クレストフォルム生田グランヒルズってどうですか？

今日、裏側(玄関側)のを見たのですが、外廊下の目隠しの為のくもりガラスがなんかチープで残念な感じでしたね。それと外壁がコストカットの為かタイルじゃなくて吹き付け…数年で雨垂れと苔で汚れるでしょうね。

吹付は数年で色あせて残念な感じになる。塗り替えは大規模修繕の時で十数年後。

外観が出来上がってきてますね。
電車乗ってる時に見えるんですが、大きいのもあってか存在感ありますね。

月末には完成のようですが、実物の部屋見れるのはいつからかね。袋小路具合を確認したい。

一般的には竣工したら棟内モデルルームってのが多いけど、10月上旬に最終期二次の予告広告出してるから、これが終わってまだ残ってたらかな。

登録の直前に棟内モデルルーム見れますってやったら混乱するでしょ。

棟内モデルルームは最短12月という様な案内を受けました。無論、その時まで残っていればということですが。

もう少し待てば現物確認できるのに今契約する人がどれほどいるか。

土砂災害警戒区域、設計会社の破綻、この辺が気になる。

＞設計会社の破綻

荒川建設の設計した横浜の物件は横浜で建築確認取り消しの判決を受けちゃってる。土地の一部を残して掘り下げてそこを地盤面にしてってかなり悪質。横浜では過去に土地の一部を盛り土にしてそこを地盤面にってので裁判になって負けて、条例改正までされてたのに。まあ、抜け道のある条例がざるだったってのもあるけど。破綻はその辺も影響してるだろうけど、ここの設計も怪しいのかも。

完成"予想"図ですって言ったらそれまでなんだろうけどさ、いくらなんでもこりゃやりすぎでしょ。実際は木なんて左右3本ずつくらいしか生えてなかったよwww
それはまぁ良いとしても至るところコストカットだし、いざ現物見てみたらがっかりするところばかりだろうとしか思えない。この物件は自分の目で見て納得するまでは絶対に手出せない。

>910

成長して茂る様子は予想図だけど本数が全然違うのは詐欺でしょ。

最終期の販売始まった途端これだもんなぁ、必死すぎ

>>911 匿名さん
しかもこのCG堂々とまだモデルルームに飾ってる。誰か違和感に気付かんもんかね。

向かって右側の植栽の後ろに、91㎝の里道と、古い民家が数件あるんだ。再建築不可の。うーん。設計した人すごいな。

>>914 匿名さん

つまりどういうこと？

建て替えもできず、スロープわきに、古いままずっとあり続けるってことでしょ

内覧会始まりましたね。

最上階は坪250万超えかぁ。

>>910
エントランス付近はそれ以上もう植樹しないんですかね。

実物を見てないんですがイメージ図の半分以下となるとある程度大きくなってもスカスカなのではと思いますが…。
樹が多いと葉が落ちたり手入れをしたりとコストが掛かってしまうので、少ない方が良いって方針もありますけどね。

物件概要を見ると先着順3戸となってましたがこれが残り戸数となるんでしょうか。

>>919 匿名さん

物件自体はもう竣工してますからね。これ以上の植樹はないでしょう。また、イメージ図の半分以下ではなく10分の1以下です。木の本数からエレベーターまでのアプローチまで全く別物です。現地に行ってみればよくわかりますよ。

ちなみに残り三戸なのは先着分であって、確かまだ最終期の販売が何回か残ってるはずです。抽選で売れなければそれが先着順となって再度販売されるでしょう。
普通に考えればもう少しで建物内モデルルームができますから、現地をしっかりと確認したうえで、イメージとのギャップをしっかり認識し、それでも許容範囲なのであれば購入を検討するという方が安全な物件かと思っています。過度なCGで想像膨らんじゃってますからね、多分この感じだと建物内も想像より残念だと思う人がほとんどなんじゃないでしょうか？
もちろん個人的な見解ですのでご参考までに。

