プラウド西葛西ってどうですか？

年収800万円そこそこの私にはてが届かない。。。。。。。
なんでやーーーーーーーーーーーーーー
ベアしてくれやーーーーーーー

最近ギャラリーに行きましたが、残り30戸もなかったです。

普通に考えて売れる物件。

この値段帯で珍しく売れ行き抜群ですね。

丸の内・大手町リーマンで埋め尽くされてる？？
第六小学校・西葛西中学校のレベルが、あがりますね。

カームは半分くらい、まだ売りに出してないみたいですね。条件が良い部屋だと、ブライトの高層で数戸、まだ売りに出してない部屋がありそうです。フロントはほぼほぼ花がついてました。

>>2205 周辺住民さん
丸の内、大手町リーマン=レベルが上がる？
他にもレベルの高い街、たくさんありそうですね、、、

>>2201 匿名さん

他に当たりましょう

西葛西では最強みたいですなあ。
フロントコート残ってるかなぁ。
今度行ってみよう。

>>2209 マンション検討中さん

アドレスが西葛西ってカッコイイよね。

>>2210 eマンションさん

カッコイイとは初耳ですが…今後そう思う人が増えるといいですね。

>>2210 eマンションさん

千葉から見たら限定。
一応都内。

ここで西葛西やたらdisられてるけど
職場の麻布に住んでる人があの辺
高いビルあって綺麗だから
いいよねーって言ってたけど。

西葛西はここ40年で発展した振興の街だけど
西高島平や多摩ニュータウンのようにならずうまく生き残ってるな
災害には弱いけれど、やっぱ都心からの距離が短いのが強いのかね

便利ですからね。

都心へのアクセス、コスパ最強。賢い人は選択肢に入る

コスパだけってのが悲しい。

コスパだけじゃないと思いますけど。

>>2219 匿名さん

だから、この値段でも売れてるのでしょう。

値段のわりにはいいよね。
折り合いつけた人が多い。

部屋の住みにくさと価格のバランスさえ納得できるなら、西葛西ではいい立地だから良いのかもね。

>>2221 マンコミュファンさん

値段の割にどこが良いポイントですか？
十分高いと思いますが、それを割安と思うセールスポイントを教えてくださいませ。

フロントコートの五階だったでしょうか、空いていましたよ。
驚くことにフロントコート最上階の花が昨日なくなっていました。買うのキャンセルしたんでしょうかね。
億ションだったから、手には届かないけど住んでみたいところでしたね。
また買い手を探すのか？中国人がやはり買っちゃうのかなぁ？

>>2223
不動産に掘り出し物なし、っていうぐらいだから割安ってことはないと思うよ。
同じ予算で一昔前なら東陽町どころか門仲、清澄白河が買えてたしね、
まあ今更どうしようもないけど・・・

ただ大手町直通（激混み）だったり、
プラウドブランド（所詮長谷工仕様）だったり、
学区の安心感（公立ですんません）だったり、
バランスがいいというか、妥協しやすいというか、受け入れやすいってのはあるんじゃない？
横レスだけど、その辺りが「折り合いつけた」って部分に集約されてると思う。

>>2225 匿名さん

掘り出し物なしっておっしゃいますが、不動産の価値は人によって見方が変わります。
私からしてみると門仲や東陽町は西葛西に比べて魅力を感じません。清澄白河は良い街かなと思いますけど。

>>2225 匿名さん

なるほど、アピールポイントの大手町に割と近い、ブランド良い、学区が良いなどに対して、実態としては額面通りでないマイナスポイントは多々あるけど、まあ大手町サラリーマンが買える範囲の物件としては十分妥協できる範囲の条件ってことか。

>>2227
どーせ江戸川区だろｗ長谷工だろｗってツッコミが面倒だから辛口で書いたけど、
愛のある切り口を望むなら下記のような見方もできる。
https://manmani.net/?p=9968

いずれにしても昨今の激辛相場の中では値段も仕様も立地環境も比較的マシなほう、
ってことで評価、支持されてんじゃないのかな？

>>2228 匿名さん

愛のある切り口ネタ、ありがとうございます。
言えばいろいろそりゃ出てきますが、普通に評価していいマンションかと思います。

とはいえ6000万円台後半以上が出せるのであれば
三鷹あたりの東西線直通の西側や東陽町、木場あたりでも買えるし
絶妙なラインですよね。相当研究してるんだろうな。

>>2230 購入経験者さん

三鷹は大手町から遠いからやめてこっちにしました。共働きで大手町なので迷いなく選びましたよ。

三鷹って、そんなに暮らしやすいとは思いませんけど、、、

昔、江東区に住んでたことありますが
自分も門仲や東陽町より西葛西の方が
いいですね。
三鷹は都心から遠過ぎる。

三鷹は新宿勤務なら通いやすいかもしれないけど、大手町勤務なら西葛西の方が良い。

レジプレ仕様

いろんな意見があると思いますが、敢えて意見を・・・

一昔前は、都心で買えない方が武蔵野台等の住宅をなんとか買って、通勤に長時間使って、という時代だったのだと思いますが、最近は制度も変わって、結婚や出産しても辞めずに働ける環境が少しずつ整い、ダブルインカムがやりやすい環境ができつつあります。
そうなると、西から1時間以上かけて二人が通うよりも、都心に近いところで済むほうが圧倒的に便利です。
ただ、昨今のマンションバブルを考えたとき、この地・このプライスを必然的に経済合理性ありと判断する方は少なくないのではないかと思います。
私も三鷹や江東区も考えましたが、コスパでここを選択しました。ちなみに現金一括でもいけますが、金利や住宅ローン減税考えて、10年は恩恵MAXを受けて一括返済予定です。

