シティタワー・ルフォン九段の杜ってどうですか？

ルフォンとついているから調べてみたら、
売主にサンケイビルが抜けてますね。

ニッポン放送の一口坂スタジオがあった場所ですね

東側は法政大学の一口坂校舎と女子校の三輪田学園なので
それを超える高さの部屋なら靖国神社の緑が広がって見えるでしょう

北側西側は外堀に直接面してはいないけど
上のほうは外堀公園も見えるのでは

間取り見たいんだけど。

売主にサンケイビルいるけど

>>4 マンション検討中さん

スレッド本文のことでしょ

なるほど

ところで中々よい立地ですね。
ルフォンは満遍な高グレードなイメージです 高いんですかね

番町じゃなくて九段北なので
眺望が無い部屋は安く、眺望の良い部屋は高くなると予想

坪500～700と勝手に予想　 どうかな

狭い部屋が無いのがいいね

間取りはどこで見られるのでしょうか？

待ちましょう。

500万の坪単価なら即買い

ただ1億以下の部屋はなさそう。
買えない。。

ここは北向き斜面だから眺望に期待は出来ないよ。

眺望って窓から靖国神社の緑が見えるかどうかってことだよ
公式サイトもそういうイメージ

皇居や東京タワーなど遠くは見えないだろうね
一口坂の下の19階建てだから

すごい急な坂ですね、ここは。
この道は幅員が狭いのですが、近くの大病院の救急車が通る道となっていますよ。
昼夜問わずサイレンが鳴ります。でも、頻繁ではないです。

それと年に一度ですが、終戦記念日はこの道を通って法政大方面へ右翼左翼が大集合します。
この道の先にある法政大学の前に止まり、街宣車がフルボリュームでお互い大声ですごいです。音が飛んで何を言っているか分かりませんが、「〜へ帰れ！」とかそんな感じで。
公安も一緒に歩いてますが、あの音量が街宣の許容範囲だと知りびっくりですよ。

番町にはない騒々しさがあります。ビジネス街ですし。
ここが番町並みの金額なら笑ってしまいますね。

いや、住所が番町ではないでしょ。

坪単価550くらいでしょうね。

場所はいいが番町ではないw

でも欲しいマンションではある。

>>15 マンコミュファンさん

言葉足らずですみません。
「九段北なのに番町並みの」と書くべきでした。

ネーミングに無理がある。

ここはプレミスト九段やブランズ九段北の分譲価格が参考になるでしょうね

番町は今坪700～800万くらいになってるように思います

坪単価600くらい？

騒々しさがあるという事は静かな環境だと思っている方はびっくりするでしょうね。
一度マンション周辺を歩いて観察してみた方がどの程度なのかわかりそうです
ここは静かな環境というよりは、少しゴミゴミした環境になってくるのかな。

徒歩５，６分で駅にたどり着けるので、単身住まいの方は便利な暮らしができそう。
何処に行くのにも便利なので投資用としても大いに活用できるのかなと感じました。

14です。
基本的には静かな場所です。
天皇誕生日と終戦の日だけびっくりするかと思います。
前面道路の幅員が狭いのと坂の下側ということで、日が当たる印象がありません。ビルに囲まれているので下層はとても暗いと思います。ビジネス街なので、週末は人気がないです。

番町方面は静かだし、高台で明るいので印象が全く違うかと思います。あの坂道に行かれると囲まれ感が分かると思います。

あと、徒歩５分表示は、「都営新宿線の地下道の入り口」だと思います。５分で新宿線の駅にはつきません。
５分で地下道入り口について、そこからさらに５分は歩きます。１０分は見ておいた方が良いと思います。

