ブランズ川口元郷　【旧　川口元郷タワーマンション計画】

>>200 周辺住民さん
ブランズ周辺がまだ再開発されてないエリアだからこそ今後に期待したいです。ウエルシアが入店しているあの建物、耐震検査未実施なのですね。

>>199 マンション検討中さん

手付けもそこまで。。。
人気がありそうな物件でそんな話を受けたのですが、裏では売れてないんですね。
再度じっくり検討してみます。
ありがとうございます。

結局、今の川口駅の物件と比較すると安いけど、皆さんの言うとおり立地がよくないんですよね
あれがどうにも購入に踏み切れない理由なんですよね。
逆に言えば、立地に妥協できて、予算がなく新築がいい場合にはありかなぁと思いますが

川口元郷はブランズを皮切りに再開発が進んで行くと期待しています。
直ぐには無理だと思いますが、区画整備もされて行くのではないでしょうか。
私は将来性を期待して購入を前向きに検討しています。
何より駅距離5分は魅力ですよ。

都市計画マップを見ると、ブランズや工業病院がセットバックしたのと同じように
バス通り挟んで南側の家々も道路用地にかかっていてセットバックが必要となっているので
そう遠くない時期に建て替えが進んでいくと思います。

例えば埼玉トヨタ川口店ですが、植え込みがあって壁面が後退してるようにも見えますが
実際の道路計画の境界線はもっと店舗内にまで食い込んでいるので、建て替える際は一部市に持っていかれます。
日産はちゃんと後退してるので大丈夫。逆にローソンの並びの建物は後退しすぎ。そこまで本来は下がらなくていいのになんであんなに下げたんだろうね？

なんにしても道が広がれば植栽も綺麗に植えられるので街の見栄えが良くなります。今後に期待ですね。

街の見栄えが良くなれば元郷のイメージがかなり変わります。
その時は元郷にして良かったときっと思いますよ。贅沢を言わせて頂ければ、ミエル川口を改装して欲しいかな？と思いますね。
先日ミエル川口に行きましたが、内装がかなり傷んで来てると思いました。
元郷お住いの方々は一番利用される複合施設だと思いますので、再開発に合わせて改装したら益々元郷は良くなりますよ。

元郷は何年も変化してない
開発計画はいつからある？ブランズを皮切り？今後？

川口駅みたいな発展を期待してはダメだと思ってます。
何年も住んでますが、元郷はいまくらいでいいです。南北線は安定して動いてくれて通勤に余計なストレスかからないし、ミエルさえあれば生活も困らない。ミエルだけでもいずれ改築してくれたらほんともう充分。
わたしはここ買うつもりです。

川口元郷そんなに変わってないかなぁ？
GoogleEarthで調べてみたら、中の橋を架け替えてた2004年と比較してたった12年でこれだけ変わってましたよ。
次の干支一回りでもまた大きく変わる可能性あるんじゃないですかね。

現地見てきましたが、午前中、西側は全く日が入りませんね。

営業用のiPadで季節毎の毎時の日当たりの図を見せてもらいました。
午前は無理です。
Cタイプの部屋はプラスして、Dタイプの出っ張った壁で日が当たらない時間が1時間程長くなります。

>>210 住民板ユーザーさん7さん

午前中に西側で日が入るマンション教えてほしいんですけど(≧∇≦*)

そりゃそうか。

>>209さん
写真貼付、ありがとうございます。
元郷の街がちゃんと変わっていってるのが良く分かります。今のままで良いと言われる方も居られますが、街が整備されて生活が良くなるに越した事ないです。
少しずつで良いので整備されて行くのを期待したいです。
ミエルかわぐちも改築されると嬉しいですよね(^^)

>>211マンション検討中さん
西側は午前中は日当たりは無理とありますが、それは全ての階ででしょうか？
ある程度上の階になれば、午前中の日当たりはそこまで悪くないのでは？

>>215 評判気になるさん
10階以上でも変わりませんでしたよ。
日当たりが無いからといって明るさが無いわけではないと思うので多少の明るさは期待していますけどね。
あと別の建物の日陰にもなったように見えましたが、曖昧です。
営業に言えばすぐに見せてくれますから見せてもらってください。