>>2227
そうですよ。
あなたも背伸びしてみては？笑

コスパで語るなら、都心の大半の主要駅を15分以内でカバーしているガーデンズ東京王子の圧勝でしたね。単線で急行も止まらない西葛西は中古市場では需要は限られます。
街の雰囲気はどちらもサッパリしてて大差ないですし。共働きに肝心な保育園事情もあちらの方が優勢ですよね。

何れにせよ、東京にそこそこ近い「今買える新築」の中では光って見えるんですよ。中央線の各駅や江東区の門仲・清澄白河などと同等のリセール価格維持は期待できるとは思いません。

あと小さなお子さんがいる方は
ディズニーリゾートや葛西臨海公園
も近いのでたくさん遊べますよ。

>>2238
あの～
他地区との比較ではないんですよね・・・
このスレはこの物件を検討中の人の意見交換なので。
他物件最強とか言っているなら、他でやってください。それが正しいかどうかも興味ないですし正解かどうか知りませんが、あくまでこの物件の絶対値で語る人が集まっていると思うので。

>>2240
それだけいろんなスレで売り込みたい（売りこまければならない）方なんじゃ笑

>>2240 周辺住民さん

この物件の絶対値で語る狭い見方だけでなく、他物件との比較は市場を知るため必要でしょう。

もちろん、ここしか見えない人は他物件の情報はどうでもよく、むしろ自分の気に入った物件をあれこれ言うなって考えなんでしょうが、クローズドな掲示板でないからそれはお門違いかな。

皆好きに投稿すればよろしいんですよ。それを見極めるのは読者の力量。

>>2241 周辺住民さん

ガーデンズ王子は完売してるから。だから実績でそこがサイコーだったってことなんじゃないの？

家にかえれないフラリーマンは家が遠いほどいいかもって。
テレビを見て思いました。

我が家は地元民で、西葛西エリアに絞って新築マンションを探していたので、この物件に出会えて本当に良かったです。スーパー、病院、公共施設、色々揃っているので住みやすいです。
江戸川区は子育て福祉もそうですけど、高齢者の福祉も充実してるので、年老いてからも安心して住めると思います。永住に向いてると思います。

確かに西葛西は便利ですよね。
主要銀行も駅前に集まっていますし
住みやすいと思います。

我が家は転勤族ですが、学区（学校のレベルと通学路・通学時間）＆都心への利便性（共働き、妻は派遣スタッフ）＆空港までのアクセス＆福利厚生＆スーパーや飲食店の多さ＆駅近という観点で、門前仲町や東陽町とも比較しましたが、ここを選択しました。
江東区と比べて価格も少し下がるので、その分、いい部屋（フロントコート上階層）を選びました。
地方転勤になったら・・・私は単身赴任になりますが、東京駅や羽田からもアクセスは良いので、その点も評価しました。

>>2239
普段使いできるほど近くも安くもないだろｗ

ただ行船公園や総合公園、親水公園だったり夏場のじゃぶじゃぶ池など、
そういったのは結構点在してるし比較的恵まれた環境だと思う。

あまり時間掛からずに完売するんじゃないかな。東陽町のプラウドみたいに。

>>2249 匿名さん

完全に乗り遅れた

早めに完売するとは思いますが‥
ある程度の期間残っていたらデベが買って
早期完売にするんじゃないかな？
で、高くして売りに出す。

ブライトの上よりフロントの中じゃないでしょうか。値段がそんなに変わらないので。

>>2252 マンション検討中さん
好みによると思います。

>>2253 匿名

わたしも、そう思いました。

ゴミ置き場の上階や横は一般的に売れ残るのでしょうか？

一般的にはそうですよね、きっと。ただ、プラウド西葛西は既にゴミ置場の上・横両方花がついてたような。価格が他より下がるんですかね。

実害はないとは思いますが、イメージ的にマイナスになりますしね。

西葛西周辺に、新築マンション複数出てきていて、念のため見学に行く予定日がですが、どこも場所がイマイチ。余計にプラウドの立地の良さが際立ちますね。

>>2258 マンション検討中さん

そうなんですよね。
この立地、規模のマンションはこの先なかなか出てこなさそう。

>>2258
その分お値段に反映されているし、眺望は川沿いの方が良さそうですけどね。
こちらは立地とグレードが抜群だからニーズは強いと思いますが一長一短では。
純粋に立地重視ならサンクタスの中古を狙う選択肢もありますが、あまり物が出ないね。

サンクタスって、北向きで日当たりは❌じゃないでしょうか。

>>2260 ご近所さん


サンクタスはないでしょう。所有権じゃないですよ。

サンクタスも南西と南東で向きは一緒。駅により近いし、特に南西側の上層階は日当たりもいいんじゃないかな。でも小島団地の一部って感じはする。

第３期は何戸くるんだろ？

>>2264 匿名さん

３月中旬が下旬に変更された。
予定数が集まらなかったんだろうね。
残りの部屋の条件が悪くなってくると悩み所だからね。

売れ残りの先着順とは別に、20戸以上は売り出したいと考えてるんじゃないかな。

第３期は何戸くるんだろ？

10戸位じゃない？

自転車量がここらへんとくにすごくケーズデンキ前の道路は車が通りづらいです、中国みたいで。。
なのでちょっと川沿いも検討し始めました

プレサンセロジェと比較ですか？
さすがに・・・

ジオはどうでしょう。自転車はおろか人も少ないですよ。

1期、2期は完売したの？
3期の値段見たけどかなりの高めだね。
これじゃ売れないと思う。
アロハプロジェクトも思ったより高いがここと比較してアロハに流れる人が多そう。

