ブランズ川口元郷　【旧　川口元郷タワーマンション計画】

病院跡地のデメリットとしてイメージするのは、薬品等での環境汚染、霊的なものでしょうか？

ここのマンションどうこうは分かりませんが、環境汚染については販売者は十分調べていると思いますので営業さんに確認下さい。
（そもそも病院が環境汚染に繋がるのかも私には分かりません。。。）

霊的なものはお気持ちはわからなくはないですが、個人的には言い出すとキリがないと考えています。10年前、50年前、100年前、200年前、、、と考えると不幸と無縁の場所の方が珍しいですよね。
一つの考え方と捉えて下さい。

>>250 マンション検討中さん
病院はあくまでも治療の場です。お亡くなりになった方は丁寧にケアされて送り出されています。私個人の考え方としては病院跡地だからといって、忌み嫌うものではないと思っています。

また、人体に用いるような薬品の類によって環境汚染することは一切ありません。普段、病院内を消毒するのに用いるのはアルコールや、次亜塩素酸です。次亜塩素酸はどのご家庭にもあるハイターの成分名ですよ。そんなに恐れるようなものはないかと思います。

自分も死ぬときは病院だしね。

病院は私達の生活には欠かせない場所。
総合病院に隣接して建設されるマンションに住めるのは中々無いと思います。
霊的なものとか気にされる方は居ると思いますが、それを気にしてたら何処にも住めないですよ。気にし過ぎて後で後悔したりするのはツラいですよ。

先程、幸町のスレを読ませて頂きました。
検討版は荒れてますね^^;
住民版は引っ越しの事とかオーダーでカーテンとか購入したとか幸せな内容ばかりでした。
幸町の検討版スレも前は色々と意見を言い合ってました。
元郷のスレもその様になれば良いですね。
話は変わりますが、遂に第ニ期販売日が決まりましたね。来週の土日です。
私は登録に行くつもりです。
もしかしたら、この検討版スレで意見をされてる方と知らない内に会うかも知れませんね。

すみません。販売日間違えました。
再来週の土日、22•23日でした。
大変失礼しましたm(_ _)m

1，2階の医療施設には、現在川口工業総合病院に入っているブレストセンター乳腺外科が入る予定みたいですよ。

>>256です。
すみません。
いきなり謝罪から入りましたが、スレに記載した第2期の販売日が又間違えてました。
21日(金)〜22日(土)でした。
公式HPに載ってます。
今回見送るか契約されるかは検討版スレに意見を言われてる方は考えてると思われますが、私も含めて後悔の無い決断をしていきましょう。

医療施設に入る予定の乳腺外科のホームページを探してみました。
原則として予約制で、乳がんの検査、治療が受けられるクリニックだそうで
定期的に公開講座も開かれているみたいです。
乳がん検診は2年ごとに受ける事になるので、近ければ便利ですよね。

122号線の整備についての回答がきましたので共有します。
H22年度までの整備で止まっている状態とのこと。少なくとも川口元郷駅北の交差点周辺は対策を講じないことには危険な状態ですので（毎度事故の目撃情報をつのる看板が立ってます）、まずは市に陳情して積極的に動いてもらうようにしないと、そのままでは進展しなそうですね。


　国道122号の歩道につきましては、平成22年度までに川口元郷駅周辺整備の一環として、
　川口元郷駅交差点周辺の歩道整備を実施しましたが、一部区間につきましては、
　用地交渉の難航などの理由により、ガードレールなどの交通安全対策を実施し、現在に至っております。

　上の橋の架換えにつきましては、当面の間、架換えの予定はございませんが、
　発光する視線誘導標を設置したり、ガードレールを二重にするなどの交通安全対策を実施しております。

～～～～～～～～～～～～～
埼玉県県土整備部
道路街路課
～～～～～～～～～～～～～

昨日と今日で第2期の登録会があったみたいですね。どなたか登録会に行った方居ますか？

これからの物件だというのに書き込み少ないねぇ〜。
川口近辺のマンション探しの参考にしようと思って覗いてみたけど、関心度低い？

>>257•259さん
それは女性にとっては良い情報です。
乳腺外科、マンションの住居の下に出来るのはありがたいです。
乳がんの発生率は高いです。
芸能人でも沢山の方が乳がんになってしまいました。直ぐ近くで検査や診察が可能なのはこのマンションならではですね。
他にどの様な診療科が出来るのか、期待してしまいます。