モデルルーム見にいった時の説明の際に、この植樹については華やかにしてます。実際は周りには住宅や女子寮がありますので、そこの違いはご理解願いますと言われましたよー！

ちなみにこの掲示板で、あまりにも建物の事で批判する人達は近隣の違うマンションのライバル販売元らしいですね。

近隣の販売されているマンションを何軒か見に行きましたけど、土砂災害警戒区域だの、ここのマンションも含めて他のマンションを悪く言ってましたけど、クレストフォルム生田の営業の人は、他のマンションを悪く言わない所が好感持てました。それだけ自信があったんでしょうね。

>>921 匿名さん
建物批判＝ライバルってなんでだっけ？
的を射てる批判ならいくらでも参考にしたい。

>>921 匿名さん
逆に反対の意見を聞きたいです。
賛成意見も反対意見も両方を聞きたいです。
これを聞いた上で、現地見て、最終判断した方が一番いいじゃないかなぁと思います。
別に反対意見があっただから、マンション悪いとか思わないし、どんなものでも反対意見が出てくるはずです。

>>923 マンション検討中さん

そうですね！実際に見られた方が良いですよ！天気がいい時の眺望は駅近にしては、とてもいいと思います。
契約したものとしては、悪く言いたくありませんが、購入を考えているのであれば、お話しますが、土砂災害警戒区域という事。北側の裏側は5階以下に日が入りにくい事。エレベーターを2回乗らないといけない面倒くささ等あります。駐輪場の5階部分を使用する人は特にそうだと思います。
しかし、これらのデメリットも捉え方次第ですね。
メリットもいい所もありますので、色んなマンションを見て判断して下さい。

土砂災害警戒区域はあくまでマンション建設前の斜面によるものであって、竣工後行政への申請で解除されるというようなこともあるんでしょうか？

個人的にはエレベーターの広さが気になります。
まずエントランスへ向かうためのエレベーターですが何人くらい乗れるのでしょう。
正直、あの急な階段を普段使うとなると少々キツいかなと思います。
あと５階駐輪場とのことですが登り降りするエレベーターも相当な大きさでないと乗り合いで不便を感じてしまったりしそうで心配です。

>>926 マンション検討中さん
いずれも定員は未確認ですが、エントランスへのエレベーター、建物内のエレベーターともに、自転車を入れるためか細長いつくりでした。幅が狭いためか、5人乗るとかなりきつく感じましたよ。

>>927 契約者さん
引越しとか大変そうですね・・・
中大型の家具はエレベーターが使えなかったりもするのでしょうか。

最終2期の販売終わったけど、売れ行きはどうだったのだろう。

どこも売れ行き好調になったね。

色んな意見の書込みがありますが、ここは立地良し、見てくれ良しで間違いなく生田の象徴的な物件といえますね。他の新築マンションと比較してもやはり割安に感じます。閉塞感のない6階以上、できれば中央付近のよりvalueが高そうな住戸であれば是非検討したい。まだ残ってるでしょうか・・・

>>931 新築マンション好きさん

目の前の女子寮でしたか、あれが眺望を遮る部屋以外はそれなりに何階でも良さそうですよね！

>>932 マンション検討中さん
南側の眺望は殆どの部屋が問題なさそうですよね。少し気になるのが北側で、自転車置き場のある5Fよりも低層は少し閉塞感があるのかなと。そういう意味で6F以上が特に良いと思っていますね！
どなたが書かれていましたが最上階は坪250万程度ですから、低層階の200万程度と比較して何をとるか。難しいですね。

最終期でましたね。先着分と合わせて10戸。
これまでの抽選で売れてないのも含めて残り20戸程度でしょうかね。

現状で100戸以上売れてるってことは、このエリアにしてはハイペースですね。

設備以外は良いマンションやわ

向ヶ丘遊園の再開発、新百合ヶ丘ブルーライン延伸、川崎フロンターレの生田浄水場再利用、クレスト・アネシアで約200世帯の人口増加。中長期的に生田が盛り上がってくる可能性あると思っています。徒歩3分以内の大規模マンション、魅力的ではないでしょうか！！