でも所在地からすると、地下道の入り口利用は遠回りのような気がします。坂をのぼらないといけないですし。

19階建ってタワーマンション何ですか？チビちゃんタワーですね。
あと名前が長すぎでダサい。住所書くの面倒。

代々木公園もそうだけど、売主が複数だからといって名称に全部入れないでほしいよね。
そういえばあっちもチビタワーだな。

ホントですよね。
ザ・レジデンス九段北でいいのに。

インペリアルガーデンだのドトールだの変な名前付けられるよりいいよ
住友は結局シティに戻したね

中目黒のシティハウス　アホみたいな高値で売ってる
住友だから常識を逸脱したような高価格で来るのでは

散歩がてら見てきました。三方向をビルに囲まれて、１０階以上でないと景色は壁でしょう。
九段の杜というかビルの杜という立地の印象。ブランズ九段北の方がいいわ。

このあたりは景色はそこまでよくないかなと思っていました。三方向がビルですか。残念。

>ビルの杜という立地の印象。
それほどとは・・・。

19階の住戸展望イメージはすごくいいんですけどね。やっぱり高層階が買えないと景色もそれなりなんでしょうね。九段の眺望を買うにもお金が必要！！

東の道路の向こうは法政大と三輪田の校舎だから高さはそんなに高くない
６階くらいだと思うから、このマンションは8階くらいから上なら靖国神社が見えるんじゃないかな

逆に西側は古い郵政宿舎なので注意が必要かも

銀行でいえば、三菱東京ＵＦＪのようなものか。

なるほど。

眺望の悪い部屋は坪単価350で頼む。

それ以上ならパス。

条件悪くても350は無いと思われます。

西側の郵政宿舎2つとフラワーホーム（1979年築）がセットになって大きなマンションが建つということも、いつか十分にありうると思うのですが、どうでしょう？
全部合わせるとすごく良い敷地になると思います。
そう考えると、やっぱり、靖国神社が見える東側と西側との人気や価格差もかなり大きくなるのでしょうか。

皇居ならまだ分かるが、靖国が見えて嬉しいか？

プレミスト九段が550くらいでしたからね。住友というところを考えると600くらいですかね。

隣のビルの壁しか見えない部屋は450
窓から靖国の緑が広がる部屋は600　てとこかな

下層階380
上層階580

なら検討

現地に行ってごらん。出きれば夜に。
雑居ビル街よ。
坪500の価値だって？

場所的には静かな地域のように思えますが、実際には騒がしい時間帯や時期もあるみたいですね。
駅が近い物件なので、単身者にとって便利な環境とも言えるでしょうが、
雑居ビルの多い地域となると、ファミリー層は少々考えたくなるかもしれません。

でも70平米以上の部屋しかない
場所と部屋の広さがミスマッチな気がする

ほも弁があるけどローソンはつぶれる場所

近所の者ですが、ほんと、特別なデメリットがあるわけでもなく、特別なメリットがあるわけでもない場所だと思います。
すごく不便なわけじゃないけど、すごく便利でもなく、また、番町みたいな特別な場所じゃないけど、それなりの土地ではあるという・・・。
他の方の書き込みは同意できることが多いので、この辺を知っている方が多いかもですね。
この辺に地縁がない人は、どんな部分に魅力を感じる物件なんだろう？と思います。

賃貸なら分かる場所。
ファミリーなら坂を登って靖国通りを渡った反対側に住みたいだろう。

微妙ですね。
隣のビルが老朽化。しかも高層。南側。
10階くらいまでは窓を開ければご対面。

前には法政大学。確かに高台にいき靖国通りの
反対側がいいが。

坪単価400まで。。

なんせ微妙すぎるから。

住友だから、すげー高値でてくると予想。

70平米の部屋でも千代田区九段の住所で

1億円と予想。市ヶ谷まではお堀みながら

快適に歩ける。

高値ならなかなか売れないと予想。

7000万台ならすぐ売れるかと。

億はまあそういう物件もここだったら出てきてもおかしくないかな？と考えられます
近隣に住まわれている方が特別メリットもデメリットもないというふうに書かれていますが、
人によっては勤務地にとても近いなどということもあるでしょう。
割りと都内どこに行くのにも便利っていうのはあるんじゃないかな
電車の利用できる路線がとても多いですから。

お堀挟んだ新宿区側でも65平米で8500万するんだよ
ここで70平米なら億いくね

価格でました？

億以下の部屋あるかな？

パークコート一番町がけっこう値下げしたけど、ここはどのくらいでしょうかね

三井は早く売り切りたいから低い価格設定にするんだよ
住友は5年くらいかけて売るから高く来ると思う

すみふのやり方はそろそろ限界では

全てが残念ながら中途半端な物件。

隣のビルが老朽化している事を問題とする方がいらっしゃいますが、
それは窓からの景観を損ねるという意味合いなのでしょうか。
近い将来建替え工事がある、または建替えでマンションに
ダイレクトに影響がある建物が建つ恐れがあるからですか？

複線利用出来る物件ってなかなかないと思います。
来年４月販売開始とのことですが、価格帯はどれくらいになるでしょうか。
周辺の雰囲気も悪くなさそうなので、住めたら良いなと思います。
事前案内会かもうすぐあるようですが、モデルルームも早く出来ると良いなと期待しています。

