パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

ここって巨人の選手とか入るかな？

>>1099 匿名さん
で、武蔵小山の最低坪単価は？
最低坪単価と平均坪単価比べてそんな訳ないじゃんって、頭大丈夫？

ROM専してたけど、面白いな。
年収が学区がローンがとか句読点がどうの事業協力者が必死に高くとか偏差値とか。

学区だが今は越境も昔とちがい結構簡単。
最上階あたりを買う人はまずローンは組まないでしょう。
事業協力者もここは購入する権利、増床、地権者価格など組み合わせて結局は購入してる。
購入っいうことはお金払ってるということです。
等価交換はこの再開発にはありません。
地権者には全て持ち分を算定しまず現金で支払われました。
地権者の順位により取りたいところを指定し、複数いれば話し合いで調整しました。
購入する場所が決まればそこを購入するという流れです。
結局自分が持っている土地なり物件を再開発組合が算定し支払われたのでぼろ儲けした人はほとんどいません。
再開発組合といっても、プロ集団に委託しているので変な算定はない。
国、都、区の補助金や助成金を使っているので結構厳しく算定されてます。
中には再開発ということで無理に追い出された人もいます。
今は駒込に住んでる人もね。
賃借人は引っ越し費用もらい預け入れ保証金、敷金を償却なしで返してもらった。
多分一番徳をしたのは賃借人でしょう。
その中でも住居より店舗は結構もらったと思いますよ。
儲けは当然課税対象です。
なので国、都、区の補助金や助成金を使っても支払われて儲けた部分は課税でまた逆戻り。
地権者は順位により良い物件（レジデンスや店舗）をとることができるが買わなければいけない。
なのである程度お金がないと買えないのでお金だけもらって買ってない人も多い。
地権者は住居より店舗を取る人が多いようです。
北棟南棟東棟で住居ならやはり目玉は北棟のこのパークコート文京ですね。
このHPの仕様を見れば高層階は水面下で決まるでしょうね。
私は店舗や事務所の方が興味あるな。

坪450で買えば10年後も資産価値を維持、坪600で買えば10年後に資産価値は暴落ということでしょう。

もう文京区で住むならこのマンション以外だと、イマイチ誇らしい気分になれないかもね。

日々 羨望の眼差しを背に浴びることのできる選ばれし約300世帯は、誰になるかな。

売ること考えて買うような人は買わない方がいいんじゃない。

>>1102 匿名さん

武蔵小山はレンジが狭いから最安でも400以上だったよ
その上武蔵小山はオール賃貸仕様の安普請だから、パークコート仕様のここがそれと同じになるわけない

マンションのリセールバリューを属性別に検討した資料というのがあるけれど、30階以上のタワマンで500戸以上の大型開発だとリセールバリューが極端に良くなる。駅近５分以内も良くなるとされていて、データから見るとここはリセールが期待できる物件なんだけどなあ。

暴落すると言って煽るのは簡単だけれども、昨今の働き方改革と少子化で物流や建築などの人件費コストは上昇しているし、低金利はまだまだ続きそうということだし、企業の利益も順調に上がっているというファンダメンタルからいくと、今後そうそう簡単には下がるとは思えない。大手のゼネコンが施工する巨大開発、パークコートというブランドから言っても品質の信頼性は極めて高いから、リーマンショック級の世界的な金融危機によって暴落という事態が仮にあったとしても、ここの値下がり幅はかなり少ないだろうね。

>>1103 職人さん
なるほど、厳しく算定された結果、地権者の儲けがほとんどなかったから、地権者は必死で坪単価高いよアピールして儲けようとしているわけですね。
納得しました。
ありがとうございます。

バブル期の頃は事業収益が低い所が本業以外の不動産投機に手を出したことと、銀行側も将来さらに不動産価格が暴騰するという見込みによる審査で、本来それだけの担保価値がないような不動産に融資したという事情がある。