西葛西は大規模ショッピングモールが無いのが残念。葛西のヨーカドーは遠いし、橋渡ってスナモに行ったりもする。
西葛西のイオンが、もっと大きくて専門店も多く、フードコートも広ければ、小さい子持ち家庭には嬉しいけど。

>>2271 マンション検討中さん

それが以外と売れてるんだなあ。
ダブルインカムだと金利が低いのもあってローン組める人が結構いるからねえ。

まっ、金利が急上昇することはあり得ないという楽観的な観測が万が一外れたら、購入金額が高いだけに悲惨な目に合う人も多そうだけど、子供の環境のためと割りきってる人も多いからいいんじゃない。

周辺が静かなのが好みならレジデントプレイスの中古ではないかしら
出物が常に一定数あるから部屋位置も選びやすいし
対してガーデンズは全然出ませんね、この差は何なんだろう

>>2274 マンション比較中さん
レジプレは色々とあるから売って出たい人が多いのではないか。
また、人気の物件は不動産屋に客待ちリストがあり表に出る前に売れることが多いらしいので、ガーデンズもそうなのかもね。
レジプレも大量の売りが出てるのは条件悪いB棟～E棟なので、一番条件が良いエントランスのある南西向きのA棟はなかなか表に出ないので、同じ扱いかもしれない。

ただ、プラウド西葛西はその時より1千万以上は高いので、地元民への中古のリセールは厳しいと思うけどね。元値が高くブランド、立地よしなので、中古の売り手としては強気の高値で売り出すだろうけど、地元民相手の中古では基本的にそんなの通用しないから。

10年たったら積立金は月一万は上がっててその後も更に上がるし、固定資産税も6年目から減免措置がなくなるので、中古の買い手の負担が増えるから、売値を売りたい金額ではなく妥当な金額にしないと苦戦するでしょうね。

ずっと住む人には関係ない話だけど。

レジプレ、ガーデン買った方でここへの買い換え検討されている方いますよね。良いタイミングで買われたんじゃないでしょうか。

第３期きましたね。15戸だそうです。微妙…

物件概要
物件名
プラウド西葛西 ( 第3期 )
販売時期
第3期 2018年3月21日～2018年3月25日
所在地
東京都江戸川区西葛西四丁目3番14(地番）
交通情報
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
種別
マンション
敷地面積
3,983.47m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第UHEC建確28706変1号
用途地域
近隣商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上11階
建物竣工時期
2019年1月下旬 (予定)
入居時期
2019年3月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
156戸
販売戸数
15 戸
販売価格
54,990,000円 (1戸) ～72,090,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
5,700万円台
(3戸)
間取り
2LDK +S ～3LDK+S
専有面積
70.53m2 ～ 86.06m2
バルコニー
8.78m2 ～ 12.54m2
サービスルーフバルコニー
10.66m2
管理費(円)/月額
14,700円～18,000円
修繕積立金(円)/月額
9,310円～11,370円
管理準備金(円)/引渡時一括払
20,300円～24,800円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
698,500円～852,300円
enecoQシステム料金/月額
1,739円
駐車場
52台
平置1台、機械式49台、専用駐車場1台、身障者優先平置1台
月額使用料:17,500円 ～ 25,000円
駐輪場
328台
平置16台、スライド式160台、二段式152台
月額使用料:200円 ～ 500円
バイク置場
8台
月額使用料:3,000円
サイクルポート
9区画
月額使用料:300円
管理形態
区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ㈱に委託(予定)
売主
野村不動産株式会社
スターツデベロップメント株式会社
取引態様
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2
販売提携 (代理)：スターツデベロップメント株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション
お問い合わせ
「プラウド西葛西」マンションギャラリー
TEL: 0120-156-432
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
※最終日3月25日（日）は16：30最終入館、17：00受付締切とさせていただきます。※申込登録期間中の3月21日（水・祝）22日（木）は休まず営業いたしております。※駐車場・駐輪場・バイク置場・サイクルポートの台数については、全戸分を表示しております。※表示の価格には消費税8％が含まれます。
情報更新日
2018/03/19
次回情報更新日
2018/04/02

アロハは盛況で抽選になるみたいですよ。
今どき珍しい。

>>2279 マンション検討中さん

江戸川区は価格で勝負するところってことですかね？

2277さんへ

15戸も売れたら、あと何戸も空いてないんでねぇ？

アロハ、油断してもうた。
ここあきらめて、今週末、アロハ行かねば・・・

>>2281 周辺住民さん

そうですね、順調ですよね。今回で売り切る位の勢いかと思ったので少し微妙かなと。

大型商業施設隣接はやはり強いってことですかねアロハの好調は
島忠HOMESいいですよね、あの品揃えは魅力的
車通勤だったら検討対象に入るんですが流石に駅距離が･･････

