。

おすすめなのが上記の8番出口から入る動線です。改札を入らずまっすぐ丸ノ内線方面に行けます。ただし、8番出口自体もそうですが、途中に階段があり、バリアフリーではないです。ここに改札外の通路があることを知らない人もいそうです。

あとはもちろん地上経由です。信号待ちが2回あるので、時間はかかりそうです。

春日駅の構内図
https://www.kotsu.metro.tokyo.jp/subway/stations/kasuga.html#solid
後楽園駅の構内図
https://www.tokyometro.jp/station/korakuen/yardmap/index.html#adjacent

これを見るだけでも複雑そうですが、さらに、区役所と地下駐輪場ともつながっていて、かなりマニアックな地下空間になっています。

近くに美味しいお店ありますか？

ない

>>1534 匿名さん
アトラスタワーの下の鰻屋さんはどうですか？

＞＞1512
パーコー麺は新宿の万世で食えるぞ。

>>1533: 口コミ知りたいさん　
> 近くに美味しいお店ありますか？

いろいろありますが、味を求めるなら神楽坂あたりに行くのがよいと思います。ご存知と思いますが、神楽坂の最寄り駅は飯田橋なので、地下鉄で一駅です。歩いても行けます。

>>1537 周辺住民さん

じゃあ、飯田橋のパークコートでよいのでは？

直通エレベーターの入口が三田線の端っこなのが非常に惜しい…
片側路線であのホームの狭さだと通勤時間もの凄く混みそう…

そもそもこのあたりって、マジで地盤悪かったような気がしますが大丈夫なんでしょうかねえ。。。

>>1540 匿名さん

ぐるぐるぐるぐる
おんなじ話の繰り返し。

ハザードマップでもこのあたりは真っ青ですね。
購入される方は地盤などは気にされないんでしょうか？

地盤の悪さ、春日駅の平均坪単価を考慮して
低層階坪450スタートが妥当でしょう

かしこまりました

どうぞ。

液状化をいちいち気にしてたらマンションなんか買えませんよ
文京区一のタワマン、圧倒的希少性、坪単価が幾らだろうが買いでしょう

東日本大震災でも液状化はなかったわけですが...
明治初期の測地図によると文京区役所のあるあたりは草地で、アトラスタワーのあるあたりは田んぼの様ですが、ここがあるところは屋敷が建っていただけあって、低湿地の表示はないですね。

まあ渋「谷」の浸水履歴図と比較されるといいですよ

小石川の辺りは昔から低地で液状化の危険があると言われていましたが、地形よりボーリング調査の結果をご覧になってご判断いただけませんでしょうか。ここはローム層が薄く地盤は、すこぶる良いとは言えませんが、みなさんが思っているほど悪い土地ではありません。言うなれば穴場、そこがちゃんと評価される様になったということにヒステリックな反応がある事は想定内。

根本的に地盤やら液状化やらを気にするなら、
ここは買わないくてもいいでしょう
地盤の良い練馬区辺りのマンションでもいかが？

マンションなら液状化が起きても建物自体はどうってことない。
液状化でインフラが遮断されるくらいだろう。
ただ心配なのが「揺れやすい」ところだ。

揺れやすさという漠然とした話ではなく、現実には躯体が予想される揺れの強さに対して十分強固に作られているかどうか、というところが重要でしょうね。東日本大震災でも問題となった長周期地震動や、直下型地震が懸念されるこの東京で、顧客イメージを気にして流行りの免震にしないであえて制振を選ぶ辺り、真剣に考えて作っているなと思いました。個人的にはローム層が薄く杭が深くなさそうなのもアピールポイントですね。

区役所の隣、災害でここがダメな時は、区内の相当範囲がダメだろうね。液状化でインフラがダメになると騒いでるが、ガス、水道はここだけが止まるなんてことはなく、当たり前だが広範囲で止まる。防災拠点であるメリットの方が圧倒的に大きい。戸建地域は火災発生地域でもあるから、インフラがダメになった時には消すことができない。高層マンションはインフラ復旧までの電力がどの程度確保できているかの方が重要だよ。高層階まで階段を登る体力があるかもね。

>>1553
東日本大震災の時は電気はすぐ復旧しましたよ。貴重な研究資料の保管のために莫大な電気が必要な研究機関や医療の要の大学病院が多数あったせいか計画停電の地域からも外れて申し訳ないぐらい電気が使えました。設備の被害状況の点検が必要な水道やガスの損害もほとんどなかった様で、長く止まっていた記憶はないです。この辺りはガス管などを耐震性の高いものに取り替える工事がすでに震災前から進んでいたのでそのせいではないですかね。

震災の時の液状化というと浦安市が有名ですが、下水管がせり上がってマンホールが柱の様に飛び出たり、砂が噴出して道路が砂だらけになったりしていましたが、この辺では見なかったですね、どこかで起きてたんでしょうか？とりあえず日常生活の行動範囲にはありませんでした。

>>1554
電気は一度も止まっていない、揺れが収まった後すぐテレビをつけてニュースを見た記憶がある

東京湾埋め立て地の液状化と比べてられてもとは思うが、震災後に発生する津波、火災について考えた方がよいね。文京区の火災の考え方は、大通り沿いにビル、マンションを建てさせブロック毎に延焼を抑え込む。ブロック内に1つでも火が出そうなところがあるとアウト。再開発ブロックと近隣ブロック全体でどちらがマシなのかの選択になる。浸水被害は下が商業施設だから、せいぜいエントランス程度で、低地だがメリット。やはり防災拠点は広場配置も含めて良く考えられているかな。

東日本大震災と比べちゃいけないと思う。
これから起こるであろう首都直下地震、南海トラフ地震は東日本大震災よりもっと揺れるとされている。

ここが谷底低地なのが本当に惜しい。
「立地も建物も良い。でも地盤がね〜」と影で言われ続けることになる。

残念ながら、地盤がね〜とはならない。高層建築は岩盤層に建っているので制震構造を持つ建物の被害は地盤とはあまり関係ない。被害が出るのは表層にある外構や1階、デッキに隣接する2階等だろうが、殆どが商業施設の所有になるだろね。マンションは地盤と関係ない一般的な地震の被害になるだろうから。商施設は企業所有だろうから復旧作業も早いだろうし、良く考えられてると思うげどね。地盤が良くても耐震設計の場合、建物の中は壊滅的被害になるよ。区内に免震、制震構造のマンションは数える程度しかないと思うよ。

そんなに地震が気になるならそもそも買わない方がいい。多少地盤が良くたって、ここが震度6強のときに震度5で済むなんてことはないんだから。そして地震以上に恐ろしいのが火災。ここは文京区のどの戸建よりも安全性が高いでしょうね。

災害の事を理由に買わないなら、一生賃貸が最高だろ。節税策以外での賃貸は基本死に金なので、30年後ぐらいには買っときゃ良かったって後悔するとはおもうけど

耐震は被害甚大？
ここは耐震？？

買って30年経たずに倒壊したら賃貸以上に大損だけどね

ここが倒壊するなら、東京に建物は殆ど建ってないよ。

>>1563 通りがかりさん
災害悲観論者の賃貸派は、天変地異期待が激しいですな笑
今現在で築50年越えの木造建築とかザラにあるのに、現代建築の新耐震マンションが向こう30年以内に倒壊する未来を望む感性だと、資産は築けんわな笑