昨今の不動産価格上昇は投機的な理由から暴騰しているものではないので、以前のような問題は起きづらいだろう

そもそも値下がりが心配でしょうがないなら買わなければ良いだけ。簡単。

もう一度申し上げます
平均坪単価は、高くても450ちょっとです(おそらく400くらいでしょう)
プレミアムは、せいぜい500強。
それでも、2億近くです。
本当にこの物件に住みたいと思っていても、
坪400を大きく超えてくると、
実際出せる人は、限られてきます。
そうはいっても、営利企業である販売会社も利益の最大化を図りますから、
絶妙な価格設定をしてきます
ならば、プレミアム以外が平均坪500で強気に出るかというと、
それもありえません
早期回収の方が優先されますので、売れない価格を晒すことはありません
かつ「災害に強い街づくり」という名目で、補助金を入れてますので、
「補助金使って一部の民間がぼろ儲け」は、有権者から批難を受けるため、
この点からも価格は必ず抑えられます

…少しおしゃべりが過ぎました
ライバルを増やしかねないので、これくらいにしますが、
ファミリータイプで、億近くになるので、
融資が締まってきている昨今、相当な自己資金を要求されるでしょうから、
覚悟はしておきましょう

まとめると、低層階パンダ部屋が550、ファミリータイプの3LDKが600〜、で大体皆さんのお考えが一致しましたね

坪単価450なら20坪で9000万、それでパークコートに住めるなら欲しい人はいっぱいいるだろうなあ...

相続時精算課税の特例と住宅取得資金の贈与による特例の非課税枠を使えば親からとりあえず3700万は引っ張れる。

そういう人も結構いると思うけどなあ

そんなバーゲン価格なら全力買いするは W W W

とはいえ、文京区だからなあ。
港区再開発も目白押しの中、中途半端な価格のここに手を出すのも微妙。

駐輪場が６，７Fという点が利便性でどうだろう。
この辺りは生活に車は必要ないけど，（特に子供がいる家庭は）自転車は必要で，しかも，坂道が多いので，電動機付き自転車に乗る人が多い（子供乗っけるなら必須）。
日常，自転車を使うのにエレベーターを使わなければならないのは結構，ストレスになりそう。
こういうマンションに住んだことある人の意見が聞きたいです。

>>1116: 匿名さん
値下がりを心配されている方は多いと思いますよ。
少子高齢化で日本人の人口が減っていく中、年収1千万円以上の富裕層の絶対数も減っています。
反して、都心部の1億以上のマンション住戸は増えています。
このまま人口が減少すれば、近い将来高額物件が供給過多となり、その価格は暴落するでしょう。

>>1117: 名無しさん
補助金事業なのに三井だけがぼろ儲けの高値設定は文京区民が許しません。
高値設定するなら販売価格の一部を文京区の税金に回すべきです。
周辺の相場と比較して、平均坪単価400～450万円ならば文京区民も納得するでしょう。

>>1122: 匿名さん
1階屋外駐輪場でも、自宅から遠い場所にあれば不便です。
自宅から駐輪場までの距離と駐輪場出口から道路までの距離、エレベーターの速度、混み具合にもよると思いますが、屋内駐輪場で雨風に曝されないので自転車が長持ちすると思います。
駅直結で買い物も建物内でおさまるこのマンションで、子供がいたとしても自転車は必須ではないと思います。
自転車を使って、子供を坂の上のどこへ連れて行こうとお考えですか？？

いまは1000万円で富裕層とは言わないけど。

1117、何も分かってねぇ。釣りか？

>>1101: 通りがかりさん　
それ、かなりありえると思います。三井不レジが個別に営業しているはずです。

>>1103: 職人さん
貴重な情報をありがとうございます。地権者でさえ「行って来い」なわけですね。

>>1108: 匿名さん
全くその通りだと思います。パークホームズ本郷ザレジデンスくらいの規模で坪500万円なら瞬間蒸発ですが、400戸近く売るために、単価は実力以下にしてくるはずです。