>>2279 マンション検討中さん

抽選？ 普通は極力避けるようにするけどな。
階数は違えど、同じ間取りはいくつもあるんだから。客寄せの自演じゃない？

マジでアロハ検討してんだったら止めとけってｗ
（本スレで書くと語弊があるのでこっちに乗っかる）
あの立地であの価格とか狂気の沙汰だよ、客舐めすぎｗ

どうしても予算の上限があって、
新築が絶対条件で、
結果として資産性を諦めて永住を覚悟、
様々な駅遠ストレスを享受できるんだったら止めないけどね・・・

ここと比較できるような世帯収入層は、
仮にあっちの高層階とこっちのパンダの比較になったとしてもこっちを選ぶべき。
冷静に考えてみ？あんな最果ての駅遠マンション買う奴は情弱の極みだよ、
少なくとも掲示板みて比較や勉強してる人は、一時の気の迷いであんな立地を買うべきではない。
どうしても中古になっちゃうけど、
江東区の東砂とか南砂の駅遠でも坪150～200未満の物件なんかゴロゴロしてるからね、
そっち探したほうが100万倍良い。

アロハはまあいいとして、ここは第３期で15戸売れたとして残りは30戸くらい？

売れ行きいいですね。今からではカームコートかブライトコートの低層しか残っていないのでしょう。

ここは即日完売してるんですか？

>2290

もうめぼしい部屋は少ないと思いますよ。

>>2290 マンション検討中さん

二期以降は小出しにしてるわりに即日完売してないです。一部熱狂的なマニアを除くと皆さん冷静にながめているようです。近い将来相場は落ち着くので見送りも全然ありですよ。

>>2292 匿名さん

私も見送りありかと思います。部屋の選択肢も限られてきてますので。
即日完売するような戸数ではないです。
ただ相対的には売れているマンションかと思います。

>>2292 匿名さん

一期も即日完売はしていないよ。
たしか、二期の売り出しのときに一期分が先着順で10戸位残ってた。
ただ、残りが少なくなってきてるから、先着順でもいい部屋はどんどん無くなってると思う。

現時点では、第三期売り出し分を含めて残りは30～40ってとこじゃないかな。

ゴールデンウィークあたりにはフィニッシュしたいと思ってるんじゃない？

第３期の広告の宣伝文句が、都内のエリアで広さと価格の平均を見ると、江戸川区は70㎡程度で5000万程度で、大手町からの近さと価格、広さのバランスがいいとのこと。

で、取って付けたように、5000万台の部屋(といっても5000万中盤で、日当たり悪い部屋というのはわからないようになってる)がありますと宣伝してて、陽当たりなどの条件悪い売れ残りの部屋を売るために、わざわざそんな説明つけなくてもと思った。

価格帯を知ってるだけに、プラウド西葛西の平均価格は6000万以上で、5000万台も限りなく6000万に近い部屋ばっかでしょと突っ込み入れたくなるわ。

アロハは第一期が即日完売とはちょっと驚き。
駅からの遠さから売れるとは思わなかったけど、ショッピング環境とかが評価されたのでしょうかね。
資産価値はプラウドがかなり上だけど、手の出せる価格が大きかったのかも。
マンションは駅近じゃないと意味がないと思ってました。
5000万以上は返済が苦しそうなので、中古にしようかと思ってるこの頃です。

他のエリアと比較してお買い得感を訴えるのは
説明としてはかなり苦しいですよね。
西葛西でこの立地は他には（あまり）ありません、
というところが最大の価値なのに。

残り30戸、時間の問題でしょう

>>2296 マンション検討中さん

ここは駅近ではないけどな。

>>2298 マンション検討中さん

残りは条件悪い割に中途半端に高い部屋が多いからまともな部屋以外は簡単には売れなくね？

有名ブロガーがレビューしていますが、ここはかなり厳しい評価ですね。。。最近のプラウドシリーズのクオリティの低さが問題になっていることは確かですが。

http://x1mansion.com/proud-nishikasai

>>2301 匿名さん

これは酷いですね。
なにが酷いってマンション名で検索かけた時に0点評価がネットに転がるところ。

>>2301 匿名さん

ポテンシャルを認めていますし、そんなに悪い評価ではないようです。
東京駅まで26分って事実誤認もいいところですけど。

>>2303 匿名さん

大手町までの乗車時間と、大手町～東京駅までの徒歩時間を足してるのでは？

西葛西から日本橋まで東西線で12〜14分。
A3出口から出て徒歩で東京駅まで5分くらいですかね。合わせて20分弱じゃないかなぁ。

「駅から」と書いてあるけれど駅徒歩足してるんじゃないかな、それだと説明が付く。
あとこのブログの人は独身というのもあり、子育て環境は全く考慮に入ってないので、
その辺は割り引いて読む必要がありますね。構造が酷いというのはその通りだと思います。

やっすいな。
江戸川区ってどこも安いよね。
なんでだろ？

その土地の良さを知らない人のｺﾒﾝﾄは、知っている人には響きませんし、だからこそ、この売れ行きなのでしょう。

>>2308 周辺住民さん

あの手の人の評価は中古の客観的な資産価値だから、新築時に高値掴みの可能性が高くてもここを気に入って買っちゃう人が多いという主観的な評価は眼中にない。

土地の良さを知らない人がいるからこその隠れた価値。ポテンシャルに気付いている人が買っています。

日本橋まで10分の物件がこの価格で買えるのはラストチャンスだと思われ
昭和の価値観で世田谷とか買ってる人はウマシカとしか思えん

>>2310 匿名さん
夏前には終わりそうな勢いですものね、15.15と売って完売。数戸は残るかもですけど竣工前には終わってしまうでしょう。早めに目をつけた方は良かったですね。