ここの再開発に参加しなかった同じブロックの建物は耐火性の高いビルばかりなので、火災の懸念はかなり低いと思いますよ。本郷台地や茗荷谷方面の木密地域の火災リスクは深刻です。狭小戸建を分譲するデベは顧客の災害リスクに対して鈍感すぎます。

福島第1原発事故の除染事業をめぐって、大手ゼネコン・清水建設の下請け企業の作業員らが、除染で出た廃棄物を不法に捨てていた問題

現地を見て来ました。千川通り沿いはラーメン屋・松屋・サイゼリア・東横イン。1億以上出してマンション買う環境なんでしょうか？建物は素晴らしいんでしょうけど正直ちょっと微妙な感じがしました。すいません。

駿河台のパークコートより高くなるらしいです。
残念ながら、やはり坪700ってとこですね…。
私は坪600くらいのパンダ部屋を狙います。

不動産バブルですね笑

駿河台のパークコート、まだ売り切っていないですよね。販売戸数はここの5分の1くらいでしょうか。

>>1569 匿名さん
ソースは？
適当なこと言わないように。

坪６００万だと４３㎡でも８０００万近いですよ。そんなん買ったら毎日、松屋とかサイゼリアで食事しないと。パンダ部屋でそんな値段って笑うしかない。

坪600だと80平米で1.5億弱。
そんなもんでしょ、いまどき。買えないなら無理にここに来る必要はないかと。

>>1569
駿河台は個人的にはあまり魅力を感じませんが、どうしてそんなに高いのでしょうか。いくら販売戸数が少なく、千代田区でもワテラスの中古に勝てないですよね。ここは文京区でしかも春日、販売戸数が多いからそんな値段で売り切れるとは思えません。低金利だから在庫があっても困らないんでしょうね。

＞＞1546
なんだよ、買いって。
変な言葉つかうな。

>>1568
港湾倉庫街やゴミ捨て場、操車場、そんなイケてない場所が変貌するからこそ再開発地域は値上がりするんじゃないのかな（笑

ビフォーアフターみたいなもんだよ

>>1572
横だけど、駿河台って＠600～650じゃなかったっけ？
高台で地歴も文句なしの最強立地だけど周辺利便性や建物は至って普通。

方や低地でアドレスはイマイチだけど山手線内側駅直結再開発物件。
トレンドを考えると同等かそれ以上になってもあんまり驚きはないかなぁ？

ここ数年の駅近の強気価格は尋常じゃないし、それが直結となるとね・・・
エリアは異なるけど立川直結も常軌を逸した価格で売り抜いてたし、
いずれにしても周辺相場とか適正価格とか意識してたら買えないと思うし無理して買うこともない。
代替不能なエリアでもないし仮に坪700なら皆さんワテラス探すでしょ？
そうじゃない価値観の富裕層がサクっと買うんじゃない？

中古は運の要素もあるからなあ、ご縁があればワテラスもいいんだろうけど

他人を儲けさせるのが嫌なので、買いません

↑
でた。守銭奴。
では？貴方はどうやって儲けてるのかな。

三井不動産レジデンシャルに勤めている人の大半は一般人だと思うんだけど、お金持ちがここを買うと彼らのボーナスが増えたりこの会社で新たな職を得る人が増えて、彼らが景気良くなると彼らが外食したり旅行に行ったり買い物をしたりする額が多くなり、回り回ってみんなが豊かになれるはず。もっともっと高くしてガッツリ金持ちからお金を巻き上げてほしい。

＞＞1574
坪400ちょっとでも買えないからって、煽らないでくださいよｗ
39階でも坪530以上は絶対にしませんから

ここの最上階が坪530なら抽選何倍になるかな...

流石に最上階は800以上でしょう

パークホームズ本郷ザレジデンスの
最上階が、坪600でしたね。

プレミアの部屋は値段がいくらでも買う人はいると思うけど最上階全部屋ぶち抜きで買ったのが中国人でした、とか可能性ありますよ。高すぎると日本人買わないですからね。

モノを知らない >1583：名無しさん がだんだん
香ばしくなってきましたね。

最上階ならずとも中層階で坪600ならかなりの勢いで売れるでしょうね。

文京区初の、
三億ション？

高いとは言っても利益率は１０％を切るんじゃないかな...

文京区で坪600、700もポンポン出せる層ってどんな層なのだろうか

大江戸線と三田線と南北線は深すぎて微妙ですね。

丸の内線だけですね、マトモな地下鉄線は。

坪単価を500だの600だのと高く煽ってるのは、
競争率を下げようとしているのか、
地権者か販売会社の人か、
坪400でも買えない人の僻みかのいずれかなのは間違いないでしょうね
ただ、ウソは嫌いなので、はっきり言います

都等から補助金入っているので、
価格は相当に抑えられる可能性がかなり高く(過去直近事例有り)、また、
中国人含む投資家は投資用には絶対に買えません

さらに言うと、ここは文京区ですよ、春日ですよ
港区でもなければ、千代田区(神田除く)でもなく、
ワクワクするような楽しくて便利な商業施設・商業エリアなどない、
周りに坂が多く(谷底)、発展に面の広がりが期待できない、春日・小石川です
しかも再開発に非協力的で、再開発エリアに居座っている建物が多く、かつ散らばっているので、極めて効率の悪い残念な開発となってしまっています
個人的にはこのエリアは好きですが、はっきりいって全国的には人気が無く、価値が低く見られます
これも高い価格を設定できない理由です

価格が1億超えると、買える人はガクッと減ります
現在の融資状況だと、
1.5～2億円ならば、年収3千万以上、金融資産億単位は必要になろうかと思います
そんな人は、まず港区周辺等に行きますし、
どうしても文京区というなら、西片や大和郷あたりに豪華戸建を買います

なお、販売会社は、期日までに売り切らなければなりませんから、
売れない価格を付けることはありえません

もう少し高い価格を設定できない理由はありますが、、
そんなこんなで、
人気のタワマンと言えど、文京区の物件を欲しがる、世帯年収人1.2千～2千万ちょっとくらいの人が買えるくらいの価格はいくらか、と考えます
…どう考えても、おそらく平均の意味だと思いますが、
平均坪500だ、600だと言っている人は、頭湧いていると断言します