>937

そう思ってる人が多かったら目前とはいえ完成在庫にはならないよ。

>>938 匿名さん
横からで恐縮ですが、営業戦略上の問題もありますので一概に完成在庫＝魅力がないとは言い切れませんよ。ことこの物件に関しては昨今の不透明な環境下80％以上販売済（かつ現時点で未販売住戸有り）。ゴクレの決算は3月で、直近で川崎の大型案件が成約していて今期決算の数字もある程度見えてきたとなれば、焦る必要もなく、総じて好調のマンションの部類であると考えられるのではないでしょうか。

ただ、937番さんが仰る材料が生田の繁栄にそこまで影響力があるかというと、そこまで期待はできないかなというのは正直なところです。どちらかといえば前向き要素ではあると思いますが。

>939

やせ我慢ですか。売れるならさっさと売り切るよ。時間かければその分コストもかさむ。というか、時間かけてもいいのなら青田売りせずに完成売りにしてほしいよね。高い買い物なのに現物確認せずってリスキー。ここの植栽みたいに出来たらびっくりなんてこともない。

>>940 匿名さん

いやいやゴクレはゆっくり売るよ
スミフと同じで、やせ我慢でなく元々コスト分も価格に反映している
結構有名な話ですよ。

すみふもそうだけど、ゆっくり売るのが会社の方針ならなぜ完成売りにしないのか疑問。青田売りする以上さっさと売りたいのに売れてないだけでしょ。青田売りって建設中に販売して竣工と同時に引き渡して代金回収が売る側の目論見。

200戸程度で盛り上がるようだと生田って相当さびれてるってこと。

大規模のマンションでマンション内にコンビニあったりするけど１０００戸程度だと人件費もペイしない程度の商圏。

生田浄水場はちょっと離れてるし、遊園と新百合は他力本願。

>>942 匿名さん

ゆっくり売るっていうよりは、相場より高く売るため時間がかかる、そういう戦略でしょう。
青田売りでも何でも売れれば良いってイメージだけど、購入者のことなんて考えてないだけなんじゃないですか。

＞購入者のことなんて考えてない

ここは違うけど豪華な共用設備で維持費かかるのにその分管理費を高めに設定せずに入居後数年で赤字になって管理組合で値上げを検討してる物件もあったりする。売った後のことは知ったことではないのは確か。

>>943 匿名さん
でもさ、今より良いよね

おー、たまに来てみると投稿が途切れず、ここの物件は良くも悪くも注目されてるんですねぇ。どちらにも転びそうなマンションですから、購入の背中を押して欲しいポジティブな意見を求めてる人たちと、ほんとはちょっと良いと思ってるんだけど買わない理由を探してる人たちと、攻めぎあってる感じが良いですね。

書き込みは絶えないけど販売は進まず。ステマが多いからね。

生田在住の方っていますか？
住んでみてわかる生田のメリットデメリット教えて頂きたいです。

ゴミ置場が野ざらしなのは、コストカットと容積率カットのため？隣の女子寮でも屋内鍵付き

生田というか小田急は各停駅の利便性がね。以前は準急が昼間も結構あったけど今は朝と夕方だけで、それも夕方は少ない。快速急行ができてからは止まるのが3本に一本。

それでも通勤時間帯は5～6分に1本、それ以外の時間も10分に1本くるから不便さは感じないけどね。
最近、駅前に高級食パンのお店ができましたよね。買われた方いますか？

ここって丘上のサブエントランスから中野島駅までも歩いて20分くらいですね。一応ニ路線利用可能ですねぇ笑

なるほど、では京王稲田堤までも30分程度なので3路線利用可能ですね（笑）

あからさまな荒らしですね。

>>953 マンション掲示板さん
サブエントランスから中野島までノンフラットな道を歩くなら登戸で乗り換えてしまう方が楽なのでは・・・
でも小田急が止まった時の逃げ道にはなるかもですね。

