シティタワー梅田東part２

私は見に行ってないのですが、会社の同僚が見学に行き
建物、仕様、設備結構気に入ってました。

ただ、梅田というか天六の立地の点と営業担当に対して？でまだ思案中です。

営業さんから「タワーマンションは資産価値が高く、値段が必ず上がる」と言われたようです。
同僚がもし将来売る時値段下がっていたらどうするのでしょう？住友さんが損失補てんしてくれるので
しょうか？

　まぁこんな話がでること自体タワーマンションバブルですね。必ずどこかではじけそうな気がします。
ババをつかむのは誰か？少なくても駅上とか稀少立地のタワーを買った方がいいような気がします。

　この物件って将来タワーマンションの中で勝ち組になるような立地なのでしょうか？

立地だけで全て決まる訳ないですよ。
価格とのバランスじゃないですか？
立地良くてもデベが値段上げるだけ上げた物件ならあまり旨味がないです。
そして、タワーマンションは年々供給が増えてきているので、板状・タワーとどちらが良いかはあんまり議論しても意味がないと思います。
ただ結果的にこれまでの統計上はタワーの方が中古で値崩れしていないという結果が出ています。
まあ、統計なんてマクロなものだから、そこまであてにならないですが。
個人的には立地そこそこ、建物の外観や共用部が魅力的、そして価格良しの物件が値上がり傾向が強いです。
ここの物件も立地も建物もそこそこで価格的にも良い条件の部屋があったのでそこは買いだと思います。

どこのマンションであれ、住みたいと思えば購入すれば良いが、今後数年住んで売却する予定がある、その方向で購入するという場合であれば、この物件はどうなのだろうか。
駅からの距離だけを見ればジオ天六の方が利便性は高いし、設備はこちらの方が上なのだろうけれど、
新築時価格＋500万や1000万で売却出来る物件なのかは、疑問が残りますね。
まぁ販売価格次第でしょうが、低層階中層階はコスパが良いにせよ、わざわざ新築時より高値で買いたがる人が出てくるか？？ですよね。
高層階は高層階で新築時はもちろん高いですし。
あとは治安でしょうか。
個人的にはゲストルームが低層階だったのが残念です。
タワーマンションらしく20から30階程度に欲しかったなぁ。とはいえ、設備はシティタワー西梅田の失敗を今回の梅田東で大幅に改善しているそうなので、それなりに売れるんじゃないでしょうか。

あまり知らない場所なので、治安はすこし不安です。現地のまわりを大分ぐるぐる歩きました。また駅のまわりも半日ウロウロしましたが、パチンコ屋や立飲み屋が多く、歩いてる人見てても決して治安いいように思えなかったですが、どうなんでしょうか？

西側の眺望はお墓が一望で良さそうです。

>69
今天六に住んでますけど、治安は全然良いですよ。
ここらへんの治安の悪さは完全にイメージです。
前スレでもありましたが、大阪府警の犯罪マップ見ても本庄あたりは皆無ですよ。

あとどうでも良い情報ですが、
地味に天六のTSUTAYAは漫画レンタルが出来るので、かなり重宝しています。

私も住んでますが本当に治安良いですよねー！
住む前と住んだ後で全然イメージ変わりました。

ゲストルームが低層階のみなのは私もショックです…。
ゲストルームは内観CGもないので、仕様も期待できないのでしょうか…住友さん。
低層階でも外観に相応しい豪華なゲストルームを是非つくっていただきたいです。