>>1122: 匿名さん
このマンション、駐輪場に寄らなくても、EVは6階で乗り換えです。それがべーすなら問題ないかと思います。

>>1123 文京区民さん

1122ですが、私は駐輪場が6、7階などにあるマンションに住んでいたことがある方の意見を知りたいんです。

>>1127: 匿名さん
そういうセレクションかけるなら、ここではなく駐輪場が6、7階などにあるマンションの住民スレで聞いた方が早いんじゃないですか？

文京区ナンバーワンマンション。

妬みの眼差しを一身に浴びてドヤ顔でキーを振りかざしたい。
坪600くらいなら、即買い。

生活に自転車が必要とか言ってる次元のご家庭が住むようなレベルのマンションではないですよ。
だってここ、パークコート ザ・タワーですよ？
自転車必須な方は、パークホームズやパークシティの方がお似合いだと思います。

パークコートザ・タワーにいつか住みたい

>>1130 ご近所さん

そう！自転車乗る人は買わないで良い！

>>1130: ご近所さん
のような論調には賛同しかねますが、この立地であれば自転車は不要かと思います。

ただ問題は、子供に自転車の乗り方を、どう教えるかですね。

　今日、スーパーカーでシビック行ったら、地下駐が下水臭かったってつぶやいたら、スーパーカーのツッコミが入り削除。

　ツッコミどころは、スーパーカーじゃなくて下水臭だよね。

　ここは、小石川と本郷の谷底で、神田川もあって地下水高いし、ちょっと下水処理は心配。バス停周辺も換気口は下水臭するときあるね。

　あと、クルマの性能が上がってるとはいえ、バスやダンプが吹かすので騒音と排ガスはそこそこ酷い。

　ドームの奇声も目と鼻の先で、よくもこんな防災面で酷いところに区役所造ったなと思う。茗荷谷の高台に造ればよかったのに...
　蛇足だけど、区役所の手続きの人外も増えたね～

　なんだかんだ言っても、450～700ぐいらいでしょう。
　

>>1092: 匿名さん　
> 買えそうにない方が発狂して上振れしてますね。

そう思います。買えそうにない方は、発狂してはいないかもしれないけど、ワーワー言っているのは確かです。

ここよりも後楽園駅に近い富坂のちょっと高台に建設中の、DIKマンション小石川の再開発物件の情報は無いですか？
あちらはクレヴィアっぽいですが、ここよりも良さげです。
ここよりもあっちが良いかもw

どうかしてるんじゃないですか？

もしここで坪500万以下の部屋があったなら高倍率過ぎて買えないでしょうね。本当に買う気のある人向けに、坪600万以上で出して欲しいわ。それでも絶対に完売できるので安心して。

西側の低層階を坪500で買う人は多くないのでは？

>>1139 匿名さん
私は坪1000でも買いますよ。

パークコート浜離宮も潮浜臭に悩まされているみたいだし、パークコートは臭いに弱いね。

>>1141 匿名さん

パークシティ武蔵小山は真横が墓地で線香臭に悩まされる予定のようです。三井は臭いに弱いね。

ここも他所のスレでネガられるくらいの人気物件にはなっていくでしょうね。
坪600で瞬蒸が現実味を帯びてきました。

自転車不要な人ばかりじゃないな、ピナレロ乗って銀座とか日比谷のオフィスに向かう人もいるからねえ。

住人しか乗れない駐輪場用エレベーターで6階に収納できるなら100万オーバーの高級自転車も安心して置けるからいいんじゃない？高級自転車の盗難って多いからな〜

この辺、ウーバーのチャリが逆走したり、信号無視して来たりで、スーパーカー乗りとしては危なっかしい。

>>1141 匿名さん

入居一年前なんだけどww

これでスーパーは明治屋か紀伊国屋あたりが入って、脇をビオセボンとかピカールが固めてくれれば嬉しいんだけどね〜

ひょっとすると中にフィットネスクラブが入る可能性もあるな、セントラルとコナミは近所にあるので都心に展開がないルネサンスあたりかな？

なんか全員BOTみたいで面白い掲示板ですね。

パークコートができるからご近所さんはみんな嬉しいんだよ...