>>2311 検討板ユーザーさん
時代を反映して売れたのだと思います。一馬力ありきで旦那さえ我慢のワークライフバランス無視の時代ではないですし奥さんも働ける時代ですから、通勤利便性は必須でしょう。
加えて学区も良いですから、昔からのイメージでこの価格になってますが、合理的に考えたらコスパは悪くは無いと思います。

>>2309 匿名さん
昔の価値観ですね。

>>2307 匿名さん

江戸川区という一括りで考える意味なんてないことに気づかないと、損しますよ。

買った人の大半はポテンシャルがーなんてバカなことは考えないよ。

単にここが気に入りローン払えるので買う、それだけ。

資産価値が維持できるのか、ポテンシャル低く見すぎなのか、10年後20年後にわかるよ。

その前に、ゼロ金利が終わったらリスクが顕在化して面白いことになるよね。

ポテンシャルという中身のない自己評価ではなく、第三者の評価に耳を傾けるのもいいかもですね。
気に入った人が買えばよくて、資産価値的には低く、残債割れの可能が高いということでしょ。

しきりにポテンシャルを連呼する人は、高値掴みでないということを自分に言い聞かせたい人か、契約者や見込み客にそう思ってほしい人。

まあ精神安定剤だな。

西葛西にポテンシャル（将来的なランドマークだったり周辺相場を引っ張るような力）なんかねーよｗ
どこまで行っても江戸川区は江戸川区っていう・・・

ただスレにも度々出てくるように、激混みだけど都心直通路線だったり、
庶民的だけど駅前は不自由しない程度に栄えてるし、学区レベルもそこそこで、
世帯1000万層（一昔前なら門仲や豊洲のタワマン買えてた）でも妥協、納得しやすい材料は揃ってると思う。

みんなが気付いていたらポテンシャルではない。

>>2301 匿名さん

妙に納得感のあるレビューですね。
公平な第三者評価と思いました。

http://x1mansion.com/proud-nishikasai

でも売れてるんだな、これが

>>2322 匿名さん

マンションは客観的な資産価値の評価だけで買うわけではないということだね。

物差しはそれぞれ。
売れてることは事実。

>>2324 マンション検討中さん

売れ行きは鈍ってるけどね。
そろそろ手仕舞が来るかもね。

年度末大商談会だそうな。値引きして売り切るつもりかね。ま、そもそも小手先の値引きじゃ妥当な値段にならないくらい高いけどね。

>>2326 マンション検討中さん


もっと詳しく教えてください！

>>2325 匿名さん
販売後、半年経たずに8割売れているのは好調ではないのでしょうか？その中で竣工前に値下げなんてしないと思いますが？？

この段階での値引きは可能性低いと思いますね。野村としても今から頑張っても年度末の決算には間に合わないでしょうし。
来年度に持ち越しでしょう。
相変わらずネガが多いですね。競合も多いですし、気になっているけれども、購入に至らなかった理由が欲しい人もいそうですね。言葉遣いに難がある人もいらっしゃいますね。

売れてる物件のスレはだいたいネガがつきまといますね。

経済的な理由その他で諦めた人の悔しさは相当なものと察します。だからこそ申し込み前後の書き込みが有意に多いです。

億の部屋売り出してるんですね。かなり早い段階で契約になっていたはずなのに。西葛西で億が即売れるんだと思っていたのに。あれはパフォーマンスだったのだろうか？
なんか野村の売り方は信用できないんだよね

億部屋が商談会で値引きされるのかも。

>>2331 匿名さん

某有名ブロガーによる低評価も悔しさの現れですかね(笑)
東京駅までの所要時間に誤認はあれど、いずれにしても彼はここをかなりネガティブに評価してますね。これが西葛西エリアにこだわらない人の客観的評価だと思いますけどね。

人気ブロガーによると、「評価する人によっては意外と悪くないマンションになるポテンシャルはある」そうだから、いいんじゃないの。
地元民には根強い人気がある立地だし、仮に将来売るにしても困らないと思うよ。
実際これだけ売れてるんだしさ。

>>2335 匿名さん

そういう受け取り方もあるんですね。

>>2332 名無しさん
銀行の仮審査は通ったけど、本審査が通らなかったのかな思ってました。
それで花が無くなったとかはないでしょうかね？

良い物件だと思いますが、個人的には野村不動産というのが引っかかっています。
随分前に野村のマンションを買って嫌な思いをしたトラウマです。
たまたま悪い営業に当っただけだとは思ってます。

プラウドは価格的に厳しいものがあります。
もう少し価格を下げてくれていれば、、、。
そのうち完売するかもしれませんが、個人的には欲張った価格だと思います。

都心は当然無理なので、アロハを検討しようかと思っています。
でもあの駅からの距離はないですよね。
普通なら検討に値しないマンションですし、将来性も期待できないのはわかっていて、
メリットは価格が安いということだけですが。

>>2338 マンション検討中さん

同意します。

>>2338
こことアロハは違いすぎるから、そっちに行くのはやめた方がいいのでは。
どちらが良いとかではなくて向いている人の属性が違いすぎる。
金額の問題ならレジテントプレイスなんかの中古を検討する手もあるよ。