>>216マンション検討中さん
お返事ありがとうございます。
お話を伺う限り、西側の日当たりは厳しい状況ですね。
西側は脇道に沿ってるので南側より騒音や排気ガスに悩ませれずに済むと思ってます。
近日中に営業さんに画像を見せて頂ける様に頼んでみます。

西側は約80m離れたところに川口青木町スカイハイツという9階建のマンションがあるので、ブランズの下の階は西日が避けられそうです。しかし上層階は眺望が良く抜け感があるのでメリット大です。後は好みですね。

Fタイプの部屋ってどうですかね？
キッチンの形が気になりますがなかなか良い間取りですかね？

間取りは人それぞれと思いますが、私はＦタイプ、Ｂタイプが好きですね。
キッチンも横壁はないので独立キッチンほど閉塞感がなく、オープンキッチンほどリビングダイニングへの臭い・水跳ねの心配もないは悪くないかと。
ただ、間取りに関しては家族構成や年齢によって好みが分かれますね(^_^)v

確かに部屋のタイプは好みになりますね。
Fタイプは人気があると営業さんに聞きました。
私自身はBタイプが好みです。
基本的な田の字ですが、部屋同士が並んでくっ付いてないのが良いですね。
キッチンも悪くないと思いますよ。

Fタイプは間取りと向き、金額でいったら1番いいと思いますよ。

売れ行きはどうなのかな。
二期って売れてるのかな。

二期の販売はやたらと時期を延ばして行きますよね？
2月·3月·4月と少しずつ先延ばしになってるので、売れてるのかどうか気になります。
条件の良いマンションだと思うので、竣工前には完売すると思ってるんですが•••。

数週間前MRいったときは盛況そうな印象を受けましたよ。私はここの修繕積立金を見て一気に気持ちが萎えましたがね。
これからの売れ行き私も気になってますw

今日、営業さんに聞いたら、半分は売れたみたいですよ。

修繕積立金は高いですよねー。
でも、途中で予定外に徴収されるよりはいいと思います。

修繕積立金(月額) 7,600円～9,800円 ってこれだけ高さのあるマンションだと標準的に思えます。

50階建て超のマンションとしては日本初の大規模修繕となったエルザタワー55は
総工費１２億円後期２年というまさに大規模修繕工事がつい最近行われました
https://mansion-wa.com/community/article/num801.html
どうしても背の高い建物は足場の構築が難しいため、それが修繕積立に影響してきますね。

ただ、ブランズ元郷に関しては修繕積立よりも管理費の高さの方が気になります。
　管理費(月額) 14,800円～19,200円
共用施設は少なく、平置き駐車場で、コンシェルジュもいない、各界ゴミ捨てサービスもなく、
植栽もほどほどという環境でそんなに必要とは思えないんですけどね。
病院連携サービスとかに使われてるのかな？

管理費の金額は確かに気になります。
やっぱり高いですよね。
共用施設も少なく、サービスらしいのも特にありません。共用施設が少ないので余計な経費が将来的に掛からないはずです。
何の為にここまで管理費が高いのか？
今度営業さんに聞いてみますよ。
それかどなたか知ってる方が居られたら教えて下さると、マンションを検討するのに助かります。
誰か居られますか？

>>226 周辺住民さん
>>227評判気になるさん
購入者です。


駐車場は平置きはわずかで
ほとんどは機械式です。
これの維持費が高く、駐車場の使用率も半分程度と低めに見積もったうえでの管理費、修繕積立金なので高めになってます。

>>228口コミ知りたいさん。
>>227です。
理由を教えて頂きありがとうございます。
駐車場が管理費が高い理由ですか。
平置きが僅かしかなく、後は機械式がメインなんですね。
それと使用率を見積もった上での金額。
納得しました。
もし宜しければですが、管理費や積立金が高いのが分かってて、それでも購入に踏み切った理由は何でしょうか？
購入を検討してますが、まだ踏み切れてません。
宜しければ参考までにお聞かせ頂けたら幸いです。

