ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

こんなことならプラウドにしておけば良かった
断念

さすがに評価書案では購入はできません。計画も大幅遅延、変更しているようです。販売会社からきちんとした説明はありましたか。

近隣住民ですが、DNPは建物・敷地のデザインや周辺道路整備への取り組みが素晴らしく、散歩していて気持ち良いエリアです。そりゃ市ヶ谷一体の大地主ですから自分の土地の価値をしっかり高める努力をされます。検討中の方は現地に赴けば閑静で落ち着いた雰囲気がわかると思います。

この物件で唯一気になるのは隣が学校のグラウンドで、土日もナイターで野球をやってますので、部屋の向きによっては眩しくないか、金属バット音が気にならないか、要確認です。

>>302 マンション検討中さん
販売会社からの説明を書いたところで、「さすがに販売会社からの説明を鵜呑みにはできません。」と返されるのがオチでしょうから、どうぞご自分でDNPに赴くなり何なりご随意にお確かめください。

DNPの工事について売り手から説明がないことを指摘なさっているだけなのに、八つ当たりされなくても。販売会社さんももうすこしがんばらないと。

70平米換算で8000万円前後ということでしょうか？
そうなら値段が高すぎます。
駅からかなり歩きますし。

この立地で坪300代後半だと新築は無理じゃない？
中古のヴィークコートも築8年で坪400弱。
地代が痛いけど、決して高くないと思うけどな。

>>307 検討板ユーザーさん
でも70年後に価値ゼロになるマンションだからね。比較するのは、なかなか難しいと思います。

前の方が計算してくれていましたが、地代が3万で固定として(実際には変動するので更に上がる可能性あり)、35年で1260万、70年で2520万です。70平米で換算すれば、永住する場合の70年では坪単価119万上乗せです。これも加味して考える必要はあるかと思います。

いくら待てども説得力のあるポジティブトークなし。まだメリットが理解できない物件です。

>>309 eマンションさん
え、坪単価がプラス119万円ですか。400万に加えて。

防衛省があるので加賀町上空は自衛隊の大型ヘリコプターが爆音を立てて飛行するそうです。(私は業者ではありません)。

>>307 検討板ユーザーさん
所有権で400万円弱でも売れ残りなのに、実質ここは500を超えた借地権でも決して高くないというご意見ですね。

ヘリはたまに土日の午前中に行き来する程度です。防衛省と機動隊、最強の治安です。

坪320-400ちょいくらいの価格帯であって欲しかった。高くするなら南側にもエレベーターつけたり、間取りを大きめ中心にしてゆとりのある形にしたり、それぞれの場所の仕様を上げて欲しかった。

>>309 eマンションさん
地代を払う代わりに、固定資産税都市計画税は掛かりませんけどね

>>317 匿名さん
（土地の）

最近、試験飛行をしている西麻布や広尾の飛行機音に比べたら、たまの土日のヘリコプター音は何でもないです。

>>319 買い替え検討中さん
西麻布や広尾の騒音はそんなに酷いのですか？
騒音には慣れが生ずるとはいえ残念ですね

待ってました！頑張れ超前向きポジトーク。
ヘリ大好き。自衛官・機動隊員大好き。価格以外はなんとでも言える。
税金も地代よりも高ければノープロブレム。

町に順位をつけるのは品が無いとは思うが、それでも敢えて「屋敷町」の観点で並べると、ここ市谷加賀町は、東京一とは言い難いがベスト3やベスト5には入るだろう。
松濤、島津山、元麻布には及ばねど、その次のグループには確実に入ってる。
歴史と風格を読み取れる品の良い方々が静かに買っていくのだろう。
割高論を唱える方は残念ながらお呼びでないということ。
文句を言っても何も生まれない。
ご自分に見合った物件に目を向ける方がよほど生産的。

