シティタワー梅田東part２

ついに契約しました。
最終ここが気に入りました。
（北区あたりのMRは、ほぼ見に行きました）
まあ、予算的なこともありますが・・・

でもすみふの物件で一期購入できたのは、良かった。
同心や淀屋橋・中之島とか坪250～300するし・・・
それに比べれば、投資向きではないかもしれませんが定住住居には
かなりいい場所。

天神橋商店街・ぷらら天満市場など買い物には、最強エリア。
緑もそれなりに周辺にあるし、学区も特に問題なし。

しかし今後マンション購入する方は、坪単価どれくらいで購入するのだろうか。
興味はあるけど、逆に怖い部分もあり。

マンション探しもようやく終わり、今後は内装・家具・インテリアに夢を膨らめます。

いい意味で、ここももっと盛り上がっていけばいいですね。

この前の道路
天六側からの車が入れないから静かで良いですね。
現地見に行ったら意外に住みやすそうでした。
丁度梅田と天六の喧噪の真ん中って感じですね〜

都構想が決まってればなにわ筋線に期待して中之島の三菱買おうと思ってたけど
こんな結果になってしまったから迷ってます。

中之島アドレスも捨てがたい…。

＞501
天満市場いいですよね。
自分も今天六住んでますが、料理好きなんでめちゃ重宝してます。

>>504
いや､幹線道路であの程度の交通量ならましなほうでしょう｡

まさしくこの辺に住んでて購入決めましたが、行岡病院横の北向き経路の事ですよね？（それ以外に無いので）
ご存知ではないようですが、都島通りから右折しての西方面への経路は
8-20時は都島通りからの右折は禁止されているので、ほとんど車の流入無いですよ…
都島通りはうるさいけど、この前は道の広さの割に静かなのは確か。（ある程度の車はそりゃ通るよ）

ひっきりなしに救急車通るのは都島通り。行岡、北野、加納病院に行けるから。
わざわざこのマンションの前通って行く病院は加納くらいです。

また炎上するからこれくらいにしとくけど、とりあえず変なアンチはやめなさい。

北東の70Cは700万の値上げでしたね
そんな売り方でも売れちゃうんですねーさすが天下のスミフさん
脱帽です

梅田の眺望が良いので西側狙ってるんですが、西日キツイですかね？

あの場所であの価格
今だから成り立つ価格
将来性はまったく期待できない

中古価値みないようにして
永住するのがベストなマンション

10年たつ前に横断幕はずれるといいですね

アンチは構わないことですよ。無視無視。

都合悪いことかかれたら
最低とか削除って
掲示板なので
メリットデメリット
それぞれの立場で考えているからこそ
同調もしてほしいし
反対の意見も聞きたい、
活気があっていいじゃないですか
きれいごとばかり羅列して安心したいなら
営業マンと話せばよいのではないでしょうか
彼らはいいことしか言わないので、
わたしは投資用を検討していますが
この立地では借り手がいるか
利回りは、、
じっくり住みたい派には向いてるかもしれません、
他所も比較したいと思っています、

>512
まあ、そうですね。
トータルでものすごく良いわけでもないし、全然ダメって物件でもないし、だからそれなりの価格で１期は販売されたのだと思います。
私は買う予定ですが、確かにほめてばかりも気持ち悪いですね(笑)

大阪市内だとこれからは駅直結型、もしくは梅田の開発あるので北区✖️財閥マンションはそこまで値崩れしない。
あとは西区。

ここは駅5分だけど、谷町線は大阪の路線では強い方だし、梅田のど真ん中には手が出ない年収1500〜1000万くらいの層の受け皿になりそう。

現在販売中に限定すればエルグレースタワー大阪同心とシティタワー梅田東の２択が人気でしょうけどね
たくさん計画されてますけどどれがいいのか選びがいがありますよね


＝＝＝＝＝＝（竣工前・販売中）＝＝＝＝＝＝

クラッシィタワー南船場
クラッシィタワー淀屋橋
ロジュマンタワー梅田
シティタワー梅田東
エルグレースタワー大阪同心
ローレルタワー南森町ル・サンク
ブランズタワー・ウェリス心斎橋NORTH
シャリエ松屋町 タワーレジデンス
阿波座ライズタワーズ フラッグ46
ユニハイム中之島堂島川タワーレジデンス
ピアッツァタワー上本町

