Kosugi 3rd Avenue The Residence

>>1098 匿名さん

論外な書き込みを繰り返すあなたの方が怖いです。

すみふも完売しましたね

>>1100 匿名さん
先発の三井タワーの中古は2016年が希少性もあり、最も高値で売買されていたけど、その後はやや坪単価も下がってきていますね。いまでは飽和状態に。10年後はかなり中古が増えて売るのは厳しくなるのかなと感じます。

一戸建ての人が今後どんどんマンションに移り住むから大丈夫だよ。も少し価格下がれば活性化していいね。
空き家を心配したほうがいい。

小杉はコンパクトシティのお手本物件です、人口減で2032年には一戸建ての1/3は空き家になると言われています。近い将来、橋や道路などのインフラが維持出来なくなる時代がやって来ます。国もコンパクトシティ化を目指し、政策を変えてくる可能性が高く、その時、一戸建てを維持していくと大変コスト高になる可能性が高いでしょう。

>1104,1105

火消し乙。現時点ですでに中古の売り物件がはけない状況をどう説明するのかな。

リハウスでザガーデンだけ見てるけど
イースト10件以上売り出してたけど残ってるの2件だけ
新たに竣工前のウエストが10件くらい売り出してる。
よく回転してる。
古いタワマンの下げない売主は切羽詰まってないだけ。

>1107

話をすり替えようとしてるのかな。ガーデンは新古。

>>1106 匿名さん

事実と異なりますね。
>>1107さんがガーデンについて触れていましたが別に新古に限りません。小杉に限らず6～7割は高値狙いの晒し物件なので売れないのは当然です。半年から1年で売り止めになります。
要は真面目に売ろうとしている3割程度がしこってしまっているかどうかが重要。その点小杉では、例えばミッドスカイやフォレストは各々月に3～4件は売れて入れ替わっており、在庫の積み上がりは見られません。

>>1106 匿名さん

火消しじゃなく、もうちょっと経過情報を正しく見ていれば、中古がはけないなどという誤解は無いかと思いますよ。
武蔵小杉は中古もよく回転しているようにしか見えない。

投資用じゃない限り、売ってどこに住むのか？
ということになりますよね。
郊外の戸建てを売って便利な武蔵小杉のような街へという人は賢明だと思う。

ここの目の前の南武線は誰も気にしないのが不思議。
切替ポイントがあるので結構音がするんだが。

>>1113 匿名さん

隣のプラウドタワー北西（南武線に面した方）に住んでいるに友人宅に行ったことがありますが、窓が閉まっていれば南武線の後は全くと言っていいほど気になりませんでした。窓開けても電車通ってるなくらいの意識です。もちろんマンションの仕様によっても、その人の意識度によっても違うとは思いますが。

同じく気になって北向きの窓は二重サッシかどうか聞いたけど、採用しないらしい。

タラレバの人生なんか過ごしたくない。

>>1112 マンション比較中さん

イトーヨーカドーは分かりませんが、確か大野屋や郵便局付近は次の再開発エリアの一つでしたよね？そこそこの高さの下駄履きマンションが建つかもしれないですよ。

>>1114 匿名さん

プラウドは北向きは二重サッシだから参考にならないよ。GWTの線路側のサッシが近い？

>>1112: マンション比較中さん　

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/4355/
好調とのことなので、とりあえずは大丈夫なんじゃないでしょうか？
いつか建て替えるにしても、タワマン建てるには密集しすぎだし、さすがにもう飽和状態かと。

ただ、ヨーカドー屋上のテニススクールは騒音問題の懸念がありますね。
ナイター設備も明るすぎないかちょっと心配。

>>1112 マンション比較中さん
SFTやMSTの販売の頃から検討だなんて、2005、６年のことですよね？12年経っても買ってないならよっぽと縁がないのですね。12年も経てば家族内でもいろいろ変わっていたりしますし、住み替えたりする方もいたりする時期かと思います。