そうだ！理屈じゃない！気合いだ！ちまちま考えずに買うだけだ。

静かに売れる。文句を言う人は客でない。本当に立派です。

自衛隊は土日営業なのですか。

自衛隊は土日営業なのですね。

DNPビルから部屋の中を覗かれそうなので南向きは避けた方が良さそうでがんす

>>324 デベにお勤めさん
デベさんから褒められるなんて照れちゃうわ

>>322
＞＞松濤、島津山、元麻布には及ばねど、その次のグループには確実に入ってる。

なんの根拠もないですね。たしかに元々お屋敷町だった事は認めますが、
今や人気や価格という点で埋められない天地の差があるかと思います。

>>329 買い替え検討中さん

論理性、合理性のある材料がなければ根拠なく情緒に訴えるしかないのでしょう。市場原理軽視の帰結。

真の賢者は大地主のNTTさまかもしれません。
販売価格7000万円の60%が権利金として4200万円。228戸で95億7600万円。加えて、地代毎月３万円年間36万、70年で2520万円。これも228戸で57億4560万円。権利金プラス地代70年分の合計153億2160万円。敷地面積6797平米で割ると、一平米あたり225万円、坪で744万円。しかも70年後に更地で確実に土地は戻る。

>>331 職人さん
まともな経営感覚なら土地を売ってその売却代金を本業に投下しますよね
それを70年なら少なくとも4?5倍にはしないとまともな経営とは言えない
国民の財産をただでゲットしたぬるま湯会社ならではの発想だな

>>332 匿名さん

経営学をもう少し勉強しなさい。

>>333 マンション検討中さん
あなたに学ぶことはないことくらいは分かります

元手は「ただでゲット」で、実質ゼロリスクで固めにみてもこれだけ儲かるのであれば嬉しいでしょうね。販売会社より上手かも。借地人は静かに買ってくれるそうですし。

で、価格表は？

>>336 マンション検討中さん
地下室で7000万、南向きは1億円以上らしいです。感動。

>>336 マンション検討中さん
見るのも時間の無駄です

>>338 匿名くん
このスレ見るのも時間の無駄じゃない？

そうです。終わりにして出直します。

こちらの物件と二丁目の所有権のウエリスとで価格比較して検討したいです。
タイミングとして難しくなければ、是非お願いしたいところです。

>>341 マンション検討中さん
誰に何をお願いしたいのですか？

>>337 通りがかりさん
70平米換算で、
加賀町ってそんなに高級な場所なんでしょうか
国税庁の路線価みても大したことないですし

昔から某社巨大印刷工場がある場所を高級というのはかなり無理では

いいエリアだと思いますけどね。

印刷工場なんてこの100年弱の仮の姿
江戸開府以来この地は大名屋敷町
パークハウスになるのは言わば王政復古
やれ駅力だか定借だか些末なことに拘るのは愚の骨頂
王の住まいは王らしく住まうべき

>>346 匿名さん
意味不明

ウェリスとは物件属性、ターゲットが違いすぎて比較になりません。

ここは現代の大名のような車通勤の方しか買ってはいけません。
サラリーマン層（下級武士）が住むような地でないという事でしょう。

考えれば考えるほど買う理由がなくなる不思議な物件です。取り柄が全くありません。売るためには失敗を認め大幅値下げしかないでしょう。

8000から1億の予算があってお金を気にしない人たちが200組くらいみつかるといいですね。

周囲の雰囲気はいいですね。
駅からの距離と中古相場と比較してどうするかが判断ポイントでしょうか。

マンマニさんがモデルルーム行かれてますね。
どんな評価をされるのか楽しみです！

ウエリスの方に書いてあった、マンションマニアさんの周辺相場みても高いと思うのですけど、土地の価値を考えれば値段は関係ないという流れでしたかね。
定借物件他にも増えていますので、どう考えているのかも含めて、どんな評価されるのか気になりますね。

定期借地権だと自己資金はどのくらい必要でしょうか？

どの部屋を買われるかによるかと思いますが400万円程度あれば諸費用賄えます。
所有権物件とそこまで大きく変わらない印象です。

地代3万程度のほか、管理費や修繕積立金、解体積立金はどの程度なのでしょうか。どなたかモデルルーム行った方で分かる方いらっしゃいますか？

広さによるけど地代三万もしないよ
70平米で管理費修繕、解体準備金と地代で五万くらい。

予定販売価格出てたんですね
販売価格 6,000万円台～16,000万円台（予定）※100万円単位
予定最多価格帯 8,400万円台（予定）※100万円単位
間取り 1LDK～4LDK
専有面積 49.23m2～110.08m2
予想されていたくらいの感じ？
地代、管理費、修繕積立金はどれくらいなんだろうか

定借悩ましい。ディンクス、定年迄+/-10年、居住+/-25年目度だと有りかなぁ。
それ以外の懸念は学校真横の立地。50分毎のチャイム、運動場の授業・行事、部活。自宅仕事場だと問題か。