＝＝＝＝＝＝（販売予定・公式サイト有り）＝＝＝＝＝＝

ザ・パークハウス 中之島タワー

＝＝＝＝＝＝（計画推定・公式サイト無し）＝＝＝＝＝＝

（仮称）曽根崎Link City　【市立大阪北小学校跡、曾根崎幼稚園跡】（住友不動産）

（仮称）サンクタスタワー梅田　【ラマダホテル跡】（オリックス）

（仮称）ファインフラッツタワー梅田　【ホテルコムズ跡】（京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産、サンキョウホーム）

（仮称）シティタワー扇町　【大日本住友製薬堀川ビル跡】（住友不動産）

（仮称）シティタワー備後町　【SPP大阪ビル跡、瀧定大阪本社ビル跡、大和銀行公務部ビル跡】（住友不動産）

（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワー　【総通本社ビル跡】（積水ハウス）

（仮称）プレミストタワー西大橋　【大阪屋本社跡】（大和ハウス工業、近鉄不動産）

（仮称）ブランズタワー大阪本町　【大阪府商工会館跡】（東急不動産、近鉄不動産、神鋼不動産）

（仮称）プレサンスタワー大阪本町　【市立東商業高校跡】（プレサンスコーポレーション）

（仮称）ブランズタワー・ウェリス心斎橋SOUTH　【日本生命長堀橋ビル跡）】（東急不動産、NTT都市開発）

（仮称）プラウドタワー北浜　【北浜駐車場跡】（野村不動産、大林新星和不動産）

（仮称）パークタワー北浜駅直結　【北浜三泉ビル跡】（三井不動産レジデンシャル、京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産、積和不動産関西）

（仮称）ローレルタワー南船場　【アーク南船場ビル跡】（近鉄不動産）

>>515
まとめてくれて、ありがとう〜！！

>>515
この物件全てを比較するのは大変だから地区とデベで大部分は削れるね。

この話題は本スレがあるのでそちらですれば良いのでは？

この話題は本スレにも書き込みありましたよー。
そっちでやってください。

>>519
URL教えてください

>>520さん
大阪、タワーマンション建設計画ありますか
http://smp.community.myhome.nifty.com/thread/293565/

大阪市内タワーマンション　中古＆新築　どこがベストバイ？【Part4】
http://smp.community.myhome.nifty.com/thread/367323/
色々ありますね。

>>521さん
ありがとうございます。あちらに行って比較検討します。
価格がずいぶん上がっちゃったこと以外、ここもけっこう良さそうですがね

教えてください！！

第一期で契約しましたが、なんと引越し費用すべて
価格に含まれているとのこと。
（それもおまかせパックで・・・）

まあ、本体価格に最初からオンされていると考えれば
特典ではなくなるが、これはすみふだから・・・

ほかのデベも、そうなの？

はじめてマンション購入するので、ご教授ください。

>523
本当ですか？
確か２０万円分って書かれてなかったかな？
あと、楽々パックじゃないって聞いたような気がするけど、おまかせって荷造りも荷解きもってことですか？

荷解きとか荷造りはしてくれませんよー。
まあ引っ越ししてもらえるのは助かりますな。
料金には入ってるだろうけど。

その20万円は値引きされてましたよ。
荷造りと荷解きは各自で、搬送、搬入だけしてくれるようです。

1期100戸が完売したようだけど
その時の価格表の写真を投稿してくれませんか？

皆さんありがとうございます。

確かに明細に２０万とあり、値引きで２０万で差額０でした。

やっぱり、荷造りと荷解きは各自ですか。

いままで結構引越し経験があったので、てっきり２０万だと
おまかせパックと思ってました。

大変失礼しました。

そんなボランテイア精神に富んだ人いないよ。
諦めてどんどん価格が上がる前に今買いなさい。

さっきのは
>>527さん
に対してね

>527
アップしてあげたいけどな～。でもめんどうだしな～(笑)
ちなみに契約した人はみんな価格表もらってるんでしょうか。。。

価格表は絶対くれないでしょ。

え、くれたから他の人はどうなのかなと思って書いたんですけど、、、
尚更アップできないですね。

>>531
最近は住戸の価格も個人情報って聞きました。
(値上げるすみふ限定ですが)同じ間取りで価格が違うといわゆる格差とか、妬みとかあるらしいです。なので、基本的には購入権得た住戸の価格しか教えてもらえません。
とはいえ、１期販売時の予定価格の写メ持ってますよ。