>>950 匿名さん
えっ！ゴミ置き場、野ざらしなのですか？
125戸の住民のゴミですよ。
速攻カラスのゴミ荒らしの洗礼を受けるでしょうね。
生ゴミ、プラゴミの見境ないですよ。

ゴミ出し、野ざらしも困りますけど24時間対応じゃないのですね…
ディスポーザーあっても生ゴミ(骨、皮、殻)出ますし、あとオムツとか…大丈夫ですか？

野ざらしというか、屋根の部分に鉄網があって、カラスなどは入らないようにはなっています。

いずれにしても24時間不可なのは現代的じゃないですよね。まぁ慣れなんでしょうけど。

最近この物件を知り、とても素敵だと思っているのですが土砂災害警戒区域だけが気になります。あくまで開発前の傾斜で判断されているものであり、土地の造成や建物の設計で指定区域の形状は良い意味で大きく変わっているとは思っているのですが、一般的にどのように捉えれば良いのでしょうか？詳しい方いませんか？

擁壁って長期修繕計画の対象になってなかったりするから要注意。逗子のマンションで土砂崩れあったしね。日常の管理項目に点検が入っているかもね。

危険でなくなれば解除されるでしょ。その辺を確認したうえで判断かな。

土砂災害警戒区域は元々の地形の形状の問題なので開発行為によって影響を受けるのでしょうか？また周りが崖である以上警戒区域から外れることはないのではないでしょうか。無論、建物や擁壁がしっかり作られていればそう心配する必要もないでしょうが。

マンション開発で警戒区域から外れた事例ってないのかね？ググっても出てこない。

生田駅前（川沿い）の工事ってマンションができるんですかね？

擁壁が下側さんの持ち物だからね。今回何も地形は変わってないし、警戒区域は変更ないんじゃない。上の小学校もそのままでしょ。

土砂災害警戒とは
傾斜度が30度以上で高さが5メートル以上の区域
急傾斜地の上端から水平距離が10メートル以内の区域
急傾斜地の下端から急傾斜地の高さの2倍以内の区域（ただし、最大50メートル）

です。土砂災害警戒だからといって土砂崩れが発生しやすい又は発生する場所ということではなく、傾斜地と高さなどが該当する場所なので、
そこまで心配しなくていいですよ！裏に広域避難所として小学校もありますので、地盤は大丈夫だと思います。
　
ただ、土砂災害警戒として懸念されるのが、資産価値の面ですね。
売りに出す予定があるなら、少しネックになると思いますが。。。

＞売りに出す予定

長い人生何があるかわからない。売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなる。不動産を所有する手ことはリスクを伴う。転売については考えておかないと。

駅3分以内でヒットしてくる生田の象徴的な物件ですし、川崎市や多摩区周辺で物件探す方にはかなり目に留まりやすい物件ですよね。ニッチな需要かもしれませんが、購入検討者はいつでもいそう。そういう意味で流動性は決して低くなさそうだと思いますね。

新築時でも売れ残る物件。中古になったら苦戦するでしょ。

多摩区は、最新（令和2年1月24日）で、イエローから8割がレッドの「土砂災害特別警戒区域」に１３６も指定されてる。

別にその時の状況に応じて正しい値付けすれば売れるでしょ。わけわからんその辺の物件より希少な立地であることは確かなんだから。

竣工 2020年11月9日（検査済証番号：第2020確済建築CIAS01007号）
入居予定 2021年1月下旬
なにか、入居まで間が空きすぎるような気も、普通ですか？

>>974 匿名さん
この物件の竣工9月では？？

>975

確か9月末予定だったね。コロナで少し遅れたのかな。

引き渡し予定って最初から来年1月下旬だったっけ。もしかしたら既に契約している人が先に入居して、これから契約する人は待たされるのかも。大規模物件だと一斉入居で1か月くらいかかる。