>>1592 マンション検討中さん

世の中金持ちはいるからねぇ。いずれにせよその辺りのレンジになると高級リーマンとかパワーカップルwってレベルじゃないから、キャッシュで買う人が多いと思うね。

バブル期は、文京区でも３〜４億とか結構あるよ。
今は1＼3〜1＼4で売られてるけど…

ここもそれぐらいのポテンシャルはある。

日本の は世界と比べ、貧富の差が激しくない国だとつくづく思う。

ここは、文京区民だけを相手にはしとらんよ

そこの認識がまずズレとる

坪500とか頭湧いてますね、、、
半年前のパークホームズでも坪500でしたよ、、
600少し超えるレンジが最多価格帯かと^_^

基本車移動しかしないので、駅近とかどうでもいいです。1.5億も払うくらいなら、高台の広々高級な戸建てに住む方が幸せになれます。

>>1598 匿名さん

駅直結は唯一無二なのでぶっちぎりで高くても売れる

＞＞1593
まともな地下鉄てなにかな？

＞＞1594
＞＞ウソは嫌いなので、はっきり言います

嘘つきは貴方ですよ。

＞＞都等から補助金入っているので、 価格は相当に抑えられる可能性がかなり高く

価格が抑えられる理由になってません。

＞＞ワクワクするような楽しくて便利な商業施設・商業エリアなどない、

東京ドーム周辺は平日でも賑わってますが。

＞＞周りに坂が多く(谷底)、発展に面の広がりが期待できない、春日・小石川です

これも理由になってませんが。

＞＞しかも再開発に非協力的で、再開発エリアに居座っている建物が多く、かつ散らばっているので、極めて効率の悪い残念な開発となってしまっています

貴方個人のこ意見ですよね。

＞＞個人的にはこのエリアは好きですが、はっきりいって全国的には人気が無く、価値が低く見られます

ソースを示して頂きたい。

＞＞これも高い価格を設定できない理由です

もはや支離滅裂です。

＞＞価格が1億超えると、買える人はガクッと減ります

そりよそうだ。

＞＞現在の融資状況だと、 1.5～2億円ならば、年収3千万以上、金融資産億単位は必要になろうかと思います

そんな事はありませんが。

＞＞そんな人は、まず港区周辺等に行きますし、

港区は坪1000万円もざらですが。

＞＞どうしても文京区というなら、西片や大和郷あたりに豪華戸建を買います

マンションと戸建ては競合しません。

＞＞なお、販売会社は、期日までに売り切らなければなりませんから、 売れない価格を付けることはありえません

期日とはいつですか？

＞＞もう少し高い価格を設定できない理由はありますが、、 そんなこんなで、 人気のタワマンと言えど、文京区の物件を欲しがる、世帯年収人1.2千～2千万ちょっとくらいの人が買えるくらいの価格はいくらか、と考えます
…どう考えても、おそらく平均の意味だと思いますが、
平均坪500だ、600だと言っている人は、頭湧いていると断言します

頭湧いてるのは貴方ですよ。フフフ

山手線内側の駅直結タワマン、パークコート ですよ...

安いわけがない。

タワマンでも1,000戸数越えるとデベも慎重になるが、この程度の戸数は高値でも十分捌ける。

坪600は下限と予想します。

東京ドームが賑わってるってどこの田舎ですか

港区の好立地のタワマンとの比較で考えると、本物件のプレミアム住戸が坪600超えたとしても割安と言えるでしょう。３年前では考えられないような価格だけど。

＞＞1604
あなたが住んでる田舎から出てきて見て確認しなはれ。

>>1594 参考になる押してる人多いね。

貧富の格差がない我が国
ここは買ったとしても、自分では住みません。
地震とか火災はどうでもよくて、水害が気になります。
あと、自分は基本スーパーカーなので、駅力は関係ございません。
富坂下交差点のマンホールからの下水臭は、破壊力抜群ですね。

まあ確かに、文京区が高くなるとますます山手線の内側に住めなくなりますからね、安くなってほしいという気持ちはわかります。でもね、ここが買える人がそんなに少ないならば、そういう国であることの方が問題ではないですかね。あるいは繁栄の果実にそっぽを向いている人の側のせいかもしれませんが。

>>1607 匿名さん

>>1594って、武蔵小山さんの思考と同じなんだよね。で、セルフで参考になるを押す。笑

>>1608
ますます買いたくなりますね、文京区の地理的な位置や地下鉄駅が多いことや区の周縁部ではJR駅至近な地域が多いことを考えるとこれは過小評価されているという感じがしますねえ、このグラフに元気をもらいました。上がり切った所なんて何の魅力もありませんから。

文京区アンチがいるのか
神宮のパークコートはもっと高いよ
ターゲットが違う

日本に貧富の格差がないなんて...所得再分配前のジニ係数を見れば社会騒乱が起きる寸前なのにね。再分配されたところで結局還流する先は富裕層、日本はそういう国です。

ベンツに乗ってちょっと隣県に行くと汚いツバを運転席の窓に吐く人とか、ダイヤの指輪でボンネットに傷をつける人とかいるんでいつも笑ってますよ、チャリがわりの安いベンツごときでこんな反応するのってどんな貧民なんでしょうね。

>>1607
文京区に住みたい人は確かにそうかもしれないですね。個人的に東京ドームやウインズ、職安あたりの雰囲気はあまり好きではありません。茗荷谷あたりから考えると、区役所から先は賑わっているが、ファミリー世帯は余り行きたくない地域で新宿区にしてほしいです。大和郷は雰囲気は違いすぎます。
>>1608
同様の方でしょうか？
区役所周辺は自家用車か自転車でしか行かないです。地下鉄はそんなに臭いのか、車高が低いと臭いがするのでしょうか

>>1611
ある意味過小評価されていますね。文京区に住みたいファミリー世帯が一番気にするのが学区です。多くの文教施設があるので住みたくて流入してくるはずです。学生も属性は同じです。春日から先のエリアはなくても困りませんからね。
連投失礼しました。

文京区が教育がいいというのは、もう昔のイメージの名残です。 学区の良さ、と言われると正直疑問符がつきますね。

そもそも最近では都心部に住むご家庭は、どこも教育熱心です。
特に公立学区になると、地域年収が如実に反映されてきます。
文京区自体は悪くないですが、今のご時世 中の上といったところでしょう。

スーパーカーは車高が低いからどこを走っても臭いのか？ウケるwww

で、破壊力抜群の下水臭でスーパーカーが破壊されるwww

>>1610 匿名さん
うーん…これはブーメランですね

浜離宮に流れが似てきたな

こんなところでうじゃうじゃ誹謗中傷を書いている人々の醜態を尻目に、粛々と良い物件は高値で売れて行くのです

坪600でも安く見えてきたは、ここ。

分かる坪400でも高くみえるわ

いくらなんでもこの立地で600 700はバブルじゃない？
富裕層が住むところじゃないと思いますが、どうでしょ。

小石川の住宅街に、何処かの取締役かなんかと思う方が2人いるな。
毎朝6時ぐらいにクラウンのハイブリッドがお迎えに来ているよ。

>>1617
文京区が子育てに適しているのは、悪いものを子供に見せずに済むからですよ。
交通ルールや社会の規範を守る大人が多く住んでいるからです。お医者さんや弁護士、大学教員など知的技能を活かした仕事に就く方が多いからでしょうね。

その辺がどことは言いませんが、よく言えばグリーディーでエネルギッシュで、悪く言えばアフリカのジャングルのような弱肉強食の非情のルールが支配する他の区と違うところです。

千川通り沿いの物件は黒塗りのお迎えが最近増えましたね。10〜15年前ぐらいにこの辺のマンションを買った方が取締役へぼちぼち昇進しているんでしょうかね。社外取締役をやっている弁護士さんもこの辺にはゴロゴロしてますので、取締役会の開催日には黒塗りがお迎えに来ますよ。

＞その辺がどことは言いませんが、よく言えばグリーディーでエネルギッシュで、悪く言えばアフリカのジャングルのような弱肉強食の非情のルールが支配する他の区と違うところです。


同年収帯である台東区や新宿区と比べられているのだと思いますが、確かにそのクラスでは文京区の人達はきちんとされていますね。

千川通り沿いのマンションは車寄せがないので、道に黒塗りがとまるので交通の迷惑になっています。どうやら地下に車寄せができるようなので、迎車をストレスなく待たせられるここに買い換える人も多いでしょうね。