71さん
天六のTSUTAYA、漫画レンタル情報有り難うございます。
私も借りに行きますね。

確かに天六は治安悪くないと思います。
以前住んでいたときにお財布落としましたが、１円も取られることなく戻ってきましたからね～。

天六が、治安悪いとか言う人は、一体何処に住んでらっしゃれるのでしょうね。
商店街、死ぬほど便利なのに。

天六商店街なんて、
自転車走行禁止なのに、
人にぶつけながら疾走する有名なオッチャンおるやないか。

天六で治安が悪いと思わないのは、
あなたがバラックで育ったからでしょ？

犯罪マップなんて警察で受理された事件だけだから、
生活上の安全とは関係ないということも知らないの？

天六は穴場チックで治安はいいほうだよ！

>>76
戦後は焼け野原でバラックの方が多かったようですね。
犯罪マップ、常に見られてるんですね。

犯罪マップを見ることはないですね。

犯罪マップの価値を教えてやってるだけ。

＞76
あえて釣られてみる

＞人にぶつけながら疾走する有名なオッチャンおるやないか。

どこのなんて人ですか？聞いた事ありませんけど？

＞天六で治安が悪いと思わないのは、
＞あなたがバラックで育ったからでしょ？

申し訳ないですが平成生まれの関東育ちです。

＞犯罪マップなんて警察で受理された事件だけだから、
＞生活上の安全とは関係ないということも知らないの？

強盗もひったくりも殺人も、生活上の安全とは関係ないんですねぇ。
すごい理論。じゃああんたの言う生活上の安全ってのは何を持って証明する訳？

>申し訳ないですが平成生まれの関東育ちです。

それが本当なら、言わなくてもわかると思いますが。

まぁ関東にもＢなところはいっぱいありますから、そこの出身なのでしょうが。

免震ゴムの書き込みが全て削除されてるのはここの営業マンが消してる？そもそも大手の不動産会社はネット対策のスタッフがいるので都合の悪い書き込みの削除とかやけに前向きな書き込みには注意が必要ですね。今日のニュースで、〔国土交通省が、免震ゴム7棟取り替え指示！〕と先週金曜日のニュースで〔他社の免震ゴムも再調査を指示！〕と出てます。少し様子見てからのが良さそうです。またこの免震ゴムは耐久性は何年位もつのでしょうか？その時の交換費用はどの位するのでしょうか？その費用は長期修繕計画に入っているのでしょうか？またその長期修繕計画は購入する前も見してもらえれのでしょうか？ご存知の方いたらご教示下さい。

>>82
関東からお越しでしたか。
天六は、中学生の書き込みが目立つと思いますが、
利便性で、注目度が高い証拠でもあります。

>>83
大手の不動産屋にはネット対策のスタッフ？？
居ない居ない、所有慣れや売り買い上手が書き込みされて
答えてるだけだよ。
心配症の荒らしも居るけど
荒れた内容処理は、マンションコミュニティの削除人だよ。
書き込みは、比較者や検討者や契約者なので、疑問はモデルで質問されると良いと思うよー。

交換は長期修繕計画見込みで、戸数で割り振られて、修繕費で徴収されて、プールされてるから。
変え時は、30年目とも言われてるけどね。

結局治安が大丈夫ということでしょうか？？
周りに緑を植えるというので、夜中にある一部のひと達がトイレ代わり、寝床代わりに使用されないか、心配ですね。
とあるタワーマンションでは、夜中になるとそういう人達の一部がそのように使っていると聞いたことがあります。
もちろん、私が見たわけではないので、事実なのかは確認していませんが。。
そういう意味でも、治安は大事ですね。自分が活動する時間帯以外もチェックは必要かと思います。
高い買い物ですから。

天六をどんなところだと思ってらっしゃるんですか？笑
別に城公園とかミナミみたいにそういう人々が跋扈してるような土地じゃないですよ。
だいたい２４時間コンシェルジュがいるんだから、万が一そんな人が現れても対処する
というかさせるでしょ。

天六という風評被害があるのは、
それに見合う実績があるからです（笑）


コンシェルジュがホームレスを退治することはありません。
コンシェルと警備員は全然違うんですよ（笑）

20階を超える最新型のタワーマンションの修繕費は、「一棟一棟、ゼネコンがその時点で持つ最新の工法を駆使して造られるため、『すべてが実験的建物。修繕も個別対応が必要となる』（専門家）。材料や設備が特注で汎用品が使えないこともしばしば。費用のかさむ条件がそろっている」という。タワーマンションの建築ブームは2000年代のこと、タワーマンションの大規模修繕工事という問題はこれから浮上してくることになる。

