Kosugi 3rd Avenue The Residence

リセール前提なら北側、低層がオススメ。沖さんとかのらえもんの書籍を読んで勉強してよ。

>>1541 匿名さん
小杉のタワマンのリセールでは、同マンション内で、新築購入価格、階層、方角関係なく、販売されている稽古にあります。
広さと価格が比例していて、一般にリセール前提ならば、新築価格が高めの南東、南西より、北東、北西の方が売るときには得になる傾向。

家族に高所恐怖症の方がいたりで、高層は避けて低層を好む方もいます。そもそもタワマン選ぶのもですが、駅チカメリットでタワマン中心に探す方もいます。

販売価格に利益乗せてリセール前提の転売目的で購入する人なんていなさそうだけど。

タワマンは通常の1.5倍から2倍の修繕費がかかるのですよ。

>>1543 マンション検討中さん

違うんだよ。永住目的で購入するとしても長い人生で何があるかわからないからリセールを意識してマンション選びをしたほうがいいんだよ。

昨日モデルルームに行ってきましたが、南西側の住戸は全体的に申込みが入っていましたね。とりあえず、週末まで申し込み状況をみて希望の住戸が購入できるように検討します。

>>1546 匿名さん

わかります！
我が家は永住目的で数年前70平米弱のマンション買いましたが、子どもが3人になり、こちらの89平米に申込みました。

>>1546 匿名さん
そうは言っても、転売時に北が得だからと北に住むより、自分は南に住みたい。

竣工するまでに完売できるのだろうか。

完売できなくて値下げすれば嬉しいね。三井のマンションでは見たことないが。

ここは完売すると思いますよ。思ったより値段も高くならなかったですし。

>>1551: 匿名さん

三井は結構ねびきはんばいするよ。売れ残ると早々完売するために。
値段見て買えないから無視して居たら、安く買えたと知ってショック受けたことある。
ＭＳＴの時はなんか変な時にちょこちょこ売っていた。賃貸、転売目的とかでどこでもいいなら、待つのもいいけど、自分が希望する部屋なくなっちゃうよね。三井はこの後、すぐ後ろにマンション建てる予定だから、早く売り切りたいよね。てか、竣工までに２年もあるんだね。２年の間に家族構成とか自分の収入とかいろいろ変わりそう。

＞＞全体的に申込みが入っていましたね

Ｍ層やＨ層も？
倍率のついてないところに誘導されて、申し込んだが、ローンの手数料や、固定資産税、修繕積みたて基金、グレードアップの費用、その他別途内装注文の費用、が、かなりかかることがわかり、結構憂鬱。かなりの予算オーバー。この値段出すなら、数か月前にもっといい物件あったな・・・と思う。

＞＞そうは言っても、転売時に北が得だからと

北って転売時得ですか？今、買値が安いのはわかるけど、売る時も北は安くしか売れないんじゃないですか？
よくタワマンって南や西は暑くて住めない。買った人は後悔する。一度、タワマンに住んだことのある人には北向きが人気がある。ってよく言われていましたけど、どうなんでしょう。自分はいま低層のさえぎる物のない三方角部屋のマンションに住んでいますので、南向きのほうがいいなと思いますが、ここを買うにあたって、夏熱いかも・・・一方向にしか窓がないから、風が抜けない。～エアコン代すごくかかるかも・・・と心配しています。

>>1529 匿名さん
花が付いてないだけで、検討中の人達が居る可能性は、じゅうぶんありますが…。
実際の状況は、モデルルーム行って営業に聞かないと分からないでしょうね。それでも果たして本当のことだけを行ってくれるかは分からないけど。

>>1554 買い替え検討中さん
全体的に南西側の方が登録入ってたと思いますが、L層は特に多かったですね。
強めの誘導、ありますよね。うちもそうでした。

低層階は全体的に申込みが入っていて抽選倍率になる住戸がほとんどでした。
営業担当の方がオススメしていた無抽選住戸で検討するのも有りかなと思えるようになってきました。

>>1558 マンション検討中さん
モデルルームには、現在の倍率も張り出されていますか？？

抽選で外れて二期販売以降で妥協するよりも、一期で無抽選住戸を狙って確実に押さえるのも確かに有りですよね。

>>1560 マンション検討中さん
この方法を、営業は激推ししてきました。

何がなんでも欲しい人は最終日に無抽選住戸に申し込みするでしょうね。抽選で外れて後悔するよりかは良いだろうけど。

>>1559 マンション検討中さん
倍率は張り出されていないけど、花は飾ってあります。倍率は営業担当に聞けば教えてもらえると思いますよ。

私は第5希望まで考えているので倍率3倍以上だったら、諦めて違う住戸で検討しますね。

意外と人気のエレベータ3台プラスワン

タワマンなのに低層ばかり人気があるのは、やはりみんなエレベーターのこと気にするから？

エレベーター問題があるにしても、さすがにタワマンで4階には住みたくないな。

そもそも、エレベーター問題が気になるぐらいなら、低層階で検討する以前にサードは買わずに他のマンションで検討する人が殆どだと思う。実際に購入申込を入れた人はそんなにエレベーター問題の事は気にしていないか、気付いていないだけ。