>>1112 マンション比較中さん

ようこそ、高値掴みへ。

>>1121 eマンションさん

結果的にSFTやMSTがお買い得だったってことでしょう。
私も当時買えた方々が羨ましいです。
内装なんていくらでも変えられますしね。

ヨーカドーの土地建物自体は不動産ファンドの所有だからファンドの方針次第でしょう。
再開発計画自体もほとんど予定通りでは。
リーマンショックや東日本大震災等でかなり遅れたものもありますが。
気になるのは先週のカンブリア宮殿でJR東の社長が出ていて武蔵小杉の大発展はJR東のおかげみたいな説明になっていました。
これはJR東にとっても単なる地方郊外の開発でないと認識しているとも言えます。
駅ビルの開発規模もけっこう大きなものとなるか。。

>>1123 匿名さん
SFT、MSTで広めを買えていた人はまさに勝ち組ですね。
子供の成長や最新の設備にリフォームだってできますしね。ファミリー層が多い小杉は90平米以上の3〜4LDKは希少でニーズも高いようです。
その点、当時の坪単価で買えていた方は羨ましい限り。

>>1125 口コミ知りたいさん

標準的な75平米で比較しても当時の分譲価格と1300万ほど差があるのですね。
これだけリフォームにお金かけたら殆どのマンションが高級な見映えに生まれ変わりますよね。

SFTやMST買った連中はリスクを取ったんだから当然じゃね？
あの当時の武蔵小杉に手を出せたのは凄い。

>>1124 マンション検討中さん
アトレやルミネのようになるでしょうか？

>>1127 匿名さん

リスクよりも、再開発への期待の方が大きかったのかもしれませんよ。横須賀線の開業や今ある商業施設（グランツリー、東急スクエア、ららテラス）など何もない頃だったかと思いますが。

こちら側の開発はこれから。楽しみです。

>>1130 匿名さん
品川、横浜へ11分＋東横線特急停車駅でリスクを感じる方がおかしいです。
情報を精査できていれば当然の買いだったと思う。
10年前に物件購入のタイミングだったのであれば、の話ですが…。
ただし、当時は日本中が暗黒に包まれた不景気の局面で確かに高額な買い物には勇気が必要だったのかも、と想像できる。

>>1132 匿名さん
とはいえ、10年前は75平米が5000万程度、90平米が7200万程度で買えたとすれば、今の方がよっぽどリスク高い。

>>1132 匿名さん

あの時期は小杉に限らず再開発物件のブームで色々選べましたね。私はラゾーナ買って売却済みです。
他にもWコンやTTTとか、買った者勝ち的な時代。でも、もう少し早く売って62014年ぐらい迄に買い替えしてたら更に良かったですね。

>>1132
まあそうなんだけど、あの頃の武蔵小杉駅前は荒涼感が凄すぎて、
あの風景を見ると頭では分かっていても、感情的に踏み切れない人も
一定数居ただろうね。

>>1135 匿名さん

何事も想像力じゃないでしょうか？
ここも建築後は結構な変化率で綺麗な一画が出来上がる予定なわけで。

sftの時代に買って今は買い替えで売却しました。今は都内マンション住んでます。都内マンションも1000万円ぐらい値上がりしてますよ。マンション購入は3回目です！

ここは高値掴みな気がして買う気はしない。。。。

武蔵小杉もサラリーマンが何とか買えるのはガーデンまでだったね。
三菱ツインタワーまではとても待てないし、買える保証も無い。

一期販売も消費税10%になるのでしょうか？

来年から住宅エコポイントが復活する予定みたいですよ。

なんで三菱のツインタワー待つ必要があるのか意味不明。
北口タワマンなんて立地悪くて買えんよ。

>>1142 匿名さん
でもエレベーターの数はヤバイくらい減らさないと思う。

金利上昇や増税後を考えると、完成までに完売できるか疑問。

>>1144 匿名さん
価格も、階層も、方角も条件が中途半端な部屋はなかなか売れないかもですね。
ここは中層階はエレベーターになかなか乗れない可能性が高いし。

ここは、南西向きの中層階以上しか価値なし。買えるならね。

貴方の主観だとね。低層でも駅近いから一般的には価値あり。

武蔵小杉に住むデメリットって何でしょう？

ここ、悪くはないけどね、

高いのと、ローンの実行金利がかなりあがっちゃいそうで、払わなくてはいけないお金、同じ位の条件の部屋がもしあるとすると、ガーデンの1.2倍位にはなりそうな印象です。