三井さんありがとう

今回は間に合わないので、何年かしてボチボチ中古が出はじめる頃に参戦します

>>1149 匿名さん
間に合わない？
買う気があれば十分過ぎるくらい間に合う。
あと3年も先なんだぜ。
あ、間に合わないって資金か。
中古でも値上がりしないことを祈ってください。
それまでちゃんと生きていてね。

やっぱり中古じゃなくて新品でカスタマイズしたいな〜

三井のホームページに39階と思われる物件の図面が出てるけど角地がないのは隠してあるのか？

>>1151 マンション検討中さん
オタク新人？
地権者が持っていると思われ三井は保有していない可能性高い。
過去レス見ろ

>>1150

不動産ってのは本当にご縁だよなあ、どうしてこのタイミングかねえ

スーパーならいいんだけど、飲食店が入居するパークコートというのはなんだかなあ。
他のパークコートタワーがどうなのか知らんけどさ。

間に合わないというより待てないよね。
子供がいたりすると特に。

本当に下階の商業施設を支えるだけの需要が発生するのかな？

>>1123
レンタサイクルあるらしいよ。
自転車の需要を見込んでるのだろう。
さあ、何か書いて。

坪400とか450は流石にワンルーム物件でしょう。

賃貸というより、地方都市の富裕層の都会の別荘みたいな使い方が想定されますね。

眺望も期待できるまとまった広さの物件が坪400とか450で出たら外国人が黙ってないですよ

シビックの地下駐車場は行ったことがないから知りませんが，下水臭がするバス停周辺の換気口ってどこのこと？

>>1158 匿名さん

物件概要からするとワンルームはなさそうです、43平米の1LDKからですね。
間取り図が西向きになってますし、恐らくスミフビルとお見合いの西向きでタワーパーキングにならなかった部分が割り当てられるのでしょうから、パンダ部屋も低層階にはありそうです。
個人的には13坪なので5780万(坪450万弱)からと予想します。
地方の富裕層は新幹線の駅や空港から近いとは言い難いこの物件には惹かれないでしょうね、そういう層が求めるのは港区や渋谷区です。
レンタサイクルいいですね、カーシェアリングもあるとなお良しですが。

>>1160 マンション検討中さん

価格設定はそのくらいでしょうね。
ただ新幹線の駅(東京)からそんな遠くないと思いますけど、ダメですかね。

地方の富裕層は文京区は買わないかも。
白金タワー持ってる人は知ってる。

東京駅までは丸ノ内線で10分くらい。上野駅だとタクシーで10分くらいでしょうか。

>>1162 匿名さん

地方の人は、文京区とか小石川と言われてもよくわからないですからね。
地方の人はこのマンションは買わないでいいでしょう。
シロガネーとかシブヤーとか地元で自慢できる地名がついたところの方が向いています。

外国人とか地方の富裕層が買わなくても完売すると思います。今時、即日完売とか大手でやると失敗例になりかねないので、それなりの値段で出して時間かけて売っていくと思いますけどね。