タワーを購入する人は金持ちだから、修繕費が高くなろうが気にしないでしょ。
ただ金持ちが天六に住むのかは別として。
天六に住まなくても今後もっと良い場所にタワーは建ちそうだが。

阪急が天六駅近くの広大な土地取得してますよね。
そこもマンションなのかな。

近所に住んでる者ですが、天六周辺の雰囲気は、
北東方面が×で南西が○なんです。

北東は、昔バラックや風俗地帯だったそうで、
今も大きなパチンコ屋・お墓と火葬場、
その向こうは団地と、いい事がない。
阪急が買った大きな土地はこちら側なので
ちょっと気になる。

反対に南西の北天満地区は、天神橋で商売してはる人とか
昔から住んでる裕福な人が多くて、町内活動活発、校区もおだやか。

本庄はどっちかといえば後者に準じた雰囲気で、
昔から顔見知りの人が多いので変な輩はうろついていませんよ。
細い路地が多くて、私は毎晩のように犬の散歩で歩き回ってますが、
ホームレスや酔っ払いの一人にも出会ったことがありません。

むしろ、この地にタワマンが建つことで、静けさが消え日照も悪くなるであろう
付近の住民のおっちゃんおばちゃん達が気の毒に思える位です（笑）

>>94
阪急はお墓の横ですよ。

>>95さん
ありがとうございました！

そういや、
火葬場の横のマンション計画って、
どうなったんでしょうね？

こっそり建てて、こっそり売ってるとか（笑）

>>97
近鉄と東急のJVと伺いました。
ネーミングなどどうなるのかな？
ブランズローレルタワー北斎場前と言ったところでしょうかね？

どうでもいいんだけと、俳優の桐谷健太って本庄出身なんやね…！

ほんまにタワーばっかりやな。
俺はタワー希望だからありがたいが、今まで気にしてなかったがno90の修繕費の話は少しきになる。
でも俺は金持ちだから大丈夫。

僕も近所に住んでますが
93の人と同意見です

天六北側は学区は良くないですが
本庄は普通です

酔っ払いぐらいはいますが…

タワーの大規模修繕のラッシュになる頃には、
何か対策がなされていればいいなと思ったりもします。
汎用性のあるような方法があるとか。
希望でしかないけれど。
タワーは修繕費は本当に出来るだけたくさんためておかないとって思いますよね

構造説明会行かれた方、如何でした？
管理説明会も始まるんですよね？？

>>103
南海トラフがきても大丈夫だと聞きました。

>104
重説にも、そう書かれると聞きましたか？
おバカちゃん？

今日のスーモ見るとブリヂストンの免震ゴムをアピールしてましたが、まだブリヂストンが、大丈夫かどうか検証している段階で強調するのはどうかと思う。問題おきたら即当社は関係ないということを強調するのはいかがならものか？

>106
いやいや、ここブリヂストンじゃ無くてオイレス工業のゴムですし・・・
スレ違い甚だしいやろ．．．．

要望書の受付が開始だそうですが、原則として初めての来場者は
受け付けられないみたいですね。
ローンの事前審査の承認を受けた人だけが受け付け可能だそうですが
そこまでに至るにはモデルルームに何度か通う必要がありますか？

住友のマンションを売ってもらうためだったらそれくらいしないと・・・
そうやって変な層には売らず、住民の質（＝資産価値）が保たれます。

中津駅の上にあった三井生命ビルディングの跡に、159mのタワーマンションが建ちますね。
ここより遥かに梅田ですね。
御堂筋線も駅1分。
JR大阪駅もここより遥かに近く歩けます。
圧倒的に資産価値高いですね。