現地見たけど、街並みが非常に殺風景でイメージと違った。DNPも含め工事中が多かったせいかなぁ。ママチャリの人とか道行く人々、既にある近隣マンションの雰囲気もイメージと違った。土地勘ないのですが、ここって本当にお屋敷街だったの？

>>361 マンション比較中さん
土地勘なくて気に入らないならやめれば？

そう、ちょっと期待したけど止め。

まあ、今DNPは工事中だから殺風景と思ったのも分かるけど、植樹されるようだから雰囲気も大分変わるでしょ。このマンションの位置からだと、牛込中央通り方面（納戸町、細工町）へ行くか、柳町方面（市谷加賀町2丁目）へ行くかでも町並みは変わるよね。

普通の住宅街だよね。新宿区って感じの。
高級感は無いけど、都心近いのに静かな住宅街。

高級感はないでしょ。

牛込柳町駅界隈は都心の利便性を享受しつつ、静かで庶民的な落ち着いた生活をする場所
近所に住んでますが派手さの全くないそんなところが気に入ってます
良ければどうぞ

市谷加賀町は普通とか庶民的じゃないでしょ。成金が住んでないから派手さはないけど。

市ヶ谷駅から現地まで歩いてみましたが、あの坂町で徒歩１２分が思いの外きつかった。
確かに周辺環境は静かで落ち着いていて、響く層はいると思う。常に車移動するお金持ちにはいいかも。
庶民の自分が買うには向いてないかな。

そのままモデルルームへ。
解体積立金と地代が高かった
ローン返済が終わっても払い続ける金額がこれかと思うと…
定期借地権って難しいですね

家族はわりと気に入っていましたが
価格もべらぼうに安いわけではないし、即決はできないですね。

価格表見た上でモデルルーム行ってみましたけど、まあ妥当な価格設定でお得感はないですね。せめて全体的にもう500万円安かったらバリューを感じられるところでしたが、限界のところでつけられた価格なのですぐ儲かるような物件ではないですね。

一方で、この立地でこの規模感、エントランスや共用施設も非タワマンとしてはかなり頑張っているので10-20年のスパンで住んで売却すれば結構いい投資になると思います。20年住んでも残り50年。期間50年の定借物件とようやく並ぶのですからリセールも問題ないでしょう。

>>370 マンション検討中さん
都心で5分以上は最寄り駅とは言いませんよね
大江戸線マンションなのでリセバは推して知るべし

371です。エントランス、共用部は気合入ってますが、専有部については間取りも凡庸、仕様も普通ですこしガッカリしました。テラスはなかなか良い感じでしたが、リセールに不安は残りますね。

あと地代3万と上に出てきますが何の話でしょうかね。今回の売買価格に含まれてる権利金を70年で引き伸ばしてるんでしょうか？毎月の地代は住宅地特例適用後で1万円未満となる見込みでしたよ（70平米で）。他の方もおっしゃってますがもう1割安ければ何の不安もなくGOでした。

私は子どもがいるので、学区と環境の良さに惹かれて検討してます！
気になるデメリットは駅遠です。
それと高台立地は安心感あるけど、坂多いのは大変です。
書いてる人多いですけど、思ってたより高いですよね。所有権でこの価格なら、今のご時世でなかなかに頑張ったなーと思いますけど。
人気が出そうな部屋は価格表見てるとありますけど、即完売するような雰囲気は…
うちは専業だから余計そう思うのか？共働きならお得感ある？
バリバリ働く共働き家庭はもっと駅近がよさそうだけど。

228戸の部屋に対してエレベーター3基というのはどうなんでしょうか。3LDK中心の部屋に対して少し足りない印象を受けてしまいます。通勤、通学で朝の混雑はテンション下がりますよね。エレベーターまでの距離もありそうですし。ゴミ置き場は1階のみですし。。

>>374 マンション検討中さん
既出ですが、現在の市谷小学区から仲之小学区に変わる案があるので、学区がよろしいとは言い切れません。周辺は治安もよく子育ても安心してできていますが、学区変更のリスクがあっても良いなら購入を検討されても良いかと思います。

>>375 そんなもんじゃないですか？エントランスがある2階の人は基本的に使わないし、その直近階の1,3階も階段使う人がそれなりにいそうだから、1基あたり約50世帯ほどの利用かと。