沼地と長谷工の指摘は妥当かと。

レジプレの中古2階で70M²で6000万越えでした。。。
それならプラウドの新築買いますよね。。。

>>2340
レジデントプレイス西葛西は建ったばかりなのに売り物が多いのは何故？
常時10戸以上は売りに出てる気がする。
中古であの価格じゃ売れないと思う。
大幅に値引きしているのかな。

>>2343 マンション検討中さん

立地が悪いから仕方ないですよね。

ひどいから売るだけ。

>>2343 マンション検討中さん
プラウドなどの新築に住み替えようとしている人もいそう。購入価格に上乗せしすぎですよね。最近の西葛西の築浅中古マンションの値付けはほんとに高い。あれなら、みんな新築に行きますよね。

>>2343マンション検討中さん
お隣のガーデンズ、同じような大規模で半年違いで…と条件は結構似てるのに
あまり売りに出てこないんですよね。

しかもガーデンズは、こう言ってはなんですが事故物件。
それでも手放す人が少ないのに、なぜレジデントはこうも次々売りに出されるのか
どうしてなんでしょうね？

個人的にはこのタイミングで中古と比較することがなんだか
金額が乗っているのもそうだし、人がすんだあとって言うのが引っ掛かる
であれば新築で比較した方がいい

西葛西であれば
プラウド西葛西を筆頭に
プレサンスロジェ西葛西
ルピアコート西葛西
ジオ西葛西清新町
と選べるなかで
アロハは検討外、悪い物件とは思わないが、
比較対照としては条件が異なりすぎると思っています。
プレシス葛西ですら私はエリアとしてはずしています。
価格であれば市川市に行った方がいい

>>2348

挙げられた下記マンションはどれもこれも売れ残ってませんか？

プラウド西葛西
プレサンスロジェ西葛西
ルピアコート西葛西
ジオ西葛西清新町

あなたが検討外のアロハは第1期162戸は即日完売です。
都心ならわかりますが、西葛西にこだわる意味がよくわかりません。
上記マンションは適正価格を大幅に上回っていると思います。

>>2349 マンション検討中さん

アロハの営業マンか契約者の方ですね。
普通はこんな陸の孤島は買わないでしょ

>>2350 マンション検討中さん

【陸の孤島】
交通が極端に不便で、周囲から隔絶している地方や場所をいう語。

ここの検討者には第1期完売だろうと、アロハは検討外でしょうね。フィールドが違う。もっと別のところでプロモーションかけた方がいいよ。

>>2349
即日完売といっても全体の1/3にも満たない数字でしょ？先は長いよ・・・
つか戸数を抑えた即完商法に釣られるほうもどうかしてると思うけどｗ

フィールドが異なるってのは全く仰る通りで、価格に釣られて安易に比較検討しないほうがいい。
こちらは周辺環境や駅距離含めて都心型生活の利便性を享受できるエリア。
あちらは同じなのは区だけで車必須の永住型郊外物件。

>>2353 匿名さん

ここも期を分けて、盛況感を出してるので同じことでは？
どちらも外周区のため、都心型生活(笑)の恩恵はない。

>>2354 匿名さん

売れてるんだな、これが。

アロハ、162戸即売はすごいな。
今や中流層が買えるギリギリのマンションが、江戸川区のバス便マンションなわけか。
区外の者からしたら、駅にも近くない、静かなわけではない、大規模商業施設もない、ここのプラウドが特段に住環境に優れてるとは全く思わないけど、同じ葛西エリアで1500万円程度安いのだから、アロハを選ぶのは分からなくはないかな。
リセールバリューの点でもここまで価格差があるとどちらがコスパがいいか分からないよね。

>>2353
162/439戸なので1/3を超えてますね。
まぁあちらはまだ第1期、入居時期もここより半年先の来年9月末なので
まだ始まったばかり、といったところでしょうね。

「駅近が必須」「多少遠くてもOK」「車いらない、持ってない」「車好き、手放したくない」
といった風に、様々な面でターゲット層が違うというのは大いに同意するところなんだけど
気になるのは、ネットではよく見かける「永住型」「リセールバリュー」といった区分け方。

東の端の江戸川区なんかで投機、投資目的での購入どころか、実際に住み替えする人って
入居者全体で一体どれだけいるのやら……
ほんの一握りのような気がしますが、さて？

もちろん自分が売却しなくても、持ってる資産の価値が高いほうが（気分的にも）いいのは
間違いないわけで、そこを否定するつもりは一切ありませんけれど
声高な意見が目立ってるだけで、多くの人には正直あんまり関係ない話なのかなぁと思います。

>>2357
失礼、一期一次が124戸だったもんで・・・一期全体で4割弱ですね。

永住型と言われるのは、一般論でそういったマンションを買う人は金融リテラシーが低くて、
35年目一杯での返済になるパターンが多く、万一買い替えや売却する際に当然残債割れを起こして、
身動きが取れなくなるだろうってこと。
極論でリゾマンのように下げても売れない貸せないっていう蟻地獄にも陥りやすい。
対して駅近や人気エリアは相場の上下はあるけれどもゼロにはならない、
相場で出せば買い手や貸し手が比較的すぐ見つかるような物件はリセールバリューが高いと言える。