中津のデベはどこでしょうか？

そりゃ中津のその物件の方がいいだろうけど、完成が確かH31年じゃなかったかな。そこまで待てるかどうかだね。

4年後か。しかもここより高さはあるけど規模は小さいみたいですね。建ったら微妙に西側の花火遮られるのかな。

堺筋線・谷町線がメインの生活圏の人が買うマンションだろ。
梅田なんてチャリで行けば良い。

>110
豊崎なんて本庄以上に住みたくないわ

>>110
中津はシティタワーよりも2割位高いらしいよ。
それで資産価値が良いと言えるかな？

方角的に花火はこれで遮られますね〜。
そのため、ここの価値も少し下がります。

今のところは中津よりも中崎・天六に近いここの方が生活利便性は間違いなく高いでしょう。

梅田に近過ぎても生活しにくい。
梅田への距離を特に意識する人は、中津の方が魅力的かもしれませんが。

ここは程よい距離で歩いて梅田にも行けるが、日常生活は近辺で十分に利用できるところがポイントです。

中津はそこそこの収入のあるDINKSや単身向きになるんじゃないでしょうか？
御堂筋は中津始発電車もあるので、通勤が楽になると考える人はいるかもしれないですね。
しかし単価も高いでしょうから、ファミリー向きではないでしょうし、そもそも生活しにくそうな場所。
梅田東とはまた狙っているターゲットは違うでしょうね。
ここは、タワマンに住みたいけど都会すぎるのが苦手だし、これから出るタワマンに比べればまだ低価格で手が届くという方が選択するんじゃないでしょうか。
お迎え車を頻繁に見かけるようなマンションにはならないでしょうね。
天六が近いので生活費は安くすみそうですね。

ここの前面南側道路の路線価は、390千円／㎡。
三井生命跡の西側道路の路線価は、780千円／㎡。
しかも、四方を道路に囲まれているから、更に土地評価は高い。

よって、三井跡の土地評価は、本庄西の倍以上！

圧倒的な土地力の違いを表した評価差。

富裕層は、三井跡でしょう！

>>121
何が言いたいの？

腐っても鯛、まさにそんな感じ。

シティタワーは外観がカッッコ良い

>>121

てことは固定資産税も全然違うということですね。
ランニングコストに影響します。

ここの前の道路は北野今市線で大阪市が都市計画道路重点整備エリアとして指定していますよね。
大阪都構想のマニフェストでも掲載されていました。
ウメキタの第2ヤードとの接続路線にもなります。

これからさらにここの路線も発展すると思います。

豊崎の方が地価、利便性は上でしょう。誰もが分かっていること。将来性も含めてです。

中津との比較なら､住むなら絶対天六が便利と思いますが､中津ってちゃんとしたスーパーとか駅前にあるんですかね?　

シティタワーの外観は私も好きです。無機質と言いますか他を圧倒すると言いますか、あのガラスウォールはいつ見ても惚れぼれします。背が高いだけのコンクリタワーは昼間に見たら、ただ背が高いだけの団地のように見えて仕方がありません。

住むなら中津より中崎町や天六の方が住みやすいと思います。スーパーや飲食店なども多いし、商店街もありますからね。

>>129
ガラスカーテンウォールはかっこいいけど、ここは庇のあるタワーになりますね。
庇あるから高層階の西向き、南向きの日差しはちょっとはマシかもねー。
シティタワー武蔵小杉と類似してますね！
早く販売始まらないかなー。