ガーデンのほうがローン金利確定させられるし、将来的にデッキが駅までつながれば資産価値は底堅くなりそうか。

ガーデンは免震装置問題あるらしいよ。情報弱者？

デメリットは
1.朝の通勤ラッシュ。
2.近所に子供が楽しめるような遊具が置いてある児童公園がない。
3.幼稚園が極端に少ない。
4.地盤が弱い。
5.供給過剰

>>1148 匿名さん

デメリットは強いてあげれば、
武蔵小杉の注目度にあやかってアクセス数稼ぎたい三流記者がこぞって叩きにきてることでしょうか。

生活面での特別なデメリットは感じません。

デメリット？
そりゃ、地盤と洪水リスクと、川崎国だろw

>>1151 通りがかりさん

1.首都圏で朝の通勤ラッシュがない駅はあるのですか？
2.近所がどの程度狭いエリアの話なのか？ 知らないだけは？
3.どこと比較して極端に少ないとしたのか？人口の割にはある方かと。
4.気にする人にとってはデメリットか。
5.供給過剰なら売れないはずだが、完売するのはなぜ？

川崎国武蔵小杉、便利でいいですよ。交通の便も買い物も。庶民的な店もたくさんあるし。

二重サッシだろうと換気口は筒抜けなので、
電車のレールの切替ポイント音はかなり聞こえると思います。。。

デメリットは
人口密度が高すぎる点、街のインフラ整備が追いついてない、待機児童問題が解消されてない、保育園はあるが幼稚園は殆ど無い、地盤は悪い、休日は落ち着けるスポットなない、街のPRポイントと現実とのギャップ、供給過剰リスク。

>>1156 匿名さん
外廊下ならその通りだけど、線路目の前の住戸でない限り内廊下＋二重サッシでの騒音侵入はかなり軽減されますよ。

>>1151 通りがかりさん

因みにこの条件を満たせる新築物件ってどこかあるの？青い鳥の話は誰でも出来るからさ。

>>1157 匿名さん

随分とまた、紋切り型の書き込みですが…、住まわれての感想でしょうか？休日落ち着ける場所なんて、駅を少し離れればいくらでも有りますけど…。

あと、供給過剰を言われる方は、ガーデンが完売し、先日もようやくですがシティタワーが完売したことについてどうお考えでしょうか？

住んでいると、毎日のように複数の仲介会社から広告が入ります。供給過剰で売れる見込みのない地域に、こんなにも広告コストをかけるものでしょうか…。勿論、武蔵小杉でチャレンジ価格が通るご時世では無いでしょうが、適正な価格が通じて、その限りでは売買が成り立つのであれば、供給過剰とは言わないですよね。

> 1.首都圏で朝の通勤ラッシュがない駅はあるのですか？

ラッシュはあっても、改札待ち30分の駅なんて他には知らないなあ。

小杉町に住んでいる知人は子育て環境として期待できる所ではなかったと言ってました。
保育園はそれなりにあるけど、入園できる幼稚園がなく、急激に子供の数が増えてインフラ設備が追いついていないのが現実らしい。知人いわく子供向けの商業施設は充実しているがそれ以外は不便な街だそうだ。