三井東急が作るタワマンだから、コストカットでエレベーターを削るような事はないと思うので、大してエレベーターの件は問題にならないのかなと思っています。なので、私は中層階の部屋で申し込みしました。

全てが三井の回し者にしか思えないのだが
ホントの購入検討者だとしたら相当おめでたい

浴室のシャンプー入れがオプション。これがすべてを物語る。

>>1571 マンション検討中さん
要らんでしょ。

モデルルームのエレベーターだって15人乗りが2基なのに、11人乗りが3基なんて絶対に足りないでしょ。

>>1569 マンション検討中さん

ここは再開発物件で、三井や東急が自由に設計できるわけじゃない。
地権者が好き勝手に言ってくる要望をまとめあげる必要があるし、
そもそも再開発に同意しない地権者がいた場合、言葉は悪いけど、
札束で顔を引っ叩いてでも同意してもらわないとプロジェクトが進行しない。
その「引っ叩く札束」はどこから出てくるかと言えば、
できるだけ安く作って高く売るところからなわけで、
再開発物件にチープな建物が多いのは、そんな理由が多い。
ここが、杭基礎なのも、制振なのも、エレベーターが少ないのも、そんな理由かな、と。

それを承知の上で、利便性重視で買うのが再開発マンション。

>>1574 匿名さん

ガーデンの躯体、設備仕様がよいのはそのためなんですね。
もう買えないけど

>>1575 検討板ユーザーさん

地権者が一流法人だしね。個人商店の強欲店主とは考え方が違う。

ここの地権者って、中華屋さん、眼鏡屋さん、以外って、区役所とか図書館とかマルエツとかじゃないの？そんなに細い店いっぱいあったの？

強欲地権者を、ここの営業は「地権者様あっての、このマンションですから」と繰り返す…。
ちょっとイヤな気持ちになってしまいます。
仕方ないっちゃ仕方ないことですけどね。

>>1577 買い替え検討中さん
個人の一軒家もありましたよね。
中華屋は強欲そう…今の店の表の張り紙からしても。

>>1566 評判気になるさん

価格表の前で営業が、今回のマンションは、なぜか低層が人気なんですよね〜って言ってました。

エレベーター削ったのはコストカットだと思います。ただ、問題になるのは通勤、通学時だけなので、実際、入居してみないと、同じ時間帯にどのくらいの人が利用するのかわからない。
最新のＡＩ管理のエレベーターということだが、通勤時間だけ、１台は高層かい専用、２台は中層階の２８階までしか行かない。とかできないんだろうか・・・

地権者に管理組合が牛耳られないか心配です。

>>1581 買い替え検討中さん
利用者傾向によっては混んでるのに稼働率の低い箱が発生しちゃうから、箱の数が少ない程分けないのがベターだよ。

担当者に、ガーデンは中層用のエレベーター、３４階から１階までで３基、ここは３８階から4階までで3基。同じっていわれました。

>>1584 買い替え検討中さん
おいおい、こっちは519戸、ガーデンは一棟全体で600戸弱。なに営業担当者に誤魔化されてんの？？

おめでたい検討者もいるものだなｗ

ガーデンは7基だったかな？
240m/s 含めて

普通に考えて、エレベーターは絶対に足りないよね。

エレベーターは何基あるの？

>>1582 マンション検討中さん
それ、私も心配しています。
地権者が実際に住む場合、その階下の部屋や隣の部屋に自分が住むとなると、苦情も言えないとかにならないか…

>>1590 マンション検討中さん
地権者用に割り当てられた部屋は1LDKや低層が多かったような記憶があるので、自分が住むというよりは人に貸す、投資系が多いんじゃないかなと思いますね。

>>1591 マンション検討中さん
いえ、南角中高層もかなりありましたよ。

地権者中心の管理組合で運営されて、新参者は村八分にされたらキツイな。

>>1593
たかが一割だから牛耳られることはふつうに考えてないとおもう。
実際に住むのはさらにその半分以下。

今週は営業達による巧みな倍率調整で打ち合わせしているんだろうな。

>>1595 マンション検討中さん
巧みな…どんな手口なのでしょうか!?