乳腺って。。棟内に外来があるメリット特にないね。
リハビリテーション科があってマンションの住人の高齢者も利用できるとかならいいけど、そうでないなら美味しい所ないじゃん。
いっそのこと二階とくっつけて病棟直結とかにしてしまった方が話題性はあったかも。

となりに病院があって、予約をネットからできるだけでも十分メリットがあると思いますけどね。

私としては、マンションに入るのが、小児科だと良かったですが。

これから色々と入る診療科が決まっていくのではないですか？
私も小児科が入ってくれたらありがたいです。
そう言えば、こちらの検討版で前に小児科の話題が出てました。
儲からないから遣る人が居ないとか•••。
現実は厳しいみたいですが、工業病院には何とかして頂きたいですね。
契約される方は病院との共同開発との事で、期待してると思います。
先ずはどんな診療科が入るのか早く決めてHPに載せるなりして、知らせて欲しいです。

浦和、蕨と全体的にマンションの価格がかなり落ちてきてるのをみると、元郷でこの金額ってもしかすると決して安くないかも。。ちょっと焦ってしまったかも。購入された方どー思いますか？仕様は悪くないとは思ってるんですが、

蕨は元々安いですよね。
川口元郷は駅から五分ってことと設備を考えれば相応だと思いますけどね。

私もこの価格は妥当だと思いますよ。
>>267eマンションさんは内容を読む限り、契約されてるんでしょうか？
設備や駅距離を考えても良いマンションだと思います。

今川口駅、元郷駅エリアで売られてる新築物件全てリストアップしてみました。

[物件名] [㎡単価]
サンクレイドル川口 75～100
ブランズ川口幸町 68～88
ガーラ川口市役所前 64～67
ブランズ川口元郷 57～64
ヴェレーナ川口元郷 56～61
プレサンスロジェ 川口元郷 49

（※ガーラ市役所前は最安値が極端に安くなったので最多価格帯からの計算）

ブランズのブランドを考えれば十分お買い得に見えますね。
（プレサンスロジェ川口元郷は仕方ない。2015年築なので）

あとは次のブランズが気になるけど
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/339682/res/222/
２年以上先の完成ですからタイミングが合わない人は検討外ですね。
住環境は間違いなくブランズ川口元郷の方が良いですし

周辺住民さんの詳細、とても参考になりました。
ありがとうございます。
こちらのマンションは住環境、ブランド力と言い、やはり良いマンションだと改めて気付かされました。検討する価値は充分にあります。
そう思うと今どの位まで建設が進んでいるのか気になりますね。

高いと不評？の管理費内訳の表が出てきた(^^)

駐車場の稼働率は36/62 58.1%の見込みでした

最大であと26台の収入の余地がありますね。
ぜひとも皆さんに駐車場使ってほしいものです(*^^*)

ブランズの次のマンションはまだまだ先でしょうから、元郷か幸町のどちらが良いかでしょうね。
幸町は線路脇、陸橋脇とダブルで騒音に悩まされそうです。そう考えると元郷の方が暮らしやすそうですね。駅距離も5分ですし、出掛け帰りにミエル川口で買い物も出来ます。
マンション前からの川口駅行きのバスの本数も多いですし、悪くない住環境かも知れません。

<<273さん
管理費の内訳の表って何処で見れたんですか？
仰る通り、管理費が高いと言われてるので内訳は気になります。

>>275 検討板ユーザーさん

契約者です(^^)


ここにアップしたらさすがにまずいですかね？

気になるところがありましたらおっしゃってください。

ここでは既出ですけど次のブランズ、ようやくニュース記事でました。

『川口市　東急不動産が１６３戸の共住計画』(建通新聞 2017年05月09日)
　プロジェクト名は「（仮称）川口市本町２丁目計画」
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20170509:...