しゃーねー
トランプバブルがくる。
坪単価500以内なら買ってやるよ

間取りはまだみたいですね。

ビジネスマンにはいろいろ動きがとりやすい場所でもありますね
眺めもよさそう期待しちゃいます。間取りにもよりますが、詳細楽しみです。

身の丈に合ってない値段。
販売に苦労するよ。

神田周辺で8600万以上するんだから、市ヶ谷ならそのくらいはするでしょ。70㎡なんだし。

500を越えたか。

てがでない。

ここで、坪600か　すみふ価格か

三番町、二番町の物件待つのが得策だ。
いかんせん場所が暗い。

またキラキラネームかい

いろんな路線を使えるアクセス環境が、とても魅力に感じました。
かといって駅まで近すぎないので賑やかな感じもせず、
静かに暮らせる環境と思いました。

価格が少々気になるかもしれませんが、多少もっと人気があっても良いのかなと印象を受けています。

確かにそうですね！
今までマンション自体出てなかったみたいで便利ですよね。
来週あたり行ってみようかな

ギャラリーは来年からですよ…（｀w´）

事前案内会はやってますよ

急に上げ出す奴って、他のマンションスレ見るとわかるけど、文体が全く一緒なんだよなぁ

業者さんご苦労様です、と言わざるをえないよね

事前案内会、年明けだと思っていたんですがもうしていたんですか。どうなんでしょ、特にお値段。お金の話ってもう出ていますか？それともまだ、こういうコンセプトですよ、というお話なのだろうか。一時よりはマンション価格は下がり始めているということですが、こちらはどうなのかしら。安くはないだろうけれど、あまりにこの辺りで安くするとそれもそれで、というのはあるから難しそうだ。

耐震と担当者さんに言われましたが、やはり避けたほうが無難でしょうか

間取りキター！

道路ギリギリに建てたりしないでしっかり車寄せがあるんだね
それはいい

3LDKのその無駄そうな廊下は何とかならなかったのか

残念な間取りでした。

間取りの話をしてるようですが、どこで見ることができるのですか…？

>>79 匿名さん

いや、ホームページに…

間取は２タイプだけですが見ることが出来ますよね。
何となくですが独特な感じ？リビングと居室に窓を持ってこようっていう感じなのでこうやった配置になってくるのかしらと思いました。
これってどうなんでしょうね？好みが大いに分かれそう。
縦長のリビングだと少し工夫が必要そうだなぁ。

この前行って来たけど、他にもあったよ
やっぱ角はいい
値段大して変わらないなら角だよな

情報持ってます。
1億切る可能性があるのはせいぜい２，３階ってところですね。
北側の角部屋はがっつり値段乗せてましたが、ここでは公開しません。
ここのうりである靖国の緑が見えるのはかなり上層からですので、そこを期待される方はやめておいたほうがよいですよ。
70㎡2LDKの最上階14階でも靖国方面はいまいちな眺望でしたし。

北側が高いのは眺望がそんなに違うんですかね

たぶん南側にすごく汚いビルが建っているから北側がよいのかな？

この汚いビル10階くらいだったけ？

外濠公園側に並んでるビルはそんなに高くないので（10階くらいか）
それを超えれば外濠を見渡す眺望になりますね

南向きはどんなに高層でも番町方向なのでビルしか見えないと思います。

>>87 匿名さん
スーパーあるの❓

りんこす

ホームページを見る限り、とても雰囲気のあるマンションですね。
色合いは落ち着いていて、高級感もあって良いと思いました。

アクセス面も優れていますが、マンションの周辺は住宅街でしょうか。

両隣がオフィスビル。それ以外は住宅みたいです。だから内廊下にしたのかな

>>91 マンション検討中さん
あの場所で、内廊下じゃないなんて、あり得ないでしょう。

一番町の新築マンションは販売ここより早いのでどうしようか迷ってます。パークコート一番町の北側も捨てがたいんですがどっちが将来的に良いんでしょうか。

場所的な意味なのか、内廊下なのはありがたいですね。
両隣がオフィスビルという事ですが、そこに面した窓は開けられない感じなのでしょうか。
日中もカーテンを閉めていなければならない状況は避けたいですが。

70㎡の12階北側角部屋で12500くらいでしたね。

パークコート一番町の北向きの囲まれ感は、ヤバイよ。
億出すのは、どうかな。

番町にさえこだわらなければこっちの方が便利ですよね。
JR使えますし、同じ値段で部屋の条件も良くなるのであれば合理的に考えてこっちにするのが自然かと思って来ました。予算がそれ以上の方は別かも知れませんが

北側と西側は、窓を開けると電車の音がうるさそうですね。羽田空港着陸ルート変更で飛行機の騒音に悩まされるであろう港区や品川区のマンションよりは良いかもしれませんが。

てかこの場所、電車の音なんて全く聞こえないんですが・・・。
一番の問題は、このビルの杜の中にある、ということでしょ。
そこをクリアできる上層を買えるかどうかで、随分住む価値が変わる場所でしょうね。