不思議なのは竣工してるのに棟内モデルームでないこと。

工事中に内覧会やってるの？検査済証取得前に

完了検査受けずに内覧会やって、引き渡し直前に完了検査ってのはあるよ。瑕疵担保責任期間って竣工時点からカウントだし。

選手村マンションなんて完了検査受けずに選手を受け入れ、リフォームしてから完了検査って段取り。

>>961 マンション掲示板さん
土砂災害防止法には土砂災害警戒区域いわゆるイエローゾーンと特別警戒区域いわゆるレッドゾーンがあります。レッドゾーンは土砂災害が起こった際に崩れた土の力が計算上、基準を上回ると予測される地域に指定されます。これについては指定の原因である土が無くなれば当然解除されます。一方イエローゾーンはその土地の土質などは考慮されず、たかさ５ｍ以上かつ上端と下端を結んだ線が傾斜角３０度を超える地域には問答無用に指定されます。これについては地形を変えない限り指定要件を満たしてしまうので、解除にはかなり造成工事が必要で相当費用が掛かるものと思われます。
いづれにしても前述したとおり、土砂災害防止法による地域指定は土質や状況は考慮していないことからも「土砂災害の恐れがある」という意図では指定されていません。万が一起こった場合に速やかに対処する、起こりそうな場合に注視し、優先的に避難勧告をだすという防災対処の目的で指定されるものです。

>>979 匿名さん
９７９です。加えて言うと、傾斜角３０度というのは土砂災害防止法よりずっと以前からある宅造法では安全な角度とされおり、何の問題もなく宅造の許可が出ます。
つまり、土砂災害防止法以前からある他の法律で安全とされる角度でも土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域に指定されてしまうという事です。
このように開発を制限したりと民間人の権利を制約する法律にも拘らず、他の法律への干渉や役所内で複数の部署にまたがり運用や解釈が困難な事案だったため立法されてから長らく運用が決められず、最近まで放置されてきた法律です。

で、ここの傾斜角は何度なの。

さぁ、見た感じも急だし区域指定されてるらしいので３０度は超えてるんでしょうね。

>>981 匿名さん
治水事務所に行けば基礎調査資料と言うのがあるのでそれを見ればわかりますよ。

>>979 匿名さん
上端と下端を結ぶ?というのはこの物件の場合駅側の敷地入口から恐らく一番高い？サブエントランスの入口を結ぶ角度と理解すれば宜しいですかね？
そうなるとマンション開発による地形変化で警戒区域が外れる・・・というイメージは湧かないですね。
一方、一般的に地盤も固いとされる地域ですし、杭も正常な長さで必要本数打ち込まれてますから、周辺の竹藪等はともかくマンションを支える地盤と構造に大きな心配をする必要はなさそうですね。
丁寧なご説明ありがとうございます。

>>984 匿名さん
979です。再投稿するほどでもないかとも思ったのですが、嘘を言ったと揚げ足を取られてもつまらないので一応書きます。
厳密にいえば「高さ５mを超える斜面の上端と下端を結ぶラインが３０度以上」となるのですがこれは役所の基礎調査時の測量に基づいて上端と下端が決められています。
また、防災対処が目的のため斜面そのものではなく崩れた際に土砂の被害を受ける斜面下側に区域が設定されています。
細かい口出しで申し訳ありません。

>945

どうだろうね。杭は下方向の力は支持層で支えるけど横方向の力は表層の摩擦力で支えている。擁壁が崩れて土が流れたらどうなるか。

今日正面から見上げましたが、とても素敵なマンションですね?

最近生田注目されてますよね。
今ならまだ安いと捉えるのか、今後も上昇局面がないと捉えるのか。
また掲示板のアンチ民たちがこぞってネガキャンしそうな材料ですね。

https://suumo.jp/journal/2020/11/16/176155/?amp=1

↑好材料ですよね。狙い目ということです。客観的に都心までのアクセスと最低限の住みやすさを備えている駅ですから、やっぱり割安なんですよね。新築のクレストやアネシアは少し価格上がっていますが、それでも直近でアネシアは完売。クレストは営業さん曰く95%販売済だそうです。