>1627

違うと思いますよ

でいくらなの

>>1632 匿名さん
坪平均800ぐらいですよ

>>1633 名無しさん
それを考えたら坪600は安くみえますね！

希少性を考えたら坪650が一番折り合いつくでしょう

今までの声を纏めると
下層で650、上層で800くらいが平均値くらいですね
これはもう決まりでしょう！

ここまでの話を纏めます。
低層階お見合い部屋は坪400からあり、高層階非プレミアム住戸が坪600です。
プレミアム住戸は坪650となります。

パンダ450
中層550
高層650
プレミアムは時価

>>1637
低層お見合いと非プレミアムは浜離宮並みだけど、プレミアムは安いですね。ただ最上階でもないし、共用部の真下だからうるさいかもしれない。ここは、お買い得なお部屋を購入して、共用部を上手く利用させてもらうのが良いのかもしれませんね。

少なくとも、ここに書いてる人達は価格を決める権限はなにひとつ無いという事。

春日最高論者は、なぜか高値予想を毛嫌いする。
最高立地なら、高値は当たり前。

この立地は最高というなら、坪600は下限。
3LDKは坪700〜です。
この立地はくそというなら、坪500はあり得る。

一足先に完成したガーデン イーストは、1R31.9平米が5280万円で売りに出てますね。

失礼、ガーデン ウエストの間違いでした。

平米170ってとこか、、、すごいね。

こりゃ、こっちは坪600じゃパンダ部屋も買えないな。

>>1642 匿名さん
13階の最上階、日当たり良好の中古物件ですね。
大切なのはこの値段で売れるのかどうかです。

完成してすぐに売りに出しているので，売主は，地権者さんなんでしょうね。

貸すとしても表面利回り3.6%ほど？

この立地なら募集すればすぐ埋まるでしょうが...

>>1642
高値を煽りたい理由があったんだね。後から上級グレードの大量供給があるから、慌てる必要はないね。不動産の先行指標である株価も暴落直前だしね。

結局このマンションの売りはなんなのか？
港区、千代田区並みの坪単価になるくらい素晴らしいってこと？

>>1649 マンション検討中さん
地下鉄は山手線より便利らしいので、山手線駅近タワーマンションより高くなるという理論のようです
つまりブリリア目黒やPC浜離宮を超えるとなると、実勢価格で坪700以下にはならないでしょう

>>1649
え？分かんないの？こんなに分かりやすいのに？
それじゃあ聞いても分かんないよ・・・

価格予想しても意味ないと一律で切り捨てる人、確かに予想自体は意味ないけど、ムキになるのは気にしているんでしょうね。1637とか1638あたりは、これまでの経緯と市場の分析力があるのか、関係者なのか、近い価格だと思いますよ。なぜなら、近い価格を中の人から聞きましたので。そもそも、どういう風に価格を決めているのか知らないと思いますが、価格決定はかなり上位レイヤーの意思決定で行うので、相当事前に集めた情報と、自社の収益ロジックとを照らし合わせて合意形成して決めています(一部例外あり)。もちろん、直前の市況やアンケートに合わせて微調整もしますが、プロジェクトとしては大枠FIXしていることも多いので、平均価格はあまり変わりませんね。

>>1652さん
素人からみても概ねそのレンジになると思いますよ。
目黒とか浜離宮とか見るだけでも想像がつきそうなものですが、
非現実的な話をする人がいるものだなあと思います。

価格に噛み付く人は、港区や千代田区に匹敵する価格帯のマンションが、文京区に出現するのが気に食わないんでしょう。

ここは文京区でぶっちぎりのマンション（谷底で臭いが…）な訳で、港区のマス層より金持ってる文京区ラブなアッパー層が欲しがるため、港区や千代田区のマス的マンションよりは高くなるわけ。

ＯＫ？

難解な理論で解読には時間を要しそうですが、総合的にまとめると、
最多価格帯は坪650、パンダ590、高層750てとこでしょう

＞港区のマス層より金持ってる文京区ラブなアッパー層が欲しがるため、港区や千代田区のマス的マンションよりは高くなるわけ。

マス的マンションというのはここより低グレードのタワーマンションという意味ですよね。
港千代田にありましたっけ、そんなマンション。

なんかもう、破綻しているというか、崩壊しているな。
まあ、価格が違うだけあって、港区や千代田区はやっぱり環境がよいよ。
ここはいくら交通の便がよいと言っても、歩いて六本木とか銀座とか行けないだろうし、ろくな公園とかもないしな。

比較すること自体がおかしいと思います

では、これまでの話を纏めます。
文京ガーデンザウェストの1R31.9平米を5280万円で売りに出した地権者さんや賃貸に出してる地権者さん達が、自身の所有する住戸の資産価値を上げるため、春日PCタワマンの坪単価を何としてでも高く設定したいということでした。
「参考になる」のセルフクリックを日夜繰り返しながらの資産価値吊り上げ工作、誠にご苦労様です。
ところが、現実は理想通りとはならないわけで、実際には坪単価400〜650の範囲内でおさまり、最多販売価格帯は坪単価500前後になるとのことでした。

パークコートというブランドの価値とか複数駅に駅近地下直結かつ複数駅複数路線利用とか山手線の内側ほぼど真ん中の大規模再開発、ここが安く出たら正気を疑う世界だよ

>>1660 匿名さん

そうだね。高過ぎと言われても竣工までには完売するだろうね。

駅前とはいえ、こんな場所が坪500とかになるなんて凄いことだよ。
タワマンって錬金術ですね。
景観もよくなるし、素晴らしい。

上がり切った所よりは魅力があるとみるけどね。坪650なら買う人は多いだろう、瞬間蒸発狙いで短期間での売り切りを意図した値付けなら納得

坪500になって欲しいですよね。

フフフ。

ここの中層階を坪650とか言っているような品のない人たちしか見ていない時点で、高い値付けが無理なことがわかる。
坪500以上のところに住んだことがないことがバレバレだし。

↑
お前もな。

無理ですよ。
安く買いたいのは皆んな同じ。でもボランティアじゃないんです。これ程確実に多大な利益確保ができる案件をみすみすボランティアする企業なんて… もしいたら、笑っちゃいます。
ここは過去に例がないくらい強気値付けにするとのこと。
仮に坪600みたいな安値で売り出したら、転売屋の餌食でしょうね。

確かに、ここの価値をわかっていない人が多いですね。坪600超は確定でしょう。駅直結で複数路線使えるのでパークコート浜離宮よりは上。加えて、市況がパークコート浜離宮販売時から更に上向いているんだから。それ以下なら目を瞑って買って良いでしょ。

つまり目黒や浜離宮が坪700なのでここは坪750ってとこですね。

まともな路線、丸ノ内線だけでは…。
しかも実は後楽園…。

>>1669 匿名さん

平均ならそういうことでしょうね。駅直結の希少性は別格。好きな間取りを選べるだけでラッキー。

後楽園駅直結のタワマンが後から建ってしまうと
ここの希少性なんてなくなっちゃうね

>>1672 マンション検討中さん

その場合はここより高い値付けがされるだけで、ここが値下がりするということではないと思うが。

港区のPCよりも上とは、文京区民の夢（妄想）は果てしない…
みんなの夢を背負った小石川（笑）再開発、きっと成功することでしょう！

>>1674 匿名さん

港区の駅直結>文京区の駅直結>3A以外除く港区の駅徒歩5分超

ということ。

文京区民の夢ではなく、地権者の夢でしょう。
完成直後に等価交換の家を高く売ってぼろ儲けを狙っているのです。

>>1659
まとめるとそうなると思いますね。多分関係者や北街区の地権者は、ここでいう低めの価格を言っているのでしょうね。転売は完売し市場供給が減って、値上がりした後にゆっくりやれば良いから、高値を煽る必要がないですよね。
>>1645
一方は後から大量供給での適正価格が公になると、共用部メリットもないく、低地軟弱地盤の耐震だけマンションで、再開発物件の飛び地じゃ今しかさばけないですからね。高値を煽る必要があるんのでしょうね。13階で最上階といっても周りのビルと同じ高さでメリットないですよ。