いろんな路線を使えるのが便利なところですね。
マンション自体も綺麗で、間取りも好きな感じでした。

両隣がオフィスビルみたいですが、たくさんの人が行き交う地域ではありませんよね。

いいねえ。
シティタワー・ビルの杜。

それより、スーモに出てる九段の戸建が気になる。
とちせま！

ここって耐震構造だよね。
それについては気になりませんか？

売れていますか？

下層の4階程度までは坪500切ってますよ。
70㎡の2LDKで9500万くらいまでです。

目の前ビルだろ　4階までじゃ

しかしこれどうなんだ・・・
眺望気にしなければ下層階はお買い得？！

日当たりはなし。

ツボ400万まんなら買う。

やっぱ下層階は激戦だろうな〜あの辺りで住友さんが億切る部屋を出すとはね。

この立地の希少性が分かる人は、今まで相当見てきた人でしょうね。日当たりや眺望まで望まなくても充分満足出来ると思いますよ。

と、言いますと？

わざわざビルに囲まれた場所に稀少性を感じる？
この辺りなら中古物件の方がより魅力的に思う。

中古すらないから稀少って言うんじゃないですか？
都心で周りにビルの無い奇跡の土地があれば教えて欲しいです。

周辺の物件に比べたらかなり割安に感じました。
駅にも近いので前向き検討中です。

目の前にビルがあるという話がありますが、
日当たりに影響しているでしょうか。
全てのお部屋とは限らないでしょうが、
本当にあるとすると、上層でなければ昼間も部屋は暗そうですかね。

ここはバルコニーの手摺りの下もガラスで、開口部が広いからある程度明るいのでは⁉︎

あの場所で、1億前後ならありじゃん。
住友さんにしては、良心的なプライスだよね？最近弱気になったのかねぇ。

サンケイビルさんが入っているからでは?

ニトリの社長は、17000円と観てますが！
私も、そっち派ですが！

>>120
ニトリの社長が1万7000円と言うなら1万7000円になるだろうね。
去年の円高を予見してたからね。

シティタワー・ルフォンのダブルネーム的なのって珍しいです。
公式サイトはあまり住友不動産色は出してきてはいないのかな。
自分が知るかぎりでは初めて
どちらの特長のほうが強く出ているのでしょう？
仮に何かがあった時の責任はハーフハーフでやっていくのでしょうか。そういう割合も決められているものですよね？
何もないのが勿論一番でありますけれど。

しかし人気ないなここ。
せめて角部屋にコーナーサッシくらいつけろよな。
コンシェルジュもいないし笑

>>122 匿名さん

ルフォンていうのは名ばかりで住友さんが全部やってるみたいですよ

上層部であれば景色の良さそうな場所にありますね。
駅近ですし、都心までのアクセスが優れているので、
この立地であれば逆に価格がお得に感じる事もあります。
キッチンの形も悪くないと感じました。

番町は、いっぱいあり過ぎで訳わからないよ。
どこも、今一なんだよな〜
ここは、どうなの？値段は安そうだけど。

まだお値段は安くならないんだろうな。
不動産はまだ値が上がる方向なんでしょうかね。
そろそろこの辺りで落ち着かないだろうか。

でもマンションは購入する階で税金が違うからなぁ。
どうしようか迷うよね。出来れば景色の良い部屋が良い。

最低15階くらいじゃないと、この物件の一番の売りの靖国の緑はリビングから綺麗にはみえませんよ。
特に靖国方向へ向かって右手の前方にある建物（印刷会社？）が、屋上の構造物まで含めると意外と高いんですよね。

あとデッドスペースの多いこの間取り、もう少しどうにかならないですかね。
天下の三井ですと同じ専有面積で、有効居住スペースが一部屋分くらい多く作ってくれるんですけど。

今マンションて三井天下なんですか？
三井さんのモデルルームは間取りいじりすぎてて元がなんだかよくわからなかったです。高級感はあると思いましたけど管理費も謎に高い気がするんですが。
売主によってこんなにも方向性が違うんですね。

コンシェルジュは、いるようですよ。ゴミ捨て場も各階にあったし、車寄せもある。
住友不動産の仕様の割に価格は、住友価格じゃないのでは⁉︎
それでも、手が届きません。もう少し狭い60㎡とかあればいいのですが。

CtrよりEtrのほうがいいね。

大規模で色々な人が住めるマンションより、安い部屋が無い方が高級感があるね。

本日、営業マンに連れらて、現地見学
しました。正直、可もなく不可もなしでした。営業マンが、桜の季節は凄過ぎると力説してたのですが、実際どうなんですかね？
とりあえず、ぶらついてみますが。

それは4、5分歩けばね。
現地はビルに囲まれてるでしょ。

上層中住戸の80Dタイプが見られないのですが完売なのでしようか？

「桜の季節は凄すぎる」は笑えますね。
確かにお堀沿いの桜は学生の席取り＆酒盛り、どんちゃん騒ぎ、お酒の匂い、カラスと凄すぎるかもですね。
あの時期は避けて通りました。
でも134さんの通り、５分くらい歩けばのところなので、現地はびっくりするくらい閑散としたビル街です。

近くに住んでいますが、何処に行くのにも便利でとても良い所ですよ。都心ですからビルはあって当たり前です。都心なのに静かで緑が多いので、マンションの価格が高いのが、欠点ですね。
地価が高いので、仕方ないと思いますが。

三菱の三番町の価格がここより安いですね

4階で、9400万台と営業が説明してたけど、三番町はもっと安いの？

三番町の方が高かったです。規模が小さ過ぎません?