販売戦略で多少の倍率調整するのは当たり前だと思うけど。

南東側L層は、商業施設の設備や 広場の影響で、騒音うるさいのでしょうか？
営業に誘導されているのかな、と思うのですが…。
似たような状況のご経験のある方、いらっしゃいませんか？？

>>1580 マンション検討中さん
そりゃそうでしょ。階があがるごとに、100万とか上がるわけで。これまでのコスギのタワマンでは考えられないしね。

>>1577 買い替え検討中さん
ゴールデンレトリバーを飼ってる一軒家もありましたね。
あの子が帰ってくるのかな。

>>ゴールデンレトリバーを飼ってる

ここ、そんな大きい犬飼ってもいいようになってるんですか？エレベーターにそんな犬乗っていたらビックリだな。

>>そりゃそうでしょ。階があがるごとに、100万とか上がるわけで。これまでのコスギのタワマンでは考えられないしね。

都内のマンションでも、タワマンの場合、急に景色が変わるっというのじゃない限り、２０万ぐらいづつしか上がりませんよ。ここは１００万、エレベーター問題もある。倍率のついていない数フロワー上の部屋への誘導あるけど、 なかなか迷うよね。

＞＞地権者が実際に住む場合、その階下の部屋や隣の部屋に自分が住むとなると、苦情も言えないとかにならないか…

逆に地権者がすぐ下の階に住む場合、マンションに住んだことのない人で、ちょっとした上階からの音に敏感に反応して文句言ってこないかな・・・
隣が地権者の場合、親しくなれば、このあたりのことよく知っていていいかも？？？
今半分近くが事業協力者っていうマンション住んでいるが、近くの小児科や歯医者の評判教えてもらったりしました。ただうちの場合は事業協力者っていうのが、前にここに建っていたマンションの住民でラーメン屋とか戸建てに住んでいた人じゃないから、マンション生活に慣れている人なんだけどね。

ここの営業って希望してない部屋を勧めてくるんだけど、これって倍率調整の動きなのかな。この間は次期販売以降の話を勧められました。

＞＞1585
＞＞1586
完全に騙された。少なくてもごまかされた！！！腹立つ！！！本人は前ガーデン担当していた。ガーデンと同じ条件だけど、全然問題になっていない。っと・・・
そりゃ問題にならないでしょう、条件全然違いますから。
販売員たちの間で質問されたら、そう答えるように申し合わせているのか？それともうちの担当者だけがそういう？
ほかにエレベーターのこと質問した人いる？なんて言われた？
希望住戸ではなく、倍率のついていない中層階申し込んじゃったよ。ごまかされたと思うとなんかモヤモヤする。

>>1605 買い替え検討中さん

初めて見学に行った際にエレベーターの数と低層階と高層階とで分かれているかどうかを質問した所、今までの実績や検証、アンケート等を参考にこういった形となりましたとの説明を受けました。すぐに話をそらされたので疑問に感じつつも高層マンションに住んだ事がないのでこんなものなのかなとその場では思いましたが、皆さんのコメントを読むと不安に感じます。
朝は自宅、駅、会社と行く所行く所エレベーター待ちに遭遇しそうです。

>>1604 マンション検討中さん
今期を見送って、次期に申し込めってこと？
次も抽選になる可能性はあるじゃない…。
希望してない部屋、うちも勧められました。3LDK希望してるのに2LDKの話しだして…営業にアホかと言いたくなった。

今駅から2分のところに住んでいます。近くの不動屋さんに聞くとあまり評判は良くないのは確か。ただ
エレベーターが６＋１で免震構造だったらもっと価格が高いと言うこと。ここの売りは一点、駅から１−２分の武蔵小杉最後の物件と言うことです。
マンションは1にも２にも駅から何分が最終評価だと思います。購入迷っていますが。

>>1606 買い替え検討中さん

乗用が3台しかないわけだから、高層低層で分けたら、2台と1台になっちゃいますね。
1台しか止まらない階はかなり不公平に感じてしまう（=売れ行きにも影響大）から、分けることが出来なかった、というあたりが真相なのではないかと。
せめて乗用が4台（+非常用）あれば、こんなに騒がれることも無かったのに、と思います。
4台なら、高層低層2台ずつ、という設定が容易にできたはずですし。

営業さんがやたらと中層階を推してくるのは、エレベーター問題があるからかな。

共有のスペースなど省けば金額的にエレベーターを増設出来たでしょうか？
タラレバ言ってても仕方ないのですが…

>>1605 買い替え検討中さん

AI搭載のエレベーターだから、数が少なくても問題ないといわれました

AI搭載エレベーターってことはメーカーは三菱電機か。予測精度が向上して稼働効率は向上するかもしれないけど、単位時間当たりの絶対輸送量にはあくまで3箱。限界があるよね・・・