>>1675 匿名さん
その不等号が正しいとすると、ここは平均坪700超えは確実ですかね。

>>1670 匿名さん
まぁ実際はそうなんですけどね。
大事なのは、駅直結という ふれこみ なのです。
何線だろうが不便だろうが関係なし。
非直結なら天下の山手線より上です。

野放図に上がるということは流石に言いたくないです。港区の天井に限りなくこれから肉薄していくということです。高いのはいいんですが、買える人は限られる。とするとそれなりの富裕層が買えてしかも上がりしろがあるとしたらここ文京区なんですよ、わかりますか？

>>1678
>>1679
必死過ぎ

ここは穴場でした、長いことそれを知るマニアだけが安く買ってほくそ笑んできたサンクチュアリでした。しかし、パークコートが建つことで多くの人が知ってしまったのです。

>>1672
後楽園は全国的には死語。
文京区もネームバリューなし。

>>1682
笑える

2007年、本郷真砂にパークコートが建ちました、そしていま、小石川にパークコートが建つ、なぜ茗荷谷にできないんだ、なぜ西片にできないんだ、なぜ白山ではないのか、怒りの矛先はこのスレに向かうのです、どんどんやってください。粛々と完売するでしょう。

自分は、機械遺産的スーパーカーが水没するのが嫌だから住みません。

>>1684
おっと、図星でしたか　（笑

臭くもないし、スーパーカーも水没しませんよ。
そういう人がいるから私が買えるのです

>>1677
耐震は間違いですよ、ここは　制　振　です。
免震は長周期地震動や直下型地震動に弱いですからね｡
免震ゴムが全部破断したら傾いたりしませんかね、免震オンリー物件

なんか民度低いですね
文京区ってこんな民度低かったかしら

この物件が購入できる層にはあまり関係ない話ですかね？？

マンションバブル終焉に可能性ついて
https://ameblo.jp/goodlife-k/entry-12409861681.html

>>1691
港区上がり過ぎだからね、多分日本がシンガポールのように税制をお金持ちむきに変えない限りは天井というものはあるんじゃないかな。でもここって安いよね。

文京を港千代田と比べるとかばかじゃないの

>>1693 匿名さん
比べられるくらい不動産価格が不当に釣り上がってるということですね
間違いなくバブルですよこれは

>>1693 匿名さん

文京区だから高いということではなく、都心複数路線の駅直結だから高い。武蔵小山駅徒歩1分のタワマンですら、神田～秋葉原界隈の千代田区物件より高いから。

＞＞1686
水陸両用スーパーカーにすれば？

＞＞1674
小石川じゃなくて春日再開発だよ。
皮肉コメントの間違い。クソダセぇ。

結構歩かされる後楽園の駅までこちらの直結駅に含めているのは、なんかモニョモニョしますね。

>>1690 マンション検討中さん

なぜ、皆、文京区民だと？？

>>1698 匿名さん

実際このマンションに住む人で丸の内線、南北線を利用する人は、雨が酷い日を除けば地上を歩くことを選ぶはず。

>>1700
連絡通路を歩いて南街区の地下にエスカレーターで降りていくと連絡通路があるようだが...
信号のある交差点の対角線上だから地下の方が早いかも

秋や春先の気持ちのいい日は外でいいとは思うけどね

>>1700 匿名さん

丸ノ内線は地下でつながっていない
外を歩かないといけないがめちゃくちゃ近い
隣のブロックが駅だからね

立地の良さをわかってもらわなくてもいいんだよ
ライバルが減ってラッキーなんだ

パークコートタワーの序列では、ここが突出して最下位なのは皆さん異論のないところだと思いますが、いくら市況が上向いているとはいえ、なんちゃって直結マンションに坪700以上も支払うのは、仕方ないとは言えなんだかなぁと思っちゃいますね。

>>1704 匿名さん

パークコートよりも下位ブランドの
パークシティ武蔵小山なんかは
駅直結でも無い、ただの徒歩1分なのに
坪500しますから
ここが坪700でもおかしくない

駅への動線は、地図をご覧になるのが一番かと思います。

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/genchi.html

https://www.google.co.jp/maps/place/35°42'38.6%22N+139°45'09.3%22E/@35.710726,139.7517818,18z/data=!3m1!4b1!4m6!3m5!1s0x0:0x0!7e2!8m2!3d35.7107256!4d139.7525715?hl=ja&shorturl=1

上のURL（公式サイト）では白抜き文字の「ザ タワー」の右側（道路の右側）に、下のURL（公式サイトに張ってあるグーグルマップ）では「エス・タックスパートナーズ・小石川」のビルに、南北線の出口（8番出口）があります。南北線へは、ここ経由が最短ルートになります。三田線ホーム経由や南棟経由よりも距離が短いです。

>> 1702: マンコミュファンさん　
> 丸ノ内線は地下でつながっていない

いえ、三田線ホーム経由でも、上記の8番出口経由でも、丸ノ内線後楽園駅までつながっていますよ。

坪550万円スタートだと思う
これより安い金額では、出ないだろう

>>1706 周辺住民さん
改札の中でつながっているけど、
外からはつながっていないでしょ

一部、南北線のトンネル上にたつんですね。ふーん。

スタートは坪700だろうね。消息筋の話では。

南北線後楽園駅への動線は、こんな感じです。

青線は8番出口経由、黄線は南棟経由、赤線は三田線経由です。

ご参考までに、丸ノ内線後楽園駅は緑で囲んだところです。

>>1708: マンコミュファンさん　

改札外でもつながっています。

8番出口の階段を降りると左前方に改札がありますが、左後方に通路があって、区役所や丸ノ内線方面までつながっています。
https://www.tokyometro.jp/station/korakuen/yardmap/index.html
の中央部「B1F」とあるところです。

この通路を歩いている人は非常に少ないので、知る人ぞ知る、といった感じではありますが。

近い将来700になると思うけど、それだと後楽園の穴場せいがなくなる
後楽園は過小評価されていてる
だからこそ価値を知っている人間にとって、安く住むことができている
安いうちに買って、高い不労所得を得たいのだが

あのエレベーターがつながっているの?
使ったことないや
中央大学側に住んでいるから

エレベーターじゃなくて。8番出口を降りたところに南北線の改札があるでしょ。その改札の左側に通路があり、区役所や丸ノ内線方面につながっています。区役所の6番出口を降りた場合は、左側が南北線の改札、右側が8番出口方面の通路（上記）になります。

南北線の改札口の脇に通路があるの知らない人多いんだね
ガーデンサウスの地下入り口ができるかもよ、歩道掘り返して鉄の蓋がしてある所が
ファミマの向かいにあるのであの位置に地下入り口ができるんじゃないかな

ちがうよ

>>1717
>>1711 周辺住民さんの駅への動線を見てごらん、丸ノ内線後楽園ホームに行くのになぜか交差点からちょいとだけ千川通りに折れている。ここに少なくとも地下鉄出口が新設されるんじゃないのかね。