>>276口コミ知りたいさん
管理費の内訳の表は契約された方々にしか掲示されないんですね。
HP見ても載ってないので不思議に思ってました。それではお言葉に甘えてお伺いしたいのですが、管理費が高いのは駐車場だけが原因なのでしょうか？
他にも何かしら理由があるのでしょうか？
差し支えない範囲で良いので、教えて頂けたら助かります。宜しくお願いします。

>>278 検討板ユーザーさん

ざっくり概要をもうしあげると
支出が月300万、収入(駐車場とか駐輪場とか)が月100万 差し引き純支出の200万が管理費になるわけですが
支出で金額の大きい項目は

管理人が週7、一日8時間勤務で 約月54万
時間あたり2250円くらいというのは高すぎるかなと。
少ししか勤務しないならこの単価でも納得出来なくないですが毎日8時間勤務でこの単価なら私がやりたいですわ(^-^)

清掃人は週4 一日7時間で月17万
時間あたり1500円、、まあこれは妥当かな。。

組合運営業務 という項目がありこれに月20万
これとは別に会計・出納業務という項目もあるので
果たして組合運営業務というのは具体的になにをしてくれるのかよくわからないけれど月20万の内容のものなのか疑問です。

エレベーター2台の保守に月13万
東芝系のメンテナンス会社との契約予定とのことなので、独立系のメンテナンス会社と契約すればちょっと安くなるかも。

植栽維持管理に月13万。 高いですねぇ植栽の維持って。。

追記

当初管理会社であるデベロッパー系列の東急コミュニティーの評判についてのサイトがありました。

http://www.sutekicookan.com/東急コミュニティー

これを読む限り、早く変えるべきと思ってしまいますね。。

>>280口コミ知りたいさん
詳しい内訳の詳細、ありがとうございます。
う〜ん、高いですね。
何か納得できないのも幾つかありました。
管理人の単価とかね(^^)
東急コミュニティー、大丈夫なんでしょうか？
マンションの住居人の立場になったら、不安になります。
元郷のマンションが魅力的なだけに残念な気持ちです。
それと追加の所で変えないととありましたが、それは管理会社を変えると言う事ですか？
無知ですみません。
その様な事が可能なのですか？

>>281 検討板ユーザーさん
管理会社は管理組合総会で議決すれば変えれますよ

そのためにもコスト意識高い人に理事になってもらって頑張ってもらいたいです。もちろん私もやります。

PS
さらに調べたんですがエレベーター保守はPOG契約という、パーツ交換費用を含まない、安い方の契約でこの料金でした。。(パーツ交換費用含んだ高い契約はFM(フルメンテナンス)契約というそうです)

正直、管理会社がエレベーター保守会社と契約した料金よりずっと高い費用を住人に請求して中抜きしてるんじゃないかと疑ってしまいます。。

>>282口コミ知りたいさん
親切に色々と教えて下さりありがとうございます。管理組合総会で議決すれば管理会社を変えられる。それを聞いて安心しました。
それにマンションでの暮らしを良くしようという意識の高さに感服しています。
>>283名無しさんもより良い生活をと真剣に考えて居られて、元郷のマンションの住民の皆さんの意識の高さに感心させられます。
皆さんの様な方々が同じマンションの住民なら安心して一緒に管理組合で取り組む事が出来ます。
色々と悩みましたが、こちらのマンションで契約しようと思います。
営業の方に連絡したら本当かどうかは分かりませんが、順調に販売は進んでると言ってました。
希望する部屋がなくならなければ良いのですが•••。

必ず順調と伝えますからね。
売れてないと言われたら、購入意欲を削ぐでしょう（笑）
実際は、販売厳しそうですね。。

担当の方からよく電話あるし、あってきいても販売が進んでないのは明らかです。

妥協事項は多いにせよ、価格とのバランスは悪くないんですが、全体的に新築マンション市況がよくないですね。。

なるほど。確かに売れてないなんて正直に言う営業の方は居ませんよねf^_^;
でも、>>285さんの言われる通り、価格とのバランスは良いマンションだと思います。
なので、しっかり担当営業の人と話をして契約に進めて行ければと思ってます。
只、少しだけ気になってる事があります。
再来年には本町でもブランズが建つんですよね？
将来のリセールを考慮した時にどちらが良いでしょうか？

>>286 検討板ユーザーさん

本町も気になりますよね

ただ結構交通量の多い122号のそば過ぎるのと
122号を渡らないと川口駅方面に行けないのはちょっとマイナスですね。

ブランズ川口元郷は川口駅行きのバス停がすぐ目の前にあるのがいいですね
何度か歩いて川口駅まで行きましたが
歩いていけないこともない距離とも思います
毎日通勤で使うには厳しいですが

