ルフォン宮前平ってどうですか？

久々にスレを見ましたが
こちらの物件、あと８戸になったのですね。

結構人気あったということでしょうか？

219
その後の、ブリリアの実際の売れ行きはいかがですか？
従前どおり売れていないとしたら、誰も資産価値を見出していないということになりますね。
この点、いかがお考えでしょうか。

220
たしかに、東面の道路は抜け道のため交通量がありますね。
しかも、電柱にトランスが載っていることが健康上の心配です。

223
過去レスを読んで、ご自身で現地を確認してから書き込みしましょう。

>>225

ブリリアあたりを購入できる層というのは、都内、たまプラーザや鷺沼、青葉台等の急行停車駅、あるいは武蔵小杉や新百合ヶ丘辺りも十分購入可能でしょう。それでも、宮前平を選ぶというのは駅に近接地区であることに加え、評判の良い学区内でかつ学校まで至近であるとプラス要素を評価していることであり、ターゲットは子供のいるファミリー層が中心になるかと思います。一般的なサラリーマン家庭の世帯収入ではルフォンやそれよりも高いブリリアはまして手が届かないということなのでしょう。（ただ、ブリリアは高いですが、ヴィークコートのような無理な値付けではないと思われます…）ブリリアに資産価値を見出していないということではなく、単純に手が出ないということだと思います。ちなみに、私も手をだせず傍観している一人です。

学区の小学校の評判が良いのは良く聞く。
全国学力調査の結果を公表しているのか？
公表しているなら結果がどうかが知りたい。

都内は公表している学校は多い。

イメージとか評判とか曖昧な根拠を信じれる？

確かにルフォンで売れ残っているのは６千万前後の物件で、ブリリアでいえば中心価格帯の物件かもしれないですね。資産価値を認める認めないというよりも、単純に高くて買えないだけなのでは？

あの学校、学校の評判は良いけど、教員間の人間関係は過去10年近く、最悪です。外部評価に惑わされないように。嘘だと思うなら、学校人事を開示請求してみなさいな。みんな速攻異動しているから。

あ、それは「不死〇台」のことだね。よく知っているね。

富士見台小をネットで調べると
帰国子女の受け入れ、外国人の子供やハーフの子供も多いみたいですね。
いろんな個性が溢れている小学校の様ですね。

周辺小学校の情報。
富士見台小学校の1/8は海外在住経験ありと書かれているHPもありました。

http://www.miyamae-kun.com/gakou.html
http://itot2.jp/b-dento/51
http://www.miyamae-portal.net/shop/00000037117/
http://www.mext.go.jp/a_menu/shotou/clarinet/003/001/006/012.pdf

私の二人の娘たちは、富士見台小学校を卒業しました。
帰国子女を積極的に受け入れる体制で、特に問題なく過ごしました。

ルフォンは土橋小学校の校区ですが、この学校も人気があると聞いています。

駅から徒歩2分。尻手黒川道路の信号待ちなく走れば1分以内で到達でしょう。
しかも、東の道路面を除けば確実に閑静。
収納率が低く、掃除機やゴルフバッグの収納スペースさえ
ない間取りがあるのが難点でしょうか。しかも3LDKで。
また、下り天井が190cmという部分もありますね。
個人的にシンプルな外観で好感をもてます。
スーパーいなげやまで、駅と同じような距離ですね。

残り8戸、順調な売れ行きといえるでしょう。
でも、私の支払能力が追いつきません・・・残念。

東向きもイマイチですが、西向きも隣の戸建てが迫っていて厳しいです。
全体として立地や仕様はいいマンションなので南側ならもちろんいいのですが、高いんですよね・・・。
残っている部屋は残るべくして残っているわけで、ここからは苦戦する気がしてます。

>収納率が低く、掃除機やゴルフバッグの収納スペースさえない間取りがあるのが難点でしょうか。しかも3LDKで。

3LDKということは、HやKタイプのことかなあ。
間取りはいいんですけど、たしかに掃除機を立てて収納する場所がありませんね。
そういうときは、玄関の土間に置きましょう（笑）。

236さん

駅近でありながら、他の物件と比較してリーズナブルな価格設定だと思っています。
これで高いと評価されるなら、物件比較の連続にしかならず、ご予算を下げるのが賢明かと思いますが。

＞238さん
236ですけど、予算を下げるってどうしてですか？
よくわからないです。

それは別にしても、何を高いと思うかは個人の価値観なので自由だと思うのですが。
私は宮前平という駅の魅力のなさからいうと駅近とはいえ購入を決定するには高いなと感じました。
個人的な感想なので他人に押しつけるつもりはありません。
ちなみに近所に10年以上住む者です。