惜しむらくは都営三田線上りホームはぐるりと回っていかざるおえず、最短距離はやはり地上経由となってしまうことだよなあ...勿体無い

え

ここ、後楽園の駅まで直結扱いにしてるんですか

>>1720
わけないでしょ、地下道通っていくんだから直結ではないよ。そもそも広告がそうなってないし。

坪400かららしいですね。

スレ間違えてますよ

坪400だと豊島、板橋あたりと同じになっちまう

ずいぶん前から坪650で確定という話ですよね
唐突にびっくりしました

捕らぬ狸の皮算用

上限はともかく最安はどうやら坪400かららしいですよ。確かな情報筋から聞きました。

ほとんど駅直結のお隣のアトラスタワーの67.94平米の中古物件が坪339で売りに出ていますから、こちらのマンションが坪400からというのはパークコートブランドと新築であることを加味すると、妥当な価格設定ですね。

私も中の人から聞きました。
ワンルームのお部屋が1〜2部屋、坪400で用意される 可能性 があるとのこと。
2LDKが坪600〜、3LDKが坪650〜という情報は
皆さん概ね一致はしているようですが。

渋谷の方は価格が発表されて盛り上がってますね。坪800だそうです。
やはりこれで、こちらも坪600以下で買える道理はあっさり消滅しましたか…。いまとなっては千代田富士見や浜離宮が非常に割安に見えますね。

パークコートタワーが坪400でかえるなら、何戸買おかな。

今の時点で優先案内来てない人は買えないのでは？

茗荷谷直結の築7年のアトラスタワーの80平米が坪600近くで売られてますし、ここは坪650どころでは済まないでしょう。

こちらを買うファミリーの皆様、小学校はどうされますか？

>>1730 匿名さん
22F以上の高層階のみの価格ですね
また圧倒的に資産価値が違うので、渋谷とここを比べるのは流石に無理筋ですよ…

坪400の部屋が1〜2部屋？各階ならまだしも。
パンダで用意するだけですね。
ものすごい倍率でしょう。

高層階は600ということはなさそうだけどねえ
もう案内が来ている人は来てるのかな

>>1735
定借と所有権の違いもあるから同水準という見方もあるよ

坪400なんてあるわけ無いだろ
再開発、ランドマークタワー、パークコート、丸ノ内線徒歩2分だぞ。
この辺の古い中古より安い価格になってしまう。
ル・サンクあたりが幾らだった？

＞渋谷の方は価格が発表されて盛り上がってますね。坪800だそうです。
＞茗荷谷直結の築7年のアトラスタワーの80平米が坪600近くで売られてます。


この二つを総合的に評価すると、やはり坪650〜くらいにはなってしまうのでしょうね。
関係者の人の情報とも、一致しますし。

安くて困るのは地権者さんです。
高くて困るのは購入希望者さんです。
1/3も地権者さんがいると、価格発表前から妄想高値書込みが増えるのは仕方がないことですが、そこまで高くないならないですよ。
もう決まったことです。

みんな分かているから大丈夫ですよ。
不自然に具体的な数字を出して空回りしているからわかりやすい。
ところで、私は購入希望者ですが、別に高くても困りません。
高ければ買わないだけですから。そこそこ良い物件になりそうだとは思いますが、そこまでしてこだわるほどの魅力はないかな。

>>1740 匿名さん

これは説得力がありますね

まあ無理して高額で購入するほど魅力のある物件ではないですしね…
どうせ無理をするなら資産性の高い港区、千代田のマンションやそれこそ渋谷のタワマンを狙ったが良さそうです

港区、千代田区、渋谷区のように再開発が続くのではなく、この物件で打ち止めでしょうから、そういう意味での資産性はないですね。
でも、湾岸地域とか武蔵小杉みたいに、いつかは暴落するのでは（しないかも）？という不安は少ないように思います。
販売時の値段が高すぎれば別だけど…

神宮や、渋谷のパークコート買えるなら
悩む必要ないでしょ。
比較にならない。

そもそもここの再開発を高く評価し過ぎてる感がある。
仮に投機的に価格がつり上がったとしても、ただでさえ増税、金利の上昇、2020年問題などの懸念点が多々あるのに、再開発が大したことなければ資産性を保てなくなるのではないだろうか。
加えて入居時期もかなり微妙なところも心配だ。

まだ価格がはっきりしていない時点で投機的と断じることはできないと思う。どうやら坪600から650ぐらいが平均だとするとあまり異論は出ないようなのでそのレンジなら投機と考える人は少ないようだ。実際青山PCタワーとかPC渋谷ザ・タワーあたりと比べればかなりお得感があるかというか地に足のついた値付けだと思う。ただ算術平均だけを問題とするならばプレミアムフロアの値段に引っ張られればそれなりの価格になるかもしれないし、一方で400台のパンダ部屋は社会的批判を避けるためにいくつかは用意されるかもしれない。

妥当な評価ですね。

しかしここ1〜2年で随分高くなりましたね。

下がると思って待っていた方は、本当に気の毒。

港区や渋谷区の物件価格は今後頭打ちになるかもしれないね。ここはまだ伸びしろがあるだろうけど。周辺のマンション用地の取得もかなり積極的に行われているようなので、より小規模な再開発は周辺で今後続くことだろう。実際にこの物件の近辺には島のように取り残された木密区域や接道が悪く開発から取り残された区域が散在していて、物件価格の上昇に比例してこうした条件の悪い場所も急速に再開発が進むと見ているのだが、さてさて。

なんか必死だね（笑）
ここで頑張っても実力以上に坪単価を上げることなんてできないし、
かえって不人気の印象を与えるだけなんだけどね。。。

流石に港区や渋谷区と比較してるのは笑える。
利権者さんはどうしても平均坪単価650くらいにしたいみたいですね笑笑

勝手にやればとは思うけれど、ちょっと恥ずかしいかも

無視できないんだね、三連投ですか...（笑
まあ値上がりを狙った投機的な買いを入れられて空室になるよりは、住みたい人に買って欲しいな

浜離宮より便利だと言っておきながら浜離宮より安く買いたがる我儘な勢力が一定数いらっしゃいますね。
それが本当に正しいならここは坪700超えますが、一体どちらが正しいのでしょうか。
理解に苦しみます。

まあ仕方ない
山手線の内側ではあるんだけど、中央線の北側だからね
さすがに相手にはしてもらえないでしょう

交通の便なら千代田富士見をも凌ぐな。

交通の便がいいのに人気が出ないのが残念だけど、
まあ、そこがいいとこじゃないのかな、落ち着いていて。

東京11分、池袋5分、新宿15分
こんな便利なところはないよ。
丸の内線に徒歩2分

地下鉄なので、上野、飯田橋、四谷など細かな場所も
網羅しているしね。

山手線よりはるかに便がいいよ。
山手線でないからという理由で、安くなるなら大歓迎だよ。

上がりしろは全部デベが持ってくとすると700以上で売り出しってことだってありうるよね

↑出てくる街が全部ダサくない？
六本木とか銀座とか青山とか渋谷とかに歩いて行けたら違っていたんだろうけどね。
でも、安くはならないでしょう。さすがに650（笑）とかはないにしても。

安く仕入れて高く売る、そういう転売厨には買ってほしくないなあ...
中古市場でヘンテコな値段で売られると迷惑

春日圧倒的に知名度とブランド力が足りてない
ついでに地盤も宜しくない。
しかし交通の便は非常に優れている。
再開発でどこまで知名度とブランド力を高められるか。

まあどことは言わないが、地盤は最高とは言えないが悪くないよ
ローム層も薄く安定地盤までの深さも浅い、前にもここは穴場だって言ったでしょ？

タワマンだし地盤の悪さは大してマイナスにならない。
周囲に魅力的な町がないからブランド云々は仕方ない。
二子玉とか武蔵小杉とか豊洲とかみたいに、
デベロッパーが無理やりブランド化するパターンもあるけど、
今後も次々と50階クラスのタワマンを建て続けられるわけではないから、
やってもらえないでしょう。

