ザ・パークハウス 西新宿タワー60　Part11

＞＞17
すでに5件の成約がレインズ出ていますよ
10階以上は420/坪以上で成約してます

>>21
ん？出てないよね。420越えてるのがあるのは事実だけど。

狭い部屋ですよね。
広い部屋はその坪単価では成約しないでしょう。

だからこのマンションも狭い部屋なら坪420越えもありえると？

富久とは新築価格は同じくらいですが、発売時期が大分違うので、一概に比較できないです。
同じ時期であれば駅距離、立地的に富久の方が２割高くらいだと思います。
すなわち中古市場では常に富久の２割安くらい。富久で＠４００の部屋なら、ここは＠３２０くらいが妥当と考えます。

このマンションが完成する頃には相場が落ち着いてしまってるかもね〜。
380で売れれば御の字かな。

>>25
富久クロスはまだ新築なんで特殊例。
ローレルコート(平均約270万)とアトラスタワー(平均約330万)を比べたらアトラスの方が成約が2割近く高い。
もちろんアトラスタワーの方が4年築が新しいから、その分を加えても評価は西新宿の方がやや上くらい。なので、その計算式には無理がある。
大規模商業施設込みの総合開発な富久クロスなので、ここより上で売れるだろう、というのは同意するけど、そこまでの大きな差はないかと。

＞２７

アトラスタワーはローレルコートより築4年も新しいだけでなく、ローレルコートは丸の内線駅歩6分、新宿駅も12分とリアルな新宿徒歩圏の好条件タワマンですよね。一方、アトラスタワーは御苑前駅徒歩8分とと富久の5分より遠い。一方で我らが新宿６９は丸の内線9分、使えない大江戸線で7分とまさに西新宿という立地のアトラスタワーと比較して交通利便性の条件は西新宿でこれからできる物件を含めても一番条件が悪いＮＳ６９は中古はでは新築という以外に強みはないよね。

中古では富久より2割引きくらいは現実的な値だと思いますよ

アトラスタワーはローレルコートより築4年も新しいだけでなく、アトラスは丸の内線駅歩6分、新宿駅も12分とリアルな新宿徒歩圏の好条件タワマンですよね。一方、ローレルコートは御苑前駅徒歩8分とと富久の5分より遠い。一方で我らが新宿６９は丸の内線9分、使えない大江戸線で7分とまさに西新宿という立地のアトラスタワーと比較して交通利便性の条件は西新宿でこれからできる物件を含めても一番条件が悪いＮＳ６９は中古はでは新築という以外に強みはないよね。

中古では富久より2割引きくらいは現実的な値だと思いますよ

ここの強みは北のスミフ、南の三井、あとコンシェリア裏など周りが次々再開発されることだと思う。街の発展と環境改善では延びしろは富久よりも西新宿かと。あと新宿西口の大改造が始まれば渋谷みたいに新宿自体への注目も高まるので長期的にみても安心感がある。供給過剰は確かに不安だけど、五丁目近辺の再開発計画全部足しても2000戸くらいだから暴落はないと思う。

三丁目再開発の65階建てタワーはランドマークとしてはダントツだけど新宿徒歩25分くらいだし首都高目の前だからこっちが勝ってる点も多いよね。

再開発っていってもオフィス商業タワーといった本当に再開発ではなく、単なるタワマン建設だけですから、資産価値的に言えば供給過剰リスクまねくだけでできれば建ててくれない方が良いかと。

ＮＳ６９の立地は西新宿では一番駅から遠く川沿い、今時制震など正直西新宿内での比較になった場合はかなり厳しいと思うよ。アトラスが好条件取引されているのは駅近で新宿駅も12分と西新宿では本当の新宿徒歩圏という特別な立地であることを自覚したほうがいい。

>>29
あの、ここ、アトラスタワーと道路はさんだ斜向かい･･･。アトラスタワーそんな大絶賛したらここも大差ないわけで。表記上の徒歩距離しか見ないと近そうには見えないけど。
さらに大江戸線物件で西新宿徒歩10分アトラスより築1年古いシティタワー新宿新都心も概ね330万。このエリアのタワーはだいたいその程度が相場。
西新宿の中ではもちろんここは下位だし、富久の中では富久クロスは最上位だけど、そもそものエリア相場が違うおかげで意外と差はつきませんよ。と。

アトラスって表記上の徒歩距離だとそんな評価高かったんだ。

逆にびっくり笑 別のアトラスがあるのかと思った。

ＮＳ６０の目の前せいぜい３０秒だよね。

>>30
１５〜２０年スパンで考えれば一理あるかも知れないけど、高層団地みたいのだけ増えてもねぇ。渋谷を引き合いに出すのは、なんかこっぱずかしくなるからやめましょうや。どう考えたって、商業施設の発展は望めないしね。それに、コンシェリア横のタワマンは、西新宿60の十二社通り向きの人達にとっては、逆にネックになるでしょう。

>>34
ぶっちゃけ、このエリアに建つのはむしろ高層団地の方が住民には都合良いのよ。人口増えれば生活利便施設が増える。
大規模な商業施設なんて新宿まで行けば何でもあるのだから、この近辺への出店なんて不要。
西新宿456丁目エリアの弱点は人口が少なく新宿が近すぎて、普段使いのお店すら無かったことだけど、ここの後にもさらに4棟もマンション建ってくれるなんて非常にありがたい話。
西と高層以外の人は、そもそも眺望無いのは分かってる話。東なんて今でも空き地の奥のラトゥールセントラルパークに遮られてる。

>>35
なんで西の眺望がないの？

>>35
だけど購入者の実態は、投資目的のアジア系外国人が３割前後、それに日本人投資家も結構多いって話だから、ダブつくんじゃないの⁈そもそも生活利便施設が増えて喜ぶようなファミリーが多いとはとても思えませんが…。

>>37
一見ファミリーなんて居なさそうに思えるのですが、西新宿地区は意外にも、ここのところ子供が増えてるんです。小学校は6年前20人台だったのがついに40人を越えて2クラスに増加。
また、古い建物が多いことからも分かるように古くからの地元民もそれなりに。
西新宿60は3LDK率が意外と高かった事からも分かるように、メインではないにせよ、ファミリーの流入が続く地区なんですよ。

>>38
２クラスになったと言っても統廃合されてますからね、多少増えるのは当然ですよね。うちは子育てが終わって、ある意味小さなお子さんが少ないマンションを望んでいたので営業さんにも確認をしましたが、ここは少ないと仰っておられましたよ。

>>34
勘違いされてるかもだけど、新宿西口の再開発ってＪＲ駅前のことです。小田急からスバルビル、ハルクやヨドバシ一帯の大改造になる見込みで当然商業メイン。渋谷が東急の社運をかけてるのと同じく小田急、京王、ヨドバシの社運をかけた百年に１度の再開発になるのは確実です。

さらに言えば恐らく15年も経てば70年代に建てられた西新宿の超高層が築60年近くになるので立て替え始まるはずです。隣接する345丁目のタワーにはプラスと思います。あくまでも中長期的にみればですけど。まあこれから10年で東京駅から品川にかけて巨大オフィスが建ちまくるから、オフィス需要食い潰して西新宿がオフィス街として没落する危険性もあるからただの妄想ですけどね。。