>>986 匿名さん
擁壁が崩れて土が流れたらどうなるんですか？
そもそも、擁壁で地盤を支える通リのマンション全てに言える事だと思いますが、過去にそういった事例はあるのでしょうか？事例があるなら教えてください。
またこのマンションについて986さんが仰ることが特に懸念されるような情報や状況があるのでしょうか？懸念材料も根拠も無いのならば、いたずらに不安を煽るのはいかがなんでしょうか？

笑える。中古が安いって資産価値維持できないってことなんだけど。

いきなりレッドゾーンになった建物もあるんだし、
ここは、イエローな崖でまだまし。売るときに説明義務があるだけ

>>991 匿名さん
笑っていますが、ある地点での中古価格が安いのと資産価値が維持できるかできないかは無関係です。
以下LIFULLの記事から抜粋しますので参考にしてください。

「生田駅は神奈川県の価格推計を行った駅の中で一般的なファミリー向けの中古マンション(※1)の物件価格が下位50%に属しているエリアです。
このエリアの築10年の同タイプ物件の価格の推計は、2012年から2013年で+7.18% その後の4年間で+3.36% → +1.14% → +5.26% → +3.53%と推移し、2017年(築15年時)には2012年比で+22.1%程度変動しています。
この5年間での価格上昇率は神奈川県の価格推計対象駅の中で上位45%以内に属しています。この駅の価格変動の傾向としては需要が比較的拡大傾向にあるエリアと言えるでしょう。」

こちらの通りです。
なお直近3年間はもちろん、直近1年では特に上昇率が顕著なようですよ（興味があれば調べてください）。
もうお分かりかと思いますが、その時点の価格ではなく価格の上昇率が重要です。

>>991 匿名さん
笑っていますが、ある地点での中古価格が安いのと資産価値が維持できるかできないかは無関係です。
以下LIFULLの記事から抜粋しますので参考にしてください。

「生田駅は神奈川県の価格推計を行った駅の中で一般的なファミリー向けの中古マンションの物件価格が下位50%に属しているエリアです。
このエリアの築10年の同タイプ物件の価格の推計は、2012年から2013年で+7.18% その後の4年間で+3.36% → +1.14% → +5.26% → +3.53%と推移し、2017年(築15年時)には2012年比で+22.1%程度変動しています。
この5年間での価格上昇率は神奈川県の価格推計対象駅の中で上位45%以内に属しています。この駅の価格変動の傾向としては需要が比較的拡大傾向にあるエリアと言えるでしょう。」

こちらの通りです。
なお直近3年間はもちろん、直近1年では特に上昇率が顕著なようですよ（興味があれば調べてください）。
もうお分かりかと思いますが、その時点の価格ではなく価格の上昇率が重要です。

アベノミクスマンションバブルで相場は4割くらい上がってるからね。2割上昇だと世間から取り残されている。

いつからいつまでで、どこのエリアのこと言ってるのか・・・適当なこと言いすぎです。

おめでとうございます。1,000スレ到達につき人気物件と認定されました。

売れ行き不振といっても人気なら完成在庫にならないでしょ。サクラが頑張ってるだけ。

サクラかもしれないしサクラじゃないもしれないので、そのお考えはとてもナンセンスです。
完成在庫だから云々の判断は時期尚早。生田で坪200ー250で売り出してるんだからそもそも強気で、それで殆ど売れてるんだから事業者サイドからしたら良い案件。
いずれにしても実際に需給バランスが崩れてディスカウントしても売れないとならない限りまだ何とも言えない。竣工は11月ですよこの物件。

モデルルームのタイプで、コンロが右側のキッチンって慣れてないせいもあってか使いづらく、更にシンクの蛇口も左寄せだから遠くて不便に感じました。コンロが左側の間取りを選択すれば解決ですが…天板の前と横にカウンター部分が無いため狭くてこれまた不便。あと、食洗機の位置が低いかな…でまた不便。4LDKタイプでもキッチンの幅が無くて3.1畳ってのもね…

現地見ましたが、下層階の北側は晴天の昼間でもやはり暗いです。
あと、ゴミ置き場と駐輪場の位置がね…何でソコにするのかなぁって。