これでブランド立地なら多分坪900越えとかもあり得たと思うけど、その分遠慮して650だの700だの言っているわけで、それがわからない人には議論の余地がない。
ま、無理してブランド立地を天井近辺の800とか900で買うぐらいなら、多少なりとも上昇余地のあるブランドプレミアムがない700の方を買うけどね。

あはは、しつこいな

>>1762 匿名さん
まさに地権者がそれを狙った転売厨なのでは（笑）
竣工したら高く売る（笑）
だからデベ販売価格が高い程儲かる（笑）

>>1766 匿名さん
デベロッパーとしても最大に稼げるこの時期での売り出しですから、再開発について織り込み済みで650〜800くらいの高価格になるでしょう。
しかし再開発後は上がる為の材料が無くなる為、購入の時点が天井となり、ほぼ上昇の見込みはなく、高過ぎた単価に反発して年々価値を目減りさせるでしょう

水道橋に歩いていける。
そしたら、総武線が使える。
中野に行けるぞ。

いくら便利でも価格は大したことないね。

なるほど、中野だけでなく、錦糸町も行けるね。

でも、銀座はすぐに着く。
東京駅の隣だから。

丸ノ内線の東京駅の改札出口は丸ビル前だから
丸の内での買い物もすぐ。
これだけで充分だよ。

たまに新宿伊勢丹に行くけど。

朝の丸ノ内線は1分おきに電車が来るから出勤も楽だよ。
家を出て30分で丸の内の会社に着く。

不動産の最も客観的な評価は、坪単価しかないので、仮にここが坪600しないなら、ここは築7年のアトラスタワー茗荷谷 以下ということになりますが。

「成約価格」が坪600を超えるアトラス茗荷谷の事例っていくつあるの？
特別仕様のフロアでもいいからさ
一応乗ってあげてみた（笑）

今ざっとレインズ見たけど、ここ一年だと坪400中盤が３件だね、、、坪600ってw

成約してなかろうと坪600で売り出してることに変わりはないだろ
天下のパークコートを中古より安い値段で売り出さんわ

売り出し価格なんて言い値だよ。アトラスが坪600なんてチャレンジ価格通り越して、血迷ってるとしか言いようがない

アトラス茗荷谷は当初@340～で，平均@380くらいでしたが，12F/25Fの物件を@600越えを買う人いるんですかねw
自分だったら同じくらいの価格設定で81.29平米の28F/30Fのパークコート虎ノ門買いますがｗ　外観も中身も高級感半端ないし，マセラティみたいなスーパーカーがいっぱい駐車場から出てきますよｗ
で，春日（？）のパークコートが平均@600超えって誰が買うんですかｗｗｗ

>>1788 匿名さん
坪600も出せないならここは買わなくてもいい
文京区一のタワマンなんだから私は坪800でも買いたいと思う

>>1780
売り出し価格は自由ですからね。茗荷谷なので春ごろまでに1件くらいラッキーで成約するかもしれませんね。茗荷谷のランドマークだから。ただここは300件以上の売り出しで、厳しいですよね。浜離宮はすごい数のダイレクトメールや価格表が送られてきて、完売できないと思っていました。ここはどうなるのか、ある意味楽しみですね。

仮に私が山梨県甲府市の築15年のマンションを坪800で売りに出したら、ここはそれ以下っていうことになるんですか？

というか、絶対に買わない人が言っているんだよ
売りたい側の人間だからね
売ること（皮算用）はできても、買うことはできないんだよ
お金がないから

そもそもここは、ハナから文京区民なんか相手にしてないのです。
お金持ってないの知ってますし。
これ以上の値切り行為は、文京区民全体の恥の上塗り。
指くわえて見ててくださいな。
羨ましいからといって、竣工後にイタズラだけはしに来ないでくださいね。

再開発込みの強めの価格で来ると思うよ。
文京区が珍しく再開発なんてする気になったんだから。

千代田区なみに子育て支援制度を拡充すれば、区外から移り住む人も多くなると思うよ。
ラクーアに行けばイベントしている。
私はハロプロのリリイベを見に行っているよ。

文京区民以外でここに興味あるって人多いですかね
それとも坪800笑お爺ちゃんみたいな文京区区民が購入するのでしょうかね

強めの価格設定だとしても、せいぜい坪400〜600の範囲内でしょうな。プレミアム住戸はプラスαの上乗せがあるでしょうが。

ラクーアはマナーの悪い中国や韓国の観光客が増殖中。ドームコンサートがある時は、おかしな格好したガラの悪い若者も地方からやってくるので、子育てに良い環境とは言えない。

子育てのことを考えてるなら、文京区でもここではない場所を選んだ方がいいよ。

冥土の土産に購入するんじゃないですか
日経暴落前の最高値で見境無くヒゲ付けに行くでしょう

>>1798 通りがかりさん
坪800も出せないのにここを購入しようと思ってるのか？
まあ下層階は坪650程度で売り出すだろうし、
比較的に安値だから貴方でも購入できるのではないかな

>1794：匿名さん

正論

そもそもここは、ハナから文京区民なんか相手にしてないのです。
お金持ってないの知ってますし。
これ以上の値切り行為は、文京区民全体の恥の上塗り。
指くわえて見ててくださいな。
羨ましいからといって、竣工後にイタズラだけはしに来ないでくださいね。

世界的に腐っても、日本には東大か京大しかないし...
大学の世界ランク付けって、どうやってるか知ってる？
自分もそうだけど、地方だと、やっぱ、3年からは文京区に住むよね。
http://todai-sumai.com/diary-detail-363807/

>>1794
>>1809
誰が相手にするのかな？

>>1811
都落ちですか、やっとイメージがぴったり合いました。都心からは良い意味で少し郊外で、ギリギリ妥協できる。

本郷の三菱が坪500だからな。
パークコートタワーで坪400なら安いよ。
三菱買った方は悔しいだろうな。

最近完売した本郷のパークホームズも
坪500だったな
学区がいいらしくて場所がよくないのだが即完だった

確かに本郷のパークハウスは高い部屋だと坪500超えてたけど、
まあ本郷だしな。
ここはタワマンとはいえ、低地だし、
坪400だと相当に条件が悪い部屋になるだろうから、
時期的な関係で本郷のほうがお買い得だったんじゃないかな。

さっき曰く付きのルサンクの価格見て その安さにびっくりした。
坪440万とかだった
当時文京区の高値更新とか言っていたけど 今となっては安いね
5年ぐらいで2割上がったんだな

パークコートタワーの序列ではここが最下位だろうけど、それでも市況の上がりを考えるとかなり高額になるのでは。
平均坪600でも驚かないけど。

ルサンクは平均単価400切ってたよ。

坪単価を安くするために、紙媒体の郵送物は送らないなど、無駄金を省く努力をしております。

パークコートブランドのプレミアム価値を認めないという変な人が粘着する妙なスレッドになったね

>>1807
直結とか再開発案件って周辺相場とか適正価格の斜め上を行くからねぇ・・・
坪500～700ぐらいのレンジで平均は600超えるか否か？ぐらいを想定してて二の足踏んでたけど、
貴方の予想が正しければ十分予算内だから一応資料請求しといたｗ