236さんじゃないですけど、”高くて買えないなら他をどうぞ”ってことですよ。
もちろん、駅の魅力云々とか買う買わないは本人の自由ですがね。
とりあえず、誰に何を言われようが、自身の経済力と感性で決めるものです。

ここってHP見ると結構広めの部屋でもサービスルームとなっているのが気になります。
どうしてかご存知の方いたら教えてください。

241さん

私も気になりましたので現地で聞いてみましたところ、建築基準法？で定められる日照時間によってサービスルームと表記されるようになっているそうです。
なお、内装はまったく普通の個室ですから、使用にあたり一切の問題はありません。

また、もし仮に2LDK+S（サービスルーム）とある間取りを購入し、その後、売却または賃貸する際は3LDKと案内することができることを仲介物件業者さんに確認済みです。

私としては、角部屋のサービスルームがある間取りよりも、南北に部屋が位置する”田の字”間取りの北側の部屋について、すべて日照が悪いことからサービスルームになってしまうと疑問を持っています。

ご自身でルフォンの販売事務所に聞かれると、より納得できると思います。

242さん、ありがとうございました。

サービスルームはやっぱり日照時間なんですね。
以前に見学した別の物件でかなり暗めの部屋もサービスルーム表記にはなっていなかったので、そうなっているということはどのぐらいなんだろう、と少し不安な気がしていました。
どちみち北側の部屋はほとんどの時間電気をつけることになるのでしょうけど、現地が見れないだけに程度が気になります。

243さん

242です。私、ルフォンの営業マンじゃありません（笑）。
手元にプランガイドがあり、これを見ながらサービスルームがある部屋について私の意見を書きますね。

Csタイプ：東側の2つの部屋ともに暗いでしょう。（Cタイプも同じ暗さです）
Dsタイプ：これもCsおよびCと同じです。
Eタイプ：日照は悪くないはずです。2階は少し早めに日陰になるでしょうが、サービスルームという名が付く理由がわかりません。
Fsタイプ：北側の2つの部屋とも暗いでしょう。（Fタイプも同じ暗さと思います）
Gタイプ：FsおよびFと同じです。
I、J、Kタイプ：サービスルームはありませんが、奥の部屋は日照はありません。

以上、ご参考になれば。

241,243です。

244さん、詳しいご説明ありがとうございました。
いただいたコメントとHPを昨日の夜じっくり照らし合わせて見てみました。

今朝になってHPを見てみると住戸プランに置いてある部屋が変わっていてサービスルームのある部屋が激減していました。
売れちゃったのか、表記を変えたのかうろ覚えでわかりませんが。
じっくり見てるつもりで覚えてないもんですね・・。

やっぱり残っている部屋は厳しそうですが、MR行ったときの資料を引っ張り出してもう一度見比べてみようと思います。

241さん

お役に立ててよかったです。

売れ残りは、やはりどこか魅力が足りない部分があるのだと思います。
例えば、2階は実質1階であり、郊外のマンションでしたら1階には専用庭等の特典が付き購入意欲をそそるのですが、ルフォンにはありませんね。

ただ、ルフォンは駅から徒歩2分という利便性でありながら閑静で、これは大きな強みといえます。
もし今後、売却または賃貸をされる場合は、価値を大きく下落させることなくスムーズに完結できるでしょう。

狭くて居住性が悪くてもガマンして、将来の資産性のを維持を優先させるならルフォンはいい物件だと思いますよ。

No.243さんへ

サービスルームとは、「その部屋の床面積に対して窓の開口面がどれ位確保されているか計算され、
居室表示するには採光が不足している（基準を満たしていない）」場合の表現方法となります。
よって、日照時間では無く採光量に基づくものです。
北側居室で日照が無くても、窓が大きければ明るい部屋となりますが、サービスルーム表示になっている
ということは、一日を通して暗めの部屋になっているということです。
よく部屋の窓がナナメを向いた変形居室を目にしますが、あれは採光を確保し３LDK表示するための
苦肉の策と言えます。
中和室プランの場合、若しくはリビングの隣接した洋室の場合、窓が無くてもサービスルーム表示ではなく
キチンとした居室としてカウントされていますが、これはリビングとの仕切りを「引戸」にすることで、
採光を確保していると見なされ、サービスルーム表示を免れています。
仮に転売をお考えの場合、購入時のパンフレット・図面集を使用して営業するケースが多いと思われます。
その場合、表向き「３LDK」表示をしても、「なんだ、サービスルームじゃん！！うそつき～」となることも
ありますので注意が必要と思われます。

247さん
素晴らしいご回答です。

247さん

とても明確な解説ありがとうございます。
書かれた採光量の基準は十分に理解しましたが、ここルフォンのEタイプ7畳の部屋につき、西日といえども直接の採光がありながらサービスルームになる理由が納得できません。
一方で、例えばFやGタイプの北側の部屋は直接の採光は一切なく、窓を大きくしたとしても間接光のみ入るだけですし、特に冬場の直接光の入らない部屋の寒さは相当なものだと思います。
こういうことは考慮せずに基準が作られているのだろうと思った次第です。