>>534
野村不動産はだいたい価格表貰えますよ

プラウドシティ塚口マークフロント　価格一覧表
http://farm9.static.flickr.com/8731/16290936984_f73930f729_o.jpg

>>533
そうなんだ‥確かにくれって言ったことは無いからてっきりくれないもんだと思ってた。

もう契約しちゃったから、何かのイベントの時に頼んでみよう。

そうですよね、他社ではくれるのが普通かと思います。
写メオッケーってことなら、頼めば少なくとも契約者の方はみんなもらえるんですよ、きっと。

だいたい覚えてますよ〜
二期から最低でも2〜300万マイナス
最高で7〜800マイナス

前スレにもありましたが70Cで700万
UPですかね❓

70Cはそんなにアップしてないと思うぞ！

してますよ。
4390→5090です

それでも坪単価239万か。
マジで今期逃すとしんどいですね‥。

>>538
>>541
>>542
そういう坪単価って何階の話なの？

70Cは14〜18階が一期だったと思うので、13階だったはず…

>>535
その価格表はもしかして、プラウド会員宛に郵送されてきたやつですね？

1番値上がってた部屋で1000万円UPってのあったなー。たしか上層階南西。

>>546
20%上げたのか？
売れると判断したんだな
シティタワー天満リバーもそんなやり方で売れ残ったけどな
住友は欲張り過ぎだよ

>>546
そういう情報をここで出せば出すほど
自分の首絞めることになるというのが何故分からないのか‥

>>547
それでも今出てる他のタワーとトントンかそれ以下の価格。
作りと間取りはぶっちぎり。
ネックは駅5分だけ。

場所が下町。せっかくのシティータワーなのにもったいない。

でも結構静かな場所ですよね‥。
この辺ドンドンマンション建ってますし、最近開発盛んですよね‥。

経済情勢と照らし合わせると今の価格帯がスタンダートなんでしょうね。

中之島や中津を待つつもりでいたんですが、見に行ったら意外と良かったので正直迷っています…

私は契約しましたが、確かに
このアウトフレーム設計、全室FIX窓に面した間取りというのは他に無い価値だと思う。ガラスも良いガラス入れてくれてるみたいだし。

まぁ難点は駅5分を許容出来るかでしょうな〜。

ちなみにこの前歩いたら
ジュンク堂&ロフトまで徒歩8分だったから、これはえげつなく便利だと思いました。チャリだと3分強。

>>553
シティタワー扇町と迷うよ
早く詳細知りたい

>>555
あんた扇町は2019くらいの竣工だろうから、
えげつない値段になるよ‥

2期の販売はいつ頃始まるのでしょうか？

>>557
１期でも相当待たされたから、2期も•••夏くらいじゃないかな。

>556
でも、いつまでもマンションバブルが続くとは限らないから、２０１９年は安くなってるかもしれませんよ。
営業マントークに騙されてはいけません。
もしかして１期の値段でさえ、バカなことした！と、思う日が来るかもしれないんですから。

>>559
2019年に販売開始されるマンションならばその可能性はありますね。

2019.2020に竣工のマンションは、オリンピックで最も建築費が高騰する2018年と工事時期がかぶるので、価格的には相当なモノになると予想されます。これは物理的な要因なので不可避。

例に挙がっている扇町は60数億の土地取得代も回収しないといけない訳ですから、坪単価250万以上は確実です。

あと消費増税のこともお忘れなく！

そして金利の問題もあります。
価格は安くなったけど、金利が上がってトータルのペイが変わらないというケースは散見されます。

今買うのがオリンピック前のラストチャンス。これから3年はまだ上がりますよ。

マンションの価格は原価ではなく、その時に売れる値段で決まるのですよ
今は一元20円
最高の立地のタワーマンション、グラフロや茶屋町のジオ、堂島、これからなら曽根崎や北浜直結の物件なら実需で高く売れるでしょうが、中途半端な立地のタワーは数年後、かなり安くしないと買い手が付かないと思います