>>1613 匿名さん

非常用も常用で実質4台だけど。非常用は、このシステムとは別の動きするんだろうね？

>>1609 匿名さん

4台なら、高層1台、中低層3台じゃない？

>>1610 マンション検討中さん
中層は、人気ないんだ。朝下まで降りるのにどのくらいかかるんだろう。

>>1614 評判気になるさん
そうね、非常用なんて言わないで常用としてみれば4台。でも非常用エレベーターを常用すると2台呼び出しになるけど、AIはそこも加味してくれるかな？電気代も凄い上がりそう…

この非常用って、電気も止まった被災時にも使えるエレベーターってことだよね。ゴミの収集や、宅配便の配達員も使う、けど、住民も普段から使える。
非常用って、普通、別電源つかっているんじゃないの？ガソリン使った発電機とか？どうなってるんだろう？？？

エレベーター4台として考えても、引渡しから引越までに凄く時間かかりそう。一体、一日何組くらいの世帯が引越しできるのだろうか？
それに、全住戸の引越しが終わるまでの間のエレベーターの待ち時間がヤバそうな気がします。

今週日曜日に抽選ですが、部屋によってはすでにかなり高い倍率が付いてますね。皆さんが登録した部屋はどういう感じですか。

引越も心配だが、引渡し後にオプション工事や内装工事をする人もいると思うからエレベーターの事で相当苦労させられそう。

>>1620 マンション検討中さん
まだまだ登録期間は日曜まで、むしろ最終日に申し込みが増えるのでしょうか。
かなり高い倍率がすでに付いてる部屋、御存知でしたら、教えていただけませんでしょうか？
自分が申し込みした部屋に倍率が付いても、とくに連絡は無いんですよね…

>>1621 マンション検討中さん

引越しやさんもイライラしそうですね

>>1622 マンション検討中さん
営業に聞けば教えてもらえますよ。

低層階はほぼ倍率が付いていると考えた方が良いと思いますよ。営業の人も低層階に人気が集中しているような事を言っていましたしね。
どうしても、欲しいのなら最終日に行って無抽選住戸を狙うしかないと思いますが。

倍率が付いている時点で半分以上の確率で外れますからね。私は最終日に倍率を確認してから申込みします。

抽選って営業が行うんですよね？公平に行われるんですかね？細工があるとか？

>>1627 マンション検討中さん
営業に細工されるんじゃないか、って思っちゃいますよね。
ガラポンで抽選だそうですが、中身とかはしっかり見せてもらえますよね…!?
玉の重さとか変えられたら、分かりようがないけど(笑)

>>1626 マンション検討中さん
同感です。私も最終日のギリギリまで待って無抽選住戸の中から申し込みします。二次とか二期販売で購入したくないですからね。

>>1628 マンション検討中さん
玉の大きさを変えるとか？
ハズレは一回り大きくて穴から出ない仕掛け

>>1630 マンション検討中さん

同倍率同時抽選だから不正は相当難しいですよ。
来た順に申込番号が振られるので、当選させたい人をみな同じ倍率、同じ番号に割り振ることはほぼ不可能ですね。

最終日に来る人の殆どは倍率をみて申し込みを入れるだろうから最後まで倍率状況は分からないだろうな。

明後日事前説明会に行かれる人いますか？
まだ部屋決まる前なのに、早すぎませんか？
保証金一割の支払い前にオーナーズスタイリングを決めるのも
リスクありますよね。抽選で当たってもやっぱり
やーめたっていう人多いんじゃないの。
ところで地下のJR貨物線このサイトで知りました。
ありがとうございます。確かに建物の北側をこする感じがします。
ハートの形状は地下の問題だったのですね。
角部屋を増やし部屋数を増やすためと思っていたのですが、
事前説明会でデベロッパーさんお願いしますねその辺を。
迷うときはやめた方がいいのかな？

>>1633 マンション検討中さん
地下のJR貨物線ってどういうことですか?

地下の貨物線は敷地の北側にある道路の下を通っているようです。工事現場の人に確認しました。ハート型になっているのは、このあと、真北に高層マンション建てるの決まっているので見合いにならないようにこのマンション、北側に部屋ないんだと思います。

>>1635 マンション検討中さん
なるほど。そうだったんですね。有り難うございます。

抽選で当たってから、重要事項説明を聞いて辞退する人も出そうだね。まぁ、それも全然有りだが。

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

既に重要事項説明にサインさせられましたが、地下の貨物線については何も触れられてなかったような…ちょっと記憶あいまいだけど。

>>1638 マンション検討中さん
どこの部屋を買っても取得税や諸費用等、考えればキャピタルゲインどころか赤字ですよ。
売却益狙いで買うなら他の探すべきですよ。