>>138 マンション比較中さん
三菱の三番町は、10380万〜
なのでココより高いですよ。

居室空間のページを公開してください！┏(｀w´)┛

交通便の良さがとても気になっているので
販売開始になってちゃんとした価格帯が公表されるのが楽しみです。
みなさんの予想価格を見ていると、やっぱりかぁ～とは思うのですが
出来れば少しでも価格が低めだといいなと期待しています。

モデルルームオープンが、25日からです
と営業から電話がありましたけど、ここ
はまだだったんだ。

100Ｅｔｒはどんな間取りですか？

場所が良いので、それなりに価格が高いのは仕方のない部分ですね。
アクセスが良く、複数の路線が使えるのがとても魅力的に感じます。
間取りを見ましたが、和室がなく、今時は洋室しかないようになっているんですね。

それでもやっぱり相場的にはやすく感じました。これだけ便利なところであれば番町エリアと遜色なくてもしょうがないかと思ってましたが、この物件全体として見たときに安いんだなと。あとは希望条件の部屋次第。住友はやっぱり一期で頑張れればいい部屋狙えますね

住友は、大抵後から上げてきますよね。

立地や開発も重要ですからね。
きちんと現地を訪れて確認したいところですね。
これは怠るとデメリットですからね。

住友不動産の販売戦略的には確かに販売期が進むに連れ高くなっていく、というのは聞きますよね
「第1期が結局一番安かった」なんて言われます。
ただここの場合はルフォンとの協業なので、どうなっていくのかっていうのはわからないのではないでしょうか。
ルフォンの場合は後から上げるということはどうやらしていないようです。後からディスカウントするということも指定内容ですけれど。

住友が後から上げてくるというのは市況が右肩上がりの時だけですよ。
一期の売り上げがよかったら階高、向き等に関係なく値上げしてましたね。
いまの市況だとあまり考えにくいですね。
ただ条件の良い所から売り出す傾向はあるかもしれません。
あとココはサンケイとのＪＶなのであまり変な売り方はしなさそうですが。

中古ででたら気になりますね。駅近で立地条件が非常に整っているので、快適に生活出来そうです。
多少価格が高いイメージがあるので、中古で値下がりしての購入が良いかもしれません。

フジサンケイグループの一口スタジオ跡地にグループ会社であるサンケイビルが住友不とのジョイントで手掛けているので、地権者云々は全く関係のないスッキリした物件ですね。あと、変に小さい部屋がないので、入居者の家族構成やQOLが比較的似た人々が入居するのでしょうから、マンション自体のコミュニティの質は高くなるでしょうね。

>>155 評判気になるさん 一口ではなく一口坂

チラシには、憧れの千代田区アドレスと書いてありました。
憧れの九段北アドレスとはならないのか？

番町や九段は、あまり有名じゃないところが良いですね。知る人ぞ知る場所です。
神楽坂や四ツ谷でも新宿区なので、憧れの千代田区アドレスで、勿論憧れの九段北アドレスとも
言えると思います。

番町は今やブランド化されて「憧れ」って言葉は当てはまると思うけど、憧れの九段っていうのはしっくりこないと言うか、聞いたことがありませんね。

千代田区ですが、憧れの神田〇〇町とは言わないですもんね

千代田区内のマンションってどこも最近はすごく駅から遠いところが多かったですが
こちらの場合はとにかく駅までは負担感が少ないっていうのがありますよね
販売の動きはすごく早かったなぁという印象。
中古で！と書かれている方が多いという事はやはり人気があったのだな、と。