坂の上には文京区唯一のパークコートだった、PCマサゴがある。ここはアドレスがちょっとアレだけど、駅直結のタワマンだからよい勝負ができると思う。

まあこういう掲示板の予想なんて外れるもんだよ。だいたい予想より高く売り出され、予想に反してよく売れて、相場観をすっかり狂わされたこの辺に粘着している誰もが結局は買うことができない。谷地に建つ定期借地権物件でもないし、デザインが無駄に凝りすぎてバカみたいに高いわけでもない。

春日のマンション相場の推移ってよくグラフが出ているけど、売り出される物件の多くが20年を超えていて、駅からも少々遠い小規模なマンションなのでここはそれよりはずっと高くないとおかしいよ。

>>1825 匿名さん
一般的にはそうだけどここは吊り上げを試みようとする自作自演的な投稿が目立つから、惑わされずに、予定価格が出てから検討すれば十分かと思います。

ル・サンクの掲示板の「価格スレ」で確認した。
でも、確認しなくても坪400以下はないよ。

スタッフ仕事してるね。
削除されたコメは何だったのか。

一つ、皆さんが勘違いしていることは、そもそもここは、ハナから文京区民なんか相手にしてないのです。
お金持ってないの知ってますし。

モノの価値を知らない方がこれ以上騒ぐと文京区民全体の評価がさらに下がることになります。
静かに指でもくわえて見ててくださいな。

神田や馬喰より魅力的だと思うけどな。
パークコート千代田も私的には本郷なんだよな。

>>1829 口コミ知りたいさん
スーパーカーがー
ゲンロクがー
とか言ってたやつじゃないかな？

スーパーカー
死語だ
ゲンロク読め！
削除
前にもあったね。

確かに文京区の新築マンションの坪単価はゆっくりとした伸びになっているけれど、その代わりに近年は駅から遠かったり、やたら狭小な３LDKだったり、聞いたことのない建築会社が手がけた仕様間取立地全てにおいて劣化している物件ばかり供給されているように思う。ところがここは大手ゼネコンが建てる駅直結物件でパークコートのブランドを冠するということは仕様面でもかなり期待できるときている。安いわけはないができれば800は越えないで欲しいというのが切なる願いだ。

渋谷が定借で坪800だから、こちらは坪700はかたいのだろうな、って思ってみたりもしました

過去ログから察するに、
上層階600以上、中層階500台、低層階400台くらいが近年の不動産動向と周辺坪単価を鑑みても適正な感じがします。
ここが平均坪600以上になると真の需要層は購入出来ず、港区渋谷区クラスの高所得者は高坪単価に見合う程魅力を感じないため、結果として売れない形になるではないかなと。

つまりバーゲンセールになる、という予想ですね

@450-550 低層 普通 サラリーマン対応
@550-650 中層 小金持ち 対応
@650-750 高層 経営者 対応
最上階は@800〜 お金持ち対応
って感じですかね
PCの最上階は価値があるらしいからもっと高いかも うちには関係ないので 日当たりを確保出来る低層中層を狙います

>>1836
渋谷のアレは驚いたね、定借だからとちょっと期待していたらあの値段だからね。一番町の皇居ビューとかならともかく、緑の少ないNHKの隣で駅近というほどでも無いのにそんなにするかなという素朴な感想を抱かざるおえない。

渋谷駅徒歩10分以内のタワマンという時点で稀有な存在だからね。駅前再開発とかあるけど住環境としては疑問符がつくから、比較となるものもない感じ。

ここまでスレにバーゲンを待ち望む声が充満してしまったのは、やはり文京区にパークコートタワーができてしまうことが一番の原因かと。

① 文京区には今後10年はできないであろう高級ブランドタワーの竣工
② 文京区の方は都心の方たちより所得が低い
③ 文京区の方はモノの価値（パークコートタワーの相場）を知らない
④ それでも、待ちに待った物件なので、どうしても手に入れたい（できれば文京区民にのみ）

こういった、①〜④の事情が複雑に絡み合って、おかしな流れになっているのでしょう。

>>1837
幾らなんでもパンダ部屋はともかくお見合い低層階でも500超えてくるでしょう。どんな施工してるかわからない無名の建築会社が建てた駅遠劣化仕様の狭小小規模マンションが400を越えてるんですからね。上の方５階、特に最上階フロアは幾らするのか恐ろしくて予想もできない。

>>1832
南側は流石に本郷とは雰囲気違うと思いますよ。本郷と比べたら、春日、後楽エリアと隣接しているので、神田、秋葉原エリアと変わらないですね。

>>1842
>② 文京区の方は都心の方たちより所得が低い
は言い過ぎ
文京区が普段目にふれているその辺の賃貸とかに住んでいる人ばかりで構成されていると思ったら大間違いだよ。ここにパークコートを作るという決定がなされる前には入念な市場調査を行ったはずだしね。安くしか売れないならグレードを下げてパークホームズにしたはずだよ。

>>1845 匿名さん
これ程毎日安くしろの大合唱を行う文京区の方々を相手にした商売ではないのでしょう。

>>1846
まあ昨今のマンション価格の高騰で買えなくて困っている人は多いからね、憂さ晴らしなんでしょ。

文京区って一応都心五区には入ってくるし、小石川には製本屋の親父しか住んでいないようで、誰もが知っているような大企業の幹部や大病院の理事長とかが住んでいるからね。買える人は結構いると思うんだな。

買えるよ。
浜離宮を購入済みだぞ。

買える人はそれでよいのでは。
買えない人が坪700相場に文句の大合唱をしているからおかしくなっているのでしょう。

値段とは関係ないんですが４０Fのアクアラウンジってプールでは無いんですよね。どなたかご存知でしょうか？どっかに書いてあるならすいません。

>>1850
どうやらジャグジーらしい、上流にそんなレスがついていたので暇なときに探すといい

＞＞１８５１

ありがとうございます。

ジャグジーって・・・スカイデッキにジャグジーですか。う～ん。どうなんですか？発想が貧困すぎてイメージ出来ません。

屋内なのか屋外なのかもわからないからなんとも言えないけれど、共用スペースだから酒類持ち込み禁止になる可能性があるしね。それより展望ラウンジのようなものができるそうだからそっちの方が嬉しいかな。

>>1847
面白い釣り針ですね。
文京区は都心五区ではありませんよ。製本屋の親父しかいませんから。

追伸だけど、ここってジムとかプールがないけれど、下の商業棟にプール付きフィットネスジムが入るって事ないよね？

五区じゃなかった、六区だったな。すまん

武蔵小山と同じレベルなのに坪700かー

文京区民をひとくくりにしたい奴多いな

>>1857

武蔵小山みたいに大きな商店街があって昼間から主婦や老人でごった返していて、パチンコ屋や安い定食屋や居酒屋、洋品店など庶民のための安いお店が充実しているというわけではないです。そんな素晴らしい武蔵小山には後楽園なんか遠く及びませんよ、降参です。でもタワーマンションがボコボコ立つようですが、武蔵小杉駅みたいな事にはならないといいですね。

>>1859 匿名さん
その通り！地盤も悪くて下水臭い特に目立っていい所のない春日より武蔵小山の方がお手頃価格で優れた資産性をもつタワマンですわなぁ

もっとも、私にしてみれば美味しいワインや日本酒を飲ませてくれる上品なお店の方がしっくりくるので、文京区で結構です。

都心に比べれば少ないけど、探せばあるっちゃあるんだよね。その手の店。