　スーパーカーが死語とか言っていた方々へ

クルマそのものがあたりまえの存在になっている現代ですが、その中であえてクルマ雑誌を買う読者層の興味の中心は、高級輸入車、特にスポーツカーにあるといえるでしょう。
GENROQは1986年の創刊以来、スーパーカー雑誌のパイオニアとして確固たる地位を築いてきました。現在は基本であるスーパーカーを中心に、輸入スポーツカーの魅力を余すことなく読者に伝える誌面づくりを推進し、絶大な支持を得ています。基本はあくまで輸入スポーツカーですが、読者が興味を持つものであればセダン、国産スポーツカー、を問わず、また新車だけでなく旧モデルまで積極的に誌面で取り上げています。決してスーパーカーマニアだけではありません。いまの時代のクルマ好きを最も満足させる雑誌、それがGENROQなのです。
　三栄書房の回し者ではございません。
　
　ここの購入層は、富裕層あるいは世帯年収3000万以上の士業や医師など
でも、遊んで暮らせる人は、こんなとこを買わないません。
チャリがマストな、意識高い系マス層はお呼びでないと思われます。

　

なんか一人とんでもなく痛い車ヲタクが沸いてるな。
スーパーカーを死語って言われて相当根に持ってるみたいだな。
超高齢者以外スーパーカーなんて言葉使わねーよ。
文京区のファミリー向けマンションにスポーツカーなんて似合わねーよ。
ファミリーカーで十分なんだよ。
一昨日きやがれ！

>>1166 マンコミュファンさん

削除されたものをわざわざ蒸し返さなくてもいいでしょう。
スーパーカーって、懐かしい響きがあるって話。
この辺りは高級輸入車を乗ってる方は多いですが、実用的な車が中心で、高級輸入車のスポーツカーはあまり見ません。
高級輸入スポーツカーを乗る方は地域的にこのマンションには合わないと思います。

まだ自家用車が当たり前とか言う時代錯誤な方っていらっしゃるんですね。未だに車はステータスとかいうバブルの負の遺産から逃れられないんでしょう。バブルはもう30年前で最早現代史の出来事なのに。笑

時代と共に変わるライフスタイルについてこれない方は大変ですね。

あなたこそ車がなくて大変ですね。

あほくさ

似合わないとかで車乗ったりチャリンコ買ったりしないでしょ。

文京区小石川知らない人なんてどうでもいいよ。

知らなきゃ買わないだけ、それ田舎者ってことでしょ白金だって高輪だって知らない人多いよ。

関東で生まれ育ったけど地方の高級住宅街知らないところ多いと自分で思う。

今文京区千代田区港区あたりでレンタサイクルあるよね、あれって使い勝手どうなんだろう？

バブルはじけたあと、都内で歯抜け地が多かったのに文京区はあまりそれが無かったとどっかで見た覚えがある。

ずっとそこに住んでる人が多いのと金持ちでも地に足着いてる人が多く購入していてバブルとはあまり関係なかったと。

ある意味成金には人気が無いのともいえる。

成金のような本当の田舎モンは実用性よりネームバリューとかにこだわるでしょ。

ナンバーも品川がいいとか。。

八丈島も品川ナンバーなんだけどね。

空港や新幹線、かなりアクセスイイよ。
羽田が近いとか東京駅に近いとか一極集中ではないけど全てに便利。
東京駅も丸ノ内線で１０分。
羽田も三田線浅草線京急で４５分。
成田は大江戸線で上野御徒町から京成上野で６５分。

でも過当競争の士業よりやはりこの場所は、お茶の水が近いこともあり医者が多くなると予測する。
実際、本郷後楽春日西方小石川白山大塚は医者多い。

あと安いスーパーも高いスーパーもあって便利。

やはり地下鉄４線２駅がほぼ直結、JR１駅徒歩１２分。
こんなところ他にある？

新宿や渋谷、池袋は駅が大きすぎて尚且つ複雑で電車降りてからが遠いいから滅茶苦茶不便でしょ。

>>1172 ご近所さん
ポジショントークは結構です。
文京区民の過剰な地元アゲが気持ち悪いと皆さん仰っていたはず。
ワテラスの方が良いです。
千代田区は文京区の上位互換です。