今後の物件は坪250は覚悟しておいた方がいいですね。

>>562
そんなことはない。
それぞれの収入に応じた需要になるのだよ。グラフロやら堂島なんて雲の上のような価格。
それに、それらの手が届かないタワーに憧れる層は、そうではないタワーでも妥協して買うのだよ。
ジオグランデの3階より同じ価格のちょっとだけ不便な30階があったらそっち買うだろ。

>>564
グラフロの売り出しは4年前。当時中国元は今より4割安く、中国の方は大阪の不動産にあまり興味はなかった。
4年前のグラフロの売り出し価格を調べてみたら解りますよ
タワーに憧れて妥協して買うのはどうかと思います。タワーマンションは建物が古くなると管理費が高くなり、建物の豪華さもなくなるので余程良い場所でないと価値下がりまくりますよ

>565
そしたら、ここは買わないほうがよいって意味でしょか～。
ちなみに上がるのは管理費より修繕積立金かと思いますが。

＞565
おっしゃる通り！
今買わないと
価格が高騰するとか
惑わされないようにしないとね、

鑑定基準は一番に立地だそうです、
タワーであろうが板状であろうが関係ない
見た目の派手さと眺望の優越くらいでしょうか、、、
災害時のリスクも考えておかれるとよいかとおもいます。
維持費も高くなりますし、
5年後10年後に積み増し一時金なんてこともあります。
現金取得ならまだしも
ローンで購入なんて場合は、
熟考された方がよいと思います。
いずれのマンション販売の営業マンも
他社と比較していかに優位かを赫々と語ります。
それぞれのモデルルームに行って反応を聞いてみるのも
一考かも、、、

お金に余裕がある人が永住目的で買うなら悪くないと思いますが、
投資目的ならもっと安い物件か、高くても駅近な物件じゃないと厳しいでしょう。

>>568
そう思います。
目的が違う人同士が言い合ってる感じがします。

そらグラフロの売り出し時は梅田がどうなるか分からなかったけど、
今や梅田が発展しまくって梅田一択みたいな空気になってるのに、
よほどの事が無いと梅田周りの物件は価値下がらんよ。

ここもそこまで立地悪くないし。

難しいですよね。なんだかんだ上がる要素はあっても下がる要素は今の所無いですからねぇ。
ここ以外に今んとこ良さそうな所も無いし…中之島はもっと立地的に微妙そうだし…。

でも、ここは梅田じゃないですしね。
最寄駅の天六ですら、徒歩5分以上かかりますし。

「永住目的なら良い」って、資産価値が無い物件を擁護する常套句ですよね。

一人アンチが張り付いてるな…。
ウソ付くなよ。4分半くらいで歩けるよ。計ってみろ。

まあごちゃごちゃ言ってても、結局5年後どうなってるかなんて誰にも分からんよ。
他もしかり。

まぁ天井なしに価格が上がるとは思いませんが、いつのタイミングで下がるか正確に当てられる人もいないんじゃないでしょうか。
自分で住むわけじゃない投資が目的なら、何年後になるかわからない安い相場で買えばいいと思います。
ただ、ほとんどの人が自分で住む為に買うので、自分の人生設計で買いたいタイミングが決まってると思うんですよね…

梅田徒歩圏内の財閥系タワーマンションは、格差社会大阪らしく妬み嫌がらせがひどいから、まだまだ粘着質がたくさん出てくると思いますよ。

投資ってそもそも今は「節税」が主たる目的でしょ。
賃料の維持とか中長期的なコストパフォーマンスを考えたらそもそも2LDK〜のタワーなんて投資向けを考慮に企画しないでしょう。
はなからここは実需向けのタワマンですよ。

投資向けなら中之島か北浜の最安値住戸で1LDK等が良いと思います。梅田までの距離は関係なく、オフィスが多い西梅田・北浜エリア近傍の立地という点が安定しますからね。
あと、グランフロントを投資とかいう人間は真実を理解していない。あそこはほとんどセカンドハウスですよ。

ここで投資とかいう人間は本気で「投資目的」でマンション探してますか？
大半は「住む」に重きを置いていると思います。
「住む」と「投資」は全然条件が変わってきます。