配置平面図
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/motogo/landplan/img/shikichi.png
これを見ると上の方にある平置き駐車場で40台分ありますね。
そこと建物の間（バーゴラの左側）の駐車場は1，2階の来客用かな？
機械式駐車場はどこなんだろう？

建物の北東部分は駐輪場で、エントランスの北部分はメールボックス、さらにその北はゴミ置き場、それらの右側はたぶん屋内の駐輪スペース
この図だと機械式駐車場がどこにあるかわからないですね・・・

>>230 周辺住民さん
マンション北側の駐車場のうち、建物側の区画だけ線がくっきりしている箇所があるのですが、そこが機械式です。
向かい側の区画が平面駐車場ですが、半数程度はテナント用の駐車場になります。

ちなみにマンションとバーゴラを挟んで病院との間にある駐車場は川口工業総合病院の既存の駐車場です。

>>229 評判気になるさん

管理費が高いのは当初の(東急指定の系列の)管理会社のだしてきたいわば東急お手盛りのものにすぎず
二、三年したら別の管理会社に変えるよう理事になって働きかけるつもりです。
駐車場が住戸数の半分程度で、さらにその半分程度しか使用されないというのはかなり堅めな見積もりなのかなとも思いました。川口元郷駅近くに住む人の自動車保有率がわからないのでなんともいえませんが。最悪、機械式駐車場を大規模メンテナンス(12年でパーツ交換、24年で完全新しいのに交換 という計画だったと思います)の前に撤去するという選択肢もあるかなとか思います。ほんとそれくらい機械式駐車場の維持費は高いです。
１、2階の病院の分を住民が余計に負担してるのでは？
と少し前の方が感じてらっしゃったかと思いますが
その辺はきちんと、費用区分して算出してます。

積立金が高いのは仕方ないというか

他のマンションに比べると、より早期に積立金の上昇が打ち止めになるようにしてるだけと感じました。
積立金の今後の上昇見積もりを営業さんに見せてもらうとよいと思います。

とりあえずこんな感じです。

>>231 マンション検討中さん
なるほどなるほど、機械式駐車場の位置理解しました！
ありがとうございます。
119戸に対し駐車場62台なら埋まりそうな気がします。
これが川口駅前だと状況変わってくると思いますが。
駐車場の運営が順調ならば管理費を下げることもできるかもしれませんね。

>>232口コミ知りたいさん
詳しい説明ありがとうございます。
管理費が高いのは東急側のお手盛りですか？
何か世知辛いですね。
でも、理事になって働きかけてくれるのは何とも心強いです。
私はマンション購入を検討する自体が初めてで、右も左も分からない状態です。
今、色々と勉強している所です。
機械式駐車場のコストが高いとは友人が機械式駐車場設置のマンションに住んでるので聞いたことがありますが、私の想像以上に維持費とか高そうです。駐車場の話題で皆さん話されてるのを読んで、元郷のマンションの駐車場が配置がより詳しく分かりました。
駐車場の利用率の話もされてましたが、実際どうでしょうか？月費用が¥15,000程と営業さんに聞きました。マンション内に設置されてる駐車場で住人が使用する金額として、これは妥当なんでしょうか？

青木1〜2丁目で月極駐車場を借りると、13000-16000円位でしょうかね。市役所など車で通勤する人も多く、便利な所を借りるのは一苦労と聞きます。大規模マンションだと数千円で借りられるなんて話も聞きますが、機械式であれば維持費含めると妥当かなと。
今は車が無いけれど、子供が増えて（大きくなって）将来的には必要という世帯が多いのではと予想してます。マンション建設計画の際、川口市よりある一定量の駐車場設置を求められているとも聞きました。

連結バスによるBRTの試験走行、今年の秋にも実施するそうです。

>>235 マンコミュファンさん
>川口市よりある一定量の駐車場を求められる
http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/Files/1/40159999/attach/2504012706...
この条例の7条と

http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/Files/1/40159999/attach/270401kiso...
この規則の4条ですね
あくまで建築主の努力義務なんですけどね
中高層建築物建てるときはこういう努力義務がたくさんあるんだなぁと初めて知りました

