ラアトレ御苑内藤町グランガーデン（リノベーション）

今日から先着申し込み開始ですね。
検討中の方いらっしゃいませんか？

御苑ハイツのリノベーションですか。
内外装のリフォームしたみたいけど、構造部分、たとえば耐震性とかも補強したのかな？
HPには何も書かれてないんだが。

耐震補強は特にしていないそうです。診断もしてない？と言われましたが、営業の知識が浅すぎてこういうリスキーな物件を買うには心もとなく感じました。御苑隣接まではいかないものの、内藤町での新築1LDKだてな5000万前後からあるのでやはり新しいほうがいいかなと。それに隣接だと虫がたくさん入ってきそうだし。

うわ、補強なし・診断なしですか。
こりゃちょっと手を出せませんね。。。

デザインとか表面的な話がメインで、耐震とかの話は聞かないと教えてくれませんでした。でもきっと聞かれるとは思ってるようで、その手の資料は手元に隠し持ってました(笑)。耐震性や建物の寿命について質問したら、「49年間何もないですから、これからも大丈夫である可能性が高い。でも約束はできない。それを納得してくる人にだけ購入していただきたい」と言われました(苦笑)。2000万ぐらいならともかく、4000万以上出すのにね。

営業の方のレベルが低い‥それがそのままマンションのレベルとかお金の掛け方に比例している気がして、不安になります‥
耐震のことは、建て直しをすると同じ高さまで建てられないからと説明を受けました。耐震補強しないのか、については部屋からの眺望が損なわれるから、と言われましたが今、いちばん利益率が良いのが今回のラノベだけでなるべく高く売り逃げることだからと理解しています。
でもそれを踏まえてもやはりあの場所は魅力的なので検討中です。

永住か賃貸に回すなら良いかもしれませんね。リセールについては築50年以上になりますし、耐震補強等についてがネックになり売りにくいでしょうね。四谷界隈でも築50年以上になると2000万台当たり前ですから。

あとあまり気にならない方が大半？かと思いますが、今後も昔ながらの貯水槽方式らしくちょっと残念でした。せっかくリノベするのにそういうところにはお金をかけないんだなと。

連投すみません。でもデザインは良さげですし、賃貸に回したらそれなりに利回りが出そうですし、御苑隣接は希少なので悪いところばかりではないと思います。

実際売れてるのかしらん

築49年だと、購入して数年もたたないうちに修繕云々問題が上がりそうで怖い。修繕積立費なんて一から積立開始だから当面は資金不足で何も対応できないだろうし。

デザイン優先で耐震補強はしない等、売り逃げしか考えていない感じがプンプン。

安物買いの銭失い

思いっきり旧耐震ですから、耐震補強してないとなると難しいですね。

>>14
それも含めてご納得いただける方にだけ買っていただきたい

と言われました。

まあ、そうなると賃貸用と割り切って買うしかなくなる。立地が希少なだけに、完全な建て替えでなかったのは残念。。。

耐震補強してないマンションですと、ローン審査通るのでしょうかね。。。銀行側の評価次第では貸してくれない可能性はありそうですね。

>>17
聞いてみましたが、一応話を通している銀行が2行ぐらいあるみたいです。

ここまで御苑かぶりつきの立地のマンションも珍しいから、リノベ物件だとしても気になる人はそれなりにいるのではないかと。
銀行が貸してくれるのであれば検討の余地あり・・かも。

立地は最高。だけど築50年をどう見るか…

>>19
リノベして分譲するんだからどこの銀行でも大丈夫なんじゃないの

リノベって、内装と外装だけでしょ？
躯体は築50年、建物を担保に貸すのがローンなんだから、そう簡単に通せないでしょ。
なんで素直に建て替えなかったのか。立地がもったいない。

と思ったら、同じ高さで建て替えられないと既に書いてありましたね。
耐震補強なしでは20-30年で解体でしょうし、既存不適格で建て替え不可となると資産価値もなし。
いったい誰が買うのだろうか。

四谷近辺の新築もしくは築浅だと40㎡前後でだいたい5000万前後だから、築50年の40㎡を4000万台半ば出して買うなら新築買ったほうが良いと思う。しかもこの物件は仲介手数料が普通の中古物件と同じぐらいかかるので初期費用が高めです。

>>23 22さん
参考になりました。
20-30年後に建て直しになったとしても立地上価値があるから損はしないと思い検討してました
やはり、関わらない方がいい物件なんでしょうかね

>>25
新たな建築物の高さは10mまでのようです。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_12_00012.html

内藤町は高さ制限があるんだね、知りませんでした。

消費者は正直でしょ。内藤町の新築で販売から1年以上、完成しても半分以上の部屋にカーテンも照明も入ってないマンションと、販売から3週間で第一期の20戸を契約済みのデザインセンスと大京の安心のリノベーション。さらに価格が2000万も安いならこっちを買うよね。

大きい地震が来ると色々考えてしまいますけどね。
レスを読むと建物の構造に不安がある物件いたいですし。
間取りを見ましたが居室に扉がないのはどうしてなのでしょう？
これも建物の規制や制限からそうなってるってことなのでしょうか。
リノベーション物件かどうかはともかくとしても、使い勝手の面ではイマイチのような気がしました。
ガラス壁ってモデルルーム写真のような透明ガラスが標準なんですかね？

間取り図から見ると、トイレがスケルトンになってたりとデザイン性重視のようですね。

固定資産と考えず、使い捨て感覚なら面白いかもですね。
万が一の時（地震で崩れるなど）は権利放棄する覚悟で。
賃貸でも元が取れそうだし。