それから、分譲賃貸が多くなるとマンションの管理レベルは低下し、住民のモラルも悪くなる傾向があります。
「投資」と「住む」条件の大きな違いはここにあります。

私は「住む」を大前提に将来的に中古市場においてなるべく値崩れしにくい資産性のあるマンションを探しています。価格は別として、そういう観点で立地選びのポイントをあげると高い実需(≒生活利便性)だと思っています。

そういう意味で
ここは前向きに購入検討しています。

>>577
大阪以外でもあるが、大阪叩きたいだけでしょ？

すみふの嫌なところは
いつまでもダラダラ売り続けるところ、、
完成後も販売中で
あげくに近所にも垂れ幕なんてことにならないといいのですが、、
シティタワー天満のようにね、
公開空地のイメージもよく似ていますし、
天六からそれぞれ5分
参考にならないのだろうか、、、と思案中

すみふの売り方は確かに嫌だね。

ちなみにリバーパークス天満は徒歩6分ね。実質7分くらいかかるけど。
これ、物件検索の際の候補に引っかかるかどうかのポイントとして天と地の差があるから。5分と6分では。

あと、梅田東は天六商店街に加え、梅田を享受できるので資産価値は全く違うと思うよ。中崎町で直ぐご飯たべれるのも大きいし。

そもそもリバーは横がラブホだしね。

梅田までの距離を考えると天満よりこっちのほうが断然便利なんですよねー。
あと、個人的に駅から梅田東までの間に信号がないってとこもポイント高い。地味なことですけど、有る無しでけっこう時間が変わるので…

>580
垂れ幕はするって言ってましたよ、最初から完成前に完売させる気がないみたいです。
建ってからのほうが売れるらしいので。。。
住んでしばらくは我慢するしかないようです。

>>583
言ってた。そもそも売れ残りというか
完成時点で売りにすら出してない住戸があるみたいだから、完売もクソも無いらしい。

契約した身としては何とも言えん気持ち。

カスタムオーダーなので、完成してからでも間取りの選択ができるんですよね？
上層階の住戸は基本的にカスタムオーダーで完成までは売らずに完成後にトンデモ価格で分譲するつもりでしょう。

カスタムオーダーでリビング横の部屋をぶち抜いて3→2Lにしようかと思うんだけど、いざ売るときって2Lって微妙かな‥？

>>586
何平米の部屋？
少子化だから2LDK+納戸が人気らしいよ

カスタムオーダーって事は、住み始めてから、
上階や隣の部屋でガンガン工事が行われるって
事ですね。騒音だの現場作業員の出入りがいつまでも
続くのかぁ、嫌だな。それに寝室の上に水回りとか
持ってこられたらやだなあ。

カスタムオーダーって、そんな住み始めてからも頼めるものなんですか？
低層階申し込み予定なんですが、登録以前に締切が終わってて、全然恩恵にあずかれないです。

そんな一斉にやらないだろ。
完成後の売り出し住戸以外の
大半の住戸では入居前に終わってるよ。

カスタムと言っても、風呂の位置を変えたりは出来ないみたいですよ。
部屋によって違うかもしれませんが…。

そして、竣工後のカスタムは出来ないと思われます。

ホームページによると、水回りとかが変えれるのは竣工前のカスタムオーダー。
竣工後は選べる間取りの種類が減って、変えれるのは部屋の仕切り部分ぐらいになるみたいよ。

あと、低層階は元々カスタムオーダーに対応してなかったんじゃなかったかな…？

>>592さん
水回りも低層階はまさにその通りです！

3LDKを2LDKにするくらいならアリだけど、元々間取りいいんでそんな大掛かりなカスタム必要無しでした。

カスタムオーダーなんて、どこのデベでやってる間取り複数プランと一緒。
水回りの変更なんて規制だらけでほとんどできない。「関西初」って言われても
はぁ~？って感じ。ただ、ここはダラダラ売り続けるのはデフォなので、
セキュリティーなんてあってないようなもの。常に外部の人がうろうろしてる。
いまさらここ買うくらいなら、ジオ天六買っとくべきだったと思うよ。

あんまりここ考えてなかったけど、現地見たら便利そうで結構いいなと思ってきた。

25〜30階あたりで70平米だといくらくらいですかね？