市ヶ谷駅近くの公園でタバコ吸うのは止めていただきたいです。

ここのマンション素晴らしいですよね。私気に入っています。特に立地が良いところが購入を検討している理由です。他にこのマンションの特徴ってありますかね。

新間取り公開キター❗

特徴は三方向を汚ならしい建物に囲まれているところだろうか。
ここならブランズの方が立地がいいよなぁ。

文教エリアとだけあって学業レベルは高い事は親目線として、魅力的。

教育環境が良さそうなのでこのあたりは家族に人気が出そうと予想しています。

パチンコ店や風俗業の店も制限されるエリアなので、子供を育てる部分としては安心できるとともに治安が良いという事も住むうえでは安心できるのは利点だなと思います。

全戸東向きなんだな
これなら道路挟んだ向かいのビルを超える高さの部屋ならそこそこ良いと思う
北側の角部屋が外濠も見えて一番いいね

名前がダサい

別に

〇の森とか杜とかセンスないす
住所書く時恥ずかしい

住所にマンション名は書きませんよ(^w^)

マンション名を書くだろ。

シティタワーもルフォンも大手のブランドなので、恥ずかしくは無いでしょう。
九段の杜も、本当に九段ですし緑の多いところですから合ってます。
この辺りは、千代田区でも旧麹町区なので旧神田区の神田〇〇町とは雰囲気が
違います。昔は四番町と言う地名だった所です。

マンション名は書かないといけないケースもあるでしょうが、省略して1-2-3-405　などと書くケースの方が多いのは皆さん知ってるじゃないですか？　いずれにしてもマンション名を判断基準で選ぶような人は願い下げ、退場くださいって感じです。

何かに登録とかする場合は
「建物名も書いてください」「建物名はなんですか？」
って事も結構多いですけどね。
自分は恥ずかしいとは思わないけど『〇〇の杜』はここ数年多いですね。
下手に流行ってしまうと後々時代を感じるネーミングになるって事はあるかも。

>>177 マンション検討中さん
確かに杜はやめて、シティタワー・ルフォン九段北 の方がスッキリしてイイと思いますがね...

まだ長いですよ。
シティフォン九段がすっきりして良いと思います。

確かに名前は重要だ。

もっと重要なものがある。9割以上の相似性がある物件が仮に複数あったとして、最後どれに決めるか、というような局面で初めて出てくるような項目でしょ、名前なんて。

法政大学と女子校が目の前のため、朝から夕方まで学生の通学者が絶えません。たまに深夜まで校舎前で騒いでいる学生さんも見かけます。学祭や運動会シーズンは、かなり騒がしくなります。毎年、近隣から苦情が入っていますね。

また、お花見シーズンには、外濠公園から靖国神社や千鳥ヶ淵への通り道となるため、人通りがかなり多くなります。

加えて、靖国通り方面から東京逓信病院への通り道でもあるため、救急車のサイレン音が聞こえてきます。さらには、朝鮮総連ビル、靖国神社がすぐ近所なので、右翼の街宣車が週末や北関連ニュースの度に軍歌を流しながら通ります。

番町とは比較対象にすらなりませんし、九段南エリアと比較しても決して「閑静」な住環境とは言えません。

貴重なご意見ありがとうございます。
モデルルームでは絶対聞けないですね。

番町と雲泥の差がある立地でしょうか。

「番町と雲泥の差がある立地でしょうか」
→　市ヶ谷駅への利便性を重視する場合には、番町よりこちらの方が有利。要は自分が何に重きを置くかという、価値観の差。

>>182 周辺住民さん
周辺住民と言うことですが、どちらにお住まいでしょう？ 通学路のメインはJRの市ヶ谷か飯田橋からのルートですよね。生徒や学生にしろ花見客にしろ、この物件の前を通りますか？救急車はどうってことないと思いますが。病院へのルートも複数あるし。逆に近い分便利じゃないですか。朝鮮総連も病院の向こう側ですからね、関係ないですよ。

でも、五番町にできる三菱の新築は市ヶ谷駅までさらに近いよね。

182さんと186さんのどちらが正しいことを言っているかは、まあ、住んでみれば分かりますよ。
至近距離に住んでいる者ですが、このスレは、この場所によく通っているか、確実に近所に住んでいる（住んでいた）んだろうなという的確な書き込みが時折ありますね。

私も至近距離に住んでいましたが、あの辺はもともと住居が少ないので、あの辺かなって特定されかねない感じもあるので詳しく書けないんだと思いますね、、、
最近はマンションも建ちましたが、それでも近隣の富士見や番町とは違ってオフィスビルがメインの中に住居があるって感じですから。

186さんは総連が関係ないって言ってましたが、問題はそこじゃなくて大学と女子校の近くの交差点（旧ローソンがあった辺り）付近で、左右それぞれが街宣車で大騒ぎをする時があるってことですかね。もちろん公安も立ってますが、何も知らなかった時は何事かとびっくりしました。

あとはその先の橋が新宿区とつながっているので、抜け道になっていることですかね。

それと物件の前の道は、学生や他の方は確かに花見に限らずどの時期もほとんど通りません。
でも、外濠や靖国通りに出ないと駅には行けないですよね。通勤ラッシュの時間はどちらも大勢の学生や会社勤めの方が歩いていて、いわば「逆走」の感覚で駅に辿り着きます。
地下道もしかりですね、、、
車通勤や時差出勤なら全く関係ないお話ですが。