アンチが湧いているから、東京から引っ越してもう６年天六に住んでる私が天六の素晴らしさを教えてあげましょう。
ちなみに某オアシス上のタワマン住民です。

・治安良し（良い意味で大阪的活気がある）
・食料品買うにあたり大阪一・二位を争う充実度（オアシス〜玉出まで。天満市場の恩恵はデカイ）
・天神橋筋商店街（特にドラッグストア系は激戦で、大阪一二位を争う値下げ競争）
・キタ・ミナミ・福島にひけをとらない飲食店の充実度合い。そして遅くまで空いてる。安い。
・ラーメン充実度は福島・天満が一位
・安くて上手い寿司屋・焼肉屋多数
・谷町線・堺筋線完備。環状線は5分歩けばOK。雨の日は商店街で濡れない。
・梅田まで徒歩約１５分。面倒なら谷町線で３分。
・上記含めて、急遽「これが要る！」ってなった場合、食品・日用品・家電・書籍など、徒歩１５分圏内で揃わない物は皆無。
・芸能人に多数会う。なぜか私は銀シャリの橋本さんが多い。（ただのミーハー）

コレに勝る中津の利点を梅田が近いこと以外に挙げてみて欲しい。
家賃もバカ高い地域ではないし、東京に住んでた身からすると
東京でこのクラスの利便性の所に住むには家賃＋５万はする。

コスパを考えるとマジで日本一便利な地域と言っても過言では無い気がする。
それが天六。

まあ、天六は庶民的で住みやすいってことでいいですよね。。。

ここを買ったとして、引っ越ししたくなったとき、周りにマンションがありすぎて、だいぶ安くしないと買い手、借り手が見つからないんじゃないかというのも心配です。駅すぐってわけではないですからね。
そういう点では駅２，３分のマンションを買うべきなのか、迷うところです。

天六は良いですよ。固定資産税も安いし、住みやすいし。

ガラスウォールじゃないシティタワーもまた一興。スカイラウンジにスカイアトリウム、凄く素敵です。個人的にデベの中でスミフが1番好きです。

ほめ過ぎると、スミフの人が書き込んでいるように思えてしまう、、、
そんなに良いマンションなんでしょか。

私も天満に住んだことありますが、とても大好きな街です！

ただ、この物件は天六ですか？？
天六でも梅田でもない、本庄。
この建物の北側には昔からあるボロボロの家が建ち並んでます。場所とか見に行ったけど、ちょっと検討外かな。

>>133
ごめん、格好は緩いかも。こんなこというのはダサいけど
一応上場企業年収ランキング５指にはいる起業勤めです。
天六のいいとこはジャージで気軽に外出れるとこよ。笑
マスコミ関係者やらも死ぬ程多いし、活気有るよ！

>>135
それは確かに有ると思いますね。
まず自分がこの辺で家借りるってなったときに
徒歩5分のタワーに15万出すなら、駅１分の10万の平たいマンションのが圧倒的に借り手がつくでしょう。

>>137
いや、それ裏返せば御堂筋沿線が生活圏内で無ければ、梅田近い以外のメリットは何も無いでしょ？家賃高いだけで。
私が言ってるのは、堺筋線、谷町線が生活圏の人間にとって、生活する上で天六は最高ってこと。
御堂筋線でそこまで物価安くて何でも揃う場所ある？無いでしょ？中津なんて本庄以上に治安も最悪だし。

>>141
確かにあのへんボロッちい家屋多いですね。

>>133,137
まあそれくらいしか反論の余地がないってことですよね。

>>136
いや、実際ジオタワーの販売時はこことほぼ同価格かやや安いくらいですよ。
なんせ数年前なんで。今は異常ですよ。

>143　へ～、ジオタワーってそんなに高くなかったんですね。
というか、同じくらいの平米数の同じくらいの階で比較しないと、よくわかんないですかね。
いずれにしても、今って買い時じゃないような気がしてきました、、、