もちろん子の独立や転勤、離婚、財政破綻もなく、住み続けてコツコツ返せるような人は問題ない。
ただ何事もなく平穏に35年を過ごすって結構大変なことだよｗ

アロハもプラウドも売れ残るよ。
もちろん他のマンションも。
質が下がって価格が上がって、買いたくても買えない世帯が多いだろ。
私もそうだけどね。
無理して買うと価格が下がったとき大変だぞ。（ほとんどのマンションは下がる）
ここを買った人で後悔してる人もいるだろ。

>>2358
丁寧なレス、どうもありがとう。
書かれていること、おっしゃる通り一般論としてよく分かるんですよ。

私が言いたかったのは、でも必ずしも万人にとってそれが最重要とは
限らないんじゃないかな？と。
例えばここプラウド西葛西にしても、都心という程でもなくタワマンとかでもない
言ってみれば「江戸川区のファミリーマンション」の一つであり
この先20年30年と長い目で見たとしても、売却する人（住み替える人）って
恐らく全156戸のうち……たぶん2割もいないんじゃないですかねー？

となると、大半の世帯には結局さほど重要ではない話になるかなと。
根拠とか何もない私の予想の数字なので、いやいやファミリーマンションであろうと
大多数の家庭が住み替えるものだよ、ということであれば私の認識誤りですが。

つまるところ、物件を検討するに当たって考える点は多々ありますが
個々が抱える事情や立場、そして好みなどは人によって様々ですから
一般論はあくまで一般論として参考にした上で、あくまでも自分にとっては何が重要で
何がさほど重要ではないのか？をきちんと考えたほうがいいんじゃないかなと思うわけです。

>>2358 匿名さん

金融リテラシーが低いとは言い過ぎじゃないかな。

2361さんの意見のほうが一般的。

何かしらの理由で売ることになっても
困らないバランスやローン状況は常識。

だいたい実家周辺は30年40年住んでいる人がたくさんいませんか？

アロハは第１期のみ契約特典があったからね。

物件概要
物件名
プラウド西葛西(先着順)
販売時期
先着順販売中
所在地
東京都江戸川区西葛西四丁目3番14(地番）
交通情報
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
種別
マンション
敷地面積
3,983.47m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第UHEC建確28706変1号
用途地域
近隣商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上11階
建物竣工時期
2019年1月下旬 (予定)
入居時期
2019年3月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
156戸
販売戸数
12 戸
販売価格
55,490,000円 (1戸) ～100,890,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
5,800万円台
6,000万円台
(各2戸)
間取り
2LDK +S ～4LDK
専有面積
70.56m2 ～ 100.09m2
バルコニー
8.60m2 ～ 17.17m2
ルーフバルコニー
29.79m2（月額使用料:1,190円）
サービスルーフバルコニー
22.32m2（使用料なし）
管理費(円)/月額
14,700円～20,900円
修繕積立金(円)/月額
9,310円～13,220円
管理準備金(円)/引渡時一括払
20,300円～28,800円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
698,800円～991,300円
enecoQシステム使用料
1,739円
駐車場
52台
平置1台、機械式49台、専用駐車場1台、身障者優先平置1台
月額使用料:17,500円 ～ 25,000円
駐輪場
328台
平置16台、スライド式160台、二段式152台
月額使用料:200円 ～ 500円
バイク置場
8台
月額使用料:3,000円
サイクルポート
9台
月額使用料:300円
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
スターツデベロップメント株式会社
取引態様
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2
販売提携 (代理)：スターツデベロップメント株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション
お問い合わせ
プラウド西葛西マンションギャラリー
TEL: 0120-156-432
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
※表示の価格には消費税8％が含まれます。※先着順受付中につき、売却済みの場合はご容赦ください。※駐車場等の台数については全戸分を対象としています。※記載の情報は2019年4月6日時点の内容で、今後変更になる場合があります。
情報更新日
2018/04/09
次回情報更新日
2018/04/23
野村不動産株式会社

>>2364 匿名さん

３期は15戸売り出しでしたが、12戸残ってるのか。

売れ行きを演出するために、これまで先着順を公式HPではひた隠しにして裏でこっそり売ってたけど、もう残りは少ないからオープンにしても良いという判断なの？

それとも、先着順あるから商談会やるよーという暗黙のサインかしら。

>>2365 匿名さん
全体の残りがあと12戸なのですか？

>>2366 マンション検討中さん

違います、第３期までで売れ残ってるのが12戸ってことですね。今までは公式ホームページに即日完売御礼も出てなかったし、残ってるはずの先着順も一切表示してなかったですね。来場した人にだけ、先着順として示してました。

これから販売する残りは15戸～20戸位ではないかな？

>>2367 匿名さん
ありがとうございます！

竣工までに完売しそうですね。

億部屋除いて、フロントコート、まだ空いてますかね？

>>2370 周辺住民さん

フロント中低層階なら角部屋、中部屋共に若干残ってますよ。6千万中盤～7千万中あたりのお値段で。

AやD部屋ですかね。Dはいいですが、ちょっとあの値段では考えてしまいますね。

大方の予想通り失速しましたね。これが実力値ですかね。

>>2373 匿名さん

残ってるのはあまり人気のない部屋だと思いますので、失速するのは普通のことかと…

>>2374 通りがかりさん

そうですね。普通のマンションってことですね。

販売開始から半年弱で156戸中140戸売れるって、普通レベルですか？

アロハ辺りの営業か購入者かな。
ひがまないひがまない。

>>2376 周辺住民さん

現時点で契約済みは126戸/156戸です。

残念な条件なのにそこそこ高い部屋も結構売れているので割と順調ですね。そういう駄目な高い部屋を立地とブランドでカバーできてるので、当初のこの価格で売れるのか？という懸念はクリアしましたね。