私は賃貸で住んでいたのであまり気にしませんでしたが、所有するとなるとやはりいろいろな情報を知った上で、納得して購入に至ると思うとまあ、こういうこともあると心得ておくといいのではないでしょうか。。
ちょっといるくらいじゃ分からない情報は、営業さんも答えられないでしょうし。

貴重なお話ありがとうございます
とても参考になりました

九段北アドレスと言えば靖国と学校が6、7割占めて、残りの大部分はオフィス。住居と言えば官舎を除けばほとんど無いエリアですからね。そこにこれだけの物件が出来ることへの評価と指摘されているマイナス的要素とあとは価格との釣り合いがポイントですね。

近くのパークコート千代田富士見と比べちゃうとどうしても立地といい建物の風格といい大きく見劣りしちゃうよね

>>192 匿名さん
いやいや、40階、500戸以上のまさに再開発タワー物件と比べてどうする？そういうのが嫌な人がこっちを選ぶんだから。

意向シートを出して重要事項説明会に行ってきました（契約はまだ）。

価値観は家族によって大きく違うと思うのですが、
お役に立てばと思い書き込みます（長くなってすみません）

家族：千代田区在住共働き夫婦＋未就学児1人
庶民的家庭ですが、夫婦でフル勤務なので職住保育園近接を希望しています

そもそも番町ブランドには興味なくここの立地に魅力を感じています。
営業さんは「番町と遜色ない！」などといっておられましたが
皆さん書かれているように住所も違うしそもそも住宅街ではないのでだいぶ違うと感じます。
「愛媛に水揚げされただけで、もし対岸に揚がってたら「関サバ」なんですよ、
味は一緒です」とかとはわけが違うと思います．．．

良いと思った点
市ヶ谷・飯田橋の両駅が使える（JR飯田橋ホームは100mほど市ヶ谷方向に動く予定）
スーパーも九段のリンコスに近いし飯田橋の三徳、新宿のマツキヨ、ハナマサも利用可能
飯田橋のサクラテラスや駅ビル、再開発が進む西口エリアにアクセスが良いのも魅力
富士見と麹町の両エリアの保育園に申し込める（保育園事情が良い千代田区でも北東ほどあふれているので）
児童館などの各種区の施設も両エリア使えて、区役所・保健所も近い
新宿に抜ける道路沿いなのでタクシーがよく通り、車寄せがある（ちょっと拾ったり降りたりが便利）
新宿側に抜けられるので習い事・塾などに行くのにも便利
靖国通りも外堀沿いの通りも学生が多く、子どもが将来塾帰りなどするのも安全
子どもが増えたり大きくなって売却・賃貸に出す際に以下3種類の異なる層がターゲットになる
・都心の小ぢんまりした便利なところに住み替えたい高齢者（逓信病院徒歩圏内）
・共働き子育て世帯（お母さんも忙しくて公立小学校→中学受験の場合には学区も良い）
・白百合や暁星幼稚園を受験する家族か合格した家族のセカンドハウス（家は別区にあるが平日のお教室通いや通園用にこのあたりに賃貸を借りる方が結構いる）


デメリットに感じている点は
コミュニティバスのバス停が目の前だが逆周り（九段→麹町→区役所）
名前が長くて英語とフランス語のちゃんぽんなのが恥ずかしい（JVなのは分かっているのですが．．．）
少し狭く感じる（80平米の部屋が下の階にも増えればうれしかった）
隣の郵政住宅が民間売却→マンションになると値下がりするかも
（このマンション開発時に買取を持ちかけたがダメだったそうなのでしばらくはないとは思う）


今も近隣に住んでいますが、救急車音などは気にならないです
街宣車は驚きましたがたまのことですしメインは靖国通りなので許容範囲と考えています。

重要事項説明会には子持ち夫婦が多い印象でした。
低層階は抽選になる部屋もあるようで、
九段の杜の景観に興味があるわけではなく立地で買う方が多いことがうかがえました。

>>192 匿名さん
パークコート千代田富士見が良いというかたはたまに売りに出ているようですし待ったほうが良いと思います！
この物件はいわゆる「タワマン」とはまったく違いますのでタワマンがよい方はタワマンに住んだほうがいいです！