もうちょっと高級仕様を期待していたのに残念でした。共用部にお金かかりすぎな気がします。。
もうワンレイヤー上の層をターゲットにしてほしかったなぁと思います。
検討から外しました。

>>376 匿名さん
学区変更の話については公開されている情報だとどちらで確認できるのでしょうか？

めちゃくちゃ環境のよい場所で感動しました。DNPも公園をつくっているようなので将来が楽しみです。定期借地権のことは良く判らないですが、ここに決めたいです。
しかし間取りがフツウ過ぎるのでしょんぼり。
超高級な場所なのに涙でちゃいます。

地歴がいいのは確かですが、今は超高級ではまったくないと思います。

>>375 名無しさん
3基で問題ないです
2基だとちょっと足りない、3基だと余裕、という感じです
これ以上増やすとメンテ＆更新コストが重くなります

>>380 匿名さん
公園じゃなくてただの散策道みたいな感じだよ

公園でにぎやかになるよりも、散歩道で景観が良い方が個人的にはいいかなとも思います。
（中学校側が賑やかでしょうけど・・・）

確かに、あの昭和から脈々と受け継がれている間取りは、新築感が皆無で残念でしかないですが、場所は得難い立地だと思います。地所さんも所有権ならもっと気合入れて設計したのでしょうけど、壊す前提ですからね。

ですね。。どうにも定借でこの価格出しておいてこのグレードと仕様がと…牛込プラウドにしておけばよかったと後悔する人がいるのもうなづけます。私は幸いにも他物件で抽選に当選したのでよかったですけど。
神楽坂にも駅近低層の定借プラウドができるので比較するとこちらはリセールも賃貸もキツくなりそうですね。
あと納戸町の三井も気になりますけど全容が発表されないですね。
資金に余力のある人は三井、野村を待たれた方がよいのでは？と思いました。

>>386 マンション検討中さん
プラウド神田駿河台の定借の事ですか？違ったらごめんなさい、探したけれど見つけられなくて。

たぶん袋町のことだと思いますよ

>>388 マンコミュファンさん
有難う御座います。探してみます。

>>386 マンション検討中さん
牛込プラウドにしておけばよかったと後悔する人がいるのもうなづけます。

いや、大久保通り坂途中のプラウドと市谷加賀町の物件を比較するセンスないひと、そうそういないでしょ。勝手に妄想の中で納得してうなずかれても困るわ。
釣りならまだしもミスリードにも程がある。やり直し。

まぁ利用駅一緒だし比べるのは仕方ないよね。
実際にプラウドのほうが仕様良いみたいだしさ。
この物件は期待値高かっただけに苦戦するかもね。
それこそデベ的には三井、野村の概要出る前に販売していきたいけどコロナで時期ズレの影響出てそう。

加賀町ってそんなにすごいんですか？
この物件を知るまで聞いたこともなく。。

所有権価格じゃ手が出ない人向けのマンション。
同じ定借でも袋町のが高くなりそう。

所有権だと20%は高くなるから億ションレベル。
それが郊外価格で買えるわけだから予算が少ない人にはいいよね。
逆に富裕層が牽制するのかな？

少なくとも天カセか、せっかく三菱なら全館空調だったらよかったのに。
内廊下も一部だし中途半端感で、共用部より専用部の質を上げるのか今のトレンドかと。

>>390 匿名さん
前に書き込みされている人もいましたけど、私も後悔しています。
加賀町だからという理由で探す方も少ないのではないでしょうか。
賃貸も中古も駅名や徒歩時間などの検索条件から探すわけですし。

>>397 周辺住民さん
1.3から1.5億位だといいですが、それ以上だと悩みますね。。

>>396 マンション検討中さん
私も検討していましたが泣く泣く諦めました。定借だから安かったし、どの部屋も素敵でしたよね。
モデルルームのオプションと同じく、格子の壁に変えようかな？とか、毎日ウキウキしながら過ごしていました。長引くコロナで不安になり、現地見て、駅からの狭い道のり等も考えたら決断出来ませんでした。大手デベだし、隣が中学校で目の前が公園になるのは魅力的ですが。

砂土原は小規模の割には高かったけど、小戸数だからなんとか捌けた感じ。
600万は高いと思ったけど、そこよりも高い定借じゃこのご時世無理じゃないの。
プラウド市ヶ谷南町は350万程度だった。