>>287 口コミ知りたいさん
自転車ならラクラクですね。

>>287口コミ知りたいさん
本町の建設場所が確かに122号側で気にされてる方が多いですよね。
私も元郷のマンション建設地には何度か行った事があります。実際に川口駅まで歩いた事も•••。
問題ない距離だと感じました。
通勤時間に歩くのは難しいので、バスか自転車でJR使う人は通勤ですかね。
本町は駅距離はどの位でしょうか？
元郷は元郷駅まで徒歩5分ですが、本町はJRの方が近いんでしょうか？

>>289
（仮称）川口本町２丁目計画 については
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/595826/res/242-277/
この辺に詳細書いておきましたのでご確認ください。
徒歩3分の距離ですね。
ただし122号と芝川に挟まれています。川口元郷への歩道はあまりいい道ではありません。
ちょっと割り切りが必要です。

>>290周辺住民さん
詳細の図、貼付して下さりありがとうございます。前にも載せて下さってたんですね。
確かにこの図を見ると微妙な位置です。
元郷駅まで徒歩3分と言っても考えてしまいます。何より122号側、加えて芝川側ですからね。
何気に元郷のマンションは良い立地に建設されるのだと改めて感じました。
後は元郷のマンションの1•2階にどれだけの診療科が入るかです。
まだ、殆ど決まってないんですよね？

情報ありがたい

ここのスレでは、マンションを購入したが、リセールしなければならない状況になった時、どの位になるのか？
そう言った話はないのですね？
他のスレではそう言った話が多いので気になってコメントしました。
皆さんはこちらのマンションの資産性はどの位と考えますか？

>>293 マンション検討中さん

資産性というか、コスパは非常によいと思いますよ。
東急不動産というメジャーなデベロッパーでこの坪単価はいいとおもいます。マンションマニアさんもおすすめしてるだけあります。

ただいかんせんマンション市況を含めた景気動向は不透明ですし
五輪の後は新築マンション価格もこなれてきて
中古もつられて安くなる

なんていうことが言われてますね

資産価値について、強度の面では最高ですね。
こちらの物件のコンクリート強度は36N/mm2を上まわってるので「高強度コンクリート」が使われてます。
バブル期はともかくここ最近の物件で、超高層で無いマンションでこの強度のものはほとんどないと思います。
病院が併設されてるお陰ですかね。

(拠点病院は通常のマンションなどよりも高い耐震基準で建てられます)

ここは、リセールは低いでしょう。購入単価も安いので、川口元郷で不便でない人の永住向けのマンションです

このマンションは病院共同開発で総合病院が直ぐ隣。1•2階も病院のクリニックが入る。
現在もそうですが、日本は高齢化社会。
この様なマンションは需要があるのではと考えます。それを踏まえてリセール力はあるのではと私は思いますよ。

>>293マンション検討中です。
資産価値について、色々とコメント頂きありがとうございました。
資産価値の有無は皆さんそれぞれ考え方があるみたいで参考になりました。
元郷の立地に建つマンションでは資産価値はそれなりにあるのではと、皆さんのコメントと実際に建設地を見に行って感じました。
こちらのマンションも検討候補に入れたいと思います。
話は変わりますが、本日18時前にMRの前を通ったらcloseしてました。
こんなに早く閉めるものなんですか？
これは勝手な憶測ですが、住友•野村対策会議でもしてるんでしょうか？

修繕積立金の値上がり幅を計算してみました。
7年目から12年目まで2.35倍。13年目から18年目3.33倍、19年目から30年目まで3.474倍。31年目以降3.37倍に少し下がります。
これに加え、12年ごと40万程度の修繕積立基金が必要になるそうです。
マンション探し始めたばかりの人間ですが、普通こんな高いものですか？
1-2階が病院になってて戸数が少ないのは分かるんですが。。

>>299 マンション検討中さん

修繕積立金 何倍になるか
ではなく
㎡あたりいくらでおちつくか を計算して他のマンションと比較するのがいいと思います

スタートの値しだいでは10倍なんてことも有り得ますからね


私のブランズ川口元郷の修繕積立金の印象は
かなり早い段階から上限になるようにしてるなあという感じですね。
もっとじんわり30年くらいかけて㎡あたり400〜500円で打ち止めなんてのが一般的な気がします