煽ったことを書いて、地元民から武蔵小杉の実情を知る。
物書き風情がやりそうなことだ。

>>1161: 検討板ユーザーさん

煽り・嘘・誇張は、極端に書くと逆効果ですよー。

スーモ新築マンションの子育て力ランキングの特集でも、神奈川県の子供人口増加率ランキングで川崎市中原区が１位でしたね。

デメリットは子育て世帯以外の世帯には関係なさそうだ。ただ、人口密度が高いエリアは色々な問題が蓄積されるだろうから、そこが心配。

>>1160 匿名さん

中古も、よっぽど釣り上げ価格や、間取りがよくない、眺望がいまいちなものを除けば、割と3ヶ月から半年以内には回転していますよね。

前向きに検討していますが、共働きの2馬力で1300万の7500は厳しいかなと思ってきました。変動金利も今後、上昇しそうだしな〜。

借りる事が出来ても、返すことは大変です。

共働き1900万。頭金3000万で8500万のブッケン。ローン5500万。

>>1170 匿名さん
年齢もあるよね。40オーバーでローンがっつり組むのはちょっと怖い

ファミリータイプの固定資産税も40〜50万かかるので、その辺も含めて検討した方がいいですよ。

2馬力で1200万。
メガバンクの変動金利で検討していますが、金利上昇リスクを踏まえると色々と悩みます。

>>1161 検討板ユーザーさん

事実と異なりますね。
メディアに毒されているのでしょうか？
それとも風評被害を狙ってる？

>>1162 匿名さん

その知人は本当に住民ですか？
中原区は人口に対して比較的幼稚園が多い地区で、入園できないということは考えられない。さらに保育園は急増しており、小学校も新設されるほどです。
大手塾も多数。

なんでそんなに固定資産税高いの

>>1162 匿名さん
…言ってました、…らしい、…だそうだ、ってw

>>1177 匿名さん
中原区というより、小杉町近くの幼稚園という意味なのでは？
確かに保育園は多数ありますけどね。

>>1174 匿名さん

高いよ。ファミリー向け90平米で、22万くらいだよ

>>1179 名無しさん
その人にとって、知人の感想が唯一の情報ソース。。。実体験何一つ無いとこは、現地に足を運ばないネットの3流ライターと何も変わらない。

>>1180 マンション検討中さん

そんなに狭いエリアに複数幼稚園があること事態、稀ですよね？
どこと比較しているのか疑問。常識がずれてる方でしょうかね？

煽って住民に本当の情報を書かせる手段に出たのかな？
しばらく閑散としてましたものね。w

>>1182 匿名さん
虚偽はいけないと子供の頃に教わらなかったのでしょう。
だから三流。

自作自演連投乙です。

>>1158 匿名さん

提灯部屋ですかそれ？

免震問題でマンション契約一時休止　三菱地所と野村不動産

あれ？三井は？

>>ファミリータイプの固定資産税も40〜50万かかるので

固定資産税、そんなに高いですか？

転居してくる人は若い人が多いのかもしれないけど、老人向けの施設、って近くに全然ないですね。買い物便利だから、年寄りも住みたいんですが・・・要介護になった時心配。

>>1190 マンション比較中さん

マンション内で高齢化が進めば、要支援・要介護の会とかやってそう

小杉の某タワマンに住んでますが、高齢者ご夫婦の方多く感じます。

確かに老夫婦も結構いらっしゃいます！
デイサービスの送迎バスを見かけることもありますね。
大きな病院も近いし何かと安心ですね。

>>1188 匿名さん
勝手に休止せずに、常に買い手の次第を考えていることが素晴らしい。

東京オリンピック後に完成引渡しなので、不動産市況が悪化して値崩れしないか心配です。。

>>1195 マンション検討中さん
当然悪化すると思います
選手村は5650戸のマンションになり供給過多になります。
また2022年には生産緑地問題があります。

2022年に生産緑地法が切れる問題も多少なり影響すると思いますが、豊洲や武蔵小杉のような短期間で大量に供給されるようなエリアは値崩れしやすいと思います。

リーマンショック後でも、あまり影響を受けなかった都心の一等地は今後も値崩れしないでしょうね。

東京オリンピック以前に2025年以降の人口減少問題を考えれば想像がつくと思うけど。