私としては、”いい加減な”基準だなと思えてなりません。

１０何年後に、新百合ヶ丘と武蔵小杉を結ぶ地下鉄が計画されているようですが
具体的な進捗あるんですかね？（宮前平は急行停車駅の予定のようです）

そして、駅前のウェンディーズの後釜と、ブリリアの下に入る商業施設の情報
何かご存じのかたがいれば。

ルフォンは駅徒歩２分だし、完璧な物件なんてないんだから買う価値あると
思いますよ。

いい物件だと思いますね、ルフォン。
近隣マンションの板のように、ほとんど荒れていないことからも、この物件は優れているという裏付けになると思います。

私は抽選を逃してしましました。残念。

新百合丘と武蔵小杉を結んでも、あんまりメリットがなさそうですね。
まあ、新たな電車が通れば資産価値は上がるのでしょうが、すいません、計画そのものを知りません。

いずれにしても、私も買って損はないマンションだと思います。
外観デザインは大好きです。

ルフォンというブランドの中で、吉祥寺と宮前平の２つは秀逸なデザインだと思います。

でも、私には高い・・・。宮前平でさえ買えない・・・。

↑
ルフォンて、ブランドなの？
秀逸なデザイン？？

http://www.keiten.info/area/link15.htm

254

ブランドとは、「商標や銘柄」を意味します。
広辞苑で調べてください。

あ、釣られてしまった・・・。

西向き、北向きの残り物件がありましたが、どうなんでしょうか？　立地条件との引き換えにはなりませんか？

256さん

どこに優先順位を置くかでしょうね。
あくまでも駅近を優先するなら、向きの優先度は下げざるをえないでしょうし、収納率の少なさも我慢が必要だと思います。

２５６さん

２５７さんの仰る通り、モデルルームを拝見した限りでは収納の少なさは気になりますね。

私の場合、「駅近」「学区」を優先にして購入を検討しています。
私も西向きは隣に一軒家と森(林？)が目の前にあるのでどうなの？…と思ってますが、子供の事を考えると土橋小学校・宮前平中学校という学区にとても魅力を感じています。

258さん

残り5戸だと思いますよ。
林は、そう遠くない時期に伐採されるかもしれませんね。
詳しくは、モデルルームでどうぞ。

先週の日曜日MRで聞いたら８戸は残ってたよ
うちルーバル付き1戸は商談中だったけど

260

日曜にモデルルームに行った・・・。
どこの誰が書いているか、バレますよ（笑）。
もっと頭を使いましょう。

＞どこの誰が書いているか、バレますよ（笑）。

「ＭＲ冷やかし組」が　そんなこと
正直に書くとは思えんが。

>261
日曜日は結構な人数がMRに来店してたし、、、
それともサンケイビルがここの書込み者を特定するの？

あなたこそもっと頭使いましょうよ

>262
正直にレスしたんですが･･･
たとえ名前は「MR冷やかし組」でもここは検討対象にしてますよ

このスレも少し荒れてきたわねｗ

ブリリアのスレにあったけど、ルフォンとブリリアのスレに荒らしが常駐してるようですね。もっと頭使えとか、おまえ何様？って感じですが。

沸点低い人が多すぎ。。。。。

あの立て看板って撤去される見込はあるのでしょうか？

デベは早く売り逃げたいのだと思う。入居後も立て看板が撤去される見込がないから、比較的安めの価格設定にして一括販売で一気に売り切って、後は知りません、管理組合でよろしく交渉してください、って感じではないでしょうか。最近もパークハウスシンフォニーテラスの建設地の目の前に大きな看板立てたり、販売に力が入っているというよりは、何か急がなくてはならない大人の事情があるように勘繰ってしまいますね。

HPによると３つ決まって、残りあと５こですな。のこったのは、高いとこ？

268さん

立て看板の件は、売主が最後まで責任を持つそうですよ。
常識的に考えても”後は知りません”とはなりません。

269さん

ルーフバルコニー付きの間取りを含め、すべて5000万円以上の間取りと聞きました。

>>270

最後までって、最後の一戸が売れるまででしょ。
重要事項説明書にそんな記載も無いと思われますし、販売後もこのような案件に売主が対応するなんてのは、それこそ常識的に無いように思われますが。

271さん
買いたくても購入できなかったですが、抽選日前に、売主名で”売却後も責任もって対応する”という内容の書面をもらいましたよ。

今、売りに出ている３ＬＤＫは賃貸に出すとどれくらいの賃料が見込めるのでしょうか？
購入を検討しておりますが、万が一の時に売りに出したり、賃貸に出したりできる物権が希望です。