残りは条件いいけどメチャ高、条件悪くてそこそこ高い部屋って感じかと。大きなサービスなくても竣工までだらだら売って売れそうな気もするけど、野村の気質からしてゴールデンウィーク辺りで大商談会で手仕舞ではないですかねえ。

ここ迄待って商談会に持ち込める人が一番得かな。

>>2379 匿名さん

初歩的な質問ですみません。
商談会って安くなるんですか？

>>2380 通りがかりさん

商談会なんて表に出ませんので要は交渉ですね。無理に買う必要はないという雰囲気を醸しながら価格交渉。デベも売りたいので多少安くてもとなるでしょう。
でも需給で他にも買い手候補がいれば安易に下げないかもしれません。

>>2381 匿名さん

詳しく教えてくださり、ありがとうございます。
勉強になります。

>>2377 通りがかりさん

検討スレ覗くと傷付くだけですよ。契約者スレへどうぞ。

>>2381 匿名さん

えっとですね、3月には決算商談会という事で見送った人にメールが来てましたよ。もう手仕舞に向けた動きは始まってるかもよ。もちろんそんな大幅値引きでは無さそうだけども。

王様部屋が一番最後まで残る気がするなあ。

野村で働いている友人に交渉したら下がるのか聞いたら値下げは滅多にしないらしいので期待しないほうがいいですよ

>>2385 評判気になるさん

どんどん下げるよなんて公言する社員がいるかよって話ですよ。全く参考にならない。

即日完売物件ならまだしも、そろそろ終盤で失速ぎみでモデルルームの維持費もかかるから、そろそろどこで手仕舞したほうが効率的か考える時期だよ。

もちろん、最初から値引きするんでしょなんて言ってくるばかな客に商談を持ちかけることは無いだろうな。真剣な検討客で、あとひとおしが必要と営業が見込んだらの話だから。

>>2386 匿名さん
野村は商談会という値引きの話が検討者に対してありますよ。
実際に清澄白河の物件で営業から連絡がありました。
埼玉や神奈川の物件でも竣工前に200万近く値引きがあったと同僚が自慢してました。物件名を晒すのはスレの趣旨から外れるので公表はしません。

>>2387 匿名さん
最後の数件だと諸経費無料とか、オプションつけます
で200万くらいなるでしょ。

>>2388 マンション検討中さん

そんな売れ残りは割り引いてもらっても嫌だな・・・

最後に残る物件って、例えば日当たりが悪かったり、ゴミ収集室の上だったり悪条件が多いでしょう？野村に限らず地所も三井も最終数部屋は商談会してるよね。
だったら値引きされても問題ないし。
良い部屋を選びたかったら1期で買い、日当たり眺望、その他条件気にしませんって方が値引き待てば良い。

>>2390 匿名さん

いや、そういうわけではない。
普通にいいなと思って買った部屋の上の階で値引きがあったりする。

売り切れて買えないリスクを負った訳なので、割引きがあってもいいと思います。

>>2391 匿名さん

でも最上階とか角部屋とかの値引きはあまりないよね。だいたい高層階は最初に売り出して、最後まで残ってるのほとんど見た事ないけど。
ちなみにここは高層階とか角部屋ってどの位残ってますか？
条件が悪くない部屋の値引きがある物件って、物件自体が売れ行きの悪い不人気物件だよね。竣工後も結構在庫あるとか。

引き渡しまで10ヶ月以上ある（年度末がもう一回来る）から、
そのままでも問題なく売り切れると思うけれど
早くモデルルーム畳みたいとか、固有の事情があれば違うだろうね
そのあたりどうなんだろうな

西葛西はいろいろな経済の影響を受けて土地の仕入れが物凄く高かったと聞いたよ。失敗したとは言わなかったけど、苦笑いで誤魔化そうとしてた印象は受けた。とすると、建物のクオリティはそれほどでもないということで、それにあの値段はないなぁと…。どうしても西葛西にこだわるわけではないのならもう少し待ってもいいかなと思った。土地は自分一人のものにならないし、なんかちょっとね、興ざめた。
あとレジの中古買うなら、プラウドの新築買うというのには同感。
ガーデンズはレジとは全然違うよね。良いマンションは外から見てもわかるよ。

来ましたね。第3期2次。8戸ってビミョー。

>>2395 通りがかりさん
外から見ただけでわかる中古マンションの良さとは何でしょうか。植栽や外壁の質感やベランダの清潔感なのだとしたら、浅はかな物差しですね。

>>2397 マンション検討中さん

確かに外から見ただけで全てが分かるわけないよね。まあ熱くなりなさんな。

しかしレジはやっぱり何かあるのではと疑うよな。ガーデンズとほぼ同時期、同規模のマンションなのに中古の出方が激しすぎる。

確かに偶然では済まされない。ガーデンズの方が明らかに満足度が高いのかもしれない。

ガーデンズ＝三井＋三菱＋大成　
レジデントプレイス＝ダイワ＋長谷工
プラウド＝野村＋長谷工

当時の状況や分譲価格、立地等は全く分からないけど、
上記だけでもクオリティが全く異なるであろうことは簡単に理解できるはずｗ
こういうのが分かりやすいブランドというか資産性ってことだよ、
新築時はなかなか見え難い部分ではあるけどね。