駐車場北側の平置きには
頭から駐車するというルール？管理規約？は
北側の戸建て住宅の住民との約束らしいですが
これは法的な拘束力？はあるのでしょうかね

>>236 周辺住民さん

なんだかユニークなバスですね

病院前にあるバス停の時刻表みるとほんと頻繁に走ってるから
バス便の需要はすごいあるんでしょうねあのあたりは。

なんにせよ利便性向上はありがたい話ですので
川口市には頑張って欲しいです

かなりコスパがいい

連結BUS、確かにユニークです。
川口市も色々と考えますね。
デザインとかどんな感じなんでしょう？
大きさ的にはマイクロBUSを連結するイメージでしょうか？

>>240 評判気になるさん
全長は18mでよくある路線バスの1.5倍くらいの大きさですね。
関東だと幕張メッセ周辺で走ってるのが有名ですかね。

川口元郷駅徒歩３分
「川口にもう一つのブランズ」

>>242 周辺住民さん
川口に3棟目のブランズですか。この辺りの122号線は若干狭くて通りにくいので拡幅工事には期待したいです。
この地図のブランズ川口元郷周辺も見たいのですが、公開されていますか？

>>243さん
こちらで閲覧できます。
http://www.machi-info.jp/machikado/kawaguchi_city2/city_plan/gis-toshi...
（「同意する」を押して進んでください）

ブランズ川口元郷の敷地は「川口工業総合病院地区」として、防火地域、高度利用地区やらの網掛けがかかっていますね。

中の橋の通りを東に進んで122号を超えて十二月田中学校に行く通りは、なんと122号線をも超える27m幅員の４車線道路として計画されています。川口市と草加市とを結ぶ幹線道路ですね。
でも実際のところ塩漬け状態で、歩道と道路の境をフラットにし、歩道をやや広げる改良工事を大々的に行ったので、今の２車線のまま長いこと使っていくつもりでしょう。

122号線の拡幅予定について埼玉県に問い合わせてみたので返信返ってきたらお伝えしますね。未定ですと返ってくるのがオチかもしれませんが。
（国道となってますが実質的な管理は埼玉県になります。荒川大橋からは東京都管轄になります）

洋服の青山は、看板の塔の部分だけ思いっきり計画線からはみ出てますが、売り場本体は計画線までセットバックして建てられてるように見えますね。
ラ・フォーレ芝川2という2011年築の3階建てマンションもセットバック済みの模様
川口元郷駅の北の交差点に建つ2010年築のアン・ボルヌも植栽は植わってるものの、壁面後退済み。
これらの建物の壁面を結ぶと将来の122号線がどこまで広がるか想像できます。

>>245 周辺住民さん
地図の添付ありがとうございます。同じ国道122号でも東京と埼玉で道幅や歩道の整備に差があるのはそういった理由なのですね。３つ目のブランズが建設されるなど開発が進む中で走りやすい綺麗な道路に変わって欲しいです。

川口に新たにブランズが建つんですね。
しかもブランズ川口元郷より元郷駅に2分近いとなると、正式にHPが立ち上がったら話題になりそうです。
もし3つ目のブランズマンションが建つなら、マンション名はブランズ川口本町になるんでしょうか(^^)

70㎡中心ですが、90㎡もあるんですね。ファミリーもいけそうなマンションです。

94.21㎡のDタイプが一番広いでしょうか。4LDKに加えて、納戸（N）にウォークインクローゼットもあります。主寝室1部屋にすれば3人兄弟も1人1部屋ができるのがすごいと思っています。納戸も1.4帖。いろんなものが入りそうです。布団や季節外のスキー、スノボ、タイヤも入りますか？

販売はもうされているんでしょうか。近くに同じような新築マンションは建つかな？期待したいです。

>>248 匿名さん

ブランズ川口元郷ならもう販売されてますよ(^^)
二期の販売がのびのびになってるところをみると
マンション市況の悪化を受けて、販売苦戦してるのかなとも思いますが
川口元郷駅最寄りのマンションをお探しならここはなかなかいいと思いますのでぜひモデルルームへ足を運んでみてはどうでしょうか。

病院の跡地って皆さん気にならないですか？
物件自体とても気に入ったのですが、場所がなぁ…