必ずしも駅から近けりゃいいもんじゃないけどね。

天六は便利だけど、駅周りは深夜まで人だらけ。ゴミも落ちてる。チャリンコだらけ。

ここの物件は周辺静か。
私は借りるにしても住むなら静かな方を選ぶな。

駅直結は確かに魅力的ではあるけど。

この辺りは治安が悪いし、雨の日も傘いらずな
ジオの勝ちですね。

ジオかパークタワーにはかなわないでしょう

パークタワーって天六にあるんですか？

パークタワー梅田は論外。笑
当時は破格だったけど、場所も建物もビミョー。
ただ値段が良かったという物件。

ここも、場所はビミョー。

最近のスレのとおり、ここは実質、天六物件。

梅田の物件じゃない。

シティタワー天六西です。

パークタワーは梅田至近というにはビミョーかもしれんがここはそれ以上に梅田からも遠いし駅も近くないしその肝心の駅は天六だし「ビミョー」にも相当しないアウトっぽい

>>151
買えない輩が吠えるなよ(笑)

となりのアデニウムとか、ローレルとかの値段と売れ行きの遅さを考えたら
なんぼ建築費高騰したといっても、この場所でありえない価格になりますよね

すみふのタワーって場所が今三でもそれなりに売れるのがすごいわ！

ジオタワーやパークタワーと立地を一緒にしたらあきませんよ
あきらかに劣る立地

しかし建物では勝てるのがすみふ

がんばれすみふ！

従兄弟が六本木で飲食店やってるけど、態度が横柄なのが
TBSとテレビ朝日の社員、そして住商が三強だってよ。
当然会社名で予約入れてくるんだけど、満席でも融通利かせろと来るらしい。

で、三強の次に来るのがすみふだって。
住商なんかに負けずがんばれ、すみふ。

神田、東京、新橋の住友不動産のオフィスを見ても住友不動産の方が安定しています。

場所悪い悪いって、そんなに悪いですかね？
閑静な住宅街でも駅２，３分でもないってだけで？

場所悪くないですよ！
そもそも駅直結のジオと比較すること自体がおかしいですが、ここはジオよりもファミリーやシニアの需要は高いでしょうし、場所としてはバランス良いと思いますよ。

あと駅徒歩5分なら全然問題なしです。
これは間違いないです。駅徒歩5分を超えると急激に立地としての価値が下がってゆきます。単純に駅徒歩だけでなく、周辺環境とのバランスですので。
ジオは駅直結の利便性としての付加価値はとても高いですが、その反面周辺環境としては評価低いです。
また、パークタワーは近くの風俗等の懸念事項が大きいです。あとは真隣の緊急病院の存在ですね。

ここ、すみふじゃないと誰も見向きもしない物件
中津はデベが誰でも駅直結ってだけで売れる

元々近所が地元で、なら検討の余地あるけど

それって値段にもよるでしょ。

駅直結の中津が住みやすいとも思いませんし。

需要と供給のバランスもありますから。

中津はまた駅直結でますからね。
駅直結のタワーマンションが3つも出てから、果たして資産価値が維持できますかね？

あとは投資家が買えば買うほど、賃貸と中古が大量に流通して価値が激減します。

投資家は、天六物件には注目しません。

大阪での投資物件なら、
大阪駅から歩けるか、歩けないか
御堂筋線か、それ以外か
これが判断基準です。

実需だけじゃなく、投資家にも注目される、これが資産価値を保てる一番の秘訣でしょう。

となると、ラマダ跡か三井生命跡が
タワーマンションのベストバイになります。

世間は、本庄西は梅田とは全く無関係の地、こう思ってます。

みんな必死ですね。

別に投資家の方に注目されてなくても、住んで快適ならそれでいいんです。
でも将来買い手、借り手がないと困るのも事実。新しいうちは何とかなると思うんですが、２０年後とかちょっとこわいかも。今でも周りにマンションたくさんあるけど、これからもどんどん新しいのが建つだろうし、だれでも新しいところに住みたいし、どうなることやら、、、

西側に、なんか、建たないか、心配。

なんか建つんですか？

西側には駐車場がありますね。いずれ何か立つかもしれないですが、決まってたら営業マンが教えてくれるんでじゃないでしょうか？