千代田区も北東部の台東区寄りは文京区の上位互換と言われても戸惑うばかり

番町あたりをイメージしての発言と思うけどね

誰もが自分の住んでいるところが一番だと思っているのでそっとしてあげてね

皆様が仰っているようなステータス性が下町のこの地域にあるかは甚だ疑問ですけどね。
お手頃なら買っても良いかなレベル。坪400前後が適正価格だろうね。

>>1173
ワテラスいいよね～

>>1175
この立地でパークコートなんだから今後港区千代田区が全てパークコートになっても違和感ないｗ

医者でこんなとこしか住めないのは貧困医者

再開発地域に隣接する春日町交差点に立って下町という感想を持つのなら、青山でも赤坂でも下町に感じるんだろうね

麻布十番なんて貧民窟に見えるかも

3LDKが坪600程度なら、煽り抜きで瞬間蒸発でしょうね

いやはや、凄い立地のタワーやね。
ホテルでも良いぐらい。
中央大学に売ってあげれば良かったのにね

大規模開発、雨風や熱暑を避けて地下から二駅四路線利用の駅近、地域一番の高さと眺望を誇る高層マンション、これが売れないわけがない。

濃淡はあるだろうけれど、中層以上で眺望の期待できそうな物件は坪600はつけてくるのではないかと思う。最上階やその付近の物件は地権者でほとんどが占められている可能性も現時点では否定できず、少数の物件が驚くべき価格で売り出されるという可能性もある。それこそ坪800とかついてもおかしくないのではなかろうか。

おそらくここが売り出される頃には、周辺の新築マンションもその値付けを根拠に高値で売り出されるはず。

あり得ぬ。
文京区。

目と鼻の先の東大をはじめ綺羅星のごとく名門中高あり。文豪をはじめ代々東京に住んでいる粋な街に、大量のおのぼりさんが住める大チャンスやな

近くの中古は買わない方が、いいでしょうね

わざわざ、ここに買い替える手助けをしてあげることもありません^ ^

> ワテラスの方が良いです。
> 千代田区は文京区の上位互換です。

うまく言い当ててますね。うちもワテラスに住みたかったです。

ここは確かに医師率高いだろうね、ワテラスと同等かそれ以上。
自分は知り合いがいっぱい住みそうなんでここはやめとく（笑）

月島見てると、高い値付けは厳しいんじゃないかな。
坪500とかでトライしてもらえると、近隣の不動産相場にも貢献してくれそうで助かるけど。

保育所の定員って60名なの？
少なくない？大丈夫？

坪620きらないかなぁ。無理かなぁ。

お医者さんが一杯入ったら心強いです

駐車場にスーパーカーがたくさんいないと寂しいです

結構ですとお前が決めるな

マンションでスーパーカー？

>>1185
うまく言い当ててなんかないですよ。
不動産は機械製品等ではありませんので。

練馬ナンバーのスーパーカーなんですね。

暇な方は、以下の2057からのくだりを見てください。
少なくとも、スーパーカーが死語って言い出すトンチンカンは人は不在ですよ。

https://m.emansion.co.jp/thread/535538/res/2001-2100/

ディストロニックプラスみたいな衝突安全装置がついてないと怖くて運転できないけどな

確かに
ちょっと。

気になる点は。
練馬ナンバーになる。
4路線利用といっても知名度がある駅名ではない。
不人気路線。
お見合い部屋の割合が高そう。
南側もシビックセンター、北・東側は下町の雑多な街並み、西はオフィスビルで景観が良さそうな部屋が限られていそう。(縦に長いのは欠点ですね)

買う気満々でこの掲示板にもたどり着いたんですが、欠点ばかりが目立ってきて意欲が削がれてきました。

坪600万円って連呼する変な人とか、公式サイトの謳い文句連呼する人とか。
練馬のスーパーカーとか。

余り質良くないですね。

見た目は良いのですが、パークコートの質という点ではパークコート浜離宮の掲示板もかなりビックリの質かもしれません。カルチャー的について行くのが難しかった。パークコートシリーズは避けておいた方が無難かもしれませんね。