194さんの中で私と認識がちょっとだけ異なる点があるので、こういう考えもあるという参考で読んでくださいね。

・学習塾や習い事
幼稚園〜小学１、２年生くらいまでなら、正直お遊びなのでどこも同じかと思いますし、我が家も色々利用いたしました。
でも、学年が進むにつれてやはり、学習塾のレベルの乖離が気になりだします。
結局は御茶ノ水や茗荷谷方面や港区方面へ足を伸ばし始めます。
いわゆる「国語塾」やら「作文塾」、サピで上級クラスに行く為の塾等、、ご家庭での教育方針にもよりますが、この辺の学習塾では物足りなくなるかもしれません。公文レベルなら全く問題ありません。
たまたまかもしれませんが、私の周囲では私も含めて小学校入学のタイミングで、より良く多種多様な塾を抱える前述エリア付近に引っ越します。もちろん、そうではないご家庭が多いかと思いますのでご参考レベルで。あくまでも家庭の方針次第ですから。

・賃貸需要者
高齢者も対象になると、営業の方が話されたとしたら不親切だし、口先だけだなあと思ってしまいました。
現実的な問題として、高齢者の方に貸すのは若い世帯に貸すよりもリスクが多いのかと思います。売却もこじんまりとした住宅を求めている方と、子育て世帯が使っていた部屋の広さのギャップがありすぎるかと。。あの辺りで管理費含めた７０平米をトゥーマッチと思わない高齢者の方はむしろ、番町の静けさを求められるのかなとも思いますし、、

でも近隣私立幼稚園の通園時期の間、賃貸で暮らす方は多いので短いサイクルでも需要は確かにあります。

・学区が良い
これは文京区でもよく言われてますよね。でも千代田区の特に中学の学区についてあそこがいいとかどこがいいとか聞いた事ないのですが、、私の主観です、すみません。
小学校は番町が麹町かとか色々言われますが。
でも結局、中学は私立に行かれる方が多いので、そもそも学区について出て来ないのかもしれませんが、、

私はもともと永住目的でしたが、子供の教育の観点から引っ越ししたのでこういう意見になるのかもしれません。共働きでしたら、また違う観点の優先順位があると思います。

抽選になるほど人気の物件なんですね！でもお子様連れのご家庭が多いと住みやすそうですね。

でも郵政宿舎が売りに出るのはびっくりです！
あそこは完全な南向きで、前のビルと離れているし日当りもいいですよね。前々からいい場所だなーって思っていました。
もしマンションになるならあそこはいいですねー　

習い事の選択肢が近場で多いのはありがたいですね。
周囲でもお子さんに色々習わせているご家庭多いですが、送迎に時間を取られるので苦労なさっている話もよく聞きます。
子どもに合ったところ＝近場とは中々いかないこともありますが、
遠くて続けられないよりは近くから選びたいというのも心情です。

子供の習い物はのちのち財産になるのでその気持ちはよくわかります。将来、その道に進むわけではなくても、その分野に強くなれるからいいと思います。私も小さいときに学んだことがいま、役だっているような気がします。

>196 元ご近所さん

194を投稿した者です。貴重な情報ありがとうございます！

書き方が悪くて一部誤解がありました。
営業さんによると郵政宿舎も買い取って併せて開発しようとしたけれど
現状売却の予定はないとのことで現在の計画となったそうです。（営業さん談）
ただ建物の古さや郵政グループの財政状況や他の場所の郵政宿舎が
いくつか売りに出されてマンション開発されている状況をかんがみると
そう遠くないうちの開発もあり得る思っております（ここは完全に私見）

あと、高齢者への賃貸も営業さんに言われたわけではなく
子育てを終えた夫婦が病院・買い物の便利さから九段南に住む例を
何例か見たので、という根拠の私の勝手な想定でした。


重要事項説明会では、低層階に子育て世帯が多く、
高層階（70平米の上のほう含む）にはやや高齢世帯が多いようでした。

我が家は現状保育園確保など未就学児のことで頭がいっぱいで
先々学習塾の種類やレベルを追求することになる可能性までは
ほとんどイメージしていませんでした。
色々教えて頂いてありがとうございました。

将来の引越し（売却・賃貸）がそう遠くない時期になる可能性も
あると考えてオプションなど検討したいと思います。

194さん

高齢者といっても確かに子育てを終えた方が住むのは確かにありますね。私も存じ上げています。もうない言葉かもしれませんが、いわゆる後期高齢者を想像してしまい、、失礼しました。

教育については、先々のことはなかなか想像できませんし、状況も変わる事もありますし、、
しかも共働きならなおさら、優先順位が違いますものね。差し出がましいと思ったのですが、Tips程度に思っていただければと思っております。

それより、先ほどNHKニュースで知ったのですが、日本郵政が野村不動産を買収するか検討中とありました。住友の提案を断ったのは、そういう経緯もあるのかもしれないと思いました。

この物件は、賃貸にしろ売却にしろ、ニーズがありますし、九段北価格ならさらにいいですよね。